南京某園林項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

南京 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 1 目 錄 項(xiàng)目決策背景與摘要 一、內(nèi)部因素 二、外部環(huán)境 第一部分 項(xiàng)目概況 一、宗地位置 二、宗地現(xiàn)狀 三、周邊道路及出行方式 四、周邊 3 公里社區(qū)配套 五、周邊環(huán)境與規(guī)劃 六、市政配套 七、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 第二部分 法律風(fēng)險(xiǎn)分析 一、土地出讓條件 二、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)可能性預(yù)測(cè)及控制風(fēng)險(xiǎn)的手段 三、總體評(píng)價(jià) 第三部分 市場(chǎng)分析 一、南京房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述 二、玄武、孝陵衛(wèi)市 場(chǎng)概況 三、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 四、需求市場(chǎng)特征 五、產(chǎn)品建議和目標(biāo)客戶定位 第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)草案 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)草案分析 第五部分 工程及銷售計(jì)劃 一、一期開(kāi)工時(shí)間確定 二、工程及銷售計(jì)劃 第六部分 成本及投資收益預(yù)測(cè) 一、成本預(yù)測(cè) 二、稅務(wù)分析 三、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 四、現(xiàn)金流量 第七部分 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 一、已購(gòu)買標(biāo)書(shū)的發(fā)展商 二、其它本地發(fā)展商 第八部分 綜合分析與建議 一、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì) 二、結(jié)論與建議 南京 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 2 項(xiàng)目決策背景與摘要 一、內(nèi)部因素 1、項(xiàng)目地處紫金山山腳、中山門外大街北側(cè)、龍宮路東側(cè)、滬寧高速南側(cè) ， 緊靠地鐵二號(hào)線下馬坊站。 規(guī)模大，密度低，交通便捷，是公司最擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目類型。 2、 XX房地產(chǎn) 公司 XX都市園林 項(xiàng)目將于 2008年全部開(kāi)發(fā)完畢，當(dāng)年結(jié)算金額缺口約為 3億元。本項(xiàng)目總建筑面積 19萬(wàn)平米， 2013年可結(jié)算面積約 9萬(wàn)平米，結(jié)算金額約 4億元，并可為 XX房地產(chǎn) 公司 2013-2015年提供主要利潤(rùn)來(lái)源。 3、南京市未來(lái) 5-10年內(nèi)的重點(diǎn)發(fā)展方向?yàn)楹游鳌⒔瓕幒?城東，地處南京東部的 孝陵衛(wèi)區(qū)域?qū)⒊蔀?政府重點(diǎn)投資和開(kāi)發(fā)區(qū)域。依此規(guī)劃布局， XX房地產(chǎn) 公司應(yīng)在孝陵衛(wèi) 區(qū)域選擇合適的項(xiàng)目，為公司在南京的進(jìn)一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 4、 XX都市園林 項(xiàng)目 的成功開(kāi)發(fā)為集團(tuán)全面啟動(dòng)南京市場(chǎng)奠定了基礎(chǔ)，也為下一步開(kāi)發(fā)中高檔項(xiàng)目創(chuàng)造了條件 。 二、外部環(huán)境 1、本項(xiàng)目是主城范圍內(nèi) 規(guī)模 比較大 的完整地塊， 地形條件較優(yōu)越，由于位于紫金山山腳，周圍可用于住宅開(kāi)發(fā)的土地不多，面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力較小 。 2、項(xiàng)目距 老城區(qū) 新街口 5公里， 車程只需 20分鐘左右（考慮堵車因素）。項(xiàng)目距地鐵二號(hào)線下馬坊站只有 150米，坐地鐵到 新街口 僅 10分鐘 。 項(xiàng)目位于寧杭公路與中山門外大街的交界處，位于南 京主城東出口的要道上，交通便利。 3、 項(xiàng)目位于 紫金山 山腳 ， 前有一條源于紫金山的小溪 ， 后有紫金山郁郁蔥蔥的樹(shù)林，空氣清新， 風(fēng)景優(yōu)美，自然條件優(yōu)越， 是難得的都市自然山水園林 。 4、項(xiàng)目南鄰南理工和南理工附屬幼兒園，西南有南京農(nóng)業(yè)大學(xué)，東距 南京市第九中學(xué)震旦校區(qū) 僅五百米。周圍一公里之內(nèi)還有 南京市孝陵衛(wèi)中心小學(xué) 、 南京市長(zhǎng)江路小學(xué)分校鐘山花園城校區(qū) 、 南京市孝陵衛(wèi)中心小學(xué)附屬幼兒園 、 長(zhǎng)江路小學(xué)銀城雙語(yǔ)幼兒園 等 學(xué)校 ，教育條件非常優(yōu)越。 5、政府啟動(dòng)本項(xiàng)目的主要目的在于提升南京出路沿線的形象，打造紫金 山山腳高檔次住宅小區(qū)群帶，并帶動(dòng)個(gè)紫金山 區(qū)域 進(jìn)一步高質(zhì)量的發(fā)展 。該項(xiàng)目拆遷改造土地總面積 120畝，除實(shí)際出讓的 100 畝之外，其余近 20 畝土地全部用于綠化 和公共服務(wù)設(shè)施 ，因此，該項(xiàng)目實(shí)際可利用的資源價(jià)值高。 南京 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 3 第一部分 項(xiàng)目概況 一、宗地位置 中山門外大街北側(cè)、滬寧高速南側(cè)、龍宮路東側(cè) 。 宗地位于南京主城東側(cè)、中山門外大街北 側(cè) ，是南京市區(qū)東出口的必經(jīng)之地， ，距 南京火車站 10 公里，距新街口 CBD 和湖南路商業(yè)中心分別為 5 公里和 8 公里， 去 年 5 月地鐵二號(hào)線 開(kāi)通后，宗地至老城區(qū)中心僅10 分鐘車程。 紫金山山與南 京理工大學(xué) 之間。 項(xiàng)目 北靠紫金山 山，南側(cè)緊臨 南京 理工大學(xué) 。 二、宗地現(xiàn)狀 1、四至范圍 宗地北靠紫金山，南接中山門外大街，西起龍宮路，東至都市山莊 。 南京農(nóng)業(yè)大學(xué) 南京理工大學(xué) 圖 1-1 宗地四至范圍 2、宗地形狀 宗地東西長(zhǎng)、南北窄、東北內(nèi)凹，形狀酷似三角形 。 表 1-1 宗地面積指標(biāo) 指標(biāo) 總用地 綠化用地 配套學(xué)校用地 凈用地 長(zhǎng)（米） 316 150 210 寬（米） 257 100 200 面積（平米） 81212 合 120 畝 15000 66000 合 100 畝 中山門 寧杭公路 寧棲公路 紫金 山 宗 地 寧棲公路 南京 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 4 3、宗地標(biāo)高 （ 1）宗地內(nèi)部東高西低 宗地標(biāo)高 25-57 米，東高西低，最大高差 5 米，綜合坡度 1.5 度。 按標(biāo)高 31 米以下、 31-40 米、 40 米以上將宗地劃分為 3 個(gè)區(qū)域，其中， 40 米以上區(qū)域占總用地面積的近一半， 31 米以下和 31-40 米區(qū)域各占四分之一左右。 （ 2）宗地標(biāo)高 東 北部顯著低于紫金山 。 西 南部部與中山門外大街 基本持平 ,局部高于中山門外大街 1 米。 東南部局部區(qū)域低于南京理工大學(xué) ，最大高差 2 米左右。 西 北部 低于滬寧高速大約 4 米 。 4、地塊現(xiàn)狀 地塊現(xiàn)狀以學(xué)校 、居民住宅、 公園 、 醫(yī)院 為主，其中， 學(xué)校和公園占總用地面積的 一半以上 。 （ 1） 學(xué)校 主要 學(xué)校共計(jì) 9 所，如下所示： 大學(xué)：南京理工大學(xué)、南京農(nóng)業(yè)大學(xué) 中學(xué)： 南京市第九中學(xué)震旦校區(qū) 小學(xué)： 南京市孝陵衛(wèi)中心小學(xué) 、 南京市長(zhǎng)江路小學(xué)分校鐘山花園城校區(qū) 幼兒園： 南京理工大學(xué)附屬幼兒園 、 萬(wàn)恒 南師附小附屬幼兒園 、 南京市孝陵衛(wèi)中心小學(xué)附屬幼兒園 、 長(zhǎng)江路小學(xué)銀城雙語(yǔ)幼兒園 （ 2）居民 及住宅 居民 主要以各學(xué)校的教職工及其親屬居多，流動(dòng)人口以大學(xué)生為主 。 住宅多為上世紀(jì)末修建的小高層居民區(qū)，已不能 滿足現(xiàn)代社會(huì)的需要。 （ 3）公園 下馬坊 公園位于宗地的西北方，占地 300 余畝，公園內(nèi)樹(shù)木蔥郁，鳥(niǎo)語(yǔ)花香，是居民晨圖 1-2 宗地與周邊高差剖面圖（南北向東側(cè)） ） 滬寧高速 中山門外大街 宗地地面 55m 4m 紫金山山腳 南京 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 5 練，散步的好去處。 （ 4）醫(yī)院 地塊內(nèi)有 南京市鐘山醫(yī)院 、 南京市中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院 、 南京農(nóng)業(yè)大學(xué)醫(yī)院 、 南京理工大學(xué)醫(yī)院 、 二十八所職工醫(yī)院 ，就醫(yī)十分方便 。 （ 5）商場(chǎng) 宗地 旁剛建成一個(gè)大型蘇果超市，面積約 10000 平方米 ，商品種類齊全，價(jià)格公道 。 并新建成了一條商業(yè)街。 地塊內(nèi)另有蘇寧商場(chǎng)，石林百貨等大型購(gòu)物商場(chǎng) 。 5、拆遷 拆遷土地總面積 約 120 畝，房屋總面 積 1 萬(wàn)平米，居民 100 戶 ，需安置人口 361 人 。 拆遷的難度相對(duì)較小。 三、周邊道路及出行方式 1、道路 對(duì)外聯(lián)系道路主要有中山門外大街、滬寧高速 、 寧杭公路、 勝利村 路 和龍宮路 5 條，其中： 中山門外大街 ： 是城市東西向主干道 ，是宗地與老城區(qū)聯(lián)系 的主要通道 。通過(guò)中山門外大街可聯(lián)接滬寧高速、中山東路、苜蓿園大道等，是城東地區(qū)進(jìn)入老城區(qū)最便捷、最快速的通道。 滬寧高速 ： 起于中山門，是連接南京與上海最重要的一條通道，通過(guò)滬寧高速?gòu)哪暇┑缴虾Ｖ恍鑳尚r(shí)左右。 寧杭公路 ：舊時(shí)連接江蘇和浙江的一條重要通道，經(jīng)過(guò)拓寬后時(shí)速可達(dá) 110 公里 /小時(shí)，是聯(lián)通老城區(qū)于東部郊區(qū)的一條快速通道，也是南京東面出口的一條便捷通道。 勝利村路 ：通往勝利村，可由此到達(dá)南理工四號(hào)門和石林百貨 。 龍宮路 路 ：北通美齡宮、海底世界、明孝陵 、中山陵 等， 南接后標(biāo)營(yíng)路 。 表 1-2 宗地周邊現(xiàn)狀與規(guī)劃道路一覽 名稱 級(jí)別 寬度（ m） 車道 速度（公里 /小時(shí)） 交通流量 （輛 /日） 路面 中山門外大街 城市主干線 30 雙向 6 車道 80 20000 瀝青 滬寧高速 高速公路 50 雙向 8 車道 130 30000 混凝土 寧杭公路 一級(jí)國(guó)道 37 雙向 6 車道 110 15000 混凝土 勝利村路 城市支路 20 雙向 4 車道 60 2000 瀝青 龍宮路 城市支路 10 雙向 2 車道 60 1000 瀝青 南京 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 6 龍宮路 滬寧高速 宗地 中山門外大街 寧杭公路 龍宮路 勝利村路 圖 1-3 宗地現(xiàn)狀道路 2、公共交通 宗地周邊公共交通發(fā)達(dá)，目前有 14 條 公交線路， 其中兩條夜間路線 ， 公交車?？空揪嘧诘丶s 100 米 ，平均每條線路 10-15 分鐘一班，晚上最后一班 23： 00 結(jié)束 。 表 1-3 公交線路基本情況 公交線路 通行區(qū)間 通行時(shí)間 班次間隔 游 2 靈谷寺 小衛(wèi)街 雨花臺(tái)南門 6:30-20:00 5 分鐘 5 路 柳營(yíng) 小衛(wèi)街 莫愁新寓 4:30 23:00 5 分鐘 36 路 柳營(yíng) 小衛(wèi)街 南京火車站 5:00 21:25 5 分鐘 49 路 新和源裝飾城 小衛(wèi)街 南京理工大 5:00 23:05 5 分鐘 51 路 太陽(yáng)城 小衛(wèi)街（東） 雙橋門（東） 5:00 21:20 5 分鐘 55 路 長(zhǎng)白街小衛(wèi)街 悅民路 5： 30 22： 20 5 分鐘 84 路 南京理工大小衛(wèi)街 雨花臺(tái)南大門 6： 00 22： 20 10 分鐘 121 路 鎖石生態(tài)園 小衛(wèi)街 石門坎 6： 00 22： 10 20 分鐘 142 路 長(zhǎng)白街小衛(wèi)街 南灣營(yíng) 6： 30 20： 30 15 分鐘 163 路 長(zhǎng)江路 小衛(wèi)街 南灣營(yíng) 5:40 23:00 15 分鐘 314 路 悅民路 小衛(wèi)街（東） 富麗山莊 6:00 20:00 20 分鐘 315 路 倉(cāng)波門 小衛(wèi)街 白馬公園 6： 00 19： 00 20 分鐘 805 路 五洲裝飾城 小衛(wèi)街 南灣營(yíng) 22： 35 04： 10 15-35 分鐘 814 路 南灣營(yíng) 小衛(wèi)街 公交總公司駕校 23:00 04:55 20-35 分鐘 南京 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 7 3、軌道交通 地鐵 2 號(hào)線沿 中山門南大街 從宗地南側(cè)穿過(guò)， 宗地距下馬坊地鐵站僅 150 米 。 四、 周邊 3公里社區(qū)配套 項(xiàng)目周邊 一公里之內(nèi) 就有大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園多所，另有鐘山醫(yī)院、南京理工大學(xué)醫(yī)院、南京農(nóng)業(yè)大學(xué)醫(yī)院等，一公里到兩公里的范圍之間中高檔住宅小區(qū)也 比較集中 ： 宗地周邊社區(qū)配套 都十分充裕，尤其是學(xué)校、醫(yī)院，因此不用為項(xiàng)目修建的配套設(shè)施。 項(xiàng)目與市中心以及周邊主要配套區(qū) 新街口 、 大行宮 和 月牙湖 之間交通發(fā)達(dá)，車程在 5-10 分鐘左右，可以解決大型和高檔次的生活配套服務(wù)問(wèn)題。 五、周邊環(huán)境 （ 1） 北靠紫金山 ， 西面下馬 坊 公園， 景觀資源豐富，是 孝陵衛(wèi)區(qū) 生態(tài)環(huán)境保護(hù)最好的區(qū)域 紫金 山 山呈圓形，東西 長(zhǎng) 7 公里，主峰天堡峰位于山中心偏西北， 海拔 448 米 ，是寧鎮(zhèn)丘陵的最高峰。 山勢(shì)東西向平緩，靠近宗地的南北向山勢(shì)陡峭，坡度 60左右。 山上植被茂盛，整體景觀良好，山上交通發(fā)達(dá)，山頂有著名的山頂公園 。 整座山 就是南京最賦盛名 的 大型 風(fēng)景區(qū) ：鐘山風(fēng)景區(qū) 。 名勝古跡匯集四周，潛隱山間，例如著名的中山陵、明孝陵、靈谷寺、美齡宮、海底世界、紫金山索道等。 下馬坊公園 位于宗地西 側(cè)， 占地 300 余畝 ， 是明孝陵的一部分，現(xiàn)在修復(fù)后免費(fèi)開(kāi)放 。 植被茂密， 綠草如茵 ， 既有優(yōu)美的自然風(fēng)光，也有厚重的 名勝 古跡 ， 是散步休息的好去處 。 （ 2）空氣質(zhì)量 南京市常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)和東風(fēng)，宗地處于城市上風(fēng)向，城市工業(yè)區(qū)位于宗地以北 10 公里以外，東、南方向均無(wú)污染型的廠礦企業(yè)。 主要污染源來(lái)自滬寧 高速 、 中山門外大街 通行車輛的尾氣及粉塵污染。 （ 3）噪聲影響 周邊 無(wú)廠礦、倉(cāng)庫(kù)等，主要噪聲來(lái)自周邊道路 南京 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 8 滬寧高速 ： 上午 40 輛 /分鐘，下午 25 輛 /分鐘，晚上 10 輛 /分鐘；客貨比 5:3。 中山門外大街 ：上午 30 輛 /分鐘，下午 20 輛 /分鐘，晚上 17 輛 /分鐘；客貨比 2:1。 龍宮路 ：車流量白 天 4-5 輛 /分鐘；以客車為主 。 表 1-4 交通流量分析表 單位：輛 /分鐘 時(shí)段 分次測(cè)試 滬寧高速 中山門外大街 客車 貨車 總計(jì) 客車 貨車 總計(jì) 10:00 12:00 1 25 15 40 19 14 33 2 27 12 39 14 14 28 3 23 18 41 15 13 28 平均 25 15 40 16 14 30 14:00 16:00 1 20 7 27 13 7 20 2 16 7 23 14 8 22 3 15 9 24 14 5 19 平均 17 8 25 14 6 20 噪聲值 白天不同時(shí)段噪聲值相近，無(wú)顯著時(shí)段差別。 日夜噪音值相差不大，受昆蟲(chóng)鳴叫影響，夜間噪音值比白天平均低不到 10dB。 55dB 以下噪聲值的分布區(qū)域：后退滬寧高速 100 米，后退中山門外大街 50 米，后退龍宮 路 10 米。 排洪與泥石流影響 鐘山園林項(xiàng)目前面有一條天然小溪 ，雨水沿 小溪 自然排放。 雖 地塊地處山腳下，地勢(shì)低洼，但紫金山浮土層厚 ， 加上枯枝落葉層厚，蓄水功能強(qiáng) ，因此，項(xiàng)目開(kāi) 發(fā) 無(wú)需修建排洪溝，就可 解決雨季洪澇問(wèn)題。 紫金山植被保護(hù)良好 ， 因此不用擔(dān)心 遇暴雨將有可能造成局部山體滑坡。 六、市政配套 1、宗地內(nèi)部現(xiàn)狀 宗地內(nèi)無(wú)污水、雨水管，污水、雨水利用地勢(shì)、由東 北 向西 南 通過(guò)明 溝排放到 西 南側(cè)，至今沒(méi)有發(fā)生過(guò)洪澇。 電力線通過(guò)電線桿接入。 自來(lái)水、電話、有線電視、煤氣由中山門外大街 接入。 2、周邊道路市政管線 中山門外大街 規(guī)劃有給水、雨水、污水、電力、電信和煤氣管線， 管線設(shè)施十分齊全 。 南京 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 9 綜合分析 ， 污水排放管線及排水方向目前尚不明確 ，雨水排入西側(cè)小溪 ； 電力、給水、雨水可從中山門外大 街 接入或排出。 電信、煤氣 也 可從 中山門外大街 接入。 龍宮路 中山門 外大街 圖 1-4 周邊市政管線分布圖 七、 規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，宗地總建筑面積 19 萬(wàn)平米，綜合容積率為 0.5， 建筑類型為單戶型雙層別墅 和多層住宅 。 表 1-5 主要規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 指標(biāo) 規(guī)劃要求 規(guī)劃用途 一、二類居住用地（可建別墅、多層住宅 ） 建筑形態(tài)比例 多層住宅用地的面積不得超過(guò) 總用地面積的 1/3。 別墅用地的面積不得超過(guò) 總用地面積的 1/2。 容積率（） 別墅 0.3、多層住宅（含公建配套） 1.0 規(guī)劃布局 多層住宅應(yīng)放在用地的東北 部， 西南部 必須建別墅，其用地不納入用地分配計(jì)算。 建筑限高 多層住宅的層數(shù)不得超過(guò)五層 別墅為雙層別墅 建筑間距 多層住宅的南北向間 距必須大于 1： 1.3 其它 高壓線可以移位 建設(shè)要求 1、地塊周邊綠化帶和綠化帶內(nèi) 6 米寬的道路，由開(kāi)發(fā)企業(yè)自行建設(shè)。 圖例 電力 給水 電信 雨水 路燈 污水 煤氣 南京 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 10 表 1-6 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)計(jì)算的面積指標(biāo) 用地面積（萬(wàn)平米） 容積率 建筑面積（萬(wàn)平米） 多層 6 1.0 6 別墅 10 0.3 3 合計(jì) 19 0.5 9 第二部分 法律風(fēng)險(xiǎn)分析 一、土地出讓條件 1、出讓方式及程序 （ 1）出讓方式 競(jìng)買人資格 1、境內(nèi)外的公司、企業(yè)和其它組織。 2、獨(dú)立競(jìng)買、聯(lián)合競(jìng)買皆可。聯(lián)合競(jìng)買者須提供聯(lián)合競(jìng)買協(xié)議。 3、競(jìng)買單位必須取 得南京市建委的資質(zhì)認(rèn)定。 出讓方式 掛牌， 在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人主持對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)書(shū)面競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人 。 底價(jià) 1.5 億元。 加價(jià)幅度 200 萬(wàn)元的整數(shù)倍。 競(jìng)買保證金 2000 萬(wàn)元，競(jìng)買截止之日后三日內(nèi)退回（不計(jì)利息）。 報(bào)價(jià)方式 現(xiàn)場(chǎng)書(shū)面報(bào)價(jià)。 不接受電話、郵寄、口頭等報(bào)價(jià)方式。 報(bào)價(jià)幣種 人民幣。 成交價(jià)款構(gòu)成 包括土地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地掛牌出讓工作費(fèi)用、政府土地收益； 不含其它稅費(fèi)。 競(jìng)得人的確定 “價(jià)高者得”原則，報(bào)價(jià)低于底價(jià)為廢 標(biāo)。 項(xiàng)目公司的成立 競(jìng)得人所持股份大于 50%的前提下，可就該地塊開(kāi)發(fā)成立項(xiàng)目公司。 無(wú)效報(bào)價(jià) 1、報(bào)價(jià)低于底價(jià)； 2、報(bào)價(jià)不高于前一輪報(bào)價(jià)； 3、未按加價(jià)幅度報(bào)價(jià)； 4、報(bào)價(jià)書(shū)未蓋單位公章； 5、報(bào)價(jià)書(shū)未經(jīng)法人代表簽署，或雖經(jīng)委托代理人簽署，但委托文件不齊全或不符合規(guī)定； 6、報(bào)價(jià)書(shū)未填寫齊全或未按規(guī)定的格式填寫清楚； 7、一份報(bào)價(jià)書(shū)中有兩個(gè)或兩個(gè)以上報(bào)價(jià)； 8、未報(bào)名、未繳納競(jìng)買保證金而參加競(jìng)買的； 9、實(shí)際競(jìng)買地塊與報(bào)名申請(qǐng)競(jìng)買地塊不一致； 10、其它按規(guī)定應(yīng)屬無(wú)效的。 南京 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 11 （ 2）出讓程序 報(bào)名 工作日 20011 年 11 月 29 日至 2011年 12月 23 日 辦理報(bào)名手續(xù)，填寫報(bào)名表及提交有關(guān)報(bào)名資料，經(jīng)審查符合競(jìng)買資格的，向南京市土地市場(chǎng)管理辦公室交付競(jìng)買保證金（到帳），方可領(lǐng)取競(jìng)買報(bào)價(jià)書(shū)開(kāi)始報(bào)價(jià)。未競(jìng)得者的競(jìng)買保證金在競(jìng)買截止之日后三日內(nèi)給予退回（不計(jì)利息），競(jìng)得者的競(jìng)買保證金抵作土地使用權(quán)成交價(jià)款。 答疑 書(shū)面答疑。競(jìng)買者必須于 2011 年 12 月 18 日下午 5： 00 之前將有關(guān)疑問(wèn)以書(shū)面形式提交南京市土地市場(chǎng)管理辦公室，經(jīng)審查具備競(jìng)買資格的報(bào)名者 于 2011 年 12 月 23 日下午 2：00 5： 00 到南京市土地市場(chǎng)管理辦公室領(lǐng)取書(shū)面答復(fù)。自 2011 年 12 月 19 日起不在接受任何形式的質(zhì)疑。 報(bào)價(jià) 方式：必須采用南京市土地市場(chǎng)管理辦公室統(tǒng)一制作的國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓競(jìng)買報(bào)價(jià)書(shū)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)書(shū)面報(bào)價(jià)。不接受電話、郵寄、口頭等報(bào)價(jià)方式。 時(shí)間：工作日 2011年 11月 29 日上午 8： 30至 2011年 12月 26 日 下午 2： 30， 2011年 12 月 26 日 下午 2： 30 之后，按本批掛牌出讓地塊編號(hào)順序分別進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)書(shū)面競(jìng)價(jià)程序：競(jìng)買報(bào)價(jià)時(shí)間在每新 一輪有效報(bào)價(jià)之后順延 5 分鐘， 5 分鐘之內(nèi)無(wú)有效報(bào)價(jià)的，掛牌競(jìng)價(jià)過(guò)程結(jié)束。市國(guó)土資源局當(dāng)場(chǎng)宣布本次掛牌出讓競(jìng)買結(jié)果，并與競(jìng)得者簽訂國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書(shū)。 競(jìng)買結(jié)果的確定原則 掛牌競(jìng)價(jià)過(guò)程結(jié)束，按照以下規(guī)定確定競(jìng)買結(jié)果： 在掛牌競(jìng)價(jià)過(guò)程中只有一個(gè)競(jìng)買者，且報(bào)價(jià)不低于底價(jià)，并符合其它出讓條件，則土地使用權(quán)由該競(jìng)買者得。 在掛牌競(jìng)價(jià)過(guò)程中有兩個(gè)或兩個(gè)以上競(jìng)買者，土地使用權(quán)由高于底價(jià)的最高報(bào)價(jià)者得；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)書(shū)者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外。 在掛牌競(jìng)價(jià)過(guò)程 中無(wú)人報(bào)價(jià)或雖有報(bào)價(jià)但報(bào)價(jià)低于底價(jià)，則此次出讓不成交。 簽約 競(jìng)得者必須于 2011 年 12 月 28 日 與市國(guó)土局簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，逾期不簽的，取消競(jìng)得資格，已交付的競(jìng)買保證金不予退還，并負(fù)責(zé)賠償市國(guó)土局因此遭受的一切損失，包括組織該地塊掛牌出讓支出的全部費(fèi)用。 南京 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 12 圖 2-1 競(jìng)買流程及主要時(shí)間節(jié)點(diǎn) 2、合同要點(diǎn) （ 1）交地標(biāo)準(zhǔn) 拆成自然平整， 外部條件（道路、水、電、氣等）均以現(xiàn)狀為準(zhǔn)。 （ 2）交地時(shí)間 第一期（西半部）： 2012 年 5 月 25 日 第二期（東半部）： 2012 年 7 月 5 日 （ 3）付款條件 出讓合同簽定當(dāng)日內(nèi)（ 2011 年 12 月 28 日），付成交價(jià)款的 15%； 購(gòu)買標(biāo)書(shū) 11 月 29 日起 報(bào)名 11 月 29 日 12月 23 日（工作日），以資金到帳為準(zhǔn)； 由于轉(zhuǎn)帳需 2 天時(shí)間，因此，轉(zhuǎn)帳支票支付最遲在 12月 20日，如 12月 23日支付，必須用本票。 簽訂土地出讓合同，支付成交價(jià)款的 15% 12月 28日 簽訂成交確認(rèn)書(shū) 成交當(dāng)日（ 12 月 26日） 報(bào)價(jià) 11月 29日上午 8： 30 至 12月 26日下午 2： 30（工作日），之后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)程序。 答疑 書(shū)面答疑； 2011 年 12 月 18 日下午 5： 00之前提交； 審查具備競(jìng)買資格的報(bào)名者于 2011 年 12 月 23日下午 2： 00 5： 00領(lǐng)取書(shū)面答復(fù)。 南京 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 13 2012 年 1 月 10 日之前，付成交價(jià)款的 15%； 2012 年 2 月 5 日之前，付成交價(jià)款的 15%； 2012 年 3 月 12 日之前，付成交價(jià)款的 10%； 2012 年 4 月 8 日之前，付成交價(jià)款的 10%； 2012 年 5 月 4 日之前，付成交價(jià)款的 15%； 2012 年 6 月 9 日之前，付成交價(jià)款的 10%； 2012 年 7 月 18 日之前，付成交價(jià)款的 10%。 （ 4）土地出讓年限 居住份額用地 70 年，其它份額用地按法定最高出讓年限，自交付首期土地之日起算。 （ 5）開(kāi)工時(shí)間 2012 年 9 月 30 日之前。不能按期開(kāi)工的，應(yīng)提前 30 日向出讓人提出延建申請(qǐng)，延建時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)一年。 （ 6）違約責(zé)任 付款 如受讓人不能按時(shí)支付成交價(jià)款的， 自滯納之日起，每日按延遲支付款項(xiàng)的 3向出讓人繳納滯納金； 延期付款超過(guò) 6 個(gè)月的，出讓人有權(quán)解除合同，收回土地，受讓人無(wú)權(quán)要求返還定金，出讓人并可請(qǐng)求受讓人賠償因違約造成的其它損失。 交地 如出讓人未按時(shí)提供出讓土地而致使受讓人對(duì)本合同項(xiàng)下宗地占有延期的， 每延期一日，出讓人按受讓人已經(jīng)支付的土地成交價(jià)款的 3向受讓人給付違約金； 延期交付超過(guò) 6 個(gè)月的，受讓人有權(quán)解除合同，出讓人雙倍返還定金，并退還已經(jīng)支付土地成交價(jià)款的其它部分，受讓人并可請(qǐng)求出讓人賠償因違約造成的其它損失。 出讓人交付的土地未能達(dá)到合同約定的土地條件的，應(yīng)視為違約。受讓人有權(quán)要求出讓人按照規(guī)定的條件履行義務(wù)，并且賠償延誤履行而給受讓人造成的直接損失。 開(kāi)工 超過(guò)合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日 期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，出讓人可以向受讓人征收相當(dāng)于土地使用權(quán)成交價(jià)款 20%以下的土地閑置費(fèi)； 滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，出讓人可以無(wú)償收回土地使用權(quán)； 但因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必須的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)延遲的除外。 二、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)可能性預(yù)測(cè)及控制風(fēng)險(xiǎn)的手段 1、主要風(fēng)險(xiǎn)及控制手段 從 XX 都市園林 項(xiàng)目實(shí)際操作進(jìn)程來(lái)看，政府對(duì)于已經(jīng)答應(yīng)的條件和政策，由于領(lǐng)導(dǎo)變更等原因，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中會(huì) 出現(xiàn)政策變化或拖延執(zhí)行的情況，政府可信度存在一定風(fēng)險(xiǎn)。另外， XX 公司沒(méi)有在孝陵衛(wèi)操作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)， 對(duì)孝陵衛(wèi) 政府部門的辦事效率、風(fēng)格、習(xí)慣等了解不深，對(duì)區(qū)級(jí)稅收減免的政策規(guī)定和執(zhí)行力度不熟悉，可能存在一個(gè)適應(yīng)和磨合的過(guò)程。 南京 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 14 綜合分析，對(duì)于政府招投標(biāo)項(xiàng)目，主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于政策性風(fēng)險(xiǎn)。 （ 1）主要政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 1： 拆遷 政府負(fù)責(zé)拆遷及土地平整，但根據(jù) XX 都市園林 項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，拆遷可能無(wú)法按期完成，或?qū)嶋H交地后，出現(xiàn)拆遷居民回遷等拆遷遺留問(wèn)題，對(duì)工程進(jìn)度造成影響。因此，有必要明確拆遷和交地時(shí)間表、實(shí)際交地后受讓人的管理權(quán)限、解決拆遷遺留問(wèn)題的責(zé)任人和時(shí)間要求等問(wèn)題。 2： 地下設(shè)施 XX 都市園林 的涵管問(wèn)題當(dāng)初未在用地 條件中明確，以至影響了規(guī)劃設(shè)計(jì)。該項(xiàng)目用地面積大，地形復(fù)雜，地下是否存在古墓、文物、沖溝、暗河、軍事設(shè)施等目前未知。 3： 規(guī)劃控制要求 根據(jù)規(guī)劃要點(diǎn)，政府對(duì)各建筑形態(tài)的用地比例和容積率都作了具體規(guī)定，但從規(guī)劃部門了解，只要保證整個(gè)項(xiàng)目綜合容積率不變，各建筑形態(tài)的用地比例可以自由調(diào)整，如果不在規(guī)劃要點(diǎn)中加以明確的話，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能會(huì)遇到政府在具體執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 4： 市政配套 龍宮路 下面的規(guī) 劃市政管線的管徑、容量和建設(shè)時(shí)間、宗地污水的排放方式和方向 沒(méi)有明確，將可能增加開(kāi)發(fā)成本和風(fēng)險(xiǎn)。 （ 2）控制手段 針對(duì)上述問(wèn)題， XX 公司擬通過(guò)書(shū)面方式提交政府相關(guān)部門，在爭(zhēng)取有利條件的前提下，要求政府予以明確答復(fù)、并將答復(fù)列入土地出讓合同的附件。 三、總體評(píng)價(jià) 根據(jù) XX 都市園林 項(xiàng)目的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目法律風(fēng)險(xiǎn)基本在可控范圍之內(nèi)，具備法律上的可行性。 第三部分 市場(chǎng)分析 一、南京房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述 南京總體概況（ 2009年數(shù)據(jù)）： 市區(qū)面積 4730.74 平方公里 ， 人口 545.97 萬(wàn)人 ，人口密度 1154 人 /平方公里。 主城 面積 313 平方公里 ， 人口 329 萬(wàn)人 ，人口密度 10511 人 /平方公里。 老城區(qū) 面積 73 平 方公里 ， 人口 216 萬(wàn)人 ，人口密度 298589 人 /平方公里。 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 2721 億元 人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 5000 美元 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)“二、三、一” 三大支柱產(chǎn)業(yè)：石化、汽車和電子 實(shí)際利用外資 116 億美元 南京 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 15 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 947 億元 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額 1142 億元 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 2147 元 人均儲(chǔ)蓄存款余額 22002 元 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（ 2009年數(shù)據(jù)）： 投資 ： 房地產(chǎn) 273 億元 、住宅 183 億元 施工面積：商品房 2379 萬(wàn)平米、住宅 1782 萬(wàn)平米 竣工面積：商品房 1178 萬(wàn)平米、住宅 604 萬(wàn)平米 批準(zhǔn)上市面積：住宅 647 萬(wàn)平米 銷售面積：商品房 907 萬(wàn)平米、住宅 537 萬(wàn)平米 銷售額：商品房 401 億元、住宅 248 億元 空置面積：商品房 83 萬(wàn)平米、住宅 55 萬(wàn)平米 銷售均價(jià)：商品房 1077 元 /平米、住宅 9739 元 /平米 個(gè)人購(gòu)房比例： 98.9% 按揭貸款： 174 億元 （一）市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 1、投資增長(zhǎng)加速 2008 年以來(lái)，南京 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 一直呈加速增長(zhǎng)之勢(shì)，今年上半年增幅繼續(xù)加大，共完成 投資 122 億元 ，在全國(guó) 大中城市中 排 第五位，增長(zhǎng) 率 10.1%， 排 第十一位。 其中： 與去年相比，土地開(kāi)發(fā)、商品房開(kāi)發(fā)和住宅開(kāi) 發(fā)投資增長(zhǎng)率均大幅提高，分別達(dá)到27.3%、 38.4%和 19.4%，超過(guò) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng) 率 10.7、 21.8 和 2.8 個(gè)百分點(diǎn)。 土地開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率小于商品房開(kāi)發(fā) 增長(zhǎng) 率 11.1 個(gè)百分點(diǎn)，主要原因在于近幾年的大量開(kāi)發(fā)使 市場(chǎng)存量土地消耗過(guò)多，而國(guó)家限制政策出來(lái)后，市場(chǎng)不夠活躍 。 住宅開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率只相當(dāng)于商品房開(kāi)發(fā)的一半，主要原因在于上半年商業(yè)、辦公用房開(kāi)發(fā)比例顯著增加。 南京 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 16 2、需求增長(zhǎng)大于供給、 空置面積持續(xù)下降 （ 1）綜述 需求增長(zhǎng)大于供給 08-10 年，商品房竣工面積與銷售面積的差距由 163 萬(wàn)平米減小到 98 萬(wàn)平米，住宅竣工面積與銷售面積的差距由 128 萬(wàn)平米減小到 41 萬(wàn)平米。 今年上半年，供求關(guān)系開(kāi)始發(fā)生變化，商品房和住宅銷售面積增長(zhǎng)率（ 32.9%和23.2%）分別低于新開(kāi)工面積（ 48.4%和 54.0%） 15.5 和 30.8 個(gè)百分點(diǎn)。 空置面積持續(xù)下降 08-10 年，商品房空置面積平均每年下降 4 萬(wàn)平米，住宅空置面積平均每年下降 8萬(wàn)平米。 今年上半年，全市商品房空置面積 78 萬(wàn)平米，同比下降 10.8%。 南京 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 17 （ 2）供應(yīng)量年波動(dòng)幅度不超過(guò) 10%，但今年上半年 增長(zhǎng) 較緩 施工面積 08-10 年，商品房和住宅施工面積分別保持在 1000 萬(wàn)平米和 700 萬(wàn)平米左右，波動(dòng)幅度不超過(guò) 10%；今上半年大幅增長(zhǎng)，分別達(dá)到 854 萬(wàn)平米 和 658 萬(wàn)平米 ，增長(zhǎng)率分別為18.9%和 29.4%。 住宅增長(zhǎng)速度大于商品房： 2001 年住 宅增長(zhǎng)率高于商品房 4.5 個(gè)百分點(diǎn)，今年上半年高 10.5 個(gè)百分點(diǎn)。 竣工面積 08-10 年，商品房和住宅施工面積分別保持在 400 萬(wàn)平米和 300 萬(wàn)平米左右，波動(dòng)幅度不超過(guò) 10%；今上半年大幅增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)率分別為 12.4%和 22.2%。 住宅增長(zhǎng)速度大于商品房： 2001 年住宅增長(zhǎng)率低于商品房 1.3 個(gè)百分點(diǎn)，今年上半年高 9.8 個(gè)百分點(diǎn)。 南京 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 18 批 準(zhǔn)上市面積 2009 年以來(lái)，南京市商品房批準(zhǔn)上市面積穩(wěn)定在 320 萬(wàn)平米 左右， 2010 年略有增加，達(dá)到 324 萬(wàn)平米 。 （ 3）需求增長(zhǎng)加速 銷售面積 2008 年以來(lái)，商品房銷售面積增長(zhǎng)率不斷上升，今 年上半年 銷售面積 122 萬(wàn)平米，增長(zhǎng) 32.9%。 2008 年以來(lái)，除 2001 略有下降以外，住宅銷售面積增長(zhǎng)率不斷上升，今 年上半年銷售面積 102.44 萬(wàn)平米，增長(zhǎng) 23.2%。 2010 年以來(lái)，住宅銷售面積增長(zhǎng)率低于商品房，且差距不斷 擴(kuò)大，今 年上半年 低9.7 個(gè)百分點(diǎn)。 南京 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 19 銷售額 2008 年以來(lái)，商品房和住宅銷售額增長(zhǎng)率不斷上升，今 年上半年 分別實(shí)現(xiàn)銷售額37.3 億元和 29.9 億元，分別增長(zhǎng) 41.4%和 32.7%。 2008 年以來(lái)，住宅銷售額除 2009 年高于商品房 18.7 個(gè)百分點(diǎn)，其余年份均低于商品房，今 年上半年 低 8.7 個(gè)百分點(diǎn)。 （ 4）需求增長(zhǎng)的主要影響因素 1： 大規(guī)模城建與拆遷 2008 年以來(lái)，南 京市共 拆遷 居民 4.057 萬(wàn)戶 ，占同期商品房交易總套數(shù)的 25%左右。 今 年 1-4 月完成居民 拆遷 1.2 萬(wàn)戶 ， 全年 居民 拆遷 量預(yù)計(jì)為 1.3 萬(wàn)戶， 按每戶住宅需求 80 平米計(jì)算，則拆遷擴(kuò)大住宅需求 100 萬(wàn)平米 ，超過(guò) 2010 年全年住宅銷售量的三分之一 。 2： 居民收入增長(zhǎng) 2009 年以來(lái)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)率均高于住宅銷售價(jià)格增長(zhǎng)率，平均每年高 2.7 個(gè)百分點(diǎn)。 今年上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入大幅增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率 12.3%，比往年高 70%，高于同期住宅銷售價(jià)格增長(zhǎng)率（ 7.8%） 4.5 個(gè)百分點(diǎn)。 南京 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 20 3： 外來(lái)人口帶動(dòng) 據(jù)市公安局統(tǒng)計(jì)， 2008 年以來(lái)，外地人在南京購(gòu)房落戶的共 17868 戶（ 36485 人），占同期商品房交易總套數(shù)的 10%左右。 （ 4）空置量持續(xù)加速下降 2008 年以來(lái)，商品房空置面積下降速度不斷加快，今 年上半年 商品房空置面積下降為 78 萬(wàn)平米，同比下降 10.8%， 其中，空置一年以上的 商品房 19 萬(wàn) 平米 ，下降 17.6%。 2009 年以來(lái)，住宅空置面積持續(xù)下降，下降速度快于商品房， 2010 年下降率高 1.9個(gè)百分點(diǎn)。 3、銷售價(jià)格加速上升 2008-2010年，南京市商品房銷售均價(jià)持續(xù)下跌， 2001年出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，增長(zhǎng) 10.7%，銷售均價(jià)高達(dá) 3486 元 /平米 （房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)），據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)， 2009 年南京市房屋銷售均價(jià)為 3572 元 /平米 ，在全國(guó) 35 個(gè)大中城市排第五位，僅次于深圳、廣州、北京、上海。 2008 年以來(lái)， 南京 市住宅銷售均價(jià)持續(xù)上升，增長(zhǎng)率不斷放大，年均增長(zhǎng)率 5.5%，今年上半年銷售均價(jià)（含江寧）為 2920 元 /平米 （統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)），同比增長(zhǎng) 211 元 /平米 ，增長(zhǎng)率高達(dá) 7.8%。 南京 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 21 4、二手房日趨活躍，今年上半年首次超過(guò)新房成交量，成為帶動(dòng)商品房市場(chǎng)快速發(fā)展的重要因素 成交量持續(xù)上升，今年上半年首次超過(guò)新房： 2008 年以來(lái)，二手房成交量成倍增長(zhǎng)，今年上半年成交 1.3 萬(wàn)套，成交面積 104 萬(wàn)平米，首次超過(guò)新房成交量（ 102 萬(wàn)平米）。 價(jià)格上漲幅度超過(guò)新房： 2010 年，二手房平均成交價(jià)格 2182 元 /平米，增長(zhǎng)率 10%，超過(guò)同年住宅銷售價(jià)格增長(zhǎng)率（ 6.3%）；今年上半年，成交價(jià)上漲 200-400 元 /平米，同期，新上市商品住宅同比上漲 211 元 /平米。 5、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量小，缺乏對(duì)商品房市場(chǎng)的沖擊能力，但今年建設(shè)力度明顯加大 08 年以來(lái)，南京市累計(jì)供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用 房 50 萬(wàn)平米，年供應(yīng)量?jī)H占商品 住宅銷售總量的 6-8%左右。 今年，配合河西、仙西等新區(qū)建設(shè)，經(jīng)濟(jì)適用 房 建設(shè)力度開(kāi)始明顯加大：已經(jīng)確定、并將于明年逐漸上市的共 165 萬(wàn)平米，包括定向供給河西拆遷居民的 68 萬(wàn)平米、定向供給仙西拆遷居民的 75 萬(wàn)平米、面向全市的景家村小區(qū)（二、三期） 22 萬(wàn)平米。因此，今后幾年，大規(guī)模城市建設(shè)（拆遷戶）產(chǎn)生的住宅需求大部分將通過(guò)經(jīng) 濟(jì)適用 房 消化，城建對(duì)住宅需求的帶動(dòng)作用將會(huì)減小。 南京 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 22 6、個(gè)人購(gòu)房比例持續(xù)上升，已經(jīng)接近 100% 2008 年以來(lái)， 商品 住宅個(gè)人 購(gòu)房比例逐年上升，今年 上半年高達(dá) 98.9%。 7、住宅金融支撐住宅市場(chǎng)快速發(fā)展 2008 年以來(lái)，按揭貸款成倍增長(zhǎng)，至 2010 年，住宅按揭貸款占銷售額的近一半。 8、單個(gè)樓盤開(kāi)發(fā)規(guī)模逐漸加大 今年，南京 市樓盤開(kāi)發(fā)規(guī)模明顯加大，例如， 4 月份房產(chǎn)局主辦的房展會(huì)共 88 個(gè)樓盤參展，其中， 10 萬(wàn)平方米以上樓盤 30 個(gè)，占參展樓盤總數(shù)的 30%， 20 萬(wàn)平方米以上樓盤 10個(gè)， 50 萬(wàn)平方米以上樓盤 3 個(gè)。 南京 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 23 9、外地發(fā)展商積極進(jìn)入南京市場(chǎng)，綜合開(kāi)發(fā)水平不斷提高 本地發(fā)展商不斷提高開(kāi)發(fā)水平：本地發(fā)展商大量引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名設(shè)計(jì)單位和代理公司，開(kāi)發(fā)水平不斷提高。 外地發(fā)展商積極進(jìn)入南京市場(chǎng)：今年進(jìn)入南京市場(chǎng)的有香港金馬、寧波中元、浙江廣廈、溫州商會(huì)、浙江名城、常州新城等，進(jìn)入方式既有招投標(biāo)拿地，也有政府招商項(xiàng)目；正在尋找進(jìn)入機(jī)會(huì)的有世茂 濱江、金地、中海、中房、浙江贊成等。 二、玄武市場(chǎng)概況 （ 1）自然概況 玄武區(qū)位于南京主城東部，為南京市中心城區(qū)之一，是南京市委、市政府及南京軍區(qū)機(jī)關(guān)所在地，面積 80.97 平方公里， 2010 年底 常住人口 52.53 萬(wàn)人 。 （ 2）歷史沿革 從公元 229 年孫權(quán)遷都建鄴開(kāi)始，玄武區(qū)曾是東吳、東晉和南朝宋、齊、梁、陳等六朝宮闕的所在地，明初紫禁城、太平天國(guó)天王府、孫中山臨時(shí)大總統(tǒng)府、國(guó)民黨總統(tǒng)府也在玄武區(qū)內(nèi)。境內(nèi)人文薈萃，古跡眾多，風(fēng)光秀麗，有中山陵、紫金山、玄武湖、古城墻 等多處名勝古跡 ，具有融山、水、城、林于一體的獨(dú)特風(fēng)貌。 （ 3）基礎(chǔ)設(shè)施 玄武 為南京市的交通樞紐， 區(qū)域交通便捷 ： 公路：滬寧高速公路、寧杭公路、寧鎮(zhèn)（ 312 國(guó)道 ）公路、繞城公路 ； 南京長(zhǎng)途汽車站 。 2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 （ 1）經(jīng)濟(jì)總量 根據(jù)區(qū)屬口徑統(tǒng)計(jì)， 2009 年， 玄武區(qū) 實(shí)現(xiàn) GDP34.06 億元，人均 GDP6024 元，在南京十一個(gè)區(qū)中分別排名第 5 和第 9 位； 玄武區(qū) 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)偏小的主要原因在于市屬企業(yè)多，未列入?yún)^(qū)屬統(tǒng)計(jì)口徑，在南京市民心目中，玄武經(jīng)濟(jì)、教育發(fā)達(dá)，是僅次于鼓樓的最好的區(qū)之一。 南京 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 24 三、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 1、項(xiàng)目周邊市場(chǎng)分析 圖 3-1 競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)分布圖 （ 1）光華門地區(qū) 近 3 年迅速崛起的高檔居住區(qū)： 90 年代中后期，月牙湖周邊地區(qū)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)城東片區(qū)的形成，長(zhǎng)期以來(lái)定位于南京的高尚居住區(qū)；隨著月牙湖周邊地區(qū)的開(kāi)發(fā)完畢，城東片區(qū)的中心向南轉(zhuǎn)移到光華門地區(qū)。 銷售價(jià)格在南京各大片區(qū)中僅次于中心城區(qū)：均價(jià) 14250 元 /平米，樓盤最高均價(jià)16000 元 /平米。 在建項(xiàng)目 100 萬(wàn)平米，約占全市總量的 1/10。 今年 10 月份浙江名城房地產(chǎn)公司以 40300 萬(wàn)元、樓面地價(jià) 2126 元 /平米摘牌南京制藥廠地塊，凈地面積 15.2 萬(wàn)平米，建筑面積 19 萬(wàn)平米；如加上楊莊地區(qū)和鐘山花園城，未來(lái)土地供應(yīng)量約 5000 畝。 樓盤平均規(guī)模 5-10 萬(wàn)平米，規(guī)模最大的黃埔鑫園占地面積 18 萬(wàn)平米，建筑面積22 萬(wàn)平米。 產(chǎn)品形態(tài)以小高層和多層為主，容積率多在 1.5 以上。 主力客源：白下、玄武、秦淮為主的市區(qū)客源。 光華門片區(qū) 寧南片區(qū) 河西片區(qū) 圖例 1000-2000 元 /平米 2000 元 /平米以上 南京 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 25 表 3-1 光華門片區(qū)主要在售樓盤 樓盤名稱 發(fā)展商 占地面積 (萬(wàn) M2) 建筑面積 （萬(wàn) M2） 建筑形態(tài) 均價(jià) 元 / 形象進(jìn)度 主訴求點(diǎn) 銷售狀況 香格里拉花園 金大地 7.8 小高層 4880 2012 年 10 月交付 中央文化區(qū)高檔住宅 銷售不佳，改推裝修房 黃埔鑫園 三金 （金大地） 17.8 22 多層、小高層 小高層4300 2012 年 5/8月二期交付 森林海 植物園風(fēng)情住宅區(qū) 銷售良好 東城水岸 百市發(fā)展 10 多層、小高層 4800 2012 年 7 月二期交付 城東首座大型PARKHOUSE 社區(qū) 尚未開(kāi)盤 大地豪庭 二建房產(chǎn) 5 8 小高層 4100 2012 年 8 月一期交付 健康新城 健康居家模式 銷售良好 城開(kāi)家園 城建集團(tuán) 7.5 小高層 4000 2012 年 7 月一期交付 智能化家居系統(tǒng) 銷售良好 江南明珠 萬(wàn)達(dá) 20 21 多層 3200 2012 年 2/5月一期交付 低密度健康休閑社區(qū) 銷售一般 表現(xiàn)最好個(gè)案 黃埔鑫園 占地面積 18 萬(wàn)平米 建筑面積 22 萬(wàn)平米 容積率 1.07 銷售均價(jià) 多層 11000 元 /平米 ， 小高層 12000 元 /平米； 主力產(chǎn)品 135 平米三房、 主力總價(jià) 60 萬(wàn) 建筑形態(tài) 多層、小高層 形象進(jìn)度 二期主體施工 開(kāi)售日期 2010/6/28 一期開(kāi)盤 銷售狀況 一期 392 套多層，兩年售完 發(fā)展商 南京三金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（南京鋼鐵集團(tuán)、南京金大地房產(chǎn)聯(lián)合投資） 設(shè)計(jì)單位 何顯毅建筑師樓 物業(yè)管理 金大地物業(yè) 南京 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 26 （ 2）寧南片區(qū) 去年開(kāi)始啟動(dòng)的大型居住區(qū)： 90 年代中期開(kāi)始規(guī)劃建設(shè)，初期以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主，在配套等基本完備的情況下于去年開(kāi)始啟動(dòng)，由于地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，加上知名發(fā)展商 新加坡仁恒地產(chǎn)的帶動(dòng)，迅速引起市場(chǎng)關(guān)注。 價(jià)格高于南京平均水平：均價(jià) 9000 元 /平米，樓盤（別墅）最高均價(jià) 20000 元 /平米以上。 在建項(xiàng)目 6 個(gè)，總建筑面積 140 萬(wàn)平米，已售面積不到 20 萬(wàn)平米。 樓盤規(guī)模遠(yuǎn)高于南京平均水平：建筑面積普遍在 18 萬(wàn)平米以上，正在開(kāi)發(fā)的 5 個(gè)樓盤中， 3 個(gè)在 30 萬(wàn)平米以上，其