百貨對于購物中心的影響

1 / 6 百貨、超市、影院和電器賣場在商場業(yè)態(tài)引進中通常是以主力店的形式出現(xiàn)，這些業(yè)態(tài)的主要特點為：租金承受能力較低，需求面積較大，租約時間較長，租金增長空間較小。 百貨商場在其營業(yè)面積使用率較高，商品單價較貴、對于商家的扣點較高等弊端的作用下，使其在市場中的發(fā)展空間逐漸被壓縮，發(fā)展?jié)摿σ矟u趨變緩。 服飾、皮具和珠寶首飾這三類業(yè)態(tài)的承租能力最強，是購物中心租金收益的主要來源渠道。 若百貨作為單獨運營體出現(xiàn)可能對于購物中心的影響較小，表現(xiàn)僅會以競爭者姿態(tài)出現(xiàn)。若作為購物中心內(nèi)附體的話，其在入駐前會與購物中心簽訂招商品牌 限制條款，禁止購物中心引進其計劃引進的相同品牌，從而來保證其內(nèi)部品牌的獨立性和增強其自身的競爭力。 在主力店的引入中，一定要以整體利潤最大化為最終導向結(jié)果，嚴格控制主力店的業(yè)態(tài)種類和使用面積。 百貨業(yè)態(tài)對于購物中心的影響 在商業(yè)運營模式的發(fā)展過程中，百貨相對購物中心發(fā)展較早，也較為成熟。但是隨著時代和消費者理念的變化， 百貨商場在其營業(yè)面積使用率較高，商品單價較貴、對于商家的扣點較高等弊端的作用下，使其在市場中的發(fā)展空間逐漸被壓縮，發(fā)展?jié)摿σ矟u趨變緩。 百貨商場在其營業(yè)面積使用率較高，商品單價較貴、對于 商家的扣點較高等弊端的作用下，使其在市場中的發(fā)展空間逐漸被壓縮，發(fā)展?jié)摿σ矟u趨變緩。 根據(jù)商業(yè)的前瞻性定位思想，我司建議以現(xiàn)代購物中心模式為本案發(fā)展理念，在結(jié)合豐潤市場發(fā)展現(xiàn)狀的前提數(shù)據(jù)下，我司將本案定位在舒適性和中高端。在業(yè)態(tài)落位中，以超市、影院、娛樂為主力店帶動人流，以高租金業(yè)態(tài)為長期利潤保證。在主力店的選擇方面，不建議引進百貨，原因主要有以下兩點： 1、降低購物中心的租金收入 商業(yè)的運作模式與住宅有著極大的區(qū)別，住宅的主要特點表現(xiàn)在一次性回報方面，而商業(yè)以長期持有，遠期回報為主，也就是所謂的 “一鋪養(yǎng)三代”。從回報率的角度來講，商業(yè)遠高于住宅。其最大的利潤點體現(xiàn)在商場中商鋪的租金。為了更加清晰的看出單鋪租金的變化對于商場整體收益的影響，我司現(xiàn)給出商場毛利潤的計算公式： 單天利潤總額 = A 業(yè)態(tài)總建筑面積 A 業(yè)態(tài)平均租金 + B 業(yè)態(tài)總建筑面積 B 業(yè)態(tài)平均租金 + C 業(yè)態(tài)總建筑面積 C 業(yè)態(tài)平均租金 2 / 6 + 商場總建筑面積 = A 業(yè)態(tài)總建筑面積 + B 業(yè)態(tài)總建筑面積 + C 業(yè)態(tài)總建筑面積 + 通過上述公式，我們可以得出以下三個結(jié)論： 由于商場的總建筑面積是一定的， 故租金的高低變化就直接決定了商場未來的投資回報率； 某類業(yè)態(tài)所占建筑面積的增加勢必將會造成另一類業(yè)態(tài)或另外某些業(yè)態(tài)所占建筑面積的減少； 若要使得商場單天租金最大化，可以盡量提高各種業(yè)態(tài)的平均租金或增加高租金業(yè)態(tài)的建筑面積。 百貨、超市、影院和電器賣場在商場業(yè)態(tài)引進中通常是以主力店的形式出現(xiàn)，這些業(yè)態(tài)的主要特點為：租金承受能力較低，需求面積較大，租約時間較長，租金增長空間較小。 其余業(yè)態(tài)為輔助業(yè)態(tài)，在這些輔助業(yè)態(tài)中， 服飾、皮具和珠寶首飾這三類業(yè)態(tài)的承租能力最強，是購物中心租金收益的主要來源渠道。 由于 本案建筑體量較大，為了達到人流產(chǎn)生引導效果，本案需要設置多家主力店。但是 在主力店的引入中，一定要以整體利潤最大化為最終導向結(jié)果，嚴格控制主力店的業(yè)態(tài)種類和使用面積。 服飾、皮具和珠寶首飾這三類業(yè)態(tài)的承租能力最強，是購物中心租金收益的主要來源渠道。 百貨、超市、影院和電器賣場在商場業(yè)態(tài)引進中通常是以主力店的形式出現(xiàn)，這些業(yè)態(tài)的主要特點為：租金承受能力較低，需求面積較大，租約時間較長，租金增長空間較小。 在主力店的引入中，一定要以整體利潤最大化為最終導向結(jié)果，嚴格控制主力店的業(yè)態(tài)種 3 / 6 類和使用面積。 唐山市部分業(yè) 態(tài)租金情況表 業(yè)態(tài) 租金（元） 平均租金（元） 租約年限（年） 增長比例 百貨 0.7 1.1 0.9 10 微小，不計 超市 0.8 1 0.9 10 微小，不計 影院 1.2 1.5 1.35 10 微小，不計 電器賣場 1.5 2 1.75 6 8 微小，不計 服飾 6 14 10 2 3 10% 12% 皮具 7 14 10.5 2 3 10% 12% 珠寶 10 16 13 2 3 10% 14% 餐飲 2 6 4 6 8 3% 5% 專業(yè)店 1.5 4.5 3 3 4 2% 4% 休閑娛樂 2 4 3 3 4 2% 3% 生活配套 0.7 5.5 3.1 1 2 2% 3% 根據(jù)主力店的面積需求較大和面積需求的穩(wěn)定性，我司僅對去除超市、影院和電器賣場三類主力業(yè)態(tài)之外的面積進行分析。在剩余建筑面積中，為方便理解，我司將所剩業(yè)態(tài)劃分為兩類：百貨和除百貨外的其它業(yè)態(tài)組合體兩大類。為保證聯(lián)合業(yè)態(tài)租金的準確性，我司對其平均租金采用加權(quán)計算方法。所制結(jié)果如下： 4 / 6 圖示一 圖示二 圖示一是在商場引進百貨業(yè)態(tài)的前提條件下繪制而成的，我們可以看到百貨業(yè)態(tài)帶給經(jīng)營方的總租金收益是隨擁有的建筑面積的不斷增大而增加的線性曲線。聯(lián)合業(yè)態(tài)曲線是隨著百貨業(yè)態(tài)所占建筑面積的不斷增大而減小的線性曲線。兩者相加后所繪制的租金總收益曲線是呈遞減趨勢的。因此百貨業(yè)態(tài)的引進對于商場經(jīng)營方的整體收益是有阻礙作用的。 圖示二為百貨線性曲線和聯(lián)合業(yè)態(tài)線性曲線分別隨著所占面積的變化而變化的線性曲線。將兩者底部重合后，中間的黃色部分就形成了為購物中心的租金利潤損失部分。 因此我們可以看出， 若購物中心引進百貨業(yè)態(tài)從租金的回報角度來講，其對于購物中心整體單日的租金壓縮力非常大，將會導致購物中心的成本回收期的拉長。 2、降低購物中心的高租金可選品牌數(shù)量 5 / 6 百貨業(yè)態(tài)最早誕生于 1982年的法國巴黎，通過約 30年的發(fā)展，其細分業(yè)態(tài)的涵蓋和運營模式已進入高成熟化狀態(tài)。同時為實現(xiàn)其高競爭力，其對于多數(shù)中端知名品牌進行了嚴格的控制。 本案的建筑體量較大，定位為中高端商場，因此商場中的品牌將會以中端品牌為主。在上述數(shù)據(jù)中我們可以看到對于租金的承受能力較高的業(yè)態(tài)主要是服飾類、皮具類和珠寶首飾類。同為商 業(yè)經(jīng)營者的百貨商場的主要業(yè)態(tài)也為服飾類、皮具類和珠寶首飾類。 若百貨作為單獨運營體出現(xiàn)可能對于購物中心的影響較小，表現(xiàn)僅會以競爭者姿態(tài)出現(xiàn)。若作為購物中心內(nèi)附體的話，其在入駐前會與購物中心簽訂招商品牌限制條款，禁止購物中心引進其計劃引進的相同品牌，從而來保證其內(nèi)部品牌的獨立性和增強其自身的競爭力。 由于豐潤目前市場現(xiàn)狀影響，現(xiàn)階段可引進的服飾業(yè)態(tài)范圍較小，若本案引進百貨，就會對本案的可選擇范圍進一步的壓縮，本案的空置率、營業(yè)率和利潤率就會出現(xiàn)大幅度降低。 若百貨作為單獨運營體出現(xiàn)可能對于購物中心的影響較小，表現(xiàn) 僅會以競爭者姿態(tài)出現(xiàn)。若作為購物中心內(nèi)附體的話，其在入駐前會與購物中心簽訂招商品牌限制條款，禁止購物中心 6 / 6 引進其計劃引進的相同品牌，從而來保證其內(nèi)部品牌的獨立性和增強其自身的競爭力。 以下為百貨對于購物中心要求限制引進的部分高租金、高形象品牌名稱： DQ 浪琴 夏利豪 FOLLI FOLLIE ENZO 碧歐泉 CLARINS KOSE Shu uemura ESTEE LAUDER LANCOM Kanebo H2O SK- AUPRE FED AEE BeLLe HARSON COLLEZIONE SENSE 1991 MAC SOFINA ESPRIT MONET 皮爾卡丹 愛倫斯特 Mizuno Adidas 馬克華菲 CR 堡獅龍 New balance LEVI S 鄂爾多斯 嘉里奧 Nike Recbok Jack jones 佐丹奴 Puma Kappa LEE 暇步士 卡紛