合同份數(shù)及表單 Microsoft Word 文檔.doc

簽約指導書第一步：確認交易條件一、房屋產權三證原件齊全（產權證、契證、土地證）二、房屋產權必須清晰（權屬有爭議的，不得直接進行交易，需待產權清晰后才能簽訂合同）1. 產權人或共有權人中有一方死亡，必須辦理遺屬或法定繼承手續(xù)并完成產權變更（繼承）手續(xù)。2. 產權人與共有權人為夫妻關系現(xiàn)已離異的，必須辦理產權變更（析產）手續(xù)。3. 產權人已經(jīng)取得房屋所有權證及其他相關證書，但買賣合同相關事宜尚未履行完畢。4. 產權人名字用的是曾用名，與身份證、結婚證不一致時，需要做變更手續(xù)。三、賣方準備資料及標準1. 產權人、共有權人本人到場2. 本人有效身份證或軍官證原件3. 戶口本或戶籍證明原件（有效期內的戶籍遷移證原件）4. 結婚證原件注意事項：l 產權人或共有權人（夫妻關系）有一方未到場的，到場一方必須出示未到場方的有效身份證件原件或復印件（或軍官證）及有效結婚證原件（任何一方結婚證皆可，或戶口在一起能體現(xiàn)夫妻關系可以提供戶口本原件）（補簽字環(huán)節(jié)江浙一帶需24-48小時內完成）四、買方需準備資料及標準1. 買方已婚：夫妻雙方本人到場2. 買方單身，需提供無婚姻證明原件（僅在中開、郵儲辦理按揭所需）3. 本人有效身份證或軍官證原件或護照原件4. 戶口本或戶籍證明原件5. 結婚證原件6. 如約定為其中一方所有的，需夫妻提供財產約定公證書7. 如買賣雙方任何一方為單身，需辦理單身聲明公證書注意事項：l 受讓人有多人而有一方未到場的，到場一方必須出示未到場方的有效身份證件原件或復印件（或軍官證）及有效婚姻證明原件（任何一方結婚證皆可，或戶口在一起能體現(xiàn)夫妻關系可以提供戶口本原件）（補簽字環(huán)節(jié)江浙一帶需48-72小時內完成）l 受讓方夫妻中涉及有一方放棄的，財產約定公證書可以在48小時內補交；五、買賣雙方若有代理人代辦1. 代理人本人到場2. 代理人有效身份證或軍官證原件3. 房屋產權三證原件（賣方所需）4. 有效的委托公證書原件（原則上要求4份，最少3份，）賣方的相關資料（身份證、戶口本、結婚證）5. 若賣方的相關資料在公證書中有復印件，無需提供原件，復印有效。注意事項：l 委托公證書時間不得晚于簽約時間l 委托公證書在簽約時必須出示原件l 如委托公證書正在寄送途中，受托人持有委托人身份證件原件、戶口本（戶籍證明）原件及婚姻關系證明的，可以接受委托公證書復印件簽約六、買賣雙方特殊情況1. 若產權人離異l 離婚證原件+離婚協(xié)議書原件，或民事調解書原件+生效證明原件(杭州五大城區(qū)以外及外地需生效證明)，或法院判決書原件+生效證明原件（終審不需要生效證明）l 買方付款方式為按揭的，賣方還需提供戶籍證明原件2. 若買賣雙方為單位l 經(jīng)辦人需攜帶房屋產權三證原件（賣方所需）l 經(jīng)辦人有效身份證原件l 單位授權書原件l 單位公章和單位營業(yè)執(zhí)照（或組織機構代碼證）復印件（加蓋公章）備注：以上資料必須齊全，特殊情況如：買賣雙方缺戶口本或結婚證，可以與簽約專員先溝通后再受理。第二步：簽約前提交三表一、簽約要素表填寫重點（必填）目的：提高簽約質量，提升簽約效率，受理前排除相關疑義，無需擬定時再一一與買賣雙方對應。1. 成交價和合同價2. 差額款及支付條件（差額一般轉裝修款）3. 按揭方式（商業(yè)、分期、一次性、市公組合、市公、省公、省公組合）4. 賣方是否需提前還貸5. 提前還貸預約時間及領取他證的明確時間（需房東提前與銀行溝通預約）6. 買方首付款及支付時間（根據(jù)各銀行的標準執(zhí)行）備注：買方采用一次性付款，應一次性將全款打入保證金帳戶，在驗件產權受理前，首付款不超過50%給賣方；采用分期付款的，需在尾款到位后辦理產權過戶手續(xù)，若交易雙方書面同意在未全款打入保證金賬戶前先行過戶的，則首付款需達到三成以上。7. 買方辦理按揭的時間8. 賣方戶口是否需遷出及遷出時間（1.具體的時間；或2.交房之前）9. 定金有無及定金金額和轉付方式（1.定金轉稅費；2.定金轉差價；3.定金退還做首付）10. 交房時間及條件（填寫標準：具體的時間或銀行放貸后*個工作日后）11. 財產約定（若夫妻為共同共有，若合作買房為按份共有）12. 房價內具體設施（如空調、冰箱、洗衣機、油煙機、沙發(fā)、床、餐桌、水電、煤氣、數(shù)字電視等）13. 買賣雙方未帶的資料（原則上必須帶齊，如未齊全需說明）14. 客戶是否是首次按揭15. 房屋權屬確認（婚前或婚后）16. 是否需要辦理門牌證17. 領取房款的人員（產權人或共有權人，第三方領取需看銀行標準）18. 買賣雙方的聯(lián)系電話和地址19. 簽約的門店和經(jīng)紀人二、稅費清單填寫重點（必填）目的：有助于生成電子稅費清單時與原計算內容形成橫向比較，以免引發(fā)錯誤。 1. 成交價2. 建筑面積3. 房屋原值4. 營業(yè)稅：看產權證填發(fā)時間是否滿5年5. 個人所得稅：是否是唯一住房和看契證立契時間是否滿5年（2個條件都需具備）6. 明確經(jīng)紀服務費（按標準收費，打折后需備注）7. 契稅8. 土地出讓金（房改房所需）9. 若辦理按揭必有他項權證登記費和抵押評估費（按標準收費，打折后需備注）10. 如辦理按揭買方要求自評，必須備注填寫11. 若買方是夫妻必有共有證工本費和印花稅12. 客戶是否需要代刻私章（5元/人）13. 若出售非住宅需特別留意（產權交易費、土地交易費、課稅評估費、土地收益金）三、附屬轉讓清單填寫重點（必填）目的：明確賣方隨房價贈送的附屬設施，以免日后交房發(fā)生沖突。 1. 配套設施（水、電、煤氣、物業(yè)、有線/數(shù)字電視等）2. 家用電器（空調、冰箱、洗衣機、熱水器等）3. 家具裝修（床、柜子、電視柜、沙發(fā)、餐桌等）4. 以上設備必須寫明規(guī)格以及具體的數(shù)量第三步：簽約專員審核簽約條件一、審核事項1. 買賣雙方資料是否齊全2. 買賣雙方身份證姓名、號碼是否與三證、戶口本和結婚證上相一致，以及相關證明上的姓名和身份證號碼。3. 產權性質明確4. 確認符合貸款條件和受理條件的銀行5. 如有委托公證書的，審核委托內容是否齊全有效第四步：簽約專員開通網(wǎng)絡簽約平臺一、簽約平臺地址1. 杭州：2. 余杭： 登入后點“合同備案”功能鍵3. 由簽約專員輸入用戶名和密碼4. 進入界面后點左側“受理業(yè)務列表”中的“存放量轉讓合同簽訂”5. 然后點最右側“添加待簽房屋”6. 參考房屋所有權證填寫以下內容，完畢后點“查詢”。7. 添加完畢后直接關掉，進入主界面，直接點擊“待簽列表”中該房源8. 然后點擊“簽訂房屋轉讓合同”9. 自動彈出的“特別告知”點擊：“我接受”10. 自動彈出“房屋權屬信息表”，可直接關閉頁面11. 結合簽約要素表起草合同第五步：擬定房屋轉讓合同標準一、擬定合同時注意事項1. 合同自動生成產權人姓名和身份證號碼，需核對賣方身份證號是否與合同上一致，不一致需直接點擊修改。2. 合同若有提示賣方配偶，如婚后財產需填寫配偶姓名和身份證號，其他根據(jù)情況選擇喪偶、離異3. 如房改房為婚前財產，需把現(xiàn)有的配偶信息真實輸入，簽字時無需配偶簽字。4. 若是余杭的合同，房東有共有權證而合同自動生成時只有主產權人的名字，需共有權人自己將名字和身份證號手寫上去，并按手印。5. 買賣雙方公證后有代理人，必須在代理人一欄寫上代理人姓名（夫妻之間若公證后也一樣需填寫）6. 買方有多少人必須寫上多少人，若是公積金貸款，必須把主借款人寫第一位7. 若客戶是軍官證，在身份選擇里選擇：軍官證8. 合同第一條：土地使用權取得方式必須根據(jù)土地證上情況選擇（出讓或者劃撥）9. 合同第二條：房屋轉讓價一般選擇【否】包括裝修款10. 合同第三條：付款方式根據(jù)要求選擇，以下是填寫標準：銀行選擇：結合房屋性質、客戶特質和銀行政策合理選擇l 一次性付款（合同有效期15天）本合同簽訂之日起*天內，乙方一次性將購房款支付給代理方在上述銀行的保證金帳戶，待款到帳（或待款到賬且產權受理）后轉付給甲方*萬元整；待乙方新房屋所有權證辦出且交房完畢后轉付給甲方*萬元整。（或乙方新房屋所有權證辦出后轉付給甲方*萬元整；交房完畢后轉付給甲方*萬元整。）l 分期付款（合同有效期2個月）本合同簽訂之日起*天內，乙方先支付購房款*萬元給代理方在上述銀行的保證金帳戶，待款到帳（或待款到賬且產權受理）后轉付給甲方；余款*萬元整于乙方新房屋所有權證辦出后*個工作日內（或*年*月*日）打入上述銀行保證金帳戶，待款到帳、乙方新房屋所有權證辦出且交房完畢后轉付給甲方。（或待款到帳且乙方新房屋所有權證辦出后轉付給甲方*萬元整；交房完畢后轉付給甲方*萬元整。）l 商業(yè)按揭（委托銀行監(jiān)管支付）（合同有效期1個月）乙方自簽訂本合同之日起*個工作日內，將首付款*萬元整打入代理方在上述銀行的保證金帳戶，待款到帳且乙方銀行按揭申請審批通過后轉付給甲方；剩余房款*萬元整在該銀行辦理商業(yè)按揭貸款手續(xù)，待銀行放貸且交房完畢后轉付給甲方。（或待銀行放貸后轉付給甲方*萬元整；待銀行放貸且交房完畢后轉付給甲方*萬元整。）l 公積金（合同有效期2個月）乙方自簽訂本合同之日起*個工作日內，將首付款*萬元整打入代理方在上述銀行的保證金帳戶，待款到帳且乙方辦理銀行按揭申請手續(xù)后轉付給甲方；余款*萬元整在該銀行辦理省/市公積金（或省/市公積金組合）按揭貸款手續(xù)，待銀行放貸且交房完畢后轉付給甲方。（或待銀行放貸后轉付給甲方*萬元整；待銀行放貸且交房完畢后轉付給甲方*萬元整。）注意事項l 余杭的合同若分期付款必須全款到賬且三證辦理完畢后才能轉付給甲方；若提前取現(xiàn)需簽訂指定銀行的提前支取補充協(xié)議。l 根據(jù)各銀行標準，明確是否分批打款分批劃付還是全款到賬才能劃付；11. 合同第四條：交房方式一般選擇（2），填寫版本如下：l 銀行放貸后*個工作日內，甲方將房屋交付給乙方l 甲方于2010年*月*日之前，將房屋交付給乙方12. 合同第五條：月利息按“銀行同期存款利率”，逾期付款超過：10 天，甲方有權按下述第：（2）種約定追究；違約金共計：一般為合同價的20%填寫。（不能高于20%）12. 合同第六條：按合同第五條標準填寫13. 合同第七條：如因甲方過失造成乙方不能在：90 天內取得房地產權屬證書；甲方必須在乙方提出退房之日起：10 天內將乙方已付款及利息；利息按銀行同期存款利率計算；若乙方不愿意退房，按本合同第十一條履行14. 合同第八條：1、該房屋物業(yè)【 有】【無】管理服務（根據(jù)房屋實際有無物業(yè)管理進行勾選）l 1、甲方向物業(yè)管理企業(yè)結算至：交房之日（物業(yè)管理選擇無的，無需填寫）l 2、復制以下內容進入文本框，并根據(jù)房屋的真實情況添加和刪除相關設施。（1）甲方需在交房前遷清原有戶籍關系；交房時需根據(jù)合同約定交接含房價內的附屬轉讓設施（水、電一戶一表；有線/數(shù)字電視及機頂盒；管道煤氣/天然氣；固定裝修、設施、櫥柜；廚、衛(wèi)固定設施），并結清交房前產生的所有水、電、天然氣（管道煤氣）、有線/數(shù)字電視、通訊、物業(yè)管理等公共費用，否則乙方有權拒絕收房；甲、乙雙方在交易過程中不得以任意理由（除特別約定）拒絕履行合同，否則視為違約，需向另一方支付違約金計人民幣（小寫）￥*元整。（2）乙方的份額為共同共有。（若買方不是夫妻，第（2）條必須填寫）15. 合同第十一條：選擇 216. 合同第十二條：選擇 117. 合同第十三條：填寫標準如下l 杭州：本合同一式柒份l 濱江：本合同一式捌份l 余杭：本合同一式 8份（一次性8份，商業(yè)9份）必須小寫l 公積金在上述基礎上多加一份18. 簽訂地址：杭州華邦房地產代理有限公司19. 濱江區(qū)特別提醒：合同起草一份后可以直接復印，無需每份手填。第六步：擬定委托代理合同補充協(xié)議一、登入經(jīng)紀人學習平臺（平臺地址：0:87/Login.asp或）1. 選擇自己的“門店”，選擇自己的“姓名”，輸入自己設置的“密碼”，點登入2. 進入界面，選擇“合同下載”功能欄3. 直接點操作欄中下載委托代理合同、房屋轉讓補充協(xié)議及指定銀行的監(jiān)管協(xié)議，點下載后直接另存至桌面。再打開下載的文件一一擬定二、擬定委托代理合同文本時注意事項：1. 打開合同文本，直接復制黏貼相關內容，切勿用打字輸入基本信息（如甲乙雙方姓名，房屋坐落等）2. 第一條：經(jīng)紀服務費根據(jù)稅費清單上的標準輸入3. 第二條：甲方應付稅費為：（賣方小計的總額賣方經(jīng)紀服務費）；乙方應付稅費為：（買方小計的總額買方經(jīng)紀服務費）4. 第五條：兩證辦理的時間約定杭州為：7個工作日和10個工作日，濱江為：18個工作日和10個工作日；余杭為：23個工作日和10個工作日。三、擬定房屋轉讓補充協(xié)議文本時注意事項：1. 打開合同文本，直接復制黏貼相關內容，切勿用打字輸入基本信息（如甲乙雙方姓名，房屋坐落等）2. 第一條：若房東沒有抵押貸款，直接用“/”劃掉。若房東有抵押貸款的，觀看賣方產權證，上面有具體的抵押貸款的銀行名稱，輸入銀行名稱，并根據(jù)實際情況選擇第一或者第二條3. 第二條：點擊灰色文本框，選擇稅費的承擔方式（一般由乙方承擔），一般選擇“1，2”。4. 第三條：若房屋合同價低于成交價，則多余的金額需轉為硬件裝修轉讓價。若合同價和成交價一致就直接用“/”劃掉5. 第四條：付款方式根據(jù)合同標準選擇，若沒有按揭貸款則直接用“/”劃掉6. 第五條：其他約定根據(jù)雙方實際溝通后填寫。常規(guī)使用為：甲方同意已收到的乙方購房定金*萬元于領取首付款當日轉交中介方作為乙方應繳納的稅費。若無定金，此處就直接用“/”劃掉備注：若房價做高了，補充條款中差價的轉付方式是領取首付款當然賣方將差價支付給買方。7. 第六條：違約金大寫等同于合同文本的金額注意事項：其他約定內容切勿亂承諾，需經(jīng)簽約專員或相關領導核實后再填寫。第七步：告知簽約專員審核文件一、由預約好的簽約專員審核，根據(jù)客戶提出的疑義現(xiàn)行修訂，確認無誤后提交房屋轉讓合同二、指引買賣雙方審核合同：提示本文本為房管局標準格式文本無需研究，審核重點（1）名字和身份證號碼是否正確（2）房屋價格（3）付款方式（4）交房日期第八步：復印買賣雙方資料及三證一、復印標準1. 杭州市區(qū)房屋買賣復印要求l 三證復印標準：產權證2份；契證2份；土地證3份；產權證戶型圖多復n份（N代表買方的人數(shù)）l 買賣雙方身份證和結婚證（離婚證）各5份l 戶口本首頁和買賣人戶口單頁各復2份l 若客戶為單身，戶口本復印5份l 若客戶要求自評，三證多復1份2. 余杭區(qū)房屋買賣復印要求l 三證復印標準：產權證3份；契證4份；土地證5份；土地證圖紙1份；產權證戶型圖多復n份（N代表買方的人數(shù)）l 買賣雙方身份證和結婚證（離婚證）與合同份數(shù)一致l 戶口本首頁和買賣人戶口單頁各復2份l 若客戶為單身，戶口本復印與合同份數(shù)一致3 公積金購房者（杭州市區(qū)和濱江區(qū)）l 杭州在原有的基礎三證多復印1份，濱江區(qū)在原有的基礎上三證多復印2份l 買賣雙方身份證和結婚證（離婚證）增加2份l 戶口本買賣人戶口單頁各增加2份注意事項：土地證蓋印章頁面也需復印，需把平面圖紙折疊后露出紅章后再復。第九步：指導交易雙方簽字一、簽字前需確認的合同版本1. 房屋轉讓合同（杭州7份，濱江8份，余杭9-10份）2. 隨合同生成的承諾書（杭州1份，余杭2份）3. 委托代理合同：8份4. 房屋轉讓補充協(xié)議：4份5. 稅費清單：5份6. 銀行監(jiān)管協(xié)議常規(guī)7份（不同銀行要求不一致）備注：余杭的單子監(jiān)管協(xié)議需增加一份7. 其他需準備的交易表單（杭州市區(qū)和濱江）l 納稅申請表l 繳納個人所得稅計算表（滿5年不需要）l 土地登記委托書l 土地使用權登記申請表l 產權抵押登記表（一次性和分期付款不需要）（濱江有指定版本，請勿混淆）l 單身具結書（若未婚，離異、喪偶后未婚都需填寫）農稅版本和空白版本各一份l 房改房具結書（房改房出售）l 夫妻關系具結書（若結婚證號碼或名字與身份證不一致但戶口本和身份證一致必須填寫）l 授權委托書（身份證與結婚證一致的前提下，買方中其中一方可以指定另一方辦理產權受理事宜，或買方指定第三方辦理產權受理事宜）l 辦理公積金需增加貸款抵押物狀況表（有省公積金和市公積金2個版本）l 買賣雙方自配成交需增加情況說明l 買賣雙方任何一方需要補簽字需增加承諾書l 若買房按揭是自評需增加自評表8. 其他需準備的交易表單（余杭區(qū)）l 納稅結算表（一式2份）l 房地產抵押權設立登記表（內容有房屋坐落項的版本）l 余杭區(qū)房產交易、產權登記申請表l 土地使用權分攤協(xié)議（根據(jù)買賣人數(shù)選擇不同的版本）l 出讓土地使用權轉讓協(xié)議l 土地登記委托書l 土地使用權登記申請表l 若買房按揭是自評需增加自評表備注：余杭的版本有別于杭州的版本，請向指定的簽約專員索取。二、指導交易雙方簽字標準1. 買賣雙方要求相對而坐2. 所有資料統(tǒng)一裝訂完畢后，將資料一分為二，買賣雙方簽訂不同文本，雙方可以同時作業(yè)，夫妻交換后再提交給對方3. 即時指導雙方簽字部位l 根據(jù)合同上標明的甲乙雙方指定人簽字l 賣方的產權人需在房屋轉讓合同的甲方處簽字，賣方的共有權人需在“甲方共有人權人（或上級主管部門）意見”處簽字（若是余杭的房屋交易，共有權人需在簽字后加“同意轉讓”）l 若是婚后財產而產權證上只有一個人，賣方房屋轉讓合同共有權人處必須簽上隱形共有人的名字。l 若有代理人，代理人處必須簽上代理人的名字l 若有代理人，把產權人和共有權人的名字簽在指定處后，需在產權人名字后面寫上（*代）l 若有監(jiān)護人，需要在制定位置處簽好后加（監(jiān)護人）注意事項：l 余杭的房子若有共有權證，需在基本信息處填“共有權證號”并由共有人按手印，若是隱形共有人，無需補加字，只需最后簽字就好。三、相關受理單的簽字標準1. 納稅申明書：賣方簽字，簽字部位：“申明人”處，2. 個人所得稅計算表：賣方簽字，簽字部位：“納稅人”處3. 房地產抵押設立登記表：買方簽字，簽字部位：“抵押人（個人）簽名”處和“委托人（個人）簽名”處4. 土地登記委托書：買方簽字，簽字部位：“委托人（簽名蓋章）”處5. 土地使用權登記申請表：買方簽字，簽字部位：“土地申請者”處注意事項：合同上簽字的買賣雙為幾人，表單上也必須一致。按手印請使用食指，無需按在名字上面，在名字邊上就可以。四、檢查所有資料是否簽字完畢五、提交給簽約專員并要求蓋章（僅房屋轉讓合同和委托代理合同需蓋公司合同章）六、給買賣雙方各一檔案袋，放置內容如下1. 稅費清單1份2. 補充協(xié)議1份3. 房屋轉讓合同1份4. 委托代理合同1份第十步：填寫并解釋買、賣方協(xié)作單一、根據(jù)合同約定的付款方式選擇不同版本的客戶協(xié)作單（登入經(jīng)紀人自助學習平臺“合同下載”欄下載）1. 分期或一次性客戶流程協(xié)作單2. 商業(yè)按揭流程協(xié)作單3. 公積金按揭流程協(xié)作單二、下載后打開文件需將支付房款的銀行手動選擇好后再打印三、買方客戶協(xié)作單（需向買方明確的內容）1. 需補交的資料2. 稅費金額及支付時間（根據(jù)合同約定）3. 首期房款及支付時間（根據(jù)合同約定的銀行）4. 辦理按揭的時間、地點和需攜帶的資料（若是商業(yè)按揭或公積金貸款）5. 辦理驗件的地點和需攜帶的資料6. 辦理交房的約定和需攜帶的資料7. 領取三證的標準和需攜帶的資料8. 提醒：收入證明開的金額必須是本人所有債務的2倍以上四、賣方客戶協(xié)作單（需向賣方明確的內容）1. 需補交的資料2. 領取首付款的時間和需攜帶的資料3. 辦理還貸的要求4. 辦理驗件的地點和需攜帶的資料5. 辦理交房的約定和需攜帶的資料6. 領取尾款的條件和需攜帶的資料四、解釋完畢后給指