資產(chǎn)評估學基礎

資產(chǎn)評估學基礎（第三版）周友梅胡曉明主編,上海財經(jīng)大學出版社,普通高等教育“十二五”商學院精品教材系列高等院校資產(chǎn)評估專業(yè)核心課程教材江蘇省“十二五”高等學校重點教材,課程介紹,隨著我國市場經(jīng)濟體制改革的不斷深入，資產(chǎn)評估在產(chǎn)權交易、資產(chǎn)管理等方面的重要性日漸突出。資產(chǎn)評估是市場經(jīng)濟中非現(xiàn)金類資產(chǎn)交易的基礎，它的理論和方法不僅是評估專業(yè)人員所必備的專業(yè)知識，而且也是每個從事資產(chǎn)管理、涉及資產(chǎn)交易的人士所需掌握的基本知識。資產(chǎn)評估學是一門專門講授評估理論與方法的課程，具有較強的實用性。課程在教學中特別注重采用評估理論與評估案例相結合、理論與實際相結合的教學模式。,2,本課程任務是使學生能夠掌握資產(chǎn)評估的基本理論和評估基本方法，并能夠獨立的對各類資產(chǎn)作出必要的評估分析報告，具有較強的判斷能力和分析解決問題的能力，為拓展知識面提供理論與技能幫助。,參考資料：（1）資產(chǎn)評估21世紀財政稅收本科新概念教材，姜楠，王景升，東北財經(jīng)大學出版社，2012年。（2）資產(chǎn)評估學教程，肖翔、何琳主編，清華大學出版社、北京交通大學出版社，2004年（3）資產(chǎn)評估，喬志敏，中國財經(jīng)大學出版社，2012年（4）中國注冊會計師、會計研究、財務研究、經(jīng)濟研究等有關資產(chǎn)評估、財務管理、會計、經(jīng)濟管理等期刊及論著。,考核方式及成績評定方法：1、期末考核方式：閉卷考試2、成績評定：期末考試占70%；平時成績構成占30%。3、平時成績構成（30%）：（1）考勤成績20分。（2）作業(yè)成績60分。（3）課堂表現(xiàn)20分。,注冊資產(chǎn)評估師,資產(chǎn)評估師是指經(jīng)資產(chǎn)評估師職業(yè)資格考試合格，取得資產(chǎn)評估師職業(yè)資格證書并經(jīng)中國資產(chǎn)評估協(xié)會登記的資產(chǎn)評估人員。CertifiedPublicValuer考試設5個科目，具體是:資產(chǎn)評估、經(jīng)濟法、財務會計、機電設備評估基礎、建筑工程評估基礎。,第一章緒論,7,資產(chǎn)評估的產(chǎn)生與發(fā)展資產(chǎn)評估的定義特點與作用資產(chǎn)評估的對象、目的和價值類型資產(chǎn)評估的假設與原則,1.1資產(chǎn)評估的產(chǎn)生與發(fā)展,一、資產(chǎn)評估的發(fā)展（1）簡單評估階段（2）經(jīng)驗評估階段（3）規(guī)范評估階段（4）科學評估階段二、中國資產(chǎn)評估的發(fā)展（1）探索階段（清產(chǎn)核資）（2）確立階段（1995年注冊資產(chǎn)評估師制度）（3）快速發(fā)展階段,8,1.2資產(chǎn)評估的定義、特點和作用,一、資產(chǎn)評估的定義資產(chǎn)評估是專門機構和專門人員，按照國家法律法規(guī)和評估準則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照規(guī)定的程序和標準，運用科學的方法和統(tǒng)一的價值尺度，對資產(chǎn)進行評定估算的行為。,9,二、資產(chǎn)評估的要素資產(chǎn)評估基本的評估要素主要有：評估主體，即從事資產(chǎn)評估的機構和人員，他們是資產(chǎn)評估工作的主導者；評估對象，即被評估的資產(chǎn)，它是資產(chǎn)評估的具體標的物，也稱為評估對象；評估假設，即資產(chǎn)評估設定的前提條件及假定前提等；評估目的，即資產(chǎn)業(yè)務引發(fā)的經(jīng)濟行為對資產(chǎn)評估結果的要求，或資產(chǎn)評估結果的具體用途。它直接或間接地決定和制約資產(chǎn)評估的條件，以及價值類型的選擇；,評估原則，即資產(chǎn)評估的行為規(guī)范和技術規(guī)范，是調(diào)節(jié)評估當事人各方關系、處理評估業(yè)務的行為準則；評估程序，即資產(chǎn)評估工作從開始準備到最后結束的工作順序；評估價值類型，即對評估結果按照其合理性指向所做的分類。它是對資產(chǎn)評估價值質(zhì)的規(guī)定，對評估參數(shù)的選擇具有約束性；評估方法，即資產(chǎn)評估所運用的特定技術。它是分析和判斷資產(chǎn)評估價值的手段和途徑；資產(chǎn)評估基準日，即資產(chǎn)評估依據(jù)的時間基點和資產(chǎn)評估結論對應的時點;資產(chǎn)評估結論，即資產(chǎn)評估結果，一般采用貨幣金額表示。以上基本要素構成了資產(chǎn)評估活動的有機整體。,二、資產(chǎn)評估的特點,市場性一是模擬市場行為二是結果受市場檢驗。公正性組織保證；技術保證咨詢性無強制執(zhí)行的效力，不對定價決策負責動態(tài)性隨資產(chǎn)價值的變化而不斷變化,12,三、資產(chǎn)評估的作用,咨詢資產(chǎn)評估的咨詢作用是指，資產(chǎn)評估結論是為資產(chǎn)業(yè)務提供專業(yè)化估價意見，該意見本身并無強制執(zhí)行的效力，它只是給相關當事人提供的有關資產(chǎn)交換價值方面的專業(yè)判斷或?qū)＜乙庖姡Y產(chǎn)評估不能也不應該取代資產(chǎn)交易當事人的交易決策,13,鑒證價值鑒證，而不是權屬鑒證鑒證由鑒別和舉證兩個部分組成。鑒別是專家依據(jù)專業(yè)原則對經(jīng)濟活動及其結果作出的獨立判斷，而舉證則是為該判斷提供理論和事實支撐，使之做到言之有理，持之有據(jù)。這類行為一般具有獨立、客觀和專業(yè)的特征?；谑袌鼋?jīng)濟需求的多樣性，經(jīng)濟鑒證類專業(yè)服務行業(yè)又可因服務性質(zhì)、背景知識和執(zhí)業(yè)準則的不同形成行業(yè)亞分類。以注冊會計師和注冊評估師行業(yè)為例：在服務性質(zhì)方面，前者對財務報告進行事實判斷,后者對標的資產(chǎn)進行價值判斷;,在背景知識方面，前者以會計理論和核算技術為基礎，后者以經(jīng)濟分析理論和專項資產(chǎn)價值識別技術為基礎；在執(zhí)業(yè)準則方面，前者分別接受國際和國內(nèi)會計準則和審計準則的約束，后者分別接受國際和國內(nèi)資產(chǎn)評估準則的約束。我們不能簡單否定資產(chǎn)評估行業(yè)的鑒證作用:一是，資產(chǎn)評估確要從事以專業(yè)鑒別和舉證為主要內(nèi)容的工作；二是，資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展狀況和水平在很大的程度上與資產(chǎn)評估在資產(chǎn)價值鑒證方面具備的整體能力相關；三是，盡管資產(chǎn)評估這種鑒證活動一般不具有法律效力,但其仍然是資產(chǎn)業(yè)務當事人各方進行決策的重要依據(jù)，所以資產(chǎn)評估師也必須對自己的行為承擔相應的專業(yè)責任、民事責任和刑事責任。,促進促進市場資源優(yōu)化配置、推動資本市場良性運行等,1.3資產(chǎn)評估的對象、目的和價值類型,一、資產(chǎn)評估的對象資產(chǎn)的概念經(jīng)濟學中的資產(chǎn)，是泛指特定經(jīng)濟主體擁有或控制的，能夠給特定經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。也有將其表述為特定經(jīng)濟主體擁有或控制的，具有內(nèi)在經(jīng)濟價值的實物和無形的權利。會計學中的資產(chǎn)，是指過去的交易或事項形成并由企業(yè)擁有或控制的資源，該資源預期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益。會計學中的資產(chǎn)，主要指的是企業(yè)中的資產(chǎn)。這是資產(chǎn)評估對象中的重要組成部分，但資產(chǎn)評估對象或資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)并不完全局限于企業(yè)中的資產(chǎn)。,17,資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)或作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，其內(nèi)涵更接近于經(jīng)濟學中的資產(chǎn)，即特定權利主體擁有或控制的并能給特定權利主體帶來未來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。,資產(chǎn)的分類,1.按資產(chǎn)的存在形態(tài)分類，分為:有形資產(chǎn)，是指那些具有實物形態(tài)的資產(chǎn)，包括機器設備、房屋建筑物、流動資產(chǎn)等。無形資產(chǎn)，是指那些沒有實物形態(tài)，但在很大程度上制約著企業(yè)物質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)能力和生產(chǎn)質(zhì)量，直接影響企業(yè)經(jīng)濟效益的資產(chǎn)，主要包括專利權、商標權、非專利技術、土地使用權、商譽等。,2.按資產(chǎn)的構成和是否具有綜合獲利能力分類，分為:單項資產(chǎn)，是指單臺、單件的資產(chǎn)；整體資產(chǎn)，是指由一組單項資產(chǎn)組成的具有整體獲利能力的資產(chǎn)綜合體。3.按資產(chǎn)能否獨立存在分類，分為：可確指的資產(chǎn)，是指能獨立存在的資產(chǎn)，前面所列示的有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，除商譽以外都是可確指的資產(chǎn)；不可確指的資產(chǎn)，是指不能脫離企業(yè)有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)，如商譽。商譽，是指企業(yè)基于地理位置優(yōu)越、信譽卓著、生產(chǎn)經(jīng)營出色、勞動效率高、歷史悠久、經(jīng)驗豐富、技術先進等原因，所獲得的投資收益率高于一般正常投資收益率所形成的超額收益資本化的結果。,資產(chǎn)的分類,資產(chǎn)的分類,4.按資產(chǎn)的工程技術特點劃分流動資產(chǎn)機器設備無形資產(chǎn)房地產(chǎn)長期投資金融不良資產(chǎn),二、資產(chǎn)評估的目的,21,一、資產(chǎn)評估的一般目的,資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評估時點的公允價值。也就是說，不論因何原因引起，不論是什么樣的評估對象,就資產(chǎn)評估總體而言，資產(chǎn)評估結果必須是公允的。從資產(chǎn)評估的角度來看，公允價值是一種相對合理的評估價值,它是一種相對于當事人各方的地位、資產(chǎn)的狀況及資產(chǎn)面臨的市場條件的合理的評估價值；是評估人員根據(jù)被評估資產(chǎn)自身的條件及其所面臨的市場條件，對被評估資產(chǎn)客觀交換價值的合理估計值。公允價值的一個顯著特點是，它與相關當事人的地位、資產(chǎn)的狀況及資產(chǎn)所面臨的市場條件相吻合，且并沒有損害各當事人的合法權益，也沒有損害他人的利益。,財務會計界關于公允價值的解釋更接近于資產(chǎn)評估中的市場價值，而資產(chǎn)評估中的公允價值是比市場價值更寬泛的概念。它不僅包含了資產(chǎn)評估中正常市場條件下的合理評估結果，同時也包括了資產(chǎn)評估中非正常市場條件下的合理評估結果。,二、資產(chǎn)評估的特定目的,資產(chǎn)業(yè)務，是指引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟行為。通常把資產(chǎn)業(yè)務對評估結果用途的具體要求稱為資產(chǎn)評估的特定目的。我國資產(chǎn)評估實踐表明,資產(chǎn)業(yè)務主要有:1.資產(chǎn)轉讓。資產(chǎn)轉讓是指資產(chǎn)擁有單位有償轉讓其擁有的資產(chǎn)，通常是指轉讓非整體性資產(chǎn)的經(jīng)濟行為。2.企業(yè)兼并。企業(yè)兼并是指一個企業(yè)以承擔債務、購買、股份化和控股等形式有償接收其他企業(yè)的產(chǎn)權，使被兼并方喪失法人資格或改變法人實體的經(jīng)濟行為。3.企業(yè)出售。企業(yè)出售是指獨立核算的企業(yè)或企業(yè)內(nèi)部的分廠、車間及其他整體資產(chǎn)產(chǎn)權的出售行為。,4.企業(yè)聯(lián)營。企業(yè)聯(lián)營是指國內(nèi)企業(yè)、單位之間以固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)投入組成各種形式的聯(lián)合經(jīng)營實體的行為。5.股份經(jīng)營。股份經(jīng)營是指資產(chǎn)占有單位實行股份制經(jīng)營方式的行為，包括法人持股、內(nèi)部職工持股、向社會發(fā)行不上市股票和上市股票等。6.中外合資、合作。中外合資、合作是指我國的企業(yè)和其他經(jīng)濟組織與外國企業(yè)和其他經(jīng)濟組織或個人在我國境內(nèi)舉辦合資或合作經(jīng)營企業(yè)的行為。7.企業(yè)清算。企業(yè)清算包括破產(chǎn)清算、終止清算和結業(yè)清算。8.擔保。擔保是指資產(chǎn)占有單位，以本企業(yè)的資產(chǎn)為其他單位的經(jīng)濟行為擔保，并承擔連帶責任的行為。擔保通常包括抵押、質(zhì)押、保證等。,三、資產(chǎn)評估的特定目的在資產(chǎn)評估中的地位和作用,資產(chǎn)評估的特定目的是界定評估對象的基礎。資產(chǎn)評估的特定目的對于資產(chǎn)評估的價值類型選擇具有約束作用。資產(chǎn)評估的特定目的對于資產(chǎn)評估中具體參數(shù)的選擇具有約束性。,三、資產(chǎn)評估的價值類型,資產(chǎn)評估的價值屬性價格與價值價格是一個歷史數(shù)據(jù)或事實，是特定的交易行為中特定買方和賣方對商品或服務實際支付或收到的貨幣數(shù)額。資產(chǎn)評估中的價值不是一個歷史數(shù)據(jù)和事實，它是專業(yè)人士根據(jù)特定價值定義在特定的時間內(nèi)對商品、服務價值的估計值。資產(chǎn)評估的目標是判斷評估對象的價值而不是價格。,26,資產(chǎn)評估的價值類型內(nèi)涵以資產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場條件，被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)以及評估結論的適用范圍劃分市場價值與市場價值以外的價值二者劃分的標準1.市場條件：公開市場條件還是非公開市場條件。2.資產(chǎn)的使用狀態(tài)，正常使用（最佳使用）還是非正常使用。3.信息和參數(shù)來源：公開市場信息還是非公開市場信息,27,使用頻率高的市場價值以外的價值類型在用價值企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)，按照其正在使用的方式和程度，對其所屬企業(yè)貢獻價值的估計數(shù)，而不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或變現(xiàn)的情形指屬于企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)價值。不考慮最優(yōu)使用狀態(tài)或資產(chǎn)出售能夠?qū)崿F(xiàn)的價值。,28,投資價值指某項資產(chǎn)相對于某個特定購買者（或所有者）的價值對不同的潛在購買者而言，同一資產(chǎn)的投資價格可能不同。因為資產(chǎn)的投資價值主要取決于其獲利能力，而一項資產(chǎn)的獲利能力不僅取決于該資產(chǎn)本身的狀況，而且與投資者的操作行為即價值創(chuàng)造直接有關。成交價=公允市價+“價值創(chuàng)造”的一部分,29,清算價值指企業(yè)停止營業(yè)，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去所有負債后以貨幣形式存在的余額。強制清算與有序清算與公允市場的區(qū)別：買賣雙方地位不平等沒有充足的時間詢價清算價格屬于非正常市價，因此評估值一般都低于正常市價殘余價值機器設備、房屋建筑物或其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價值的估計數(shù),30,第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設與原則,一、資產(chǎn)評估假設（一）基本情景假設基本情景假設即交易假設，是資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本的前提假設。交易假設是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)交易條件等模擬市場進行估價。（二）市場條件假設1.公開市場假設公開市場假設是假定比較完善的公開市場存在，被評估資產(chǎn)將要在這樣的市場中進行交易。2.非公開市場假設對所有不能滿足公開市場假設條件的其他市場條件的界定。,（三）評估對象狀況假設持續(xù)使用假設指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或?qū)⑥D換用途繼續(xù)使用。這一假設強調(diào)資產(chǎn)對未來的有效性利用程度假設（四）環(huán)境假設宏觀環(huán)境假設全局性的外部因素微觀環(huán)境假設資產(chǎn)評估的具體條件,二、資產(chǎn)評估的基本原則,33,二、資產(chǎn)評估的原則（一）資產(chǎn)評估的工作原則1.獨立性原則資產(chǎn)評估中的獨立性原則包含兩層含義:一是評估機構本身應該是一個獨立的、不依附于他人的社會公正性中介組織（法人），在利益及利害關系上與資產(chǎn)業(yè)務各當事人沒有任何聯(lián)系。,二是評估機構及其評估人員在執(zhí)業(yè)過程中應始終堅持獨立的第三者地位，評估工作不受委托人及外界的意圖及壓力的影響，進行獨立公正的評估。2.客觀公正性原則資產(chǎn)評估機構及其評估人員在評估工作中必須以實際材料為基礎，以確鑿的事實和事物發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律為依據(jù)，以求實的態(tài)度為指針，實事求是地得出評估結果，而不可以以自己的好惡或其他個人的情感進行評估。資產(chǎn)評估結果是評估人員認真調(diào)查研究，通過合乎邏輯的分析、推理得出的、具有客觀公正性的評估結論。3.科學性原則科學性原則要求資產(chǎn)評估機構和評估人員必須遵循科學的評估標準，以科學的態(tài)度制定評估方案，并采用科學的評估方法進行資產(chǎn)評估。,在整個評估工作中必須把主觀評價與客觀測算、靜態(tài)分析與動態(tài)分析、定性分析與定量分析有機結合起來，使評估工作做到科學合理，真實可信。（二）資產(chǎn)評估經(jīng)濟技術原則資產(chǎn)評估的經(jīng)濟技術原則，是指在資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)過程中的一些技術規(guī)范和業(yè)務準則。1.預期收益原則預期收益原則是以技術原則的形式概括出資產(chǎn)及其資產(chǎn)價值的最基本的決定因素。資產(chǎn)之所以有價值是因為它能為其擁有者或控制者帶來未來經(jīng)濟利益。資產(chǎn)價值的高低主要取決于它能為其所有者或控制者帶來的預期收益量的多少。預期收益原則是評估人員判斷資產(chǎn)價值的一個最基本的依據(jù)。,2.供求原則供求原則是經(jīng)濟學中關于供求關系影響商品價格原理的概括。假定在其他條件不變的前提下，商品的價格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增加而下降。盡管商品價格隨供求變化并不成固定比例變化，但變化的方向都帶有規(guī)律性。供求規(guī)律對商品價格形成的作用力同樣適用于資產(chǎn)價值評估。評估人員在判斷資產(chǎn)價值時也應充分考慮和依據(jù)供求原則。3.貢獻原則從一定意義上講，貢獻原則是預期收益原則的一種具體化原則。它也要求資產(chǎn)價值的高低要由該資產(chǎn)的貢獻來決定。貢獻原則主要適用于構成某整體資產(chǎn)的各組成要素資產(chǎn)的貢獻，或者是當整體資產(chǎn)缺少該項要素資產(chǎn)時將蒙受的損失。,4.替代原則作為一種市場規(guī)律，在同一市場上，具有相同使用價值和質(zhì)量的商品，應有大致相同的交換價值。如果具有相同使用價值和質(zhì)量的商品，具有不同的交換價值或價格，買者會選擇價格較低者。當然，作為賣者，如果可以將商品賣到更高的價格水平上，他將會在較高的價位上出售商品。在資產(chǎn)評估中確實存在著評估數(shù)據(jù)、評估方法等的合理替代問題。正確運用替代原則是公正進行資產(chǎn)評估的重要保證。5.評估時點原則市場是變化的，資產(chǎn)的價值會隨著市場條件的變化而不斷改變。為了使資產(chǎn)評估得以操作，同時，又能保證資產(chǎn)評估結果可以被市場檢驗。在資產(chǎn)評估時，必須假定市場條件固定在某一時點。這一時點就是評估基準日，或稱估價日期。,它為資產(chǎn)評估提供了一個時間基準。資產(chǎn)評估的評估時點原則要求資產(chǎn)評估必須有評估基準日，而且評估值就是評估基準日的資產(chǎn)價值。,第二章資產(chǎn)評估主體、程序與報告,40,資產(chǎn)評估主體資產(chǎn)評估程序資產(chǎn)評估報告,第一節(jié)資產(chǎn)評估主體一、資產(chǎn)評估機構美國評值有限公司1896年涉及所有有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的評估中企華資產(chǎn)評估公司目前中國實力最強的評估公司改制,41,二、資產(chǎn)評估人員,42,董事、經(jīng)理等管理人員,銷售人員,專業(yè)評估人員,（一）資產(chǎn)評估師的法律責任美國評值有限公司1896年涉及所有有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的評估中企華資產(chǎn)評估公司目前中國實力最強的評估公司改制（二）法律責任的構成要件（三）免責條件,第二節(jié)資產(chǎn)評估程序,一、資產(chǎn)評估程序的定義和重要性資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務所履行的系統(tǒng)性工作步驟。系統(tǒng)性，但具體程序可能不同。,二、資產(chǎn)評估具體程序,45,第三節(jié)資產(chǎn)評估報告一、基本概念狹義作為工作總結的報告書廣義資產(chǎn)評估報告制度,46,二、資產(chǎn)評估報告內(nèi)容美國評值有限公司1896年涉及所有有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的評估中企華資產(chǎn)評估公司目前中國實力最強的評估公司改制三、實例四、資產(chǎn)評估報告的使用五、相關部門的應用,47,第三章資產(chǎn)評估的基本方法,48,收益法成本法市場法評估方法的比較與選擇,第一節(jié)收益法,一、收益法概念及前提條件理論基礎：效用價值論1.定義收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。2.基本思路收益法的思路實際上是一種以本求利的逆向思維，因為就本利關系來說，即已知利率，用本金利率=利息，從而求利息。而收益法與之相反，由利息、利率反推本金，也就是說多少資產(chǎn)量在這樣的利率下能夠帶來多少收益。,例題：已知本金10000元，年利率10%，由本金利率=收益，即年收益為1000元；而收益法是反過來考慮，已知某一項資產(chǎn)年收益1000元，年利率是10%，由收益利率=本金，計算出多大的資產(chǎn)量在10%的年利率下能賺1000元收益。由1000元的年收益，10%的年利率可以算出資產(chǎn)價值相當于10000元。,3.收益法的前提條件1）被評估的資產(chǎn)的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量2）資產(chǎn)擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以衡量。收益率的構成包括兩個方面：一是無風險收益率。無風險收益率可以用國債利率來代替，因為國債雖然不能說沒有一點風險，但國債的風險很低，可以拿同期國債利率來近似的代替無風險利率；二是風險收益率。風險是可以測量的，風險收益率+無風險收益率=收益率3）被評估資產(chǎn)預期獲利年限可以預測,二、基本程序和基本參數(shù)1.基本程序1）搜集驗證與評估對象未來預期收益有關的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營前景、財務狀況、市場形勢以及經(jīng)營風險等2）分析測算被評估對象未來預期收益3）確定折現(xiàn)率或資本化率4）用折現(xiàn)率或資本化率評估對象未來預期收益折算成現(xiàn)值5）分析確定評估結果,2.基本參數(shù)1）收益額必須是歸資產(chǎn)所有者所有的收益資產(chǎn)未來的預期的收益資產(chǎn)客觀收益,2）折現(xiàn)率它是一個期望的投資報酬率折現(xiàn)率構成無風險報酬率風險報酬率折現(xiàn)率和資本化率在本質(zhì)上是一樣的,2020/4/30,南京財經(jīng)大學會計學院,54,3）收益期限根據(jù)持續(xù)使用的能力在未來多長時間資產(chǎn)能夠給所有者帶來未來預期收益，可以是1年、2年、5年有限期，也可以是永續(xù)無限期，由評估人員測定。以法律、法規(guī)的規(guī)定時間為基礎進行估測以合同規(guī)定的時間為基礎估測根據(jù)產(chǎn)品壽命周期進行估測,2020/4/30,南京財經(jīng)大學會計學院,55,三、收益法的計算公式V被評估資產(chǎn)的收益現(xiàn)值Ai第i年的被評估資產(chǎn)的預期收益值r折現(xiàn)率n收益年限g預期收益值等比率遞增時的遞增比率,2020/4/30,南京財經(jīng)大學會計學院,56,1.預期收益值不變2.預期收益值在m年后不變3.n年內(nèi)一定的預期收益值，第n年的資產(chǎn)價格為Pn4.預期收益值按等比級數(shù)變化,例：有一宗房地產(chǎn)，年純收益為300元/平方米，為目前類似房地產(chǎn)的平均水平。其所在地區(qū)正在進行道路擴建，預計三年后可使售價達到3500元/平方米，假定資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的單價為多少？,解：房地產(chǎn)單價=3002.4869+35000.7513=3375.62,四、收益法的優(yōu)缺點1.優(yōu)點：比較真實和準確地反映資產(chǎn)本金化的價格、與投資決策結合緊密、易為買賣雙方接受，體現(xiàn)了資產(chǎn)商品化在交易市場上的實際價值等；評估過程簡單、結果準確2.缺點：預測難度大、易受主觀判斷和未來收益不可預見因素的影響,資產(chǎn)評估值,重置成本,第二節(jié)成本法,一、成本法的前提條件1.被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)2.應當具備可利用的歷史成本資料3.被評估資產(chǎn)必須是可以再生的或可以復制的4.被評估資產(chǎn)具有貶值特性,二、成本法的基本參數(shù)1.重置成本重置成本一般可分為復原重置成本和更新重置成本。1）復原重置成本是指運用與原來相同的材料、建筑或制造標準、設計、格式及技術等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。2）更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標準、新型設計、規(guī)格和技術等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需要的費用。,例：復原重置成本：有一臺3年前做的桌子，假如原來使用10個人工，消耗了0.5立方米的木材、1公斤釘子、0.5公斤的漆。如果從歷史成本來講，用的是三年前的消耗和價格；而現(xiàn)在用復原重置成本，則原來的消耗不變，價格按現(xiàn)在的價格算。（原消耗、現(xiàn)價格）更新重置成本：由于技術進步采用了新的機械，現(xiàn)在做這個桌子用8人工，0.4立方米的木材，1公斤釘子、0.3公斤的漆，還用現(xiàn)在的價格，即消耗用新消耗，價格也用現(xiàn)在的價格。從而計算出更新重置成本。（新消耗、現(xiàn)價格）,注意：在理論上，如果能同時得到復原重置成本和更新重置資本，就選擇更新重置成本計算。如果找不到更新重置成本，也可用復原重置成本計算成本。,2.實體性貶值1）實體性貶值的定義資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值2）影響因素使用時間使用率資產(chǎn)本身的質(zhì)量維修保養(yǎng)程度,3.功能性貶值1）定義資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術進步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損耗。2）表現(xiàn)形式超額投資成本(功能性貶值1)：投入角度超額運營成本(功能性貶值2)：產(chǎn)出角度,4.經(jīng)濟性貶值1）定義經(jīng)濟性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值的損失。2）產(chǎn)生的原因競爭加劇，社會總需求減少，導致開工不足競爭加劇，社會總需求減少，導致產(chǎn)品價格降低材料供應不暢，導致開工不足產(chǎn)業(yè)政策的變動，縮短使用壽命,三、成本法中各參數(shù)的確定1.重置成本的估算方法1）重置核算法2）價格指數(shù)法3）功能價值類比法4）抽樣統(tǒng)計分析法2.實體性貶值的測算方法1）觀察法2）使用年限法3）修復費用法,3.功能性貶值的測算方法資產(chǎn)的效用生產(chǎn)加工能力工耗、物耗、能耗4.經(jīng)濟性貶值的測算方法1）直接計算法2）間接計算法,四、成本法的優(yōu)缺點1.成本法的優(yōu)點1）對無形損耗或貶值不大的資產(chǎn)，操作簡便。2）對沒有收益的單項資產(chǎn)或在市場上難以找到參照物的資產(chǎn)，非常適合。2.成本法的缺點1）對于整體資產(chǎn)，費時。2）貶值較抽象，難以量化。3）商譽等無形資產(chǎn)不太適用。,第三節(jié)市場法,一、市場法的概念及前提條件1.理論基礎均衡價值論2.基本原則替代原則3.基本思路有一被評估資產(chǎn)，要進行評估，首先在市場上找到近期出售的同類資產(chǎn)作為參照物；然后分析被評估資產(chǎn)和該參照物的差異，并把差異量化；最后用這些差異去修正市場上參照的價格，從而估算出被估資產(chǎn)的價格。,4.運用的前提市場前提：充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場可比前提：參照物及其與被估資產(chǎn)可比較的指標、參數(shù)等資料均能搜集到,二、基本程序1.選擇參照物成交價必須真實至少三個交易案例與被估資產(chǎn)相類似（可替代，即功能相同）成交價是正常交易的結果盡可能選擇近期成交的交易案例,2.在評估對象與參照物之間選擇比較因素資產(chǎn)的功能資產(chǎn)有效功能越好，價值越高。資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量資產(chǎn)的實體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結構、役齡和規(guī)格型號等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平。市場條件主要考慮參照物成交時與評估時的市場條件及供求關系的變化情況。交易條件交易條件主要包括交易批量、交易動機、交易時間等。,3.指標對比、量化差異4.在各參照物成交價格的基礎上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標差異5.綜合分析確定評估結果,三、市場法的評估方法1.基本公式2.案例應用,四、市場法的優(yōu)缺點1.優(yōu)點：1)原理簡單，容易被理解和掌握2)充分考慮市場變化因素3)結果易被交易雙方接受2.缺點：1)公開、活躍的市場難以找到2)不適合專有性資產(chǎn)及大部分無形資產(chǎn)3)差異較難量化,第四節(jié)評估法的比較與選擇,1.評估方法之間的區(qū)別每種評估方法都是從某一角度反映資產(chǎn)的價值市場法是通過與市場參照物比較獲得評估對象的價值收益法是根據(jù)評估對象預期收益折現(xiàn)獲得其評估價值成本法是從資產(chǎn)的再取得途徑評估價值。2.資產(chǎn)評估方法的選擇評估方法的選擇要與評估目的、評估時的市場條件、被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)，以及由此決定的價值類型相適應；評估方法的選擇受評估對象的類型、理化狀態(tài)等因素的制約；評估方法的選擇受各種評估方法運用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟技術參數(shù)能否搜集的制約,第四章流動資產(chǎn)評估,流動資產(chǎn)概述實物類流動資產(chǎn)評估非實物類流動資產(chǎn)評估,第一節(jié)流動資產(chǎn)概述,一、流動資產(chǎn)的概念、分類及特點1.企業(yè)在一年內(nèi)獲超過一年的一個營業(yè)期內(nèi)可以變現(xiàn)或能夠被耗用的資產(chǎn)。一般包括庫存現(xiàn)金、銀行存款、其他貨幣資金、應收及預付款項、存貨及其他。2.按現(xiàn)行會計準則分類；按在資產(chǎn)評估中表現(xiàn)的不同形態(tài)分類；按在資產(chǎn)評估中的重要程度分類。3.循環(huán)周轉速度快、變現(xiàn)能力強、形態(tài)多樣化、存量波動大、市價與成本相近,二、流動資產(chǎn)評估的范圍與特點1.范圍1）從會計報表角度反映的流動資產(chǎn)2）會計報表未反映但實物存在的流動資產(chǎn)2.特點1）單項評估；2）必須選準評估基準日；3）對企業(yè)會計核算資料依賴程度高；4）分清主次，重點與全面清查相結合；5）賬面價值基本上可反映其現(xiàn)值,第二節(jié)實物類流動資產(chǎn)評估,一、材料的評估1.材料的內(nèi)容庫存材料和在用材料。庫存材料:原料、主要材料、輔助材料、燃料、修理備用金、外購半成品、低值易耗品和包裝物。2.材料評估的步驟1）實物盤點，賬實相符2）選擇評估方法3）運用存貨管理的ABC方法，突出重點,3.庫存材料的評估1）近期購進庫存材料的評估2）購進批次間隔時間長、價格變化大的庫存材料的評估3）購進時間早，市場已無貨，沒有準確市場現(xiàn)行價格的庫存材料的評估4）超儲積壓物資的評估5）盤盈、盤虧或毀損材料的評估,二、低值易耗品的評估1.低值易耗品概念單位價值在規(guī)定限額以下或使用年限在1年以內(nèi)，且能多次使用而基本保持其實物形態(tài)的勞動資料。周轉時間長、不構成產(chǎn)品實體2.低值易耗品的評估1）在庫低值易耗品:參考材料的評估2）在用低值易耗品:成本法或市場法成新率的計算與攤銷方式成新率=,三、在產(chǎn)品的評估1.在產(chǎn)品的界定1）生產(chǎn)過程中尚未加工完畢的在制品2）已加工完畢但不能單獨對外銷售的半成品。在產(chǎn)品的特點：數(shù)量不易查實；需要估計完工程度。2.在產(chǎn)品評估的方法1）成本法根據(jù)價格變動系數(shù)調(diào)整原成本，適合于生產(chǎn)經(jīng)營正常、會計核算水平較高的企業(yè)。評估值=原合理材料成本*（1+價格變動系數(shù)）+原合理工資、費用*（1+工資、費用變動系數(shù)）,2）市場法通用性好，能夠作為產(chǎn)成品的部件，或用于維修在產(chǎn)品評估值=該種在產(chǎn)品實有數(shù)量市場可接受的不含稅的單價-預計銷售過程中發(fā)生的費用不能繼續(xù)生產(chǎn)，又無法通過市場調(diào)劑出去的專用配件報廢在用品評估值=可回收廢料的重量單位重量現(xiàn)行的回收價格,第三節(jié)非實物類流動資產(chǎn)評估,一、貨幣類流動資產(chǎn)評估1.現(xiàn)金2.銀行存款二、應收及預付賬款的評估1.應收賬款的評估企業(yè)在經(jīng)營過程中由于賒銷等原因形成的尚未收回的款項。評估注意點：清查核實、壞賬損失、壞賬準備,2.預付賬款的評估1）賬實相符2）分析實現(xiàn)可能性3）避免重復三、應收票據(jù)的評估票據(jù)是按照一定形式制成寫明有付出一定貨幣金額義務的證件，是出納或運送貨物的憑證。廣義的票據(jù)泛指各種有價證券，如債券、股票、提單等等。狹義的票據(jù)僅指以支付金錢為目的的有價證券，即出票人根據(jù)票據(jù)法簽發(fā)的，由自己無條件支付確定金額或委托他人無條件支付確定金額給收款人或持票人的有價證券。在我國，票據(jù)即匯票、支票及本票的統(tǒng)稱。,1.按票據(jù)的本利和計算應收票據(jù)的評估值=本金（1+利息率時間）2.應收票據(jù)的貼現(xiàn)值計算應收票據(jù)的評估值=票據(jù)到期價值-貼現(xiàn)息貼現(xiàn)息=票據(jù)到期價值貼現(xiàn)率貼現(xiàn)期貼現(xiàn)期=到期天數(shù)-持有天數(shù),四、待攤費用及預提費用的評估已經(jīng)支付或發(fā)生，但應由本月和以后月份負擔的費用待攤費用：以形成的資產(chǎn)價值來確定預付費用：以取得服務權利的效益來確定,例：某評估機構受托對企業(yè)待攤費用和預付費用進行評估，基準日2002年6月30日。已知帳面余額為86.78萬元，其中有預付1年的保險金7.56萬元,已攤銷1.89萬元,余額為5.67萬元;尚待攤銷的低值易耗品余額39.71萬元,通過市場法算出價值41.28萬元;預付的房租租金為25萬元,已攤銷5萬元,余額20萬元.根據(jù)租約,起止時間為2000年6月30日-2005年6月30日.試評估其價值.,第五章機器設備評估,機器設備評估概述機器設備評估的成本法機器設備評估的市場法,第一節(jié)機器設備評估概述,一、機器設備的概念、分類和特點1.概念評估中的機器設備一般指人類利用機械原理以及其他科學原理制造的、特定主體擁有或控制的有形資產(chǎn)，包括機器、儀器、器械、裝置以及附屬的特殊建筑物等資產(chǎn)。2.分類1）按會計制度分類生產(chǎn)性、非生產(chǎn)性、租出、未使用、不需用、融資租入2）按照國家固定資產(chǎn)分類標準交通運輸設備，電器設備，電子產(chǎn)品及通訊設備，儀器儀表、計量標準器具及量具、衡器，文藝體育設備3）按來源分類外購、自制4）按機器設備組合形式分類單臺機器設備、機器設備組合,3.特點機器設備屬于固定資產(chǎn)，具有固定資產(chǎn)單價高、使用時間長的特點。以單個設備為評估對象。機器設備屬于有形資產(chǎn)，但常常兼含無形資產(chǎn)的價值。機器設備屬于動產(chǎn)，可移動、分布廣，情況復雜。防漏評、重評。機器設備的價值補償和實物補償不同時進行。評估時，不能單依靠設備價值轉移確定成新率，還應考慮設備的補償和使用情況，通過技術檢測手段來確定其損耗。單臺設備很難單獨生產(chǎn)出完整的產(chǎn)品，通常不具有獨立的收益能力，難以滿足用收益法的基本條件。,二、機器設備評估的范圍及原則1.范圍1)凡屬企業(yè)列為機器設備進行管理和使用的評估對象，均應納入機器設備評估的范圍。2)具有機器設備的重要特性，但未列作機器設備進行管理的評估對象，可以作為機器設備進行評估，但應予以專項說明。3)房屋建筑物和在建工程中的附屬設備等資產(chǎn)，在不重復、不遺漏、評估方法相同、評估結果一致的原則下，可視需要歸入機器設備或房屋建筑物的評估范圍。4)融資租入的機器設備。2.原則1）替代原則機器設備評估過程中，在評估基準日可能實現(xiàn)的或?qū)嶋H存在的價格或價格標準有多種，應選擇最低的一種。因為在同時存在幾種效能相同的機器設備時，最低價格的需求量最大。2）變化原則資產(chǎn)價值是隨著情況或環(huán)境的變化而相應地變化的。不過，變化是持續(xù)不斷的，所以，評估價值只有按評估基準日計算才有效。,第二節(jié)機器設備評估的成本法,一、成本法的適用范圍繼續(xù)使用假設前提下不具備獨立獲利能力的單臺機器設備或其他機器設備的評估。對繼續(xù)使用前提下無法用收益現(xiàn)值法評估的機器設備。對于一切以資產(chǎn)的重置、補償為目的的資產(chǎn)業(yè)務均適用成本法，在清產(chǎn)核資中是最基本的方法。,思考在企業(yè)的整體轉讓時，能否適用成本法？,可以。通過此法提供分項資產(chǎn)的價格資料，建立有關資產(chǎn)的帳簿、報表，以便運用成本加和法評估整體資產(chǎn)價值。,二、機器設備重置成本的測算機器設備的重置成本構成,具體需根據(jù)設備取得的方式和設備組合程度來確定。,三、進口機器設備重置成本的評估進口設備重置成本構成CIF（FOB+境外途中保險費+海運費）海運費=FOB*海運費率境外途中保險費=（FOB+海運費）*保險費率進口關稅（CIF關稅稅率）消費稅和增值稅消費稅（進口完稅價格+進口關稅）（1消費稅率）消費稅率增值稅（進口完稅價格+關稅+消費稅）增值稅率銀行手續(xù)費（FOB）外貿(mào)手續(xù)費（CIF）車輛購置附加稅（CIF+關稅+消費稅）國內(nèi)運雜費、安裝調(diào)試費、基礎費等。,注意：FOB價：離岸價。賣方在出口國家的裝運港口交貨的價格，包括運至船上的運費及裝船費。,102,境外途中保險費（離岸價海運費）保險費率,103,境外運雜費可按設備的重量、體積及海運公司的收費標準計算，也可以按一定比例收取。計算公式：境外運雜費離岸價海運費率海運費率，遠洋一般為；近洋一般取注：近洋是指不出國際規(guī)定的幾大洋（比如太平洋）的海洋運輸。,104,CIF價“到岸價”（CIF）：目的港交貨價。是離岸價境外途中保險費境外運雜費三者的加和。,105,進口設備重置成本測算方法的選擇可查詢到進口設備的現(xiàn)行FOB或CIF。重置成本CIF現(xiàn)行外匯匯率+進口關稅+進口增值稅+銀行及其他手續(xù)費+國內(nèi)運雜費+安裝調(diào)試費無法查詢到FOB或CIF，但可獲得替代品的FOB或CIF，則可采用功能價值法。若上述兩個渠道都行不通，可采用物價指數(shù)法。但是,106,注意：技術已更新的設備不適宜采用物價指數(shù)法。進口部分應采用設備生產(chǎn)國的相關物價指數(shù)，國內(nèi)發(fā)生的運輸、安裝等費用采用國內(nèi)相關的物價指數(shù)；注意匯率核算時間的選擇；關稅稅率也應以評估基準日為依據(jù)。,三、機器設備貶值的測算,1.實體性貶值及其測算1）觀察分析法2）使用年限法3）修復費用法2.功能性貶值及其測算兩種功能性貶值3.經(jīng)濟性貶值及其測算1）收益損失資本金化法2）生產(chǎn)能力比較法,第三節(jié)機器設備評估的市場法,一、市場法的適用范圍1.市場條件2.參照物的可比性二、基本步驟1.鑒定被評估對象2.選擇參照物3.對被評估機器設備和參照物之間的差異進行比較、量化和調(diào)整4.匯總各因素差異量化值，調(diào)整差異，求出評估值,三、運用市場法評估機器設備的具體方法1.直接匹配法前提：市場上有與被評估設備相同且已成交的設備交易數(shù)據(jù)和資料。2.因素調(diào)整法尋找相似的參照物,第六章房地產(chǎn)評估,房地產(chǎn)評估概述房地產(chǎn)價格種類、影響因素及評估原則成本法在房地產(chǎn)評估中的應用市場法在房地產(chǎn)評估中的應用收益法在房地產(chǎn)評估中的應用其他房地產(chǎn)評估方法,第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述,一、土地概述1.土地的自然特性數(shù)量的有限性（不可再生性）供給缺乏彈性位置的不可移動性效用的持久性價格具上升趨勢效用的差異性（不可替代性）2.土地的經(jīng)濟特性用途的多樣性供給的稀缺性經(jīng)濟地理位置的可變性可壟斷性,3.土地使用權1）國有土地使用權2）農(nóng)民集體土地使用權4.土地使用權出讓和轉讓1）土地使用權出讓2）土地使用權轉讓3）土地使用權出租4）土地使用權抵押二、建筑物概述1.按建筑物的經(jīng)濟用途分類2.按建筑物的結構分類,三、房地產(chǎn)概述1.供求區(qū)域性2.投資大量性3.保值與增值性4.使用長期性5.投資風險性6.難以變現(xiàn)性7.政策限制性,第二節(jié)房地產(chǎn)價格種類、影響因素及評估原則,一、房地產(chǎn)價格的種類1.房地產(chǎn)價格的特性由于土地與建筑物是通過不同途徑形成的，因此它們價格特征也不同。土地是自然界的產(chǎn)物，而非勞動產(chǎn)物，因此其價格是地租的本金化；而建筑物是勞動產(chǎn)物，其價格可由生產(chǎn)成本和利潤構成。此外，在我國，地價是指土地使用權價格，而房價一般是指所有權價格。在房地產(chǎn)價格中，土地的價格是起決定性作用的，因此了解土地價格的特性很重要。,2.我國土地使用權價格體系1）基準地價即土地初始價，也稱城市基準地價，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估法定最高年期的土地使用權價格，并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。2）標定地價是指以基準地價為基礎確定的標準地塊的一定使用年限的價格。是政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗土地在正常市場條件下于某一評估日的土地使用權價格。它是該類土地在該區(qū)域的標準指導價格。3）出讓底價政府在招標、拍賣國有土地使用權時，根據(jù)標定地價確定的最低控制價格。又稱土地使用權出讓底價。底價的確定既要以標定地價為參考依據(jù)，還要考慮具體地塊的微觀區(qū)位因素，以及土地出讓年限、土地用途、地產(chǎn)市場行情、出讓雙方的心態(tài)和投機因素等。4）轉讓價格土地使用權擁有者將土地使用權再轉讓給他人時確定的價格。包括買賣價、租賃價等。,第三節(jié)成本法在房地產(chǎn)評估中的應用,一、成本法基本概念以假設重新復制待估房地產(chǎn)所需要的成本為依據(jù)而評估房地產(chǎn)價格。二、成本法適用范圍主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地產(chǎn)；如學校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)。如化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等單純評估建筑物價格時，成本法較適宜。在房地產(chǎn)保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中。,三、成本法評估步驟1.新開發(fā)土地評估土地價值取得土地費+土地開發(fā)費+管理費用+投資利息+投資利潤+稅費+土地增值收益例：某土地開發(fā)項目取得土地的費用和該階段的稅費共300萬元，取得土地后即開始動工，將土地開發(fā)成熟地后轉讓，開發(fā)期為2年，同期銀行貸款年利率為8%，計算土地取得費用的利息。,二、新建房地產(chǎn)評估思路：根據(jù)房地產(chǎn)從取得土地、安置補償、前期工程、建設施工直至建成銷售的全過程，逐步逐項確定必要成本、利息、利潤、稅費等并加總，從而得到估價對象的價格。新建房地產(chǎn)價值=土地取得費用+開發(fā)費用+管理費用+利息+銷售稅費+開發(fā)利潤,三、舊建筑物評估與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評估首先需估算在評估基準日重新購建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗。建筑物價值=重置成本-年貶值額已使用年限,第四節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應用,一、基本概念以類似房地產(chǎn)的交易實例為基礎估算被估房地產(chǎn)價值。二、適用范圍市場條件：充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場，能夠找到至少3個交易案例被評估對象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn),三、市場法評估步驟1.搜集交易實例2.選取可比實例3.建立價格可比基礎4.參數(shù)修正,第五節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應用,一、基本概念通過估算被評估房地產(chǎn)未來預期收益，折算成現(xiàn)值，借以確定被評估房地產(chǎn)的價值。前提條件：預期收益可以獲得、風險可以預測且衡、收益期限可知二、適用范圍有收益或有潛在收益的房地產(chǎn),三、收益法評估步驟1.搜集驗證與被評估對象未來預期收益有關的數(shù)據(jù)資料。2.分析測算被評估對象未來預期收益。3.確定折現(xiàn)率或資本化率。4.用折現(xiàn)率或資本化率評估房地產(chǎn)未來預期收益折算成現(xiàn)值。5.分析并確定評估結果。,四、收益法參數(shù)1.純收益1）出租型房地產(chǎn)2）商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)3）生產(chǎn)型房地產(chǎn)4）自用或未使用的房地產(chǎn)2.折現(xiàn)率本質(zhì)是期望投資報酬率。1）收益法與市場法2）累加法3）插值法,3.收益期限,4.收益法的計算1）房地產(chǎn)合一,房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率,房地產(chǎn)純收益房地產(chǎn)有效收入房地產(chǎn)總費用,房地產(chǎn)有效收入潛在收益空置損失,房地產(chǎn)總費用管理費+維修費+保險費+稅金等,例：某房地產(chǎn)公司于1999年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權，并于2001年5月在此地塊上建成一座鋼混結構的寫字樓，當時造價為每平方米3,800元，經(jīng)濟耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費用一般為年租金的3.5%，維修費為建筑物重置價的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險費為建筑物重置價的0.2%，資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在2004年5月的價格。,1.估算年有效收入年有效收入2.536512,000（110%）9,855,000元2.估算年營運費用（1）管理費：年管理費9,855,0003.5%344,925元（2）維修費：年維修費4,80012,0001.5%864,000元（3）保險費：年保險費4,80012,0000.2%115,200元（4）稅金：年稅金9,855,000（12%6%）1,773,900元（5）年營運費用：年營運費用344,925864,000115,2001,773,9003,098,025元,3.估算凈收益年凈收益年有效毛收入年營運費用985500030980256756975元4.計算房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則：房地產(chǎn)價格67569756%11/（16%）45104434671元房地產(chǎn)單價10443467112,0008,703元5.評估結果經(jīng)評估，該寫字樓房地產(chǎn)在2004年5月的價格為104434671元，單價為每平方米8703元。,2）由土地收益評估土地價格（一般適用于空地出租的情況）土地價格=土地純收益/土地資本化率土地純收益=土地總收入-土地總費用土地總費用=管理費+維護費+稅金,3）,第六節(jié)其他房地產(chǎn)評估方法,一、假設開發(fā)法待開發(fā)土地的估價、土地整理與復墾、待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價、現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價的單獨評估、在建工程、可裝修或可改變用途的舊房。二、路線價法大范圍對土地進行估價。三、基準地價調(diào)整法已公布基準地價的城市的宗地地價評估。,第七章無形資產(chǎn)評估,無形資產(chǎn)評估概述無形資產(chǎn)評估的方法無形資產(chǎn)評估案例分析,第一節(jié)無形資產(chǎn)評估概述,一、無形資產(chǎn)的概念無形資產(chǎn)（intangibleasset）是指由特定主體擁有或控制的，不具有實物形態(tài)，能持續(xù)發(fā)揮作用并能帶來經(jīng)濟利益的資源。1.基本特點非實體性、排他性、效益性2.功能特性共益性、積累性、替代性3.成本特性不完整性、弱對應性、虛擬性,二、無形資產(chǎn)的分類1.按是否獨立存在可確指、不可確指2.按取得方式外購、自創(chuàng)3.按法定期限有法定期限、無法定期限三、影響無形資產(chǎn)評估價值的因素取得成本、機會成本、收益因素、市場因素、使用期限技術成熟程度、法律因素、風險因素、轉讓內(nèi)容和條件、受讓方的情況和合同約定的受讓方式等,第二節(jié)無形資產(chǎn)評估的方法,一、無形資產(chǎn)評估的收益法無形資產(chǎn)收益額是由無形資產(chǎn)帶來的超額收益。從無形資產(chǎn)與有形資產(chǎn)共同作用創(chuàng)造的收益中分離出無形資產(chǎn)創(chuàng)造的收益。1.無形資產(chǎn)收益額的確定將使用無形資產(chǎn)后的經(jīng)營利潤與未使用無形資產(chǎn)的行業(yè)平均利潤比較。無形資產(chǎn)帶來的超額收益經(jīng)營利潤資產(chǎn)總額行業(yè)平均資金利潤率,2.分成率法1）分成率的確定2）兩個口徑的計算結果應該相同=3）分成率的關系4）分成的基礎：銷售收入、銷售利潤、銷售量,無形資產(chǎn)收益額銷售收入（利潤）銷售收入（利潤）分成率（1-所得稅率）,銷售收入銷售收入分成率,銷售利潤銷售利潤分成率,銷售收入分成率銷售利潤分成率銷售利潤率,銷售利潤分成率銷售收入分成率銷售利潤率,3.要素貢獻法,二、無形資產(chǎn)折現(xiàn)率的確認與有形資產(chǎn)相比，無形資產(chǎn)的收益較高，風險也較大，故無形資產(chǎn)的風險報酬率往往高于有形資產(chǎn)。三、無形資產(chǎn)收益期限的確認指具有超額獲利能力的時間，即經(jīng)濟壽命形成無形資產(chǎn)無形損耗（功能性損耗與經(jīng)濟性損耗）的原因1）技術進步2）傳播面擴大3）社會需求減少確定方法：法定年限法、生命周期法、剩余壽命預測法,折現(xiàn)率無風險報酬率+風險報酬率,二、無形資產(chǎn)評估的成本法三、無形資產(chǎn)評估的市場法由于無形資產(chǎn)的特征：非標準性和唯一性，使市場法在無形資產(chǎn)評估中受到限制。使用市場法注意事項:具有合理比較基礎：形式相