土地評估技術(shù)服務(wù)方案范本

1、技術(shù)服務(wù)方案（招標(biāo)單位名稱）采用公開招標(biāo)的方式確定土地評估服務(wù)單位。我公司擬投標(biāo)，為了規(guī)范入圍后我公司參與的具體宗地評估項(xiàng)目的評估行為，按時、保質(zhì)完成具體宗地評估業(yè)務(wù)，保證我公司出具的評估結(jié)果科學(xué)、合理，且符合云南省、曲靖市相關(guān)要求，結(jié)合曲靖市土地收儲中心估價對象的實(shí)際情況，特制訂本方案。一、公司情況簡介我公司具備從事全國范圍內(nèi)的土地評估業(yè)務(wù)的資質(zhì)的機(jī)構(gòu)，自公司成立以來一直從事涉及土地出讓、轉(zhuǎn)讓、土地劃撥、企業(yè)改制等地價評估工作，目前已經(jīng)充分掌握了云南省大部分地區(qū)的土地、房地產(chǎn)交易資料，對云南省土地市場的現(xiàn)狀特點(diǎn)、發(fā)展規(guī)律有較為全面的了解。本公司具體負(fù)責(zé)該項(xiàng)目評估項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人和土地估價師均是長

2、期從事宗地地價評估的專職資深注冊土地估價師，從事過大量土地出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥、企業(yè)改制項(xiàng)目的評估工作，不但理論功底扎實(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富，而且對xx省，尤其是xxx、xxx、xxx涉及土地出讓、轉(zhuǎn)讓、土地劃撥的有關(guān)政策、辦理流程有充分的了解，完全有能力為委托方提供高質(zhì)量、高效率的服務(wù)。二、工作思路和措施（一）成立項(xiàng)目小組，明確評估人員、業(yè)務(wù)流程及崗位職責(zé)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，本公司擬安排公司評估副經(jīng)理xxx作為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，組織、協(xié)調(diào)具體評估工作。另抽調(diào)多名豐富經(jīng)驗(yàn)的土地估價師成立項(xiàng)目小組，負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目的組織實(shí)施（詳見下表）。項(xiàng)目實(shí)施主要人員情況職責(zé)姓名執(zhí)業(yè)資格從業(yè)時間項(xiàng)目負(fù)責(zé)人總估價師小組成員小組成員小組成

3、員小組成員小組成員xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx注冊土地估價師注冊土地估價師注冊土地估價師注冊土地估價師注冊土地估價師注冊土地估價師注冊土地估價師5年5年10年4年5年5年10年本公司宗地評估項(xiàng)目依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（gbt185082001）、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程（cbt185072001）、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)土地利用現(xiàn)狀分類（gbt210102007）、協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（國土資源部第21號）、劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法（國家土地管理局第1號）及委托方提供的有關(guān)估價對象的資料（包括規(guī)劃設(shè)計(jì)資料、宗地圖及出讓前置條件和配套保

4、障性住房的文件、委托評估約定書等）受理業(yè)務(wù)，之后進(jìn)入估價程序到完成估價報(bào)告，主要經(jīng)過以下步驟：1.明確評估的基本事項(xiàng)。內(nèi)容主要包括估價對象（權(quán)屬、用途、面積等）、估價目的、基準(zhǔn)日、價格類型、估價日期等；2.擬定估價作業(yè)計(jì)劃；3.收集資料，實(shí)地踏勘，分析整理相關(guān)資料，商討估價技術(shù)方法；4.選擇合適的估價方法，確定相關(guān)的技術(shù)參數(shù)，確定試算價格；5.初算結(jié)果項(xiàng)目負(fù)責(zé)人自檢，并將自檢結(jié)果交于項(xiàng)目經(jīng)理會議討論；6.項(xiàng)目小組會議討論結(jié)果報(bào)負(fù)責(zé)人審核，總估價師審核評估報(bào)告書是否符合合法性原則，委托方的委托依據(jù)、所提供的文件、材料是否充分可靠，以及評估過程是否符合城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的要求，評估結(jié)果是否客觀、公正

5、、科學(xué)、可行，審核通過的技術(shù)總負(fù)責(zé)人簽署審核意見；7.確定估價結(jié)果；8.撰寫估價技術(shù)報(bào)告及估價結(jié)果報(bào)告初稿；9.報(bào)告初稿提交審核小組審核；10.經(jīng)審核過的報(bào)告提交委托方。（二）項(xiàng)目工作進(jìn)度安排曲靖市土地儲備中心土地評估項(xiàng)目的完成日期，按照正常情況，我公司承諾5個工作日完成，如果委托方有其他特殊情況需要加快進(jìn)度的，在保證成果質(zhì)量的前提下，我方承諾全力配合保證不影響委托方需求。一般情況下，具體工作進(jìn)度安排如下：收到委托方作業(yè)通知后：第l天明確估價基本事項(xiàng)、擬定作業(yè)計(jì)劃、完成現(xiàn)場踏勘、估價對象資料收集、周邊房地產(chǎn)市場情況和上地利用情況調(diào)查；第2天分析整理相關(guān)資料，選定適合方法試算價格；第3天土地評估

6、公司內(nèi)部進(jìn)行三級審核，確定測算價格；第4天撰寫估價報(bào)告并自審；第5天審核報(bào)告，裝訂成果，提供成果給委托方。三、本次服務(wù)的主要問題、重點(diǎn)及難點(diǎn)（一）項(xiàng)目主要問題一方面，本項(xiàng)目需要堅(jiān)持實(shí)地踏勘，調(diào)查待估宗地周邊范圍內(nèi)實(shí)際市場資料；需要以當(dāng)?shù)赝ㄟ^驗(yàn)收的基準(zhǔn)地價作為評估的基礎(chǔ)和參考；需要堅(jiān)持以當(dāng)?shù)氐貎r動態(tài)監(jiān)測結(jié)果作為評估的重要參考；需要選取足夠數(shù)量的成交案例，確保待估宗地價格能符合實(shí)際水平；需要結(jié)合當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟(jì)走向與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢。另一方面，估價對象的描述容易出現(xiàn)的問題主要有遺漏關(guān)鍵信息、提供信息不全、描述前后矛盾、缺少必要圖件和照片。在評估報(bào)告對估價對象的描述必須做到準(zhǔn)確、清晰、完整。影響因素表述

7、中容易犯的錯誤主要有影響因素選取錯誤、引用數(shù)據(jù)陳舊、分析缺乏針對性、分析與評估作價脫節(jié)。為避免出現(xiàn)類似的錯誤，需要做到全面、及時、到位，與估價對象的關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，平時做好數(shù)據(jù)的收集積累，關(guān)注市場變化。特別事項(xiàng)披露容易遺漏的主要有實(shí)物、使用和產(chǎn)權(quán)方面存在的瑕疵；影響履行正常評估程序的事項(xiàng)；特殊的資料來源；重要的假設(shè)前提；特別的處理方法；利益沖突、提供相關(guān)幫助的機(jī)構(gòu)和人員；報(bào)告成立的條件及法律效力。對特別事項(xiàng)的披露要注意如實(shí)、恰當(dāng)、必要。（二）項(xiàng)目重點(diǎn)及難點(diǎn)項(xiàng)目重點(diǎn)及難點(diǎn)在于技術(shù)路線的確定，各種參數(shù)的選擇。根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，宗地地價評估的技術(shù)途徑是利用調(diào)查的有關(guān)資料，采用市場比較法、收益還原法、剩

8、余法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估宗地地價。估價方法的選擇要根據(jù)估價目的、估價對象所在的區(qū)域條件和估價對象的具體利用條件，選擇合適的估價方法進(jìn)行評估。根據(jù)當(dāng)?shù)爻鞘匈Y源保障能力、當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及房產(chǎn)、地產(chǎn)市場的發(fā)育水平，考慮到估價目的，對于不同用途估價對象的首選估價方法按以下順序進(jìn)行：1.商服用地采用收益還原法、市場比較法、剩余法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估；2.城鎮(zhèn)住宅用地可采用市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估；3.工業(yè)用地采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、市場比較法、成本逼近法評估；4.其他地類采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、市場比較法、成本法評估。以上方法為通常情況所用的測算方法，在

9、具體項(xiàng)目評估中，根據(jù)宗地具體狀況、估價目的對各估價方法進(jìn)行適用性分析，總體原則就是方法要適合估價對象的客觀存在情況。按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程要求，每個估價項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)至少選擇兩種以上方法，考慮到涉及政府收益評估的復(fù)雜性，具體評估項(xiàng)目要根據(jù)估價對象的具體利用方式選擇適合的方法。四、預(yù)期目標(biāo)以及相關(guān)保障（一）預(yù)期目標(biāo)我公司自成立以來，一直從事地價評估工作，并多次參與全省范圍內(nèi)的各種類型宗地評估項(xiàng)目，積累了豐富的地價資料和地價評估經(jīng)驗(yàn)，具有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力和較高的專業(yè)技術(shù)水平，能夠保證高效率、高質(zhì)量完成委托方的宗地評估業(yè)務(wù)；并且能夠充分應(yīng)用各項(xiàng)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)成果，保證估價結(jié)果的客觀、真實(shí)。因此，公司土地評估預(yù)期

10、要實(shí)現(xiàn)宗地評估項(xiàng)目成果達(dá)到優(yōu)良等級的目標(biāo)。（二）服務(wù)質(zhì)量保證承諾關(guān)于服務(wù)質(zhì)量，我方對所提供的服務(wù)提供如下質(zhì)量保證承諾：1.我公司保證積極配合貴單位，抽調(diào)最優(yōu)秀、最專業(yè)的專業(yè)技術(shù)人員開展工作，確保認(rèn)真、負(fù)責(zé)、準(zhǔn)確、及時的完成貴單位交付我們的工作。2.我公司在本項(xiàng)目實(shí)施過程中明確分工、明確責(zé)任、層層審核把關(guān)，并嚴(yán)格實(shí)行責(zé)任追究制。3.評估符合國家、地方及現(xiàn)行的法律法規(guī)，滿足中華人民共和國資產(chǎn)評估法及招標(biāo)人的要求，保證通過報(bào)批取得相關(guān)批復(fù)。4.因我公司原因造成相關(guān)成果錯漏或者存在質(zhì)量不達(dá)標(biāo)情況，我公司自愿承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。5.服從招標(biāo)人日常管理、年度考核。與招標(biāo)方緊密聯(lián)系，成立專門項(xiàng)目組，提供招標(biāo)單位有

11、關(guān)人員通訊方式，24小時通訊暢通。6.不泄露有關(guān)項(xiàng)目信息資料、施工過程信息及其他應(yīng)予保密的信息。7.嚴(yán)格遵守職業(yè)道德、行業(yè)準(zhǔn)則及有關(guān)法律法規(guī)。嚴(yán)格按合同約定收費(fèi)，承諾不收取其他不合理費(fèi)用。8.確保合同履約率達(dá)百分之百，時改進(jìn)服務(wù)中存在的缺點(diǎn)。9.因我公司服務(wù)不到位造成評估工作出現(xiàn)問題的，我公司自愿承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。10.單個項(xiàng)目的服務(wù)期限以招標(biāo)人實(shí)際要求為準(zhǔn)。我公司嚴(yán)格履行簽訂合同，保障工作限期內(nèi)完成評估工作。11.不將項(xiàng)目業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)包或分包，不越級或超范圍承接相關(guān)業(yè)務(wù)。12.因我公司原因?qū)е鹿ぷ飨奁趦?nèi)未完成評估工作，我公司自愿承擔(dān)相應(yīng)后果。13.我公司對貴單位提出的質(zhì)疑進(jìn)行解釋、答疑。對貴方提出的技術(shù)問題進(jìn)行免費(fèi)咨詢。認(rèn)真做好貴方提出的復(fù)核工作。后續(xù)服務(wù)工作中，安排好與貴方相關(guān)事宜的對接工作。因我公司原因?qū)е略u估服務(wù)工作后續(xù)服務(wù)滯后或不到位，我公司自愿承擔(dān)相關(guān)后果。（三）應(yīng)急保障能力公司進(jìn)一步完善了xxx土地評估應(yīng)急預(yù)案，并按要求定期演練。同時，按要求成立了由總經(jīng)理xxx任組長、副總經(jīng)理xxx任副組長的土地評估應(yīng)急保障小組。辦