【商業(yè)地產(chǎn)】荊州金江寶邸項目市場策劃報告-113DOC-2008年

荊州金江寶邸 項目 市場策劃報告 上海銘揚房地產(chǎn)經(jīng)紀公司 第 1 頁 共 118 頁 第一部分 市場分析篇 荊州金江寶邸 項目 市場策劃報告 上海銘揚房地產(chǎn)經(jīng)紀公司 第 2 頁 共 118 頁 第一章 荊州房地產(chǎn)市場開發(fā)環(huán)境 分析 一、荊州宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 （一） 荊州城市基本情況分析 1.城市區(qū)位 荊州市地處湖北省中南部，江漢平原腹地， 長江自西向東橫貫全市，全長 483 公里。荊州東連武漢、西接宜昌、南望湖南常德，北毗荊門、襄樊。 荊州金江寶邸 項目 市場策劃報告 上海銘揚房地產(chǎn)經(jīng)紀公司 第 3 頁 共 118 頁 2 城市規(guī)模 全市國土面積 1.41 萬平方公里，下轄荊州、沙市兩區(qū)，江陵、公安、監(jiān)利三縣和松滋、石首、洪湖三市，總?cè)丝?640 萬，其中中心城區(qū)面積 59 平方公里，人口 75 萬。 荊州金江寶邸 項目 市場策劃報告 上海銘揚房地產(chǎn)經(jīng)紀公司 第 4 頁 共 118 頁 【 分析 評述】 荊州城市中心距武漢直線距離約 200 公里 ，距孝感直線距離約 181 公里，距荊門直線距離約 76 公里，距宜昌直線距離約 80 公里，距岳陽直線距離約 140 公里，距常德直線距離約 154 公里，距張家界直線距離約 217 公里，其處于湖北與湖南的接壤處，因此就區(qū)位條件本身來說還算不錯，但 其城市無航空機場及鐵路客運站，基本依賴公路及長江水路運輸，在城市化加速發(fā)展的進程中，這類中部城市無疑在商貿(mào)往來和旅游客源的引入上相對其他城市要吃虧很多，因此目前諸如宜昌、襄樊、黃石、孝感等城市的發(fā)展速度已明顯快于荊州，荊州的城市競爭力在湖北省內(nèi)處于比較弱勢的位置。 荊州總?cè)丝谶_ 640 萬，但中心城區(qū)人口只有 75 萬，城區(qū)面積也只 59 平方公里，在所有中部城市中，城市建設(shè)發(fā)展尚處于比較落后的局面，對房地產(chǎn)開發(fā)來說既有機遇也有風險，這主要將依賴于政府對整體城市的建設(shè)規(guī)劃。 荊州金江寶邸 項目 市場策劃報告 上海銘揚房地產(chǎn)經(jīng)紀公司 第 5 頁 共 118 頁 （二） 荊州城市經(jīng)濟發(fā)展狀況 國民經(jīng)濟 2007 年全市生產(chǎn)總值 519.6 億元，同比增長 12.4%，創(chuàng)建市以來最好水平；全市人均生產(chǎn)總值為8093 元，按現(xiàn)行匯率計算超過 1100 美元。 消費 社會消費品零售總額 299.6 億元，比上年增長 17.9%，增速比上年提高 3.2個百分點。住房消費繼續(xù)升溫。全年商品房銷售額增長 99.9%， 住宅銷售額增長 104.3%。 外貿(mào)出口 全年外貿(mào)出口 4.87 億美元，增長 59.1%，增速高出全省 28.6 個百分點。 旅游 全市接待國內(nèi)旅游 512.6 萬人次，增長 18.1%，國內(nèi)旅游收入 27.2 億元，增長 23.4%。入境旅游者 2.77萬人次，增長 18.1%，旅游外匯收入 982.1 萬美元，增長 30.6%。 固定資產(chǎn)投資 全年全社會固定資產(chǎn)投資 210.7 億元，比上年增長 40.8%。固定資產(chǎn)投資增幅居鄂州、隨州之后列全省第三位 。 財政收支 2007 年全市實現(xiàn)財政收入 34.09 億元，比上年增加 5.03 億元， 增長 17.3%。稅收占財政收入的比重達到 83.6%。 荊州金江寶邸 項目 市場策劃報告 上海銘揚房地產(chǎn)經(jīng)紀公司 第 6 頁 共 118 頁 金融 金融業(yè)保持增長態(tài)勢。年末城鄉(xiāng)居民存款余額 431.6 億元，增長 9.1%。金融機構(gòu)貸款余額 299.7 億元，比年初增加了 40.2 億元，金融機構(gòu)對地方經(jīng)濟的扶持力度明顯加強。 居民收入 全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 10840 元，比 06 年增加 2122 元，接近全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平（ 2007 年全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 11485 元），增長 24.3%，增幅比上年提升 16.6 個百分點。城市居民人均工薪收入 9030 元，占居民可支配收入的 83.3%， 比上年增長 48.3%。 【分析評述】 近幾年 ，荊州 經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展 平穩(wěn)上升 ， 但速度不及周邊同級的宜昌、襄樊、黃石等市，連一度引以為豪的社會消費品零售總額長期排名全省第二的位置，目前也已被襄樊和宜昌超過。政府的 不作為，城市的懶散作風一度引憾為 沉淪的大荊州 ?？上驳氖?， 07年的經(jīng)濟全面復蘇，各項指數(shù)增幅驚人 ，商品房銷售更是 翻倍增長 。 荊州金江寶邸 項目 市場策劃報告 上海銘揚房地產(chǎn)經(jīng)紀公司 第 7 頁 共 118 頁 （三） 荊州城市 區(qū)位 發(fā)展 與房地產(chǎn)開發(fā)價值評估 武漢城市圈經(jīng)國務院批準，成為全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會（簡稱兩型社會）建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)。同時獲批為兩型社會 改革試驗區(qū)的還有長株潭城市群。 荊州金江寶邸 項目 市場策劃報告 上海銘揚房地產(chǎn)經(jīng)紀公司 第 8 頁 共 118 頁 省工商局公布對外商企業(yè)投資房地產(chǎn)情況的調(diào)查結(jié)果表明，外商投資 湖北 省房地產(chǎn)熱情不減。 2007 年全省新增外資房地產(chǎn)企業(yè) 31 戶，新增投資總額創(chuàng)下歷史新高，達到 9.73 億美元，與 2006 年相比增長 228.72。從 2005年開始，外資涌入 湖北 省房地產(chǎn)進入高速增長，年增速一直保持在 80以上。其中，約七成外商房地產(chǎn)項目主要落戶在武漢，且投資總額在 1000 萬美元以上的都設(shè)在武漢市。 目前 省外商投資總額約 1/6，都聚集在房地產(chǎn)業(yè)。據(jù)省工商局公布的數(shù)據(jù)，截至 2007 年底，全省累計外資投資總額 313 億美元，其中房地產(chǎn)業(yè)的外商投資企業(yè) 483 家，累計投資總額 53 億美元以上。外資房地產(chǎn)企業(yè)以港資居多，達到 351 戶。 【分析評述】 荊州處在十分特殊的區(qū)位 ，其 中心城區(qū)雖然不屬于任何一個城市圈，但正好處在 武漢城市圈 、長株潭城市群、宜昌副中心城市圈和襄樊副中心城市圈之間，歷史上這四個城市圈與荊州經(jīng)濟一直有著密不可分的聯(lián)系，尤其是 長株潭城市群 被批準為兩型社會 國家級試驗區(qū)，或許會突破省域界線的限制，可以給荊州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來新的機遇。 荊州金江寶邸 項目 市場策劃報告 上海銘揚房地產(chǎn)經(jīng)紀公司 第 9 頁 共 118 頁 二、荊州中心城區(qū)房地產(chǎn)市場情況調(diào)查分析 （一） 荊州城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā) 情況分析 1 房地產(chǎn)開發(fā)投資 合計 （萬元） 住宅 （萬元） 商業(yè) （萬元） 寫字樓 （萬元） 其他 （萬元） 2006 年 1 6 月 54450 37377 5174 20 11879 2007 年 1 6 月 50686 36490 6828 7368 同比增長（ %） -6.9 -2.4 32.0 -38.0 2007 年 1-12 月 130200 97400 11400 同比增長（ %） 3% 0.8% 0.8% 07 年上半年荊州城區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 5.1 億元，同比下降 6.9%。其中完成住宅投資 3.6 億元，同比下降2.4%；完成商業(yè)用房投資 0.68 億元，同比增長 32%。 07年 整年 荊州城區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 13.02億元，同比增長 3%。其中完成住宅投資 9.74億元，同比增長 0.8%；完成商業(yè)用房投資 1.14 億元，同比增長 0.8%。 荊州金江寶邸 項目 市場策劃報告 上海銘揚房地產(chǎn)經(jīng)紀公司 第 10 頁 共 118 頁 【小評】 :開發(fā)投資 略有下降，主要原因是新開工面積和購置土地投資額有所下降，表明市場自我調(diào)節(jié)過程中開發(fā)商的投資行為更理性。 2.土地供應 宗地（宗） 地塊面積（萬 m2） 折合畝 可開發(fā)建筑面積（萬 m2） 2006.1 6 月 9 24.0 360.0 49.0 2007.1 6 月 13 34.4 515.7 71.4 同比增長 44.4% 43.3% 43.3% 45.7% 2007 年 1-12 月 26 67.13 1007 135.5 同比增長 -44.4% -44.4% -46% 07年上半年荊州城區(qū)掛牌成交房地產(chǎn)開發(fā)用地 13宗，用地面積 34.4萬平方米，折合 515.7畝，同比增長 43.3%；可開發(fā)房屋建筑面積 71.4 萬平方米，同比增長 45.7%。 2007年 整年 荊州城區(qū)掛牌成交房地產(chǎn)開發(fā)用地 26宗，土地面積 67.13萬平方米，折合 1007畝，同比下降 44.4%；可開發(fā)房屋建筑面積 135.5 萬平方米，同比下降 46%。 荊州金江寶邸 項目 市場策劃報告 上海銘揚房地產(chǎn)經(jīng)紀公司 第 11 頁 共 118 頁 【小評】 :新增用地目前大多數(shù)尚未進入建設(shè)階段，估計 一年后 才會對市場有明顯影響。 雖然土地供應增長速度有所下降，但土地供應量仍偏大 ，市場競爭局面依然不容忽視 。 3 商品住宅供應結(jié)構(gòu) 面積范圍 總建面積 (平方米 ) 總套數(shù) (套 ) 80 以下（不含 80） 172620.32 3735 80-100 （不含 100） 345628.52 3746 100-130 （不含 130） 865653.54 7514 130-160 （不含 160） 757301.5 5368 160 以上 558757.47 2698 【小評】 從銷售備案數(shù)據(jù)看， 到目前為止 城區(qū)房地產(chǎn)市場在售住宅中，主力戶型依然是二室二廳、三室兩廳和四室兩廳等中等戶型，其中以三室二廳占的比例最大 ，而偏小戶型在比例中也有較 大程度的增加。 荊州金江寶邸 項目 市場策劃報告 上海銘揚房地產(chǎn)經(jīng)紀公司 第 12 頁 共 118 頁 （ 二） 荊州城區(qū)房地產(chǎn)銷售情況分析 1 銷售量 合計 住宅 現(xiàn)房 期房 商業(yè) 2006 年 1 6 月 13.96 13.06 0.90 2007 年 1 6 月 29.88 28.63 10 18 6 1.25 同比增長 114.1% 119.2% 39.0% 2007 年 1-12 月 80.7 78.5 34.7 43.76 2 2 比 07 年 上半年 70.1% 74.2% 147% 35.3% -24% 07年 全年商品房銷售面積 80.7 萬平方米，同比增長 57.8%。其中住宅銷售 78.5 萬平方米，同比增長 58.5%。商品住宅銷售率達到 37.2%，表明市場供應充足，供求基本平衡，沒有出現(xiàn)供小于求的情況。商品住宅銷售面積中，現(xiàn)房銷售面積 34.70 萬平方米，期房預售 43.76 萬平方米。按套數(shù)統(tǒng)計 ，全年共銷售 6246 套，其中現(xiàn)房 2789 套，期房預售 3457 套。 荊州金江寶邸 項目 市場策劃報告 上海銘揚房地產(chǎn)經(jīng)紀公司 第 13 頁 共 118 頁 【小評】 07 年住宅銷售量增長速度相當驚人， 2007 年全年的銷售量超過 2001 至 2003 年三年的總和，接近 2005、 2006兩年的總和。下半年 較之上半年的也有將近 75%的高速增幅，表明最近的住宅銷售情況相當火爆。 新房銷售量增長，也激活了二級市場。 2007 年二手住房成交 3483 套，面積 31.17 萬平方米，分別比 2006 年同期增長 7.3%和 1.3%。 07 年 上 半年 商業(yè)用房銷售面積 1.25 萬平方米，同比增長 39%。但應當注意的是， 該 銷售面積增長 幅度是因為06年 同期銷售情況太差 原因所致， 上半年的銷售率只有 16.2%，有的地段銷售率甚至沒有超過 5%，而下半年的銷售量 就出現(xiàn)了明顯的下滑 。 荊州金江寶邸 項目 市場策劃報告 上海銘揚房地產(chǎn)經(jīng)紀公司 第 14 頁 共 118 頁 2.銷售率 2007 年 商品住宅分地段銷售率（ %） 地 段 項目個數(shù) 可售套數(shù)（套） 已售套數(shù)（套） 銷售率（ %） 北京東路及相鄰地段 8 1337 935 69.9 北京中路及相鄰地段 11 1173 304 25.9 北京西路、沙市西區(qū)、解放路 12 1414 440 31.1 武德新區(qū) 4 1651 374 22.7 江津中路及相鄰地段 7 606 199 32.8 長港路及相鄰地段 5 709 292 41.2 古城內(nèi)、東門外、南環(huán)路 7 686 371 54.1 合 計 54 7576 2915 38.5 荊州金江寶邸 項目 市場策劃報告 上海銘揚房地產(chǎn)經(jīng)紀公司 第 15 頁 共 118 頁 2008 年截至 5 月 25 日荊州樓盤銷售套數(shù)排名 項目名稱 銷售套數(shù) 恒生國際 53 御龍?zhí)煜?51 荊州太陽城二期法蘭克福莊園 47 津泰園 47 荊州花園 36 紫荊御景 36 春曉花園 36 楚天明珠 34 荊州金江寶邸 項目 市場策劃報告 上海銘揚房地產(chǎn)經(jīng)紀公司 第 16 頁 共 118 頁 【小評】 2007 年城區(qū)各地段住宅銷售情況均好于 2006 年，其中北京東路一帶的樓盤預售登記套數(shù)占城區(qū)登 記總套數(shù)的17.03%，而銷售套數(shù)占城區(qū)銷售總套數(shù)的 25.2%。尤其是淺水灣、佳境天城、御龍?zhí)煜隆⒑闵鷩H、玉蘭小區(qū)等五個樓盤，累計平均銷售率達到 94.1%，繼續(xù)保持領(lǐng)先地位。 小高層、高層住宅銷售情況繼續(xù)趨好?？偟膩砜矗?2007 年城區(qū)小高層和高層住宅銷售情況比去年有進展，市場走勢趨好。例如：楚天明珠累計銷售率 61.8%、神華大廈累計銷售率 56.2%、嘉美大廈累計銷售率 56.1%，與同地段商品住宅平均銷售率基本持平，走出了低迷徘徊的局面。 新開盤的樓盤大多銷售火爆。恒生國際開盤當月銷售 107 套，銷售率達到 52.5%， 2007 年銷售率達到 94.1%；景湖美樹林開盤后的第二個月銷售備案 153 套，銷售率達到 43.5%；荊江家緣開盤當月銷售備案 156 套，銷售率達到 45.6%；新加坡城國際二期開盤 8 個月后銷售備案 305 套，銷售率達到 73.1。吉祥鳳凰城一期 2006 年10月開盤后，到 2006 年 12 月底銷售備案 54 套，到 2007 年 12 月底累計銷售備案 272 套，銷售率 96.8%，無論是銷售量還是銷售率，在南環(huán)路一帶始終居首位。宏泰中央華府 2007 年 12月開盤，雖然未在當月備案，但銷售也非?；鸨?荊州金江寶邸 項目 市場策劃報告 上海銘揚房地產(chǎn)經(jīng)紀公司 第 17 頁 共 118 頁 3 銷售價格 07年上半年商 品住宅均價達到 1971 元，同比上升 22.9%，比 06 年年底上升 23.5%。同比漲幅比武漢高 8 個百分點，比宜昌高 12 個百分點。 2007 年城區(qū)商品住宅均價達到 1960 元，同比上升 22.8%，比 2006 年同期漲幅高 10個百分點 ,比宜昌高 9 個百分點，比武漢低 2 個百分點。 【小評】 宏泰中央華府開盤價超過 2600 元 ； 香格里拉麗舍、佳境天城、吉祥鳳凰城一期、吉祥鳳凰城二期、嘉富麗苑、白云綠水二期、津泰園、紫荊御景、玉蘭花園、嘉美大廈、荊江家緣、荊州花園、名仕居等樓盤均價 基本都已 超過 2000 元 /平方米； 淺水灣、恒生國 際、御龍?zhí)煜隆⒊烀髦?、華城豪庭、觀邸、新加坡城、蔚藍水岸、順馳太陽城、福耀名城、金石綜合商貿(mào)城等樓盤房價超過 2300 元 /平方米，最高價達到 3800 元。 如果按均價將地段排序，房價最高的是 沙隆達廣場周邊 ，其次是 北京東路 ，再次是武德新區(qū)。 荊州金江寶邸 項目 市場策劃報告 上海銘揚房地產(chǎn)經(jīng)紀公司 第 18 頁 共 118 頁 4 空置量 07 年上半荊州城區(qū)空置商品房 8.25 萬平方米，同比下降 2.8%。其中住宅空置 6.92 萬平方米，同比下降 8.4%。需要說明的是，住宅空置面積中 84%是 3 年以內(nèi)的，其中多數(shù)是 1 年以內(nèi)的待銷房，不是真正的空置房；空置 3 年以上的只占 16%，對市場的壓力不是太大。商業(yè)用 房空置 1.33 萬平方米，同比增長 42.6%，壓力依然很大。 2007 年荊州城區(qū)空置商品房 7.84 萬平方米，同比下降 25.9%。其中住宅空置 5.94 萬平方米，同比下降 36.6%。其中空置 1 3年的 5.63 萬平方米，空置 3 年以上的只有 0.13 萬平方米，占 2.1%，說明積壓三年以上的住宅大部分已經(jīng)消化。商業(yè)用房空置 1.89 萬平方米，同比增長 57.5%，壓力依然很大。 【小評】 住宅銷售的火爆局面使空置率進一步下降，三年以內(nèi)的空置量被大部分消化，但商業(yè)空置情況依然比較嚴重 。 荊州金江寶邸 項目 市場策劃報告 上海銘揚房地產(chǎn)經(jīng)紀公司 第 19 頁 共 118 頁 5 銷售特點 成因 分析 商品住宅銷售量 大幅增長 原因 一是商品住宅供應結(jié)構(gòu)不斷趨于合理，滿足不同收入群體的需求。 2007 年底止累計供應的商品住宅中，戶型面積 130 平方米以下住宅占的比例，由去年的 50.2%上升到 50.6%； 130 平方米以上住宅占的比例由 49.9%下降到49.5%。其中 100 平方米以下的中小戶型占 18.4%，這樣就有更多的消費者可以買得起住房。 二是城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長較快，住房消費的有效需求增加。 2007 年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 10840 元，比上年增加 2122 元，接近全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平（ 2007年全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入首破萬元大關(guān)，達到 11485 元），增長 24.3%，增幅比上年提升 16.6 個百分點。城市居民人均工薪收入 9030 元，占居民可支配收入的 83.3%，比上年增長 48.3%。隨著居民理財意識增強，購置房產(chǎn)、債券、基金等行為增多，特別是股市大漲，居民紛紛將銀行存款轉(zhuǎn)移到股市，帶動居民股息紅利收入呈較大幅度增長，人均股息紅利收入增長82.4%。 三是購房主體發(fā)生了變化。 過去多是本地中等收入和高收入人群購房，現(xiàn)在外來高收入人群購房比例越來越高。外地和周邊縣市經(jīng)商的人員，落戶荊州買房 定居，推動了住房銷售。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計， 5 年來共有 1 萬多人通荊州金江寶邸 項目 市場策劃報告 上海銘揚房地產(chǎn)經(jīng)紀公司 第 20 頁 共 118 頁 過買房而落戶荊州，僅 2006 年就有 1589 戶 3462 人?？h市來城區(qū)經(jīng)商定居買房的，在有的樓盤約占購房者的 20%。此外，還有不少荊州人在外地工作或經(jīng)商，賺了錢回來買房子。 四是投資性購房需求有較大幅度增長。 近年來股市價格漲漲跌跌，而樓市價格卻一路攀升，住宅的增值潛力不亞于股市的吸引力。有的股民在股市賺了錢投到樓市；有的股民為了規(guī)避風險轉(zhuǎn)而投資樓市，總之是刺激了住房消費，購買兩套以上住房的人越來越多。 銷售量增長同時，房價 同步上漲 原因 一是需求結(jié) 構(gòu)發(fā)生了變化，投資性購房的比例正在逐步上升。 雖然目前尚無這方面的準確統(tǒng)計，但據(jù)一些售樓部估計，投資性購房的比例不會低于 10%。 二是流動性過剩依然很突出。 有專家估計，目前我國流動性過剩的規(guī)模至少有 3 萬億元人民幣，這些資金要找出路，要生財。而我國市場經(jīng)濟還不成熟，投資渠道還很少，除了股市、錢莊以外，樓市恐怕就是最好的 投資渠道了，于是大量資金源源不斷地流入樓市，推動房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)一次又一次熱潮，房價一次又一次上漲。 2007年荊州 市新成立開發(fā)企業(yè)達到 33 家，是有史以來新成立企業(yè)最多的一年，表明進入我市房地產(chǎn)市 場的資金越來越多。 荊州金江寶邸 項目 市場策劃報告 上海銘揚房地產(chǎn)經(jīng)紀公司 第 21 頁 共 118 頁 三是整個經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生了變化，經(jīng)濟快速發(fā)展。 2007 年，荊州經(jīng)濟呈現(xiàn)提速增效、后勁強勁的良好態(tài)勢，全市經(jīng)濟發(fā)展速度明顯加快，全市生產(chǎn)總值、規(guī)模以上工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資、農(nóng)民人均收入等主要經(jīng)濟指標增幅均為近年來最好水平，人均生產(chǎn)總值突破 1000 美元。經(jīng)濟發(fā)展加快，帶動房價上升。 四是開發(fā)成本上升，推動房價上升。 第一，伴隨著能源價格上漲和 CPI 大幅上揚，我國建筑材料價格和人工工資出現(xiàn)明顯上漲趨勢，主要建材中鋼材價格漲幅 13%以上，水泥價格漲幅 20%-45%之間，木材價格上漲 1.4%，地方建 筑材料價格上漲 1.3%，人工工資上漲 20%以上，這是房價上升的重要因素。第二，土地成本上升也是很重要的原因。 2007 年國有土地使用權(quán)出讓均價達到每畝 49.8 萬元，比 2006 年上升 12.2%。在一些原來按城市規(guī)劃限制發(fā)展新建住宅的地段，土地出讓量大增，地價上漲幅度也很大。如北京東路、三灣路、江津東路一帶 2007 年出讓土地面積的地價比 2006 年增長 1.45 倍，地價上升 52.9%，其中三灣路一帶地價比 2005 年上漲近一倍。第三，開發(fā)企業(yè)融資成本上升。 2007 年城區(qū)開發(fā)企業(yè)資金來源 16 億元中，銀行貸款比上年下降 30%，其他資金來源比上年增長 59%。其他資金來源中的 7.8 億元大多是向個人或機構(gòu)直接融資，而這種直接融資成本通常比銀行貸款利息高出數(shù)倍甚至上十倍。第四，房地產(chǎn)稅收征管制度更完善，稅種和征稅方式有新的變化，例如從開發(fā)商每宗房產(chǎn)交易凈收益中征收 30-60%的土地增殖稅，預收所得稅等等，以及行政事業(yè)性收費監(jiān)管更嚴格，也是房價上升的重要因 . 荊州金江寶邸 項目 市場策劃報告 上海銘揚房地產(chǎn)經(jīng)紀公司 第 22 頁 共 118 頁 【總結(jié)】 雖然 07 年荊州的房地產(chǎn)銷售市場異?；鸨N售量和銷售價格在數(shù)據(jù)上都得到空前的增長，但 前幾年城市發(fā)展落后的局面使得發(fā)展的基礎(chǔ)實力不夠，而近年又有大量土地及資產(chǎn)投向房地產(chǎn)領(lǐng) 域，供應量偏大，城市的整體消費能力來不及跟上，因此未來的市場競爭壓力還是很大。 荊州金江寶邸 項目 市場策劃報告 上海銘揚房地產(chǎn)經(jīng)紀公司 第 23 頁 共 118 頁 第二 章 項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)查分析 一、商品住宅市場調(diào)查分析 （一） 中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā) 情況 楚天明珠 均 2800 元 名流錦都 預 2600 元 華城豪庭 均 2600 元 嘉美大廈 均 2350 元 恒生國際 均 2300 元 淺水灣 均 2300 元 佳境天城 均 2000 元 御龍?zhí)煜?均 1960 元 宏泰中央 華府 均 2600 元 玉蘭花園 均 2300 元 福城 均 2200 元 蔚藍水岸 均 2400 元 太陽城 均 2150 元 紫荊御景苑 均 1980 元 津泰園 均 1780 元 新加坡城 洋房 2150 元 疊加 2600 元 香格里拉 均 2350 元 城南春天 均 1660 元 吉祥鳳凰城 均 1620 元 項目地塊 荊州金江寶邸 項目 市場策劃報告 上海銘揚房地產(chǎn)經(jīng)紀公司 第 24 頁 共 118 頁 主要樓盤一覽表 板塊 主要項目 產(chǎn)品形態(tài) 銷售價格 北京中路板塊 楚天明珠 小高層 高層 均價 2800 最高 3680 華城豪庭 高層 均價 2600 最高 3300 名流錦都 多層、小高層 預價 2600 嘉美大廈 小高層 均價 2350 北京東路板塊 恒生國際 多層、小高層 起價 2300 淺水 灣世紀廣場 多層、小高層 均價 2300 御龍?zhí)煜?多層、小高層 均價 1960 最高 2100 佳境天城 多層、小高層 均價 2000 最高 2400 江津路沿線 中央華府 多層、小高層 均價 2600 蔚藍水岸 多層、小高層、高層 均價 2400 最高 3350 荊州金江寶邸 項目 市場策劃報告 上海銘揚房地產(chǎn)經(jīng)紀公司 第 25 頁 共 118 頁 福城 多層、小高層 均價 2200 玉蘭花園 多層、小高層 均價 2300 順馳太陽城 別墅、花園洋房、小高層 起價 1900 均價 2150 武德新區(qū)板塊 新加坡城 別墅、花園洋房、小高層 花園洋房 2150 疊加雙拼 2600 紫荊御景 苑 多層、小高層 均價 1980 津泰園 多層、小高層 均價 1780 最高 2510 香格里拉 小高層、高層 均價 2350 城南片區(qū)板塊 城南春天 多層、小高層 均價 1660 吉祥鳳凰城 多層、小高層 均價 1620 荊州金江寶邸 項目 市場策劃報告 上海銘揚房地產(chǎn)經(jīng)紀公司 第 26 頁 共 118 頁 （二） 主要競爭 及參考 項目個案分析 宏泰 中央華府 目前市場上操作最好、最火爆的住宅項目 （ 1）基本情況 宏泰 中央華府位于江津路與紅門路交匯處，規(guī)劃建筑面積 28萬平米，集多層、小高層、高層、商業(yè)、酒店式公寓于一體，是荊州市首家北美風情社區(qū)， 城市中央第一大盤。 項目目前推出一期 9 棟房源，均為多層，共 192 套住房，另有 73 個沿街商業(yè)用房 。 荊州金江寶邸 項目 市場策劃報告 上海銘揚房地產(chǎn)經(jīng)紀公司