XXX金海聯(lián)商業(yè)廣場可行性報告.doc

XXX金海聯(lián)商業(yè)廣場房地產(chǎn)工程研究報告第一章項(xiàng)目概況第一節(jié)：工程基本情況一、工程名稱：XXX金海聯(lián)商業(yè)廣場（暫定）二、工程地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。三、工程內(nèi)容：擬建一個集商務(wù)（CLD）、購物（shoppingmall）、娛樂休閑于一體的大型現(xiàn)代化商業(yè)廣場，打造XXX西部的商業(yè)旗艦。四、工程目標(biāo)：1、使之成為XXX西部的標(biāo)志性物業(yè)。2、實(shí)現(xiàn)本工程物業(yè)潛在價值最大化。3、創(chuàng)造本工程物業(yè)的環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益的統(tǒng)一。第二節(jié)：工程區(qū)位分析一、區(qū)位（一）、工程地塊位置狀況XXX金海聯(lián)商業(yè)廣場房地產(chǎn)工程地位于XXXXXXXXXXXXXX處，工程總占地34.41畝，其中主題綠化廣場占地8畝，工程房地產(chǎn)占地26.41畝。（二）、工程地塊區(qū)位因素分析1、一般因素(1)、地理位置【略】（2）、自然環(huán)境、地勢、地貌【略】、氣候、水文【略】(3)、城市性質(zhì)【略】(4)、行政區(qū)劃【略】(5)、社會經(jīng)濟(jì)狀況【略】2、區(qū)域因素(1)、位置工程地塊所在區(qū)域位于XXXXXXX交匯處，該區(qū)域系XXX中心地帶，距市內(nèi)最繁華地市中心市場約950M，距中心汽車站約1000M，距客運(yùn)火車站約50M，是XXX市目前尚存的一塊“黃金寶地”。(2)、交通公路：區(qū)域?qū)ν饨煌ū憷?，區(qū)域內(nèi)有市主干道XX路、XX路、XX路、XX路相連。鐵路：XX、XX鐵路交匯于XXX市，區(qū)域距XXX市火車站約50M。(3)、基礎(chǔ)設(shè)施情況A供水市政供水管網(wǎng)覆蓋該區(qū)域，區(qū)域內(nèi)供水由市政管網(wǎng)供應(yīng)。B排水區(qū)域內(nèi)鋪設(shè)市政排水管網(wǎng)，為暗溝排放，雨污合流。C供電區(qū)域內(nèi)電源來自市政供電網(wǎng)，供電保證率高。D通訊區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路暢通。(4)、環(huán)境條件區(qū)域環(huán)境質(zhì)量較好，環(huán)境污染較小。(5)、產(chǎn)業(yè)集聚度區(qū)域內(nèi)目前土地利用大多為商服、門面及辦公住宅用地，產(chǎn)業(yè)集聚度較高，商業(yè)繁華。3、個別因素隨著城市的發(fā)展，目前的XXX路口三角地塊，由于歷史原因已經(jīng)不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，配套設(shè)施落后、消防隱患嚴(yán)重、環(huán)境惡劣等因素已嚴(yán)重影響城市形象，阻礙了XXX的城市發(fā)展，因此該區(qū)域的改造已列入XXX城市建設(shè)中的重點(diǎn)工程，并欲通過對其的改造開發(fā)，提高城市品位，將該區(qū)域建設(shè)成一個以商務(wù)（CLD）、購物(SHOPPINGMAIL)、娛樂為主的一流商業(yè)廣場，并將成為XXX的標(biāo)志性建筑，打造XXX西部及周邊五省的商業(yè)旗艦。該工程與“XXXXXXXX商業(yè)購物中心”工程連成一體，通過市場化運(yùn)作，將會成為經(jīng)營城市、提升城市品位的一個范例。二、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積：34.41（畝）主題綠化廣場占地：8（畝）工程房地產(chǎn)占地：26.41（畝）工程房地產(chǎn)建筑面積：66000（平方M）共十八層其中地下一層：8000（平方M）地下商場地下二層：8000（平方M）地下停車場裙樓：32000（平方M）四層，shoppingmall主樓：18000（平方M）十二層,CLD綠化率：46容積率：2.04第二節(jié)：宏觀經(jīng)濟(jì)分析（1）2002年是中國宏觀經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的一年，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，GDP有望保持在7.8左右。價格水平降幅趨緩，消費(fèi)需求穩(wěn)定，投資快速增長，整個宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境呈現(xiàn)良性循環(huán)。（2）2002年是中國入世后的第一年，政府在各領(lǐng)域里的改革進(jìn)一步深化，市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步得到了規(guī)范，從而使投資環(huán)境得到更好的優(yōu)化。（3）十六大的勝利召開，“全面奔小康”戰(zhàn)略綱要的提出，促使在今后幾年你，政府將繼續(xù)實(shí)施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，并將繼續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需刺激消費(fèi)，來拉動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。（4）北京申奧成功，上海申請世博會的成功以及今年來興起的“經(jīng)營城市”理念的推廣，已使中國眾多的城市走出了傳統(tǒng)建設(shè)的怪圈，進(jìn)入一個著力提升城市品位，科學(xué)的經(jīng)營城市、建設(shè)城市的新階段。（5）國家的今日政策在近幾年對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起了關(guān)鍵作用，雖然最近不少專家提出目前的房地產(chǎn)業(yè)走近“泡沫化”的懸崖，央行也提出“警惕房地產(chǎn)泡沫”，但隨著中國金融業(yè)的成熟，金融界會更加謹(jǐn)慎的介入房地產(chǎn)業(yè)，這對有潛質(zhì)的房地產(chǎn)工程無疑更為有利。綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)在今后幾年內(nèi)仍是一個“火熱”的行業(yè)，這對開發(fā)商來說是一個絕好機(jī)遇，但同時也為開發(fā)商提出了不少難題，針對目前房地產(chǎn)局部“過熱”的現(xiàn)狀，迫使開發(fā)商選擇有潛質(zhì)的工程。因此，協(xié)同政府進(jìn)行“經(jīng)營城市”、重塑城市、提升城市的品位，無疑已成為有遠(yuǎn)見的開發(fā)商關(guān)注的熱點(diǎn)。第三節(jié)：工程SWOT分析一、優(yōu)勢S1、自然環(huán)境本工程地處XX市XXX路口，與XXX商業(yè)區(qū)相望，是XX市政府規(guī)劃的未來中心商業(yè)商區(qū)，擁有濃厚的商業(yè)及自然資源。其位于XXX市上風(fēng)位置，地勢開闊，周邊無遮攔，周邊自然環(huán)境良好，無污染源，空氣質(zhì)量佳。2、交通環(huán)境本工程位于XX路、XX路與XX路的交匯處，來往有9路、6路、28路途經(jīng)此地，離火車站僅僅一步之遙。二、劣勢W雖然本工程具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但是與XXX市其它商業(yè)區(qū)比較相對滯后，缺乏相應(yīng)的城市配套設(shè)施，導(dǎo)致本工程自身的商務(wù)氛圍不濃，因此必須依托“XXXXXX商業(yè)購物中心”工程的連動，共同打造XXXXXXX路口商業(yè)區(qū)。三、機(jī)會點(diǎn)O1、政府規(guī)劃開發(fā)利好因素XXX市政府提出將本工程周邊規(guī)劃成商務(wù)、購物、休閑、娛樂中心區(qū)。這一利好因素必然會刺激工程周邊商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動房地產(chǎn)市場的升溫，提升XXX市的城市品位。2、地理區(qū)位優(yōu)勢目前XXX市房地產(chǎn)市場已日漸成熟，該工程的地理區(qū)位優(yōu)勢必然會贏得較大的發(fā)展趨勢。因此，以超前的決策意識，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給-需求”，便可以搶占“先機(jī)”。3、工程連動實(shí)現(xiàn)價值最大化目前XXX市XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正在著手“XXXXXX商業(yè)購物中心”工程的運(yùn)作，擁有充足的客戶資源，如能將該工程聯(lián)袂運(yùn)作，更能發(fā)揮規(guī)模化優(yōu)勢，降低運(yùn)作成本，實(shí)現(xiàn)本工程物業(yè)潛在價值最大化，使發(fā)展商充分兌現(xiàn)效益。4、中心城市的建設(shè)匯聚了人氣XXX市將城市定位于周邊五省的中心城市，隨著城市知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢必然會帶來人氣的上升，而本工程開發(fā)周期估計完全可以“借勢造勢”，為增加工程開發(fā)的安全性打下良好的基礎(chǔ)。四、風(fēng)險T1、市場因素從目前XXX市的房地產(chǎn)市場看，工程競爭同質(zhì)化嚴(yán)重，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認(rèn)識到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時，本工程還是具有一定市場競爭的風(fēng)險性。2、自身因素本工程周邊的“XXXXXX商業(yè)購物中心”工程，將深遠(yuǎn)的影響本工程的開發(fā)，必須使這兩個工程連動開發(fā)，相互襯托，才能充分實(shí)現(xiàn)效益的最大化，如果在開發(fā)過程中不能同步、連動進(jìn)行運(yùn)作，銷售的風(fēng)險性和困難度是顯而易見的。五、綜合分析從市場調(diào)研結(jié)果分析、本工程的優(yōu)劣勢比較，機(jī)會和風(fēng)險并存。唯一的辦法就是尊重市場、適應(yīng)市場，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與工程有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給-需求的完善性，使工程達(dá)到預(yù)期的市場期望值。第二章定位策略第一節(jié)定位要素分析1、區(qū)位利好因素分析本工程順應(yīng)XXX市政府提高城市品位、打造XXX西部商業(yè)旗艦的城市經(jīng)營理念，在交通人流資源豐富、輻射周邊省市廣的XXX，打出“鍛造XXX西部商業(yè)旗艦”的招牌，來填補(bǔ)XXX商業(yè)房地產(chǎn)市場的空白，以“XXXX金海聯(lián)商業(yè)廣場”與“XXXXX商業(yè)購物中心”連動運(yùn)作為強(qiáng)勢賣點(diǎn)，并以具有“新商務(wù)新環(huán)境”的雙重魅力來吸引消費(fèi)者，對開發(fā)商來講，投資回報的風(fēng)險將會大大降低，對消費(fèi)者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的“功能價格比”，這樣也符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求-供給理論。第二節(jié)工程定位一、定位原則：適應(yīng)市場、創(chuàng)造差異性。定位：中心商業(yè)區(qū)-綠色商業(yè)中心“商業(yè)與環(huán)境的對話主題綠化廣場XXX西部標(biāo)志性物業(yè)XXXX商業(yè)區(qū)二、產(chǎn)品定位定位原則：突出個性、創(chuàng)造差異性定位：XXX西部商業(yè)旗艦特點(diǎn)：商業(yè)空間步行化、商業(yè)空間室內(nèi)化、公共空間社會化，使“XXXX金海聯(lián)商業(yè)廣場”朝著生態(tài)化、娛樂個性化等方向發(fā)展，成為一個生態(tài)型商業(yè)中心。第三節(jié)產(chǎn)品文化定位定位原則：講究個性，追求共性，提升產(chǎn)品附加值。定位：商業(yè)、環(huán)境、文化相融合城市主題綠化廣場與商業(yè)中心的有機(jī)結(jié)合。傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合。第四節(jié)產(chǎn)品形象定位定位原則：提升企業(yè)品牌形象以及產(chǎn)品（物業(yè)）的知名度、美譽(yù)度、社會認(rèn)知度。定位：現(xiàn)代都市人購物休閑的理想場所產(chǎn)品形象定位不是開發(fā)商為自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個什么形象，而是順應(yīng)消費(fèi)趨勢、消費(fèi)心理、消費(fèi)追求、向往的，在消費(fèi)者“心里”的定位。在消費(fèi)者心里樹立起的產(chǎn)品形象，讓消費(fèi)者喜歡、認(rèn)同并追求。第五節(jié)目標(biāo)客戶定位定位原則：選準(zhǔn)目標(biāo)，穩(wěn)準(zhǔn)出擊定位：已完成原始積累具有一定經(jīng)營規(guī)模的商家一、產(chǎn)品目標(biāo)客戶造什么產(chǎn)品？賣給誰？根據(jù)調(diào)查結(jié)果分析，從目前XXX市的人口結(jié)構(gòu)、人均收入、房地產(chǎn)價格、消費(fèi)力資源等因素來看，以本工程的規(guī)模及檔次，如果全部定位于XXX市消化是比較困難的。因此，我們把目標(biāo)客戶鎖定不僅僅局限于XXX，其中XXX市約占30份額，其他城市占70份額。二、目標(biāo)客戶細(xì)分1、引進(jìn)XXX知名商家經(jīng)營14層的裙樓，構(gòu)建XXX西部一流的商業(yè)購物中心（shoppingmall）.2、引進(jìn)知名的休閑娛樂商家經(jīng)營“XXXX金海聯(lián)商業(yè)廣場”的休閑娛樂中心。3、本工程的寫字樓（CLD）部分，主要目標(biāo)客戶為XXX市的律師事務(wù)所、會計事務(wù)所、評估咨詢公司、大型商務(wù)公司。地下層主要面向XXX市內(nèi)的有實(shí)力的商家。第六節(jié)價格定位定價原則：市場無形，定價有道。定位：以XXX市場的房地產(chǎn)價格為依據(jù)，通過比較分析，得出：地下一層：4000元/M2-4500元/M2地下二層：2800元/M2-3200元/M2一層：8000元/M2-12000元/M2二層：6000元/M2-8000元/M2三、四層：4000元/M2-6000元/M2五層以上：1200元/M2-1600元/M2房地產(chǎn)價格是由地價、工程造價，各種稅費(fèi)、資金利息、銷售費(fèi)用和開發(fā)商期望利潤等因素構(gòu)成的?；境杀炯娱_發(fā)商利潤構(gòu)成基本價，一般市場定價原則由三個價值取向構(gòu)成。市場價值取向：需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)、采用比較的手段來確定。成本價值取向：工程整體綜合成本加開發(fā)商期望利潤。消費(fèi)者心理價值取向：該區(qū)域位置的物業(yè)在消費(fèi)者心里的“功能價格比”。當(dāng)然，除考慮價值取向因素外，房地產(chǎn)產(chǎn)品價格的因素是工程整體所包括的多種可變因素以上因素統(tǒng)籌考慮決定了價格的定位因素，構(gòu)成了價格定位的可行性基礎(chǔ)。我們在整個工程開發(fā)建設(shè)中，本著經(jīng)營市場的理念，物業(yè)的具體經(jīng)營工程交給行業(yè)專家去做，打破XXX開發(fā)行業(yè)自己開發(fā)自己經(jīng)營的模式，使具體經(jīng)營工程專業(yè)化、系統(tǒng)化，同時也減少了開發(fā)商的成本投入。第三章工程整體規(guī)劃設(shè)計思路第一節(jié)總體規(guī)劃總體規(guī)劃關(guān)系金海聯(lián)商業(yè)廣場成敗，沒有認(rèn)真規(guī)劃論證的商業(yè)廣場大都缺少顧客人流，商戶無法贏利，最后走向關(guān)閉?！笆澜缰黝}旅游休閑業(yè)設(shè)計高手”、曾參與策劃和設(shè)計過多個世界著名Mall的美國HHCP國際設(shè)計有限公司總裁LarryWZiebarth先生曾指出：“商業(yè)廣場的主題規(guī)劃是關(guān)鍵?！币虼?，我們在“金海聯(lián)商業(yè)廣場”的主題規(guī)劃上本著“商業(yè)空間步行化、商業(yè)空間室內(nèi)化、公共空間社會化”的宗旨，以生態(tài)化、娛樂個性化為設(shè)計理念，對“金海聯(lián)商業(yè)廣場”總體規(guī)劃設(shè)計，將城市主題綠化廣場與“金海聯(lián)商業(yè)廣場”融為一體，達(dá)到商業(yè)與環(huán)境的有機(jī)結(jié)合。第二節(jié)商業(yè)廣場建筑設(shè)計一、平面設(shè)計平面設(shè)計的內(nèi)容是確定室內(nèi)商業(yè)步行街形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有商業(yè)運(yùn)營者提供一個互利互惠的機(jī)會，最大限度為每個商業(yè)運(yùn)營者帶來穿行人流，提供最多的商業(yè)機(jī)會。二、剖面設(shè)計確定層數(shù)，垂直結(jié)構(gòu)和形式，做好垂直交通組織。（）利用中庭空間的功能與作用中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點(diǎn)，是步行空間序列的高潮，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵層間運(yùn)動。核心中庭可以搭建活動舞臺，經(jīng)常開展促銷文化活動，吸引各層顧客住足觀看。（）中庭空間的造型與交流中庭的設(shè)計形式可以多樣化，具體根據(jù)購物中心總體形態(tài)來把握，對于面積比較大的購物中心，可以采用露天式表演舞臺為核心的中庭設(shè)計，觀賞人群可以從四周不同角度方便觀賞表演活動。在室內(nèi)設(shè)計中庭，不要過分追求中庭得寬大豪華，力求地域文化特色與經(jīng)濟(jì)性相結(jié)合的原則。（）從不同的層面同時引入人流注重豎向交通的易達(dá)性，根據(jù)工程地塊限定的條件下，應(yīng)強(qiáng)化2F與B1及其它樓層的交通便利性，將2F、B1當(dāng)做一樓修，引導(dǎo)上行、下行人流。譬如利用B1直接連接室外街道的出入口，2F的直接引向人行道的自動扶梯，與其它商業(yè)物業(yè)直接相連的人行天橋等，創(chuàng)造臨街便捷的多渠道垂直交通。（）垂直交通工具的作用在有限的中庭空間，扶梯層層疊加常常會激發(fā)購物者的欲望。（）景觀的垂直吸引力采用玻璃頂和天窗引入自然光線，不僅節(jié)能，而且讓上層空間開闊敞亮，把人的視線吸引向上。外立面與入口：“金海聯(lián)商業(yè)廣場”外立面設(shè)計既要考慮與周圍建筑的關(guān)系，又要考慮入口處外立面與內(nèi)部步行街的過渡與轉(zhuǎn)換，同時考慮商務(wù)和賓館的功能。入口是室內(nèi)外空間的過渡，也是商業(yè)廣場室內(nèi)步行街的終點(diǎn)。將臨街設(shè)計為通透立面，在3F以上劃出可臨窗觀景的景觀區(qū)與商業(yè)經(jīng)營區(qū)適當(dāng)分隔，輔以獨(dú)立便捷的上行觀光電梯等，使其成為餐飲、咖啡、茶室等對情調(diào)、視線要求較高的經(jīng)營定位。三、其它設(shè)計要素（1）、照明設(shè)計商業(yè)廣場的室內(nèi)照明設(shè)計既要滿足展示商品的功能需要，又要滿足美學(xué)需要，室外照明設(shè)計對塑造商業(yè)廣場的形象起著至關(guān)重要的作用。夜間室外照明重點(diǎn)突出建筑和停車場，讓商業(yè)廣場在環(huán)境中產(chǎn)生強(qiáng)烈的視覺效果。（2）、景觀設(shè)計室內(nèi)景觀設(shè)計與室外景觀設(shè)計需要相互協(xié)調(diào)。（3）、無障礙設(shè)計重點(diǎn)考慮殘疾人的通行要求。（4）、節(jié)能設(shè)計商業(yè)廣場建筑節(jié)能設(shè)計，主要從減少能源損失和提高設(shè)備效率兩個方面考慮。注重保溫墻體材料應(yīng)用聰明，并充分利用自然采光。第四章工程經(jīng)營與營銷第一節(jié)品牌經(jīng)營戰(zhàn)略未來的市場營銷是品牌戰(zhàn)爭每一個成功企業(yè)都有自已獨(dú)特的品牌形象，品牌在商業(yè)經(jīng)營過程中為企業(yè)帶來了不菲的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。一、以樹品牌為主導(dǎo)運(yùn)用品牌戰(zhàn)略思想開發(fā)工程，最終獲取的不單是本工程的經(jīng)濟(jì)效益，而是通過工程開發(fā)、銷售的商業(yè)行為過程，獲取更多的無形資產(chǎn)-品牌形象。品牌-信任度：消費(fèi)者對購買房地產(chǎn)產(chǎn)品，除對產(chǎn)品的喜好之外，更關(guān)注開發(fā)商的品牌，因此而產(chǎn)生信任度。品牌-附加值：對一個開發(fā)商而言，以往業(yè)績的好壞產(chǎn)生的品牌知名度、美譽(yù)度，都會直接影響物業(yè)的售價。對XXX市XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司而言，目前在XXX市已有一定知名度，并且正在運(yùn)作XXX工程。因此，將“金海聯(lián)商業(yè)廣場”與XXX工程連動運(yùn)作，是該工程成功的關(guān)鍵。二、品牌經(jīng)營戰(zhàn)略的實(shí)施要點(diǎn)1、制定遠(yuǎn)期、近期品牌戰(zhàn)略計劃導(dǎo)入工程品牌的CIS戰(zhàn)略，以工程的獨(dú)特形象樹立品牌。2、制定工程實(shí)施戰(zhàn)略以工程CIS戰(zhàn)略為主導(dǎo)，把理念貫穿于工程開發(fā)經(jīng)營及銷售的每個接點(diǎn)中，使之通過傳播來提高知名度和美譽(yù)度。3、制定工程統(tǒng)籌經(jīng)管系統(tǒng)在策劃思路確定后，應(yīng)立即制定工程開發(fā)的統(tǒng)籌經(jīng)管體系，以達(dá)到工程開發(fā)過程的嚴(yán)謹(jǐn)性、安全性，對質(zhì)量、成本、價格等進(jìn)行嚴(yán)格控制，使統(tǒng)籌計劃的每個接點(diǎn)都能按時、按量完成，達(dá)到預(yù)期市場回報的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益，從而保證品牌的延伸。第二節(jié)營銷戰(zhàn)略市場營銷在中國經(jīng)歷了示銷、推銷、營銷到今天的整合營銷四個過程，這顯現(xiàn)了中國市場的演變。本工程的營銷定位，主要是通過整合與工程開發(fā)、營銷有關(guān)的各種要素，進(jìn)行立體整合營銷。賣點(diǎn)整合：1、概念賣點(diǎn)A展望未來，升值無限-購物、休閑、娛樂中心區(qū)。B城市、商業(yè)、環(huán)境-商業(yè)與環(huán)境結(jié)合之典范。C完善配套、人性化物業(yè)經(jīng)管。2、規(guī)劃賣點(diǎn)A低密度、高綠化；B以XXX市的提升城市品位為文脈，以“建筑文化”為底蘊(yùn)，創(chuàng)意出現(xiàn)代的“商業(yè)文化建筑”；C城市主題綠化廣場。第五章工程投資估算第一節(jié)投資測算（靜態(tài)分析測算）1、土地款：34.411204092（萬元）2、土建工程：6600010006600（萬元）3、空調(diào)安裝:2100（萬元）4、電梯安裝：850（萬元）5、裝修工程：3000（萬元）6、報建費(fèi)用：500（萬元）7、銀行利息：400（萬元）8、其他費(fèi)用：600（萬元）9、不可預(yù)見費(fèi)：600（萬元）10、主題綠化廣場：800（萬元）11、合計：19542（萬元）第二節(jié)財務(wù)評定一、物業(yè)銷售收入1、地下一層：425080003400（萬元）2、地下二層：300080002400（萬元）3、一層：1000080008000（萬元）4、二層：700080005600（萬元）5、三、四層：500080004000（萬元）6、五十六層：1400180002520（萬元）7、合計：25920（萬元）二、營業(yè)稅附加2、銷售稅金：2592051296（萬元）3、城建稅：1296790.72（萬元）4、教育附加：1296564.8（萬元）5、合計：1451