房地產(chǎn)常用法律法規(guī)速查手冊

1、房地產(chǎn)常用法律法規(guī)速查手冊1. 土地使用權年限：2. 土地使用權轉(zhuǎn)讓：3. 土地使用權期滿或收回：4. 住宅建設用地使用權屆滿續(xù)期問題5. 房地產(chǎn)廣告：6. 預售商品房的條件：7. 未取得預售許可證訂立的預售合同是否有效：8. 銷售代理：9. 預訂款：10. 定金：11. 商品房現(xiàn)售的條件：12. 不得重復銷售：13. 房屋平面圖及尺寸誤差：14. 簽約時同時簽訂物業(yè)合同：15. 計價方式、銷售面積、分攤及面積誤差的處理辦法：16. 明示法規(guī)和合同：17. 規(guī)劃變更：18. 樣板間：19. 合同備案：20. 延期交付房屋或遲延支付房款：21. 違約金數(shù)額的確定和調(diào)整：22. 懲罰性賠償：23.

2、 兩書：24. 現(xiàn)場施工管理：25. 建筑噪聲：26. 空調(diào)器、冷卻塔等環(huán)境噪聲：27. 竣工驗收及備案：28. 房屋的轉(zhuǎn)移占有及風險轉(zhuǎn)移：29. 產(chǎn)權登記：30. 抵押及抵押登記：31. 按揭中商品房買賣合同中的解除權：32. 擔保按揭合同的解除權：33. 質(zhì)量責任：34. 測繪單位及測繪人員的責任：35. 房屋建設質(zhì)量保修36. 主體結構質(zhì)量不合格：37. 房產(chǎn)測繪收費問題：38. 契稅：39. 印花稅：40. 公共維修基金：41. 物業(yè)收費：42. 物業(yè)收費明碼標價：43. 空置房的交費：44. 業(yè)主公約及臨時業(yè)主公約：45. 物業(yè)招投標：46. 前期物業(yè)服務合同：47. 物業(yè)管理用房：

3、48. 業(yè)主大會及業(yè)主委員會：49. 業(yè)主的權利與義務：50. 關于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權51. 裝修活動的噪聲管理：52. 住宅室內(nèi)裝修：1、土地使用權年限：中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第十二條土地使用權出讓最高年限按下列用途確定： （一）居住用地七十年； （二）工業(yè)用地五十年； （三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； （四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； （五）綜合或者其他用地五十年。 2、土地使用權轉(zhuǎn)讓：城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定第五條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉(zhuǎn)讓。 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第三十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房

4、屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉(zhuǎn)讓、抵押。 第四十二條以出讓方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 3、土地使用權期滿或收回：中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第三十九條 土地使用權因土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。 第四十條土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。 第四十一條土地使用權期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的，應當依照本條例第

5、二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記。 第四十二條國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，根據(jù)社會公眾利益的需要，國家依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應的補償。 4、住宅建設用地使用權屆滿續(xù)期：中華人民共和國物權法第一百四十九條 住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。 非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。 5、房地產(chǎn)廣告：最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若

6、干問題的解釋第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。 城市商品房預售管理辦法第九條開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向承購人出示商品房預售許可證。售樓廣告和說明書應當載明商品房預售許可證的批準文號。 商品房銷售管理辦法第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房

7、地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應當執(zhí)行中華人民共和國廣告法、房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定等有關規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學、準確。 第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定第六條房地產(chǎn)預售、銷售廣告，必須載明以下事項：（一）開發(fā)企業(yè)名稱；（二）中介服務機構代理銷售的，載明該機構名稱；（三）預售或者銷售許可證書號。廣告中僅介紹房地產(chǎn)項目名稱的，可以不必載明上述事項。第七條房地產(chǎn)廣告不得含有風水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對項目情況進行的說明、渲染，不得有悖社會良好風尚。第八條房地產(chǎn)廣告中涉及

8、所有權或者使用權的，所有或者使用的基本單位應當是有實際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間。第九條房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。第十條房地產(chǎn)中表現(xiàn)項目位置，應以從該項目到達某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。房地產(chǎn)廣告中的項目位置示意圖，應當準確、清楚，比例恰當。第十一條房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設中，應當在廣告中注明。第十二條房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應當表明是建筑面積或者使用面積。第十三條房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結構、裝修裝飾的，應當真實、準確。預售、預租商品房廣告，不得涉及裝修

9、裝飾內(nèi)容。第十四條房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果。第十五條房地產(chǎn)廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的，應當在廣告中注明。第十六條房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。第十七條房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務的，應當載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。第十八條房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠為人住者辦理戶口、就業(yè)、升學等事業(yè)的承諾。第十九條房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應當符合國家有關規(guī)定；涉及尚未實現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應當在廣告中注明。第二十條房地產(chǎn)廣告中涉及資產(chǎn)評估的，應當表明評估單位、估價師和評估時間；使用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng)計資料、文摘

10、、引用語的，應當真實、準確，表明出處。6、預售商品房的條件：商品房銷售管理辦法第六條商品房預售實行預售許可制度。 商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例和城市商品房預售管理辦法的有關規(guī)定執(zhí)行。 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合下列條件： （一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （二）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （三）按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25以上，并已確定施工進度和竣工交付日期； （四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。 城市商品房預售管理辦法第

11、五條商品房預售應當符合下列條件： （一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （二）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。 第六條商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得商品房預售許可證。 未取得商品房預售許可證的，不得進行商品房預售。 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第四十四條商品房預售，應當符合下列條件： （一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （二）持有建設工程規(guī)劃許可證； （三）按提供預售的商品房計算，投

12、入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分 之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期； （四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證 明。 商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部 門和土地管理部門登記備案。 商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。 7、未取得預售許可證訂立的預售合同是否有效：最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。8、銷售代理：商品房銷售管理辦法第二十五

13、條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務機構。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當與受托房地產(chǎn)中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。 第二十六條受托房地產(chǎn)中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。 第二十七條受托房地產(chǎn)中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關情況。 受托房地產(chǎn)中介服務機構不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。 第二十八條受托房地產(chǎn)中介服務機構在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管

14、理條例第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機構代理銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買入出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。 9、預訂款：商品房銷售管理辦法第二十二條不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質(zhì)費用。 符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。 10、定金：最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件

15、適用法律若干問題的解釋第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。中華人民共和國擔保法 第八十九條當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權的擔保。債務人履行 債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要 求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。 第九十條定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的 期限。定金合同從實際交付

16、定金之日起生效。 第九十一條定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十 11、商品房現(xiàn)售的條件：商品房銷售管理辦法第七條商品房現(xiàn)售,應當符合以下條件： （一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； （二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件； （三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （四）已通過竣工驗收； （五）拆遷安置已經(jīng)落實； （六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期； （七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。 第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房現(xiàn)

17、售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 12、不得重復銷售：商品房銷售管理辦法第十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。 13、房屋平面圖及尺寸誤差：商品房銷售管理辦法第十九條按套（單元）計價的現(xiàn)售房屋，當事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。 按套（單元）計價的預售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，

18、合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。 14、簽約時同時簽訂物業(yè)合同：商品房銷售管理辦法第十三條商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關物業(yè)管理的協(xié)議。 15、計價方式、銷售面積、分攤及面積誤差的處理辦法：商品房銷售管理辦法第十二條商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。 第十八條商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。 商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤

19、的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。 按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。 第十九條按套（單元）計價的現(xiàn)售房屋，當事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。 按套（單元）計價的預售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房

20、的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。 第二十條按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。 合同未作約定的，按以下原則處理： （一）面積誤差比絕對值在3以內(nèi)（含3）的，據(jù)實結算房價款； （二）面積誤差比絕對值超出3時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3以內(nèi)（含3）部分的房價款由買受人補足；超出3部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時，面積誤

21、差比絕對值在3以內(nèi)（含3）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。 產(chǎn)權登記面積合同約定面積 面積誤差比100 合同約定面積 因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應當簽署補充協(xié)議。 第二十一條按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。 最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十四條 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同

22、有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： （一）面積誤差比絕對值在3以內(nèi)（含3），按照合同約定的價格據(jù)實結算，買受人請求解除合同的，不予支持； （二）面積誤差比絕對值超出3，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3以內(nèi)（含3）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3以內(nèi)（含3）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。16、明示法

23、規(guī)和合同：商品房銷售管理辦法第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示商品房銷售管理辦法和商品房買賣合同示范文本；預售商品房的，還必須明示城市商品房預售管理辦法。 17、規(guī)劃變更：商品房銷售管理辦法第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。 經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。 買受人有權在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房

24、的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。 18、樣板間：商品房銷售管理辦法第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。 19、合同備案：城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民

25、政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負責土地管理工作的部門備案。 城市商品房預售管理辦法第十條商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。 房地產(chǎn)管理部門應當積極應用網(wǎng)絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網(wǎng)上登記備案。 商品房預售合同登記備案手續(xù)可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的，應當有書面委托書。 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第四十四條商品房預售，應當符合下列條件： （一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （二）持有建設工程規(guī)劃許可證； （三）按提供預售的商品房計算，投

26、入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分 之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期； （四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證 明。 商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部 門和土地管理部門登記備案。 商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。 當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條 件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外。

27、 20、延期交付房屋或遲延支付房款：最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十五條 根據(jù)合同法第九十四條 的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。 法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權消滅。商品房銷售管理辦法第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責

28、任。 因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當及時告知買受人。 21、違約金數(shù)額的確定和調(diào)整：最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定： 逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。 逾期交付使用房屋的

29、，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。22、懲罰性賠償：最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還

30、已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明； （二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實； （三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。23、兩書：城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。 住宅質(zhì)量保證書應當列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔商品房保修責任。 保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，

31、致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。 商品房銷售管理辦法第三十二條銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定（以下簡稱規(guī)定），向買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。 商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定第三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書可以作為商品房購銷合同的補充約定。第四條住宅質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔保修責任。商品住宅售出后，委托物業(yè)

32、管理公司等單位維修的，應在住宅質(zhì)量保證書中明示所委托的單位。第五條住宅質(zhì)量保證書應當包括以下內(nèi)容：1、工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級；2、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修；3、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。4、用戶報修的單位，答復和處理的時限；第六條住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的

33、住宅交付用戶使用之日起計算，保修期限不應低于本規(guī)定第五條規(guī)定的期限。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以延長保修期。國家對住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國家規(guī)定執(zhí)行。第八條住宅使用說明書應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內(nèi)容：1、開發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位；2、結構類型；3、裝修、裝飾注意事項；4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；5、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；6、門、窗類型，使用注意事項；7、配電負荷；8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；9

34、、其他需說明的問題。第九條住宅中配置的設備、設施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的，應附于住宅使用說明書中。第十條住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書應在住宅交付用戶的同時提供給用戶。第十一條住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書以購買者購買的套（幢)發(fā)放。每套(幢)住宅均應附有各自的住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。第十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在住宅使用說明書中對住戶合理使用住宅應有提示。因用戶使用不當或擅自改動結構、設備位置和不當裝修等造成的質(zhì)量問題，開發(fā)企業(yè)不承擔保修責任；因住戶使用不當或擅自改動結構，造成房屋質(zhì)量受損或其他用戶損失，由責任人承擔相應責任。24、現(xiàn)場施工管理：建設工程施工現(xiàn)場管理規(guī)定第十六條建設工程施

35、工中需要架設臨時電網(wǎng)、移動電纜等，施工單位應當向有關主管部門提出申請，經(jīng)批準后在有關專業(yè)技術人員指導下進行。 施工中需要停水、停電、封路而影響到施工現(xiàn)場周圍地區(qū)的單位和居民時，必須經(jīng)有關主管部門批準，并事先通告受影響的單位和居民。 第二十四條施工單位應該保證施工現(xiàn)場道路暢通，排水系統(tǒng)處于良好的使用狀態(tài)；保持場容場貌的整潔，隨時清理建筑垃圾。在車輛、行人通行的地方施工，應當設置溝井坎穴覆蓋物和施工標志。 第三十一條施工單位應當遵守國家有關環(huán)境保護的法律規(guī)定， 采取措施控制施工現(xiàn)場的各種粉塵、廢氣、廢水、固定廢棄物以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害。 25、建筑噪聲：中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法

36、第二十七條本法所稱建筑施工噪聲，是指在建筑施工過程中產(chǎn)生的干擾周圍生 活環(huán)境的聲音。 第二十八條在城市市區(qū)范圍內(nèi)向周圍生活環(huán)境排放建筑施工噪聲的，應當符合 國家規(guī)定的建筑施工場界環(huán)境噪聲排放標準。 第二十九條在城市市區(qū)范圍內(nèi)，建筑施工過程中使用機械設備，可能產(chǎn)生環(huán)境 噪聲污染的，施工單位必須在工程開工十五日以前向工程所在地縣級以上地方人民政 府環(huán)境保護行政主管部門申報該工程的項目名稱、施工場所和期限、可能產(chǎn)生的環(huán)境 噪聲值以及所采取的環(huán)境噪聲污染防治措施的情況。 第三十條在城市市區(qū)噪聲敏感建筑物集中區(qū)域內(nèi)，禁止夜間進行產(chǎn)生環(huán)境噪聲 污染的建筑施工作業(yè)，但搶修、搶險作業(yè)和因生產(chǎn)工藝上要求或者特殊

37、需要必須連續(xù) 作業(yè)的除外。 因特殊需要必須連續(xù)作業(yè)的，必須有縣級以上人民政府或者其有關主管部門的證 明。 前款規(guī)定的夜間作業(yè)，必須公告附近居民。 26、空調(diào)器、冷卻塔等環(huán)境噪聲：中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法第四十四條禁止在商業(yè)經(jīng)營活動中使用高音廣播喇叭或者采用其他發(fā)出高噪聲的方法招攬顧客。 在商業(yè)經(jīng)營活動中使用空調(diào)器、冷卻塔等可能產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的設備、設施的，其經(jīng)營管理者應當采取措施，使其邊界噪聲不超過國家規(guī)定的環(huán)境噪聲排放標準。27、竣工驗收及備案：城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。 房地產(chǎn)開發(fā)項目

38、竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。 第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，應當依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進行綜合驗收： （一）城市規(guī)劃設計條件的落實情況； （二）城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況； （三）單項工程的工程質(zhì)量驗收情況； （四）拆遷安置方案的落實情況； （五）物業(yè)管理的落實情況。 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

39、管理暫行辦法第十六條房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，應當進行綜合驗收。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向主管部門提出綜合驗收申請，主管部門應當在收到申請后一個月內(nèi)組織有關部門進行綜合驗收。綜合驗收不合格的，不準交付使用。 綜合驗收應當包括以下內(nèi)容： （一）規(guī)劃要求是否落實； （二）配套建設的基礎設施和公共服務設施是否建設完畢； （三）單項工程質(zhì)量驗收手續(xù)是否完備； （四）拆遷補償安置方案是否落實； （五）物業(yè)管理是否落實； （六）其他。 城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法第六條 住宅小區(qū)竣工綜合驗收必須符合下列要求： （一）所有建設項目按批準的小區(qū)規(guī)劃和有關專業(yè)管理及設計要求全部建成，并滿足使用要求； （二）住宅及公共

40、配套設施、市政公用基礎設施等單項工程全部驗收合格，驗收資料齊全； （三）各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調(diào)等符合批準的規(guī)劃設計要求； （四）施工機具、暫設工程、建筑殘土、剩余構件全部拆除清運完畢，達到場清地平； （五）拆遷居民已合理安置。 房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法第四條建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門（以下簡稱備案機關）備案。 房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規(guī)定第五條工程符合下列要求方可進行竣工驗收： （一）完成工程設計和合同約定的各項內(nèi)容。 （二）施工單位在工程完工

41、后對工程質(zhì)量進行了檢查，確認工程質(zhì)量符合有關法律、法規(guī)和工程建設強制性標準，符合設計文件及合同要求，并提出工程竣工報告。工程竣工報告應經(jīng)項目經(jīng)理和施工單位有關負責人審核簽字。 （三）對于委托監(jiān)理的工程項目，監(jiān)理單位對工程進行了質(zhì)量評估，具有完整的監(jiān)理資料，并提出工程質(zhì)量評估報告。工程質(zhì)量評估報告應經(jīng)總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關負責人審核簽字。 （四）勘察、設計單位對勘察、設計文件及施工過程中由設計單位簽署的設計變更通知書進行了檢查，并提出質(zhì)量檢查報告。質(zhì)量檢查報告應經(jīng)該項目勘察、設計負責人和勘察、設計單位有關負責人審核簽字。 （五）有完整的技術檔案和施工管理資料。 （六）有工程使用的主要建筑材料

42、、建筑構配件和設備的進場試驗報告。 （七）建設單位已按合同約定支付工程款。 （八）有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。 （九）城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對工程是否符合規(guī)劃設計要求進行檢查，并出具認可文件。 （十）有公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件。 （十一）建設行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督機構等有關部門責令整改的問題全部整改完畢。 第九條建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案。 建設工程質(zhì)量管理條例第十六條建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施

43、工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收。 建設工程竣工驗收應當具備下列條件： （一）完成建設工程設計和合同約定的各項內(nèi)容； （二）有完整的技術檔案和施工管理資料； （三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告； （四）有勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件； （五）有施工單位簽署的工程保修書。 建設工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。 中華人民共和國建筑法 第六十條 建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎工程和主體結構的質(zhì)量。 建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷；對已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應當修復。 第六十一條 交付竣工驗收的建筑工程，必

44、須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。 建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。28、房屋的轉(zhuǎn)移占有及風險轉(zhuǎn)移：最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十一條 對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。 房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。29、產(chǎn)

45、權登記：城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。城市商品房預售管理辦法第十二條預售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應當依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應當予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。 由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權屬證書的，除開發(fā)企

46、業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第五十九條國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。 第六十條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府 土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政 府頒發(fā)土地使用權證書。 在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上 地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并 頒發(fā)房屋所有權證書。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變 更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土

47、地管理部門申請土地使用權 變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使 用權證書。 法律另有規(guī)定的，依照有關法律的規(guī)定辦理。 城市房屋權屬登記管理辦法第四條國家實行房屋所有權登記發(fā)證制度。 申請人應當按照國家規(guī)定到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱登記機關）申請房屋權屬登記，領取房屋權屬證書。 第五條屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。 依法登記的房屋權利受國家法律保護。 第六條房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權權利主體一致的原則。 第十六條新建的房屋，申請人應當在房屋

48、竣工后的3個月內(nèi)向登記機關申請房屋所有權初始登記，并應當提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。 集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，申請人應當自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)向登記機關提交用地證明等有關文件，申請房屋所有權初始登記。 第十七條因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當事人應當自事實發(fā)生之日起90日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。 申請轉(zhuǎn)移登記，權利人應當提交房屋權屬證書以及相關的合同、協(xié)議、證明等文件。 第十九條設定房屋抵押權、典權等他項權利的，權利人應當自事實發(fā)生之

49、日起30日內(nèi)申請他項權利登記。 申請房屋他項權利登記，權利人應當提交房屋權屬證書，設定房屋抵押權、典權等他項權利的合同書以及相關的證明文件。 第三十一條房屋權屬證書包括房屋所有權證、房屋共有權證、房屋他項權證或者房地產(chǎn)權證、房地產(chǎn)共有權證、房地產(chǎn)他項權證。 第三十二條共有的房屋，由權利人推舉的持證人收執(zhí)房屋所有權證書。其余共有人各執(zhí)房屋共有權證書1份。 房屋共有權證書與房屋所有權證書具有同等的法律效力。 第三十三條房屋他項權證書由他項權利人收執(zhí)。他項權利人依法憑證行使他項權利，受國家法律保護。 商品房銷售管理辦法第三十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施

50、測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。 最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任： （一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限； （二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房買賣合同的標的

51、物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。 合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。第十九條 商品房買賣合同約定或者城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。中華人民共和國物業(yè)法第九條 不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。 30、抵押及抵押登記：城市房屋權屬登記管理辦

52、法第十九條設定房屋抵押權、典權等他項權利的，權利人應當自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請他項權利登記。 申請房屋他項權利登記，權利人應當提交房屋權屬證書，設定房屋抵押權、典權等他項權利的合同書以及相關的證明文件。 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第四十八條房地產(chǎn)抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。 第四十九條房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。 第六十一條房地產(chǎn)抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押 登記。 因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規(guī)定辦理過 戶登記。 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第六條國家實行房地產(chǎn)抵押登記制度。 第十九條以共有的

53、房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。 第二十條預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預售許可證。 第二十三條抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?第二十七條以預購商品房貸款抵押的，須提交生效的預購房屋合同。 第三十條房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當事人應當?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。 第三十一條房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。 第三十四條以依法取得的房屋所有權證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機關應當在原房屋所有權證上作他項權利記載后，由抵押人收執(zhí)。并向抵押權人頒發(fā)房屋他項權證。 以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產(chǎn)權屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。 第三十五條抵押合同發(fā)生變更或者抵押關系終止時，抵押當事人應當在變更或者終止之日起15日內(nèi)，到原登記機關辦理變更或者注銷抵押登記。 因依