【商業(yè)地產(chǎn)】房地產(chǎn)湖區(qū)項目價值研究-33PPT

湖區(qū)價值 生態(tài)價值 藝術(shù)價值 社會價值 湖區(qū)的生態(tài)價值 湖區(qū)與大自然最接近，空氣清新，氣溫適宜 物種更豐富、更生態(tài)、更適合人生存 湖水給人帶來的是一種幽雅平靜的感覺 英格蘭湖區(qū)方圓 2300平方公里 湖光山色稱得上是英國首屈一指的自然景觀這里有大大小小 16個湖泊， 1951年湖區(qū)被劃為國家公園，每年來此的游客人數(shù)可達 140萬人。 溫得米爾湖是 全英格蘭最大的湖泊 湖面狹長，全長 17公里 最寬處有 2公里 絕對是泛舟的好地方 卡碧島又稱女妖島， 她妖異而神秘的美麗， 從羅馬帝國時代一直到今天，不知道誘惑了多少人。卡碧島的島嶼別墅生活之所以有如此大的誘惑力 取決了她獨特的自然景觀和浩大的水域 安大略湖浩大、明凈 點綴在湖上的一千多座形態(tài)各異的島嶼，宛若舒展的玉帶，飄逸在多倫多人的面前 太湖古稱震澤，又名五湖，為我國第三大淡水湖， 這里山水相依，層次豐富，形成一幅自然畫卷： “山外青山湖外湖，黛峰簇簇洞泉布” 湖區(qū)的藝術(shù)價值 湖區(qū)孕育出很多文學(xué)、藝術(shù)家，他們遠離都市喧囂，注重生活情調(diào) 文學(xué)作品充滿著人與人之間的交流、關(guān)愛 文學(xué)理念有著和禪宗相類似的主張，追尋寶貴的赤子之心 依靠直覺來感知世界，而非用理性來認識世界 然而，在我獨處的時候， 在城市的喧嘩里疲憊的時候， 是他們讓我有了甜蜜的感覺，那感覺 滲入血液、滲入心臟， 滲入我最純凈的思想， 讓我重新找到恬靜 還有忘懷已久的 淡淡的愉悅。 威廉 華茲華斯 格拉斯米爾湖位于溫德米爾湖北邊 ， 小巧優(yōu)美 ， 除了怡人的風(fēng)景外 ， 這里也以英國著名湖畔詩人華茲華斯的故居 “ 鴿舍 ” 和他散步的故道而聞名 ,詩人眼中 ， 這里是 “ 痛苦世界里安寧的中心 ” 兒童書彼得兔的作者阿特克麗斯 波特在這里創(chuàng)作出彼得兔這個世紀形象 成為英國兒童的最愛，一百年來，魅力不減 湖畔派詩人華茲華斯的蹤影 使湖光山色有詩有畫 海鷗紛飛 云低草綠 刷得雪白的屋依著大草原 羊兒悠閑地低頭吃草 淳樸農(nóng)莊能讓都市心安靜下來 這些田園風(fēng)光，一直綠到家門，裊繞的炊煙， 有云升起在樹頂，在林稍！ 澹然空水帶斜暉，曲島蒼茫接翠微。 波上馬嘶看棹去，柳邊人歇待船歸。 數(shù)叢沙草群鷗散，萬頃江田一鷺飛。 誰解乘舟尋范蠡，五湖煙水獨忘機。 溫庭筠利洲南渡 湖區(qū)的 社會 價值 自古以來，湖區(qū)就因其極佳的自然環(huán)境成為貴族的居所 ； 湖區(qū)閑適的生活情調(diào)，更是現(xiàn)代富人的追求目標； 湖區(qū)更深的含義 高尚、尊貴、健康、休閑、養(yǎng)生。 卡碧島的森林、水域、空氣、陽光和最令全世界富豪憧憬的島嶼別墅， 曾吸引了來自全世界的名人 如著名影星伊麗莎白 泰勒、世界著名作家霍蒂、美國富豪波頓爵士等 島上的每個別墅均設(shè)有私人游艇碼頭和度假城堡，每逢夏季，來島上會聚、野炊、游樂、垂釣幾乎成了許多富豪的必修課，這種低調(diào)奢華、閑適的貴族生活 成了加拿大和全世界富豪的共同生活追求 聞名遐邇的杭州西子湖畔，自古以來就是文人雅客的出沒地 更是達官 顯貴的居所 西湖風(fēng)景名勝區(qū)歷史悠久，區(qū)域環(huán)境優(yōu)良 經(jīng)濟發(fā)達 ， 人民生活富庶，文化繁盛 中南海是政要、名流的居住地 是北京較具歷史意義的皇家園林，現(xiàn)在是中共中央國務(wù)院的所在地。 是中海、南海的統(tǒng)稱，中海以荷花取勝，南海以湖水誘人 。 香蜜湖是一塊難得的住宅區(qū)域，已經(jīng)聚集了一批成熟的高檔豪宅 是城市高層精英的首選物業(yè) 武漢東湖一向是武漢市民心目中最顯赫、最舒適、最適合居住的地區(qū)，住在水果湖，本身就是身份的象征， 能滿足“終極置業(yè)”人士的心理需求 從地產(chǎn)看湖區(qū) 蘇州房地產(chǎn)市場 “ 黃金地塊 ” 全新透視 深圳香蜜湖地產(chǎn)狀況 杭州西湖地產(chǎn)狀況 市中心板塊：最為稀缺 由于市中心規(guī)劃允許的低密度住宅不多，因此，目前該類住宅相當具有保值性和稀缺性。值得注意的是，這類住宅造價不低，售價自然也不菲。 閑林五常小和山板塊：供應(yīng)最大 是目前低密度住宅供應(yīng)量最大的區(qū)塊，這里提供大量的別墅，還能提供成片排屋，雖然該區(qū)域物業(yè)的產(chǎn)品設(shè)計風(fēng)格及產(chǎn)品定位呈多樣化發(fā)展，但總體來看都是以綠色生態(tài)為背景。 之江聞堰板塊：坐擁錢江 杭州之江旅游度假區(qū)就坐落于這個位置。度假區(qū)內(nèi)的在建精品景觀項目林林總總，因為地理位置獨特，加上區(qū)域內(nèi)樓盤品質(zhì)較高，因此該區(qū)域內(nèi)價位大多在 400萬元套以上，是杭州別墅板塊最貴的區(qū)域之一 。 西溪板塊：別墅新貴 區(qū)塊點評：西溪板塊應(yīng)該是杭州別墅板塊中的新貴，在這里可以感受到濃郁的江南水鄉(xiāng)風(fēng)情：果園、桑園、菜畦零星分布在水面旁，西溪陸地的植被覆蓋率高達 85以上。 周邊板塊：五朵金花 就旅游資源和居住環(huán)境而言，臨安、富陽、德清、淳安、湖州堪稱杭州郊縣的 “ 五朵金花 ” ，得天獨厚的自然生態(tài)環(huán)境，使得這五地的房產(chǎn)開發(fā)具有了生態(tài)優(yōu)勢，尤其是旅游景觀資源，可挖掘的潛力非常大。 綠色生態(tài)，售價不菲 杭州西湖地產(chǎn)狀況 上升勢頭最猛的板塊：湖東板塊 近期蘇州一手住宅價保持穩(wěn)步上揚趨勢，各個區(qū)域新盤價格都有不同程度的上漲。其中漲幅最為突出的還是湖東。湖東聚集了眾多目前勢力雄厚的開發(fā)商。隨著湖東板塊的全面啟動，這里將成為園區(qū)最高檔的住宅區(qū)域。 最彰顯實力的投資板塊：雙湖板塊 說起雙湖板塊，業(yè)界的同仁們都說這不得不佩服當初以大手筆拿下此地塊的 “ 蘇州鴻意 ” ，甚至有業(yè)界的朋友開玩笑說，雙湖板塊定能成為鴻意來到園區(qū)挖得的 “ 第一桶金 ” 。畢竟土地是稀缺資源，不可再生，自然景觀也是如是，無法復(fù)制，可以預(yù)見，雙湖板塊的升值前景不可估量。 風(fēng)景最佳的投資區(qū)域：太湖板塊 “ 真山真水真空氣 ” ，對于太湖，可能沒有人會質(zhì)疑它的價值，以至于到目前為止，在太湖邊開發(fā)的也多為別墅等高檔住宅。也曾有業(yè)內(nèi)人士透露，目前，太湖停掉了許多開發(fā)項目，主要是考慮到整個太湖的環(huán)境，畢竟真山真水的東西是不可再生的。 高檔社區(qū)，升值無限 蘇州房地產(chǎn)市場“黃金地塊”全新透視 金地香蜜山 金地香蜜山在規(guī)劃設(shè)計上充分尊重自然的原生地貌，不只以人為本，更以自然為本，為住戶營造出舒適、健康的山地生活空間，提供了充滿自然氣息的生活環(huán)境，均價 8500元 /平方米，最高價14000元 /平方米。 熙園 結(jié)合北高南低的自然地勢，運用 “ 南北向、大間距、低密度 ” 的規(guī)劃布局，全力營造一種少數(shù)名門望族典藏的極致尊崇生活。占據(jù)環(huán)湖西北絕佳位置，擁香蜜湖醉人景致，勢必成為引領(lǐng)深圳豪宅的驚世之作，均價 10000元 /平方米。 望郡 高而不傲、豪而不奢，看重親情、族情、朋友情、鄰里情和濃郁的生活氛圍，恰恰是望郡這個香蜜湖成熟大社區(qū)最突出的優(yōu)勢。作為香蜜湖豪宅新勢力的重要支撐，望郡具有豪宅總部的 “ 磁場效應(yīng) ” ，處于香蜜湖，受 CBD輻射，名流匯聚，人氣之旺無與倫比，均價 7100元 /平方米。 豪宅云集，自然為本 深圳香蜜湖地產(chǎn)狀況 觀點： 湖區(qū)是一個城市最貴的住宅區(qū)，擁有絕佳的自然環(huán)境； 湖區(qū)適合建高檔住宅，在不斷的融合中凝聚起城市的標志力量。 湖區(qū)形成的 “ 富人聚居區(qū) ” ，在某種意義上已成為衡量一個城市乃至一個國家房地產(chǎn)發(fā)展階段和水平的標志。 生活的調(diào)性是城市的 生活的價值是自然的 本項目地處太湖核心，這是它得天獨厚的地理優(yōu)勢，我們要充分挖掘太湖的價值，建立中國湖區(qū)的居住典范，營造一種現(xiàn)代湖區(qū)的生活 湖區(qū) 貴族的詩意棲息地 房地產(chǎn)銷售 流程培訓(xùn)課件 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 銷 售 訓(xùn) 練 流 程 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 第一部分、案前 一、區(qū)域歷史背景整理 二、區(qū)域樓市狀況整理 1、）政治、經(jīng)濟、法規(guī)、規(guī)章 2、未來發(fā)展前景 三、競爭樓盤的基本情況（優(yōu)劣勢分析） 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 四、自身樓盤資料的收集和建立 1、個案基本資料： 個案產(chǎn)品 業(yè)主概括與業(yè)績 產(chǎn)品規(guī)劃特色 會所 物業(yè) 面積結(jié)構(gòu) 建筑商 建材設(shè)備特色介紹 2、個案環(huán)境： 工地環(huán)境 位置 各項生態(tài)設(shè)施 重大公共設(shè)施與未來發(fā)展介紹 生活機能（交通，教育，商業(yè)等） 3、周邊大型企業(yè)（中小城市）客群 五、整理吸引買家的優(yōu)越點 1、利多點強化 六、拿出自身樓盤劣勢應(yīng)對措施 1、利空點弱化 七、全面了解樓盤工程進度 八、銷售說辭統(tǒng)一（銷講） 1、客戶積累 2、報表單據(jù)的熟悉 預(yù)約單 來人來電表 日志 市調(diào)表 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 第二部分、案中 一、來電接聽要則將客戶引至售樓處 1、接聽電話語調(diào)必須親切，吐字清晰易懂，說話速度適當，簡潔而不長 2、接聽電話人員熟悉樓盤的詳細情況及促銷口徑 3、銷售部人員每人都有義務(wù)和責任接聽電話，外來電話響聲不能超過 3下 4、接聽電話必須親切地說： “ 您好， ” 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 5、在回答問題時應(yīng)做到耐心但又不能太詳細，以免阻礙其他客戶的電話打進來，且告知其過分詳細后會導(dǎo)致其不到售樓處來。 6、在回答問題時，盡量強調(diào)現(xiàn)場買樓的人很多，可以邀請客戶到現(xiàn)場售樓部參觀，告訴客戶現(xiàn)場將會有專業(yè)的售樓人員為他介紹 7、回答時間不宜太長，通常不要超過 3分鐘（在廣告日電話時間應(yīng)更加縮短，掌握重點說明，吸引對方前來現(xiàn)場洽談） 8、在客戶交談中，要主動問到幾個基本問題，即媒體來源、客戶姓名、電話、地址和購房意向。 9、在客戶所找人員不在時，應(yīng)很客氣地咨詢對方有何事，可否代為傳話，或者記錄下來，轉(zhuǎn)告被找的人，放話筒時動作要緩慢。 10、不許對著話筒咳嗽、打哈欠、嘆氣、大聲笑、 11、不許在接聽顧客電話時與其他人搭話 12、廣告電話接待 1）其他電話進來 2）客戶簽約 （強烈要求，請再打來） 二、來人接待 1、接待規(guī)范 客戶上門時，業(yè)務(wù)員必須主動面帶微笑上前迎接，同時控臺上喊 “ 客戶到 ” ，業(yè)務(wù)員起身喊“ 歡迎參觀 ” 接待客戶并問清客戶第幾次來，以前是否有人接待 接待客戶要精神飽滿，面帶笑容，留意客戶的視線和表情，主動上前打招呼 接待客戶要聲音響亮，口齒清晰，盡量不要模棱兩可，如有不清楚的將客戶問題記下來再回答 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 三、介紹樓盤情況 1、介紹交通示意圖、鳥瞰圖、效果圖、燈箱、模型，動線清晰，著重點明了 2、請客戶在交談區(qū)入座，取出樓書為客戶介紹 樓書與模型相結(jié)合介紹，盡量使用口語化介紹，語言活潑，不要照本宣科 及時掌握客戶心理及需求 鎖定房型，鎖定樓層 隨時注意自己的形象，必須保持微笑，態(tài)度要誠懇、親切，博取客戶好感及信賴，不要手插口袋或者靠坐模型 不論成交與否，客戶離去時，業(yè)務(wù)人員應(yīng)起身相送至大門，并說： “ 歡迎再次參觀 ” 實地介紹（再一次鎖定房源） 工地現(xiàn)場與樣板大相徑庭，售樓員應(yīng)著眼現(xiàn)狀、推介優(yōu)點，結(jié)合現(xiàn)場實景、人文景觀，強化樓盤實景優(yōu)勢，指導(dǎo)客戶如何裝修，再提示出樣板房的布置，讓客戶有一個美好想象而下決心購買 帶看禮儀：職業(yè)道德、責任心，危險走在前面，電梯客戶先進 樣板房帶看 四、解答客戶問題 1、盡量不要正面反駁客戶意見 2、誠實信用，不胡亂承諾 五、為客戶度身定制買房個案逼訂 回顧鎖定設(shè)計幾個方案（菜單） 1、購買力 2、購買欲 2009年房