北京物業(yè)管理法律法規(guī)講課.doc

北京物業(yè)管理法律法規(guī)講課第一部分 國家法律、國務院法規(guī)、部委規(guī)章（一）物權法001. 物權法中業(yè)主建筑物區(qū)分所有權的內容？ 1類答：建筑物區(qū)分所有權，是指多個業(yè)主共同擁有一棟建筑物時，各個業(yè)主對其在構造和使用上具有獨立的建筑物部分所享有的所有權和對供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有權以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產(chǎn)生的共同管理權的總稱。003.物權法規(guī)定的住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的前提條件？1類答:物權法第七十七條首先明確業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。004.物權法規(guī)定的業(yè)主行使共有部分共有權的內容？1類答:物權法對業(yè)主行使共有部分所有權的規(guī)定主要有：1.業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有權利、承擔義務，不得以放棄權利不履行義務；2.建筑區(qū)劃內的道路、綠地、物業(yè)管理用房以及其他公共場所、公用設施的所有權歸屬；3.對建筑區(qū)劃內車位、車庫的所有權歸屬做了規(guī)定。4.對建筑物及其附屬設施的維修資金、費用分攤、收益分配等事項，做了規(guī)定。008.物權法中建筑區(qū)劃內道路、綠地、車位、車庫、物業(yè)管理用房等所有權歸屬的內容？1類答:物權法第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有?！毙枰⒁獾氖?，法律規(guī)定的綠地、道路歸業(yè)主所有，不是說綠地、道路的土地所有權歸業(yè)主所有，而是說綠地、道路作為土地上的附著物歸業(yè)主所有。物權法第七十四條對建筑區(qū)域內的車位、車庫的所有權歸屬作了如下規(guī)定：1.建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要；2.建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定；3.占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。009.物權法中關于建筑物及其附屬費用分攤與收益分配的內容？答:物權法第八十條規(guī)定：建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。010.物權法規(guī)定的建筑物及其附屬設施的管理形式？答:物權法第八十一條規(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。1、多選題：以下對物權法中業(yè)主建筑物區(qū)分所有權是指：A.業(yè)主對其專有部分享有所有權B.業(yè)主對其共有部分享有共有權C.業(yè)主對土地所有權按份共有D.業(yè)主對共有部分享有共同管理權E.業(yè)主可以轉讓房屋時,可以不轉讓共有部分（A.B.D）2、單選題：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,應當經(jīng)( )業(yè)主同意：A.全體業(yè)主B.多數(shù)業(yè)主C.所有有利害關系的業(yè)主D.多數(shù)有利害關系的業(yè)主E.業(yè)主委員會（C）3、判斷題某開發(fā)商在房屋買賣合同中把建筑區(qū)劃內約5平米的綠地作為小院送給甲業(yè)主，此綠地應歸甲業(yè)主所有。（對）說明：已明示屬于業(yè)主4、簡答題某開發(fā)商在業(yè)主入住三年后改變出租車位方式，開始銷售車位，業(yè)主擔心權益受到侵害，請用物權法的規(guī)定作出解釋？答：1.建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要；2.建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定；3.占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。（二）物業(yè)管理條例015.物業(yè)管理條例對物業(yè)管理的定義？答:條例第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。017.物業(yè)管理條例確立的七項基本制度及具體內容？答:條例在物業(yè)管理基本制度上進行了多項創(chuàng)新，創(chuàng)設了業(yè)主大會、管理規(guī)約、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務企業(yè)資質管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項維修資金等七項基本制度。026.前期物業(yè)服務合同的定義？答：建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同稱為前期物業(yè)服務合同。建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。031.物業(yè)管理條例對物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作的規(guī)定？答：條例第四十七條規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。035.物業(yè)管理條例中關于利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營方面的規(guī)定？答：條例第五十五條規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。040.物業(yè)管理條例規(guī)定的對業(yè)主未能履行交納物業(yè)費職責的處理？答：條例第六章規(guī)定： 違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。1、單選題：物業(yè)管理條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照（ ），對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。A.法律法規(guī)的規(guī)定B.業(yè)主大會的決定C.管理規(guī)約的約定D.物業(yè)服務合同的約定E.物業(yè)管理條例的規(guī)定（D）2、多選題：以下屬于物業(yè)管理條例確立的基本制度的有：A.業(yè)主大會制度B.業(yè)主委員會制度C.管理規(guī)約D.業(yè)主大全議事規(guī)則E.物業(yè)承接查驗（A.C.E）3、多選題：在物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生事故時，屬于物業(yè)服務企業(yè)應當履行義務的有：A.采取應急措施，避免損失擴大B.及時報告政府有關部門C.想盡辦法，避免媒體曝光D.協(xié)助做好救助工作E.保安人員必要時可以強制執(zhí)法（A.B.D）4、判斷題：業(yè)主按約定逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納。逾期仍不交納的，業(yè)主委員會承擔連帶責任，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。（錯）說明：業(yè)委會不承擔連帶責任5、判斷題：利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。（錯）說明：業(yè)主委員會應為業(yè)主大會（三）住宅室內裝飾裝修管理辦法041.住宅室內裝飾裝修管理辦法對住宅裝修的禁止行為？答：1.未經(jīng)原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；2.將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；3.擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；4.損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果；5.其他影響建筑結構和使用安全的行為（第五條）。044需要變得建筑主體或承重結構時的處理方式？答：變動建筑主體或者承重結構的，需提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案（第十四條）。046.住宅室內裝飾裝修管理辦法對因裝修活動造成相鄰住宅損失的處理規(guī)定？答：因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應當負責修復和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償（第三十三條）。1、多選題：住宅室內裝飾裝修管理辦法對住宅裝修的禁止行為有：A.未經(jīng)原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，搭建建筑物；B.將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；C.擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；D.損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果；E.經(jīng)燃氣管理單位同意,可以拆改燃氣設施.（B.C.D）說明：A由規(guī)劃部門同意事項2、單選題：下列關于裝飾裝修的說法,不正確的是:A.因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應當負責修復和賠償；B.屬于裝飾裝修企業(yè)責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償;C.裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償 ;D.裝修人因裝修侵占公共空間,對共公部位和設施造成損害的,由物業(yè)服務企業(yè)責任其改正并進行處罰.（D）（6） 關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（七）關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋075最高人民法院認定業(yè)主的條件？答：依法登記取得或者根據(jù)物權法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業(yè)主?；谂c建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業(yè)主。（物權法第二章第三節(jié)：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定導致物權設立、變更； 因繼承或者受遺贈取得物權的； 因合法建造等事實行為設立物權的所有權人。 上述所有權人須依照法律規(guī)定辦理登記，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力。）076. 最高人民法院對物權法所稱專有部分的解釋？答：建筑區(qū)劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分： 1.具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分； 2.具有利用上的獨立性，可以排他使用； 3.能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。077. 最高人民法院對物權法所稱共有部分的解釋？ 答：除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分： 1.建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)然窘Y構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分； 2.其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。 3建筑區(qū)劃內的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。079. 最高人民法院對物權法規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積的認定？1類答：1專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；2尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；3尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算； 4建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算（第八條）。081.最高人民法院對物權法第七十七條所稱有利害關系業(yè)主的認定？答：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內的其他業(yè)主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響（第十一條）。085. 最高人民法院對業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)不予支持的行為？答：1建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。 2物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。 3物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。1、多選題：下列情況可以認定為業(yè)主的有:A.執(zhí)有房屋所有權證的；B. 商品房買賣合法占有建筑物專有部分的；C.繼承房屋但未經(jīng)登記的；D.人民法院判決取得物權經(jīng)登記處的；E.執(zhí)有共有權證的.（A.B.D.E）2、多選題：下列情況可以認定為專有部分的有:A.開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃列入特定房屋買賣合同中的露臺；B. 業(yè)主長期租用的車位;C.住宅區(qū)底商；D.物業(yè)管理用房；E.業(yè)主共有的土地使用權.（A.C）3、單選題：某小區(qū)業(yè)委會與A公司的物業(yè)服務合同到期，半年后業(yè)主委員會與新選聘B公司簽定合同。某業(yè)主以合同到期不交納半年的物業(yè)費，A公司以事實服務關系將該業(yè)主起訴。這半年的物業(yè)費應由( )承擔：A. A公司承擔；B. 該業(yè)主承擔;C. 業(yè)委會承擔；D. B公司承擔。（B）（十）建設工程質量管理條例093. 建設工程質量管理條例對建設工程最低保修期限的規(guī)定？答：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為： （一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為年； （三）供熱與供冷系統(tǒng)，為個采暖期、供冷期； （四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。 建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算（第四十條）。 （十一）保安服務管理條例095. 保安服務管理條例對自行招用保安員的單位的要求？答：保安服務管理條例第十三條、第十四條、第十五條規(guī)定：自行招用保安員的單位應當具有法人資格，有符合本條例規(guī)定條件的保安員，有健全的保安服務管理制度、崗位責任制度和保安員管理制度。娛樂場所應當依照娛樂場所管理條例的規(guī)定，從保安服務公司聘用保安員，不得自行招用保安員。自行招用保安員的單位，應當自開始保安服務之日起30日內向所在地設區(qū)的市級人民政府公安機關備案，備案應當提供下列材料:1.法人資格證明；2.法定代表人（主要負責人）、分管負責人和保安員的基本情況；3.保安服務區(qū)域的基本情況；4.建立保安服務管理制度、崗位責任制度、保安員管理制度的情況。自行招用保安員的單位不再招用保安員進行保安服務的，應當自停止保安服務之日起30日內到備案的公安機關撤銷備案。自行招用保安員的單位不得在本單位以外或者物業(yè)管理區(qū)域以外提供保安服務。保安服務中形成的監(jiān)控影像資料、報警記錄，應當至少留存30日備查，保安從業(yè)單位和客戶單位不得刪改或者擴散。097.保安服務管理條例規(guī)定的保安員的禁止行為？ 答:保安服務管理條例第三十條規(guī)定：保安員不得有下列行為:1.限制他人人身自由、搜查他人身體或者侮辱、毆打他人；2.扣押、沒收他人證件、財物；3.阻礙依法執(zhí)行公務；4.參與追索債務、采用暴力或者以暴力相威脅的手段處置糾紛；5.刪改或者擴散保安服務中形成的監(jiān)控影像資料、報警記錄；6.侵犯個人隱私或者泄露在保安服務中獲知的國家秘密、商業(yè)秘密以及客戶單位明確要求保密的信息；7.違反法律、行政法規(guī)的其他行為。（十二）民法通則098. 民法通則中與物業(yè)管理密切相關的規(guī)定？答:中華人民共和國民法通則是一部調整平等主體的公民之間、法人之間、公民和法人之間的財產(chǎn)關系和人身關系的法律。在第六章民事責任中的有關規(guī)定，與我們日常物業(yè)管理服務密切的關系： 1.在公共場所、道旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設施等，沒有設置明顯標志和采取安全措施造成他人損害的，施工人應當承擔民事責任（第一百二十五條）。 2.建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外(第一百二十六條)。 3.飼養(yǎng)的動物造成他人損害的，動物飼養(yǎng)人或者管理人應當承擔民事責任；由于受害人的過錯造成損害的，動物飼養(yǎng)人或者管理人不承擔民事責任；由于第三人的過錯造成損害的，第三人應當承擔民事責任(第一百二十七條)。 4.因正當防衛(wèi)造成損害的，不承擔民事責任。正當防衛(wèi)超過必要的限度，造成不應有的損害的，應當承擔適當?shù)拿袷仑熑?第一百二十八條)。 5.因緊急避險造成損害的，由引起險情發(fā)生的人承擔民事責任。如果危險是由自然原因引起的，緊急避險人不承擔民事責任或者承擔適當?shù)拿袷仑熑巍Ｒ蚓o急避險采取措施不當或者超過必要的限度，造成不應有的損害的，緊急避險人應當承擔適當?shù)拿袷仑熑?第一百二十九條)。 6. 民法通則第八十三條規(guī)定：“不動產(chǎn)相鄰各方，應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失”。（十三）消防法101.消防法中與物業(yè)管理密切相關的重要規(guī)定內容？答:除了上述與物業(yè)服務企業(yè)有關的職責外，中華人民共和國消防法還明確規(guī)定以下與物業(yè)管理密切相關的條款：1.任何單位、個人都有維護消防安全、保護消防設施、預防火災、報告火警的義務。任何單位、成年公民都有參加有組織的滅火工作的義務。2.任何單位、個人都應當無償為報警提供便利，不得阻攔報警。嚴禁謊報火警。3.公共場所發(fā)生火災時，該公共場所的現(xiàn)場工作人員有組織、引導在場群眾疏散的義務。 4.發(fā)生火災的單位必須立即組織力量撲救火災。鄰近單位應當給予支援。 5. 消防隊接到火警后，必須立即趕赴火場，救助遇險人員，排除險情，撲滅火災。6. 公安消防隊撲救火災，不得向發(fā)生火災的單位、個人收取任何費用。第二部分 北京市地方規(guī)章、規(guī)范性文件 （一）北京市物業(yè)管理辦法（全部為重點）001北京市物業(yè)管理辦法對物業(yè)管理的定義？答：北京物業(yè)管理辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。多選題：根據(jù)北京市物業(yè)管理辦法對房屋等建筑物的管理，業(yè)主可以采用的方式有:A.業(yè)主自行管理；B. 業(yè)主將不同的服務內容委托給不同的專業(yè)公司；C.建設單位管理；D.業(yè)主可以選聘沒有資質的物業(yè)服務企業(yè)進行管理；E.業(yè)主選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)進行管理.（A.B.C.E）002.北京市物業(yè)管理辦法中劃分物業(yè)管理區(qū)域的原則？答：建設單位應當在銷售房屋前，結合物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。物業(yè)主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應當劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。003.北京市物業(yè)管理辦法對業(yè)主共同決定物業(yè)管理區(qū)域進行分立或者合并事項時的規(guī)定？答：業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進行分立或者合并的，應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)縣房屋行政主管部門等相關部門進行審查，確需調整的，予以確認并公告。1、單選題：根據(jù)北京市物業(yè)管理辦法業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進行調整的，應當向物業(yè)所在地的（ ）提出申請。A.居委會或街道辦事處；B.街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府；C.建設單位；D.區(qū)縣房屋行政主管部門。（B）2、判斷題：建設單位應當在銷售房屋前，會同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。（錯）說明：不需要會同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府004.北京市物業(yè)管理辦法對建設單位委托專項服務的規(guī)定？答：建設單位可以將全部專項服務委托給物業(yè)服務企業(yè)，也可以將專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)。多選題：根據(jù)北京市物業(yè)管理辦法,以下描述正確的有:A.建設單位可以不采取招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè);B.建設單位要承擔首次業(yè)主大會召開前或籌備組成立滿三個月前的物業(yè)管理費;C.建設單位可以不經(jīng)業(yè)主同意將保潔服務委托給專業(yè)公司；D.在未完成共用部分交接前,建設單位必須承擔物業(yè)服務費;E.作為房屋買賣合同附件的前期物業(yè)服務合同的主體雙方為業(yè)主和建設單位。（A.B.C.E）005.北京市物業(yè)管理辦法中對于物業(yè)管理活動的相關監(jiān)督管理工作的具體劃分？答：北京市房屋行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)縣房屋行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。供水、排水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車管理、秩序維護、設施設備維護等專項服務的行業(yè)主管部門和專業(yè)監(jiān)管部門依法按照職責負責相關監(jiān)督管理工作。006.北京市物業(yè)管理辦法中規(guī)定的物業(yè)管理活動的在區(qū)縣人民政府、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及相關活動的對應職責？答：區(qū)縣人民政府應當做好轄區(qū)內物業(yè)管理以及和諧社區(qū)建設的相關工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責對轄區(qū)內業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進行協(xié)助、指導和監(jiān)督，協(xié)調處理糾紛。判斷題：居委會負責對轄區(qū)內業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進行協(xié)助、指導和監(jiān)督，協(xié)調處理糾紛。（錯）007. 新建住宅物業(yè)，對于建設單位配建的物業(yè)服務用房的要求與標準？答：新建住宅物業(yè)，建設單位應當配建物業(yè)服務用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)服務用房的坐落位置(具體到樓棟、房號)。新建住宅物業(yè)，對于建設單位配建的物業(yè)服務用房建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米。008. 前期物業(yè)服務責任？答：建設單位承擔前期物業(yè)服務責任。銷售房屋時，前期物業(yè)服務合同應當作為房屋買賣合同的附件。009. 前期物業(yè)管理建設單位撤出管理區(qū)域并移交相關資料的前置條件是什么？答：業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務合同的，建設單位應當與全體業(yè)主進行物業(yè)共用部分的查驗交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交相關資料。010. 業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務合同的情況下，建設單位應當與全體業(yè)主進行物業(yè)共用部分查驗可以選擇的方式？答：全體業(yè)主承接前應當對物業(yè)共用部分進行查驗，可以委托選聘的物業(yè)服務企業(yè)進行查驗。全體業(yè)主與建設單位也可以共同委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構進行查驗。單選題：根據(jù)北京市物業(yè)管理辦法，前期物業(yè)交接查驗的主體為：A.建設單位與全體業(yè)主;B.未成立業(yè)委會的，交接主體為建設單位與街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 ;C.建設單位與第三方評估監(jiān)理機構;D.建設單位與物業(yè)公司;（A）011. 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實施共同管理時由業(yè)主共同決定的事項內容？答：業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實施共同管理。下列事項由業(yè)主共同決定：1.制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2.選舉或者更換業(yè)主委員會委員；3.確定或者變更物業(yè)管理方式、服務內容、服務標準和收費方案；4.選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務企業(yè)事實服務；5.籌集、管理和使用專項維修資金；6.申請改建、重建建筑物及附屬設施；7. 申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；8.決定物業(yè)管理區(qū)域內的其他重大物業(yè)管理事項。012.業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實施共同管理的事項中，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意的事項？答：籌集、管理和使用專項維修資金；申請改建、重建建筑物及附屬設施；同時，申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域的，應當分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。013. 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實施共同管理，具體事項范圍和決定程序？答：業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實施共同管理。共同決定本單位范圍內的物業(yè)管理事項。事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主共同決定。1、單選題：根據(jù)北京市物業(yè)管理辦法，業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項的范圍和決定程序由（ ）規(guī)定。A.管理規(guī)約;B.物業(yè)服務合同 ;C.業(yè)主大會議事規(guī)則;D.業(yè)主委員會。（C）2、多選題：根據(jù)北京市物業(yè)管理辦法，業(yè)主對以下事項中，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意的有：A.制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；B.申請改建、重建建筑物及附屬設施 ；C.確定或者變更物業(yè)管理方式、服務內容、服務標準和收費方案；D.選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務企業(yè)事實服務；E. 申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；（B.E）014. 業(yè)主大會組成人員？答：業(yè)主可以成立業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成，對物業(yè)管理區(qū)域內共用部分實施共同管理，按照相關規(guī)定開展與物業(yè)管理有關的活動。015. 未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務企業(yè)停止服務或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他事項的處理方式？答：未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務企業(yè)停止服務或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他事項的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導協(xié)助業(yè)主共同決定有關事項。016. 建設單位向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料并推薦業(yè)主代表作為臨時召集人的條件？答：物業(yè)管理區(qū)域內已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積50以上的，建設單位應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時召集人。017. 除建設單位外，業(yè)主自己申請成立業(yè)主大會需要滿足的條件？答：物業(yè)管理區(qū)域內占總人數(shù)5以上或者專有部分占建筑物總面積5以上的業(yè)主可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。多選題：以下屬于建設單位的責任的有:A.占總人數(shù)5%以上或專有部分占建筑總面積5%的業(yè)主要求成立業(yè)主大會的,建設單位應當向有關部門提出申請;B.分期開發(fā)的首期且已實施物業(yè)管理,已交付業(yè)主的專有部分達到首期建筑總面積50%以上,建設單位可以向相關部門報送籌備首次業(yè)主大會的所需資料;C.推薦業(yè)主代表作為籌備首次業(yè)主大會的臨時召集人;D.指定籌備組組長;E.負責首次業(yè)主大會會議。（B.C）018. 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在接到申請成立業(yè)主大會后需要履行的職責？答：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自接到申請之日起60日內，指定代表擔任籌備組組長，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組，籌備組負責召集首次業(yè)主大會會議。019. 業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案時提交材料清單？答：業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：1.籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；2.業(yè)主大會決議；3.管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；4.業(yè)主委員會委員名單。判斷題：業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起60日內，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。（錯）020.北京市物業(yè)管理辦法中對業(yè)主委員會委員資格自動終止后移交工作的規(guī)定？答：業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業(yè)主委員會；拒不移交印章、相關財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令移交，物業(yè)所在地公安機關應當予以協(xié)助。判斷題：業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起30日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業(yè)主委員會。（錯）023物業(yè)服務企業(yè)公示服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況時的具體規(guī)定？答：北京物業(yè)管理辦法中規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應當按照價格主管部門的規(guī)定，將服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。物業(yè)服務企業(yè)應當于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務合同履行情況、物業(yè)服務項目收支情況、本年度物業(yè)服務項目收支預算。業(yè)主提出質詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務項目情況進行審計的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合。024物業(yè)服務合同期限屆滿前，全體業(yè)主共同決定續(xù)聘或解聘原物業(yè)服務企業(yè)的，應當履行什么義務？答：物業(yè)服務合同期限屆滿前，全體業(yè)主應當共同決定物業(yè)管理方式、服務內容、是否更換物業(yè)服務企業(yè)等事項。決定續(xù)聘原物業(yè)服務企業(yè)的，應當與原物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務合同；決定解聘的，應當履行的通知義務，合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月告知原物業(yè)服務企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內公告。027對拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務企業(yè)，新的物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主爭取權益的合法手段？答：原物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主應當與原物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應當依法提起訴訟或者仲裁，不得強行接管。（二）關于北京市物業(yè)管理辦法實施中若干問題的通知031北京市物業(yè)管理辦法所指的前期物業(yè)管理期限？答：前期物業(yè)管理期限，是指從首戶業(yè)主入住起至全體業(yè)主與建設單位完成物業(yè)共用部分交接止。032北京市物業(yè)管理辦法實施后申請辦理商品房預售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，確定物業(yè)服務事項和服務標準的有關規(guī)定？答：北京市物業(yè)管理辦法實施后申請辦理商品房預售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，建設單位應當在銷售房屋前確定物業(yè)服務事項和服務標準，并委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構對服務費用進行測算，測算結果應當在銷售場所公示，并寫入房屋買賣合同和前期物業(yè)服務合同。建設單位應當按照合同約定的服務事項和服務標準提供服務。*034北京市物業(yè)管理辦法實施后申請辦理商品房預售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，對完成物業(yè)共用部分交接前收取物業(yè)管理費有何規(guī)定？答：北京市物業(yè)管理辦法實施后申請辦理商品房預售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，在完成物業(yè)共用部分交接前，建設單位不得向業(yè)主收取服務費；但發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主應當按照前期物業(yè)服務合同的約定繳納物業(yè)服務費：1、籌備組成立滿面3個月未召開首次業(yè)主大會議的；2、首次業(yè)主大會會議未決定解除前期物業(yè)服務合同且未確定物業(yè)管理方式的；3、首次業(yè)主大會會議結束后，建設單位向全體業(yè)主發(fā)出書面查驗通知之日起落30日內未開始查驗的。4、物業(yè)共用部分經(jīng)查驗符合相關標準，建設單位向全體業(yè)主發(fā)出書面交接通知之日起30日內完成交接的。籌備組成立公告，首次業(yè)主大會會議決議，查驗通知、交接通知、物業(yè)服務查驗交接報告或其摘要文本應當在物業(yè)管理區(qū)域30日內顯著位置公示。035發(fā)放和首次使用“業(yè)主一卡通”的具體規(guī)定。在交付房屋前，建設單位應當向業(yè)主發(fā)放該套房屋的“業(yè)主一卡通”。業(yè)主入住前，應當與銀行、建設單位簽訂前期物業(yè)服務費托收協(xié)議。并按照房屋買賣合同和前期物業(yè)服務合同約定的費用標準，在“業(yè)主一卡通”內不超過12個月的物業(yè)服務費。發(fā)生本通知第四條規(guī)定的炊事班應當繳納物業(yè)服務費情形時，前期物業(yè)服務合同關于業(yè)主物業(yè)服務費用標準及費用繳納的相關約定即時生效，建設單位可以根據(jù)約定通過銀行直接從“業(yè)主一卡通”中劃轉前期物業(yè)服務費。建設單位向業(yè)主收費之前應當改選必要的通知義務，將收費起始時間及前期物業(yè)服務合同約定的收費標準在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。037北京市物業(yè)管理辦法實施前，對同一物業(yè)管理區(qū)域內分期開發(fā)建設的住宅物業(yè)項目物業(yè)服務合同如何規(guī)定？答：同一物業(yè)管理區(qū)域內分期開發(fā)建設的住宅物業(yè)項目，已有前期物業(yè)服務合同或者服務合同的，按照合同約定執(zhí)行。038北京市物業(yè)管理辦法實施后，對政府相關部門在物業(yè)用房方面有何要求？答：北京市物業(yè)管理辦法實施后，規(guī)劃行政主管部門核劃行政主管部門核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證的住宅物業(yè)項目，*建設單位應當按標準配物業(yè)服務用房。測繪單位應當現(xiàn)場勘測、核查物業(yè)服務用房的位置和建筑面積，并在房屋土地測繪技術報告書中標明物業(yè)服務用房的位置、面積等情況。房屋行政主管部門在辦理房產(chǎn)測繪成果備案時，應當核查測繪成果是否符合規(guī)劃許可及辦法第七條規(guī)定的標準。（三）北京市住宅專項維修資金使用審核標準039北京市住宅專項維修資金使用審核標準的物業(yè)適用范圍？答：北京市住宅專項維修資金使用審核標準的物業(yè)適用范圍是：北京市行政區(qū)域內，商品住宅、售后公有住房的住宅專項維修資金使用審核。041住宅專項維修資金的審批條件？答：住宅保修期滿后，住宅共用部位、共用設施設備出現(xiàn)北京市住宅專項維修資金使用審核標準規(guī)定的情形的，經(jīng)住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過，可以使用住宅專項維修資金進行維修、更新的、改造。042住宅保修期滿后，可以不需住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過，即可使用住宅專項維修資金進行維修的緊急情況？答：發(fā)生下列危及房屋使用安全或嚴重影響使用功能情況之一的，不需住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)的三分之二以上的業(yè)主討論通過，要以使用住宅專項維修資金進行維修：1、屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴重，經(jīng)多次補漏后仍難以解決的；2、電梯發(fā)生沖頂、蹲底事意外災害危及人身安全的；定期檢驗時被責令停梯整改的；3、高層住宅發(fā)生供水主管道嚴重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、中水泵等）發(fā)生泵體漏水、泵電機燒毀等到情況，導致供水中斷的；4、樓體單側外墻飾面五分之一以上面積有脫落危險的；5、專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；6、消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修及更新的、改選的。（四）北京市物業(yè)服務企業(yè)信用信息管理辦法044北京市物業(yè)服務企業(yè)信用信息系統(tǒng)監(jiān)督管理的分工和職責？答：本市建立物業(yè)服務企業(yè)及項目負責人信用信息系統(tǒng)，對其物業(yè)服務活動實施動態(tài)監(jiān)督管理。市房屋行政主管部門負責全市物業(yè)管理行業(yè)的信用信息管理工作，依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的相關規(guī)定，制定北京市物業(yè)服務違法違規(guī)行為記分標準和北京市物業(yè)項目負責人考核記分標準（以下簡稱記分標準），并適時調整補充；負責項目負責人考試與執(zhí)業(yè)注冊，并建立及項目負責人的信用信息檔案。區(qū)縣房屋行政主管部門負責對本轄區(qū)物業(yè)服務企業(yè)及其負責人的違法違規(guī)行為進行檢查、處理、記分，并將結果記入信用信息檔案。企業(yè)注冊地所在市、區(qū)縣房屋行政主管部門，按照相應職責分工，依據(jù)項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門的信用信息記錄，做好企業(yè)資質管理工作。北京物業(yè)管理協(xié)會（以下簡稱北京物協(xié)）負責制定、組織實施本市物業(yè)服務行業(yè)人才培養(yǎng)方案，組織項目負責人繼續(xù)教育的培訓工作；可以制定發(fā)布物業(yè)服務企業(yè)信用等級評定標準，形成物業(yè)服務信用評價體系，建立物業(yè)管理行業(yè)的信用激勵與懲戒機制（每三條）。046物業(yè)項目負責人包括哪幾類，項目負責人持證上崗制度的要求和規(guī)定？答：本市實行項目負責人責任制。項目負責人包括：（一）建設單位按照前期物業(yè)服務合同指派的項目負責人；（二）物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定指派的項目負責人；（三）業(yè)主決定聘請的其他管理人。一個項目應當有一名駐場項目負責人，物業(yè)服務合同另有約定的除外。本市實行項目負責人持證上崗制度。（一）項目負責人經(jīng)市房屋行政主管部門考試合格的，頒發(fā)合格證書；（二）合格證書有效期為三年，有效期滿需要延期的，應當說于期滿前三個月向原發(fā)證機關申請輸延期手續(xù)；（三）取得合格證書后，項目迥然不同人每年須參加不少于40學時的繼續(xù)教育。項目負責人有下列情形之一的，市房屋行政部門應取消其合格證書，并在項目負責人信用信息檔案中予以記錄：（一）未按規(guī)定參加崗位考核、繼續(xù)教育的；（二）在記分周期被累計超過規(guī)定分值的；（三）其他應予取消合格證書的情形（第十條、第十一條、第十二條）*048物業(yè)服務企業(yè)及項目負責人信用記分制度的具體規(guī)定？答：市、區(qū)縣房屋行政主管部門對物業(yè)服務企業(yè)及項目負責人的信用行為進行調查、確認，按照記分標準記分，并記入信用信息系統(tǒng)。記分信息同時通過手機平臺發(fā)至企業(yè)負責人或者項目負責人。依據(jù)物業(yè)服務企業(yè)及項目負責人信用記分結果，企業(yè)的法寶代表人、主要負責人和項目負責人接受市房屋行政主管部門或其委托的北京物協(xié)組織的物業(yè)管理行業(yè)相關法規(guī)和信用知識培訓。*049物業(yè)服務企業(yè)及項目負責人信用記分制度的滿分分別是多少，記分周期？答：記分標準中企業(yè)記分滿分為20分，項目負責人記分滿分為15分。記分周期從每年1月1日至12月31日止。記分周期期滿，重新記分。原分值記錄作為歷史數(shù)據(jù)保存在信用信息檔案中。050依據(jù)信用記分結果，企業(yè)記分達到3分、5分和20分時，應分別如何處理？答：依據(jù)信用記分結果，對企業(yè)分別進行如下處理（一）企業(yè)記分達到3分時，項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門對其提出書面獲救，責令限期整改，改正期間該企業(yè)不得參加物業(yè)管理示范項目考評，并告知企業(yè)注冊地區(qū)縣房屋行政主管部門。（二）企業(yè)記分達到5時，注冊地區(qū)縣房屋行政主管部門約談該企業(yè)法寶代表人，予以行政告誡，同時核查的資質條件。經(jīng)核查不符合資質條件的，責令限期改正，改正期間不得承接新項目，一年內不得參加物業(yè)管理示范項目考評，一年內不得晉升資質等級。（三）企業(yè)記分達到20分時，市、區(qū)縣房屋行政主管部門依法核查企業(yè)的資質條件，一年內不得承接新項目，不得參加革命物業(yè)管理示范項目考評，不得晉升資質等級，不予開具出京誠信證明材料；核查不達標的，重新核定資質等級或注銷企業(yè)資質證書。市、區(qū)縣房屋行政主管部門對企業(yè)做出重新核定資質等級，或注銷資質證書，不再記分 ，將企業(yè)違法違規(guī)行為和處罰結果記入信用信息系統(tǒng)，并在北京建設項目網(wǎng)上以公示。 上述處理措施中，依法應當由住房城鄉(xiāng)建設部核定一級資質等級、注銷資質盲目發(fā)展的，由市房屋行政主管部門將物業(yè)企業(yè)及項目負責人違法違規(guī)行為的信用信息和處理建議報告住房城鄉(xiāng)建設部。在住房城鄉(xiāng)建設部做出行政處罰或處理決定前，不予辦理該企業(yè)在京承接新項目的物業(yè)服務合同備案、不予開具出京證明材料和參加物業(yè)管理示范項目考評，不予辦理項目負責人執(zhí)業(yè)注冊（第二十條）。 051依據(jù)信用記分結果，項目負責人記分達到3分、5分、和15分時，應分別如何處理？ 答：依據(jù)信用記分結果，對項目負責人及其企業(yè)分別進行如下處理（一）項目負責人記分達到3分時，由項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門對該項目負責人提出書面警告；（二）項目負責人記分達到5分時，由項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門對該項目負責人進行約談，記入項目負責人信用信息檔案。（三）單個項目負責人記分達到15分時，注銷北京市物業(yè)項目負責人考試合格證書，市房屋行政主管部門建議企業(yè)撤換該項目負責人，將其違法違規(guī)行為和處理結果記入信用信息系統(tǒng)，在北京建設網(wǎng)進行公示，并扣除企業(yè)5分（第二十一條）。（五）北京市城鎮(zhèn)房屋建筑使用安全綜合治理辦法*054房屋建筑的安全責任人的定義及承擔的責任？答：1.定義：是指房屋建筑的所有人（簡稱安全責任人），房屋建筑所有人下落不明或者房屋建筑權屬不清晰的，實際占有人是安全責任人；2.承擔責任：房屋建筑的安全責任人應當對房屋建筑的安全使用、檢查維護、安全評估與鑒定、安全問題治理等承擔責任，保證房屋建筑的安全性、適用性、耐久性。055房屋建筑管理人的定義及職責？答：1.定義：房屋建筑管理人（簡稱管理人）是對房屋建筑使用安全承擔管理責任的自然人、法人、其他組織。*2.職責：管理人應當對房屋建筑進行檢查維護，對天檢查中發(fā)現(xiàn)我房屋建筑使用安全問題應向安全責任人和有關行政主管部門報告，可以受安全責任人委托組織對房屋建筑安全問題進行治理，對危害房屋建筑使用安全的行為進行制止、報告，并定期開展房屋建筑安全宣傳活動（第七、八條）。*062房屋修繕工程應依法取得施工許可證的對象？答：修繕工程投資額達到30萬元以上或者建筑面積達到300平方米以上時，應當依法取得施工許可。修繕工程施工中，嚴禁違反設計文件擅自變動建筑主體、承重結構或者使用功能（第三十六條）。*063危險房屋的處理類別？答：確認危險房屋的鑒定結論，應當由房屋安全鑒定機構做出*經(jīng)鑒定屬于危險房屋的，安全責任人、管理人應當按照房屋安全鑒定機構鑒定結論的處理類別治理。危險房屋的處理類別分為觀察使用、處理使用、停止使用和整體撤除。觀察使用。適用于采取適當安全技術措施后，尚能短期使用但需繼續(xù)觀察的房屋。房屋安全鑒定機構在出具的鑒定報告中應當注明觀察使用或者下一次進行安全鑒定的時限。處理使用。適用于采取適當技術措施后，可解除危險的房屋。設計單位在加固設計文件中應當說明后續(xù)使用年限。停止使用。適用于已無修繕價值，暫時不便拆除，又不危及相鄰建筑和影響他人安全的房屋。整體拆除。適用于整幢危險且無修繕價值，需立即拆除的房屋（第三十八條）。064房屋應急搶險遵循的原則？答：房屋應急搶險遵循屬地為主、分級負責、預防為主、防治結合、快速反應、統(tǒng)一指揮、保障有力的原則。（六）北京市物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理管理辦法*065什么是物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理？答：本辦法所稱物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理，是指物業(yè)服務評估監(jiān)理機構接受業(yè)主、業(yè)主大會、建設