揚(yáng)州世紀(jì)花園內(nèi)商業(yè)步行街商鋪開盤操作方案

1、世紀(jì)花園內(nèi)商鋪開盤操作方案世紀(jì)花園內(nèi)商鋪命名：世紀(jì)花園金色未來(lái)內(nèi)商業(yè)街前言：為了配合世紀(jì)花園商鋪的銷售，在開盤期間我們力爭(zhēng)迅速在江都市場(chǎng)造成一定的聲勢(shì)，獲得市場(chǎng)的關(guān)注，以便保證世紀(jì)花園內(nèi)商鋪在短時(shí)間內(nèi)能夠完成商鋪的大部分去化。為了達(dá)到這一目的，必須解決的問(wèn)題主要在兩個(gè)方面：一是，讓投資者知道世紀(jì)花園金色未來(lái)的發(fā)售信息；二是讓準(zhǔn)備投資的人知道世紀(jì)花園金色未來(lái)所具備的種種優(yōu)勢(shì)。在解決這兩個(gè)問(wèn)題的過(guò)程中，需要考慮到的是：通過(guò)不同媒體間的組合、通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)和媒體間的配合來(lái)達(dá)到推廣的有效性。一、SWOT分析優(yōu)勢(shì)1、 本案作為社區(qū)商業(yè)物業(yè)，直接服務(wù)于世紀(jì)花園居住小區(qū)。該住區(qū)一、二期將近有1000戶的居民，其消

2、費(fèi)人群將對(duì)本案構(gòu)成強(qiáng)大的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力，特別是對(duì)日常生活資料的消費(fèi)和敏感性物品的消費(fèi)尤其突出。目前小區(qū)一、二期物業(yè)已交付，住戶也逐漸入住，消費(fèi)人氣和消費(fèi)需求將逐步抬升，這為本案的銷售和經(jīng)營(yíng)提供了極大的空間和消費(fèi)基礎(chǔ)。2、 本案在規(guī)劃和設(shè)計(jì)上新穎、獨(dú)到，本案在建筑風(fēng)格上充滿變化，布局上形成相對(duì)圍合，內(nèi)街環(huán)境幽雅，為今后業(yè)態(tài)的選擇和經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造了更大的空間。劣勢(shì)1、 遠(yuǎn)離成熟商圈。而本案位江都城北，遠(yuǎn)離中心成熟商業(yè)區(qū)域，無(wú)法依托和利用中心區(qū)域的人流和現(xiàn)有商業(yè)氛圍。2、 世紀(jì)花園世紀(jì)商業(yè)中心的銷售帶來(lái)了諸多負(fù)面影響，交房問(wèn)題等諸多問(wèn)題間接影響商鋪發(fā)售信心。威脅1、 世紀(jì)花園以北，是規(guī)模與世紀(jì)花園相當(dāng)?shù)慕ㄚA國(guó)

3、際城。其內(nèi)商鋪也在最近即將發(fā)售。江都城北板塊由于受到市政道路建設(shè)、軌道交通、城市規(guī)劃以等諸多不確定性因素影響，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售滯后，消費(fèi)者仍存在相當(dāng)?shù)男睦砜剐?，居住氛圍不?qiáng)，消費(fèi)空間和消費(fèi)層次不高，這直接影響本案的銷售以及招商工作，也為本案的整體定位帶來(lái)相當(dāng)?shù)木窒扌浴?、 目前江都城北住宅區(qū)的商業(yè)配套仍以底層商鋪為主，主要分布于小區(qū)外圍與城市干道相連，價(jià)格分布不均，且商圈優(yōu)勢(shì)不明顯。正因?yàn)槿绱?，此區(qū)域世紀(jì)花園金色未來(lái)內(nèi)商業(yè)街面臨的挑戰(zhàn)是第一個(gè)吃螃蟹的挑戰(zhàn)。機(jī)會(huì)1、 隨著道路及河道整治建設(shè)的不斷推進(jìn)，尤其是市政建設(shè)的北移，將拉近中心區(qū)域與城北板塊的距離，這為消費(fèi)人群的適度轉(zhuǎn)移提供了可能，為今后

4、這一區(qū)域的開發(fā)創(chuàng)造了契機(jī)，也為本案帶來(lái)了一定的人氣。2、 目前城北商業(yè)物業(yè)缺乏特色和文化品質(zhì)，因而社區(qū)商業(yè)物業(yè)在城北商業(yè)地位和作用沒(méi)有充分體現(xiàn)出來(lái)，而本案不管從建筑形態(tài)和布局上考慮，還是從所依賴的社區(qū)主流消費(fèi)人群考慮，均在整個(gè)區(qū)域?qū)儆谏狭?，這為本案在經(jīng)營(yíng)和定位上采取規(guī)范化統(tǒng)一管理和尋找特色，從而與周邊社區(qū)商業(yè)物業(yè)形成差異和錯(cuò)位提供了很好的機(jī)會(huì)。二、項(xiàng)目人群分析消費(fèi)者人群1、 世紀(jì)花園住戶這一部分人群將是本案的主流消費(fèi)人群，以日常生活用品的消費(fèi)和價(jià)格敏感性物品的消費(fèi)為主，根據(jù)現(xiàn)有住戶的統(tǒng)計(jì)和分析，世紀(jì)花園是年輕人和老年人兩種年齡段的住家，這些人群往往對(duì)休閑、娛樂(lè)以及運(yùn)動(dòng)等的精神享受要求較高。2、

5、 住區(qū)周邊社區(qū)的住戶由于本案在規(guī)模和檔次上均高于周圍物業(yè)，在同等條件下，甚至略優(yōu)于同等地段物品和服務(wù)價(jià)格，選擇本處消費(fèi)的可能性將會(huì)大大提高。世紀(jì)花園對(duì)面的萬(wàn)人小區(qū)建贏國(guó)際城的住戶也將是世紀(jì)花園金色未來(lái)內(nèi)商業(yè)街主流消費(fèi)群體之一。購(gòu)買者人群1、 世紀(jì)花園住戶這主要出于對(duì)該區(qū)域發(fā)展的信心和廣源房產(chǎn)對(duì)老客戶優(yōu)惠政策的考慮，兼顧投資的需求，特別是對(duì)于一些“一鋪養(yǎng)三代”情結(jié)深重的中老年人。從內(nèi)商鋪銷售來(lái)看，一般小區(qū)規(guī)模大，居住人群多，那購(gòu)買內(nèi)商業(yè)的人其小區(qū)居民較多。2、 世紀(jì)商業(yè)中心的購(gòu)買者由于世紀(jì)商業(yè)中心離城市中心商圈較遠(yuǎn)，但購(gòu)買者看到了未來(lái)所帶來(lái)的發(fā)展契機(jī)。因此這些投資者更容易接受世紀(jì)花園金色未來(lái)內(nèi)商

6、業(yè)街且目前處于規(guī)劃城區(qū)，逢低吸納，以作保值增值之用，加上社區(qū)強(qiáng)大的購(gòu)買人群作為后盾，經(jīng)營(yíng)相對(duì)有保證。3、 外地投資者主要針對(duì)一些職業(yè)炒家，逢低建倉(cāng)，待時(shí)機(jī)成熟，易手變現(xiàn)。這對(duì)于初始銷售有一定的推動(dòng)作用，但需控制，以免銷售價(jià)格與今后的租金比例失調(diào)。要想吸引職業(yè)炒家必須在宣傳上給其絕對(duì)的信心。如：社區(qū)規(guī)模、格調(diào)、文化品質(zhì)等。三、項(xiàng)目定位分析1、 我將本案定位成內(nèi)商業(yè)步行街，無(wú)論從規(guī)模、體量都比較龐大。2、 本項(xiàng)目商鋪南北縱向。項(xiàng)目依托的世紀(jì)花園共有約2700 戶，約數(shù)萬(wàn)居住人群。本項(xiàng)目遠(yuǎn)離市中心，無(wú)法直接憑借現(xiàn)有的商業(yè)氛圍，所以在本案定位上，我建議走特色路線和創(chuàng)新路線，這樣既可以彌補(bǔ)本身的不足，又

7、可以避開其他同類物態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)矛頭。3、 其次，本案的目標(biāo)人群很明顯，首先應(yīng)該是世紀(jì)花園的廣大業(yè)主，以及周邊社區(qū)，如建贏國(guó)際城的部分業(yè)主，所以，本案在定位上要考慮立足社區(qū)，面向社會(huì)，在銷售及招商過(guò)程中也要考慮本社區(qū)業(yè)主的生活和利益。4、 本案必須通過(guò)合理的定位，包括價(jià)格定位、業(yè)態(tài)定位、銷售模式以及管理定位等創(chuàng)造自己的特色商業(yè)形態(tài)以及經(jīng)營(yíng)模式，與周邊同類物業(yè)或江都相關(guān)物業(yè)形成錯(cuò)位，從而抵消同類業(yè)態(tài)的正面抗性。5、 考慮到世紀(jì)花園社區(qū)整體的居住氛圍和住戶的層次較高，以及周邊區(qū)域住戶對(duì)特色商業(yè)的渴求，在商業(yè)定位和業(yè)態(tài)選擇上應(yīng)力求精致和完善，同時(shí)兼顧立體化、多層次分布，首先考慮滿足日常生活需求的消費(fèi)業(yè)態(tài)，

8、如小型超市、便利店、藥品超市、自動(dòng)柜員機(jī)、洗熨店、小型酒館等，其次在休閑、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)等精神享受方面也應(yīng)有所側(cè)重，如咖啡屋、健身中心、棋牌房、茶吧、美容美發(fā)、書店等。在滿足了以上兩個(gè)層面的基本需求之后，可考慮特色化經(jīng)營(yíng)思路和業(yè)態(tài)布局，如酒吧、網(wǎng)吧、特色服飾店、特色飲食店以及休閑特色文化活動(dòng)的定期開展等。三、媒體安排世紀(jì)花園金色未來(lái)內(nèi)商業(yè)街要說(shuō)服投資者認(rèn)識(shí)到這里的商業(yè)價(jià)值并引導(dǎo)他們產(chǎn)生投資行為，需要體現(xiàn)三個(gè)方面的主導(dǎo)賣點(diǎn)：一是世紀(jì)花園的規(guī)模，品質(zhì)；二是城北板塊的政治經(jīng)濟(jì)開發(fā)，和未來(lái)CLD的形成；三是買世紀(jì)花園金色未來(lái)內(nèi)商業(yè)街所獨(dú)享的回報(bào)方式。另外，我們可以貫穿考慮的是“廣源地產(chǎn)”的品牌指引作用。賣

9、點(diǎn)釋意:1、 高品質(zhì)萬(wàn)人社區(qū)，投資增值潛力無(wú)限世紀(jì)花園金色未來(lái)內(nèi)商業(yè)街，位于世紀(jì)花園南北縱向中心景觀大道兩側(cè)。世紀(jì)花園堪稱名副其實(shí)的萬(wàn)人小區(qū)。絕對(duì)保障的人流量。2、一鋪養(yǎng)三代，生意就在家門口世紀(jì)花園內(nèi)商業(yè)街，全長(zhǎng)220米。高品質(zhì)的社區(qū)定位，龐大的居住人群。讓你輕松的在家門口做生意。3、 五星級(jí)物業(yè)和齊全配套，為您的投資保駕護(hù)航世紀(jì)花園出色的物業(yè)管理模式和成熟的配套，為業(yè)主提供了優(yōu)質(zhì)的生活保障。物業(yè)提供的房屋全程代租、代管、代售及財(cái)產(chǎn)增值的資產(chǎn)管理服務(wù)。讓您在世紀(jì)花園做生意輕松自在?？紤]到內(nèi)商鋪推廣的獨(dú)特需求，我們推廣的主題為：縱橫財(cái)富天下領(lǐng)引金色狂潮“金色”將成為我們貫穿推廣全過(guò)程主要線索。在

10、整個(gè)媒體安排的過(guò)程中，為了節(jié)約世紀(jì)花園金色未來(lái)內(nèi)商業(yè)街的推廣費(fèi)用，軟性炒作和硬性配合成為了主要的方式。報(bào)紙硬性廣告將做如下配合：1、報(bào)媒宣傳（以下媒體安排將以10月28日作為開盤參考，如有改變可適當(dāng)依情況順延）日 期媒 體版 面 主 題內(nèi) 容10月15日揚(yáng)州、揚(yáng)子晚報(bào)普通版半版（第一次報(bào)版）世紀(jì)花園，給您第二次創(chuàng)富機(jī)會(huì)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行銷售告知，引起社會(huì)的注意10月18日揚(yáng)州、揚(yáng)子晚報(bào)普通版半版縱橫財(cái)富天下，領(lǐng)引“金色”狂潮商鋪的所有硬性賣點(diǎn)預(yù)告商鋪的開盤信息預(yù)告商鋪認(rèn)購(gòu)信息10月20日同上同上同上同上10月22日揚(yáng)州、揚(yáng)子晚報(bào)普通版半版金色未來(lái)，“金色”開盤突出商鋪的開盤信息開盤的商鋪購(gòu)買方式（按認(rèn)

11、購(gòu)順序選號(hào)購(gòu)買）10月25日揚(yáng)州、揚(yáng)子晚報(bào)普通版半版縱橫財(cái)富天下，領(lǐng)引“金色”狂潮突出商鋪的三個(gè)主導(dǎo)賣點(diǎn)支撐10月26日揚(yáng)州、揚(yáng)子晚報(bào)普通版半版“金色”商圈，絕對(duì)價(jià)值世紀(jì)花園內(nèi)商鋪投資分析10月27日同上同上“金色”商鋪，買回家依托萬(wàn)人小區(qū)，進(jìn)行商鋪可投資分析10月28日同上同上投資40年，回報(bào)400萬(wàn)出色的投資方式注：揚(yáng)州電視臺(tái)和江都電視臺(tái)內(nèi)容為：金色未來(lái)投資賣點(diǎn)宣傳（10月1511月15日）第一次的硬性報(bào)版的投放，將放在軟文推廣之前，以便獲得更高的市場(chǎng)關(guān)注度開盤前后將集中進(jìn)行炒作，迅速建立市場(chǎng)認(rèn)同度；較之而言，我們將在開盤前期做足市場(chǎng)預(yù)熱，讓市場(chǎng)充分期待；保證在開盤時(shí)期全面啟動(dòng)項(xiàng)目銷售在硬

12、性推廣的后期，我們將對(duì)三個(gè)主力賣點(diǎn)分開進(jìn)行重點(diǎn)描述；但是在強(qiáng)制列入中，還是將以三個(gè)部分整體體現(xiàn)。2、SP活動(dòng)（促銷措施，造勢(shì)方式）現(xiàn)場(chǎng)促銷活動(dòng)，我們則立足完成兩個(gè)方面的任務(wù)：一是在銷售現(xiàn)場(chǎng)聚集人氣，營(yíng)造熱烈氣氛；二是抓住我們的目標(biāo)客戶群的特征和心理需求，將商鋪的商業(yè)價(jià)值至少在現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)象上能夠充分表現(xiàn)出來(lái)。整個(gè)世紀(jì)花園金色未來(lái)在開盤現(xiàn)場(chǎng)的活動(dòng)安排上，將有以下幾個(gè)部分組成；1）世紀(jì)花園金色未來(lái)的限時(shí)放號(hào) 為了促進(jìn)商鋪的銷售，促使銷售現(xiàn)場(chǎng)形成火爆場(chǎng)面，可采用限時(shí)放號(hào)的形式。2）現(xiàn)場(chǎng)的舞獅表演活動(dòng)（或者邀請(qǐng)相關(guān)知名人士進(jìn)行剪彩等形式） 獨(dú)特的開盤當(dāng)時(shí)，采用舞獅表現(xiàn)，來(lái)達(dá)到對(duì)投資者聚集人氣的目的。在整個(gè)開

13、盤活動(dòng)之前，我們可以通過(guò)媒體做好事先的預(yù)熱活動(dòng)，其中包括：軟文炒作和硬性廣告告知等形式。開盤方案一、活動(dòng)目的1聚集人氣。通過(guò)舉辦現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，吸引人們前往，增加人氣，凝聚財(cái)氣，提高成效率。2制造項(xiàng)目開盤的轟動(dòng)效應(yīng)，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度以求得開盤人氣鼎盛和轟動(dòng)效應(yīng)。本次活動(dòng)由“現(xiàn)場(chǎng)演出”、“選房現(xiàn)場(chǎng)”兩大現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)組成，環(huán)環(huán)相扣，易炒作現(xiàn)場(chǎng)氣氛。因此必然能吸引市民連環(huán)關(guān)注，形成口碑效應(yīng)，鞏固老客戶；同時(shí)也可吸引新聞媒體關(guān)注，便于新聞炒作。3直接促銷，部分人會(huì)受高額優(yōu)惠的誘惑，形成沖動(dòng)購(gòu)買，直接增加銷量。4. 成交前期排號(hào)客戶，回收部分資金。二、活動(dòng)原則促成客戶理性思考下感性成交，形成轟動(dòng)效應(yīng)，并對(duì)后期銷售造

14、成利好氣氛內(nèi)緊外松，熱鬧喜慶 簡(jiǎn)單流暢，一氣呵成三、活動(dòng)時(shí)間：2007年10月28日四、活動(dòng)地點(diǎn)：售樓中心五、活動(dòng)形式1、 現(xiàn)場(chǎng)表演 2、現(xiàn)場(chǎng)選號(hào)六、邀請(qǐng)嘉賓房管局，規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)，世紀(jì)花園領(lǐng)導(dǎo)七、活動(dòng)流程：9：20演出開始 軍樂(lè)團(tuán)9：30主持人致辭9：35演出開始 舞獅 放禮花9：45領(lǐng)導(dǎo)致辭9：55禮炮 演出繼續(xù)進(jìn)行12：00演出結(jié)束八、選房細(xì)則：1、客戶憑VIP認(rèn)籌卡依排隊(duì)先后順序入室等候選房；2、每份VIP認(rèn)籌卡僅限一人使用；（即每戶指定一人作為代表入座）3、持VIP認(rèn)籌卡客戶入座完畢，未持卡客戶方能入室；4、每位參加選房客戶，選房時(shí)間須在3分鐘內(nèi)完成；5、選房當(dāng)日持VIP認(rèn)籌卡客戶依序全

15、部選房完畢后，若仍剩有可選房源，未持卡客戶可接著選房；6、逾期未選中房源或未參加選房客戶，不再享受任何優(yōu)惠措施；7、持VIP認(rèn)籌卡未選中房源客戶，請(qǐng)于2007年2月4日9日至銷售部辦理退卡手續(xù)；8、本活動(dòng)最終解釋權(quán)歸濮陽(yáng)市昆濮商貿(mào)發(fā)展有限公司所有（二）、選房流程1、所有持VIP認(rèn)籌卡客戶依現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)先后順序選房；2、選房客戶由置業(yè)助理帶領(lǐng)至選房區(qū)選房；3、客戶選定房源后，由置業(yè)顧問(wèn)發(fā)放選房卡，客戶憑選房卡到財(cái)務(wù)處交款，并開具票據(jù)；4、客戶憑交款收據(jù)簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議；5、客戶選房手續(xù)辦理成功后，由置業(yè)顧問(wèn)引導(dǎo)離場(chǎng)。導(dǎo)離場(chǎng)。九、活動(dòng)準(zhǔn)備工作1、 演出現(xiàn) 場(chǎng) 布 置條幅：40年產(chǎn)權(quán)，400萬(wàn)回報(bào)。買金色未來(lái)做世紀(jì)花園金房東擁有