商業(yè)銀行業(yè)務(wù)模擬實(shí)驗(yàn)報(bào)告陳錚.doc

7商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析7.1商業(yè)供應(yīng)分析2000-2004年重慶市商業(yè)供應(yīng)市場(chǎng)狀況表（請(qǐng)?jiān)黾?005年上半年數(shù)據(jù)，下同）20002001200220032004開發(fā)投資額（億元）31.1736.6042.0050.8260.12施工面積（萬(wàn)平方米）468.62572.85666.69770.23860.35新開工面積（萬(wàn)平方米）320.79401.81431.92518.2602.46竣工面積（萬(wàn)平方米）227.34282.22357.13445.22555.3注:以上數(shù)據(jù)來(lái)源于重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒. 重慶市商業(yè)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，增長(zhǎng)速度明顯。2004年重慶市商業(yè)開發(fā)投資額達(dá)到60.12億元，同比增長(zhǎng)18.3%；商業(yè)施工面積達(dá)到860.35萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)11.7%；商業(yè)新開工面積602.46萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)16.26%；商業(yè)竣工面積555.3萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)24.72%。到2005年6月底前，重慶商業(yè)用房總量為2600萬(wàn)平方米。同時(shí)，1-6月新開發(fā)的商業(yè)面積為106.78萬(wàn)平方米。說(shuō)明：統(tǒng)計(jì)年鑒上沒有關(guān)于“預(yù)售面積”、“ 規(guī)劃中面積”、“ 樓層層數(shù)”、“臨街情況”、“未來(lái)潛在供應(yīng)量”的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，且獲取數(shù)據(jù)難度較大。（不能說(shuō)難度大就不找吧？“預(yù)售面積”、“ 規(guī)劃中的商業(yè)面積”、“未來(lái)潛在供應(yīng)量”應(yīng)該可以找到吧？7.2商用物業(yè)成交分析2000-2004年重慶市商業(yè)銷售狀況表20002001200220032004銷售價(jià)格（元/平方米）32753548365341514658銷售面積（萬(wàn)平方米）77.86100.70111.83125.99140.32銷售額（億元）25.5035.7340.8552.365.36注:以上數(shù)據(jù)來(lái)源于重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒.重慶商業(yè)地產(chǎn)銷售面積、銷售額、銷售價(jià)格等各項(xiàng)指標(biāo)與去年同期比較均呈上升趨勢(shì)。商業(yè)開發(fā)繼續(xù)呈現(xiàn)以市場(chǎng)為主導(dǎo)，以有效需求為依托的健康、有序發(fā)展的總體態(tài)勢(shì)。2004年重慶市商業(yè)地產(chǎn)銷售額達(dá)到65.36億元，同比增長(zhǎng)24.97%；銷售面積達(dá)到140.32萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)11.37%；銷售價(jià)格達(dá)到4658元/平方米，比上年增長(zhǎng)12.21%。7.3商用物業(yè)空置率分析（空置面積、空置率）2000-2004年重慶市商業(yè)空置狀況表20002001200220032004空置面積（萬(wàn)平方米）149.38201.76227.86280.94344.77空置增長(zhǎng)率（%）19.5635.0612.9423.3022.72 空置一年以上（萬(wàn)平方米）68.67104.73132.93184.39210.53注:以上數(shù)據(jù)來(lái)源于重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒.2005年8月3日重慶商報(bào)中提及到：2004年末，商業(yè)房空置是246萬(wàn)平方米，空置率為9.5%，而在2004年度中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告中提到：重慶以44%的商業(yè)房空置率居全國(guó)40個(gè)城市榜首。請(qǐng)向相關(guān)部門查證到底商業(yè)物業(yè)空置率有多少？2005年年初，重慶市國(guó)土房管局出臺(tái)“主城區(qū)原則上不再批建商業(yè)用地”，重慶市商業(yè)空置面積得到有效控制，空置面積增長(zhǎng)速度減緩。2004年重慶市商業(yè)地產(chǎn)空置面積達(dá)到344.77萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.72%；其中空置面積達(dá)到一年以上的有210.53萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)14.18%。市場(chǎng)供需將會(huì)越來(lái)載趨于平衡。需要補(bǔ)充：1、沙區(qū)的供應(yīng)量？成交量？空置率？2、缺少本部分的分析，通過(guò)宏觀上的數(shù)據(jù)分析，目前重慶市商用物業(yè)的供求情況如何？是否有開發(fā)空間？沙區(qū)的呢？7.4商用物業(yè)現(xiàn)狀分析7.4.1重慶市主要商圈分布7.4.1.1重慶主城五大商圈對(duì)比重慶市的商業(yè)物業(yè)呈現(xiàn)區(qū)域集中化的趨勢(shì)，目前已形成以下幾大主要商圈：解放碑商圈、江北觀音橋商圈、南坪商圈、沙坪壩中心商圈、楊家坪商圈。據(jù)重慶市商委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,在所有指標(biāo)中解放碑拿到4項(xiàng)第一,老大地位無(wú)人撼動(dòng)!具體指標(biāo)如下:2004年重慶商圈發(fā)展?fàn)顩r表地區(qū)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量（個(gè)）營(yíng)業(yè)面積（萬(wàn)平方米）年銷售額（億元）商業(yè)設(shè)施累計(jì)投資額（億元）解放碑448014118035觀音橋4480708032南坪42005010020沙坪壩4215467019楊家坪31004550-注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于重慶市商委。從上表可以看出，觀音橋商圈作為后起之秀，已經(jīng)超過(guò)了南坪和沙坪壩區(qū)，成為主城區(qū)第二大商圈。南坪商圈的年銷售額達(dá)到100億元。楊家坪商圈在四大經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中都落后于其他四大商圈。7.4.1.2五大商圈目前經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀以下內(nèi)容可否做成表格作對(duì)比：商圈名稱商圈位置商圈特點(diǎn)商圈現(xiàn)狀未來(lái)發(fā)展規(guī)劃三峽廣場(chǎng)沙平壩區(qū)是目前僅次于解放碑商圈的最大次級(jí)商圈，具有明顯的教育經(jīng)濟(jì)圈特征小龍街正街轉(zhuǎn)盤周邊南開中學(xué)；轉(zhuǎn)盤火車北站陳家灣華宇廣場(chǎng)；轉(zhuǎn)盤三角碑范圍內(nèi)的商業(yè)物業(yè)，周末人流可達(dá)45萬(wàn)人次；該商圈周邊有較多高等學(xué)府子弟及教師宿舍，經(jīng)營(yíng)商品包括百貨、IT產(chǎn)品、圖書等；目前有重百沙坪商場(chǎng)、新世紀(jì)凱瑞商都、立洋百貨、賽博數(shù)碼廣場(chǎng) 在未來(lái)的商業(yè)物業(yè)及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)中，將強(qiáng)化區(qū)域性商業(yè)中心地位，吸引北培、井口、雙碑的消費(fèi)者，突出教育產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)對(duì)商業(yè)的帶動(dòng)作用。解放碑渝中區(qū)江北觀音橋商圈南坪商圈楊家坪商圈解放碑中心商圈解放碑商圈：重賓-民生路-較場(chǎng)口-新華路-小什字；重賓-臨江路-滄白路-小什字范圍的商業(yè)物業(yè)。解放碑中心商圈有4480家。居主城區(qū)商圈領(lǐng)頭羊地位，經(jīng)營(yíng)服裝居首位占13.4%；風(fēng)味名小吃居第二位占7%；裝飾材料居第三位占5.86%。解放碑商圈商業(yè)物業(yè)類別十分齊全，主要以休閑娛樂、購(gòu)物、名特小吃為主要業(yè)態(tài)。商業(yè)面積租金差價(jià)較大，一般在300-1500元/月左右。整體出租率達(dá)95%。觀音橋商圈觀音橋商圈：觀音橋家樂福；觀音橋建新東路車站；觀音橋渝北汽車站江北區(qū)的商業(yè)在2002年前受帶狀商業(yè)的影響，發(fā)展緩慢。2002年江北區(qū)政府規(guī)劃打造觀音橋商圈，輻射北部城區(qū)，吸引北部居民消費(fèi)。2002年出現(xiàn)了37萬(wàn)平方米的時(shí)代廣場(chǎng)，龍湖北辰天街，東和銀都等較大型的商業(yè)物業(yè)。重百江北商場(chǎng)以18000進(jìn)駐時(shí)代廣場(chǎng)，家樂福、國(guó)美、新世紀(jì)、蘇寧、商社電器、遠(yuǎn)東百貨、北京華聯(lián)、深圳茂業(yè)、中百倉(cāng)儲(chǔ)、麥當(dāng)勞、肯德基、等商業(yè)駐扎江北，使觀音橋商圈成為北部商貿(mào)中心，正逐漸形成氣候。江北觀音橋商圈有4480家。在五大都市中心商圈中商業(yè)物業(yè)僅次于解放碑商圈，經(jīng)營(yíng)商品類別計(jì)較齊全。服裝居首位，占8.2%；化工居第二位，占7.3%；裝飾材、建材居第三位，占4.6%。商業(yè)鋪面租金一般在150-500元/月左右。商業(yè)整體出租率在80%左右。南坪中心商圈南坪商圈：南坪轉(zhuǎn)盤響水路口；南坪轉(zhuǎn)盤星宇花園；南坪轉(zhuǎn)盤南坪西路萬(wàn)壽路口；南坪轉(zhuǎn)盤工貿(mào)大廈；南濱路等。南坪商圈經(jīng)過(guò)幾年的較大規(guī)模建設(shè)，已有20個(gè)中型商場(chǎng)，一個(gè)重慶最長(zhǎng)的步行街，總面積近26萬(wàn)，新形成的南濱路美食一條街也十分火爆。新建了重百南豐商場(chǎng)，新世紀(jì)百貨、江地商都、浪高百盛商場(chǎng)、重慶商社電器商場(chǎng)、上海錦江麥德龍商場(chǎng)、金臺(tái)百貨、十分利連鎖超市、浪高購(gòu)物中心、山城平價(jià)超市、建瑪特等在大中型零售商業(yè)，改變了直轄前只有南坪商業(yè)大樓一枝獨(dú)秀的局面，從而帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的零售市場(chǎng)的進(jìn)一步火爆，聚集了人氣。南坪中心商圈（包括南濱路）商業(yè)物業(yè)4200家，其中餐飲65家占13.7%，居首位；服裝31家占6.5%居第二位；裝飾材料25家，占5.3%居第三位。沙坪壩區(qū)中心商圈沙坪壩商圈：小龍街正街轉(zhuǎn)盤周邊南開中學(xué)；轉(zhuǎn)盤火車北站陳家灣華宇廣場(chǎng)；轉(zhuǎn)盤三角碑范圍內(nèi)的商業(yè)物業(yè)。近年來(lái)沙區(qū)的商業(yè)發(fā)展迅猛，2003年前5000以上的16個(gè)較大型商業(yè)物業(yè)就達(dá)40萬(wàn)。營(yíng)業(yè)面積在1萬(wàn)以上的有金城廣場(chǎng)、沙坪商場(chǎng)、融信大廈、華宇廣場(chǎng)、欣陽(yáng)廣場(chǎng)、三峽廣場(chǎng)、沙龍廣場(chǎng)、利得爾廣場(chǎng)、三凌大廈、綿華源等商業(yè)物業(yè)。沙坪壩三角碑中心商圈4215家。其中服裝119家，占23.7%，居首位，名小吃31家占6.2%，通訊、器材16家，占3.2%。商業(yè)獨(dú)立鋪面租金一般在120-400元/月左右，整體出租率在90%以上。楊家坪商圈楊家坪商圈：楊家坪正街興勝路前進(jìn)支路；珠江路團(tuán)結(jié)路直港大道范圍內(nèi)的商業(yè)物業(yè)。楊家坪商圈在2002年以前發(fā)展較為緩慢，2002年區(qū)政府為提升楊家坪商圈的形象，投資2.5個(gè)億修建了重慶市最豪華的步行街，并成功引進(jìn)了新世紀(jì)、富安百貨、沃爾瑪、重百楊家坪店、家樂福等大型零售商業(yè)企業(yè)。步行街建成后，大規(guī)模對(duì)中心商圈進(jìn)行舊城改造，五分之三的城建將改頭換面，在三年內(nèi)新增商業(yè)用地面積20萬(wàn)，成為集商貿(mào)，休閑為一體具有較高檔次的商業(yè)步行街。目前，楊家坪中心商圈及周邊有經(jīng)營(yíng)企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者2880多家，經(jīng)營(yíng)品種達(dá)10多萬(wàn)個(gè)。經(jīng)營(yíng)面積1萬(wàn)以上的大型商場(chǎng)或?qū)Ｙu店有6家，超市4家。楊家坪中心商圈商業(yè)物業(yè)有3100家，其中，餐飲45家占12.9%居首位；裝飾建材33家占9.5%居第二位；休閑娛樂24家占6.9%居第三位。商業(yè)鋪面租金一般在150-300元/月左右，整體出租率在90%左右。楊家坪次商圈南 岸次商圈解放碑核心商圈江北 次商圈沙平壩次商圈增加地圖：請(qǐng)偉恒整理一下7.4.1.2五大商圈目前經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀重慶市的商業(yè)物業(yè)呈現(xiàn)區(qū)域集中化的趨勢(shì)，目前已形成以下幾大主要商圈：解放碑商圈、江北觀音橋商圈、南坪商圈、沙坪壩中心商圈、楊家坪商圈。據(jù)重慶市商委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,在所有指標(biāo)中解放碑拿到4項(xiàng)第一,龍頭地位無(wú)人撼動(dòng)!具體指標(biāo)如下:2004年重慶商圈發(fā)展?fàn)顩r表地區(qū)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量（個(gè)）營(yíng)業(yè)面積（萬(wàn)平方米）年銷售額（億元）商業(yè)設(shè)施累計(jì)投資額（億元）解放碑448014118035觀音橋4480708032南坪42005010020沙坪壩4215467019楊家坪31004550-注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于重慶市商委。從上表可以看出，觀音橋商圈作為后起之秀，已經(jīng)超過(guò)了南坪和沙坪壩區(qū)，成為主城區(qū)第二大商圈。南坪商圈的年銷售額達(dá)到100億元（這說(shuō)明什么問(wèn)題？是因?yàn)槟掀喝丝诙啵?gòu)買力強(qiáng)？還是因?yàn)槟掀喝擞绣X？還是因?yàn)楹芏嗤鈪^(qū)的人到南坪購(gòu)物？）。楊家坪商圈在四大經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中都落后于其他四大商圈。（從這里可以說(shuō)明什么現(xiàn)像？）7.4.1.3重慶市商業(yè)20042020規(guī)劃（1）商業(yè)中心按照多中心組團(tuán)式的城市空間結(jié)構(gòu)，遵循商業(yè)自身發(fā)展規(guī)律，形成市級(jí)商業(yè)中心、片區(qū)級(jí)商業(yè)中心、組團(tuán)級(jí)商業(yè)中心和社區(qū)級(jí)商業(yè)中心四級(jí)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)體系。市級(jí)商業(yè)中心：解放碑地區(qū)為市級(jí)商業(yè)中心，輻射范圍達(dá)到全市域和鄰近省市，繼續(xù)加強(qiáng)商貿(mào)服務(wù)功能，完善文化、娛樂、旅游等輔助功能。片區(qū)級(jí)商業(yè)中心：鞏固沙坪壩、觀音橋、楊家坪、南坪四個(gè)片區(qū)級(jí)商業(yè)中心，新規(guī)劃發(fā)展西永和長(zhǎng)生兩個(gè)片區(qū)級(jí)商業(yè)中心，分散市級(jí)商業(yè)中心部分功能，輻射本片區(qū)，便利本片區(qū)居民生活。組團(tuán)級(jí)商業(yè)中心：在各組團(tuán)布局中型商貿(mào)服務(wù)業(yè)。社區(qū)級(jí)商業(yè)中心：在各社區(qū)中心布局小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施。（2）特色商業(yè)街區(qū)特色商業(yè)街區(qū)集購(gòu)物、旅游、餐飲、休閑和特色文化為一體，依托傳統(tǒng)街區(qū)保護(hù)與改造，城市公共活動(dòng)中心、風(fēng)景旅游區(qū)等建設(shè)特色商業(yè)街區(qū)。7.4.2商業(yè)物業(yè)總體分析重慶市的商業(yè)物業(yè)呈現(xiàn)區(qū)域集中化的趨勢(shì)，根據(jù)2004年重慶市商委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，渝中區(qū)商圈在網(wǎng)點(diǎn)數(shù)目（4480個(gè)）、營(yíng)業(yè)面積（141萬(wàn)平方米）、年銷售額（180億元）、商業(yè)設(shè)施累計(jì)投資額（35億元）4項(xiàng)目指標(biāo)中名列第一，成為五大商圈中無(wú)人撼動(dòng)的第一。沙坪壩商圈在四項(xiàng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)中，網(wǎng)點(diǎn)數(shù)目（4215個(gè)）名列第三，僅次于解放碑商圈和新崛起的觀音橋商圈，但營(yíng)業(yè)面積（46萬(wàn)平方米）、年銷售額（70億元）、商業(yè)設(shè)施累計(jì)投資額（19億元）只略強(qiáng)于九龍坡商圈，低于其他三個(gè)商圈。相比較而言沙坪壩區(qū)的商業(yè)發(fā)展水平還比較低，主要是因?yàn)樯称簤螀^(qū)為傳統(tǒng)的文化教育區(qū)，以學(xué)生為主；近幾年高檔房地產(chǎn)發(fā)展也較為緩慢，高收入和高消費(fèi)人群缺少，成為影響沙坪壩區(qū)商業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要因素。通過(guò)對(duì)解放碑核心商圈、沙坪壩次商圈主要商場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，了解兩個(gè)商圈的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)狀況，具體調(diào)查商場(chǎng)有：解放碑商圈：美美時(shí)代百貨、大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)；沙坪壩商圈：北京華聯(lián)、立洋百貨、沙坪壩重百商場(chǎng)、新世紀(jì)凱瑞商都。解放碑商圈和沙坪壩商圈的大型商業(yè)物業(yè)其經(jīng)營(yíng)規(guī)模都比較大，一般經(jīng)營(yíng)樓層在6-8層之間，占地面積980-3000平方米左右。（商場(chǎng)調(diào)查細(xì)節(jié)，具體參看已經(jīng)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)調(diào)查表。）具體分析如下：7.4.2.12商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模及經(jīng)營(yíng)檔次布局解放碑核心商圈請(qǐng)把商業(yè)踩盤表中內(nèi)容整理，按以下表格填寫物業(yè)名稱經(jīng)營(yíng)規(guī)模業(yè)態(tài)檔次平均人流量消費(fèi)者接受程度及理由新世紀(jì)百貨（凱瑞商都）7層營(yíng)業(yè)面積約9500M2中檔商場(chǎng)的購(gòu)物環(huán)境、商品質(zhì)量及售后服務(wù)贏得消費(fèi)者的歡心，普遍認(rèn)為是購(gòu)物“天堂”，是顧客心中的誠(chéng)信商場(chǎng)。美美時(shí)代百貨大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)解放碑商圈和沙坪壩商圈的大型商業(yè)物業(yè)其經(jīng)營(yíng)規(guī)模都比較大，一般經(jīng)營(yíng)樓層在6-8層之間，占地面積980-3000平方米左右，其中美美時(shí)代百貨占地面積3000平方米，總建面積達(dá)到18000平方米；標(biāo)準(zhǔn)層的面積在800-2500平方米不等，實(shí)用率各個(gè)商場(chǎng)也有所不同，具體見下表。重慶主要商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模一覽表解放碑商圈沙坪壩商圈美美時(shí)代百貨大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)北京華聯(lián)立洋百貨沙重百凱瑞商都項(xiàng)目規(guī)模1棟7層 1棟7層1棟6層 1棟7層 1棟8層1棟8層占地面積（m2）30002000110013501080980總建面積（m2）18000110005100約7200約66006500總營(yíng)業(yè)面積（m2）1600087004000約580052005300標(biāo)準(zhǔn)層面積（m2）2500150010001000800800實(shí)用率81%79%78%81%79%81%美美時(shí)代百貨定位于高檔商場(chǎng)，其目標(biāo)客戶鎖定為重慶市高收入人群并且具有高消費(fèi)能力的消費(fèi)者；商場(chǎng)樓層布局為-1/F：運(yùn)動(dòng)服飾及用品、Club X與美食廣場(chǎng)，1/F：國(guó)際精品、進(jìn)口化妝品及香水，2/F：進(jìn)口男女服飾、女士鞋履手袋及配飾、咖啡廳、西餐廳，3/F：淑女服飾、女士?jī)?nèi)衣、化妝品、珠寶首飾及鐘表：4/F：時(shí)尚女士服飾、美容美發(fā)中心、冰淇淋店，5/F：男士服飾、數(shù)碼及影音產(chǎn)品、禮品及水晶精品，6/F：主題餐廳。美美時(shí)代百貨以其高端的定位，經(jīng)營(yíng)商品的高檔化，受到高端消費(fèi)群體的歡迎。大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)定位于高檔商場(chǎng)，其目標(biāo)客戶群體為中高端收入的消費(fèi)群體。其商品質(zhì)量上乘，價(jià)格中偏上，引領(lǐng)時(shí)尚潮流，受到白領(lǐng)及高收入者的光顧。大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)樓層布局為：-1/F：運(yùn)動(dòng)休閑，1/F：化裝品珠寶首飾，2/F：流行精品、voer、少淑服飾，4/F：淑女服飾，5/F：紳士服飾，6/F：童玩家居、美食坊。沙坪壩商圈物業(yè)名稱經(jīng)營(yíng)規(guī)模經(jīng)營(yíng)布局業(yè)態(tài)檔次平均人流量消費(fèi)者接受程度及理由北京華聯(lián)立洋百貨沙坪壩重百新世紀(jì)凱瑞商都北京華聯(lián)定位于中高檔商場(chǎng)，其目標(biāo)消費(fèi)者為沙坪壩區(qū)當(dāng)?shù)氐木幼【用?。價(jià)格適中、購(gòu)物環(huán)境好成為消費(fèi)者光顧北京華聯(lián)的一個(gè)重要因素。其商場(chǎng)樓層布局為：-1/F：都市生活、運(yùn)動(dòng)休閑，1/F：時(shí)尚名品，2/F：流行服飾，3/F：名媛淑女，4/F：理想紳士，5/F：溫馨家居。立洋百貨作為太平洋百貨在重慶開設(shè)的第二家分店，傳承了太平洋百貨的經(jīng)營(yíng)理念和管理模式。其定位為中高檔商場(chǎng)，目標(biāo)消費(fèi)者為具有中高檔收入的消費(fèi)群體。經(jīng)營(yíng)樓層分布為：-1/F：車庫(kù)，1/F：仕女名牌，2/F：流行服飾，3/F：少淑服飾，4/F：淑女服飾，5/F：運(yùn)動(dòng)生活，6/F：紳士服飾，7/F：都市休閑。沙坪壩重百是老字號(hào)重慶百貨股份有限公司在沙坪壩開設(shè)的分店，其良好的信譽(yù)、務(wù)實(shí)的價(jià)格受到普通工薪階層的歡迎。其定位于中檔商場(chǎng)，服務(wù)于普通消費(fèi)者。其樓層分布為：-1/F：生活超市，1/F：名表珠寶，2/F：鞋箱包，3/F：女裝，4/F：男裝休閑運(yùn)動(dòng)裝、快餐，5/F：床上用品童裝，6/F：家用電器，7/F：辦公。新世紀(jì)凱瑞商都作為沙坪壩區(qū)商業(yè)物業(yè)的典型代表，其地理位置優(yōu)越，正處步行街中心，定位于中高檔商場(chǎng)，目標(biāo)客戶為上班一族的消費(fèi)者。-1/F：生活超市，1/F：名媛名品，2/F：流行服飾，3/F：淑女服飾，4/F：紳士名牌，5/F：家居童玩，6/F：家用電器。7.4.2.2功能分類美美時(shí)代百貨和大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)都是純商業(yè)的百貨商場(chǎng)，都采用只租不售的經(jīng)營(yíng)方式，物業(yè)經(jīng)營(yíng)特色是比較高檔的購(gòu)物餐飲觀光娛樂場(chǎng)所；北京華聯(lián)是綜合性的商業(yè)物業(yè)，主要有百貨商場(chǎng)和大型超市，采用的只租不售的經(jīng)營(yíng)方式，該物業(yè)經(jīng)營(yíng)特色是以老百姓的日常生活為主的購(gòu)物休閑百貨，購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂于一體的購(gòu)物中心。立洋百貨為純商業(yè)的百貨商場(chǎng)，采用租售結(jié)合的經(jīng)營(yíng)方式，但銷售狀況不好，該物業(yè)經(jīng)營(yíng)特色購(gòu)物休閑餐飲為一體。沙重百為綜合性的商業(yè)物業(yè)，主要有百貨商場(chǎng)和超市，采取只租不售的經(jīng)營(yíng)方式，該物業(yè)經(jīng)營(yíng)特色以老百姓的日常生活為主的購(gòu)物休閑百貨。凱瑞商都為綜合性的商業(yè)物業(yè)，主要有百貨商場(chǎng)和超市，采取只租不售的經(jīng)營(yíng)方式，該物業(yè)經(jīng)營(yíng)特色是購(gòu)物生活為一體的百貨。請(qǐng)把每間商場(chǎng)的功能分布按下表列出來(lái)解放碑商圈商場(chǎng)名稱美美時(shí)代百貨大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)-1層1層2層3層4層5層6層業(yè)態(tài)比例沙坪壩商圈商場(chǎng)名稱北京華聯(lián)立洋百貨沙坪壩重百凱瑞商都-1層1層2層3層4層5層6層業(yè)態(tài)比例分析：從每間商場(chǎng)的功能分布可以看到，一般將形象好、營(yíng)業(yè)額高、利潤(rùn)回報(bào)高的化妝品、鐘表、珠寶、飾品等精品設(shè)置在一樓，營(yíng)業(yè)額高、品種多的服裝、服飾、鞋等設(shè)置在2-4層、將營(yíng)業(yè)額偏低、市場(chǎng)份額小的時(shí)尚品以及利潤(rùn)低的家電等安排在高層。各商場(chǎng)功能特色分析：美美時(shí)代百貨特色一：一層全為世界名牌化妝品特色二：經(jīng)營(yíng)的商品是全重慶最高檔次的商場(chǎng)大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)特色一：北京華聯(lián)特色一：立洋百貨特色一：沙坪壩重百特色一：凱瑞商都特色一：另一方面，從各商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)來(lái)看，各間商場(chǎng)均是以購(gòu)物為主，占整體商場(chǎng)的90以上，而餐飲、娛樂功能則較為淡化。其主要原因是？（請(qǐng)偉恒了解一下原因）7.4.2.3商業(yè)位置及人氣解放碑商圈商業(yè)物業(yè)示意圖解放碑美美百貨大都會(huì)商社電器從上圖可以看出，解放碑商業(yè)物業(yè)都位于商圈的中心位置，其商業(yè)位置優(yōu)越。美美時(shí)代百貨、大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)位于解放碑商業(yè)圈核心位置。三峽廣場(chǎng)車 行 道車行道立洋百貨沙重百凱瑞商都北京華聯(lián)三角碑轉(zhuǎn)盤沙坪壩商圈商業(yè)物業(yè)示意圖從上圖可以看出，北京華聯(lián)、沙重百、立洋百貨、凱瑞商都都處于沙坪壩商圈的核心位置步行街以內(nèi)，其商業(yè)位置都比較好，各商場(chǎng)扼守主要路口，其中以凱瑞商都位置最佳，處于三峽廣場(chǎng)的中心位置。重慶市主要商業(yè)物業(yè)人氣狀況圖 （人次/小時(shí)）從上圖可以看出，重慶市主要商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況都比較好，消費(fèi)購(gòu)物者數(shù)量比較大，人氣旺盛。大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)人均達(dá)到2023人次/小時(shí)，沙重百、凱瑞商都的人流量也比較大，分別達(dá)到1967人次/小時(shí)、1663人次/小時(shí)。7.4.2.41經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)狀況分析應(yīng)結(jié)合：人流量、提袋率、商場(chǎng)出租率、出租價(jià)格進(jìn)行分析，請(qǐng)補(bǔ)充完整。解放碑核心商圈美美時(shí)代百貨作為目前重慶市最高檔次的百貨商場(chǎng)，運(yùn)用先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念，超出了日常百貨的經(jīng)營(yíng)模式，受到高檔消費(fèi)者的追捧；大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)作為中高檔商場(chǎng)的代表，在重慶市民中有很高的地位，受到白領(lǐng)階層的普遍歡迎。其經(jīng)營(yíng)狀況的好壞，在很大程度上可以反映重慶市民的一種消費(fèi)偏好。從消費(fèi)者的提袋率來(lái)看，到美美時(shí)代百貨及大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)購(gòu)物的消費(fèi)者相當(dāng)。增加圖表沙坪壩商圈北京華聯(lián)、立洋百貨、沙坪壩重百、凱瑞商都作為沙坪壩商圈商業(yè)物業(yè)的典型，其經(jīng)營(yíng)狀況的好壞，在區(qū)域內(nèi)具有舉足輕重的作用。從本次著重調(diào)查的北京華聯(lián)、立洋百貨、沙坪壩重百、凱瑞商都在平常與節(jié)假日的人流提袋率來(lái)看，沙坪壩重慶百貨以其在重慶多年的經(jīng)營(yíng)，贏得消費(fèi)者的信賴，到重百購(gòu)物的消費(fèi)者明顯地比其它商場(chǎng)多。沙坪壩商圈的沙重百和凱瑞商都經(jīng)營(yíng)狀況比較好，其人流量和提袋率都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了立洋百貨和北京華聯(lián)，主要是沙重百和凱瑞商都作為重慶比較知名、信譽(yù)較好的商家，消費(fèi)者認(rèn)可度高。而北京華聯(lián)開業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間還不長(zhǎng)，受到消費(fèi)者的認(rèn)可還有一個(gè)過(guò)程，立洋百貨由于其位置關(guān)系，受到一定的影響。重慶主要商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況一覽表 （人次/小時(shí)）解放碑商圈沙坪壩商圈美美時(shí)代百貨大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)北京華聯(lián)立洋百貨沙重百凱瑞商都客流量平 時(shí)10:30-11:30104012406058001200125014:30-15:308801180840650150090018:30-20:301060126071568013001000節(jié) 假 日12:00-1:0021602560110015002500280015:30-16:3021003100145012003100185018:30-20:00180028001150110522002180提袋率平 時(shí)10:30-11:3047548021622065056014:30-15:3043546526516560028518:30-20:30556576335230840450節(jié) 假 日12:00-1:009758755154601230121915:30-16:30885895632428135086518:30-20:0092010206355351330988通過(guò)對(duì)解放碑商圈、沙坪壩商圈的調(diào)查，大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)的人流量和提袋率都處于領(lǐng)先地位(只是調(diào)查了個(gè)別商場(chǎng)，不能得領(lǐng)先地位的結(jié)論)，而美美時(shí)代百貨其定位和檔次的不同，人流量和提袋率也比較高，節(jié)假日的人流量和提袋率約是平時(shí)的2倍。出租率重慶市大型商業(yè)物業(yè)的整體出租率都非常高，經(jīng)營(yíng)狀況良好，具體見下圖：以上數(shù)據(jù)表明：重慶市商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況好，整體出租率達(dá)到90%以上，大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)、立洋百貨、沙重百基本上是沒有空余的商鋪出租。美美時(shí)代百貨的高檔商場(chǎng)，其整體出租率也達(dá)到92%，可見其經(jīng)營(yíng)狀況良好。租賃價(jià)格調(diào)查結(jié)果顯示，重慶是市大型商業(yè)物業(yè)的租賃價(jià)格采取的方式是商鋪?zhàn)饨?營(yíng)業(yè)額提成的方式，商場(chǎng)不同，其租金和營(yíng)業(yè)額提成的比例也不一樣。 重慶市大型商業(yè)物業(yè)租賃價(jià)格一覽表 （元/平方米.月）解放碑商圈沙坪壩商圈美美時(shí)代百貨大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)北京華聯(lián)立洋百貨沙重百凱瑞商都-1/F200220170190-150-160160-1701/F210230190210170180170-180160-170170-1802/F200220170190150160160-170150-160160-1703/F190210150170140150150-160130-140150-1604/F160180150170140150150-160130-140150-1605/F160180150170140150150-160130-140150-1606/F160180150170150-160130-140150-1607/F150-16035（辦公）上表數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)物業(yè)的租金價(jià)格比較高，由于樓層不同，租金價(jià)格水平也有所差異，一般樓層差價(jià)在20元/平方米.月，同樓層租金差異在20元左右。 各個(gè)商場(chǎng)由于經(jīng)營(yíng)狀況和檔次不同，按照不同的營(yíng)業(yè)額提取不同的比例。美美時(shí)代百貨按照銷售額的25%提成；大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)按照銷售額的20%提成；北京華聯(lián)按照銷售額的20%提成；立洋百貨按銷售額的18%提成；沙重百按銷售額的15%提成；凱瑞商都按照銷售額的20%提成。美美時(shí)代百貨作為目前重慶市最高檔次的百貨商場(chǎng)，運(yùn)用先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念，超出了日常百貨的經(jīng)營(yíng)模式，受到高檔消費(fèi)者的追捧；大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)作為中高檔商場(chǎng)的代表，在重慶市民中有很高的地位，受到白領(lǐng)階層的普遍歡迎。其經(jīng)營(yíng)狀況的好壞，在很大程度上可以反映重慶市民的一種消費(fèi)偏好。北京華聯(lián)、立洋百貨、沙坪壩重百、凱瑞商都作為沙坪壩商圈商業(yè)物業(yè)的典型，其經(jīng)營(yíng)狀況的好壞，在區(qū)域內(nèi)具有舉足輕重的作用。重慶主要商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況一覽表 （人次/小時(shí)）解放碑商圈沙坪壩商圈美美時(shí)代百貨大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)北京華聯(lián)立洋百貨沙重百凱瑞商都客流量平 時(shí)10:30-11:30104012406058001200125014:30-15:308801180840650150090018:30-20:301060126071568013001000節(jié) 假 日12:00-1:0021602560110015002500280015:30-16:3021003100145012003100185018:30-20:00180028001150110522002180提袋率平 時(shí)10:30-11:3047548021622065056014:30-15:3043546526516560028518:30-20:30556576335230840450節(jié) 假 日12:00-1:009758755154601230121915:30-16:30885895632428135086518:30-20:0092010206355351330988通過(guò)對(duì)解放碑商圈、沙坪壩商圈的調(diào)查，大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)的人流量和提袋率都處于領(lǐng)先地位，而美美時(shí)代百貨其定位和檔次的不同，人流量和提袋率也比較高，節(jié)假日的人流量和提袋率約是平時(shí)的2倍。沙坪壩商圈的沙重百和凱瑞商都經(jīng)營(yíng)狀況比較好，其人流量和提袋率都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了立洋百貨和北京華聯(lián)，主要是沙重百和凱瑞商都作為重慶比較知名、信譽(yù)較好的商家，消費(fèi)者認(rèn)可度高。而北京華聯(lián)開業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間還不長(zhǎng)，受到消費(fèi)者的認(rèn)可還有一個(gè)過(guò)程，立洋百貨由于其位置關(guān)系，受到一定的影響。7.4.2.3商業(yè)位置及人氣解放碑商圈商業(yè)物業(yè)示意圖解放碑美美百貨大都會(huì)商社電器從上圖可以看出，解放碑商業(yè)物業(yè)都位于商圈的中心位置，其商業(yè)位置優(yōu)越。美美時(shí)代百貨、大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)位于解放碑商業(yè)圈核心位置。三峽廣場(chǎng)車 行 道車行道立洋百貨沙重百凱瑞商都北京華聯(lián)三角碑轉(zhuǎn)盤沙坪壩商圈商業(yè)物業(yè)示意圖從上圖可以看出，北京華聯(lián)、沙重百、立洋百貨、凱瑞商都都處于沙坪壩商圈的核心位置步行街以內(nèi)，其商業(yè)位置都比較好，各商場(chǎng)扼守主要路口，其中以凱瑞商都位置最佳，處于三峽廣場(chǎng)的中心位置。重慶市主要商業(yè)物業(yè)人氣狀況圖 （人次/小時(shí)）從上圖可以看出，重慶市主要商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況都比較好，消費(fèi)購(gòu)物者數(shù)量比較大，人氣旺盛。大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)人均達(dá)到2023人次/小時(shí)，沙重百、凱瑞商都的人流量也比較大，分別達(dá)到1967人次/小時(shí)、1663人次/小時(shí)。7.4.2.54商業(yè)物業(yè)規(guī)模、電梯情況作為商業(yè)物業(yè)的硬件，項(xiàng)目物業(yè)規(guī)模與電梯是硬件中重中之重的條件。商業(yè)規(guī)律，一般情況下物業(yè)規(guī)模越大，則容量越大，購(gòu)物環(huán)境越舒適，功能可以越齊全，可供消費(fèi)品種就越多，吸引消費(fèi)人群就會(huì)越多；電梯越多，分布越均勻，人流動(dòng)線障礙越少，人流向高層引導(dǎo)越暢通，方便消費(fèi)者而有助于吸引消費(fèi)者。重慶主要商業(yè)物業(yè)電梯情況表解放碑商圈沙坪壩商圈美美時(shí)代百貨大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)北京華聯(lián)立洋百貨沙重百凱瑞商都總營(yíng)業(yè)面積（m2）1600087004000約580052005300觀光梯（臺(tái)）41-1-扶梯（臺(tái)）144444客梯（臺(tái)）222122貨梯（臺(tái)）2 22222每千平米營(yíng)業(yè)建面擁有電梯0561032138154451人氣提袋率人氣 每千平米營(yíng)業(yè)建面擁有電梯0.561.0321.381.541.51以上數(shù)據(jù)顯示，每千平米營(yíng)業(yè)面積擁有的電梯數(shù)量從0.56-2臺(tái)不等，美美時(shí)代百貨擁有的電梯數(shù)量比較少，只有0.56臺(tái)/千平米，北京華聯(lián)擁有的電梯數(shù)量最大，達(dá)到2臺(tái)/千平米。l 規(guī)模與電梯情況的分析：7.4.2.5休息場(chǎng)所及中庭（面積等）說(shuō)明：由于調(diào)查問(wèn)卷中未涉及休息場(chǎng)所及中庭面積的調(diào)查指標(biāo)，故缺少數(shù)據(jù)。7.4.2.6停車場(chǎng)規(guī)模及收費(fèi)重慶市大型商業(yè)物業(yè)停車場(chǎng)規(guī)模及收費(fèi)狀況表解放碑商圈沙坪壩商圈美美時(shí)代百貨大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)北京華聯(lián)立洋百貨沙重百凱瑞商都車庫(kù)地上-5050地下500500200100-停車費(fèi)6元/小時(shí)或800元/月5元/小時(shí)或800元/月5元/小時(shí)或500元/月3元/小時(shí)或500元/月5元/小時(shí)5元/小時(shí)人氣提袋率停車費(fèi)6元/小時(shí)或800元/月5元/小時(shí)或800元/月5元/小時(shí)或500元/月3元/小時(shí)或500元/月5元/小時(shí)5元/小時(shí)以上數(shù)據(jù)顯示：重慶市大型商業(yè)物業(yè)的停車場(chǎng)規(guī)模都不是太大，停車場(chǎng)基本上都在地下，只有沙重百和凱瑞商都的停車位在地上，但數(shù)量不多，只有50個(gè)停車位。地下停車場(chǎng)多一些，美美時(shí)代百貨和大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)各有500個(gè)地下停車位。停車場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不太一樣，最貴的美美時(shí)代百貨停車場(chǎng)收費(fèi)6元/小時(shí)，最便宜的立洋百貨停車場(chǎng)收費(fèi)3元/小時(shí)，也可按月收取停車費(fèi)，費(fèi)用在500-800元/月。車位的空置率如何？沙坪壩商圈內(nèi)所調(diào)查的幾間商場(chǎng)的停車位是否滿足需求？結(jié)合重慶市私家車擁有率進(jìn)行分析。商業(yè)物業(yè)配置停車場(chǎng)是發(fā)展的趨勢(shì)，目前廣州、上海、北京停車場(chǎng)的供求矛盾突出，尤其是設(shè)有大型超市、一定規(guī)模的飲食、休閑娛樂項(xiàng)目均有較強(qiáng)烈的停車需求。在廣州、上海、北京10萬(wàn)平方米的綜合型的購(gòu)物中心需1000個(gè)以上的停車位。7.4.2.7商業(yè)氛圍及促銷情況與人氣美美時(shí)代百貨采用打折、積分等促銷方式吸引消費(fèi)者，購(gòu)物消費(fèi)者比較多，人流量大；大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)同樣采用打折、積分等促銷方式，由于其定位于中高檔商場(chǎng)，吸引大量白領(lǐng)階層的光顧，人流量大，是被調(diào)查商場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)狀況最好的商場(chǎng)。北京華聯(lián)直接采用打折促銷的方式，直接讓利于消費(fèi)者，其開業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間較短，消費(fèi)者還沒有完全接受，消費(fèi)人群不是太大。立洋百貨采用打折、假日慶等促銷活動(dòng)，由于其地理位置相對(duì)較偏，人流量比較小，經(jīng)營(yíng)狀況一般。沙重百采用打折促銷的方式吸引顧客，凱瑞商都采用打折、積分等方式吸引顧客。由于沙重百和凱瑞商都經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)，信譽(yù)好，定位于中檔工薪階層，其消費(fèi)群體比較普遍，人流量非常大，經(jīng)營(yíng)狀況良好。請(qǐng)?jiān)黾用块g商場(chǎng)的商業(yè)氛圍是如何營(yíng)造的？物業(yè)自身外圍形象、商業(yè)氛圍營(yíng)造效果是代表物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的企業(yè)形象，亮麗的外墻廣告、熱鬧的廣場(chǎng)商業(yè)氛圍，將傳遞給消費(fèi)者熱情、積極、主動(dòng)的服務(wù)態(tài)度和熱烈歡迎顧客光臨的工作態(tài)度，還傳遞企業(yè)的朝氣和緊跟時(shí)尚的信息，對(duì)吸引客流、增強(qiáng)消費(fèi)信心都有較大的幫助。如像廣州的北京路，在廣州百貨門口路段經(jīng)常有各種促銷、推廣活動(dòng)，其門口路段人流量不可估計(jì)；新大新百貨路段，促銷少了，人也跟著減少。商業(yè)氛圍和促銷情況分析：分析重點(diǎn)是結(jié)合各商場(chǎng)的人氣，看看是否因?yàn)橛型鈬虡I(yè)氣氛和促銷活動(dòng)的支持下才有不少的消費(fèi)者光顧？還是因?yàn)橐回炓詠?lái)的優(yōu)質(zhì)保障的信譽(yù)已深入人心吸引消費(fèi)者？另外，請(qǐng)把打折促銷的方式寫具體些？如：“買100送30”、采用會(huì)員制度、積分卡等促銷手段？請(qǐng)加入一些商場(chǎng)商業(yè)氛圍的相片7.4.2.8功能分類美美時(shí)代百貨和大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)都是純商業(yè)的百貨商場(chǎng)，都采用只租不售的經(jīng)營(yíng)方式，物業(yè)經(jīng)營(yíng)特色是比較高檔的購(gòu)物餐飲觀光娛樂場(chǎng)所；北京華聯(lián)是綜合性的商業(yè)物業(yè)，主要有百貨商場(chǎng)和大型超市，采用的只租不售的經(jīng)營(yíng)方式，該物業(yè)經(jīng)營(yíng)特色是以老百姓的日常生活為主的購(gòu)物休閑百貨，購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂于一體的購(gòu)物中心。立洋百貨為純商業(yè)的百貨商場(chǎng)，采用租售結(jié)合的經(jīng)營(yíng)方式，但銷售狀況不好，該物業(yè)經(jīng)營(yíng)特色購(gòu)物休閑餐飲為一體。沙重百為綜合性的商業(yè)物業(yè)，主要有百貨商場(chǎng)和超市，采取只租不售的經(jīng)營(yíng)方式，該物業(yè)經(jīng)營(yíng)特色以老百姓的日常生活為主的購(gòu)物休閑百貨。凱瑞商都為綜合性的商業(yè)物業(yè)，主要有百貨商場(chǎng)和超市，采取只租不售的經(jīng)營(yíng)方式，該物業(yè)經(jīng)營(yíng)特色是購(gòu)物生活為一體的百貨。7.4.2.9出租率重慶市大型商業(yè)物業(yè)的整體出租率都非常高，經(jīng)營(yíng)狀況良好，具體見下圖：以上數(shù)據(jù)表明：重慶市商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況好，整體出租率達(dá)到90%以上，大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)、立洋百貨、沙重百基本上是沒有空余的商鋪出租。美美時(shí)代百貨的高檔商場(chǎng)，其整體出租率也達(dá)到92%，可見其經(jīng)營(yíng)狀況良好。7.4.2.10租賃價(jià)格調(diào)查結(jié)果顯示，重慶是市大型商業(yè)物業(yè)的租賃價(jià)格采取的方式是商鋪?zhàn)饨?營(yíng)業(yè)額提成的方式，商場(chǎng)不同，其租金和營(yíng)業(yè)額提成的比例也不一樣。 重慶市大型商業(yè)物業(yè)租賃價(jià)格一覽表 （元/平方米.月）解放碑商圈沙坪壩商圈美美時(shí)代百貨大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)北京華聯(lián)立洋百貨沙重百凱瑞商都-1/F200220170190-150-160160-1701/F210230190210170180170-180160-170170-1802/F200220170190150160160-170150-160160-1703/F190210150170140150150-160130-140150-1604/F160180150170140150150-160130-140150-1605/F160180150170140150150-160130-140150-1606/F160180150170150-160130-140150-1607/F150-16035（辦公）上表數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)物業(yè)的租金價(jià)格比較高，由于樓層不同，租金價(jià)格水平也有所差異，一般樓層差價(jià)在20元/平方米.月，同樓層租金差異在20元左右。 各個(gè)商場(chǎng)由于經(jīng)營(yíng)狀況和檔次不同，按照不同的營(yíng)業(yè)額提取不同的比例。美美時(shí)代百貨按照銷售額的25%提成；大都會(huì)太平洋廣場(chǎng)按照銷售額的20%提成；北京華聯(lián)按照銷售額的20%提成；立洋百貨按銷售額的18%提成；沙重百按銷售額的15%提成；凱瑞商都按照銷售額的20%提成。7.4.3沙坪壩商圈主要街道商業(yè)形態(tài)分析項(xiàng)目地處沙坪壩土灣，與沙坪壩商圈只有十分鐘步行，沙坪壩商圈商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀將對(duì)項(xiàng)目地塊商業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展帶來(lái)直接的影響。本次調(diào)查的主要街道有三峽廣場(chǎng)、漢渝路、石小路、小龍坎車站土灣車站的商鋪。具體情況見商業(yè)店鋪普查表。7.4.3.1沙坪壩商圈商業(yè)結(jié)構(gòu)布局分布1）三峽廣場(chǎng)沙坪壩商圈以三峽廣場(chǎng)為中心，向周邊輻射。其中以凱瑞商都、沙重百、北京華聯(lián)、立洋百貨、金鷹女人街、數(shù)碼廣場(chǎng)等較大型的商業(yè)物業(yè)。三峽廣場(chǎng)地下商業(yè)城沒有計(jì)算嗎？還有華宇廣場(chǎng)的臨街商店鋪？位于華宇廣場(chǎng)地下層的商鋪呢？應(yīng)該均屬于三峽廣場(chǎng)內(nèi)吧？目前沙坪壩核心商圈有大小商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)153家（請(qǐng)查證此數(shù)據(jù)）,其中心商圈較大型的商業(yè)經(jīng)營(yíng)店鋪有11家,以大型的百貨商場(chǎng)為主，獨(dú)立式商鋪經(jīng)營(yíng)面積均值為44.9平方米，每月營(yíng)業(yè)收入達(dá)到153.07萬(wàn)元,每平方米的營(yíng)業(yè)收入為222.4元.商業(yè)氣氛好。各類經(jīng)濟(jì)形式店鋪的數(shù)量如下圖：請(qǐng)補(bǔ)充三峽廣場(chǎng)的商業(yè)面積？各類經(jīng)濟(jì)形式店鋪的面積，如包類的總面積是多少？餐飲類經(jīng)營(yíng)總面積有多少？補(bǔ)充各種業(yè)態(tài)的比例、經(jīng)營(yíng)收入，如：包類每月平均營(yíng)業(yè)額為多少？結(jié)合不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)面積及經(jīng)營(yíng)收入分析，在三峽廣場(chǎng)哪一種業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)最好，是否達(dá)到飽和？備注：以下需要補(bǔ)充的資料要求同上2）漢渝路漢渝路街道商業(yè)物業(yè)主要以五金建材、服務(wù)類、餐飲、美容美發(fā)為主，區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)店鋪總共有73家，經(jīng)營(yíng)面積2658平方米，獨(dú)立式商鋪經(jīng)營(yíng)面積均值為36.41平方米，每月營(yíng)業(yè)收入達(dá)到61.62萬(wàn)元,每平方米的營(yíng)業(yè)收入為231.81元.商業(yè)氣氛好。具體如下：各類經(jīng)濟(jì)形式店鋪的數(shù)量圖：3）石小路石小路街道商業(yè)以機(jī)械維修、服務(wù)類為主，商業(yè)經(jīng)營(yíng)店鋪總共25家，經(jīng)營(yíng)面積630平方米，獨(dú)立式商鋪經(jīng)營(yíng)面積均值為25.2平方米，每月營(yíng)業(yè)收入達(dá)到13.55萬(wàn)元,每平方米的營(yíng)業(yè)收入為215.1元。其中以國(guó)美電器檔次較高。各類經(jīng)濟(jì)形式店鋪的數(shù)量：4）小龍坎車站土灣車站小龍坎車站土灣車站主要是一些獨(dú)立式的小商鋪，經(jīng)營(yíng)規(guī)模比較小，主要以餐飲、五金、食品類為主。本區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)店鋪總共有138家，經(jīng)營(yíng)面積2916平方米，獨(dú)立式商鋪經(jīng)營(yíng)面積均值為21.13平方米，每月營(yíng)業(yè)收入達(dá)到72.44萬(wàn)元,每平方米的營(yíng)業(yè)收入為248.4元。各類經(jīng)濟(jì)形式店鋪的數(shù)量圖：7.4.3.2沙坪壩商圈商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積分析三峽廣場(chǎng)步行街中心以大型的百貨商場(chǎng)為主，主要經(jīng)營(yíng)服飾，漢渝路、石小路、小龍坎-土灣基本上是以小型獨(dú)立式商鋪經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)面積大小不一，越靠近三峽廣場(chǎng)核心商業(yè)圈商鋪經(jīng)營(yíng)面積越小。具體參看下圖：沙坪壩商圈經(jīng)營(yíng)店鋪面積大小情況目前三峽廣場(chǎng)主要以大型商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)為主，100平米以上的商業(yè)物業(yè)有21個(gè)，氣息是10-20平米的小型獨(dú)立商鋪，其數(shù)量達(dá)到81個(gè)，占50%。漢渝路獨(dú)立商鋪經(jīng)營(yíng)面積較大，基本上集中在21-30平米，石小路經(jīng)營(yíng)店鋪數(shù)量較小，經(jīng)營(yíng)面積也不是太大。小龍坎-土灣經(jīng)營(yíng)店鋪的面積主要在11-20平米之間，數(shù)量達(dá)到109個(gè)，占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。7.4.3.3沙坪壩商圈租賃價(jià)格分析沙坪壩商圈租賃價(jià)格由于街道不同，差距比較大，三峽廣場(chǎng)內(nèi)的租金價(jià)格水平比較高，基本上是在100元/平方米以上；漢渝路與三峽廣場(chǎng)相距不遠(yuǎn)，其租金水平相對(duì)低一些，在51-100元/平方米；石小路、小龍坎-土灣獨(dú)立商業(yè)店鋪?zhàn)饨鹚奖容^低，主要在20-30元/平方米，與三峽廣場(chǎng)的租金水平相差較大，基本上屬于社區(qū)街邊商業(yè)，其消費(fèi)群體和消費(fèi)結(jié)構(gòu)比較單一。沙坪壩商圈主要街道商鋪?zhàn)赓U價(jià)格一覽表三峽廣場(chǎng)漢渝路石小路小龍坎-土灣20-30元/M2-168831-40元/M2-14741-50元/M2-28251-100元/M2-71-101-130元/M23-131-150元/M2117-151-200元/M231-200元/M2以上4-7.4.3.4沙坪壩商圈商業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析 沙坪壩商圈主要街道經(jīng)濟(jì)效益圖 （元/M2）從上圖中可以看出，漢渝路緊鄰步行街，其租金水平相對(duì)較低，收益水平較高，而三峽廣場(chǎng)步行街內(nèi)，租金水平較高，單位面積成本高，采取規(guī)?；虡I(yè)布局，吸引眾多消費(fèi)者，促進(jìn)商業(yè)繁榮，其經(jīng)濟(jì)效益可觀。石小路、小龍坎-土灣其商業(yè)店鋪收益水平也不錯(cuò)。分析：結(jié)合上述路段調(diào)查結(jié)果可以看到，沙坪壩商圈內(nèi)各種業(yè)態(tài)比例如何？業(yè)態(tài)檔次如何？哪種業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)較好，哪種業(yè)態(tài)還有發(fā)展的空間？7.4.4特色街道商業(yè)