住宅建設(shè)用地使用權(quán)有償續(xù)期費用的確定因素[權(quán)威資料]

住宅建設(shè)用地使用權(quán)有償續(xù)期費用的確定因素 本文檔格式為 WORD,感謝你的閱讀。 作者簡介：賈 ：天津師范大學(xué)法學(xué)院，民商法專業(yè)， 2011 級研究生。 徐洪會：天津師范大學(xué)法學(xué)院，民商法專業(yè)， 2010 級研究生。 摘 要：在我國，城市土地的所有權(quán)歸國家所有，因此在住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后，有償續(xù)期的費用成為人們最關(guān)心的問題，那么住宅建設(shè)用地使用權(quán)有償續(xù)期的費用該如何確定呢？本文將從四個方面考量住宅建設(shè)用地使用權(quán)有償續(xù)期費用的確定因素 。 關(guān)鍵詞：住宅建設(shè)用地使用權(quán)；有償續(xù)期；費用 一、續(xù)期費用內(nèi)容之考量 1、法律法規(guī)的誤導(dǎo) 1990 年國務(wù)院頒布的城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（以下簡稱暫行條例）第 40 條規(guī)定 “ 土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。 ” 從這條規(guī)定不難看出，在土地使用權(quán)到期后地上建筑物都歸國家所有，而且是無償?shù)摹?暫行條例第 41 條又規(guī)定 “ 土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請 續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。 ” 而該條又只說了續(xù)期時需支付土地使用權(quán)出讓金和辦理登記，并沒有提地上建筑物及其附屬物所有權(quán)該如何處理。 2009 年國土資源部發(fā)布的土地管理法修正草案征求意見稿中又有 “ 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，按國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期 ” 的說法。這讓人們難免產(chǎn)生一種疑問：土地使用權(quán)到期后的續(xù)期費用是只是單純的土地使用權(quán)，還是 “ 土地使用權(quán)的費用 +地上房屋產(chǎn)權(quán) ” 的費用模式呢？ 2、續(xù)期費用內(nèi)容的確定 筆者 認為，我國的土地使用權(quán)是有期限的，因此到期后是應(yīng)當續(xù)期繳費的；而地上建筑物及其附屬設(shè)施屬于所有權(quán)范疇，所有權(quán)的無期限性也表明了其與續(xù)期無關(guān)。住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期費用僅應(yīng)包括土地使用權(quán)的費用，而不應(yīng)包括地上住宅產(chǎn)權(quán)的費用。上面的疑問其實是法律與法規(guī)之間制定不合理而導(dǎo)致的，土地的使用權(quán)和建筑物的所有權(quán)相分離，使土地的價值能最大限度的被開發(fā)出來，雖然土地的使用權(quán)和建筑物所有權(quán)能夠分別立法和分別管理，但是基于土地和建筑物在天然屬性上的不可分離性，我國法律又同時規(guī)定了在建的或建造好的建筑物與其所占地的建設(shè)用地使用 權(quán)是不可分離的，住宅也亦是如此。這就涉及了住宅建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物的主次問題，具體到實際中就是住宅建筑物的所有權(quán)是依附于住宅建設(shè)用地使用權(quán)（ “ 房隨地走 ” ）還是住宅建設(shè)用地使用權(quán)依附于住宅建筑物的所有權(quán)（ “ 地隨房走 ” ）的問題。 顯然暫行條例的規(guī)定是“ 房隨地走 ” 的方式，而筆者認為，物權(quán)法第 149 條第一款 “ 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期 ” 的規(guī)定，既然拋棄了依申請續(xù)期，而改自動續(xù)期是屬于 “ 地隨房走 ” 的方式，這明顯比暫行條例的規(guī)定更合理、更符合民意。因此，摒棄暫行條例的規(guī)定是勢在必行的，以免在續(xù)期時被濫用，而損害人民的合法權(quán)益。 二、續(xù)期繳費時間點之考量 1、兩種時間點的由來 所謂續(xù)期繳費時間點是指住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿應(yīng)當續(xù)期時，所確定土地使用權(quán)續(xù)期費用的時間點。這個時間點只能有一個，但是現(xiàn)在卻有兩種提法，即原土地使用權(quán)出讓合同簽訂時和土地使用權(quán)續(xù)期時。 那么這兩種時間點是怎么來的呢？這兩種時間點都來源于物權(quán)法第 149 條 “ 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期 ” 的規(guī)定。其實在物權(quán)法開始制定的時候并沒有自動續(xù)期的規(guī)定，物權(quán)法第一、二、三次審議 稿均沿襲了城市房地產(chǎn)管理法等法律法規(guī)的規(guī)定，未對住宅建設(shè)用地與非住宅建設(shè)用地使用權(quán)加以區(qū)分，但是從第四次審議稿開始，住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期被區(qū)分出來。第四次審議稿規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿的，自動續(xù)期。此后，住宅建設(shè)用地使用權(quán)適用自動續(xù)期規(guī)則被確定下來，直至物權(quán)法通過。 因此同意以原土地使用權(quán)出讓合同簽訂時為時間點的說法就認為物權(quán)法在續(xù)期問題上將住宅與非住宅分別表述，將住宅建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定為自動續(xù)期其目的就是原土地使用權(quán)出讓合同的自動延續(xù)，包括土地使用權(quán)出讓金、出讓期限等等自動沿用原 合同中的約定，不用再訂立新的合同。 主張以續(xù)期時為時間點的觀點認為住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期的土地使用權(quán)出讓金的繳費時間點問題，應(yīng)當按照土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定來確定。城市房地產(chǎn)管理法第 22 條第一款后半部分規(guī)定 “ 經(jīng)批準準予續(xù)期的，應(yīng)當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金 ” 。既然是重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，那么續(xù)期土地使用權(quán)出讓金就不能沿用原合同的約定。 2、兩種時間點的擔(dān)憂 兩種時間點的提出貌似都有其道理，那么續(xù)期繳費時的時間點該如何 確定？是以土地使用權(quán)出讓合同簽訂時為時間點，還是以土地使用權(quán)續(xù)期時為時間點？如果以前者為時間點，人們就會擔(dān)心如果按照目前土地市場價格續(xù)期，將會大大增加其經(jīng)濟負擔(dān)； 然而以后者為時間點有一部分人就會擔(dān)心，購買房屋時的土地市場價格并不高，而在續(xù)期時土地價格大幅上漲，大大超過原始地價時，會影響到人們的心理預(yù)期。因此確定一個續(xù)期繳費的時間點是很重要的。 3、筆者的觀點 筆者認為以住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿簽訂土地使用權(quán)續(xù)期合同時為時間點確定續(xù)期費用的還是有其合理性的。物權(quán)法雖然規(guī)定了自動續(xù)期 ，但是這樣的規(guī)定太過于原則化，不能從中看出包括續(xù)期費用時間點確定在內(nèi)的對住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期費用問題的具體規(guī)定。因此這并不意味著原土地使用權(quán)出讓合同繼續(xù)延續(xù)，應(yīng)當將物權(quán)法和城市房地產(chǎn)管理法相結(jié)合來確定續(xù)期繳費時間點。 筆者進一步認為，雖然以續(xù)期時的土地市場價格確定住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期費用符合重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的要求，但是也應(yīng)當考慮到人民群眾的心理預(yù)期。在確定住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期費用時，應(yīng)比照原土地使用權(quán)出讓合同中約定的價格，在這兩個不同時間點的土地使用權(quán)出讓金上進行比較，選擇 價格較低的作為續(xù)期土地使用權(quán)出讓金，同時其他稅費也應(yīng)當相應(yīng)考量，如基礎(chǔ)設(shè)施配套費、小區(qū)開發(fā)配套費用因為在小區(qū)初次開發(fā)建設(shè)時基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施等都已經(jīng)建好，在續(xù)期時就無須將這些費用考慮在內(nèi)所以應(yīng)將這些費用予以免除。這樣既能滿足政府的土地財政收入，彰顯國家對土地的所有權(quán)；又能維護人民群眾的心理預(yù)期，不增加住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期人的經(jīng)濟負擔(dān)。 三、建筑物區(qū)分所有之考量 1.建筑物區(qū)分所有的困惑 所謂建筑物區(qū)分所有是指，在住宅規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的業(yè)主對其專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的其他部分 享有共有權(quán)的一種復(fù)合性權(quán)利?，F(xiàn)階段的買房者對土地使用權(quán)的價格很模糊，沒有明確的概念，究其原因是因為房價與地價的混合。現(xiàn)在無論是一手房的買賣還是二手房的買賣都是將地價混入到房價之中，購房者很少明顯了解所付房款中土地使用權(quán)出讓金是多少，尤其是在物權(quán)法明確了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)之后，更使得業(yè)主對其土地使用權(quán)出讓金的具體分類產(chǎn)生了困惑的心理。在政府首次出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商土地使用權(quán)時，對出讓土地的面積和金額在合同中都有明確約定，而在房地產(chǎn)開發(fā)商將房屋賣給購房者時，在國有土地使用權(quán)證上只籠統(tǒng)的記載了房屋所占的土地 面積，而沒有對建筑區(qū)域規(guī)劃內(nèi)的專有部分和共有部分在所占土地面積上加于區(qū)分。筆者認為這種做法是不妥當?shù)?，購房者在買房過程中問題可能不明顯，但是在住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的時候這個問題就凸顯出來，因此在續(xù)期時應(yīng)當對住宅建筑物的專有部分和共有部分進行分別考量來確定其續(xù)期費用。 2、筆者的觀點 物權(quán)法第 70 條規(guī)定 “ 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利 ” ，第 73 條規(guī)定 “ 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有 ” 。根據(jù)這兩條可以看出，業(yè)主享有 “ 一個所有權(quán)、兩個共有權(quán) ” ， “ 一個所有權(quán) ” 是指業(yè)主對其住宅享有的所有權(quán)， “ 兩個共有權(quán) ” 是指業(yè)主對其住宅所在建筑物內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)和對其住宅所在建筑區(qū)劃內(nèi)的其他共有部分享有共有權(quán)。因此筆者認為，在確定續(xù)期費用時應(yīng)當將這 “ 一個所有權(quán)、兩個共有權(quán) ” 進行區(qū)分，分別對其所占的土地面積進行計算，最終確定出的續(xù)期費用才更加合理。首先，對業(yè)主所享有的專有部 分的住宅所占的土地面積進行計算，計算出住宅所占的土地面積后，按該面積確定專有部分的續(xù)期費用；其次，對業(yè)主所享有的建筑物內(nèi)的專有部分以外的共有部分整體所占的土地面積進行計算，計算出共有部分所占的土地面積后，由于建筑物內(nèi)的共有部分屬于該建筑物內(nèi)的業(yè)主共同共有，因此由該建筑物內(nèi)的業(yè)主平均分攤共有部分所占土地使用權(quán)面積的續(xù)期費用；最后，該住宅建筑區(qū)劃內(nèi)的其他共有部分由全體業(yè)主平均分攤續(xù)期費用。 筆者認為，在確定住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期費用時對建筑規(guī)劃內(nèi)的專有部分和共有部分加以區(qū)分，才能使土地使用權(quán)的續(xù)期費用 更加合理化和透明化，使業(yè)主們了解土地使用權(quán)續(xù)期費用的具體內(nèi)容，充分保護全體業(yè)主的利益。 四、續(xù)期期限之考量 研究住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期費用如何確定，就不得不討論續(xù)期期限的問題，因為續(xù)期期限的長短直接關(guān)系到續(xù)期費用的高低，對續(xù)期費用的確定起著關(guān)鍵的作用。如前所述，我國物權(quán)法只對續(xù)期問題做了原則性的規(guī)定，而其他法律法規(guī)對續(xù)期期限也沒有做明確的規(guī)定，只是在暫行條例中有關(guān)于土地使用權(quán)出讓的最高年限的規(guī)定，即居住用地的最高出讓年限為 70 年。因此有學(xué)者認為， 住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期期限應(yīng)為 法律所規(guī)定的最長期限，即 70年。筆者不認同此觀點，我國住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期的規(guī)定其目的是為了最大限度保障地上建筑物的利用，即“ 物盡其用 ” ，正如王利明教授就物權(quán)法第 149 條第一款所說： “ 該規(guī)則實際上暗含了自動續(xù)期的條件，即該土地性質(zhì)上是住宅用地，且有住宅存在。 ” 其實這也是 “ 地隨房走 ” 的直接體現(xiàn)。 筆者認為，按照住宅建設(shè)規(guī)范的規(guī)定 “ 標準建造的住宅，住宅結(jié)構(gòu)的設(shè)計使用年限不應(yīng)少于 50 年 ” ，因此房屋也是有其使用壽命的，即使是現(xiàn)代的建筑由于在規(guī)劃設(shè)計、建筑用材，建筑材料、環(huán)保理念，科技創(chuàng)新， 施工質(zhì)量、維護保養(yǎng)等等方面的不斷發(fā)展使得建筑物的壽命在大大的延長，并出現(xiàn)了許多長于 100 年以上的建筑物。 但是這也只能是適當?shù)难娱L其使用壽命，而不能是永久的使用，房屋的使用年限到期后就會成為 “ 危舊房屋 ” ，若繼續(xù)使用會給人民群眾的生命和財產(chǎn)安全帶來隱患，因此房屋到了其一定的使用年限后就不應(yīng)當再繼續(xù)使用。在確定住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期期限時應(yīng)當以該片小區(qū)內(nèi)的房屋使用年限為依據(jù)，例如，土地使用權(quán)續(xù)期時經(jīng)房地產(chǎn)部門的專家研究、鑒定后認為，該片小區(qū)的住宅最多再使用 30 年，那么住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期年限就為 30 年。 在確定住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期費用時，將使用權(quán)的續(xù)期期限納入考量范圍，才能使土地和住宅的利用率達到最大限度，使續(xù)期費用能更加合理，并直觀地反映在人民群眾面前。 五、結(jié)語 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期問題是社會各界都在研究和討論的熱點問題。歸根到底，出現(xiàn)這些討論的問題的根本原因就是物權(quán)法規(guī)定的過于原則化，其它法律也沒有具體的規(guī)定，國務(wù)院也沒有制定具體的實施細則和實施辦法，也沒有其它可以借鑒的方式和途徑。隨著時間的推移，越來越多的住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限將會屆滿，我們只能學(xué)習(xí)和 實踐的過程中發(fā)現(xiàn)問題、研究問題，積極探求新方法，解決住宅建設(shè)用地使用權(quán)有償續(xù)期的問題。（作者單位：天津師范大學(xué)法學(xué)院） 劉連凱：建設(shè)用地使用期限法律問題研究，河南大學(xué)碩士論文， 2010 年。 宋炳華：住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期之法理分析及完善路徑，載國土資源情報， 2011 年第 8 期。 宋炳華，蔡衛(wèi)華：住宅建設(shè)用地應(yīng)有償續(xù)期，載中國土地， 2011 年第 7 期。 房紹坤：物權(quán)法用益物權(quán)編，中國人民大學(xué)出版社 2007 年版，第 204 頁。 王利 明：物權(quán)法研究（下卷），中國人民大學(xué)出版社 2007 年版，第 169-170 頁。 張靜義，周濤：物權(quán)法第 149 條評析，載法制與經(jīng)濟， 2008 年第 7 期。 閱讀相關(guān)文檔 :論我國控辯關(guān)系的重構(gòu) 我國農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移的思考 從地方政府融資視角看地方政府債務(wù)治理 論光纖通信的新技術(shù)與潛力 淺談如何加強和改進煤礦企業(yè)黨支部建設(shè) 地震災(zāi)后重建項目融資模式的研究 基于商業(yè)銀行存款常規(guī)指標考核下存款拓展路徑探析 新生代員工對工會的困