承接查驗[資料應(yīng)用]

1、承接查驗物業(yè)的承接、查驗工作流程 承接查驗準(zhǔn)備工作 1. （一）人員準(zhǔn)備 2. （二）計劃準(zhǔn)備 3. （三）資料準(zhǔn)備 4. （四）設(shè)備、工具準(zhǔn)備物業(yè)查驗的主要內(nèi)容與方式 1. （一）查驗的主要內(nèi)容 2. （二）物業(yè)查驗的方式三、承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理 1. （一）收集整理存在問題 2. （二）處理方法 3. （三）跟蹤驗證 物業(yè)的承接、查驗工作流程 承接查驗準(zhǔn)備工作 1. （一）人員準(zhǔn)備 2. （二）計劃準(zhǔn)備 3. （三）資料準(zhǔn)備 4. （四）設(shè)備、工具準(zhǔn)備物業(yè)查驗的主要內(nèi)容與方式 1. （一）查驗的主要內(nèi)容 2. （二）物業(yè)查驗的方式三、承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理 1. （一）收集整理存在問

2、題 2. （二）處理方法 3. （三）跟蹤驗證展開在物業(yè)竣工驗收合格后，物業(yè)管理企業(yè)于業(yè)主入住之前，對物業(yè)進行承接查驗。在條件具備或物業(yè)管理企業(yè)早期介入充分、準(zhǔn)備充足時，物業(yè)的承接查驗也可以和建設(shè)工程竣工驗收同步進行。物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行查驗之后將發(fā)現(xiàn)的問題提交建設(shè)單位處理，然后同建設(shè)單位進行物業(yè)移交并辦理移交手續(xù)。 物業(yè)的承接、查驗工作流程1.物業(yè)建成通過竣工綜合驗收 2.物業(yè)管理企業(yè)組織人員進行承接查驗 3.對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題進行處理 4.物業(yè)移交 承接查驗準(zhǔn)備工作（一）人員準(zhǔn)備物業(yè)的承接查驗是一項技術(shù)難度高、專業(yè)性強、對日后的管理有較大影響的專業(yè)技術(shù)性工作。物業(yè)管理企業(yè)在承接查驗前就應(yīng)

3、承接物業(yè)的類型、特點，與建設(shè)單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參加。 （二）計劃準(zhǔn)備物業(yè)管理企業(yè)制訂承接查驗實施方案，能夠讓承接查驗工作按步驟有計劃地實施。 （1）與建設(shè)單位確定承接查驗的日期、進度安排； （2）要求建設(shè)單位在承接查驗之前提供移交物業(yè)詳細清單、建筑圖紙、相關(guān)單項或綜合驗收證明材料； （3）派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場了解情況，為承接查驗做好準(zhǔn)備工作。 （三）資料準(zhǔn)備在物業(yè)的承接查驗中，應(yīng)做必要的查驗記錄，在正式開展承接查驗工作之前，應(yīng)根據(jù)實際情況做好資料準(zhǔn)備工作，制訂查驗工作流程和記錄表格。 （1）工作流程一般有物業(yè)承接查驗工作流程、物業(yè)查驗的內(nèi)容及方法、承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題

4、的處理流程等； （2）承接查驗的常用記錄表格有工作聯(lián)絡(luò)登記表、物業(yè)承接查驗記錄表、物業(yè)工程質(zhì)量問題統(tǒng)計表等。 （四）設(shè)備、工具準(zhǔn)備在物業(yè)承接查驗中要采取一些必要的檢驗方法來查驗承接物業(yè)的質(zhì)量情況，應(yīng)根據(jù)具體情況提前準(zhǔn)備好所需要的檢驗設(shè)備和工具。 物業(yè)查驗的主要內(nèi)容與方式（一）查驗的主要內(nèi)容1、物業(yè)資料 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)接收查驗下列資料： （1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； （2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料； （3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （4）物業(yè)管理所必需的其他資料。 2、物業(yè)共用部

5、位 按照物業(yè)管理條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應(yīng)對物業(yè)共用部位進行查驗。主要內(nèi)容包括： （1）主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面； （2）共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗； （3）公共衛(wèi)生間、陽臺； （4）公共走廊、樓道及其扶手、護欄等。 3、共用設(shè)施設(shè)備 物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備種類繁多，各種物業(yè)配置的設(shè)備不盡相同，共用設(shè)施設(shè)備承接查驗的主要內(nèi)容有：低壓配電設(shè)施，柴油發(fā)電機組，電氣照明，插座裝置，防雷與接地，給水排水、電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，火災(zāi)報警及消防聯(lián)運系統(tǒng)，排煙送風(fēng)系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)，采暖和空調(diào)等。 4、園林綠化工程 園林綠化分為園林植物和園林建筑。物業(yè)的園林植物一般有花卉、樹木、

6、草坪、綠（花）籬、花壇等，無林建筑主要有小品、花架、園廊等。這些均是園林綠化的查驗內(nèi)容。 5、其他公共配套設(shè)施 物業(yè)其他公共配套設(shè)施查驗的主要內(nèi)容有：物業(yè)大門、值班崗?fù)?、圍墻、道路、廣場、社區(qū)活動中心（會所）、停車場（庫、棚）、游泳池、運動場地、物業(yè)標(biāo)識、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂設(shè)施、信報箱等。 （二）物業(yè)查驗的方式承接查驗不同于工程項目建設(shè)的竣工驗收，是在物業(yè)建設(shè)單位竣工驗收的基礎(chǔ)上，對建設(shè)單位移交的物業(yè)資料，有關(guān)單項驗收報告，以及對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施的相關(guān)合格證明材料，對物業(yè)公共部位配套功能設(shè)施是否按規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)完成等進行核對查驗。承接查驗還應(yīng)對

7、設(shè)施設(shè)備進行調(diào)拭和試運行，還應(yīng)督促建設(shè)單位及時解決發(fā)現(xiàn)的問題。 查驗的相關(guān)資料由建設(shè)單位提供，物業(yè)管理企業(yè)主要是進行必要的復(fù)核。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)督促建設(shè)單位盡快安排驗收。建設(shè)單位無法提供相關(guān)合格證明材料，物業(yè)存在嚴(yán)重安全隱患和重大工程缺陷，影響物業(yè)正常使用人 ，物業(yè)管理企業(yè)可以拒絕承接物業(yè)。 物業(yè)管理的承接查驗主要以核對的方式進行，在現(xiàn)場檢查、設(shè)備等情況下還可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方法進行檢查。 1、觀感查驗 觀感查驗是對查驗對象外觀的檢查，一般采取目視、觸摸等方法進行。 2、使用查驗 使用查驗是通過啟用設(shè)施或設(shè)備來直接檢驗被檢查對象的安裝質(zhì)量和使用功能，以直觀地了解其

8、符合性、舒適性和安全性等。 3、檢測查驗 檢測查驗通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量，以檢測其是否符合質(zhì)量要求。 4、試驗查驗 試驗查驗通過必要的試驗方法（如通水、閉水試驗）測試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能。 三、承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因主要有以下幾個方面：設(shè)計方案不合理或違反規(guī)范造成的設(shè)計缺陷；施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；驗收檢查不細、把關(guān)不嚴(yán)；建材質(zhì)量不合格；建設(shè)單位管理不善；氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害等其他原因。對于承接查驗中所發(fā)現(xiàn)的問題，一般的處理程序如下所示。 （一）收集整理存在問題（1）收集所有的物業(yè)查驗記錄表； （2）對物業(yè)查驗|考試大|

9、記錄表內(nèi)容進行分類整理，將承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題登記造表； （3）將整理好的工程質(zhì)量問題提交給建設(shè)單位確認，并辦理確認手續(xù)。 （二）處理方法工程質(zhì)量問題整理出來之后，由建設(shè)單位提出處理方法。在實際工作過程中，物業(yè)管理企業(yè)在提出質(zhì)量問題的同時，還可以提出相應(yīng)的整改意見，便于建設(shè)單位進行針對性整改。 從發(fā)生原因和處理責(zé)任看|考試大|，工程質(zhì)量問題可分為兩類：第一類是由施工單位引起的質(zhì)量問題。若質(zhì)量問題在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生，按建設(shè)部建筑工程質(zhì)量保修辦法規(guī)定，應(yīng)由建設(shè)單位督促施工單位負責(zé)。第二類是由于規(guī)劃、設(shè)計考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運行管理不經(jīng)濟等問題。這類問題應(yīng)由建設(shè)單位負責(zé)作出修改設(shè)計，改造或增補相應(yīng)設(shè)施。