分享物業(yè)管理實施方案4

1、物業(yè)管理實施方案近年來隨著我縣城鎮(zhèn)住房制度改革的進(jìn)一步深化和城 市建設(shè)的迅猛發(fā)展，許多平房現(xiàn)已改建成樓房，形成住宅小 區(qū)。但是小區(qū)內(nèi)無物業(yè)管理，使全縣小區(qū)內(nèi)環(huán)境臟、舌L、差 等現(xiàn)象，伴隨著人們的生活逐漸突現(xiàn)，使住宅小區(qū)居民的居 住和生活環(huán)境質(zhì)量下降。為了改善人民群眾的居住條件，提 高人民群眾居住質(zhì)量，維護(hù)社區(qū)的安定團(tuán)結(jié)和擴(kuò)大再就業(yè)工 程，縣黃玉農(nóng)場抓住剛察縣“十二五”規(guī)劃目標(biāo)、縣經(jīng)濟(jì)工 作會議、縣關(guān)于城鎮(zhèn)規(guī)劃和“措溫波”藏城建設(shè)等有機(jī)遇， 將玉馨苑物業(yè)有限責(zé)任公司擴(kuò)大。 我們秉持“實施科學(xué)管理， 持續(xù)改進(jìn)服務(wù)，不斷開拓創(chuàng)新，增強(qiáng)顧客滿意”的質(zhì)量方針, 對小區(qū)實行標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化的管理服務(wù)方式。每

2、一項服 務(wù)作業(yè)、每一個作業(yè)動作都有嚴(yán)格的操作標(biāo)準(zhǔn)，都經(jīng)過大量的培訓(xùn)，足以達(dá)到省時、高效的服務(wù)準(zhǔn)則.我們實施“管 理報告制度”，每季度如實向業(yè)主報告物業(yè)管理服務(wù)費 的收支使用情況，以及本體維修、治安、保潔、綠化、 小區(qū)文化等各專項工作的運作情況，真正做到尊重業(yè)主 權(quán)益。第一章管理服務(wù)理念及管理思路一、營建“事業(yè)至真，生活至愛”的文化服務(wù)理念小區(qū)文化是物業(yè)管理人與小區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具 有小區(qū)特色的精神財富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，小區(qū)文 化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“生活至愛”的文化氛圍，以取代小區(qū)中正在漫延的“人情沙漠”。 我們將以開展健康豐富的小區(qū)文化活動為紐帶，建立嶄 新的小區(qū)文化。二

3、、我們將圍繞“環(huán)境保護(hù)、科普家教、小區(qū)公益、物管宣教、健康家居”等五大主題來組織、策劃小區(qū)活 動，努力把原有小區(qū)“金發(fā)花園、沙柳河”小區(qū)創(chuàng)建為 精神文明建設(shè)的窗口。三、塑造“樸實，追求時尚”的審美理念在新世紀(jì)里， 業(yè)主更加關(guān)注居住區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè)，將極大地滿 足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。保持綠化的良 好長勢；以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護(hù)及美化家園 活動，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)施及自然景觀，營 造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的“城市家 園文明小區(qū)”。第二章組織結(jié)構(gòu)及經(jīng)營范圍一、組織結(jié)構(gòu)縣玉馨苑物業(yè)有限責(zé)任公司為黃玉農(nóng)場下屬獨立核算 企業(yè)

4、，物業(yè)人員由黃玉農(nóng)場任命物業(yè)經(jīng)理1名，財務(wù)人員2名（會計、出納），為緩解政府就業(yè)壓力，農(nóng)場擬定從剛察 縣城待業(yè)人員中雇傭保潔員 7名，維修工2名，保安2名， 門衛(wèi)值班員3名。合計用人17名.二、經(jīng)營范圍縣玉馨苑物業(yè)有限責(zé)任公司主要為轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供 環(huán)境保潔、小區(qū)治安保衛(wèi)、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)養(yǎng)護(hù)、 車輛停放管理等服務(wù)。1. 環(huán)境保潔。轄區(qū)內(nèi)各業(yè)主單位和小區(qū)內(nèi)樓道、樓梯和 院子每天進(jìn)行清掃，單元內(nèi)的垃圾及時處理，始終保持打掃 區(qū)域內(nèi)清凈無菌為標(biāo)準(zhǔn)。2. 小區(qū)治安保衛(wèi)。保安工作按片區(qū)劃分管理。保安員進(jìn) 行巡邏、監(jiān)控等24小時輪流值班，保證小區(qū)的安全。3. 綠化養(yǎng)護(hù)。對轄區(qū)內(nèi)各小區(qū)的綠化帶進(jìn)行澆

5、灌、施肥、除雜草和更換枯萎的樹木，做到綠化帶保持干凈、清新與美觀。4. 設(shè)施設(shè)備維護(hù)養(yǎng)護(hù)?；ňS修是有償服務(wù)，如業(yè)主需 要基礎(chǔ)維修或改造，先向公司書面申請后由經(jīng)理批準(zhǔn)方可實 施。收費標(biāo)準(zhǔn)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，如無規(guī)定，業(yè)主和維修人員 協(xié)商解決。5. 車輛停放管理。車輛由保安人員安排停放，車輛一律 停放在指定的停車位，夜間由保安人員實施監(jiān)控和安全管 理。第三章經(jīng)費收支預(yù)算在物業(yè)管理經(jīng)費收支上，我們將“取之于民，用之于民”作為物業(yè)管理收支的基本原則。應(yīng)嚴(yán)格遵循物 業(yè)管理條例第四十一條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物

6、價部門制定的 物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！币?、收入方面，按發(fā)改局等政府部門的定價每平米每月0.35元標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；政府部門沒有規(guī)定服務(wù)項目的收 費標(biāo)準(zhǔn)，堅持略低于市場平均價格執(zhí)行。（一）收入情況1. 物業(yè)服務(wù)費收入金發(fā)花園小區(qū)住宅總面積66595.04平方米。沙柳河小區(qū)住宅總面積 4320平方米.合計：70915.04平方米.玉馨 苑物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費暫定為每平米每月0.35元，年共收繳物業(yè)服務(wù)費297843.17元。2. 車輛管理費收入車輛夜間統(tǒng)一停放統(tǒng)一管理，按有關(guān)部門規(guī)定執(zhí)行收 費，收費方式按天數(shù)收費、包月收費和包年收費。車主根據(jù) 自己的需要辦理包年包月繳費卡。收費標(biāo)準(zhǔn)：日收費

7、5元、月收費100元、年收費950元。 零時停車不滿1小時不收費，滿1小時未到2小時的收 費2元,2小時以上的收費5元.3. 專項維修資金的收入根據(jù)物業(yè)管理條列規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納專項維修資金。購房者應(yīng)當(dāng)按照購房款2%-3%勺比列向物業(yè)管理企業(yè)繳納專項維修資金。（其資金由建筑商給物業(yè)公司統(tǒng)一辦理）.樹木枯萎更換費用由業(yè)主自行出資，收費標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)公司和業(yè)主委員會協(xié)商解決。供水、供電、供暖等部門委托物業(yè) 管理企業(yè)代辦，并應(yīng)向承擔(dān)代辦業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)支付代 辦費，代辦費用由雙方約定，物業(yè)管理企業(yè)不得再向業(yè)主收 取手續(xù)費等額外費用二、支出方面，以服從業(yè)主利益為前提，堅持“事前預(yù) 算，事后

8、核算，量入為出，合理使用”的資金管理原則， 并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本、提高服 務(wù)質(zhì)量的同時，確保資金的合理使用，實現(xiàn)物業(yè)管理在 較低收費條件下的高效運營。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、 改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè) 服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本，室內(nèi)部分由物業(yè)業(yè)主使用人員 負(fù)責(zé)維修，費用自理。小區(qū)園林綠化用水、物業(yè)管理企業(yè)辦公用電用水費用不 得向業(yè)主分?jǐn)偅滟M用從物業(yè)管理公共性服務(wù)費中列支，共 用電由業(yè)主分?jǐn)偝袚?dān)。業(yè)主使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)在裝 修前告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修 禁止行為和注意事項告知業(yè)主，裝修垃圾可委托

9、物業(yè)管理企 業(yè)負(fù)責(zé)清運，收費標(biāo)準(zhǔn)按有關(guān)部門規(guī)定執(zhí)行。（二）支出情況1. 管理人員工資；2. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的日常運行、維護(hù)費用；3. 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4. 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；5. 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用;6. 辦公費用；7. 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;8. 其它費用總計：詳情附表：附表1:管理處行政辦公用品名稱數(shù)量單價（均合計備注辦公桌椅8套500.004000.00會議桌椅1套2500.002500.00打印機(jī)1臺6500.006500.00傳真機(jī)1臺3000.003000.00電話3部300.00900.00包安裝檔案、資料柜2套1000.002000.00整體

10、制作員工服裝17X2320.0010880.00各類標(biāo)識牌1批4000.004000.00各類辦公用品1批1000.001000.00飲水機(jī)1臺800.00800.00棉大衣5件100.00500.00入住、辦公資料1批5000.005000.00雨衣5件100.00500.00手電筒5把60.00300.00小計41880.00附表2:管理處維修工具及清潔工具名稱數(shù)單價合計備注75型室內(nèi)疏通機(jī)量1臺2000.002000.00梯子1把1000.001000.00萬用表2臺200.00400.00清潔及澆花用膠6002.001200.00管 電工工具米1套500.00500.00常用材料備件1

11、批5000.005000.00手推垃圾清運車3臺500.001500.00清潔工具7套800.005600.00綠化工具2套800.001600.00小計18800.00附表3:管理處治安、交通、消防裝備名稱數(shù)單 價合計備注量無線對講系統(tǒng)2臺1500.003000.00消防工具1套300.00300.00警棍2棍100.00200.00小計3500.00總計64180.00第四章物業(yè)管理經(jīng)費預(yù)測（一）測算依據(jù)及說明1、測算總建筑面積為：70915.04平方米2、樓本全、公共設(shè)施設(shè)備維修費，接管后由施工單位保修，故第一年此項費用支出按常規(guī)的70%測算；第二年、第三年按常規(guī)費用支出測算。3、本測算

12、中平方米系指建筑面積。4、 本測算按入住率100%測算。（二）具體測算如下：金發(fā)花園建筑面積：66595.04平方米沙柳河小區(qū)建筑面積：4320平方米1、物業(yè)管理費用收入測算序號項目測算結(jié)果說明金額（元/月）金額（元/年）數(shù)量金額（元/1物業(yè)管理24820.00297843.0070915.04 川0.35按 0.35月.平方米元/2車位管理費6000.0072000.0060輛3.30100元/月/輛3合計30820.00369843.002、物業(yè)管理費用支出測算序號支出項目名稱算式支出金額（人民幣元）月支出年支出人員費用管理人員1物業(yè)經(jīng)理1 人X 2800280033600保潔部2保潔綠化

13、員7 人 X 120084001008003保安2 人X 15003000360004門衛(wèi)監(jiān)控管理員3 人 X 1000300036000維修部5維修人員2 人 X 1500300036000財務(wù)管理部6財務(wù)會計1 人 X 20002000240007財務(wù)出納員1 人X 1800180021600二物業(yè)管理辦公費150018000三公共設(shè)備維護(hù)費08給排水設(shè)備維護(hù)費5006000四物業(yè)管理清潔費09下水井、化糞池清潔費1000.0012000.0010垃圾清運費95011400五固定資產(chǎn)折舊費143817256六物業(yè)公用電、用水費85010200小計394296.00第五章各項專業(yè)管理工作方案

14、及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、各項指標(biāo)的承諾及米取的相應(yīng)措施為把“金發(fā)花園、沙柳河小區(qū)”建設(shè)成物業(yè)管理典范小區(qū)，參照全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)考核標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合本公司所確定的管理目標(biāo)及質(zhì)量方針，特對以下各項指標(biāo)做出承諾，并將相應(yīng)的保證措施匯總?cè)缦?序號指標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)指標(biāo)計算依據(jù)采取的措施1房屋及配 套設(shè)施完 好率98%99%（完好房建筑面積 + 基本完好房建筑面 積）*總的房屋建筑 面積X 100%采取分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任 到人。建立元善的巡 查制度，嚴(yán)格審批裝 修管理，健全檔案記 錄。序號指標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)指標(biāo)計算依據(jù)采取的措施2房屋零修、急修及時率98%99%刀及時完成零修、急 修的次數(shù)刀報修的零修、

15、急修 次數(shù)X 100%建立嚴(yán)格的修繕制 度，要求維修人員接 到急修請求后攜帶 工具十分鐘之內(nèi)趕 到現(xiàn)場，零修工程及 時完成，急修工程不 過夜。并建立回訪制 度和回訪記錄。以優(yōu) 質(zhì)服務(wù)為本,實行24 小時維修制度。3維修工程質(zhì)量合格率100%100%刀（報告期評定為合 格的單位工程建筑 面積）+刀（報告期 驗收鑒定的單位工程建筑面積）X 100%分項監(jiān)督，工程維護(hù) 處嚴(yán)格把關(guān)，按照工 序一步到位，杜絕返 工,并及時回訪，4維修工程質(zhì)量回訪率100%100%X維修住戶滿意人 數(shù)X維修住戶人數(shù)X 100%建立維修回訪制 度，及時征求住戶意 見，保證反饋渠道暢 通，以確保維修服務(wù) 質(zhì)量。序號指標(biāo)名稱國

16、家標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)指標(biāo)計算依據(jù)采取的措施5清潔保潔率99%99%刀已保潔的面積刀區(qū)內(nèi)保潔總面積X 100%區(qū)內(nèi)保潔落實到 人，每天進(jìn)行16小 時保潔工作，巡查記 錄完善，監(jiān)督檢查得 力，嚴(yán)格考核制度， 確保小區(qū)垃圾日產(chǎn) 日清，設(shè)施完好，無 環(huán)境污染現(xiàn)象。6道路完好率95%96%刀完好道路面積刀區(qū)內(nèi)道路總面積落實責(zé)任人，堅持對 道路、路燈及停車場 等公用設(shè)施進(jìn)行日 常巡視、檢修和定期 維護(hù)保養(yǎng)，由工程部 監(jiān)督執(zhí)行，各物業(yè)助 理配合檢查落實。并 建立健全檔案記 錄，確保公共設(shè)施完 好并正常使用。7停車場完 好率95%96%刀完好停車場 刀區(qū)內(nèi)所有停車場8路燈完好率95%96%刀完好路燈盞數(shù) 刀區(qū)內(nèi)路燈

17、總盞數(shù)X 100%序號指標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)指標(biāo)計算依據(jù)采取的措施9花園內(nèi)治 安案件發(fā) 生率1 %o1 %刀治安（刑事）案件發(fā)生次數(shù)刀區(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù)X 100%實行24小時保安巡 查，分快速、中速、 慢速巡查，由中央調(diào) 度中心24小時值 班，接受報警及實施 調(diào)度，根據(jù)實際情 況，確立入住期“人 防為主、技防為 輔”，日常期“技防 為主，人防為輔、全 面防范”的治安思 路。明確保安職責(zé)， 層層防衛(wèi)，以確?；?園居民人身財產(chǎn)安 全。自行車、 摩托車、 汽車被盜 率1 %1 %刀車輛總被盜數(shù)X100%刀花園登記車輛總 數(shù)序號指標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)指標(biāo)計算依據(jù)采取的措施10火災(zāi)發(fā)生率1 %o0刀火

18、災(zāi)受災(zāi)人數(shù)X 100%刀區(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù)全員義務(wù)消防員 制，定期培訓(xùn)和演 習(xí)，加大宣傳和檢查 力度，由保安進(jìn)行日 常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及 時處理，確保小區(qū)安 全。11違章發(fā)生率1 %0.5 %刀違章發(fā)生次數(shù)X 100%刀區(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù)建立交叉巡視制 度，跟蹤管理，及時 發(fā)現(xiàn)及時處理，加強(qiáng) 宣傳工作，杜絕違章 發(fā)生并建立相應(yīng)的 回訪記錄。序號指標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)指標(biāo)計算依據(jù)采取的措施12業(yè)主有效 投訴率業(yè)主投訴處理率投訴回訪率2%o95%95%2%100%100%刀有效投訴次數(shù)X 100%刀區(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù) 刀完成處理投訴次數(shù)X 100%刀有效投訴次數(shù)刀已回訪投訴住戶數(shù)X 100%刀投訴住戶總數(shù)按照

19、政策規(guī)定做好 做細(xì)各項工作，采取 措施，加強(qiáng)與住戶的 溝通，定期走訪住 戶，征求管理意見， 強(qiáng)化服務(wù)意識，提高 員工素質(zhì)，及時為住 戶排憂解難。投訴處 理有結(jié)果，有記錄和 回訪。13居民對物 業(yè)管理的 滿意率95%95%刀調(diào)查住戶滿意人數(shù)X 100%刀調(diào)查住戶人數(shù)采用現(xiàn)代化的科學(xué) 管理手段，開展溫馨 服務(wù)，親情服務(wù)、助 殘服務(wù)，個性社區(qū)服 務(wù)，在日常工作中注 意收集業(yè)主的廣泛 意見，加強(qiáng)住管雙方 的溝通交流，以確保 業(yè)主對物業(yè)管理工 作的滿意。序號指標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)指標(biāo)計算依據(jù)采取的措施14綠化完好率95%99%刀完好綠化履蓋面積X 100%刀區(qū)內(nèi)綠化總面積建立專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù) 隊伍，責(zé)任到

20、人，片 區(qū)負(fù)責(zé)與巡視制度 相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問題及 時修補(bǔ)，確保小區(qū)公 共綠化無破壞、無踐 踏、無黃土裸露。15機(jī)電設(shè)備完好率95%100%刀運行完好臺日數(shù)X 100%刀計劃運行臺日數(shù)完善機(jī)電設(shè)備的運 作制度和維護(hù)保養(yǎng) 制度，配備專業(yè)工程 技術(shù)人員，所有維修 人員全部持證上 崗，實行24小時專 人值班，出現(xiàn)故障及 時排除。序號指標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)指標(biāo)計算依據(jù)采取的措施16應(yīng)急反應(yīng)速度接到信息后90秒模擬測試應(yīng)急反應(yīng)分隊由巡 邏人員組成，受中央 調(diào)度中心統(tǒng)一調(diào)度， 熟悉小區(qū)內(nèi)任一治 安角落，在接到信息 后，由最臨近事件發(fā) 生位置的崗位人員 分隊及時到達(dá)現(xiàn)場 處理.、公共設(shè)施設(shè)備管理1. 管理目標(biāo)保

21、證設(shè)備運行正常，無重大管理責(zé)任事故。2. 管理措施(1) 制定設(shè)備安全運行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng) 運行記錄、維修檔案等管理制度。(2) 配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管 理和維修人員持證上崗。(3) 設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵積垢，無鼠、蟲 害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。(4) 監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運行正常，有記錄并按 規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時間排除故障，保證系統(tǒng)工作正 常。(5) 消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無損，確保隨時啟用。(6) 消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能 及時處理設(shè)施、設(shè)備的各種問題。(7) 制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖

22、， 照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通，無火災(zāi)安全 隱患。(8排水系統(tǒng)通暢，汛期無泛水，地下室、設(shè)備房無積水 浸泡發(fā)生。遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行搶修，保 證無大面積跑水、泛水，長時間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處 理方案。(9)公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到，公用管線統(tǒng)一下地或 入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、等公共照明完 好，小區(qū)范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。三、安全管理(1) 貫徹執(zhí)行國家公安部門關(guān)于安全保衛(wèi)工作的方針、 政策和有關(guān)規(guī)定，建立物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的各項保安工作制度，對物業(yè)轄區(qū)安全工作全面負(fù)責(zé)；(2) 組織部門全體人員開展各項保安工作，提出崗位設(shè)置和人員安排的意見，制定崗位職

23、責(zé)和任務(wù)要求，主持安全工作例會；(3) 熟悉物業(yè)區(qū)域常住人員，及時掌握變動情況，了物業(yè)轄區(qū)保安工作的解本地區(qū)治安形勢，有預(yù)見地提出對 意見和措施；（4）積極開展“五防”（防火、防盜、防爆、防破壞、 防自然災(zāi)害）的宣傳教育工作，采取切實措施，防止各類事 故發(fā)生，具有突發(fā)性事故的對策和妥善處理的能力；（5）抓好對部門干部和職工的安全教育、培訓(xùn)工作， 提出并落實教育培訓(xùn)計劃。四、消防管理1、消防組織機(jī)構(gòu)的建立（1）管理部負(fù)責(zé)建立消防安全小組。（2）管理部主任為消防安全負(fù)責(zé)人。（3）管理部其他人員為義務(wù)消防員。（4）安全管理主管為專職安全監(jiān)督員。（5）日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。（6）管理部負(fù)

24、責(zé)制定組織機(jī)構(gòu)圖及人員職責(zé)。2、建立各項消防制度（1）消防檢查制度。（2）專職安全員每日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安全情況，包 括消防設(shè)備、動火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等，檢查 結(jié)果記錄在安全檢查記錄中，該記錄每周由管理部主任 審核。（3）兼職巡視員負(fù)責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視， 每2h巡視一遍，并填寫消防安全檢查登記表(4) 在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患，應(yīng)及時采取整改措 施，做到隱患不過夜。(5) 發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成餓消防隱患，應(yīng)向業(yè)戶發(fā)放 整改通知，限期整改，并跟蹤驗證。(6) 管理部制定動火審批制度，內(nèi)容包括動火申請 和審批程序及違章處理方法。3、防火措施(1) 貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方

25、針，業(yè)戶要樹 立防火意識，管理部每周確定一名主管以上的管理人員為防 火值班員，全面負(fù)責(zé)小區(qū)的消防工作。(2) 嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時用點線路，電器線路需維修 時請及時找管理部安排施工。(3) 嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物，舌L丟煙頭或燃放煙 花爆竹等。(4) 不準(zhǔn)改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。(5) 不準(zhǔn)在樓道、過道設(shè)立倉庫，堆放雜物，阻礙通 道。(6) 嚴(yán)格裝修審批手續(xù)，動火審批手續(xù)，保證每樓、 每層有必要的消防設(shè)施。(7) 公共場所嚴(yán)禁使用可燃性裝修材料，室內(nèi)使用可 燃性材料要嚴(yán)格控制，并加以處理。(8) 配備火警時刻的必須器材，如：應(yīng)急照明燈等。4、消防設(shè)備管理(1) 管理部負(fù)責(zé)建立消防檔案。

26、（2）管理部對各種消防設(shè)備和設(shè)施的標(biāo)識進(jìn)行設(shè)計， 編制消防設(shè)備標(biāo)識登記。消防設(shè)備標(biāo)識由管理部主任指 定人專實施，并在各項安全檢查中作為檢查內(nèi)容。（3）制定設(shè)備管理制度，對消防設(shè)備進(jìn)行檢查和維 護(hù)。六、車輛管理為確保小區(qū)車輛安全，為業(yè)戶提供良好的車輛保管服 務(wù)，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。1、小區(qū)停車場實行日夜 24h值班制度，由小區(qū)安全管 理員負(fù)責(zé)管理，車輛可以隨時進(jìn)出、停放。2、本小區(qū)停車場實行有償使用，車主須憑車輛進(jìn)出小 區(qū)的磁卡（月卡或一次性卡）進(jìn)入停車場。3、車輛進(jìn)入：車輛進(jìn)入停車場應(yīng)一停二慢，必須服從 管理員的指揮和安排，取得管理員同意后方可進(jìn)入。4、車輛停放：車輛停放時必須服從管理員指揮，注意

27、前后左右車輛的安全，在規(guī)定位置上停放，并與周圍車輛保 持適當(dāng)距離，不得對其他車輛的進(jìn)出和其他車位的使用造成 阻礙，車主必須鎖好車門，調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車 內(nèi)貴重物品須隨身帶走，車主停好車輛后須立即離開停車 場，不得在他人車輛旁停留。管理員應(yīng)指揮車輛停放，查看 車輛有無上鎖，有無外部破損，應(yīng)通知車主并登記，不服從 指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關(guān)規(guī)定給予處 罰。停車場車位分固定車位和非固定車位，車主按類使用車 位。5、駛離：車輛駛離停車場時應(yīng)注意周圍車輛的安全， 緩慢駛離，并在出口處向管理員交回停車牌，管理員核對牌 號相符，收回停車牌、收取停車費后方可駛離。6、管理員值班期間應(yīng)認(rèn)

28、真負(fù)責(zé)，熱情服務(wù)，不得會客、 喝酒、睡覺，不得離開，不得讓親朋好友和其他無關(guān)人員進(jìn) 入停車場，嚴(yán)格核對駛離車輛的牌號，對車主的合理要求應(yīng) 給予滿足。管理員交接班時應(yīng)辦理交接手續(xù)，核實停車場內(nèi) 車輛與登記記錄相符，并列簽字交接。7、停車場內(nèi)不得試剎車、練習(xí)車、修理車輛，禁止裝 載有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放。第五章 物業(yè)管理工作崗位職責(zé)一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)1、全面負(fù)責(zé)對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理，貫徹 執(zhí)行ISO 9000質(zhì)量管理體系及IS014000環(huán)境管理體系，完 成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2、制定管理處年度、月度工作計劃并組織實施，業(yè)務(wù)上接 受總公司和上級部門

29、的指導(dǎo)和監(jiān)督。3、負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況。4、合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時關(guān)心員工生 活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。5 、負(fù)責(zé)所管轄的物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的 處理工作，落實安全、防火工作。6 、協(xié)調(diào)本部門與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關(guān)的部門的關(guān)系，便于開展各項工作7、認(rèn)真完成管理處其他工作職責(zé)內(nèi)容和公司安排或委 托的其他工作任務(wù)。四、物業(yè)保安管理員崗位職責(zé)1、在物業(yè)管理部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié) 調(diào)服務(wù)的職能。2、負(fù)責(zé)管理園區(qū)清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪 等項服務(wù)工作。3、全面掌握園區(qū)物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的使用工

30、程。4、協(xié)調(diào)經(jīng)理送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。5、參加經(jīng)理主持的部門例會，總結(jié)當(dāng)月工作，制定下月 計劃。6、負(fù)責(zé)發(fā)現(xiàn)運作中不合格的服務(wù)項目，進(jìn)行跟蹤、驗證， 處理業(yè)戶投訴。7、收集有價值的物業(yè)信息，為推動公司物業(yè)管理工作的 發(fā)展出謀劃策。&完成經(jīng)理交辦的各項任務(wù)。五、物業(yè)清潔員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)本轄區(qū)的清潔衛(wèi)生工作。2、負(fù)責(zé)公司及管理處業(yè)戶的服務(wù)工作。3、負(fù)責(zé)園區(qū)各區(qū)域的垃圾收集工作。4、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。七、維修工崗位職責(zé)1、執(zhí)行管理部制定的機(jī)電設(shè)備管理手冊和有關(guān)技 術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點和 維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。2 、定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備、設(shè)施、 設(shè)備機(jī)房的整潔。3 、嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。4 、發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應(yīng)急措 施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好。5 、定期對設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題 及時處理。6 、積極完成上級交辦的各項臨時任務(wù)。八、門衛(wèi)崗位職責(zé)1、服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，以軍人的風(fēng)度處事。2、負(fù)責(zé)本轄區(qū)車輛進(jìn)出、停放管理，遇事要向上級匯 報.3 、負(fù)責(zé)本轄區(qū)人員的進(jìn)出管理。4、模范遵守國家法令、法規(guī)，做到依法辦事。5、熟悉本崗位職責(zé)和工作程序，掌握本轄區(qū)內(nèi)每一個角 落，圓滿完成工作任務(wù)。6、熟悉有