【商業(yè)地產(chǎn)】-合肥中辰商業(yè)綜合體項目項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略(補充)-53PPT-2008年10月

本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。中辰經(jīng)開區(qū)商業(yè)綜合體項目 項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略（補充） 謹呈： 2008-10-22 本報告是嚴格保密的。 2 項目可利用土地減少 40%， B地塊完全無法利用。 A地塊可用面積： 約 14000平方米 C地塊可用面積： 約 25000平方米 D地塊可用面積： 約 14000平方米 合計可用面積： 約 53000平方米 城市高速鐵路確定從地塊中穿越，高鐵中心線兩側(cè)各退讓 50米，退讓范圍內(nèi)不得修建建筑，因此將導致本項目可利用土地損失約 40%（ 60畝） A B C D 高 壓 線 限制性條件變化 本報告是嚴格保密的。 3 序號 物業(yè)功能 體量（ M2） 說明 A 辦公物業(yè) 17000 一棟 18F小戶型寫字樓 銷售 酒店 17000 一棟 18F特色酒店 持有 商務公寓 12000 一棟 18F小戶型公寓 銷售 商業(yè) 30000 （地下 7000） 四層商業(yè) （地下一層） 持有 B 經(jīng)濟型酒店 6000 100間客房標準 持有 C 住宅 120000 住宅 銷售 商業(yè) 6000 社區(qū)商鋪 銷售 D LOFT公寓 48000 12層， 5.3米挑高公寓 銷售 商業(yè) 1000 社區(qū)商鋪 銷售 E 中央廣場 15000 A、 C地塊間 地上停車場 9000 可停 360-400輛 合計 257000 容積率 2.73 限制性條件的變化將使之前的定位發(fā)生變化，住宅的體量將大幅度縮減，商業(yè)的比例將大幅度提高 定 位 調(diào) 整 定位調(diào)整的原則： 保證商業(yè)可存活 項目整體形象的提升 提高土地利用率 盡可能提升容積率 定位調(diào)整要求 本報告是嚴格保密的。 4 核心問題界定 本報告主要解決以下核心問題 Q1：作為內(nèi)街商業(yè)如何定位？ Q2： 怎樣體現(xiàn)項目的整體性和多樣性？ Q3： 如何充分利用土地，實現(xiàn)價值最大化？ 本報告是嚴格保密的。 5 報告思路 內(nèi)街商業(yè)市場研究 項目整體定位 開發(fā)策略建議 本報告是嚴格保密的。 6 內(nèi)街商業(yè)市場分析 本報告是嚴格保密的。 7 內(nèi)街商業(yè)主要依靠整體性、經(jīng)營特色吸引人流，由于銷售困難通常采取持有或帶租約銷售 沿街式商業(yè) 內(nèi)街式商業(yè) 經(jīng)營特色 昭示性強，便于突出打造商業(yè)形象 昭示性弱，需要依靠特色取勝 人流吸引 依靠自然人流和商家品牌吸引人流 靠特色、品牌吸引人流 店鋪特點 相對獨立，相互干擾小 聚集性強，互相依托 可銷售性 分割形式更靈活，便于銷售 銷售難度大，銷售容易導致經(jīng)營困難 規(guī)劃重點 造型、廣告面 特別注意人流動線設計 常見業(yè)態(tài) 百貨、超市、服飾、專賣店、餐飲等 餐飲、休閑娛樂等 本報告是嚴格保密的。 8 元一柏莊 （哈街）：規(guī)劃先進，點線結(jié)合，通透性佳 11幢 LOFT ， 4000平方米一幢，每幢四層。主要為企業(yè)辦公物業(yè)。同時適合做大型餐飲與大型娛樂 5萬平米商業(yè)用房組成的時尚商業(yè)街。 定位為娛樂休閑一條街業(yè)態(tài)主要以酒吧，購物，餐飲為主 一幢大型商業(yè)綜合樓 ，目前計劃大型超市入駐 本報告是嚴格保密的。 9 哈街：面積過大，銷售情況一般，招商由開發(fā)商全力參與，前景較好 售價： 9000元 /平方米 經(jīng)營模式： 9年返租金銷售，每年按照市場年收益率 8的比例返還給客戶 規(guī)模：面積劃分為 60 4000平方米， 優(yōu)勢： 1，對于開發(fā)商：實現(xiàn)快速銷售，開發(fā)商可以在早期擁有資金進行其他投資回報。 2，對于業(yè)主：投資更有保障，在小業(yè)主投資渠道不夠豐富的情況下，此類商鋪投資既保證短期收益率，又保證長期收益率。 3，對于項目： 9年的統(tǒng)一規(guī)劃使用權(quán)，完全可以使開發(fā)商在很大權(quán)利范圍內(nèi)保證業(yè)態(tài)規(guī)劃的合理與品質(zhì)的保證，最終保證整體商業(yè)的完美落幕 劣勢： 1，對于開發(fā)商：需要投入人力物力在此項目上，對于異地開發(fā)商來說不可取，但是元一為合肥本地開發(fā)商，故可避免此類問題 本報告是嚴格保密的。 10 綠地海頓公館商業(yè)：小圍合，開敞空間，線性連接，滿城美食，饕餮大餐 本報告是嚴格保密的。 11 綠地 饕界：銷售情況良好，招商經(jīng)營有困難 售價： 10000元 /平方米 經(jīng)營模式：設立招商部，在客戶購買后提供免費售后服務，主要服務為：接待，聯(lián)系，提供相關(guān)咨詢，相當于中介服務 規(guī)模： 50 200平方米，由于商鋪有三層高，故內(nèi)街與部分樓層高的商鋪招商還需等待時日 優(yōu)勢： 1，對于開發(fā)商：綠地作為外地開發(fā)商，可以在銷售早期給客戶以信心，促進銷售。實現(xiàn)現(xiàn)金回流，在后期，也不必為單一項目付出人力物力。 2，對于消費者：早期在商鋪招租的情況下，有專業(yè)人員負責接待，也省去一份麻煩。 3，對于項目：開發(fā)商在一定權(quán)限內(nèi)可以進行統(tǒng)一調(diào)配，可以在一定程度上保證項目的整體風格定位。 本報告是嚴格保密的。 12 金地 國際城 88街：產(chǎn)品規(guī)劃較早，率先采用騎廊形式連接內(nèi)街與外街 首批推售商鋪 第二批推售商鋪 第三批推售商鋪 馬 鞍 山 南 路 北 機動推售區(qū)域 本報告是嚴格保密的。 13 金地 88街：后期營銷包裝使銷售火爆，但后期經(jīng)營出現(xiàn)問題 售價： 20000-30000元 /平方米 經(jīng)營模式： 3年返租金銷售，每年按照收益率 8的比例返還給客戶 規(guī)模：面積劃分為 60 200平方米 優(yōu)勢： 1，對于開發(fā)商：實現(xiàn)快速銷售，開發(fā)商可以在早期擁有資金進行其他投資回報。 2，對于業(yè)主：投資有部分保障，在小業(yè)主投資渠道不夠豐富的情況下，此類商鋪投資既保證短期收益率，又保證長期收益率。 劣勢： 1，三年返租金銷售使開發(fā)商招商帶來很大限制。 本報告是嚴格保密的。 14 合肥內(nèi)街商業(yè)的經(jīng)營出現(xiàn)了普遍的問題，人氣不足、業(yè)態(tài)失控、缺乏統(tǒng)一管理是導致出現(xiàn)這一情況的主要原因。 對本項目而言，地段和地塊條件、周邊住宅支撐均不如以上項目的情況下，如只是簡單的定位為休閑娛樂餐飲等常規(guī)業(yè)態(tài)，則勢必前景堪憂。 除了常規(guī)的內(nèi)街商業(yè)業(yè)態(tài)，我們還需要有一個核心業(yè)態(tài)（組成部分）來吸引客戶、支撐項目的整體形象，盤活所有的資源。 本報告是嚴格保密的。 15 ？ 吸引人流，提高消費者在地塊內(nèi)的停留時間，最好能使其流連忘返 能拉動其它物業(yè)（如酒店、辦公、商業(yè)）的需求 能最大化利用高鐵退界線內(nèi)的土地 能充分發(fā)揮地塊的優(yōu)勢，具備雄厚的群眾基礎 本報告是嚴格保密的。 16 符合企業(yè)需求和青年人喜愛的戶外運動是本項目的突破方向 “ 智勇大沖關(guān)”是湖南衛(wèi)視自主開發(fā)的一檔適合全民參與的群眾拓展競技節(jié)目，由于其具備了很好的趣味性、挑戰(zhàn)性、參與性、競爭性因此擁有廣泛的群眾基礎，收視率居高不下，甚至拉動了長沙的旅游業(yè)。 本報告是嚴格保密的。 17 戶外拓展業(yè)市場分析 拓展訓練 (有時也稱為戶外拓展訓練、野外拓展訓練、拓展訓練營、外展訓練、冒險性學習法、戶外體驗培訓 )，它已經(jīng)成為提高溝通技巧、凝聚力、領(lǐng)導力、決策力、競爭力、人際信任和個人心理素質(zhì)培訓中廣泛采用的技術(shù)。它所采用的方法就是將一群平時在一起工作的人集合起來，并將他們帶入一個戶外的環(huán)境或設施中進行體驗式、參與式訓練。這些戶外環(huán)境和設施提供了一個與日常工作完全不同的場景，并且運用多樣化的手段來滿足不同的參訓者。 拓展訓練是什么 拓展訓練的起源與發(fā)展？ 拓展訓練英文為 Outward Development，意為一艘小船駛離平靜的港灣，義無反顧地投向未知的旅程，去迎接一次次挑戰(zhàn)，去戰(zhàn)勝一個個困難。這種訓練起源于二戰(zhàn)期間的英國。當時大西洋商務船隊屢遭德國人襲擊，許多年輕海員葬身海底。人們從生還者身上發(fā)現(xiàn)，他們并不一定都是體能最好的人，但卻都是求生意志最頑強的人。一些研究管理和組織行為的專家從這種訓練方式中受到啟發(fā)。因為他們認為，在當時工業(yè)化的社會里，很多管理者、企業(yè)家也有著和那些年輕海員同樣的境遇。由于他們的心理素質(zhì)不夠良好，結(jié)果造成他們不能坦然面對來自競爭，來自生活和工作的挑戰(zhàn)和壓力。當這些挑戰(zhàn)和壓力較大時， 就導致了他們工作生活為行的錯位和變異。因此英國就很快出現(xiàn)了一所叫做 Outward Bound的訓練學校，這所學校利用戶外活動的形式，對管理者和企業(yè)家進行了心理和管理兩方面的培訓。近年來，拓展訓練逐步走入外企和其它現(xiàn)代化企業(yè)的培訓日程，成為這些企業(yè)團隊建設，增強企業(yè)凝聚力，員工合作技巧等企業(yè)培訓的主要途徑。于是拓展訓練的獨特創(chuàng)意和訓練方式逐漸被推廣開來，訓練對象也由最初的海員擴大到軍人、學生、工商業(yè)人員等各類群體。訓練目標也由單純的體能、生存訓練擴展到心理訓練、人格訓練、管理訓練等。 釋放生活工作壓力，調(diào)節(jié)心理平衡。 認識自身潛能，增強自信心。 提高自我控制能力，從容應對壓力與挑戰(zhàn)。 強化探索精神與創(chuàng)新意識，培養(yǎng)進取心。 學會更好地與他人進 溝通與協(xié)調(diào)，優(yōu)化人際環(huán)境。 增強凝聚力： 促進內(nèi)部溝通，融洽團隊關(guān)系；配合企業(yè)的理念教育與目標教育，形成共同參與和共同意志；強化對員工的文化管理，實現(xiàn)精神激勵。 增強競爭力： 樹立相互配合、支持的團隊意識；激發(fā)創(chuàng)造進取精神；促進團隊在障礙超越、危機處理、變化應對等方面能力的提升。 變革與學習： 針對參訓單位特別要求設計的方案，能潛移默化地使員工認識到“只有變是唯一的不變”，達成“變革與創(chuàng)新是最好的生存發(fā)展之道”的共識，并建立共同愿景，從而消除企業(yè)推行變革時的理念意識阻礙；同時，通過讓受訓者深入體驗組織學習與知識創(chuàng)新過程，從而有效地幫助企業(yè)實現(xiàn)建立學習型組織的目標。 拓展訓練對企事業(yè)單位團隊建設的意義 拓展訓練對團隊成員個體的意義 行政部門 醫(yī)院 銀行 國家政府機關(guān) 大型跨國外資企業(yè) 大型國有 企業(yè) 房地產(chǎn) 目前，拓展培訓的需求主要來自于大型跨國外資企業(yè)、國家政府機關(guān)、行政部門、銀行、醫(yī)院、房地產(chǎn)等大行業(yè)領(lǐng)域。中小型企業(yè)、私營企業(yè)的需求較少。 大型國有企業(yè)、政府部門 為了建立自然的溝通氣氛，打破隔閡，建立高效、深入的溝通； 外資企業(yè) 他們文化比較成功，需要讓員工更多的感悟文化，學習溝通的技巧，用更生動有趣的形式進行團隊的建設； 民營企業(yè) 大多注重團隊建設、高效團隊溝通、企業(yè)文化培養(yǎng)、執(zhí)行力方面的培訓； 在校學生，醫(yī)院基層員工、超市基層員工等 ，主要是培養(yǎng)團隊協(xié)作能力與適當?shù)膫€人挑戰(zhàn)與生存訓練。 年齡在 2040歲的白領(lǐng)、管理層等是拓展培訓的主要參與對象 根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的統(tǒng)計，參加拓展培訓的學員當中： 20歲學員，人數(shù)占到 5左右，這也說明在校學生參與拓展培訓的比例還是很小的 20 40歲的學員，人數(shù)占到 68左右，這中間大都是參加工作的白領(lǐng)、管理層、甚至是高層人員 40歲以上的學員，這個比例在 27左右，這中間大部分是政府部門、黨政機關(guān)等的任職人員 參加拓展培訓學員年齡結(jié)構(gòu)圖5%68%27%2 0 歲以下學員 2 0 4 0 歲學員 4 0 歲以上學員從企業(yè)參與過的體驗式培訓活動調(diào)查中可知， 傳統(tǒng)的拓展項目是體驗式培訓的主流 體驗式培訓項目調(diào)查分析圖80%11%9%傳統(tǒng)拓展項目 競技運動項目 C S 實戰(zhàn)項目數(shù)據(jù)來源 :中人網(wǎng)關(guān)于體驗式培訓的調(diào)查 水上拓展項目場地拓展項目 室內(nèi)拓展項目野外拓展項目 傳統(tǒng)拓展項目 競技運動項目 運動會、球類比賽等 CS實戰(zhàn)項目 野外山地 CS 場地 CS 拓展訓練項目 本項目條件適合場地項目與室內(nèi)項目 野外項目 遠足露營 高空滑索 登山攀巖 傘翼滑翔 水上項目 游 泳 扎 筏 劃 艇 場地項目 高空項目 低空項目 水上項目 室內(nèi)項目 室內(nèi)運動 圓桌游戲 會 議 拓展訓練基地類型 自然資源型 拓展訓練基地類型 從項目條件出發(fā)， 本項目屬于非自然資源型拓展訓練基地 非自然資源型 依托自然旅游區(qū) 依托大型水資源區(qū) 依托公園 依托學校 依托企業(yè) 傳統(tǒng)拓展高空機械項目 序號 設備名稱 圖 示 序號 設備名稱 圖示 序號 設備名稱 圖 示 1 攀巖 5 相互依存 9 天梯 2 單杠 6 繩網(wǎng) 10 速滑速降 3 斷橋 7 空中 蕩木橋 11 叢林繩橋 4 吊索橋 8 輪胎蕩 橋網(wǎng)繩 12 合力橋 傳統(tǒng)拓展地面機械項目 序號 設備名稱 圖 示 序號 設備名稱 圖示 1 畢業(yè)墻 5 孤島求生 2 背摔臺 6 蕩木橋 3 模擬電網(wǎng) 7 梅花樁 4 穿越沼澤 8 同心同行 室內(nèi)拓展項目 多米諾骨牌活動 攀巖活動 拓展展示 殺人游戲活動 本報告是嚴格保密的。 29 體驗式培訓（拓展培訓）是中國的朝陽行業(yè)，隨著市場的細化及規(guī)范化，會有更多的企業(yè)和城市來分割省級市場蛋糕 1995年 2005年 拓展培訓行業(yè)引入到中國 中國勞動保障部舉辦了全國首期戶外運動領(lǐng)隊及拓展培訓師專崗培訓的會議 。 國家勞動部將根據(jù)培訓情況給從業(yè)人員頒發(fā)崗位合格證書 ， 拓展培訓師 和 戶外運動領(lǐng)隊 專崗培訓分初級、中級和高級 3個級別 ，從業(yè)人員一律需持證上崗。 2008年 據(jù)不完全統(tǒng)計， 目前國內(nèi)從事戶外運動俱樂部及拓展培訓的公司的就有 1000多家，專職或兼職的從業(yè)人數(shù)萬余人 ，全國參加活動的人數(shù)上百萬人。 體驗式培訓拓展培訓是培訓市場的一支潛力股，以及越來越細分化的產(chǎn)品和服務 ,以便滿足不同層次消費者的需求。 行業(yè)迅速發(fā)展，十年時間在國家干預下逐漸規(guī)范化，但仍處于稚嫩期。 國內(nèi)城市中，北京、上海、以及東部沿海及大部分西部省會，只有數(shù)十家或更少的拓展訓練公司在分割龐大的省級市場蛋糕。 本報告是嚴格保密的。 30 目前上海，江蘇的拓展培訓市場比較成熟，市場發(fā)展迅速 代表城市 公司代表 主要客戶 南京 30家，人眾人，野羚羊等 黨政機關(guān)，政府，大單位 蘇州 蒂姆，人眾人等分公司 外企，臺企 長三角經(jīng)濟圈 武漢經(jīng)濟圈 上海市場： 現(xiàn)有體驗式培訓機構(gòu)、拓展培訓公司及合作公司有近 200家。 上海周邊 2個小時的車程內(nèi)，有 17個同類型的基地。從 1999年進入上海市場以來，從第一年的 600人次參訓，逐年翻番，到 2003年已有近萬人參訓，發(fā)展飛速。 江蘇市場： 江蘇拓展培訓市場的發(fā)展處于全國前列，拓展培訓機構(gòu)眾多，培訓師資力量比較雄厚 。 上海體驗式培訓機構(gòu)分類 項目內(nèi)容 對場地要求 每年參加人數(shù) 價格 .元 /人 /天 以基地高空個人挑戰(zhàn)項目為主 重視培訓體驗體驗后分享 要求高 .項目要完善 4萬人 400 700 以非基地的團隊合作項目為主 結(jié)合晚會、野營 .強調(diào)建立和睦關(guān)系的概念 對場地要求不高 .靈活機動 7萬人 浮動大 80-600 本報告是嚴格保密的。 31 合肥培訓市場剛剛起步，市場缺乏規(guī)范性，但仍擋不住合肥企業(yè)對體驗式培訓的需求，在合肥發(fā)展體驗式培訓有市場基礎 2000年初，這種全新的培訓模式進入合肥，但由于上手簡單，許多冠之于培訓的機構(gòu)簡單粗糙地復制幾個項目就草率搶占市場，缺乏科學性、規(guī)范性，直接導致企業(yè)界對拓展訓練的看法越來越差。當前缺乏領(lǐng)導品牌的合肥拓展訓練培訓市場魚龍混雜。雖然合肥的企業(yè)拓展處于起步階段，但拓展的魅力讓合肥的企業(yè)折腰。僅長城戶外俱樂部，每天都有人來電詢問，并且每個星期都安排企業(yè)進行拓展訓練。 市場現(xiàn)狀 企業(yè)需求 合肥企業(yè) 代理拓展公司 基地 江淮汽車，合肥郵電學院，合肥科大恒星 儒商偉略管理咨詢機構(gòu) （合肥） 萬佛湖風景區(qū) 合肥客運總公司 人眾人 人眾人南山湖基地 日立電器，聯(lián)合利華 野羚羊戶外拓展中心 合肥萬佛湖風景區(qū) 企業(yè)競爭 合肥本地的拓展公司比較小，一般都是些管理咨詢機構(gòu)，沒有自己的培訓基地，不規(guī)范。培訓業(yè)大戶人眾人，野羚羊，蒂姆等現(xiàn)在都已在合肥開設辦事處，這些專業(yè)大企業(yè)一般都有自己的培訓基地，比較規(guī)范。 本報告是嚴格保密的。 32 專家意見 專家 伍榮 職務 行遠拓展公司經(jīng)理 訪談日期 2008-10-18 專業(yè)建議 地理位臵：最好在郊區(qū)風景區(qū)，如無該條件最好自己打造一些水景和坡地。交通一定要便利 接待能力：住宿的協(xié)議價應在 120-140元 /天之間，餐飲價應在 200-300元 /桌，適當布臵少量高檔餐飲和住宿 使用：協(xié)議拓展用地使用率一般在每月 8天左右，人數(shù)在 30-2000之間不等，多數(shù)情況是 50-60人。一般是多個拓展企業(yè)共同使用一處場地，使用率一般在每月 22天左右 場地費用：每場 15元（一小區(qū)間） 場地建筑成本： 20-30萬，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)不同有所區(qū)別 場地地質(zhì)要求：如果是砂硫?qū)觿t需要多深挖，粘土層就比較適合 本報告是嚴格保密的。 33 專家意見 專家 優(yōu)程 職務 合肥優(yōu)程拓展公司經(jīng)理 訪談日期 2008-10-18 專業(yè)建議 地理位臵：拓展基地離市區(qū)不應超過 3小時車程，十八崗就離市區(qū)過近，做拓展基地就要在打造一個封閉式環(huán)境方面下功夫 接待能力：周邊一定要有能滿足 300人左右的住宿餐飲條件 使用：聯(lián)合利華、海爾等都是我們的客戶，合肥拓展公司多為小公司，內(nèi)部多有聯(lián)系，一般是共同使用一個拓展基地。在該地建設拓展基地就無普通拓展基地的旅游功能，純粹是為培訓而做拓展訓練，做的好會成為經(jīng)開區(qū)等企業(yè)定點培訓基地。 場地建筑成本：建筑成本不高，地塊不小于 4畝即可，但如果想滿足酒店餐飲會議等設施需求則要建設大些 本報告是嚴格保密的。 34 專家意見 專家 劉總 職務 仁眾拓展公司市場部經(jīng)理 訪談日期 2008-10-18 專業(yè)建議 地理位臵：最好在郊區(qū)風景區(qū)，如無該條件最好自己打造一些水景和坡地。交通一定要便利 接待能力：住宿的協(xié)議價應不超過 150元 /天，餐飲價應在 200-300元 /桌，會議室要能夠容納 300人，劇院式即可，無需課桌式會議室，至少要一大一小兩個會議室 使用：合肥拓展業(yè)務起步較晚，本地拓展公司只有幾家，多為外地拓展公司兼營合肥業(yè)務，會把一些外地單位企業(yè)員工帶到合肥拓展，較好的拓展基地周末能達 1000人，我們公司每天活動人數(shù)都上百人。 運營：拓展基地的安全問題較為突出，最好由一家較為成熟的拓展公司運營，協(xié)調(diào)各拓展公司課程安排，做好拓展基地的推廣，以滿足酒店會議室等的使用。 場地建筑成本：都較低，與建設公司打算滿足的酒店有關(guān)。 本報告是嚴格保密的。 35 環(huán)境打造 水景與坡地是必選項，可建設一些人文景觀；環(huán)境適當封閉 配套 能滿足 300人住宿協(xié)議價在 120-140元 /天的酒店，餐飲，能容納 300人左右的會議室 場地 至少 4畝，依據(jù)酒店餐飲能滿足的人數(shù)而定 運營 組建或并購一家拓展公司做好基地的推廣及安全防范 拓展基地必備條件 接待能力強、交通便利、場地安全 除以上人員以外我們還訪談了福州摩爾、天地人、萬普等知名拓展公司專業(yè)人員，大家意見一致，認為具有可行性，建設中需注意問題如下： 本報告是嚴格保密的。 36 報告思路 內(nèi)街商業(yè)市場研究 項目整體定位 開發(fā)策略建議 本報告是嚴格保密的。 37 未來城市 的 城市符號 項目定位 “ 合肥城市活力中心 ” 開啟經(jīng)開區(qū)城市化的領(lǐng)導者 本報告是嚴格保密的。 38 中辰 新天地 最時尚的活力生活體驗場 本報告是嚴格保密的。 39 中辰 新天地 ,一個從未在經(jīng)開區(qū)出現(xiàn)過的字眼 ,成了很多人生活和居住的坐標之一 ,而這個詞之所以如此動人因為它象征著中心的生活 ,象征著時尚，象征著我們正與時代接軌 個性是如此強有力地吸引著今日中國大都市里的時尚人群 的標簽意義 一個區(qū)域的 本報告是嚴格保密的。 40 營銷的是合肥明天，營造的是一種時尚生活方式 城市， 指的是城市中心集合了大量的商業(yè)、休閑、娛樂、酒店、辦公、居住設施的區(qū)域。 合肥副中心集特色酒店、商業(yè)、辦公、LOFT公寓、戶外運動場于一體的城市時尚活力體驗中心 本報告是嚴格保密的。 41 本項目核心競爭力：七個一工程 一個星級特色酒店 城市時尚活力體驗中心 一組新型的 LOFT公寓 一個休閑娛樂主題的時尚、活力體驗商業(yè)中心 一個企業(yè)拓展基地 一個專為小型企業(yè)設計的現(xiàn)代化寫字樓 一個活力四射的中央公園 一個特色餐飲美食街和休閑娛樂主力店 本報告是嚴格保密的。 42 平面布局示意 地塊 A是項目的形象標桿，建議采取三棟主樓加滿鋪商業(yè)裙房的布局排布。 地塊 C處于項目的最北部，南向視野較好，出入動線較好，適合排布 LOFT公寓和餐飲美食街。 地塊 D面積相對較小，受噪音影響較嚴重，建議排布拓展基地的室內(nèi)場館。 高壓線入地后，現(xiàn)高壓走廊建議除排布適當面積的停車場外，設臵一中央綠地廣場。 A地塊北側(cè)建議規(guī)劃一道路通向綠地和 C地塊美食街，改善出入條件。 A B C D 高 壓 線 LOFT公寓 廣場、停車場 拓展基地場館 美食街 商業(yè)、特色酒店、寫字樓、商務公寓 新開道路 戶外拓展場、大眾游樂園 本報告是嚴格保密的。 43 ABCD高壓線高壓線高壓線高壓線本報告是嚴格保密的。 44 一個星級特色酒店、一個專為小型企業(yè)設計的現(xiàn)代化寫字樓、一個休閑娛樂主題的時尚、活力體驗商業(yè)中心 地塊 物業(yè)功能 體量（ M2） 說明 A 辦公物業(yè) 17000 一棟 18F小戶型寫字樓 銷售 酒店 17000 一棟 18F特色酒店 持有 商務公寓 12000 一棟 18F小戶型公寓 銷售 商業(yè) 30000 （地下 7000） 四層商業(yè) （地下一層） 大部分持 有 -1F 4F設臵電影城電玩城等娛樂項目 1F為體驗購物主力店 2F為主力餐飲和特色餐飲 1F 2F 3F 4F -1F為中型超市、停車場 3F為 KTV和休閑餐飲 本報告是嚴格保密的。 45 一組新型的 LOFT公寓、一條特色餐飲美食街 地塊 物業(yè)功能 體量（ M2） 說明 C LOFT公寓 30000 4棟 14F5.3米挑高公寓 銷售 公寓底層配套商業(yè) 2000 一層社區(qū)商業(yè) 銷售 高端主力餐飲 12000 三層體量 2000平方米的獨立商業(yè)體集合 租售結(jié)合 中端美食街 5000 兩層商業(yè)街鋪 銷售 排布示意 本報告是嚴格保密的。 46 -1F 4F為拓展基地辦公、會議室 2F為健身會所（可對外營業(yè)） 1F 2F 3F 4F -1F為室內(nèi)游泳池 3F為拓展基地食堂、部分場館 地塊 物業(yè)功能 體量（ M2） 說明 D 拓展基地綜合樓 8000 四層單層 2000平方米綜合樓 持有 經(jīng)濟型酒店一家 8000 綜合樓上架 100間客房經(jīng)濟型酒店一家 持有 大型洗浴中心 12000 根據(jù)洗浴中心要求設 計 持有 1F為室內(nèi)拓展場館（攀巖等 層高要求高的類型） 排布示意 綜合樓 經(jīng)濟型酒店 洗浴中心 一個企業(yè)