行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-淺析房地產(chǎn)開發(fā)過程中的造價(jià)確定與控制 .doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-淺析房地產(chǎn)開發(fā)過程中的造價(jià)確定與控制摘要在加入WTO之后，如何提高我國房地產(chǎn)業(yè)的競爭力是我們當(dāng)前所面臨的重要問題。闡述了在這種情況下如何合理確定與有效控制房地產(chǎn)的工程造價(jià)以提高我國房地產(chǎn)業(yè)的競爭力的幾條途徑。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)控制我國加入后，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)面臨新的競爭和挑戰(zhàn)。國外房產(chǎn)商將憑借較強(qiáng)的融資能力、較高的技術(shù)裝備水平和管理水平以及靈活的經(jīng)營機(jī)制等優(yōu)勢進(jìn)入我國市場。而國內(nèi)大部分房地產(chǎn)開發(fā)商手頭的流動(dòng)資金非常有限，即使有很大的一筆流動(dòng)資金在手，他們也不愿輕易被“套牢”。因此，在新的市場面前，精明的開發(fā)商除了要學(xué)會(huì)腦筋急轉(zhuǎn)彎，從規(guī)?；?、集團(tuán)化、品牌化等方面發(fā)展自己外，尚應(yīng)從內(nèi)部著手，通過加強(qiáng)工程質(zhì)量管理與監(jiān)督，嚴(yán)格控制工程成本，爭取以最低的投入，獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，從而提高企業(yè)在市場中的競爭能力。而控制工程成本的關(guān)鍵就在于合理確定與有效控制工程造價(jià)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，如何有效地確定與控制建設(shè)工程的造價(jià)問題，是每一個(gè)房地產(chǎn)商面臨的重大問題。一般來講，工程造價(jià)的確定與控制可分為四個(gè)階段，即決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、竣工階段。要合理確定與有效控制工程造價(jià)，就必須從這四個(gè)階段入手。決策階段的造價(jià)控制可行性方案的選定和投資估算的定位是建設(shè)項(xiàng)目的核心，這一階段不僅關(guān)系到目標(biāo)實(shí)現(xiàn)時(shí)間的長短、質(zhì)量的優(yōu)劣，也是全過程造價(jià)控制的源頭，對(duì)以后各階段的造價(jià)控制起指導(dǎo)作用。如何在這一階段把質(zhì)量、造價(jià)和工期結(jié)合好，就需要進(jìn)行充分的市場調(diào)研、詳細(xì)的資料收集和反復(fù)的方案比較，盡可能選出最佳組合，作出科學(xué)的決策。完善投資決策機(jī)制要成立投資策劃部門，造價(jià)工程師根據(jù)公司現(xiàn)有的資金、土地儲(chǔ)備情況及融資能力，結(jié)合當(dāng)前市場行情，進(jìn)行必要的、專業(yè)的分析論證，確定項(xiàng)目的可行性。建立項(xiàng)目審查制公司內(nèi)部員工做的投資分析報(bào)告還應(yīng)聘請專業(yè)咨詢公司的有關(guān)專家進(jìn)行審查。謹(jǐn)之又謹(jǐn)，慎之又慎，取長補(bǔ)短，提出自己相應(yīng)的改進(jìn)措施，供決策層決定。隨行就市，及時(shí)修正隨著決策內(nèi)容的一步步深入，投資估算也要隨之調(diào)整。造價(jià)工程師必須密切注意決策報(bào)告中的每一條建議及修改情況，及時(shí)地調(diào)整因此而產(chǎn)生的價(jià)格的變化。只有做好了這一點(diǎn)，投資估算才能真正起到有效控制工程造價(jià)和正面影響決策的作用。2設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制優(yōu)秀的工程設(shè)計(jì)是有效控制工程造價(jià)的前提，因此，筆者認(rèn)為可從以下五個(gè)方面來控制：實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度在市場經(jīng)濟(jì)的今天，開發(fā)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引入競爭機(jī)制，加強(qiáng)管理工作。通過設(shè)計(jì)招投標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問題出現(xiàn)的工程洽商。同時(shí)通過招投標(biāo)還可能選擇到優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后，影響銷售，造成資金長期得不到回收，經(jīng)濟(jì)效益無法保證的事情發(fā)生。實(shí)行限額設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期長短，同樣也影響建設(shè)項(xiàng)目今后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，發(fā)商要做到心中有數(shù)。而作為設(shè)計(jì)單位，在設(shè)計(jì)中凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過計(jì)算，要用數(shù)據(jù)說話，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，在設(shè)計(jì)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分析上要改變設(shè)計(jì)完后再算賬、功能決定造價(jià)的習(xí)慣做法、開發(fā)商應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案提出限額設(shè)計(jì)要求，并為之創(chuàng)造外部條件。開展價(jià)值工程的應(yīng)用價(jià)值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的，是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。一般來悅，提高產(chǎn)品價(jià)值的途徑有5種：一是提高功能，降低成本。這是最理想的途徑；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；五是成本略有升漲，但帶來功能大幅度提高。運(yùn)用價(jià)值工程原理，在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，對(duì)方案實(shí)行科學(xué)決策，選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的建設(shè)方案。價(jià)值工程的主要特點(diǎn)是：以使用者的功能需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)所研究對(duì)象進(jìn)行功能分析，使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作加強(qiáng)圖紙會(huì)審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設(shè)計(jì)階段，克服設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。我們在工程施工前，組織總工辦、工程部、經(jīng)營部和預(yù)決算部，對(duì)施衛(wèi)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，從各個(gè)不同角度對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面的審核管理工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤給施工帶來洽商，造成經(jīng)濟(jì)損失。加強(qiáng)洽商管理杜絕不合理的設(shè)計(jì)洽商。對(duì)確實(shí)必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，我們采取的方法是審核會(huì)簽制，組織公司各部門討論決定。這樣可以大大減少由于設(shè)計(jì)人責(zé)任心不強(qiáng)所發(fā)生的洽商，給工程增加成本。杜絕施工單位利用設(shè)計(jì)洽商增加工程造價(jià)。3施工階段的工程造價(jià)控制嚴(yán)格工程合同的簽訂與執(zhí)行簽訂工程合同時(shí)，最重要的要根據(jù)各工程的特點(diǎn)，應(yīng)選擇恰當(dāng)?shù)陌l(fā)包方式和價(jià)款調(diào)整條件，因?yàn)椴煌陌l(fā)包方式和價(jià)款調(diào)整條件，直接關(guān)系工程造價(jià)的控制效果。合同文本應(yīng)盡可能選用由國家頒發(fā)的通用性合同文本，再根據(jù)擬建工程的特點(diǎn)和招標(biāo)文件以及發(fā)包人承包商雙方談判結(jié)果來起草。合同文本必須準(zhǔn)確表達(dá)雙方談判確定的意思，做到條款不漏項(xiàng)；標(biāo)的物表達(dá)清楚、標(biāo)的額計(jì)算準(zhǔn)確；質(zhì)量有標(biāo)準(zhǔn)，檢驗(yàn)有方法；包裝物、提(交)貨或移交工程成品、運(yùn)輸方式和結(jié)算方式明確；違約責(zé)任及違約金(或賠償金)計(jì)算方法準(zhǔn)確；文字表達(dá)嚴(yán)謹(jǐn)，不使用模棱兩可、含糊不清詞語。工程造價(jià)一般是由工程招標(biāo)合同價(jià)及合同外項(xiàng)目價(jià)款（即工程增項(xiàng)、施工索賠、材料調(diào)價(jià)、費(fèi)用調(diào)整等）所構(gòu)成。合同價(jià)是承發(fā)包雙方充分運(yùn)用價(jià)值規(guī)律，反復(fù)進(jìn)行價(jià)格比較，實(shí)現(xiàn)個(gè)別勞動(dòng)消耗和社會(huì)必要平均勞動(dòng)消耗的統(tǒng)一，基本上是等價(jià)交換的價(jià)格。它高于社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)耗費(fèi)時(shí)，對(duì)承包方有利，低于社會(huì)必要平均勞動(dòng)耗費(fèi)，對(duì)發(fā)包方有利。但不論承包方獲得利益或發(fā)包方節(jié)約投資，都要通過市場競爭來實(shí)現(xiàn)，并符合價(jià)格規(guī)律的要求。工程現(xiàn)場施工條件受到種種復(fù)雜因素的影響和干擾，使工程造價(jià)波動(dòng)的幅度也非常大。施工合同中的合同價(jià)款包括了國家及地方定額管理部門頒發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)定額中的人工、材料（設(shè)備）、施工機(jī)械、管理費(fèi)用及政策性調(diào)價(jià)外，凡是由承包方負(fù)責(zé)的，其費(fèi)用必須全部無一遺漏地包括在工程價(jià)款中。承包方承諾的條件和費(fèi)用一般在雙方招投標(biāo)過程談判，雙方依據(jù)工程的承包方式予以確認(rèn)并在簽訂工程施工合同時(shí)，據(jù)以確定工程的合同價(jià)款在工程結(jié)算時(shí)還能否進(jìn)行調(diào)整。嚴(yán)格材料、設(shè)備的定價(jià)和訂購一般來說，鋼筋、水泥、木材、磚、砂、石這些主要用于主體施工的材料，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，市場透明度大，以建設(shè)工程造價(jià)管理站公布的信息價(jià)再結(jié)合市場行情進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整即可。但市場裝飾材料品種繁多，價(jià)格差別大。對(duì)于這部分材料，一般由甲方訂購或者由施工單位推薦三種以上的同類型材料的品牌和價(jià)格由甲方確認(rèn)后，方可購買。這樣，才能既控制造價(jià)又保證工程質(zhì)量。安裝專業(yè)中預(yù)埋、預(yù)留的管線等一般都是由施工單位購買，但設(shè)備主要由甲方采購的。設(shè)備造價(jià)涉及金額大，占整個(gè)工程造價(jià)的30以上。設(shè)備訂購計(jì)劃必須與工程實(shí)際進(jìn)度緊密配合，以免影響工期。工程款的控制目前，建筑市場競爭激烈，僧多粥少，開發(fā)商一般不需支付工程預(yù)付款，甚至要求承建商對(duì)工程主體進(jìn)行部分或全部墊資。這樣，既緩解甲方的資金占用壓力又能考察施工單位實(shí)力，還對(duì)約束施工企業(yè)如期按合同履約起到積極作用。另外，工程進(jìn)度款的支付比例是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不容忽視的問題。通用做法是：按每月實(shí)際已完工程造價(jià)的80支付工程進(jìn)度款；待工程竣工驗(yàn)收合格后，支付總造價(jià)的85%；工程驗(yàn)收合格交付使用后，甲、乙雙方在合同規(guī)定的期限內(nèi)完成結(jié)算，再支付至總造價(jià)的97的工程款，留3作為工程保修款，待保修期滿后支付乙方保修金。4竣工階段的工程造價(jià)控制竣工結(jié)算是工程造價(jià)控制的最后一個(gè)階段，它是反映建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件，也是竣工驗(yàn)收報(bào)告的重要組成部分，必須予以高度重視，嚴(yán)格把關(guān)。根據(jù)本人這幾年的工作經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為重點(diǎn)應(yīng)做到以下幾個(gè)方面：（）嚴(yán)格核對(duì)合同條款，防止重復(fù)計(jì)算及收費(fèi)等問題。（）檢查隱蔽驗(yàn)收記錄及施工日記，確認(rèn)隱蔽驗(yàn)收手續(xù)是否齊全，是否按圖施工。（）落實(shí)設(shè)計(jì)變更及簽證，檢查這些設(shè)計(jì)變更是否符合既定的程序，是否經(jīng)設(shè)計(jì)單位及建設(shè)單位的同意批準(zhǔn)，并且嚴(yán)格查實(shí)變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復(fù)簽證等。（）按圖嚴(yán)格核實(shí)工程量。一般而言，施工單位均會(huì)有意高估工程量，建設(shè)單位的審核人員必須嚴(yán)格把關(guān)，按實(shí)結(jié)算。（）嚴(yán)格執(zhí)行投標(biāo)過程中所報(bào)的單價(jià)或簽證價(jià)格，禁止高套單價(jià)的情形出現(xiàn)。（）嚴(yán)格按規(guī)定和合同套取計(jì)費(fèi)程序，計(jì)取各項(xiàng)費(fèi)用。（）認(rèn)真審查、復(fù)核，防止各項(xiàng)計(jì)算誤差。綜上所述，工程造價(jià)控制是一個(gè)系統(tǒng)的、全面的動(dòng)態(tài)管理過程，只有對(duì)工程建設(shè)的每一個(gè)階段采用科學(xué)的、系統(tǒng)的管理方法加以嚴(yán)格控制，才能達(dá)到全面控制工程造價(jià)的預(yù)期目的。工程竣工時(shí)，根據(jù)合同文件中計(jì)價(jià)方式及允許調(diào)整費(fèi)用范圍的規(guī)定，發(fā)包方對(duì)承包方提出的竣工結(jié)算文件必須要進(jìn)行認(rèn)真的審核，避免承包方在工程結(jié)算中高估冒算，以便合理的確定工程造價(jià)。結(jié)語總而言之，工程造價(jià)的確定與控制是一門博大精深的學(xué)問，本文所