規(guī)劃設(shè)計(jì)成本導(dǎo)則（含地庫）124P

規(guī)劃設(shè)計(jì)成本導(dǎo)則 金地集團(tuán)產(chǎn)品管理部 二、組團(tuán)規(guī)劃中的成本控制； 一、規(guī)劃對施工的成本控制； 三、建筑層高中的成本控制； 四、非可售面積的成本控制； 五、地下停車庫的成本控制； 六、 機(jī)電設(shè)計(jì)中的成本控制。 組團(tuán)規(guī)劃 規(guī)劃對施工 建筑層高 非可售面積 地下停車庫 規(guī)劃成本控制導(dǎo)則 支護(hù)成本控制 土方成本控制 基礎(chǔ)成本控制 前后樓夾角 前后樓間距 地下室配套用房面積 架空層面積 地上配套設(shè)施面積 醫(yī)療配套 教育配套 物業(yè)用房 社區(qū)用房 不可租售地下室面積 總體布局 層高及凈高 覆土厚度 停車效率 層數(shù)及格局 地庫選型 頂板荷載 機(jī)電設(shè)計(jì) 一、規(guī)劃對施工的成本控制 規(guī) 劃 對 施 工 支護(hù)成本控制 土方成本控制 基礎(chǔ)成本控制 1、在施工方案中充分考慮規(guī)劃布局，結(jié)合單體、地下建筑、施工計(jì)劃、塔吊布局之間的 關(guān)系對成本有一定的節(jié)約。 2、施工場地的安排合理，減少物品搬運(yùn)次數(shù)。 3、加強(qiáng)施工管理，減少損耗。 1.支護(hù)成本 土地固有物 規(guī)劃分期 其他設(shè)計(jì)因素 控制基坑支護(hù)經(jīng)濟(jì)性總原則 1.基坑支護(hù)應(yīng)綜合考慮工程地質(zhì)、水文地質(zhì)、各種作用、邊坡高度臨近建 (構(gòu) )筑物、環(huán)境條件、施工條件和工期等因素，因地制宜、合理設(shè)計(jì)、精心施工。 2.當(dāng)工程條件許可時(shí)，應(yīng)優(yōu)先采用自然放坡法。 3.當(dāng)不具備自然放坡條件時(shí)，應(yīng)對可選擇的支護(hù)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較和選型。 4.對開挖后不穩(wěn)定或欠穩(wěn)定的邊坡，應(yīng)根據(jù)邊坡的地質(zhì)特征和可能發(fā)生的破壞等情況采取自上而下，分段跳槽，及時(shí)支護(hù)的逆作法或部分逆作法施工，嚴(yán)禁無序大開挖，大爆破作業(yè)。 5.不應(yīng)在邊坡潛在塌滑區(qū)超量堆載，危及邊坡穩(wěn)定和安全。 6.邊坡工程的臨時(shí)性排水措施應(yīng)滿足地下水、暴雨和施工用水等的排放要求；有條件時(shí)宜結(jié)合邊坡工程的永久性排水措施進(jìn)行。 7.邊坡工程開挖后應(yīng)及時(shí)按設(shè)計(jì)實(shí)施支護(hù)結(jié)構(gòu)或采取封閉措施，避免長期裸露，降低邊坡穩(wěn)定性。 地下室開挖支護(hù)形式成本：放坡 土釘墻 錨索支護(hù) 樁錨支護(hù) 樁錨 +內(nèi)支撐。支護(hù)應(yīng)首選放坡形式，支護(hù)形式需要多方案比較。 優(yōu)選方案 放坡 垂直支護(hù) 案例： 對場地內(nèi)及周邊必須保留物、施工臨時(shí)物的退讓，使建筑物基坑開挖時(shí)具備自然放坡距離要求，避免產(chǎn)生支護(hù)費(fèi)用。 場地內(nèi)、周邊必須保留物 ： 保留樹、已建成道路、已建成建筑、地下無法遷移的保留 物、地上無法遷移的保留物 施工臨物 ： 臨時(shí)電、臨時(shí)水、料場等。 案例： 1.1 土地固有物產(chǎn)生的支護(hù)成本 地下車庫 施工臨時(shí) 電線桿 地下車庫 施工臨時(shí) 電線桿 地下車庫坡道 前期施工策劃時(shí)，未考慮周全，地下車庫缺少坡道考慮，施工臨時(shí)電架設(shè)后，地庫出圖開挖，由于退距不足，原有的放坡方案要改為護(hù)坡樁支護(hù)增加成本約 70萬元。 施工策劃階段方案 施工實(shí)施階段方案 1.2 規(guī)劃分期中因考慮的支護(hù)成本 X 減小基坑開挖深度 在土方平衡的前提下，盡量提高室外地坪標(biāo)高 降低地下室層高 在滿足規(guī)范要求的前提下盡量減小主樓地下室埋深 多層洋房條件允許時(shí)采用半地下室 地庫平面盡量規(guī)則 減小圍護(hù)長度，例如魚骨式地庫基坑圍護(hù)總長度比方形地庫增加較多 控制主樓地下室與地庫底板高差 避免地庫中間的主樓地下室需要采取基坑圍護(hù)措施（土體側(cè)壓力可能使主樓樁基斷裂）例如軟土地區(qū)高差控制在 1.2米以內(nèi) 雙層地下室 兼顧地庫內(nèi)的利用率及規(guī)劃車位指標(biāo)控制要求，可考慮負(fù)二層內(nèi)退一跨的方案處理 埋深較深的地下室 （如局部雙層地下室）盡量離河道和市政道路遠(yuǎn)一些 1.3 其他設(shè)計(jì)因素對支護(hù)成本的影響 示范區(qū)的范圍劃定與地庫開挖 考慮示范區(qū)快速施工，進(jìn)度要求，在前期劃定示范區(qū)時(shí)與地庫設(shè)計(jì)通盤考慮，合理規(guī)劃施工圍護(hù)界面 2、土方成本控制 2.1 嚴(yán)格控制土方量、做到 場地自平衡 2.2 前期做好 場地設(shè)計(jì) ，力求少開完，控制挖、填方量。 2.3.1.在方案設(shè)計(jì)階段即組織設(shè)計(jì)院對土方的平衡進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，督導(dǎo)土建設(shè)計(jì)院保持對方案設(shè)計(jì)的土方進(jìn)行階段性的復(fù)核； 2.3.2.充分理解和利用各開發(fā)地域?qū)貎?nèi)外高程設(shè)計(jì)的不同要求，除一、二線城市外，三、四線城市，尤其是丘陵較多地區(qū)、山區(qū)城市，對場地內(nèi)外的完成面標(biāo)高控制是比較有彈性的。可以充分利用政策條件，盡量拔高基地內(nèi)建筑的 0.00的絕對標(biāo)高，為地下空間地面化創(chuàng)造條件； 1 2.3.土方平衡設(shè)計(jì)督導(dǎo) 導(dǎo)則編制說明： 1.基地內(nèi)較高的海拔高度，可以設(shè)臵側(cè)壁開敞地下室，減小開挖基坑和地下設(shè)備投入，有采光通風(fēng)地下室更受市場歡迎。除當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門有明確規(guī)定基地與周邊城市道路高差的地區(qū)外，都可以考慮抬高基地標(biāo)高。 2.4.1.方案階段的土方平衡方案設(shè)計(jì)，應(yīng)由項(xiàng)目公司成本部參與編制土方專項(xiàng)成本測算表，并作為向集團(tuán)申報(bào)評審會(huì)的材料內(nèi)容之一，并存檔備案； 2.4.2.在山地丘陵地區(qū)城市的項(xiàng)目開發(fā)中，土方平衡在建設(shè)全過程成本中所占比重會(huì)明顯增大，其影響會(huì)向后延伸到基礎(chǔ)、基坑維護(hù)、擋土墻、護(hù)坡等一系列后續(xù)工程中去，因此，在山地或丘陵地區(qū)項(xiàng)目成本測算中，土方平衡成本應(yīng)作為一個(gè)專項(xiàng)進(jìn)行審查； 2.4.3.在一二線城市的開發(fā)實(shí)際中，由于其城市管理越來越重視環(huán)境保護(hù)，土方的運(yùn)輸和傾倒單價(jià)越來越高，有鑒于此，建議在分期開發(fā)的計(jì)劃制定過程中，要求工程部根據(jù)不同場地開發(fā)順序，編制土方運(yùn)輸存放優(yōu)化方案，減少成本支出。 1 2.4.土方平衡設(shè)計(jì)的優(yōu)化管理 導(dǎo)則編制說明： 1.華東區(qū)域某項(xiàng)目， 2011年土方運(yùn)輸成本已經(jīng)從 2010年合同約定的 80塊 /m，上升至 100塊 /m，只能采用總包和開發(fā)公司共同承擔(dān)漲價(jià)部分成本的方式來解決，且項(xiàng)目被當(dāng)?shù)爻枪懿块T處罰、短時(shí)間內(nèi)強(qiáng)制清除帶來的成本支出也很可觀。 2.5.1.地下室頂板的景觀堆土，應(yīng)強(qiáng)制采用地下室局部抬高方式解決，頂板覆土厚度不允許出現(xiàn)超出項(xiàng)目實(shí)施地域綠地率覆土厚度最小規(guī)定的情況，一般按照最大覆土 1.5m厚度控制，禁止在地下室頂板上直接堆坡造景的設(shè)計(jì)。 2.5.2.在地下室頂板設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)中，明確要求加入地下室頂板排水設(shè)計(jì)的內(nèi)容，優(yōu)先通過上翻梁預(yù)留排水孔、頂板結(jié)構(gòu)找坡排水的方式排除頂板積水，可以減少覆土層內(nèi)專用排水板或其他后加排水構(gòu)造措施的費(fèi)用； 2.5.3.在政策允許的地區(qū)，優(yōu)先考慮抬高地下室標(biāo)高的做法，控制地下室底標(biāo)高抬高至地下水線以上，就可以用回土填充地坪代替地下室大底板。 2.5.設(shè)計(jì)全過程土方平衡措施 2.6減小基坑開挖深度（同基坑部分） 2.7多層無地下室基礎(chǔ)根據(jù)回填后的場地地坪控制樁頂標(biāo)高，避免承臺(tái)開挖深度過大 2.8 合理安排工程分期和施工組織，避免“先填后挖” 2.9 盡量減小地庫頂板覆土厚度 1. 依山就勢，經(jīng)濟(jì)、合理地布臵建筑 2. 充分利用地形特點(diǎn)，有效減少地基處理費(fèi)用，提升環(huán)境品質(zhì) 3. 居住區(qū)內(nèi)道路順應(yīng)地勢起伏，有效減少場平土方量； 因地制宜，合理利用地形 1 2 3 4，市政路高于場地標(biāo)高； 充分利用高差設(shè)計(jì)地下室空間，形成地下商業(yè)街，減少挖方填方的成本。 因地制宜，合理利用地形 利用原有地形中的洼地部分設(shè)計(jì)成地下商業(yè)街 與市政道路相連接的室外地坪 3、基礎(chǔ)成本控制 根據(jù)地勘報(bào)告，對單體、地庫進(jìn)行綜合布局，避開基礎(chǔ)前期處理費(fèi)用較高的規(guī)劃。 3.1、勘察報(bào)告審查與咨詢，合理取值盡量挖掘場地土的工程力學(xué)性能；例如通過壓板試 驗(yàn)等補(bǔ)充測試手段，直接實(shí)測承載力，減少相關(guān)參數(shù)經(jīng)驗(yàn)推算存在的誤差值； 3.2、優(yōu)先選擇施工簡單，成本低廉的天然基礎(chǔ)（獨(dú)立基礎(chǔ)、條形基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)）方案， 在必須選用樁基的情況下，優(yōu)先選用管樁，其次是鉆孔樁、沖孔樁與人工挖孔樁； 3.3、塔樓與裙樓地下室的柱底內(nèi)力相差懸殊，應(yīng)分別選擇不同的基礎(chǔ)形式，不得簡單統(tǒng)一 ，造成裙樓地下室基礎(chǔ)選型不合理； 3.4、在初步設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)院應(yīng)提供基礎(chǔ)選型的經(jīng)濟(jì)型報(bào)告，不得少于三種基礎(chǔ)形式的比 對。 3.5、合理安排開發(fā)順序，在前期基坑開挖時(shí)應(yīng)考慮到對后期建設(shè)基礎(chǔ)避免基底土被擾動(dòng) 3.6抬高場地標(biāo)高、降低地下室層高、采用半地下室等，減少基礎(chǔ)抗浮成本； 3.7 主體建筑物（特別是高層）避開溶洞等不利地質(zhì)條件，盡量避開較深的河塘、暗浜等不良地質(zhì)區(qū)域； 3.8 場地地基承載力不均勻時(shí)，將高層建筑臵于地基承載力較高的區(qū)域。 3.9 無論主樓、車庫，均應(yīng)首選天然地基方案，當(dāng)不滿足要求時(shí)，應(yīng)優(yōu)先采用樁 土共同工作的復(fù)合地基方案，避免采用樁基。 3.10 對車庫，如抗浮水位不高，地基承載力較好，基礎(chǔ)型式應(yīng)優(yōu)先采用獨(dú)立基礎(chǔ)加防水板，否則應(yīng)采用無梁板基礎(chǔ)，不建議采用梁板式基礎(chǔ)。 3.11 主樓基礎(chǔ)應(yīng)設(shè)計(jì)為梁板式筏板基礎(chǔ)，該基礎(chǔ)型式的板厚約為總層數(shù)的 1/3；不應(yīng)設(shè)計(jì)為平板式筏板基礎(chǔ)，該基礎(chǔ)型式的板厚約為總層數(shù)的 1/2。而板厚決定了鋼筋用量。 3.12.1.基地內(nèi)有水系、池塘、濕地等天然條件的，應(yīng)考慮充分利用。 3.12.2.地質(zhì)狀況存在沉陷區(qū)、流沙區(qū)、河塘水田淤泥、鹽堿土壤的，應(yīng)在勘測報(bào)告出具后，作為設(shè)計(jì)前臵條件繪制在總平面圖中，并交項(xiàng)目公司存檔備案； 3.12.3.基地地質(zhì)不利條件，應(yīng)作為方案設(shè)計(jì)輸入條件提交方案公司，并在經(jīng)營方案評審的項(xiàng)目概況介紹中提交集團(tuán)審查。 3.12.利用基地內(nèi)既有基礎(chǔ)條件 3.13.在滿足建筑功能的前提下，優(yōu)化上部結(jié)構(gòu)布臵。 3.14.樓面荷載、隔墻等效、消防車荷載、覆土荷載等均應(yīng)按實(shí)際取值；不應(yīng)放大。 3.15.實(shí)配鋼筋時(shí)除 KL、 L及板的正彎矩鋼筋可放大 1.11.15外，其余均不放大。 3.16.受力鋼筋均采用 HRB400級高強(qiáng)鋼筋。 3.12.1.基礎(chǔ)條件較差，需要換土的情況下，建議設(shè)臵地下空間，減少回土的成本。 3.12.2.地下室設(shè)計(jì)應(yīng)考慮施工回土工作量，請工程部門和成本部門跟進(jìn)評估。 3.12.3.基地分期施工應(yīng)避免跨河道、市政道路設(shè)臵管線，例如一期集中設(shè)臵消防水池、變電所、開閉所、消控中心的情況下，如后期開發(fā)要利用這些設(shè)施則必須跨越河道、道路、橋梁等，會(huì)造成大量成本支出，并承擔(dān)不必要的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 1 3.12.換土、回土成本控制 導(dǎo)則編制說明： 1.華東區(qū)域某項(xiàng)目， 2010年開發(fā)的一期，與二、三期隔河、隔市政道路，二期設(shè)計(jì)時(shí)為了追求前期經(jīng)營分析表的效果，要求利用一期既有的消防給水、開閉所、消控中心，結(jié)果現(xiàn)場開工后再協(xié)調(diào)跨河的管線，為后期開發(fā)和業(yè)主使用埋下很大隱患。 二、組團(tuán)規(guī)劃中的成本 組團(tuán)規(guī)劃 前后樓夾角 前后樓間距 分期開發(fā)控制 多產(chǎn)品類型分區(qū)布臵 其他設(shè)計(jì)因素 不同產(chǎn)品類型與地庫 單元組合控制 經(jīng)濟(jì)合理方案 成本增大方案 增加了無效面積，降低了停車效率，單車位面積增大 占用車位面積，形成單排停車，降低了停車效率。 1.前后樓夾角控制 控制方法：組團(tuán)內(nèi)前后樓盡量平衡布臵。 經(jīng)濟(jì)合理方案 成本增大方案 間距不合理形成單排停車，效率降低，地庫成本增加。 間距符合停車模數(shù) 間距不符合停車模數(shù) 2.前后樓間距控制 控制方法：前后樓間距符合提成模數(shù)，提高停車效率。 前后樓間距控制參考要素 樓間距計(jì)算時(shí)需考慮住宅南向大開間空間可作為停車空間，進(jìn)而減小節(jié)約無效地下室面積，節(jié)約成本。 更大限度的利用住宅投影地下室設(shè)計(jì)子母車位出租銷售，降低地庫單車位面積。 3.單元組合控制 3.1單元組合盡量體量相同，避免單元組合占用地下車道，影響停車效率 3.2 .塔樓宜兩個(gè)單元一組，非樓王單位避免單個(gè)單元組成一棟樓，由及以上兩個(gè)單元組成的樓棟，單元連接處體量應(yīng)相差不大，并應(yīng)對齊，盡量避免夾角扭轉(zhuǎn)。 3.3.由及以上兩個(gè)單元組成的樓棟，單元高度宜相近，避免高低配。 增加外墻面積 當(dāng)規(guī)劃地塊中有多種產(chǎn)品類型時(shí)，分區(qū)排布有利于地庫的集中排列，同時(shí)，高層和多層區(qū)域間隔排列有利于日照計(jì)算。 4.多產(chǎn)品類型分區(qū)布臵 經(jīng)濟(jì)合理方案 一期開發(fā)地庫范圍 5.分期開發(fā)控制 控制方法：車庫同小區(qū)的分期施工提前考慮，減少施工難度，控制施工成本。 二期開發(fā)地庫范圍 成本增大方案 一、二期車庫只用通道相連接，減少施工難度，控制施工成本。 一期開發(fā)地庫范圍 二期開發(fā)地庫范圍 一、二期車庫整體相連接，分期施工難度大，增大施工成本。 經(jīng)濟(jì)合理方案 6.不同產(chǎn)品類型與地庫的結(jié)合 控制方法：不同產(chǎn)品類型的住宅基礎(chǔ)埋深不同，利用基礎(chǔ)埋深大的產(chǎn)品和車庫結(jié)合，有效利用地下面積，降低開發(fā)成本。 成本增大方案 高層、多層住宅 整體地下車庫 7.其他設(shè)計(jì)因素 地庫平面及交通流線盡量簡單，提高車庫利用率，例如多層住宅盡量成排對齊布臵，雙排房屋之間地庫條形布臵； 在小區(qū)規(guī)劃中控制示范區(qū)面積和范圍，集約經(jīng)濟(jì)； 組團(tuán)布臵應(yīng)考慮消防車道及場地的經(jīng)濟(jì)性，消防車道宜平直，盡量利用小區(qū)道路或與景觀道路共用 三、建筑層高中的成本控制 深圳 廣州 東莞 佛山二檔客戶三檔客戶四檔客戶五檔客戶其他項(xiàng)目華南區(qū)建筑層高各區(qū)域根據(jù)區(qū)域內(nèi) 建筑層高 控制標(biāo)準(zhǔn)控制 嚴(yán)格控制非可售結(jié)構(gòu)面積 嚴(yán) 格 控 制 非 可 售 結(jié) 構(gòu) 面 積 組 成 地下室配套用房面積 架空層面積 地上配套設(shè)施面積 醫(yī)療配套 教育配套 物業(yè)用房 社區(qū)用房 不可租售地下室面積 四、非可售面積的控制； 1.地下室配套用房面積 設(shè)備用房面積控制表 深圳 廣州 東莞 佛山變配電房熱交換站發(fā)電機(jī)房生活水泵房生活水池消防水泵房消防水池其他項(xiàng)目華南區(qū)建筑層高各區(qū)域根據(jù)區(qū)域內(nèi) 建筑層高 控制標(biāo)準(zhǔn)控制 2.不可租售地下室面積 定義：地下室中除停車位、設(shè)備配套用房和物業(yè)配套用房外的 無效用地下室 、 自行車庫 。 2.1 住宅正投影下，盡可能不做地下室，僅保留交通核與地下車庫連通。 地下車庫 地下車庫 住宅投影 住宅投影 住宅投影 住宅投影 住宅交通核 住宅交通核 住宅交通核 住宅交通核 注：可不做地下室物業(yè)：多層、小高層及中高層（根據(jù)各地結(jié)構(gòu)計(jì)算爭?。?(此做法通常用于住宅與地下車庫的地下室標(biāo)高相差較大的情況下。此做法會(huì)減少鋼筋砼的用量，但卻使防水層用量增加，同時(shí)增加結(jié)構(gòu)及防水施工的復(fù)雜性，增加施工質(zhì)量隱患，而實(shí)際的節(jié)省費(fèi)用尚無準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。故是否采用應(yīng)綜合權(quán)衡后決定。 ) 案例：大連某項(xiàng)目 2.2 優(yōu)化地下室輪廓，減少無效空間 2.3 .自行車庫，由于坡道面積大，盡可能集中設(shè)臵，減少出入口。 注：可不做地下室物業(yè)：多層、小高層及中高層（根據(jù)各地結(jié)構(gòu)計(jì)算爭?。?做下躍戶型，贈(zèng)送下沉小院，增加上部樓層附加值，把地下面積用起來。 2.4.化無用為有用 a.將部分地下室做下沉庭院 b.可將高層住宅樓投影下面的面積分成多個(gè)小面積庫房，一次性租售給樓上的用戶作為儲(chǔ) 藏室，這即方便業(yè)主的生活用品、蔬菜和水果的儲(chǔ)存，又有利于開發(fā)資金的回收 。 2.5 .人防面積的控制 盡量通過異地建設(shè)減小人防應(yīng)建面積； 控制人防口部數(shù)量、面積和位臵，有效減少不可租售地下室面積 人防盡量布臵在住宅樓的地下空間內(nèi)，減少人防設(shè)施對車庫的影響 人防區(qū)域 車庫區(qū)域 設(shè)備用房在設(shè)計(jì)時(shí)減少對有效車位的占用。 地下二層設(shè)備用房布臵與上層對齊，方便設(shè)備安裝。 在變電站頂板設(shè)吊裝孔，避免產(chǎn)生由于設(shè)備高度而導(dǎo)致地下室局部層高需增加的可能。 防火分區(qū)的劃分時(shí)，盡量利用住宅樓梯或自行車坡道進(jìn)行疏散。 排風(fēng)井及地下室出地面的樓梯間均應(yīng)避開景觀軸線及出入口，并保持與住宅有一定距離，避免降低住宅的價(jià)值。 2.6.其他控制方法 3.架空層面積 架空層相當(dāng)于無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的正常樓蓋（同時(shí)高度大于標(biāo)準(zhǔn)層高度），其造價(jià)與標(biāo)準(zhǔn)層造價(jià)相差無幾，每建一層架空層時(shí)，按可售面積單方造價(jià) 3500元 計(jì)算，可以得出如下結(jié)論： 高 層 33層 則可售面積單方造價(jià)增加約為 3.0%，及 105元 /m2； 中高層 18層 則可售面積單方造價(jià)增加約為 5.6%，即 196元 /m2； 小高層 11層 則可售面積單方造價(jià)增加約為 9.1%，即 227元 /m2。 架空層配臵標(biāo)準(zhǔn) 深圳 廣州 東莞 佛山二檔客戶三檔客戶四檔客戶五檔客戶其他深圳 廣州 東莞 佛山0.5-0.8W0.8-1W1-1.5W1.5-2W2-3W其他架空層與售價(jià)關(guān)系項(xiàng)目華南區(qū)架空層與客戶定位關(guān)系項(xiàng)目華南區(qū)架空層配臵各區(qū)域根據(jù)區(qū)域內(nèi) 架空層 控制標(biāo)準(zhǔn)控制 4.地上配套設(shè)施面積 4.1 .用地面積的規(guī)定 控制手法：盡量多框非建設(shè)用地作為配套設(shè)施的用地面積（如紅線與建筑退線間用地 ）