【商業(yè)地產(chǎn)】杭州中小戶型創(chuàng)新研究報告-23頁

杭州小戶型創(chuàng)新淺析 1 第一篇： 小戶型 創(chuàng)新背景淺析 一、政策背景： 2006 年 5 月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了九部委聯(lián)合制定的關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見。意見規(guī)定：自 2006 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90平方米以下住房 (含經(jīng)濟適用住房 )面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。 該政策出臺的主要目的是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加住房供應(yīng)套數(shù)，穩(wěn)定住房價格。眾所周知，價格上漲過快主要是由供求失衡引起，所以調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加結(jié)構(gòu)性供應(yīng)，成為解決房價問題的關(guān)鍵。 2008 年 10 月 22 日 ，財政 部發(fā)布 繼續(xù)加大保障民生投入力度 切實解決低收入群眾基本生活 的通知， 從 2008 年 11 月 1 日起，對個人首次購買 90 平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅； 金 融機構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準(zhǔn)利率的 0.7 倍，最低首付款比例調(diào)整為 20%。同時，下調(diào)個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào) 0.27 個百分點 。 二、杭州市住宅發(fā)展規(guī)劃 住房建設(shè)總量目標(biāo)規(guī)劃。規(guī)劃期內(nèi)住房建設(shè)套數(shù)共約 31.13 38.08萬套，其中套 型建筑面積小于 90 平方米的住房約 26.84 32.29 萬套，約占 85%。 保障性住房建設(shè)目標(biāo)：規(guī)劃期內(nèi)，具備開工條件的建筑面積約 739萬平方米，約 11.29 萬套，套型建筑面積均小于 90 平方米。 普通商品房建設(shè)目標(biāo)：在規(guī)劃期內(nèi)，總出讓商品住宅用地約 1000 1350 萬平方米（約 15000 20250 畝），總建筑面積 2000 2700 萬平方米，約 19.84 26.79 萬套，其中套型建筑面積小于 90 平方米的住房約 15.55 21 萬套。 三、 政策促使小戶型創(chuàng)新 ： 由于 政策 對大戶型、高檔住宅進行了控制，引導(dǎo)房地產(chǎn)商開 發(fā)中小戶型的普通住宅，小戶型 必 將成為今后樓市的主力產(chǎn)品之一。 而隨著小戶型產(chǎn)品的大規(guī)模涌入市場，競爭則迫在眉睫。 一方面，緊縮的貨幣政策導(dǎo)致銀根緊縮，對宏觀調(diào)控政策的難以預(yù)計等原因，樓市不容樂觀；另一方面，今年樓市小戶型的巨大供應(yīng)量，更加劇了市場競爭。 工信房產(chǎn)總經(jīng)理助理蔡華軍認為，參照其他國家或城市房地產(chǎn)情況，香港和日本都是小戶型產(chǎn)品為主，地少人多，資源稀缺，供求緊張，房價高漲，小戶型成為購房者的必然選擇。所以，在激烈的市場競爭下，想要占領(lǐng)市場，小戶型設(shè)計創(chuàng)新成為必然之路，一場新的戶型變革即將來臨。 隨著 競爭的日趨激烈，產(chǎn)品也將開始升級。以后的杭州樓市，原創(chuàng)小戶型逐步取代 “ 組合 ” 、 “ 改造 ” 的小戶型，更好地滿足了特定的小戶型消費群體對房屋功能布局、物業(yè)管理和服務(wù)等方面的需求。并且，產(chǎn)品特色越來越突出，目標(biāo)人群越來越明晰，小戶型將在競爭中升級。 杭州小戶型創(chuàng)新淺析 2 第二篇：小戶型創(chuàng)新（ “偷 ”面積）淺析 一、何為 “ 偷面積 ” 。 1、依據(jù)一：建筑工程建筑面積計算規(guī)范。 偷法： 1-1、把只計算半建筑面積（比如未封閉的陽臺，挑梁等）和不計算建筑面積的各類建筑（比如層高小于 2.20m 以下的夾層，插層，技術(shù)層和層高小于 2.20m 的地下 室和半地下室，房屋的天面，挑臺，飄窗等 )的面積盡量的放大。 1-2、復(fù)式戶型，通過減少分?jǐn)?，增加實惠，促進銷售。 2、依據(jù)二： 杭州市規(guī)劃局出臺的關(guān)于建筑層高控制及容積率指標(biāo)計算規(guī)則。規(guī)則規(guī)定，層高大于等于 4.5 米的住宅建筑，或?qū)痈叽笥诘扔?4.8 米的辦公建筑，不論層內(nèi)是否有隔層，在計算容積率指標(biāo)時，建筑面積均按該層面積乘 1.5 倍計算。 偷法： 巧妙地利用了規(guī)則里面的“躍層住宅、別墅等當(dāng)起居廳（室）層高在戶內(nèi)通高時可按其實際面積計入容積率”，變向繼續(xù)進行 LOFT 開發(fā) 。 增加層高，一層產(chǎn)權(quán)兩層實用。 二、“偷 面積 ” 的幾種常用方法。 1、不計面積的 1-1、凸窗 (外飄窗 )無限度外擴 (凸窗高 2.2 米內(nèi) ) 空間的延伸。 1-2、落地凸窗 (2.2 米內(nèi) ) 空間的延伸，實際窗地面與房間地面相同，變現(xiàn)類夾層實用面積。 1-3、可局部拆卸內(nèi)假凸窗 增加一些儲物空間或直接增加凸窗層高變成標(biāo)準(zhǔn)高。 1-4、兩層高以上的普通大露臺 增加使用面積但是不占用房間面積。 1-5、兩層高以上的內(nèi)凹大露臺或入戶花園 增加使用面積但不占用房間面積，可以加樓板變現(xiàn)更多實用面積。 1-6、層高小于 2.2 米的地下室，半地下室空間 增加輔助使用空間。 1-7、雙首層設(shè)計的 ” 地下空間 ” 增加輔助使用空間或變現(xiàn)更多實用面積。 1-8、一樓庭院和樓頂?shù)氖褂妹娣e 增加輔助使用空間。 1-9、 超高內(nèi)庭院 可變現(xiàn)實用面積。 1-10、室內(nèi)層高 2.2 米以下的夾層，插層，技術(shù)層 增加輔助使用面積。 2、計半面積的 2-1、一層普通大陽臺，未封閉的陽臺，挑廊。 2-2、與房屋相連有上蓋無柱的走廊。 2-3、可以變房間的內(nèi)陽臺。 杭州小戶型創(chuàng)新淺析 3 2-4、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊。 3、計一層面積的室內(nèi)超高層 3-1、室內(nèi) 4.0 米以下 增加空間體量和舒適度。 3-2、室內(nèi) 4.4 米 6 米甚至更高 增加空間體量還可加樓板變現(xiàn)使用面積。 4、少分?jǐn)偣裁娣e 4-1、不計面積的公共面積（高層高，夾層等 ) 減少公攤建筑面積，增加套內(nèi)實用面積。 4-2、計一半面積的公共面積 (陽臺形式等 ) 減少公攤建筑面積，增加套內(nèi)實用面積。 4-3、模糊公共空間 (裝飾性園林建筑 與入戶大堂相連 ) 增加入戶大堂面積提高舒適度，客觀上減少公攤面積，增加套內(nèi)實用面積。 三、“偷面積”慣用手法匯總。 “偷面積 ” 小手筆 慣用手法 高小于 2.2米 的落地 凸窗 高小于 2.1米的 落地大 衣柜 陽光房 高小于 2.1米的 隱藏式 衣柜 高小于 2.2米 的可拆 卸凸窗 “偷面積 ” 大手筆 慣用手法 兩層高錯 層露臺及 兩層高內(nèi) 凹大露臺 層高小2.2 米的地下室和半地下室以及住宅建筑在正負零 以下的地下室和半地下室 只計一層建 筑面積的室 內(nèi)超高層 兩層高 入戶花園 杭州小戶型創(chuàng)新淺析 4 四、利用凸窗“偷面 積”。 1、技巧： 把帶窗外墻向外推移，把窗臺放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會凸出一部分。由于現(xiàn)行建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定 2.2 米以下空間不計入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過 2.2 米，便可有效“偷”到面積。 在設(shè)計中，為了層高不超過 2.2 米，通常開發(fā)商會做一個較低的平臺，這稱為低臺凸窗，這是最早的“偷”面積辦法。發(fā)展到現(xiàn)在已有改進，開發(fā)商在設(shè)計圖紙中和毛坯房交付時可能會有“低臺”，但客戶裝修時，這個“低臺”往往可以打掉。由于本身凸窗有 2.2 米的層高，加上打掉的那部分“低臺”，凸窗部分的層高可以達到 2.3 米 甚至更高。 這樣通過低臺凸窗變落地凸窗的做法，使得房屋的空間更舒適，有效地內(nèi)部空間結(jié)合起來。 2、缺點： 大凸窗設(shè)計也會帶來諸如外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要開發(fā)商在材料、建筑設(shè)計上下功夫。 五、可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁。 1、技巧： 開發(fā)商為了“偷”面積，故意將樓盤凸窗部分設(shè)計出一道橫梁，使得凸窗層高不高于 2.2 米。而客戶在拿到房子后，這樣一道專為“打掉”設(shè)計的橫梁便可“拆卸”掉，使原本 2.2 米的層高變成 2.8 米，與正常房屋層高一致。 計一半 建筑面 積的 ”偷 ” 法 未封閉 的陽臺 可變成 房間的 內(nèi)陽臺 一層普通 大陽臺 慣用 “偷面積 ” 方法匯總 不計算建筑 面積的 ”偷 ”法 計一半建筑 面積的 ”偷 ”法 不計算建 筑面積的 ”偷 ”法 “偷面積 ” 小手筆 慣用手法 “偷面積 ” 大手筆 慣用手法 杭州小戶型創(chuàng)新淺析 5 將這種“偷”面積方式發(fā)揮到極致的是，開發(fā)商 在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過 2.2 米，上層空間 0.6 米左右用于儲藏室。在裝修的時候，購房者可以將故意設(shè)計的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。 2、缺點： 拆卸后如何保證墻體的隔熱、保溫。 六、利用凸窗總結(jié)。 1、優(yōu)點： 1-1、給業(yè)主帶來實惠：只要凸窗高度小于 2.2 米，可不計入建筑面積。 1-2、通透的室內(nèi)空間：凸窗房的室內(nèi)采光效果好。 1-3、美觀的建筑外立面；精心設(shè)計的凸窗建筑能把房間、自然融為一體。 2、局限性： 政策對凸窗高度的限制，使進深不可避免產(chǎn)生 局限。這一點， 即使 “ 可拆卸凸窗 ” 的誕生，也未能有更好的突破。 七、隱藏式衣柜，落地衣柜“偷面積”。 1、技巧： 隱藏式衣櫥的設(shè)計方法有點類似于低臺凸窗，通過外墻外移并將其做成凸窗完成，只是這里的凸窗改成了“衣櫥”。和凸窗一樣，隱藏式衣櫥的高度通常也在 2.2 米以下，不用計入建筑面積，但業(yè)主卻可以使用。 2、缺點： 外墻的保溫和整個小區(qū)的外立面的協(xié)調(diào)性。 杭州小戶型創(chuàng)新淺析 6 八、 利用超大入戶花園和大陽臺 “偷面積”。 1、技巧： 由于入戶花園和陽臺只計一半建筑面積，開發(fā)商通過做大入戶花園和陽臺也屬“偷面積” 之舉。此方法一般只在大戶型單元且自然資源景觀較好的樓盤中使用。 2、缺點： 作為購房者，由于入戶花園要計一半建筑面積，在規(guī)定面積內(nèi)，大的入戶花園必然造成室內(nèi)空間的變小。另還必須考慮到底多大的入戶花園和陽臺適合多大的戶型。 九、 錯層雙層高露臺或雙層高入戶花園“偷面積”。 1、技巧： 雙層高露臺首先在從室內(nèi)空間向外界的自然延伸上，對居住的舒適性肯定有所幫助。對于錯層大露臺（或入戶花園）如果是可以用玻璃窗封上，或加樓層板使上下兩家都增加面積，對偷面積提高實用率有非常大的幫助。 2、缺點 ： 易出現(xiàn)上下層對視的問題，可采用內(nèi)封閉的方式。 十、 露臺“偷面積”。 1、技巧： 錯層，有效解決了平層中送出不計面積的露臺。 2、優(yōu)點： 2-1、 “ 偷 ” 出更大實惠。 2-2、增加有力賣點。 2-3、滿足客戶與室外大接觸心愿。 杭州小戶型創(chuàng)新淺析 7 十一、 入戶花園“偷面積”。 1、技巧： 6 米高入戶花園”采用左右錯層設(shè)計，將入戶花園設(shè)計成兩層高度，可以 100%的“偷面積”。 左右錯層的入戶花園（兩層高度），使得業(yè)主得到了實惠?！?6 米高入戶花園”由于上層被封閉，在使用中甚至可以再作一層閣樓。 2、優(yōu)點： 2-1、 “ 偷 ” 出更大實惠。 2-2、增加有力賣點。 十二、 空中院館、空中過道“偷面積”。 1、空中院館： 電梯廳花園由兩層高露臺組成，即每兩層電梯廳均有一個近 30 40平方米的露臺，形成了可供兩層業(yè)主共同使用梯廳花園。 空中花園，一般是兩層或者三層做一個。 由于電梯廳露臺兩層高度，按照建筑計算有關(guān)規(guī)定，不計入容積率部分，因此這部分面積沒計入公攤面積，給業(yè)主帶來了實惠。 杭州小戶型創(chuàng)新淺析 8 2、空中過道： 在兩個單元之間做一個連接的空中過道，使得業(yè)主多出一部 分空間。業(yè) 主既可以分隔開，作為自己的私人空間；也可以作為空中院館，供業(yè)主共用，多出一個休閑空間。 十三、 陽光房“偷面積”。 1、優(yōu)點： “ 陽光房 ” 擁有通透、華麗的外觀，其三面玻璃墻的設(shè)計讓業(yè)主能和自然有很親密的接觸。 2、缺點： “ 陽光房 ” 因為不能完全保障業(yè)主隱私權(quán)，且建筑立面的處理等受到質(zhì)疑，廣泛推廣尚有難度。與 “ 陽光房 ” 異曲同工的產(chǎn)品 地下室和半地下室，相對能完善的保護業(yè)主的隱私，外觀處理更易，面積同樣可偷。 十四、 地下室和半地下室“偷面積”。 1、技巧： 地下室和半地下室的可應(yīng)用的 “ 偷面積 ” 政策是：層高小于 2.2 米的地下室，半地下室空間不計算建筑面積；雙首層設(shè)計的地下空間不計算建筑面積；住宅建筑正負零之下不計算建筑面積。 2、優(yōu)點： 只要在政策允許的范圍內(nèi)，地下室和半地下室存在較大的可 “ 偷 ”空間，另外，室外架空的半地下室較好地解決了地下采光的問題。 杭州小戶型創(chuàng)新淺析 9 十五、 利用送夾層“偷面積”。 1、技巧： 夾層的層高低于 2.2 米，可以不計算建筑面積。客廳設(shè)計成 3.9-4米，標(biāo)準(zhǔn)層高 2.8-3 米，夾層一般為 2.15-2.19 米。標(biāo)準(zhǔn)層和夾層不在同一水平 位置上，內(nèi)部通過樓梯連接 。夾層處于兩個標(biāo)準(zhǔn)層之間，一般來說，如果一層 4 戶，就兩層的夾層處于標(biāo)準(zhǔn)層下面，另兩層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的上面；一層兩戶就奇數(shù)層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的上面，偶數(shù)層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的下面，同時夾層在標(biāo)準(zhǔn)層下面的一般客廳、夾層、標(biāo)準(zhǔn)層不在同一水平面上，形成三錯層的格局。 2、缺點： 結(jié)構(gòu)復(fù)雜，施工周期加長，減少可售面積，從而單價較高。 十六、 層高做大，挑高“偷面積”。 1、技巧： 這是很多小戶型采用的方法，挑高 5 米、挑高 4.9 米，實際上也是“ 偷 ” 面積的一種。在將房屋層 高設(shè)計到 4.8 米、 4.9 米甚至更高后，購房者通?？梢詫⑵涓舫蓛蓪?，使空間得到充分利用。 一般的話就是把客廳挑高，其他空間部分間隔成兩層。 2、缺點： 在限高的情況下，減少建筑面積，單價較高，同時在消防要求上很杭州小戶型創(chuàng)新淺析 10 難達標(biāo)，許多地方都已經(jīng)禁止這種設(shè)計。 十七、 空調(diào)機安放處變生活陽臺 “偷面積”。 1、政策上： 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階等均不計入建筑面積。 2、技巧： 在樓盤的設(shè)計中，多設(shè)計出幾個空調(diào)外機安放處，將其層高控制在2.2 米以內(nèi)，或在頂上做一個假梁，使得這個空調(diào)外機 的安放處可以裝修成一個生活陽臺。 杭州小戶型創(chuàng)新淺析 11 第三篇：小戶型創(chuàng)新（ “偷 ”面積） 政策 風(fēng)險淺析 一、深圳： 深圳市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范經(jīng) 深圳 市政府批準(zhǔn)，于 2006年 6 月 25 日由市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布實施。規(guī)范的發(fā)布實施，使得曾經(jīng)不受約束的贈送面積受到制約，盛行一時的超大規(guī)模陽臺等也因有了尺度標(biāo)準(zhǔn)而將成為歷史。 二、成都： 成都晚報消息。 這種讓購房者 “ 實惠 ” 的 “偷”面積 ，日前卻在成都某知名樓盤被主管部門一聲棒喝殺下馬來，其他效仿跟進之眾， 紛紛聞風(fēng)調(diào)整規(guī)劃，重新設(shè)計戶型，受其影響者，數(shù)目之大 ?！? 成都 )被叫 停是 遲早 的事 ，廣 州和 北京 早在 今年 7 月 就被 叫 停了 ” 。 2008 年 9 月實施的成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（ 2008）正式對每套住宅的陽臺面積、建筑的層高做了詳細規(guī)定，意在控制可變空間的贈送方式 。 三、寧波： 寧波 市規(guī)劃局發(fā)布文件，明確從 2009 年 月日起，新規(guī)劃的樓盤想通過設(shè)計大飄窗、設(shè)備平臺等 “ 偷面積 ” ，將遭遇政策紅線。規(guī)劃部門規(guī)定，從月日起，全市新規(guī)劃樓盤必須執(zhí)行新的飄窗、設(shè)備平臺設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。 新規(guī)明確，今后樓盤設(shè)計的 飄窗，窗臺高度（窗臺面與室內(nèi)地面的高差）不得小于米、進深（自墻體內(nèi)邊線至飄窗外邊線）不得大于米、凈高（窗臺面至飄窗頂板底）應(yīng)小于米。符合上述條件的，飄窗不計建筑面積，否則不能視作飄窗，且要按飄窗挑出外墻部分的投影面積計算全部建筑面積并計入容積率指標(biāo) ， 新規(guī)另外規(guī)定，建筑項目含有飄窗設(shè)計的，必須在申報圖紙中提供飄窗大樣。 對于設(shè)備平臺，新規(guī)規(guī)定，每套住宅用于放置集中空調(diào)外機等的設(shè)備平臺只限一個，且未折算前的建筑面積不大于平方米；每居室配置設(shè)備平臺面積標(biāo)準(zhǔn)為平方米，每套住宅用于放置分體式空調(diào) 外機的設(shè)備平臺數(shù)量不得超過居室個數(shù)，設(shè)備平臺總建筑面積不得大于居室個數(shù)。其中的居室，指臥室、起居室、書房、餐廳等獨立的室內(nèi)居住空間。如果一個樓盤的設(shè)備平臺總面積超標(biāo)，超標(biāo)部分按水平投影面積的計算建筑面積，并計入容積率指標(biāo)。 規(guī)劃部門表示，對于新樓盤飄窗、設(shè)備平臺的設(shè)計，今后將在樓盤規(guī)劃審查時嚴(yán)格予以把關(guān)。至于月日之前已經(jīng)審查通過的樓盤設(shè)計方案，仍然有效。 四、 “ 偷 ” 面積招致叫停？ 舉例來說， 按當(dāng)前的設(shè)計規(guī)范， “偷”面積 是不計入地塊規(guī)劃容積率，所以，當(dāng)規(guī)劃 5.0 容積率的社區(qū)，有 40%的 “偷”面積 存在 時，實際的建筑容積率已經(jīng)達到 7.0！這 “偷” 出來的 40%建筑 面積 ，沒有土地成本、沒有報規(guī)、報建、前期總平等費用，需要的只是 1000-1500 的建安成本而已。 消費者雖然在單價上的付出高于周邊樓盤，但因為得到大面積贈送杭州小戶型創(chuàng)新淺析 12 的 “偷”面積 ，而以一個較合理的總價買到了更大的面積。因此，從這個層面上看，開發(fā)商賺得更多，消費者買得更大，但由于 “偷”面積 不會寫入產(chǎn)權(quán)，不會產(chǎn)生報建費和稅費，政府損失了一部分利益。 假如 “偷”面積 開發(fā)模式被全面叫停，受沖擊最大的，當(dāng)屬部分在建項目，以及不久前打 “偷”面積 主意拍下高價地塊的開發(fā)商們 。 很有可能面臨著 重新核算出讓金，報建費要重新補過，另外補交增容費 ， 這樣一來，樓面地價又上去了，而房子如果已經(jīng)銷售的話，還不能漲價。 如果這些建筑必須要算全產(chǎn)權(quán)面積，而消費者合同又已經(jīng)簽定，則只能修改合同，把單價做低，把面積補回來。但這又牽涉到很多其他問題。首先，如果原來買的是 90 平方米以下的房子，金融機構(gòu)認定是 90平方米以內(nèi)就可以辦兩成的按揭，如果現(xiàn)在改了合同面積，則金融上還需對既成事實做一個認可；其次，合同在房管局已經(jīng)備案了。一些客戶由于擔(dān)心以后物權(quán)法、稅收這類的問題，所以他就是想買 90 平方米以下的房子， 如果合同面積修改后超過 90 平方米，雖然總價不變，從客戶角度來說，也可以不答應(yīng)。 杭州小戶型創(chuàng)新淺析 13 第四篇：杭州熱銷樓盤典型小戶型淺析 85 平方米可以做成五房兩廳兩衛(wèi)的魔方戶型”、“ 90 平方米 =140 平方米 +2 層 +1 個院子 +1 個私家電梯廳 +1 個超大露臺”、“ 90 平方米 170平方米” 以上是幾個熱銷樓盤戶型的宣傳口號， 市場的戶型可謂琳瑯滿目 ，可變空間已經(jīng)是小菜一碟的，很多熱銷戶型都有著非同一般的可變空間，通過戶型的競爭，來吸引購房者的眼球 。 一、 保利東灣 典型戶型 :MAX90 戶型， MAX60 戶型。 1、 特征 : 作為 東灣 別墅級公寓的代表性產(chǎn)品， max 系列的推出是在強調(diào)空間變化的同時，將擴大空間的利用率和保證居住的舒適性很好的結(jié)合在了一起。 第三代小戶型對第二代 小戶型的根本性革新，帶來小戶型設(shè)計由“ 內(nèi) ” 向 “ 外 ” 的觀念性轉(zhuǎn)變 ,雖然二者都具有附贈面積和空間的可變性，但不同的是，前者并沒有突破整個大的格局，而是不斷地向內(nèi)挖掘；后者卻在東南西北四個方面進行了突破，全面向外拓展。 2、 MAX90 戶型 , 突破空間局限，變幻舒適江景三房 : 戶型總體分析： 從上面的戶型圖可以看到： 2 房朝南，長達 30 米的采光面，形成全明全通透的室內(nèi)環(huán)境，首先確保了居住的舒適性。餐廳、客廳一體化設(shè)杭州小戶型創(chuàng)新淺析 14 計，并呈錯落式布局，使 90 m2 的戶型擁有 120 m2 的空間感。 經(jīng)典的 2+1 戶型，繼承了第二代小戶型的變化特點，所不同的是，7.5m2 北陽臺變化而經(jīng)過科學(xué)配置， 60 m2 的兩房不僅擁有功能完善的空間結(jié)構(gòu)，還擁有一個專為江景設(shè)計的 8.5 m2 大陽臺，可以說將空間的利用發(fā)揮到了極致。一個方面。 而且，和第二代小戶型把自己 “ 藏 ” 進室內(nèi)的舉措不同， Max 90是主動將自己置入大自然中，由此可見其對于自然的尊重！陽臺、露臺、入戶花園、飄窗，全方位擴大自然接觸面，將一線江景、生態(tài)濕地、情境園林三重景觀體系一并納入其 360 環(huán)形視野，帶來別墅級生活方式的居住體驗。此外，還 有將近 30%的高附贈率。 3、 MAX60 戶型 , 造就全功能江景兩房 : 戶型總體分析： 小巧緊湊的兩房結(jié)構(gòu)，將實用主義與情趣生活巧妙結(jié)合。大尺度的開間、進深提升整個戶型的舒適度，而且可改變?yōu)?1+1 戶型，營造溫馨家庭生活。帶超大面積陽臺的南向主臥，大空間視角，江景、園景、風(fēng)景盡收眼底，隨心而動。 經(jīng)過科學(xué)配置， 60 m2 的兩房不僅擁有功能完善的空間結(jié)構(gòu)，還擁有一個專為江景設(shè)計的 8.5 m2 大陽臺，可以說將空間的利用發(fā)揮到了極致。 二、 復(fù)地連城國際 典型戶型 :C1 戶型，面積 96 平方米。 1、 特征 : 通過陽臺、露臺、飄窗、花池、入戶花園等方式增加空間的舒適性。 2、戶型總體分析： 在這個 戶型 空間里 ,居住者可根據(jù)自己的需要進行規(guī)劃 ， 可以是一個開放型的戶內(nèi)花園 ,可以是一個優(yōu)雅的茶道室 ,可以是一個陽光書房 ,當(dāng)然也可以是一個獨立的房間。它為業(yè)主提供了一個額外的可利用的空間。 杭州小戶型創(chuàng)新淺析 15 說起來比較簡單 ,其實就是開發(fā)商設(shè)計了一個大一些的陽臺 ,這個面 積可以根據(jù)業(yè)主的需求自由設(shè)置功能。為了讓這個 “ 可變空間 ” 利用率更好 ,開發(fā)商事先作了各種設(shè)置 :比如設(shè)置降板 ,比室內(nèi)地平標(biāo)高降低30 厘米 ,方便花木種植和木踏步道的鋪設(shè) ,以便將來做陽光房 ；二是在施工中預(yù)埋邊框 ,保證在裝修時形成完整封閉的室內(nèi)空間 ,與普通居室一樣應(yīng)用 ；三是獨立分隔 ,“ 可變空間 ” 屬于 “ 額外空間 ”, 購買時只計算一半面積 ,經(jīng)濟實惠。 三、 中海金溪園 典型戶型 : A1 戶型，面積 89 平方米。 1、 特征 : 通過對剪力墻的合理設(shè)置 ,使戶型有了更多變化的可能 ,滿足個性化居住要求。 杭州小戶型創(chuàng)新淺析 16 2、戶型總體分析： 金溪園的這個戶型參考純板樓設(shè)計 ,全明戶型設(shè)計 ,方正布局 ,南北通透 ,超大面寬 ,超短進深 ,加大室內(nèi)的陽光照射面 ,和陽光親密接觸。落地飄窗、露臺、陽臺、多功能間等延展空間 ,讓 90 平方米空間同樣擁有舒適的享受。值得一提的是 ,金溪園戶型均靈動可變 ,可根據(jù)不同居住需求 ,對客廳、次臥、主臥等空間進行靈活布置。 可滿足業(yè)主個性化需求。 從這個戶型看 ,雖然陽臺屬于室外空間 ,但它的位置明顯內(nèi)陷。很明顯 ,設(shè)計師在戶型設(shè)計之初 ,就是把它作為室內(nèi)空間來考慮的 ,只不過是加了一個 “ 陽臺 ” 的外衣。邊上還設(shè)計了一個衛(wèi)生間 ,后期裝修時 ,就可以設(shè)計成一個套房。而落地飄窗、露臺、多功能間、工作陽臺等的設(shè)置 ,又讓業(yè)主多了許多可拓展的空間。 流線 分析 ：戶型整體流線簡潔，入戶門對主臥門的處理較不合理。主臥餐廳相對較為舒適，其他房間均較為狹小。 分區(qū)流線：動靜分區(qū)明確、合理，公共區(qū)域空間完整。有良好的南向面。干濕方面很實用并附和流線的順暢。餐廳、 廚房、功能陽臺和客廳、露臺的空間搭 分區(qū)均對戶型有一定提升 。 四、 贊成美樹 典型戶型 : D1、 D2 戶型，面積 129 平方米。 1、 特征 : 這種戶型創(chuàng)意不再局限于單層空間 ,而是通過夾層、中空客廳等方式 ,增加面積的同時 ,也給業(yè)主營造不同的空間體驗。 2、戶型總體分析： 位于城北的贊成美樹有一批 129 平方米的夾層戶型。每個戶型可以分別贈送 37、 53 平方米的夾層面積 ,這些面積可作為視聽室、娛樂室或者書房。因夾層空間的參與 ,公寓里產(chǎn)生了一戶擁有 “ 雙層 ” 或者 “ 三層 ” 的空間 ,分別可作為居住層 (主臥 、次臥 )、生活層 (客廳、餐廳、廚房等 )和多功能層 ,利用豎向空間帶來了功能布局的合理變化 ,營造動靜分離 ,南北通透的生活空間。此外 ,產(chǎn)品還設(shè)計了 4 米挑空的高廳和 4.3米的客廳開間尺度 ,實現(xiàn)了三房朝南 ,而且三房面寬達到 8.7 米 ,形成超寬采光面。 房屋測量規(guī)范規(guī)定 :層高在 2.2 米以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于 2.2 米的地下室和半地下室 ,不計入建筑面積。美樹和水晶城的夾層 ,正是利用了這一點。 其具體是 在兩層之間 ,再夾上一層 ,三層杭州小戶型創(chuàng)新淺析 17 賣給兩戶人家。其中中間的那層層高僅 2.2 米 ,凈高 2.17 米 ,不計入建筑面積。夾層被分 開兩部分 ,一部分是 53 平方米 ,是偶數(shù)層的地下室 ；一部分是 37 平方米 ,是奇數(shù)層的閣樓。 但是人們可能還會有疑問 ,美樹這個戶型面積有 129 平方米 ,以 80%的得房率計算 ,其室內(nèi)面積應(yīng)該有近 104 平方米。按照常規(guī) ,夾層的面積應(yīng)該超過 104 平方米 ,因為夾層不用分?jǐn)傠娞輳d面積。而夾層中 ,“ 閣樓 ” 和 “ 地下室 ” 的面積加起來是 90 平方米 ,那么 ,夾層中另外超過 14平方米的部分去哪里了 ？ 事實是 ,夾層中 ,另外超過 14平方米的部分 ,被懸空分給上下樓之間的客廳了。想象一下 ,2 樓和 3 樓的層高如果是各2.9 米 ,加上夾層 2.17 米 ,那么 ,整 個二三樓上下之間 ,高度加在一起 ,是不是有 7.97 米 ?然后 ,在 7.97 米中間隔斷 ,那么 2 樓和 3 樓的高度是不是各接近 4 米 ?這個 4 米的高度 ,正是上下兩個戶型的挑空客廳。 五、大家多立方 典型戶型 : A1 戶型，面積 90 平方米。 1、 特征 : 三多： 杭州小戶型創(chuàng)新淺析 18 1-1、陽光多：一梯兩戶、大面寬、通透全明 1-2、舒適多：飄窗多、大陽臺、雙層挑高露臺，附加多樣空間 1-3、功能多： 90 平方米兩房變?nèi)?2、戶型總體分析： 大家多立方 擯棄高層小戶型多中間套、采光通風(fēng)差的現(xiàn)象，采用一梯兩戶、多房朝南格局，通透全明，打造出九堡區(qū)域罕見的高層陽光房。戶型設(shè)計預(yù)留更多功能的可變空間，靈活多變以備不時之需。多個飄窗、挑高露臺和陽臺半開放空間的應(yīng)用，增加附加空間。陽臺可滿足多一房需要，方便業(yè)主根據(jù)家庭需要，改造成書房、健身房等功能空間。 90兩房不用犧牲舒適，也能享受三房的多功能。 六、 順發(fā)和美家 典型戶型 : Y1 原 戶型 ，面積 90 平方米。 1、 特征 : 這類戶型創(chuàng)新 ,把戶型創(chuàng)新放到了一個更廣闊的舞臺上 ,因為設(shè)計杭州小戶型創(chuàng)新淺析 19 師干脆把戶型做成了兩層 ,并通過贈送大面積的方式 ,使得得房率大為提高。 2、戶型總體分析： 順發(fā)和美家 90 平方米墅式公寓的特點 ,最大面積可做到 170 平方米。這個戶型有幾個特點 :首先是大尺度 ,南向 6.6 米雙開間、總層高是罕見的 5.5米 (等于雙層高度 ),也就是說它的室內(nèi)空間相對于普通 90平方米戶型幾乎多出了一倍?？梢郧巴ズ笤?、可以中空高廳 、可以舒適五房、可以雙主臥、可以中島式廚房 它讓那些只在排屋或別墅中才會出現(xiàn)的經(jīng)典設(shè)計 ,在 90 平方米里成為現(xiàn)實。 其次 ,業(yè)主在后期的裝修時 ,擁有的自由度也超乎想象。這種 90 平方米的戶型不同于已經(jīng)絕版的 “LOFT 戶型 ”, 因為它擁有一部分的樓板 ,樓上和樓下分別都做好了一個標(biāo)準(zhǔn)的衛(wèi)生間。除了已經(jīng)隔好的那一部分樓板 ,剩下的就全部都是層高為 5.5 米的挑空空間。這就意味著 ,在房屋交付以后 ,你可以完全根據(jù)自己的需求來架設(shè)樓板 ,來自由分隔室內(nèi)空間。 也就是說 ,你完全可以根據(jù)自己的需要來安排房間數(shù)量 ,2 個 ?3 個 ?還是 5 個 ?甚至 6 個 ,都沒問題 ,全憑你喜歡。如果你想讓客廳更氣派豪華一些 ,別在客廳上空做樓板 ,這樣就可以超高挑空客廳。當(dāng)然 ,你也可以在你的家里設(shè)計一個超過 20 平方米的空中庭院 ,充分享受田園風(fēng)情。如果你是兩口之家 ,那完全可以只在樓上安排兩個各自帶獨立衛(wèi)生間、走入式衣柜、化妝區(qū)或書房的超大豪華套房 ,一套自住 ,另一套可以留給未來的孩子或偶爾接父母來同住。如果做三房 ,你可以有 N 個變化 ,可以樓上三房 ,可以樓上雙主臥、樓下一客臥 ,可以三房都朝南 如果做五房 ,那么可以保證每個房間都不小于 10 平方米 ,另外還有獨立的餐廳、客廳和三個衛(wèi) 生間。 順發(fā)和美家 90平方米墅式公寓的設(shè)計源頭 ,其實就是傳統(tǒng)意義上的躍層。但是開發(fā)商在建造的時候 ,在第二層只鋪設(shè)約 10 多個平方米的臥室 (帶衛(wèi)生間 ),其余約 40 平方米變成一樓的餐廳客廳挑空。除此之外 ,南向有一個約 11 平方米的雙層挑空非封閉大露臺 ,北向有一個最大約20 平方米的雙層挑空可封閉大凹廊 (中間一隔可多出 40 平方米使用空間 )。這樣兩層凹廊面積、挑空餐廳客廳面積及露臺面積合計在一起 ,贈送面積就達到近 90 平方米。真正實現(xiàn)了突破性的超高得房率。 七、 風(fēng)雅樂府 典型戶型 : F1 原戶型 ，面積 79 平方米。 1、 特征 : 通過各種技術(shù)的綜合體現(xiàn) ,把院落、露臺、中空客廳、躍層等元素集合在一起 ,不僅拓展了室內(nèi)空間 ,還增加了室外空間。 2、 戶型總體分析： 風(fēng)雅樂府的每個戶型在設(shè)計之初 ,就考慮了要有一個院子 ,有露臺 ,有獨立的私家電梯廳 ,有天有地 ,還是躍層 給人的第一印象是一個排屋 ,所以風(fēng)雅樂府給自己的房源定了個名字叫 “ 空中排屋 ” 。 如一套 79 平方米的戶型 ,如果不需要挑高客廳和起居室 ,則都可以隔成兩層 ,這樣就增加了兩個房間 ,并且戶型還贈送多個露臺 ,進一步增加了使用面積。房間開間 ,基本都能達到 3.9 米的面寬 ；而 90 平方米以下戶型 ,也有兩到三個的房間開間達到 3.6 米。 杭州小戶型創(chuàng)新淺析 20 除了面積優(yōu)勢外 ,風(fēng)雅樂府在戶型設(shè)計上還解決了高層住宅中較難做到每一套都南北通透的問題。特別是中間套戶型 ,利用上下兩層、南北錯落的設(shè)計 ,做到了每一套都有南北開間 ,每一套都是南北通透 ,室內(nèi)空氣流通。同時 ,由于是兩層空間 ,每套都有 2 4 個南向采光開間。 這個樓盤的意向客戶對戶型的具體要求包括 :要滿足 3 房 (主臥、小孩、父母、保姆、書房 )以上、 3 廳 (入戶門廳、餐廳、客廳、家庭廳 )以上、兩個主臥 (自己、孩子、父母 )以上、兩個露臺 (工作、休閑露臺等 )、 1 個私家院子 (都市人工作繁忙 ,希 望在家里就可以接觸大自然 )等。 而每個功能空間的設(shè)置 ,又是有尺寸上的控制的。比如每個房間的開間起碼超過 3.5 米 (兩邊墻各 0.3 米 ,床 2 米 ,電視柜 0.6 米 )、客廳最起碼 3.6 米 (考慮到沙發(fā)、茶幾、墻、墻到沙發(fā)、茶幾到電視機等距離 )、露臺要能放下一張麻將桌 (桌子 80厘米 ,桌子與椅背 ,起碼進深和面寬都在兩米以上 ,后來調(diào)整到 2.4 米 )、院子 (需要下沉 40 公分 ,直接覆土 ,可種灌木 ) 根據(jù)規(guī)劃 ,風(fēng)雅樂府 90 平方米以下的房子 ,必須占到 70%以上。如何在 90 平方米建筑面積里 ,滿足客戶這么多要求 ?當(dāng)時公司反復(fù)討論后認為 ,這是不可能完成的任務(wù)。因為當(dāng)時設(shè)計師算過 ,如果要做一個相對舒適的三房 ,至少要 101.2 平方米。這種戶型還不是很理想的 ,因為客廳要在中間 ,兩邊是房間 ,廳是暗的 ,有點類似于老的二手房戶型。 要完成這個任務(wù) ,就只能做躍層。具體來說 ,就是把 5.4米的總層高 ,做成兩層。其實就是通過贈送樓層的方式 ,來擴展使用空間。但為了滿足規(guī)劃要求 ,在第二層象征性地設(shè)置了一個 10 平方米左右的 “ 臥室 ”,其他的空間 ,則都屬于中空。但是客戶在裝修的時候 ,可以把中空都變成平層 ,從而極大地增加了可利用面積。比如以這個 79平方米的戶型為例 ,贈送面 積就達到了 60 平方米。 杭州小戶型創(chuàng)新淺析 21 第五篇：小戶型 創(chuàng)新趨勢 淺析 一、小戶型空間設(shè)計創(chuàng)新趨勢： 1、 全明設(shè)計打造市場競爭優(yōu)勢產(chǎn)品 : 通風(fēng)、采光不暢 ,一直是小戶型產(chǎn)品的通病。在未來市場競爭的壓力下 ,全明設(shè)計的中小戶型有望成為市場競爭的優(yōu)勢產(chǎn)品。 2、 錯層設(shè)計豐富空間環(huán)境 : 適當(dāng)?shù)腻e層設(shè)計與空間高差營造 ,有助于區(qū)隔功能空間、豐富空間環(huán)境、提升生活意境。 3、 挑空設(shè)計打造立體空間 : 客廳挑空 ,打造立體空間的中小復(fù)式產(chǎn)品 ,一直就是年輕消費者的置業(yè)偏愛 ,也有望成為未來中小戶型豪宅產(chǎn)品的設(shè)計方 向。 4、 增設(shè)飄窗、陽臺、露臺、入戶花園等空間 : 這些原本屬于大戶型甚至是豪宅產(chǎn)品的元素 ,被越來越多地引入到中小戶型的設(shè)計當(dāng)中 ,這也是未來中小戶型產(chǎn)品豪宅化發(fā)展的必由之路。 5、 空間的自由組合滿足時尚個性化需求 : 未來市場中框架結(jié)構(gòu)設(shè)計、空間自由組合、多重居住功能的產(chǎn)品 ,對于爭奪年輕、時尚、個性的客戶來說 ,或許會是一劑良藥 。 二、小戶型功能設(shè)計創(chuàng)新趨勢： 1、 活動區(qū)與休息區(qū) 宜 分開 ,休息區(qū) 宜 相對集中 。 2、 盡量減少在活動區(qū)域內(nèi)墻上開門 ,使完整墻面更多 。 3、各功能區(qū)之間 相互聯(lián)系方便 。 4、 房屋位置合理 ,進門 宜 有小門廳過渡 。 5、 廳 宜 朝南向或朝景觀向 。 6、 廳平面避免不可利用的銳角室向 。 7、 大廳與分戶門內(nèi)室設(shè)立半過渡性空間 。 8、 在廳內(nèi)墻上忌多處開門妨礙廳的使用 ,忌門與門相對開 。 9、 廳、臥室均有良好的朝向和穿堂風(fēng) ,無暗房 。 10、 居室、主臥室遠離電梯間或樓梯 。 11、臥室 外最好能配以陽臺 。 12、工作陽臺 既可通風(fēng) ,又可彌補廚房使用面積和臨時使用功能的不足 。 13、 食寢分離、居寢分離 。 14、 入口處 宜 有玄關(guān) 。 15、 餐廳與起居室 宜 空間上相互貫通 ,形成自然通風(fēng) 。 16、 衛(wèi)生間不宜離主臥太遠 ,更不 宜 穿越客廳 。 杭州小戶型創(chuàng)新淺析 22 第六篇：杭州戶型演變淺析 一、 2000 年前后 :大戶型扎堆 ,戶型設(shè)計單一 。 上世紀(jì) 80 年代初 ,杭州人漸漸從傳統(tǒng)的老墻門大院 ,搬到有點模樣的多層公寓里。這種房子多被冠以 “ 某某新村 ” 的名字 ,其實是單位的員工宿舍。有獨立的廚房和衛(wèi)生間 ,面積基本上在 50 60 平方米。當(dāng)時 ,面積大小是評判房子好壞的唯一標(biāo)準(zhǔn) ,在舒適性上卻完全沒有多少考慮。這種現(xiàn)象一直持續(xù)到本世紀(jì)初。 1998 年 ,國家取消實物分房 ,商品房市場開始蓬勃發(fā)展。 2000 年 2004 年 ,杭州樓市經(jīng)歷了急遽上揚的階段。因為房子不愁賣 ,這個階段戶型面積比 較單一 ,公寓戶型面積都比較大 ,大多都超過 120 平方米 ,特別是一些郊區(qū)板塊 ,如濱江區(qū)當(dāng)時的主力戶型面積 ,甚至在 160平方米以上。在大戶型扎堆上市的同時 ,小戶型房源非常稀缺。 為了提高得房率 ,開發(fā)商大多在單元里設(shè)置一梯三戶的格局 ,兩邊是大戶型 ,中間夾一套小戶型 ,面積則在 70 110 平方米不等。這個中間套雖有比較大的面寬和比較好的采光 ,但大多正對電梯 ,通風(fēng)性不好。這時的戶型設(shè)計 ,還停留在比較粗放的階段 ,開發(fā)商并不注重對每個功能布局的分布和細化 ,暗衛(wèi)、暗廚非常普遍。而小戶型的稀缺 ,也造成了市場上嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性問題。 二、 2005 2006 年 :全明通透 ,創(chuàng)意十足 。 2005 年 2006 年 ,在國家宏觀調(diào)控下 ,樓市進入調(diào)整。杭州樓市的戶型設(shè)計 ,在這個階段實現(xiàn)了大幅度的跨越。 首先 ,樓盤設(shè)計更加細化。 2006 年 ,錢江新城樓盤盛世錢塘的宣傳資料上這樣寫道 :“ 明廳、明室、明廚、明衛(wèi) ”, 所有房間全明 ,這在當(dāng)時的杭州樓市 ,絕對稱得上是一個亮點。在衛(wèi)生間設(shè)個窗 ,看起來簡單 ,但對于開發(fā)商來說 ,卻意味著增加不少設(shè)計成本和土建成本 ,但這使得戶型的舒適度和人性化上了很大一個臺階。 戶型設(shè)計也不再大而無當(dāng) ,一批緊湊型的戶型開始登上歷史舞臺。比如三 墩區(qū)域的天陽美林灣 ,就一度以大面寬、短進深、全明通透、精致實用的戶型設(shè)計 ,成為不少購房者津津樂道的話題。 另外 ,這個階段樓盤的戶型創(chuàng)意也開始出現(xiàn)。比如當(dāng)時樓市開始出現(xiàn)一種 “ 空中別墅 ” 的新概念 ,就是在公寓里做出 豪宅 的感覺來。在這方面比較有名的無疑是錢江新城的金色海岸。金色海岸的空中別墅最小的 客廳 開間都在 5.1 米以上、客廳中空挑高 7 米、客廳設(shè)有 6米高的大面積玻璃幕窗、 270 度三面弧形的玻璃窗 這些全新的理念 ,再次把杭州樓市的戶型創(chuàng)新 ,抬高到一個新的層面。 三、 2007 年至今 :異彩紛呈的新戶型時代 。 “ 送露臺、送入戶花園、中空客廳 ” 、 “79 平方米可以做到 140平方米 ” 、 “ 魔方戶型 ” 、 “ 可變空間 ”, 這個階段的戶型創(chuàng)新 ,就更加花頭十足了。 有兩個比較重要的事件 ,引發(fā)了這一輪的戶型變革。首先是 2006年 ,國務(wù)院九部委出臺 “ 國六條 ” 。該條新政出臺 ,極大了改變了之前不合理的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) ,從此以后 ,之前是邊緣產(chǎn)品的小戶型 ,真正作為歷史的主角 ,登上杭州樓市的舞臺。 杭州小戶型創(chuàng)新淺析 23 另外一個事件則是 ,受全球金融危機和宏觀經(jīng)濟影響 ,商品房銷售一度滯緩 ,不少樓盤為了從激烈的競爭中生存下來 ,將戶型創(chuàng)新提到了重要位置 ,以此吸引購房者下單。 戶型 更顯個性化。比如紅蘋果的 “X5” 戶型 ,橡樹園的 “XXL” 戶型 ，保利的“ MAX”戶型 等。還有一種叫做 “ 可變空間 ” 的戶型設(shè)計開始盛行。比如連城國際的可變空間 ,你可以把它變成書房、也可以是花房 ,又或者是露臺 ,可以根據(jù)個人愛好 ,自己設(shè)定。 樓盤還流行空間拓展。比如錢塘山水把挑空露臺做成中空餐廳 ,把陽臺包進變成房間 ,大大拓展可利用空間 ；保利東灣大面積送入戶花園和露臺等 ,將戶型空間向大自然 ,向 “ 外面 ” 作了更多拓展 戶型創(chuàng)新開始呈現(xiàn)出百花齊放、異彩紛呈的特色。 小戶型成為樓市的主角。 90 平方米 及以下 的戶型 ,開始前所未有 地占據(jù) 市場 。全明通透、飄窗、走入式衣柜、送陽臺露臺 ,開始成為常態(tài)。 地產(chǎn)委托物業(yè) 前期管理 工作 相關(guān)業(yè)務(wù)指引 杭州小戶型創(chuàng)新淺析 24 1、 目的 以內(nèi)部市場化為原則，理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經(jīng)營和業(yè)務(wù)關(guān)系。 2、 適用 范圍 適用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公司 前期介入相關(guān)工作但不限于工程規(guī)劃設(shè)計、施工、工程接管驗收、銷售配合、售后服務(wù)等階段工作的指導(dǎo) 。 3、職責(zé) 3.1 物業(yè) 公司新項目 管理部 、地產(chǎn)項目部和地產(chǎn)客服委員會共同 編制、修訂 和履行 本 指引 。 3.2 物業(yè)公司新項目部在 新 項目論證報告中對物業(yè)管理準(zhǔn)入可行性進行分析。 3.3 地產(chǎn)公司和物業(yè)公司 須 參照本規(guī)范，結(jié)合各項目的實際情況制定具體的工作方案和協(xié)議，以明確雙方業(yè)務(wù)和經(jīng)營關(guān)系。 4、原則 4.1 物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應(yīng)本著有利于贏得客戶 滿意、有利于提升 招商 品牌、有利于促進 招商 地產(chǎn)銷售的原則，合理確定物業(yè)公司和地產(chǎn)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來交叉環(huán)節(jié)工作的責(zé)權(quán)，理順在業(yè)務(wù)和經(jīng)營方面的相互關(guān)系，建立規(guī)范、高效的協(xié)同機制。 4.2 在業(yè)務(wù)關(guān)系上，物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間需 建立清晰的業(yè)務(wù)流程，按照內(nèi)部市場化原則，明確雙方責(zé)、權(quán)、利，在 此基礎(chǔ)上理順雙方的人、財、物關(guān)系，以確保物業(yè)公司的良性經(jīng)營。作為兩個獨立經(jīng)營的經(jīng)濟實體，在 各項 具體業(yè)務(wù)上，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間應(yīng)以契約形式明確各自權(quán)利和義務(wù)。 4.3 地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)公司 應(yīng)按照已 確定 的 各項委托業(yè)務(wù)費用結(jié)算辦法（確保至少按季度結(jié)算一次）和收費標(biāo)準(zhǔn) 進行結(jié)算 。 5、定義 5.1 前期物業(yè)管理 是指房屋集中交付使用之日起，至業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實施的 物業(yè)管理。 5.2 前期介入 是指項目立項后至房屋集中交付使用階段，物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合 理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，向地產(chǎn)公司提出 建設(shè)性意見，以減少產(chǎn)品缺陷的過程。 5.3 房屋 交付使用 是指業(yè)主收到書面入住通知并辦理完結(jié)相應(yīng)入伙手續(xù)；業(yè)主收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為房屋已交付使用。 5.4 項目開辦費 是指在項目集中入伙前，物業(yè)公司為實現(xiàn)新項目的正常物業(yè)管理而產(chǎn)生的人員儲備、辦公設(shè)施購置、工具材料采購、員工生活設(shè)施完善等前期費用。 5.5 物業(yè)移交 是在竣工驗收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設(shè)施設(shè)備和場所移交給物杭州小戶型創(chuàng)新淺析 25 業(yè)公司，物業(yè)公司對相關(guān)設(shè)施的質(zhì)量、使用性、 完好性、感觀效果等進行驗收。 5.6 保潔開荒 是指項目接管驗收合格后，物業(yè)公司對項目內(nèi)各類房屋、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場所進行全面清潔，以保證業(yè)主入住時的良好狀態(tài)。 6、方法和過程控制 6.1 項目前期介入 6.1.1 為提供令客戶滿意的產(chǎn)品，規(guī)避和減少項目缺陷，在項目的規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)和營銷策劃階段地產(chǎn)公司應(yīng)要求物業(yè)公司提前介入，物業(yè)公司應(yīng) 站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，提出 建設(shè)性意見。 6.1.1.1 規(guī)劃設(shè)計過程的控制。地產(chǎn)公司召集物業(yè)公 司召開設(shè)計說明會，說明相關(guān)設(shè)計內(nèi)容、提供相關(guān)技術(shù)資料。物業(yè)公司新項目管理部組織專業(yè)人員了解項目設(shè)計方案，從物業(yè)管理與業(yè)主使用角度對設(shè)計方案提出建議書供地產(chǎn)公司參考，地產(chǎn)公司決策部門最終確認并決定是否采納物業(yè)公司提出的建議并知會物業(yè)公司。 6.1.1.2 施工過程的控制。物業(yè)公司新項目管理部組織專業(yè)人員定期與地產(chǎn)公司項目部召開現(xiàn)場會議或參加地產(chǎn)公司工程例會以了解和跟蹤工程進展，熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。同時從管理需求角度對小區(qū)的環(huán)境、安全、設(shè)備設(shè)施的安裝、硬件配套等方面提出建設(shè)性意見 提交工程整改建 議書 。 6.1.1.3 工程接管驗收過程的控制。入伙之前 3-5 個月，物業(yè)公司、監(jiān)理公司對各類工程進行全面的驗收檢查 并提交物業(yè)驗收報告 ，所有專業(yè)工程項目保證在入伙前一個月通過竣工驗收。建立工程遺留問題整改工作流程和責(zé)任分工并規(guī)定完成時限。地產(chǎn)客服委員會為物業(yè)公司的對接部門，由客服委員會協(xié)調(diào)地產(chǎn)各部門對物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)的工程問題進行整改，確保入伙之前的工程質(zhì)量 。 6.1.1.4 營銷配合過程的控制。 物業(yè)公司需配合地產(chǎn)公司做好以下工作：銷售中心、樣板房保潔、保安服務(wù)；客戶的接待咨詢服務(wù)；對地產(chǎn)公司開展的業(yè)主聯(lián) 誼活動做好組織落實工作；加強樓盤宣傳，挖掘潛在客戶群；充當(dāng)?shù)禺a(chǎn)公司與業(yè)主溝通的橋梁，把業(yè)主在樓盤銷售過程中對小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計的合理要求反饋給地產(chǎn)公司。 6.1.1.4.1 在營銷過程中，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)對相關(guān)問題統(tǒng)一口徑，規(guī)避售樓出現(xiàn)的矛盾。 6.1.1.4.2 對于 營銷階段發(fā)生的費用，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)前期介入委托合同（附件一）進行。 6.1. 2 項目前期介入階段， 地產(chǎn)公司應(yīng)每月組織召開業(yè)務(wù)聯(lián)席會議，召集物業(yè)公司 相關(guān)杭州小戶型創(chuàng)新淺析 26 人員就物業(yè)公司提出的意見進行溝通。 6.1.3 項目前期介入期間物 業(yè)公司產(chǎn)生的人員成本、物料消耗及相關(guān)酬金（總成本的10-15%）由地產(chǎn)公司承擔(dān)（參考標(biāo)準(zhǔn)：按前期介入項目建筑面積計算，每平方米 2 4元）。 6.2 前期物業(yè)管理階段 6.2.1 前期物業(yè)管理服務(wù)合同 ： 6.2.1.1 由物業(yè)公司新項目部負責(zé)在房屋銷售之前，按照相關(guān)法規(guī)要求，起草前期物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主臨時公約。 6.2.1.2 經(jīng)地產(chǎn)公司與物業(yè)公司共同認可后，雙方簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，明確委托管理事項、委托管理期限、雙方責(zé)權(quán)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、專用房屋、維修資金及違約責(zé)任等。在合同簽訂時應(yīng) 充分考慮其對后期的影響，為從前期物業(yè)管理過渡到業(yè)主委托管理階段創(chuàng)造條件，該合同應(yīng)和地產(chǎn)公司在銷售時與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同的（關(guān)于前期物業(yè)管理的約定）內(nèi)容一致。 6.2.2 物業(yè)管理方案策劃 ：在房屋竣工驗收之前，物業(yè)公司新項目部應(yīng)擬定項目的物業(yè)管理方案，該方案是對管理服務(wù)工作的全面策劃，具體包括管理模式、服務(wù)內(nèi)容、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部管理機制、品質(zhì)控制方法、管理費測算等內(nèi)容。 6.2.3 物業(yè)管理費測算 6.2.3.1 物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理策劃方案中詳列物業(yè)管理費的測算依據(jù)以及測算結(jié)果。 6.2.3.2 物 業(yè)管理費定價應(yīng)參照當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)水平，確保物業(yè)管理項目（含分期開發(fā)項目）收支平衡，原則上不贊同為促進地產(chǎn)銷售而降低物業(yè)管理費引起管理費定價虧損的做法，如確有必要，地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)虧損。 6.2.4 項目開辦費 6.2.4.1 物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理費測算時，將項目開辦費在合同期限內(nèi)分?jǐn)偟轿飿I(yè)管理成本中。 6.2.4.2 如果地產(chǎn)公司認為物業(yè)公司測算的物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)偏高，物業(yè)公司也可將部分成本單獨與地產(chǎn)公司結(jié)算，通常應(yīng)在項目入伙前三個月由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付開辦費（參照標(biāo)準(zhǔn)：按接管面積計算，每平方米 2 3 元），以便物業(yè)公司正常開展工作 。 6.2.5 管理用房提供： 6.2.5.1 地產(chǎn)公司應(yīng)按照法規(guī)要求向物業(yè)公司或業(yè)主大會提供管理用房，用于管理處日常辦公、會議、接待、倉庫等。 6.2.5.2 管理用房的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定；當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)沒有規(guī)定的，地產(chǎn)杭州小戶型創(chuàng)新淺析 27 公司應(yīng)按照項目總建筑面積千分之二比例（不足 50平方米的按 50平方米計）向物業(yè)公司提供管理用房，不足部分由物業(yè)公司自行解決，由此產(chǎn)生成本應(yīng)在物業(yè)管理費測算時統(tǒng)籌考慮。 6.2.5.3 地產(chǎn)公司應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計階段充分考慮管理用房。