青島萬科城項目答客問（精）

1、青島萬科城項目答客問目錄1、 背景篇2、 區(qū)位篇3、 規(guī)劃篇4、 產(chǎn)品篇5、 競品篇6、 合同篇7、 關于購房細節(jié)8、 客戶疑難問題解答九、客戶購房須知及費用一、背景篇（一）開發(fā)公司1. 開發(fā)商是哪家公司？答：萬科城置業(yè)有限公司。2. 公司成立時間？公司注冊資金及資質(zhì)？答：1984年公司成立，是國家一資質(zhì)的開發(fā)公司。3. 公司去年總開發(fā)面積以及業(yè)績表現(xiàn)？答：2009年萬科總開發(fā)面積668萬平米和630億的銷售金額，萬科連續(xù)獲銷售面積與銷售金額雙冠王。4. 開發(fā)商在整個青島市場的生存狀態(tài)和發(fā)展前景？答：首先萬科公司是非常看好青島，因為青島這個海濱城市有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?6年萬科公司進入青島，第一

2、個項目是在城陽開發(fā)的魅力之城，截止現(xiàn)在萬科在市區(qū)已經(jīng)6盤聯(lián)動了，這個發(fā)展速度在整個青島市場非常快的，那么我們現(xiàn)在在售的樓盤有城陽的魅力之城、城市花園，即墨的四季花城和四方的金色城品，且每個項目的銷售速度都非常快，這也要感謝青島對于萬科的認可和熱愛。（二）關于合作單位1. 總承建單位企業(yè)資質(zhì)、總公司名稱？專業(yè)資質(zhì)？等級？答：我們的施工單位是上海建工，屬于國家一級施工資質(zhì)的公司，代表作品有國家大劇院、上海環(huán)球金融中心、東方明珠電視廣播塔等過內(nèi)非常知名的項目。2. 設計單位全稱？設計資質(zhì)等級？答：a3洛杉磯街區(qū)：rtkl,特色是融合不同文化背景，尊重自然和環(huán)境的條件，達成提供完美設計成果的目標。 代

3、表作：深圳萬象城、上海大寧國際、中糧大悅城、南京翠屏山莊等,同時配合政府做新都心整體規(guī)劃設計。a4多倫多街區(qū)是由中國、日本、加拿大共同設計，建筑設計單位：日本設計公司：日本株式會社山設計工坊；設計師：鈴木新；代表作品：日本幕張新城等；加拿大：ca中國設計公司：原構(gòu)國際；設計師：高贏東a4多倫多街區(qū)：景觀設計公司：和計畫設計單位，設計師：中里嚴a5紐約街區(qū)，設計公司：rtkl代表作：深圳萬象城、上海大寧國際、中糧大悅城、南京翠屏山莊等,同時配合政府做新都心規(guī)劃設計。a6阿姆斯特丹街區(qū)，設計公司：contexture公司代表作：萬科天津東里湖、上海高橋新荷蘭城鎮(zhèn);設計師：wouter、onno 。

4、a7東京街區(qū),建筑設計師是津島曉聲、小林博仁3. 物業(yè)公司全稱？ 物業(yè)公司以往管理過的項目？答：萬科物業(yè)服務有限公司，目前萬科所有的項目均有萬科物業(yè)來管理的。4. 物業(yè)公司曾獲得過何種資格認證或榮譽？物業(yè)公司的服務理念、管理模式？答：1996年，萬科物業(yè)在行業(yè)內(nèi)首家順利通過iso9002：1994第三方國際質(zhì)量認證，在規(guī)范化管理方面邁出了關鍵的一步。多次被中國質(zhì)量監(jiān)督協(xié)會評為“用戶滿意的物業(yè)管理企業(yè)”，被國家建設部“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”。萬科物業(yè)的口號就是全心全意全為您，隨著07年7月萬科物業(yè)在青島運作以來，就一如既往的秉承不斷超越的服務精神，為青島人民帶來高品質(zhì)的生活保障，本著持續(xù)

5、超越我們的客戶不斷增長的期望的原則，為青島所有萬科的業(yè)主提供完善的物業(yè)服務。5. 項目整體規(guī)劃及設計理念？答：四國一城設計，打造多元化無國界國際社區(qū)，承載當?shù)貧v史人文的同時，銜接未來現(xiàn)代化城市發(fā)展。二、區(qū)位篇1. 詳細位置描述？ 答：項目位于四方區(qū)308國道與合肥路交界處，屬于青島政府極力打造的青島新都心核心地帶。2. 區(qū)域如何規(guī)劃？社區(qū)如何規(guī)劃？答：目前項目處于青島新都心的核心地段，處于青島發(fā)展的方向，目前項目正處于施工期，未來這個片區(qū)將建成集住宅、商業(yè)為一體的居住區(qū)域，該區(qū)域規(guī)劃是萬科聘請了多國設計師聯(lián)合打造的精品之作，吸納以八大關為代表的萬國建筑景觀之精髓，創(chuàng)造一座可以承載歷史銜接未來的

6、國際化現(xiàn)代住區(qū)，該區(qū)域未來將會發(fā)展成為整個青島地區(qū)居住、文化、商業(yè)交相融匯的城市核心地帶。項目內(nèi)也是融入了多國的建筑風格，5個街區(qū)相互交融，形成良好的社區(qū)氛圍。3. 項目四至？ 答：項目東緊鄰308國道，合肥路從社區(qū)中貫穿，北側(cè)是蚌埠路向西直達重慶南路，交通非常便利。4. 總規(guī)劃：占地面積、總建面、配套面積、綠化面積、綠化率、容積率、使用率？答：項目總占地面積17萬平米，總建筑面積43萬，配套含有商業(yè)、幼托、老年公寓及其他配套用房，面積共計10.65萬平米。綠化面積達6.12萬平米，綠化率達36%；容積率2.56；得房率為80%左右。5. 從項目到機場、火車站的車距？ 答：從項目處到機場可乘坐

7、701路公交車可以直達或者605路與城陽汽車北站處轉(zhuǎn)乘305路，時間是40-50分鐘左右。從項目處到火車站可乘坐318/368/605路公交車到香港中路倒316路，或是乘坐3路到臺東轉(zhuǎn)2路就可以到達。6. 你們項目買東西方便嗎？有什么商業(yè)配套？答：本小區(qū)除了有部分商業(yè)底商外，還要引進一家類似佳世客、萬佳百貨等的大型商超，不出“家門”就可滿足購物需求。同時小區(qū)周邊的商業(yè)配套是非常完善的，沿合肥路東行大約十分鐘就可到達惠百家農(nóng)貿(mào)超市、寧安路農(nóng)貿(mào)市場，沿308國道北行至長沙路可到達長沙路水果批發(fā)市場；同時四方利群、樂購、市北區(qū)cbd商圈、遼陽路美特好、山東路家樂福商圈都在我們項目三公里的輻射范圍之內(nèi)

8、，且都有直達公交車，使您的休閑購物得到多重滿足。7. 社區(qū)商業(yè)配套怎么樣？答：我們社區(qū)不僅有大型的集中商業(yè)，在a5、a6兩個街區(qū)也會有部分社區(qū)商業(yè)，這樣不僅能滿足您平時的購物需求，也能解決周邊居民的生活所需。具體數(shù)據(jù)為：a3地塊集中商業(yè)5萬，soho底商0.4萬,共5.4萬平米， a5 ：2962平米； a6地塊 ：4145平米 ；a7地塊：3960平米。其中a5地塊幼兒園面積3240平米a7地塊幼兒園面積2160平米a4地塊老年公寓面積6500平米8. 項目的郵寄地址？答：青島市四方區(qū)臺柳路278號甲9. 雙山山體切面如何處理？答:市政暫定作景觀處理。10. a6組團如何封閉？答：通過門禁卡

9、通行。11. 現(xiàn)在項目進度？ 答：目前項目正在打地基階段，預計一年半到兩年就可以交付使用。12. 水電暖氣通訊等市政配套設施的配送情況及所轄單位？答：暖氣我們使用的是地板輻射采暖，市政統(tǒng)一集中供熱。13. 區(qū)域的人群構(gòu)成？答：現(xiàn)在周邊社區(qū)想福嶺嘉園、鼎城、鼎都大都為剛?cè)胱∩鐓^(qū)，居住人群大多為社會白領階層及社會上的中堅力量，萬科城的客戶群體也是如此。14. 區(qū)域的購房者特征（來源、職業(yè)、年齡、收入、家庭結(jié)構(gòu)等）？答：客戶群體大多為企業(yè)白領，私營業(yè)主、教師、事業(yè)單位及公務員等，年收入一般10萬以上。三、規(guī)劃篇1. 青島市城市規(guī)劃的未來情況？答：隨著市政府的東遷，目前市南市北已經(jīng)基本發(fā)展飽和，政府提

10、出了“三橫三縱、擁灣發(fā)展、由南向北北擴青島”的大青島發(fā)展策略，將要打造七區(qū)五市共同繁榮的景象。2. 本區(qū)域未來發(fā)展情況？答：本區(qū)域位于青島市重點打造的新都心區(qū)域內(nèi)，該區(qū)域的建成將是商業(yè)、經(jīng)濟、文化的城市核心地帶。3. 周邊區(qū)域未來變化？答：項目位于青島市重點發(fā)展的新都心區(qū)域，自身配套因素非常完善，借助地鐵m3號線的貫通，肯定能帶動周邊以及整個四方區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。4. 小區(qū)建成后的是什么樣子？答：整個社區(qū)的設計理念是融入了八大關的設計理念，多國化無國界的設計也是社區(qū)最大亮點之一，小區(qū)建成后可容納3800余戶業(yè)主，毗鄰雙山，遠眺浮山、嶗山，自然景觀優(yōu)越，小學、幼兒園、敬老院、商業(yè)配套等一應俱全，即將

11、開通的地鐵m3號線雙山站就在家門口，是青島市區(qū)第一個多元化的國際型居住社區(qū)。5. 你們小區(qū)靠監(jiān)獄太近了，治安會不會不好？答： 您指的是蚌埠路上的大山看守所嗎？它并不是監(jiān)獄，而是一般刑事拘留，不會帶來治安隱患。李村監(jiān)獄之前在城市繁華的商圈附近，對周邊的居民生活并沒有帶來影響。而且市區(qū)目前已經(jīng)寸土寸金，看守所的外遷也是必然趨勢，李村的監(jiān)獄都已經(jīng)搬遷了，同時據(jù)政府規(guī)劃局有關工作人員透漏，現(xiàn)在已經(jīng)在郊區(qū)建新的看守所，目前看守所早已列為政府的搬遷計劃之內(nèi)。6. 你們的樓座朝向不是很好，我喜歡正南正北的。答：青島的房子大多是依路而建的，紐約街區(qū)、阿姆斯特丹街區(qū)地塊樓座的朝向設計結(jié)合了原有自然景觀及項目道路

12、現(xiàn)狀；在充分保證每棟樓與樓之間的采光、通風、視野達到最大化的前提下設計的。大體分為東南向跟西南向兩種，以東南向為例，青島是沿海城市，受海岸線的影響，夏天多為東南風，冬天多為西北風，東南向在保證您享受到早上第一縷陽光的同時，通風效果是最佳的；風水上來說，東為首，青島人也很喜歡東南向的房子。西南向的設計是為了結(jié)合自然景觀雙山，打造奢華觀景戶型，同時全天光照時間也是最長的，讓您充分享受什么是觀景陽光房。7. 周邊交通環(huán)境前景預測？答：目前有10條公交線路，將來隨著社區(qū)的入住，政府也會增加公交站線，地鐵m3號線的全線貫通，也會大大帶來居民出行的便利，合肥路的開通也大大縮短四方、市北、嶗山的直線距離，明

13、年即將動工的福州路延伸線也會大大緩解合肥路的交通壓力，使合肥路打造成真正的“社區(qū)私家路”。8. 會否有噪音及廢氣污染？答：308國道距離我們的社區(qū)有一段距離，而且合肥路也是我們打造一條私家路的概念，豐富的商業(yè)步行街配合小的廣場平臺，增加了道路距離樓座的距離，同時道路兩邊會種植高大的樹籬以及房屋窗戶都是采用雙層中空玻璃，解決了噪音對居住的影響，項目緊靠雙山公園，稀缺的山體綠化產(chǎn)生的更多的負氧離子，對人身體非常有益，也提高整個社區(qū)的居住舒適度。9. 本項目最大的優(yōu)勢是什么？答：多元化的國際型社區(qū)，大型的商業(yè)配套，原有的自然景觀雙山，同時便捷的交通及地鐵規(guī)劃。10. 你們社區(qū)有多少條公交路線？各條線

14、路的起、終點？答：項目緊臨308國道與合肥路，如果您有私家車，沿308國道南行分別可以經(jīng)福州路、哈爾濱路、南京路，快速到達市南、市北，北行可以直通李村、城陽。沿合肥路東行可以直通嶗山；公共交通方面，項目旁邊有3、23、306、363、318、368、378、605、701、801等十多條交通線路，可以直達青島市區(qū)各個方位及各大商圈。即將開通的地鐵m3號線也會為您的出行帶來很大的便利。3路李村公園動物園；23路滄海路海洋地質(zhì)所；306路天泰體育場城陽十五中；318路虎山軍體中心市政府；363路百通馨苑辛家莊小區(qū)；368路李村公園小西湖；378路湖島東北莊；605路汽車北站海水浴場；801路天泰城

15、書城；701路流亭國際機場海天大酒店11. 未來交通體系說明？答：地鐵m3號線2014年貫通，起始站是市南火車站北火車站，在我們小區(qū)門口就有站點。項目依靠重慶南路和黑龍江路，貫通青島整個南北區(qū)域；合肥路貫穿其中，東達嶗山海爾路，西接蚌埠路萍鄉(xiāng)路，貫通青島東西區(qū)域；通時，福州路、山東路、南京路直接連接東部核心區(qū)，形成真正的立體交通網(wǎng)，為您的出行提供便利。12. 周邊的醫(yī)療配套？ 答：海慈醫(yī)院、青紡醫(yī)院、浮新醫(yī)院、埠外心血管醫(yī)院，既有三甲綜合醫(yī)院也有專科醫(yī)院，駕車基本是在10分鐘左右的路程。13. 教育設施說明？答：項目周邊有市北機關幼兒園福東分園，丑小鴨幼兒園，雙山小學、河西小學、長泰小學等；中

16、學有16中、23中。同時項目本身將配套兩所幼兒園及一所小學，為將來的業(yè)主生活帶來便利。14. 餐飲、娛樂、休閑設施說明？答：整個社區(qū)配有大型購物商超及露天的步行街，商業(yè)街，休閑街，使業(yè)主的一個休閑、娛樂、購物的需求都能得到一體化滿足的一個便利式社區(qū)15. 周邊是否有銀行？答：308國道與合肥路交界處有農(nóng)業(yè)銀行16. 購物、超市說明？答：社區(qū)周邊有四方利群、樂購，山東路cbd商圈，臺東商圈，遼陽路家樂福商圈，李村商圈。17. 其他生活服務設施？（如美容美發(fā)、照相、洗衣、機票、洗車、加油、修車、旅行等）答：將會引進一到兩家大型的購物中心，社區(qū)附近現(xiàn)有加油站、汽車修理中心等18. 其他與項目有關的有

17、利因素？答：與我們項目相鄰的是中海清江華府項目，中海對四方區(qū)域的開發(fā)，也是看重了四方區(qū)的發(fā)展?jié)摿Γ谴笃放崎_發(fā)商專業(yè)眼光的共同體現(xiàn)。四、產(chǎn)品篇（一）項目定位1. 客戶定位答：客戶組要定位是社會上白領階層、企事業(yè)單位中層及私營業(yè)主等。（二）主要賣點及障礙點進行項目基本面分析，總結(jié)優(yōu)勢點并統(tǒng)一銷講，對障礙點進行分析，確定解決的辦法及統(tǒng)一銷講。（三）包裝策略及宣傳口徑1. 銷講說辭：（四）銷售工具1. 樣板間講解辭。答：詳見每戶樣板間說辭（五）項目規(guī)劃及建造配置細節(jié)1. 整體建造周期？答：萬科城的建設周期為34年的時間，預計到2013年2014年全部交工。2. 項目的戶型設計是何種風格，為什么這樣

18、設計？各功能間的功能性表現(xiàn)在哪里？答：主要采用美、荷、加、日等四國風格，這樣設計的原因主要是讓青島市民充分享受異國風情的理念，但同樣結(jié)合了中國人的習慣，比如說動靜分離設計，衛(wèi)生間干濕分離，大面寬，充分享受日照采光，明衛(wèi)設計等，任何一個細節(jié)都體現(xiàn)了我們項目為客戶打造無國界的高品質(zhì)住宅的理念。3. 關于各戶型在社區(qū)內(nèi)的配比？答：我們計劃開發(fā)3800余套，目前我們確定了1.1期兩個街區(qū)，紐約街區(qū)及阿姆斯特丹街區(qū)共827戶，其中紐約街區(qū)471戶（2#170套，3#85套，5#80套，6#136套）阿姆斯特丹街區(qū)356戶（7#128套，8#60套，9#40套，10#64套，11#64套）。a5地塊面積配

19、比表（合計471套）房號編碼戶型面積（約等于）總套數(shù)比例2a二改三88.0516234%2b套二80.2617136%2d套二88.05194%2c套二80.777917%3b二改三96.96388%2h套三10020%合 計471100%a6地塊面積配比表(合計356套）房號編碼戶型面積（約等于）總套數(shù)比例7b2f套二909627%7d2e套二9012836%8b-13b-2套三11141%8c3b套三1257621%7a4a套四160329%8a3c套三169206%合 計356100%a7地塊面積配比表(合計347套）面積（約等于）總套數(shù)比例戶型1084212%套二804212%套二89

20、6820%套二863410%套一6013840%套一67237%合 計347100%4. 項目的外立面是何種風格，為什么這樣設計？使用何種材料？答：萬科城設計上采用現(xiàn)代手法詮釋多元化無國界風格，吸納以八大關為代表的萬國建筑景觀精髓，打造一座可以承載歷史銜接未來的國際化居住社區(qū)，邀請荷蘭、美國、日本、加拿大四國的設計師打造四國一城，其中一期要開盤的分別是美國建筑風格的紐約街區(qū)和荷蘭建筑風格的阿姆斯特丹街區(qū)，墻體的外立面主要有仿石材面磚和質(zhì)感涂料。5. 車位是否帶產(chǎn)權？付款方式？價格？可否做銀行貸款？答：車位不帶產(chǎn)權，需要一次性付款購買，價格未定。如果在開盤時車位和房子同時購買可做車房同購，并且可

21、以打包做銀行貸款。6. 車位是地上、地下？多少個？戶均比例？車位面積是多少？答：車位主要以地下為主，共計3700余個，戶均比例為1:1，車位建筑面積為：35平米/個。7. 是否配中央空調(diào)？配的話有無噪音，是否環(huán)保？答：沒有中央空調(diào)設置。（六）內(nèi)部配套及使用規(guī)格、收費標準1. 雙山是否會有采光的影響？雙山跟我們的生活有何聯(lián)系？雙山及樓體的高度分別是？答：首先是我們來確認一下方位，雙山是在我們社區(qū)西北側(cè)，對于社區(qū)的采光是不會有任何影響的。那么我們靠近山體主要是為了享受山體立體綠化給我們帶來的視覺效果，并且山體的的綠化跟人為的綠化所產(chǎn)生的負氧離子是不一樣的，山體綠化能夠產(chǎn)生更多的負氧離子，對于人的身

22、體健康是非常有利的，居住于此能夠讓您及家人的健康得到最大的保證，同時，我們將要在阿姆斯特丹街區(qū)修建一條上山的景觀大道，也是您茶余飯后休閑健身的好場所。雙山高度分別為113.99米和133.32米，樓座高度；2#、3#：116.41米和110.61米，5#：116.31米和110.51米，6#：99.41米、108.11米、116.81米；7#：104.65米，8#、9#：87.25米，10#、11#：99.95米；2. 每個地塊臨路的距離會不會很吵？樓座合肥路的最近距離？ 答：萬科城臨近308國道和合肥路，會有一定的噪音影響，但是萬科城在前期規(guī)劃時已全面考慮到了這個因素，在臨近308國道的曼哈

23、頓街區(qū)規(guī)劃為商業(yè)區(qū)域，避開了308國道的噪音影響，在臨近合肥路的區(qū)域，在規(guī)劃時退紅線一段距離以降低噪音的影響，同時在沿合肥路兩側(cè)會種植高大的綠植以及我們的樓體外墻會做外墻保溫，都可以起到降低噪音的作用，還有現(xiàn)在我們使用的都是雙層中空玻璃，不僅能隔熱隔冷而且能夠很好的隔離噪音，所以我們?nèi)f科會把噪音降到最低，以保證您居住的舒適度，所以沿合肥路兩側(cè)的住宅不會有太大的噪音影響。2#距合肥路車行道22米，3#距合肥路車行道44米，5#距合肥路車行道27米，6#距合肥路車行道31米，7#距合肥路車行道23米，8#距合肥路車行道24米，9#距合肥路車行道36米，10#距合肥路車行道34米，11#距合肥路車行

24、道37米；3. 各個樓的間距？會不會對于采光有影響？答：一看就知道您是一個非常注重生活品質(zhì)的人，首先我們的建筑間距是符合國家采光要求的，我們設計初衷也是考慮到整體采光和景觀的均好性，那么每棟樓前面都會做不同的景觀處理，每棟樓的視覺效果也都不同，并且我們在設計時就把每個單體合理的錯落開，所以間距不會影響采光的。2#與3#23.96米，3#與5#18.15米，5#與6#18.80米，7#與8#34.89米，8#與9#37.46米，9#與10#14.09米，10#與11#13.90米；4. 供暖方式？為何選用？收費標準？答：供暖方式為地暖，由于地暖溫度比同等供暖條件下安裝暖氣片的室內(nèi)，溫度要高出35

25、度，且地暖的熱氣是從腳底向上，人的感覺會更舒服。并且可以節(jié)約空間，減少室內(nèi)管線，增加室內(nèi)使用空間。收費標準從市政統(tǒng)一收費，目前具體為：建筑面積*75%*30.4元/平方。（七）關于戶型1. 戶型：最小至最大、低至高總價？答：產(chǎn)品共分為78/80/90/120/160平米不等，其中78/80和阿姆斯特丹街區(qū)街區(qū)90平米為兩居室，紐約街區(qū)90和120/160平米為套三戶型，部分160平米為四居室。價格目前沒有確定。2. 陽臺封閉方式、面積計算方法？答：陽臺封閉共分三種：1、全封閉要算全面積2、半封閉的陽臺算半面積3、不封閉的陽臺不計入建筑面積 3. 層高、凈高？答：層高為2.9米,凈高2.65米。

26、4. 每個樓座朝向是否正南正北？視野、景觀如何？答：青島的地貌和其他城市不同，基本上沒有正南正北的道路，而房子基本都是依路而建，紐約街區(qū)、阿姆斯特丹街區(qū)地塊樓座的朝向設計也是結(jié)合和道路的現(xiàn)狀和景觀的需要，是在充分保證每棟樓與樓之間的采光、通風、視野達到最大化的前提下設計的。樓座大體分為東南向跟西南向兩種，以東南向為例，青島是沿海城市，受海岸線的影響，夏天多為東南風，冬天多為西北風，東南向在保證您享受到早上第一縷陽光的同時，通風效果非常好，尤其夏季是非常舒服的。西南向的設計是為了為了觀景的需要，雙山景觀一覽無余，住在其中非常愜意，同時全天光照時間也是最長的，讓您充分享受什么是觀景陽光房。 紐約街

27、區(qū)與阿姆斯特丹街區(qū)的景觀視覺效果都有一個共同點就是視野非常開闊，并且都有很好的山體景觀資源，并且在整個項目上來看，這兩個街區(qū)地勢為整個社區(qū)再高點，所以整體的視野肯定是最好的。2#，南偏東34度，3#南偏西48度，5#南偏西45度，6#南偏東51度；7#南偏東34度，8#、9#南偏東51度，10#南偏西39度，11#南偏東51度。5. 電梯的規(guī)格、性能、載重、品牌？答：電梯品牌目前還未確定，載質(zhì)量為825kg和1000kg；（八）建筑常識1. 開窗方式（平、推拉、上旋、下旋）？答：暫定為平開內(nèi)倒。2. 是否有燃氣、煙感等報警措施？答：是3. 是中空還是真空玻璃？有何區(qū)別？中空厚度、隔音、保溫效果

28、？答：這兩種玻璃隔音效果其實差不多，可能真空回稍微好一點，但是真空玻璃間需要一些支點，不然容易變形，而恰恰這些支點就形成了聲橋，就是說增加了聲音的傳播路徑。中空玻璃由于在兩片玻璃之間形成了一定的厚度并被限制了流動的空氣或其他氣體層從而減少了玻璃的對流和傳導傳熱，因此它具有了較好的隔熱能力。如果在中空玻璃的外片選擇熱反射玻璃他還具有控制太陽能的作用。五、競品篇1. 主要項目的類型？（住宅類、高檔公寓類、寫字樓類等）答：項目的類型主要為住宅2. 主要的競爭項目？答：主要的競爭項目為中海清江華府、保利里院里、華遠湯米公館、香緹樹3. 主要競爭項目的介紹？ 答：1、中海清江華府位于四方區(qū)清江路與臺柳路

29、交匯處，雙山以西，哈爾濱路以北、重慶路以南。由中海地產(chǎn)青島公司開發(fā)。中海清江華府交通便利，距離建設中的地鐵一期（m3線，2014年竣工）清江路站約200米，可快速抵達市北cbd、市南核心區(qū)；緊鄰福州北路、南京路、山東路等城市主干道，可方便抵達各商務中心和主要商圈。中海清江華府占地面積約7萬平方米，總建筑面積約17萬平方米，容積率1.76。將以新古典主義為建筑風格，規(guī)劃為1018層小高層、高層建筑，戶型面積涵蓋55140平米，將實現(xiàn)全部精裝修交房，裝修設計單位：韋格斯楊。目前一期沒有開盤，預計是在今年的七八月份，價格沒有確定。優(yōu)劣勢分析：中海清江華府的優(yōu)勢：同為品牌開發(fā)商，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務，緊鄰政

30、府打造的新都心區(qū)域，綠化率高達41%，正南正北的朝向，容積率比較低，稀缺的小高層，全部精裝修省心省事，以中小戶型為主，戶型設計比較好。劣勢：地勢西高東低，落差將近四五米。原為廢棄的塑料廠，周邊環(huán)境差；社區(qū)內(nèi)部配套經(jīng)濟適用房，降低商品房品質(zhì)；清江路道路狹窄，路況不好且經(jīng)常堵車；周邊沒有小學，小孩上學不方便；全部精裝修，提高購房門檻，且不能滿足裝修個性需求；住宅底層帶商業(yè)網(wǎng)點，擔心比較吵；不靠近山體；周邊沒有醫(yī)院，就醫(yī)不是很方便；哈爾濱路上的公交車線路去市南的較少。2、保利里院里位于四方區(qū)嘉定路與人民一路交匯處，緊鄰500余年歷史的海云庵文化街，項目周邊的四方小學、杭州路小學、17中、還有四方機廠

31、幼兒園，為業(yè)主提供了優(yōu)越的教育資源，近在咫尺的樂購商場（tesco）、利群商廈，極大滿足業(yè)主所需。項目周邊緊鄰交通主干道、四方汽車站和公交總站，出行捷步可達。保利里院里占地7.8萬，總建筑面積近30余萬，其中商業(yè)面積71305。保利里院里共21棟純板式高層、9棟稀缺多層，戶型面積區(qū)間80135，洋房、高層、公寓、商業(yè)多種業(yè)態(tài)，全毛坯交付。保利里院里規(guī)劃為四方區(qū)首席“街區(qū)式社區(qū)”，貫穿于項目地塊的市政道路將整個項目分為三縱三橫，以“九宮格”的經(jīng)典格局形成明顯的“街區(qū)形態(tài)”。建成后將成為四方區(qū)乃至青島市最具特色的社區(qū)之一。保利里院里為四方核心城區(qū)唯一的artdeco風格建筑群，它吸納了西方建筑文化

32、精髓，整個建筑在蜿蜒的凹凸、轉(zhuǎn)折、進退與高低錯落中，與挺拔的幾何對稱線條相迎合，體現(xiàn)了現(xiàn)代建筑所應有的靈動和層次。但現(xiàn)代建筑的外表下，卻蘊含著中國最傳統(tǒng)的內(nèi)在精神，獨特的圍合式院落設計，還原了人們對于傳統(tǒng)鄰里溫情的企盼，成就業(yè)主心之歸屬。目前售樓處已進駐，戶型圖已經(jīng)釋放，一期開盤時間未定。優(yōu)劣勢分析：相對于本案，保利里院里的優(yōu)勢：地處老城區(qū)，配套較為齊全，小學、商業(yè)近在咫尺；交通也很方便，公交線路很多。純毛坯交付，降低客戶的購買門檻。劣勢：老城區(qū)，周邊很多80年代的舊房，整體居住氛圍較差；容積率較大；南面高層北面多層的布局違反大多數(shù)消費者的生活習慣。周邊人文方面，萬科城周邊都是新城區(qū)，萬科城周

33、邊房價一萬以上，高房價需要有高素質(zhì)與高消費能力人群來承擔，所以周邊人群素質(zhì)普通較高，而里院里項目周邊都是當?shù)鼐用瘢茈y與萬科城對比。此外，周邊道路普遍較為破舊，且短時間內(nèi)很難改善，自駕出行不是很方便，另外從地鐵規(guī)劃上講，里院里項目不臨近地鐵，難以與萬科城相比。3、華遠湯米公館位于福州北路139號，福州北路以東、依蘭路以南、樺川支路以西、樺川一路以北。具備左右逢源的區(qū)位優(yōu)勢，處于三大商務區(qū)（香港中路商務區(qū)、市北cbd、市南軟件園）交匯處，擁有極為便利的交通條件和發(fā)達的公交體系，以及完善的區(qū)域配套。華遠湯米公館項目總占地面積1.5萬平方米，總建筑面積8.7萬平方米。由三棟高層和兩棟多層構(gòu)成，住宅戶

34、型面積在50140之間，從套一到套三等多種戶型可以選擇，其中b、c棟有53-139m2平層戶型，層高2.9米；a棟有86平loft，層高5.8-6米。大尺度廚房、衛(wèi)生間滿足長遠生活需求，loft以外的大部分戶型采用精裝修交房模式。華遠湯米公館社區(qū)內(nèi)采用了只有中高端項目才使用的真正意義上的“人車分流”設計動線，并配備專業(yè)、規(guī)范的安防系統(tǒng)。華遠湯米公館率先在青島采用了第二大堂的設計概念，所有業(yè)主不出社區(qū)即可通過第二大堂進出項目的商業(yè)部分進行購物。華遠湯米公館在a、b、c座的底部設計了兩層的沿街商業(yè)，共計1.4萬平方米，采用統(tǒng)一管理的內(nèi)街模式。目前湯米公館的b座和c座一開盤，均價為10300優(yōu)劣勢分

35、析：華遠湯米公館的優(yōu)勢：市北區(qū)優(yōu)質(zhì)地段，緊鄰福州北路，周圍交通便利，公交車便捷，市區(qū)稀缺中小戶型。劣勢：商業(yè)40年用地，戶型不通透，無法用公積金貸款，首付要50%以上，利率1.1倍。4、香緹樹位于福州北路108號，福州北路西側(cè)，遼陽西路南側(cè)，地塊呈不規(guī)則的三角形，地塊東高西地，高差大約4米。香緹樹沿街三棟高層，戶型面積60-111平米，套一、套二、套三均有。香緹樹位于青島中央商務區(qū)內(nèi)，受香港中路金融商貿(mào)區(qū)和青島新都心直接輻射。 香緹樹距離香港中路金融商務區(qū)、佳世客約2.5公里，車程約5分鐘；與建設中的中心商務區(qū)和青島新都心相鄰，距離市政府、五四廣場約7.4公里，車程約15分鐘。香緹樹項目的土地

36、使用年限： 商業(yè)40年 居住70年；項目總占地面積：17602.4；項目總建筑面積：5.萬平米； 項目總投資額：約4 億元；項目單位總數(shù)： 住宅共545商業(yè)未定戶； 預計總居住人口：1767人（以每戶3.2人計算）香緹樹項目綠化率：39%： 容積率：2.92：實用率：76%-77%： 建筑覆蓋率：14.8%：總車位數(shù)量：320個，地上96個地下224個：車位面積：地下7000平方，目前香緹樹已開盤，起價大約為13000優(yōu)劣勢分析：香緹樹優(yōu)勢：市北區(qū)優(yōu)質(zhì)地段，交通便利。劣勢：前面緊鄰靜安寺，10米左右的距離，風水不好；樓間距太窄，社區(qū)太小，不成規(guī)模，無特色景色，并且東側(cè)緊鄰福寧園。六、合同篇1.

37、 水、電、氣、暖接通入戶時間、使用時間和驗收標準？答：交付使用時室內(nèi)的上水、下水設施可以使用并已供水；室內(nèi)的供電線路已經(jīng)鋪設接通并已供電；電話、有線電視、網(wǎng)絡、燃氣線路預留線路鋪裝完畢，由買受人自行申請開通并承擔費用，其中燃氣由出賣人協(xié)助開通；采暖期按照青島市城市供熱條例第十四條約定：“對已具備集中供熱條件，新建住宅申請用熱戶數(shù)達到單元總戶數(shù)百分之六十以上的，供熱單位應當供熱；”的規(guī)定執(zhí)行。2. 項目的各項手續(xù)是否齊全？答：齊全 3. 房屋的具體使用年限？答：合同附件四該房屋權屬情況（產(chǎn)權、抵押、租賃）中會明確寫明使用期限，商品房70年（嶗山區(qū)、城陽區(qū)50年）、商業(yè)40年5. 產(chǎn)權手續(xù)的取得時

38、間？答：買受人于其交齊全部房款且該商品房交付使用后30天內(nèi)辦理完成產(chǎn)權登記4. 如延期未獲得產(chǎn)權手續(xù)的違約罰則？答：如遲延辦理未獲得產(chǎn)權，每日按總房款的萬分之一向出賣人支付違約金并賠償給出賣人造成的全部損失5. 交付標準明細？答：需詳見合同附件三該房屋建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設備標準及補充協(xié)議第14條的補充約定：1、交付使用時室內(nèi)的上水、下水設施可以使用并已供水；2、交付使用時室內(nèi)的供電線路已經(jīng)鋪設接通并已供電；3、電話、有線電視、網(wǎng)絡、燃氣線路交付使用時預留線路鋪裝完畢，由買受人自行申請開通并承擔費用，其中燃氣由出賣人協(xié)助開通；4、供暖：采暖期按照青島市城市供熱條例第十四條約定：“對已具備集中供熱條

39、件，新建住宅申請用熱戶數(shù)達到單元總戶數(shù)百分之六十以上的，供熱單位應當供熱；”的規(guī)定執(zhí)行。5、項目系分期開發(fā)，根據(jù)政府批準的規(guī)劃方案，基礎設施與公共配套建筑也將分期建成交付。除合同約定的交付項目和日期外，其它項目的交付時間不遲于項目最后一期竣工交付的時間。公共配套建筑的交付指竣工并達到使用條件。投入使用（如學校開學、商鋪開業(yè)）的具體時間，由相關業(yè)主或經(jīng)營者確定。6. 如到期未辦理完畢貸款手續(xù)，如何處理？答：擔保付款方式：如因出賣人原存在的抵押手續(xù)辦理遲延導致未按期辦理，該等手續(xù)的辦理期限相應順延，互不承擔違約責任；如買受人于簽約后三日內(nèi)未能與銀行簽署貸款協(xié)議及辦理完成全部貸款手續(xù)，則付款方式自動

40、變更，不再采用擔保付款方式，買受人應于簽約后10日內(nèi)向出賣人足額支付全部房款，否則視為買受人單方違約，出買人有權解除合同，要求買受人賠償損失（包括但不限于市場價格調(diào)整導致出賣人的損失）并收取買受人總房款10%的違約金。7. 定金是否可退？可退條件？退款手續(xù)？答：認籌階段所交納的誠意金是可退的。憑所交納誠意金的收據(jù)，攜帶誠意金確認單客戶聯(lián)、收據(jù)原件、本人身份證及退款的銀行卡原件，現(xiàn)場辦理退款手續(xù)，退款將在十五個工作日內(nèi)打入客戶賬號。 認購階段所繳納的定金是不可退的。8. 綠化、道路是否同期交付？答：9. 各項配套設施的交付使用時間？答：項目系分期開發(fā)，根據(jù)政府批準的規(guī)劃方案，基礎設施與公共配套建

41、筑也將分期建成交付。除合同約定的交付項目和日期外，其它項目的交付時間不遲于項目最后一期竣工交付的時間。10. 公攤面積說明？答：詳見每戶具體公攤11. 兩書是否同時作為附件？答：否，住宅使用手冊為房屋驗收交付時由甲方提供12. 銷售方式按建筑面積還是按套銷售？答：按青島市商品房預售合同規(guī)定按照建筑面積統(tǒng)一核算總價。13. 實測面積的出示時間？答：在該房屋交付時，房屋建筑面積以青島市國土資源和房屋管理局認定的測繪機構(gòu)實測面積為準。14. 各項配套的使用時間是否注入合同？答：否，根據(jù)政府批準的規(guī)劃方案，基礎設施與公共配套建筑將分期建成交付。除合同約定的交付項目和日期外，其它項目的交付時間不遲于項目

42、最后一期竣工交付的時間。公共配套建筑的投入使用（如學校開學、商鋪開業(yè)）的具體時間，由相關業(yè)主或經(jīng)營者確定。15. 合同中是否可以加入或修改某項條款？答：合同是統(tǒng)一模板，不可做加入或修改。16. 是否將樓座位置做一明示？注入合同？答：項目樓座位置布局可詳見合同附件六該房屋相鄰關系及小區(qū)平面布局17. 是否將物業(yè)收費標準寫入合同？答：是的，所有跟以后業(yè)主生活息息相關且產(chǎn)生費用的內(nèi)容我們都會在合同上填寫的。18. 若給孩子買，是否可以？多大年齡可以？答：可以，對年齡無相關限制19. 兩人或多人合購手續(xù)？答：在客戶選擇兩人或多人購買時，簽署認購書及合同時需體現(xiàn)兩人或多人姓名。20. 規(guī)劃變更的處理方式

43、？答：除買受人所購買商品房所屬區(qū)域外（區(qū)域位置如附件六示意圖所示），其他區(qū)域的所有規(guī)劃（包括但不限于功能規(guī)劃、組團設置及布局、環(huán)境設置及布局、公建和配套設施設置及布局、樓宇布局、道路設置及布局等）、開發(fā)時間及開發(fā)模式等出賣人均有權做出調(diào)整，最終以政府批準的規(guī)劃方案為準；對于這種調(diào)整買受人不提出異議。21. 交房時間？答： 七、關于購房細節(jié)1. 貸款銀行分別是哪幾家？ 辦理貸款是是否可以自由選擇？答：中國銀行、招商銀行、光大銀行、農(nóng)業(yè)銀行，可以在此四家銀行中選擇。2. 交付定金后多長時間交首付？可不可以用外幣付款？答：交付定金后7日內(nèi)簽合同，交付首付款。暫不支持外幣付款。3. 各種付款方式的首付

44、款比例？答：未定，按銷售期內(nèi)銀行的具體貸款政策確定。4. 首付后多長時間辦貸款？答：首付當天辦理貸款，商業(yè)貸款要求7日內(nèi)全款達到出賣人賬戶，公積金貸款要求20日內(nèi)全款到達出賣人賬戶，組合貸款要求60日內(nèi)全款到達出賣人賬戶。5. 何時開始還款？答：銀行放款后，但具體時間要等銀行通知買受人。6. 代為別人買房所需文件？答：由各地公證處出具的有效公證書，攜帶代辦人身份證原件及買受人的身份證復印件。7. 預告登記辦理程序？預告登記辦理所需文件？答：簽約后（如出賣人原存在抵押需撤押）即可到房地產(chǎn)交易中心辦理預告登記。需攜帶商品房預售合同一本、預告登記申請書一份、身份證原件復印件、結(jié)婚證原件及復印件（已婚

45、客戶）。8. 各種付款方式的說明？答：一次性付款：簽約當天交齊全部房款商業(yè)貸款：繳納首付款，剩余房款選擇商業(yè)銀行貸款，需與銀行簽訂的貸款合同。公積金貸款：繳納首付款，剩余房款選擇公積金貸款，需與公積金管理中心簽訂的貸款合同組合貸款：繳納首付款，剩余房款向公積金管理中心及商業(yè)銀行申請貸款9. 辦理貸款的程序？答：商業(yè)貸款：簽定商品房預售合同當天，客戶需攜帶相關貸款資料（基本資料為客戶身份證、戶口簿、單身證明或結(jié)婚證書、收入證明及客戶相關需提供銀行放款使用的各類資料），簽訂銀行貸款合同，貸款合同簽訂完畢后，待銀行放款通知。公積金貸款：簽定商品房預售合同后，工程進度符合公積金管理中心辦理條件后，攜帶

46、相關貸款資料辦理公積金貸款。客戶需自行查詢公積金貸款額度，確保可正常貸放款。組合貸款：選擇組合貸款客戶，需同時向公積金管理中心及商業(yè)銀行貸款。客戶自行查詢公積金貸款額度，剩余額度選擇商業(yè)貸款?？蛻粜柘绒k理商業(yè)銀行貸款手續(xù)，攜帶商業(yè)銀行提供合同號，至公積金管理中心辦理相關貸款手續(xù)。10. 辦理貸款過程中發(fā)生的費用？答：預告登記費80元、抵押登記費、契稅（按客戶名下房屋數(shù)量及所購房屋面積不同）新規(guī)定內(nèi)容包括兩方面內(nèi)容：1、對個人首次購買90-144平方米普通住房的，契稅稅率仍執(zhí)行1.5%;對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率仍執(zhí)行1%。對同一納稅人購買兩套以上普通住房的，從第二套起契

47、稅稅率按3%執(zhí)行。2、此外，對兩個或兩個以上個人共同購買144平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策，契稅稅率按3%執(zhí)行。 八、客戶疑難問題解答1. 你們的缺點是什么？（說先天但后天可以彌補的，甚至主動提出，從而轉(zhuǎn)移客戶對焦點問題的注意，如交通）答：缺點是不屬于整體地塊，朝向相對不屬于正南正北，但是我們根據(jù)特殊的土地屬性與朝向，聘請了多家國際一流的設計團隊打造國際型居住社區(qū)。2. 買了后，中途出售該怎么辦？手續(xù)費如何收？答：交付使用辦理房產(chǎn)證3. 變更貸款年限該怎么辦？答：貸款年限只能縮短時間，不能延長。4. 更名如何辦？答：我們是不允許更名的，只能加名。5. 能不能隨時通知我工程進展？答：肯定沒問題，我們?nèi)f科會定期給您發(fā)工程進展的短信，而且您后期也可以到我們的官方網(wǎng)站上去瀏覽工程捷報。6. 二手房的前景怎樣？答