精品超市投資建議書

精品超市投資建議書一、維多利亞購物廣場的概況1. 維多利亞購物廣場簡況 大型“一站式”維多利亞購物廣場內設時尚百貨、精品超市、品牌名店街、電器城、特色餐飲、娛樂等消費場所，廣場內配套建設循環(huán)水體景觀、園林綠化、星級賓館酒店等，具有購物、交通、休閑、旅游、文化五大功能，地處城市高端住宅區(qū)，集中了各類商業(yè)形態(tài)，客戶群鮮明集中，以中高端消費人群為主。2.精品超市提出的背景和意義 處于文化廣場之中的購物廣場作為一站式購物、休閑、娛樂綜合體，超市配套是拉動人氣的必要選擇。但作為貴港市新商圈，周圍大部分為貴港中高檔樓盤，交房率和入住率偏低，第一商圈內消費能力有限。同時在第一商圈內又有北京華聯和永盛百匯兩家大型綜超競爭，超市定位要避免大眾綜超路線，結合整個維多利亞購物廣場業(yè)態(tài)的中高端定位，精品超市是維多利亞超市定位首選。二、精品超市的概況1. 精品超市描述精品超市主要靠商品本身賺錢，通過組織適合的商品來取悅特定的客戶，目標客戶群就是一些中高端的消費者。用“以客為尊”的服務理念，讓高端消費者無論是從服務硬件還是服務軟件上都能感受到這種服務的體貼感。2. 精品超市的獨特性或先進性精品超市的裝修裝潢都明顯高于一般超市賣場，在環(huán)境的表現力方面也起到了很好的吸引眼球的功效。還有生鮮食品和進口商品的比重明顯增加，賣場的整潔度以及服務質量要比一般的超市好很多，門店實現初級的精細化管理，門店的營銷活動不再以價格訴求為主，新、奇、特等差異化才是營銷的主流。3. 精品超市的競爭力分析隨著國內一線城市的消費能力逐漸飽和，超市業(yè)態(tài)的市場競爭也日益趨向白熱化。為避免競爭慘烈的普通大賣場，精品超市逐漸發(fā)展起來。精品超市選址主要是靠近目標消費群，方便快捷，環(huán)境優(yōu)雅舒適，商品齊全，食品新鮮，各種服務更加體貼，這一系列的特征都是提高精品超市競爭力的因素。 三.市場分析1.行業(yè)分析隨著人們消費心理的變化，消費水平的提高，零售百貨業(yè)已經成為夕陽業(yè)態(tài)?，F代購物還應滿足人們休閑、娛樂、情致等精神上的享受，因此，在未來的發(fā)展趨勢中，集購物、健身、娛樂、餐飲于一身的大型購物中心也將成為零售業(yè)的新趨向；連鎖經營以其集中配貨管理，網點分布廣而使消費者可以方便、廉價的購得日常生活用品，成為新寵業(yè)態(tài)；個體店的專業(yè)化經營也是發(fā)展潮流；星羅棋布的銷售店在商品流通領域還將占有重要地位。2.用戶分析（市場定位）精品超市的生意說到底是對某一人群的服務，而要想保證高盈利，這些可不僅僅包含在購物環(huán)境里。維多利亞購物廣場主要針對的是一些中產階級，中級白領，普通白領，自由職業(yè)者，大中學生。因為這類人群都比較容易接受新事物，改變消費習慣，追求快樂，注重全方位的享受。3.主要的競爭者各種星羅棋布的零售店商品結構基本相同，且目標客戶及購物時間相同，都是精品超市市場份額的有利競爭者。此外，量販超市以商品對客戶的廉價誘惑力成為精品超市的第二競爭者。所以精品超市需要采取自己特有的方式來引導目標客戶。比方說采取各種食品節(jié)，電影節(jié)，文化俱樂部等等來刺激消費。四、市場占有策略1.市場增長和市場占有率目標 2.市場占有策略經營業(yè)態(tài)：休閑為主，居家為附，商務為補。經營檔次：高檔為主，中檔為附，大眾為補。建筑形態(tài)：增設中庭防雨遮陽天棚及商業(yè)景觀。商業(yè)利用：增加特色島柜于中庭位置。分流導向：進行人車導向分流，穩(wěn)定客流。便民設施：公共飲水機，特色休閑椅，公共廣播3.營銷策略 精品超市本來就是為了滿足個性化消費而生，多變靈活，有的放矢是最大的特點。在精品超市很少見有一些打折促銷的標簽，但是他們深諳維持高端形象與維持高利潤率同樣重要的道理。（1）.針對不同的客戶群，給予不一樣的體驗。比方說設立紅酒，美食俱樂部，顧客有可能會被邀請到法國酒莊參觀，或者一些更為新潮的方式。（2）.精品超市選擇為顧客提供更為便利的購物通道。超市的中英文網站的開通，與一家實體門店差不了多少，這樣迎合了許多高端顧客的需求，即使是生鮮類的食品，顧客也可以通過網站或者電話進行訂購。（3）.各種食品節(jié)也是精品超市另一種常用的營銷策略。既能拉近顧客，又能提供顧客需要的文化體驗。Ole 各門店每年都會定期舉辦世界各國的食品節(jié)，去年九月份的法國食品節(jié)，是華潤萬家與法國大使館和商務處聯合舉辦的，為期一個月的食品節(jié)期間，各門店的入口顯著位置陳列了各類獨特的法國食品，許多都是無法買到的。食品節(jié)還會派發(fā)文化宣傳冊，并請來大廚進行烹飪展示，就跟眾多的“電影節(jié)”，“文化節(jié)”一樣。五、管理1.管理團隊 風險與機遇是并存的，公司在取得區(qū)域市場地位的同時，也在某些方面顯示出不足，比如管理層的經營管理能力，以及高端管理人才的緊缺。如果公司現有的管理架構、管理人員的能力同那些大型的巨頭相比，還有一定的差距，這些無疑將制約著公司的發(fā)展。所以建立一支高效的管理團隊是至關重要的。2.企業(yè)內部機構設置及管理制度精品超市內部機構設置一般分前臺和后臺。前臺包括收銀和理貨。后臺包括保安和收貨，還有庫房的。會先分部，部下有科，有的叫組。后臺部分分收貨部、保安部（保安和內保）、定貨部、財務部、人事部、工程部、美工部，都比前臺的小但比科大。贊同六、財務分析與盈利預測1.財務狀況分析 ( 總投資.固定資產.流動資金.無形資產)1.1流動資產周轉情況分析（1）、應收賬款。反映企業(yè)應收賬款周轉速度的指標有：應收賬款周轉率指標和應收賬款周轉天數指標。應收賬款周轉率是企業(yè)一定時期內銷售收入凈額同平均應收賬款余額的比值，即企業(yè)本年度內應收賬款轉為現金的平均次數，應收賬款周轉率越高，表明收賬訊速，賬齡較短，資產流動性強；應收賬款周轉天數是用時間來表示的周轉速度，該指標越低越好。（2）、存貨。反映存貨周轉速度的指標的：存貨周轉率和存貨周轉天數。存貨周轉率是一定時期銷售成本同平均存貨的比值，一般情況下，該比率高，表明存貨變現的速度快，周轉額較大，資金占用水平較低；存貨周轉天數是用時間來表示存貨周轉速度，是反映企業(yè)銷售能力和流動資產流動性的指標，也是衡量企業(yè)經營中各環(huán)節(jié)中存貨運營效率的綜合性指標。一般情況下，該指標數值越低越好。（3）、流動資產。反映企業(yè)流動資產周轉速度的指標有流動資產周轉率和流動資產周轉天數。前者是企業(yè)一定時期銷售收入凈額同平均流動資產金額的比值，一般情況下，該比率越高越好，表明以相同的流動資產完成的周轉額較多，流動資產利用效果較好；流動資產周轉天數是用時間表示的周轉速度，該指標越低越好。1.2 固定資產情況分析。反映企業(yè)固定資產周轉情況的主要指標是固定資產周轉率，它是企業(yè)一定時期銷售收入凈額同平均固定資產凈值的比值，是用以衡量企業(yè)固定資產利用效率的一項指標，一般情況下，該指標越高，表明以相同的固定資產完成的周轉額較多，固定資產利用效果較好。1.3 總資產周轉率。它是反映企業(yè)總資產周轉情況的主要指標，是企業(yè)一定時期銷售收入凈額同平均資產總額的比值，是作為綜合評價全部資產經營質量和利用效率的重要指標。一般情況下，該比率越高，表明以相同的資產總額完成的周轉額較多，總資產利用效果好。2.盈利能力分析與預測盈利能力就是企業(yè)賺取利潤的能力。反映企業(yè)盈利能力的指標有主營業(yè)務利潤率、成本費用利潤率、總資產報酬率等。2.1、主營業(yè)務利潤率。它是企業(yè)一定時期主營業(yè)務利潤同主營業(yè)務收入的比率。該指標反映了企業(yè)主營業(yè)務的獲得能力，該指標越高越好，表明企業(yè)主營業(yè)務市場競爭力強，發(fā)展?jié)摿Υ螅@得水平高。2.2、成本費用利潤率。它是企業(yè)一定時期利潤總額與企業(yè)成本費用總額的比率。它表明企業(yè)為取得利潤而付出的代價，從企業(yè)支出方面補充評價企業(yè)的收益能力。該指標越高，表明企業(yè)為取得利潤而付出的代價越小，企業(yè)成本費用控制得越好，企業(yè)獲得能力越強。七、風險因素及對策(技術.市場.管理.財務.政策等) 盲目追求“精品”，將大大的提高利潤的風險性。主要表現在：1. 地段要求苛刻，租金成本高昂 裝修成本大大高于普通超市。2. 無法收取進場費、條碼費等“其它費用”。3. 單品售價遠高于普通超市商品，不可輕易使用降價促銷手段。4. 競爭者眾多，競爭愈演愈烈。需采取的對策：1.因地制宜。盡管高端的精品超市大多開在繁華地段或、繁華商圈，但每個繁華商圈所面對的高端消費者不盡相同。針對不同城市或不同地的高端消費者的不同喜好，適當調整商品的配置，發(fā)更好的滿足目標消費群體的需求，做到因地制宜。2.本土文化。高端的精品超市不能完全照搬國外的模式，而是應該適當融入一些本土文化。比如高端超市可以考慮如何將中華民族幾千年傳承下來的優(yōu)良飲食傳統(tǒng)，飲食習慣，飲食文化等等進行有機的結合，并形成真正的特色加以保留、放大，而不是完全照搬國外的模式。精品超市應該要有自己的本土特色，這樣才能吸引更多的高端消費者。3.體貼的服務。精品超市需要一種“以客為尊”的服務理念，讓高端消費者無論是從服務硬件還是服務軟件上都能感受到這種服務的體貼感。如超市員工的每一個服務細節(jié)都能打動每一位高端消費者。超市員工面帶微笑，隨處可以聽到“歡迎光臨”，免費用的牙簽和免費品嘗的密封打包方式，展示了他們對食品衛(wèi)生的自信等。精品超市不僅需要在經營商品上動心思，也需要在服務上下功夫。4. 進貨合理，多種商品搭配得當，逐步擴大客戶人群，提升生鮮食品比例 ，謹慎實行自主采購，成功舉辦各類隱形促銷活動。 八、投資回報實現 “黃金有價，商鋪無價”。商業(yè)物業(yè)的價值，體現在它固有的價值（區(qū)位價值）和經營產生的附加值，商業(yè)物業(yè)的價值的波動，主要取決于周邊商業(yè)格局變化及自身經營結果。我們通過對濟南市商業(yè)（尤其是社區(qū)商業(yè)）發(fā)展歷程及發(fā)展趨勢、項目周邊市場現狀、項目同類物業(yè)概況進行研究，為本項目商業(yè)將來的經營和銷售推廣尋找確實可行的方向?！肮洹背羞@種心態(tài)，其實最符合消費者要求，又最難滿足。在干凈輕松的環(huán)境中，不必拿著本子一條條畫掉需要買的東西，而是本著“看看哪個有趣才買”的心態(tài)，這本身就是一種享受。在累了一整天后，實在不想經歷一邊討價還價、一邊擔心食物是否新鮮的購物過程，于是他們會選擇類似的精品超市。除了在消費心態(tài)的琢磨上講究一個“細”字外，精品超市的另一大特質，就是特別注重引發(fā)消費者的購物欲望，在這種“外貌”營銷上，精品超市花費的精力，絕對是普通大型超市難以望其項背的。精品超市把包裝學、心理戰(zhàn)術都運用到營銷里，擺明了告訴你，我的商品是賣得貴，但是我會讓你覺得物有所值。 在BHG，背景音樂是一水兒的英文歌，雖然也有泛潮流英文歌的電音版，但是至少聽上去，感覺會比較 “高檔”，況且“音量總保持在顧客們一說話基本上就聽不到的分貝，這個度把握得非常好”。OLE則選擇了純音樂背景，即使曲目再“俗”，但總顯得比唱出 來的有范兒。兩家超市都深諳推廣之道，他們選用了專柜展示的方式來營造一種“陳列”感。同樣的嬰兒奶粉，在大超市就被合并同類項滿滿當當地塞在貨架里， 但是在精品超市，則是挑選出單品，放在設計特殊的陳列柜中，柜子上方大燈一照，一種高貴的“陳列”感覺凸顯，普普通通的嬰兒奶粉也有了“明星”的特質。到大型超市，追求的是生活必需，到精品超市，更看重的是逛。精品超市貴精不貴多，所以對比起倡導一站式購物的大型超市來說，精品超市會更細致地關注目標消費者的心態(tài)需求。零售企業(yè)進