房地產(chǎn)投資市場分析

1、第四章 房地產(chǎn)投資市場分析,一、房地產(chǎn)投資市場分析的涵義與特征,一）房地產(chǎn)投資市場分析的涵義 二）房地產(chǎn)投資市場分析的特征,一）房地產(chǎn)投資市場分析的涵義,市場分析分為市場調(diào)查和市場預測。 房地產(chǎn)市場調(diào)查是以房地產(chǎn)為特定對象，對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，以對房地產(chǎn)市場進行研究和預測，并最終為房地產(chǎn)投資項目提供決策服務的一種活動。 房地產(chǎn)市場預測是指運用科學的方法和手段，根據(jù)房地產(chǎn)市場調(diào)查所提供的信息資料，對房地產(chǎn)市場的未來及其變化趨勢進行測算和判斷，以確定未來一段時期內(nèi)房地產(chǎn)市場的走向、需求量、供給量以及相應的租金售價水平。 說明：1、房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預測應在房地產(chǎn)投

2、資環(huán)境調(diào)查與預測的基礎上進行。 2、市場分析的內(nèi)容包括：宏觀因素分析；需求分析；供給分析；競爭分析；市場占有率分析,二）房地產(chǎn)投資市場分析的特征,1、房地產(chǎn)投資市場分析的區(qū)域性 2、房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的限制多種多樣 3、房地產(chǎn)需求把握難度大 4、房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)非常不確定,二、房地產(chǎn)投資市場分析的作用,一）掌握市場變化的態(tài)勢 二）有利于作好投資決策 三）為房地產(chǎn)價格確定和營銷策略的制定提供基礎和依據(jù) 說明：1、運用科學方法對市場調(diào)查的資料進行詳盡分析是確保投資目標實現(xiàn)的基礎。 2、歷史的教訓：決策的失誤使項目損失巨大,說明：房地產(chǎn)項目在不同階段進行市場分析的要點,1、房地產(chǎn)項目定位階段 該階段的市場

3、調(diào)查分析除了進行公開在售項目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場供求研究之外，還包括項目的細分市場分析、目標市場狀況，消費者活動、購買動機、傾向、決策等心理過程的分析。 2、房地產(chǎn)項目市場推廣階段 該階段的市場調(diào)查分析除了進行在售項目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場供求研究之外，還包括特定項目的銷售狀況、價格調(diào)查、目標消費者的特征研究，以及用科學方法收集消費者購買以及使用產(chǎn)品的事實、意見、動機等有關資料，并予以分析研究。 3、房地產(chǎn)銷售階段 該階段的市場調(diào)查分析主要包括房地產(chǎn)項目廣告策略在目標市場中的反應和收效情況，收集并充分研究所收集到的資料，了解公司營銷計劃的執(zhí)行情況、市場上其他在售項目的主要營銷手段和銷售狀況、價格

4、走勢等；此外還包括消費者購買商品的動機以及使用商品的事實情況調(diào)查分析。 4、房地產(chǎn)三級市場調(diào)查分析 具體內(nèi)容包括房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓過程中價格調(diào)查、成交客戶調(diào)查和區(qū)域調(diào)查以及競爭狀況調(diào)查,三、房地產(chǎn)投資市場調(diào)查,一）房地產(chǎn)投資市場調(diào)查的內(nèi)容 二）房地產(chǎn)投資市場調(diào)查的程序 三）房地產(chǎn)投資市場調(diào)查的方法與技術,一）房地產(chǎn)投資市場調(diào)查的內(nèi)容,1、房地產(chǎn)投資項目基本情況調(diào)查 1）房地產(chǎn)投資項目建設用地情況調(diào)查 2）規(guī)劃設計方案的調(diào)查 2、房地產(chǎn)投資項目外部環(huán)境調(diào)查 住宅需求調(diào)查；當?shù)鼐用褡》繝顩r調(diào)查；社會購買力調(diào)查；住房消費水平調(diào)查；房價調(diào)查；土地使用情況調(diào)查；住宅供給量調(diào)查；金融狀況調(diào)查；競爭情況調(diào)查；稅費

5、種類及繳納標準調(diào)查。 3、房地產(chǎn)項目內(nèi)部條件調(diào)查,二）房地產(chǎn)投資市場調(diào)查的程序,1、調(diào)查準備階段 1）確定調(diào)查目標； 2）初步情況調(diào)查； 3）制定調(diào)查計劃； 4）非正式調(diào)查。 2、正式調(diào)查 1）確定資料來源； 2）確定收集資料的方法； 3）調(diào)查表及問卷設計； 4）抽樣設計； 5）現(xiàn)場實地抽樣； 3、結(jié)果分析階段 1）資料編輯整理：匯總、分類、初審、篩選、統(tǒng)計 2）調(diào)查資料的綜合分類：定量和定性分析 4、編撰調(diào)查報告階段 專門報告：內(nèi)容詳盡明確 一般報告：內(nèi)容簡單明了 要求：態(tài)度客觀，內(nèi)容真實準確、簡明扼要、重點突出，文字簡練，要言不繁，結(jié)論和建議可歸納為要點，文后附表格及附件，便于閱讀和使用,

6、三）房地產(chǎn)投資市場調(diào)查的方法與技術,1、市場調(diào)查的方法 1）詢問法：訪談、電話、信函、留置問卷 2）觀察法：直接和間接觀察 3）實驗法：實驗求證法和隨機嘗試法 2、房地產(chǎn)投資市場調(diào)查技術 1）調(diào)查表格的設計 A、調(diào)查表的構成 B、問題類型 C、設計要求：主題明確；重點突出；設問具體；可接受性；簡明扼要；可分析性。 2）抽樣調(diào)查 隨機抽樣：簡單隨機抽樣；分層隨機抽樣；分群隨機抽樣。 非隨機抽樣：配額抽樣法；任意抽樣法；判斷抽樣法,四、房地產(chǎn)投資市場預測,一）房地產(chǎn)投資市場預測的內(nèi)容 二）房地產(chǎn)投資市場預測的方法 三）房地產(chǎn)投資市場預測的工作程序,一）房地產(chǎn)投資市場預測的內(nèi)容,1、宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢

7、預測 2、產(chǎn)業(yè)政策所帶來的影響預測 3、市場需求預測 4、技術發(fā)展預測 5、營銷前景預測 6、產(chǎn)品供給能力預測 7、市場價格趨勢預測 8、市場競爭情況預測,二）房地產(chǎn)投資市場預測的方法,1、定性預測 定性預測是指依靠人們的經(jīng)驗、專業(yè)知識和分析能力，參照已有的資料，通過主觀判斷，對事物未來的狀態(tài)如總體趨勢、發(fā)生或發(fā)展的各種可能性及其后果等做出分析與判斷。定性預測方法主要包括集體判斷法、專家意見法（即德爾菲法）。 說明：1）其特點是，主要靠經(jīng)驗判斷未來，有時也做一些量化分析作為判斷的輔助手段。 2）這種方法適用范圍廣、成本低、費時少，但受預測者的主觀因素影響大，較難提供以準確數(shù)據(jù)為依據(jù)的預測值，在

8、數(shù)據(jù)資料較少或不準的情況下，多采用此法。 2、定量預測 定量預測是在了解歷史資料和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的基礎上，運用數(shù)學方法和其他分析技術，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關系的數(shù)量模型，并以此為基礎分析、計算和確定房地產(chǎn)市場要素在未來可能的數(shù)量。定量預測方法主要包括時間序列分析法、因果分析法。 說明：在占有若干統(tǒng)計資料、預測對象的未來受突發(fā)性因素影響較小的情況下，選用適當?shù)臄?shù)學模型進行定量預測，可以得到比較滿意的預測效果。但是，由于所選擇和建立的數(shù)學模型不可能把所有因素都考慮進去，因此定量預測的結(jié)果出現(xiàn)誤差也在所難免,三）房地產(chǎn)投資市場預測的工作程序,1、確立預測目標 2、擬訂預測工作計劃 3、收集和整理資料 4、選擇

9、預測方法 5、預測分析 6、預測結(jié)果評價 7、編制預測報告,問題：房地產(chǎn)投資是否劃算,若投資者希望從房價的上漲中獲益，則可以這樣來確定房價增長率的門檻：確定房產(chǎn)價值財富的利息成本，如4；再分析確定一年的物業(yè)管理費、取暖費等成本，如約為1.5；再根據(jù)區(qū)域情況確定交易稅收，如1.5；同時預計在未來持有期間可能出臺影響成本的政策，綜合幾個因素，則房價上漲率至少應為7，否則就會虧本,針對正反兩方面的陳述，有何啟示,一、為什么要買房？ 1、和其他商品不同：一輛車，開了十幾年后價值為零；一棟房子，“白住”幾十年后，價值可能翻番。 2、無房戶，生活費用隨著房價日日見高；有房戶，坐看資產(chǎn)升值。越富就越富，越窮就越急。 3、有貸款的支持，而且是負利息。 4、 實現(xiàn)自己的住房夢！ 二、為什么不買房？ 1、付房租等于白扔錢，不如分期付款，最后房屋歸己。 問題：租房則月出1300元，類似房屋市價至少40