中Y寧波鎮(zhèn)海商幫公園西側(cè)地塊前期策劃公元世家PPT課件_第1頁
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文檔簡介

1、生而不凡,從出生就賺足眼球,故事就此開始,2009年9月7日下午, 鎮(zhèn)海招寶山飯店, 13家開發(fā)商聚集,經(jīng)過6小時、146輪競拍的“拉鋸戰(zhàn)”,最終由寧波建材房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以21.92億的總價拿下了鎮(zhèn)海商幫公園西側(cè)地塊,這一總價不但刷新了前不久剛由雅戈爾置業(yè)拿下茶亭村地塊創(chuàng)造的18.17億的寧波土地總價記錄,同時也超過了上海嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)A02、A09、A10地塊21.02億,成為近一個月來全國的總價第二高!該地塊最終成交的樓面地價為6023元/,也成為了鎮(zhèn)海區(qū)的“新地王”。,對于本項目,我們希望打破常規(guī),通過理性的數(shù)據(jù)分析和感性的認知理解,充分挖掘地塊本身的價值,這不是一個純粹的策劃提案,這

2、是一次對城市理想和居住理想的再探索。 從一片空曠的土地到一個近40萬成熟社區(qū)的呈現(xiàn),是理想與領先的理念推動著他的前行。 行進中,風云變幻,理想不曾改變。 在建筑美學上,追求盡善盡美,不斷升級換代,于此成為爭相效仿的對象。在市場中,他將經(jīng)受各種檢驗,以完美的姿態(tài),打動每一位到訪者。,子,楔,第一回,第二回,第三回,土地屬性研究,客戶初判與市場環(huán)境分析,項目競爭機會研判,第四回,第五回,大盤攻略(案例分析),項目發(fā)展戰(zhàn)略定位,錄,目,土地屬性研究,在建筑師和策劃師眼里, 每一片土地,都有她的靈魂, 有她最適合成長的房子。,回,第一,本案地理位置:處鎮(zhèn)海新城南部莊市片 鎮(zhèn)海區(qū)地處東海之濱,位于中國大

3、陸海岸線中段,長江三角洲南冀,東屏舟山群島,西連寧紹平原,南接北侖港,北瀕杭州灣,與上海一衣帶水。自古以來鎮(zhèn)海就是我國對外交往的重要口岸,素有“浙東門戶”之稱。隨著杭州灣跨海大橋和舟山連島大橋的陸續(xù)建成,鎮(zhèn)海將徹底改變交通末梢的現(xiàn)狀,成為西聯(lián)寧波,北通上海,東鄰舟山的重要交通節(jié)點。,鎮(zhèn)海新城規(guī)劃總體目標:立足融入寧波大都市,接軌大上海,是寧波中心城區(qū)北部商貿(mào)商務中心,既體現(xiàn)商幫財智文化內(nèi)涵,又體現(xiàn)江南水鄉(xiāng)特點的集商貿(mào)商務、教育科研、行政辦公、現(xiàn)代居住為一體的綜合性新城區(qū),鎮(zhèn)海城市建設按照“三帶三區(qū)”規(guī)劃構想和加快三片聯(lián)動、協(xié)同發(fā)展的建設思路,鎮(zhèn)海老城區(qū)城關片圍繞“甬江、城河、古塘、南街”四條軸

4、線,著力于城區(qū)形象和居住環(huán)境的改造提升。,鎮(zhèn)海新城莊市片以寧波大學為依托,致力于大學城的開發(fā)建設,規(guī)劃區(qū)域面積23.4平方公里,總投資109億元,是浙江省20032007年的百億工程之一。,城市角色,鎮(zhèn)海地處東海之濱,與寧波老城區(qū)有機融合,與上海、舟山等地緊密關聯(lián)的重要區(qū)域。本案所處的鎮(zhèn)海新城更是未來區(qū)域重點規(guī)劃發(fā)展方向。,本案,“十一五”期間,寧波市委、市政府確定了“東擴、北聯(lián)、南統(tǒng)籌、中提升”的區(qū)域性發(fā)展戰(zhàn)略。對于寧波六大中心城區(qū)之一的鎮(zhèn)海,提出構筑“兩中心、一基地”,即建設以鎮(zhèn)海新城為依托的寧波中心城區(qū)北部商貿(mào)商務中心、以鎮(zhèn)海老城為依托的浙東生產(chǎn)性港口物流中心和以寧波化工區(qū)為依托的國家級

5、石化產(chǎn)業(yè)基地。,寧波中心城北部商貿(mào)商務中心:全力做好箭湖星月廣場、市民中心東西兩側(cè)商務地塊等招商工作,同時注重商業(yè)單體、商業(yè)街和商業(yè)區(qū)一體化建設;目前銀億海尚廣場、索菲克五星級大酒店、陳倪路商貿(mào)商務中心等項目已落戶。,寧波科技研發(fā)基地:充分發(fā)揮院士之鄉(xiāng)的優(yōu)勢,集聚高等教育與基礎教育,讓高科技產(chǎn)業(yè)和研究機構直接設置在大學城中或周邊地帶,形成產(chǎn)、學、研一體化的發(fā)展模式。,區(qū)級行政中心:鎮(zhèn)海新城成為鎮(zhèn)海區(qū)行政文化中心;以周邊產(chǎn)業(yè)園為主要服務對象,形成智能化、公園化的市民中心,寧波高等教育園區(qū):作為寧波市實施科教興市的重要基地,采用政府統(tǒng)籌、學校主體運行和社會各界參與的模式,集中興建大學城,同時采用多

6、種形式發(fā)展各種特色配套教育,形成一條完整的教育產(chǎn)業(yè)鏈。,寧波中心城北部現(xiàn)代居住區(qū):依托典型的江南水鄉(xiāng)風貌,悠久的歷史文化底蘊,強化居住的自然生態(tài)與人文生態(tài)功能,為寧波中心城區(qū)、鎮(zhèn)海及周邊居民提供生態(tài)性、文化性、現(xiàn)代性家園,城市角色,鎮(zhèn)海新城規(guī)劃藍圖清晰,規(guī)劃起點高,功能完備,將在未來幾年成為區(qū)域發(fā)展的重要引擎,寧波城市發(fā)展的又一重要板塊。,城市角色,鎮(zhèn)海老城,鎮(zhèn)海新城,新城北區(qū) (駱駝片),寧波中心城區(qū)北部商貿(mào)商務中心 -以雙核帶動板塊,“雙核”即北部行政辦公核心和南部商貿(mào)休閑核心 。,北部行政辦公核心 -依托優(yōu)越的區(qū)位交通條件,發(fā)展超市板塊群、專業(yè)市場、生活資料配送中心等寧波中心城市北部生活

7、性服務中心和區(qū)級商業(yè)服務中心,新城南區(qū) (莊市片),南部商貿(mào)休閑核心 -以“商業(yè)功能、公園環(huán)境”為特色,營造“游園逛商場, 購物看風景”的獨特商業(yè)氛圍的生活區(qū),本案所在的新城南區(qū),占據(jù)有利地理位置,環(huán)境、配套優(yōu)勢明顯,有望塑造為宜居住性最強的鎮(zhèn)海新形象區(qū)。,鎮(zhèn)海老城區(qū)城關片 -圍繞“甬江、城河、古塘、南街”四條軸線,著力于城區(qū)形象和居住環(huán)境的改造提升。,鎮(zhèn)海區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚,轄區(qū)內(nèi)的鎮(zhèn)海港是中國大陸第二大港寧波舟山港重要組成,擁有5萬噸級液體化工專用泊位,是我國最大的液體化工碼頭之一。鎮(zhèn)海煉油廠、鎮(zhèn)海發(fā)電廠等一批國家重點工程開始紛紛落戶鎮(zhèn)海,如今,這里已聚集了40多家部、省、市屬重點企業(yè),成為

8、浙江省大工程單位最集中的國家大工業(yè)基地。 工業(yè)經(jīng)濟 鎮(zhèn)海經(jīng)濟開發(fā)區(qū):以精密機械、電子信息、倉儲物流為主導產(chǎn)業(yè);駱駝機電園區(qū),以機電行業(yè)為主導產(chǎn)業(yè); 寧波化工區(qū):以“煉油乙烯”項目為支撐,以烯烴、芳烴為主要原料,發(fā)展三大合成材料及其深加工為特色的石油化工產(chǎn)業(yè),已經(jīng)成為長三角舉足輕重的重化工業(yè)基地。 都市農(nóng)業(yè) 現(xiàn)代農(nóng)牧產(chǎn)業(yè)帶:以駱駝為中心的中部地區(qū)為現(xiàn)代農(nóng)牧創(chuàng)業(yè)基地。 高壓走廊經(jīng)濟生態(tài)帶:以蛟川、莊市、駱駝為中心的高壓走廊地帶為經(jīng)濟生態(tài)長廊。 沿山環(huán)庫林果帶:以沿山路和四大水庫為中心的西北地帶為九龍湖旅游風景區(qū)的有機組成部分。 近郊特色農(nóng)業(yè)帶:蟹浦、九龍湖鎮(zhèn)為中心的近郊地帶為特優(yōu)新農(nóng)副產(chǎn)品供應的重

9、要基地。,新城核心區(qū),現(xiàn)代服務業(yè) 優(yōu)越的區(qū)位條件、明顯的港口優(yōu)勢、發(fā)達的交通體系、雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎,為鎮(zhèn)海發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)提供了得天獨厚的外部環(huán)境?,F(xiàn)階段,鎮(zhèn)海已經(jīng)形成了以液體化工、金屬園區(qū)、鋼材、煤炭等一批在全國有一定影響力的專業(yè)物流市場。 外經(jīng)外貿(mào) 2008年外貿(mào)出口保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。全年鎮(zhèn)海區(qū)出口發(fā)展平穩(wěn),累計出口20.50億美元,保持了增長43.12%的增速。但鎮(zhèn)海區(qū)主要以工業(yè)經(jīng)濟為主導,信息產(chǎn)業(yè)和高新技術能力基礎相對較為薄弱。,依托鎮(zhèn)海港,區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展迅速,聚集眾多有影響力的知名企業(yè),但工業(yè)經(jīng)濟為主導,第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟相對薄弱,且化工類企業(yè)聚集給區(qū)域居住帶來較大負面影響,一定程度上制約了住宅

10、市場的發(fā)展。,城市角色,2006年以來,鎮(zhèn)海還投入30多億元用于生態(tài)建設和環(huán)境保護,建成了大規(guī)模的生態(tài)綠化林帶,城區(qū)綠地率和綠化覆蓋率分別達到了42.8%和45.1%;引進國內(nèi)首套大氣特殊污染因子在線自動監(jiān)測系統(tǒng)等先進的環(huán)境監(jiān)測設施,在全國率先推出重點企業(yè)環(huán)境行為評色制度。,十五期間,鎮(zhèn)海區(qū)屬工業(yè)總產(chǎn)值以年均32.3%的速度增長,然而全區(qū)主要污染物排放總量指標COD卻下降了12%,城區(qū)空氣質(zhì)量優(yōu)良率穩(wěn)定保持在100%。2006年,鎮(zhèn)海順利通過國家級生態(tài)示范區(qū)創(chuàng)建。,2009年,區(qū)城鎮(zhèn)空氣二氧化氮、二氧化硫和可吸入顆粒物指標達到環(huán)境空氣質(zhì)量標準(GB3095-1996)的二級標準,城鎮(zhèn)空氣環(huán)境質(zhì)

11、量優(yōu)良率為86.3%。全年總共有50天輕度污染天氣,環(huán)境優(yōu)良天氣達315天。,鎮(zhèn)海區(qū)榮獲寧波市2008年外商投資環(huán)境優(yōu)秀區(qū)域,因工業(yè)發(fā)展造成對于鎮(zhèn)海環(huán)境質(zhì)量的負面影響,可謂區(qū)域置業(yè)者心中的“心魔”。 但通過區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變、企業(yè)/政府的環(huán)境控制信心和行動努力,相信通過引導,將逐漸把區(qū)域環(huán)境改善成為全寧波環(huán)境最佳區(qū)域之一。,未來區(qū)域內(nèi)空氣質(zhì)量環(huán)境將成為寧波環(huán)境最佳區(qū)域之一。,城市角色,政府在進行有意識引導和支持,鎮(zhèn)海環(huán)境質(zhì)量正逐步提升。尤其是新城南區(qū)公園環(huán)境先行打造,宜居性大大增強,區(qū)域抗性逐步消除。,鎮(zhèn)海人杰地靈,文化底蘊殷厚,素有“浙東門戶”、“海天雄鎮(zhèn)”之稱,是海外“寧波幫”的重要發(fā)源地和中

12、國的“院士之鄉(xiāng)”。鎮(zhèn)海籍的港澳臺同胞、海外僑胞、外籍華人有5000余人,他們之中涌現(xiàn)出“世界船王”包玉剛、“影視世擎”邵逸夫等一批商賈巨子和文化名人。在中國科學院和工程院就24位院士。省首所一級重點中學鎮(zhèn)海中學教育質(zhì)量一直保持全省領先,近年來重點上線率在80以上。新城區(qū)塊內(nèi)有保留完整的包玉剛故居、邵逸夫故居、葉氏義莊團橋民居等大批古跡。,寧波大學,鎮(zhèn)海中學,寧波幫博物館,城市角色,鎮(zhèn)海始建于唐朝,自古是“寧波幫”發(fā)源地,如今成為高教園區(qū),凝聚特色化的人文底蘊。具寧波其他區(qū)域較難抗衡的人文和文脈資源。,招寶山街道,蛟川街道,莊市街道,駱駝街道,澥鋪鎮(zhèn),九龍湖鎮(zhèn),從鎮(zhèn)海常駐人口分布看,目前老城區(qū)本

13、地人口比重占最多,而新城未來人口增長將會是遷入人口為主。未來新城規(guī)劃人口達40余萬,有待房地產(chǎn)開發(fā)的支持,也給住宅發(fā)展帶來巨大的契機。,鎮(zhèn)海新城規(guī)劃面積46平方公里,規(guī)劃人口40-45萬。 鎮(zhèn)海新城北區(qū)(駱駝片): 總用地面積26.5平方公里,規(guī)劃人口20-25萬。 鎮(zhèn)海新城南區(qū)(莊市片):總用地面積19.5平方公里,規(guī)劃人口20萬。,城市角色,東至:歸源路,北至:清泉路,西至:明海大道,南至:中官路,宗地分析,項目四至:項目西面臨河道和住宅區(qū)、東面臨公園,整體視野較好,且臨城市干道出行方便,西北:鑫隆花園,東面:商幫博物館,西南面:河道,東南:商幫公園,北面空地,西面:清泉花園,項目四至:東

14、至歸源路、西至明海大道,南起中官路、北至清泉路,項目雖為四塊獨立地塊組成,但天然一體,可分可合; 宗地區(qū)域內(nèi)地勢平坦,地形相對規(guī)則,便于高品質(zhì)規(guī)劃; 1-3#地塊各項指標可統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一配套,更便于項目整體規(guī)劃與定位。 項目整體體量大,具規(guī)模優(yōu)勢,中等容積率,有機會發(fā)展高層公寓類/洋房類/別墅類等多種物業(yè)類型。,項目為占地18萬方,城區(qū)內(nèi)罕見的規(guī)模大盤,物業(yè)選型豐富開發(fā)周期長,需合理規(guī)劃統(tǒng)盤考慮,以最大化實現(xiàn)土地價值。,宗地分析,交通配套,項目目前周邊公共交通有所不足,但臨城市主干道,對內(nèi)對外以及至城區(qū)各主要接點私車交通便利,尤其與江東、江北、駱駝、鎮(zhèn)海老城交通直達性好,有利于人流導入。,本案

15、周邊目前公共交通: -靠近公交341路輕紡學院生活區(qū)站 -靠近376路清泉花園北大門站 -靠近342路清泉花園北大門站 -靠近547路寧波大學北校區(qū)站 私車交通: 明海大道:南北貫穿,連接駱駝片,江東片 寧鎮(zhèn)路:貫穿東西,連接鎮(zhèn)海老城、江北片。 東外環(huán)線:連接東部新城。,2009年12月25日,舟山大橋全線通車,舟山本島及附近小島成為與大陸連接的半島。,2010年1月1日,常洪隧道停止收費。從江東區(qū)天倫廣場到鎮(zhèn)海區(qū)莊市街道只需十五分鐘左右。,交通配套,近期舟山大橋通車、常洪隧道取消收費更有效得提高了區(qū)域地段價值。未來伴隨軌道交通、繞城高速的建設,將組成高效便捷交通網(wǎng)絡,區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ω弦粚印?

16、未來交通 同時本案靠近2號線輕軌院士路站及5號線莊橋貨站,軌道交通一旦開工,本地塊價值將顯著提高。 繞城高速在建,預計將在2010年底開始可與甬舟高速(舟山跨海大橋)寧波連接線互通。,本案,文,中興中學,文,逸夫小學,文,寧波萬里小學,主要有: 中興中學:省等級重點中學現(xiàn)有教學班級42個,其中高中24班,在校學生總數(shù)2149人。 寧波萬里小學:民辦性質(zhì),目前有教學班70個,2800余名在校學生 。 寧鎮(zhèn)路小學:現(xiàn)有個班級,274名學生。 鎮(zhèn)海蛟川書院:09年初中部有教學班級46個,學生2083人;高中部教學班級11個,學生474人。 大學教育:北部高教園區(qū),寧波大學、寧波工程學院、浙江紡織學院

17、、寧波易斯戴學院等大學高尚人文素質(zhì)環(huán)境,成就書香門第之家。,文,鎮(zhèn)海蛟川書院,文,寧鎮(zhèn)路小學,教育配套,項目區(qū)域內(nèi)各類教育配套豐富層次較好,且為高教園,人文氣質(zhì)濃厚人口素質(zhì)較高,有利于區(qū)域形象的提高和項目高氣質(zhì)形象的樹立。,目前商業(yè)配套 地塊區(qū)域內(nèi)商業(yè)資源尚不成熟,主要依托北部莊市老城區(qū)商業(yè): 北部莊市商業(yè)帶 寧大步行街:屬寧波大學學生村配套商業(yè)。 加貝購物俱樂部勝隆連鎖店,商,北部莊市商業(yè)帶,商,寧大步行街,商,加貝勝隆店,未來商業(yè)配套 地塊區(qū)域內(nèi)未來商業(yè)配套潛力較大,預計2010年將逐步推出綠核商貿(mào)商務地塊,加快區(qū)域商業(yè)建設: 陳倪路商貿(mào)中心 綠核商貿(mào)商務地塊,本案,商業(yè)配套,地塊周邊目前

18、商業(yè)主要依托北部莊市老城區(qū)商業(yè),商業(yè)生活配套有所不足,但未來隨著本案北面綠核商貿(mào)中心的興建,本案未來各類商業(yè)配套將日趨完善。,本案,寧波康寧醫(yī)院,莊市佩珍醫(yī)院,寧波新民醫(yī)院,鎮(zhèn)海豐望門診,寧波新民醫(yī)院:是浙江省衛(wèi)生廳批準的寧波市一家以腫瘤為特色的綜合性醫(yī)院,是寧波十大醫(yī)療基礎設施重點工程,總投資6億人民幣。占地88畝,建筑面積72000平方米。設床位500張,按國家三級醫(yī)院標準建設。 寧波康寧醫(yī)院:建筑面積28490平方米,開放床位520張,年門診量10余萬人次,年出院病人近2000人次。 莊市佩珍醫(yī)院:是一所承擔預防、醫(yī)療保健、康復、健康教育、計劃生育技術服務六位一體基本功能的綜合性醫(yī)院、省

19、文明衛(wèi)生院、寧波市醫(yī)保定點單位。 鎮(zhèn)海豐望門診,醫(yī)療配套,地塊區(qū)域內(nèi)醫(yī)療配套完善,具備醫(yī)療保健、康復、健康教育、計劃生育等綜合性功能。,本案,目前周邊已建成的配套有: 寧波商幫文化公園:占地17萬平方米。已建成的10萬平方米寧波幫文化公園以水榭園林和商幫文化景觀為特色。 寧波幫博物館:寧波幫博物館占地70畝,建筑面積約24000平方米,2009年10月開館后實行免費參觀。 中科院寧波材料研究院:是中國科學院在浙江省建立的首家國立研究機構,以材料科技進步為牽引,立足寧波、服務浙江、輻射“長三角”。,其他配套,地塊區(qū)域內(nèi)其他配套凸顯人文科教氣息,為區(qū)域增添良好景觀的同時,樹立區(qū)域較高的形象。,地塊

20、西面水系,地塊西南水系,商幫公園水系,商幫公園水景,人文景觀豐富,富有濃郁的文化氣息; 4號地塊西、南兩面環(huán)水,水系資源豐富,形成較好的濱水景觀。,寧波幫博物館,景觀資源,項目西臨河流,東臨商幫文化公園,周邊人文、水系資源豐富,人文和自然景觀資源是本案的重要優(yōu)勢賣點之一,需充分利用。,本案,同心村商住樓 (0708),綠城桂花園 (0708),寧大花園 (0406),鑫隆花園 (0506),柳岸晨韻 (0708),嘉盛銀座 (0809),水木清華 (0809),清泉花園 (0506),合生國際 (0810),目前開發(fā)情況: 區(qū)域自2005年開始陸續(xù)開發(fā)數(shù)個成功項目,銀億集團、合生創(chuàng)展等知名開放

21、商的進入,提高了區(qū)域形象,也拉高寧波人對于鎮(zhèn)海新城區(qū)域的價值期望。 知名企業(yè)奠定區(qū)域基礎,并留出大部分區(qū)域為未來開發(fā)所需。,合生國際城 占地面積:300000平方米 總建筑面積:550000平方米 容積率:1.5 開發(fā)周期:2800戶 7期 車位數(shù):地下2000個 物業(yè)費:2-2.5元/平方米/月 入住時間: 2009-07別墅入住;高層在建 物業(yè)公司:廣東康景物業(yè)服務有限公司寧波分公司,清泉花園 占地面積:150000平方米 總建筑面積:200000平方米 容積率:1.6 規(guī)劃戶數(shù):1657戶 車位數(shù):地下374個 物業(yè)費:0.5-1元/平方米/月 入住時間:2006-04-30 物業(yè)公司:

22、寧波銀億物業(yè)管理有限公司,水木清華 占地面積:24861平方米 總建筑面積:54829平方米 容積率:2.65 規(guī)劃戶數(shù):420戶 車位數(shù):地下350個 建筑類型:由2幢高層、2幢小高層、2幢多層和2幢疊拼住宅組成 入住時間:待定 物業(yè)公司:寧波金鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,周邊開發(fā),項目周邊房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚,但已有知名企業(yè)率先入主新城區(qū)域,給區(qū)域發(fā)展奠定良好基礎,也側(cè)面反映對區(qū)域成長的樂觀預期。,已交付商品房: 目前已交付樓盤多為次新房,房齡新,形象相對較好。綠城房產(chǎn)、銀億集團、合生創(chuàng)展等項目相繼交付使用,給區(qū)域帶來人氣和市場關注度。,合生國際城,綠城桂花園,柳岸晨韻,清泉花園,周邊開發(fā),目前區(qū)

23、域內(nèi)多個樓盤剛交付,房齡新,形象相對好,給區(qū)域帶來人氣,增強市場關注度。,南部商務休閑核心綠核商貿(mào)商務地塊 綠核地塊處本案北側(cè)300米,步行只需5分鐘。 新城核心圓北區(qū)主要建設成為核心商業(yè)區(qū),分3大地塊面積約190公頃,容積率為2.0-3.8 新城核心圓南區(qū)主要為中央公園,分4個地塊,面積約19.06萬平方米,容積率1.6-3.0。中央公園 由開闊的南部湖體和地標塔強化的中央公園一高水準的公園配置,提供了一系列多變的空間和活 動內(nèi)容。內(nèi)部布置商務辦公、創(chuàng)意科研、高檔酒店及碼頭、濕地公園、草坪燈景觀項目。,周邊開發(fā),緊臨本案的南部綠核,將打造為以“商業(yè)功能、公園環(huán)境”為特色的南部商貿(mào)休閑中心。目

24、前處于招商階段,建成后將有力提升區(qū)域形象完善配套帶來商貿(mào)人氣,本案將是直接受益者。,步行5分鐘可達本案,北部行政辦公核心新城核心開發(fā)區(qū),2010年1月12日下午的開幕式上,保利(香港)控股有限公司擬開發(fā)的保利箭湖文化廣場(暫定名)項目,作為香港浙江周寧波團五個項目之一簽約。保利箭湖文化廣場總用地面積約500畝,將集中開發(fā)商業(yè)文化廣場、大型百貨、超市、商業(yè)步行街、休閑娛樂、商務辦公和住宅公寓等文化、住宅建筑、商業(yè)等。,2009年12月30日上午,第一高樓總高達148.6米的鎮(zhèn)海新城核心區(qū)壹號商務樓開工。,索菲克大酒店:用地46畝,建筑面積約8.2萬平方米,主要建設內(nèi)容為五星級大酒店和住宅,計劃2

25、010年開工建設,2012年建成。,周邊開發(fā),協(xié)同新城南區(qū),北部行政辦公核心新城核心開發(fā)區(qū)也已開始加快發(fā)展,土地推出頻次加快,投資項目同步加快啟動步伐。鎮(zhèn)海新城即將進入大規(guī)模的開發(fā)階段,板塊迎來新的發(fā)展里程。,人口結構改變,商業(yè)中心南移,產(chǎn)業(yè)結構升級,產(chǎn)業(yè)結構轉(zhuǎn)變 確立新城作為寧波中心城區(qū)北部商貿(mào)商務中心,促進外貿(mào)服務業(yè)快速發(fā)展 依托寧波(鎮(zhèn)海)大宗貨物海鐵聯(lián)運物流樞紐港,使鎮(zhèn)海成為南北連通沿海的大通道,商業(yè)中心南移 確立綠核商貿(mào)中心地塊發(fā)展,商業(yè)中心從莊市老城區(qū)南移至綠核商貿(mào)中心,區(qū)域成長,人口結構改變 因產(chǎn)業(yè)結構、商業(yè)體系的改變,將陸續(xù)吸引“三高人群”的進入和聚集,未來產(chǎn)業(yè)結構變化,新城商

26、業(yè)中心南移,提升區(qū)域土地價值,同時帶來“三高人口”導入和聚集,為精品項目開發(fā)奠定基礎。區(qū)域成長潛力將普遍看好。,區(qū)位,周邊,交通,配套,景觀,地塊,大寧波舒展,鎮(zhèn)海新城為重點發(fā)展區(qū),區(qū)域人文教育資源無可比擬,新城南區(qū)成為區(qū)域內(nèi)宜居住性最強的發(fā)展區(qū)域,發(fā)展前景看好。,屬性總結,項目西臨河流、東面為公園,北面未來為濱水商業(yè),人文自然景觀優(yōu)勢明顯,有利于項目高氣質(zhì)形象的打造。,目前公交類有所不便,但未來大交通網(wǎng)絡好日趨完善,有效融入城市各節(jié)點,教育人文資源突出,商業(yè)類配套目前不足,但未來依托綠核商業(yè)商業(yè)配套完善,知名企業(yè)率先入主新城開發(fā),展現(xiàn)區(qū)域良好的住宅環(huán)境和區(qū)域形象;新城加快發(fā)展步伐,進入發(fā)展新

27、里程,商業(yè)商貿(mào)等多領域協(xié)同發(fā)展,區(qū)域成長性樂觀,本案各類配套也將同步提升。,項目為城區(qū)罕見的大規(guī)模住宅地塊,物業(yè)選型豐富開發(fā)周期長,需統(tǒng)籌規(guī)劃合理定位分期開發(fā),實現(xiàn)土地最大價值。,項目整體素質(zhì)優(yōu)越,具備良好的中高端物業(yè)開發(fā)先決條件與外在利好,可操作性強,未來發(fā)展?jié)摿春谩?客戶初判vs市場環(huán)境,這片區(qū)域現(xiàn)在吸引了誰, 以后可能吸引到誰, 這個區(qū)域在樓市行進中扮演著怎樣的角色.,回,第二,客戶現(xiàn)狀,海尚廣場,合生國際城,小駱花園,桂花園,本案,清泉花園,風景九園,08年之前項目,08、09年銷售項目,新城莊市片,通過區(qū)域內(nèi)以及周邊區(qū)域典型樓盤的客戶組成,來分析目前區(qū)域的客戶現(xiàn)狀特征。 鎮(zhèn)海新城(

28、及老城)內(nèi)代表性樓盤: 08年及以前:清泉花園、綠城桂花園 目前在售:風景九園、合生國際城 相領區(qū)域(江北/高新區(qū))內(nèi)代表性樓盤: 08年及以前:北岸琴森、日湖花園、日湖琴云 目前在售:bobo城、江南一品、皇冠花園、湖景花園,通過分析區(qū)域內(nèi)或周邊區(qū)域內(nèi)代表性樓盤的客戶組成,看區(qū)域內(nèi)客戶特征。,bobo城,江南一品,皇冠花園,北岸琴森,湖景花園,日湖花園,清泉花園客戶比例:,桂花園客戶比例:,從區(qū)域內(nèi)樓盤看,以區(qū)域內(nèi)客戶為主,但隨著鎮(zhèn)海新城的開發(fā)及城市不斷外擴,09年開始,老三區(qū)購房比例不斷提高。項目周邊樓盤老三區(qū)客戶比例占40%以上(投資比例較大),尤其是別墅項目客戶來源更為廣泛。,合生國際

29、城別墅客戶比例:,風景九園客戶比例:,客戶現(xiàn)狀,市區(qū)部分高端樓盤鎮(zhèn)??蛻舯壤?客戶結構和層次分析:,鎮(zhèn)海中高端客戶在向?qū)幉ㄊ袇^(qū)分流。 鎮(zhèn)海區(qū)域內(nèi)客戶以本地普通階層和部分中高端客戶為主。同時在09年較好的市場背景下吸引了很大部分來自市區(qū)的投資客。,外流客戶,本區(qū)域客戶,客戶結構層次看,本區(qū)域內(nèi)中高端客戶向東部新城和老三區(qū)(江北為主)外流。而區(qū)域內(nèi)留守的多為中低端客戶。,客戶現(xiàn)狀,客戶思考,區(qū)域內(nèi)客戶: 他們?yōu)槭裁醋撸?他們?yōu)槭裁戳粝拢?區(qū)域外客戶: 他們?yōu)槭裁催^來? 他們受什么吸引?,從整體以及區(qū)域市場環(huán)境去需求答案。,切入點,以發(fā)展的眼光看待問題,城市發(fā)展,區(qū)域價值再挖掘,明天的人也大有不同

30、。,經(jīng)歷08年相對低谷后,09年在政策救市的有利背景下,購房需求釋放,價量齊升,投資客重新入市,市場呈一面倒的紅火走勢。,高房價,觀望,降價,需求,救市,資金流充裕,供應,相對平穩(wěn),經(jīng)濟危機,需求激發(fā),價格上漲,地價上漲,國家調(diào)控,整體市場,07年底-08年,09年,金地梅虛地塊 樓面價:8170元/平米,雅戈爾高新區(qū)地塊 樓面價: 9920元/平米,興普東部新城B4花園 樓面價:12030元/平米,雅戈爾聯(lián)心地塊 樓面價: 8707元/平米,榮安廟堰地塊 樓面價:13765 元/平米,城投薛家地塊 樓面價: 10406元/平米,雅戈爾茶亭地塊 樓面價:5520 元/平米,萬科董家橋地塊 樓面

31、價: 5008元/平米,萬科西湖地塊地塊 樓面價: 5187元/平米,環(huán)球置業(yè)地塊 樓面價:約3900元/平米,維科鎮(zhèn)海新城地塊 樓面價: 6589元/平米,本案,保億鎮(zhèn)海新城地塊 樓面價: 5052元/平米,布利杰城西地塊 樓面價: 6194元/平米,雅戈爾成教地塊 樓面價: 5008元/平米,雅戈爾慶豐地塊 樓面價:18740元/平米,09年以來主要住宅地塊成交樓面價:,從供應源頭看,土地市場爭奪激烈,土地價格節(jié)節(jié)高攀,地王不斷被刷新,為高房價提供了支撐平臺,同時也推動了房價不斷上漲。,整體市場,從04年以來,整體市場經(jīng)歷了05、08兩個下坡后,均有明顯的反彈,尤其是09年,市場成交突破3

32、00萬方。 年度成交價格保持高速增長,09年已完成對04年價格的翻倍過程。,市四區(qū)年度住宅供求狀況,市四區(qū)年度住宅均價走勢,年均成交230萬方,從歷年整體走勢看,09年市場火爆,消化量和房價均創(chuàng)歷年新高,市場呈明顯供不應求,價格處于高位運行。,整體市場,從月度走勢看,09年3月開始市場升溫加劇,價量齊升,新盤銷售迅速,供不應求。至年底,六區(qū)房價已攀升至1.3萬元/平米,供應有所緩和銷售有所放緩,但房價未有明顯下滑信號。,09年全年市六區(qū)(含鎮(zhèn)海、北侖)成交超過410萬方,成交月均成交量達34萬方,成交市場火爆。 09年市六區(qū)只有9月份新增供應量略大約成交量;其余各月需求明顯大于供應,全年供應量

33、達290萬,供求比為0.7,市場呈供不應求局面,市場存量不斷下降。 09年12月寧波市六區(qū)月均成交價達13000元/平米,其中寧波市四區(qū)成交均價達15000元/平米,鎮(zhèn)海區(qū)成交均價約為10500元元/平米。,08年1月開始市六區(qū)住宅成交均價走勢,08年1月開始市六區(qū)住宅市場供求走勢,供求平衡線,整體市場,受成交的影響,庫存亦持續(xù)下滑。 據(jù)統(tǒng)計,市六區(qū)區(qū)截止12月末,庫存總量在90萬方左右。存銷比值僅3.3,即按照當月銷售速度,存量房源僅需3個多月的時間即能消化完畢。,月度市場銷售率表現(xiàn)較好,市場庫存量持續(xù)下降,按目前的銷售形勢看,市場現(xiàn)有的存量將在4個月內(nèi)消化,市場形勢樂觀。,市場存銷分析:,

34、08年1月開始各月的銷售率表現(xiàn),08年1月開始各月市六區(qū)期末庫存表現(xiàn),整體市場,總之,政策優(yōu)惠,需求釋放,地價漲,房價漲,且月月漲,可以選擇的越來越少,完全的賣方市場。 哪里是低谷,哪里最具潛力?鎮(zhèn)海新城扮演什么樣樓市角色?,鄞州 主力價格:1萬-2萬/平米,老三區(qū) 主力價格:2萬/平米以上,東錢湖 主力價格:2萬/平米以上,東部新城 主力價格:1.5萬- 2.8萬/平米,城西 主力價格:1萬-2萬/平米,洪塘 主力價格:1萬-1.5萬/平米,鎮(zhèn)海新城 主力價格:1萬-1.5萬/平米,鎮(zhèn)海老城 主力價格:0.8萬- 1.2萬/平米,北侖區(qū) 主力價格:0.7萬- 1.2萬/平米,區(qū)域現(xiàn)狀,鎮(zhèn)海區(qū)

35、域市場發(fā)展在寧波六區(qū)內(nèi)的占位處相對弱勢階段,市場份額小,房價相對低,消費認知里尚屬于遠郊區(qū)域、板塊形象有待進一步提升。,板塊優(yōu)勢不明顯。,各板塊的發(fā)展狀況分析,區(qū)域現(xiàn)狀,從市場成交看:09年鎮(zhèn)海區(qū)域成交39萬方,比08年上漲70%,占寧波市六區(qū)市場份額的10%左右;區(qū)域市場表現(xiàn)活躍,但目前市場區(qū)域容量相對有限。 從供求關系看,09年區(qū)域市場新增供應量30萬方,供求比0.77,市場呈供不應求局面。 從市場存量看,截止09年12月,市場存量為9.5萬方,按09年月均3.25萬方計算,3個月即可消化完。 區(qū)域價格走勢,從08年至09年上半年市場均價基本維持在7000元/平米左右,09年隨著市場表現(xiàn)供

36、不應求,土地價格飆升,區(qū)域住宅價格突破萬元大關,呈快速上漲趨勢。,09年,大形勢的利好下,鎮(zhèn)海區(qū)域市場銷售表現(xiàn)出色,呈供不應求局面,庫存量不斷減少,價格呈快速增長趨勢。,區(qū)域現(xiàn)狀,08年1月開始各月鎮(zhèn)海區(qū)供求和價格表現(xiàn),08年1月開始各月鎮(zhèn)海區(qū)期末庫存表現(xiàn),南熏別院,海尚廣場,合生國際城,小駱花園,水木清華,嘉盛銀座,桂花園,本案,清泉花園,柳岸晨韻,麗景華府,風景九園,維科地塊,海尚國際,郁金香中心,世貿(mào)廣場,保億地塊,聯(lián)勤地塊,銀億地塊,08年之前項目,08、09年銷售項目,10年及以后項目,根據(jù)鎮(zhèn)海片房地產(chǎn)發(fā)展的特征和集中程度,把片區(qū)大致細化為三個部分: 老城區(qū),即城關; 新城南區(qū),與老

37、三區(qū)關系最為緊密,以清泉花園、合生國際城為典型,市場迅速崛起; 新城北區(qū),相對偏遠,綠城、銀億海尚廣場等項目的開發(fā),同樣引起關注。 隨著未來鎮(zhèn)海新城的崛起,老城地位不斷下降,市場中心將不斷向新城莊市和駱駝板塊轉(zhuǎn)移,目前房價上新城也已經(jīng)超越老城。,新城莊市片,巨化駱駝地塊,新坐標中匯地塊,鎮(zhèn)海老城,新城駱駝片,鎮(zhèn)海區(qū)域內(nèi)可細分老城、新城駱駝片和新城莊市片三大區(qū)塊,隨著新城資源以及開發(fā)力度深入,市場重心逐步向新城轉(zhuǎn)移,尤其是與老三區(qū)關系最為緊密的新城南區(qū),市場認可度更高,更具優(yōu)勢。,區(qū)域現(xiàn)狀,區(qū)域現(xiàn)狀,區(qū)域內(nèi)樓盤狀況:,區(qū)域內(nèi)近2年市場供應量少,其中產(chǎn)品以公寓為主,單身公寓和別墅單身公寓為鋪,各類

38、型產(chǎn)品銷售表現(xiàn)突出。,08年以來區(qū)域內(nèi)主要項目產(chǎn)品供應情況:,區(qū)域內(nèi)近兩年供應樓盤以小面積產(chǎn)品(100平米以內(nèi))為主,結合部分中等戶型產(chǎn)品以及少量別墅類產(chǎn)品,產(chǎn)品整體層次不高,產(chǎn)品較為單一,主要針對首次置業(yè)類客戶以及本地部分改善客戶需求。,別墅,小面積中低端產(chǎn)品,主要以首次置業(yè)為主,市場輔助產(chǎn)品,主要以改善型為主,區(qū)域現(xiàn)狀,產(chǎn)品類型/戶型面積段,供應套數(shù),區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品講究經(jīng)濟實用型,在競爭中以價格優(yōu)勢取勝。以小兩房(小于80平米)總價100萬以內(nèi),小三房(80-100平)總價90-120萬,舒適型三房(120-150平米)總價130-190萬等實用型戶型產(chǎn)品為主。,區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品分析:,區(qū)域現(xiàn)狀,鄞

39、州,老三區(qū),東錢湖,東部新城,城西,洪塘,鎮(zhèn)海新城,鎮(zhèn)海老城,北侖區(qū),從當前的房地產(chǎn)市場發(fā)展來看,老三區(qū)的房源越來越少,城市向外擴展,住宅市場供應主力外延。 鎮(zhèn)海新城板塊,屬于09年才開始形成的新興板塊,板塊目前市場供應量相對有限,未來供應量將不斷放大,是寧波未來發(fā)展的重點板塊,本案處于該板塊的核心位置,具有較好的發(fā)展平臺。,城市在擴大,城市距離在拉近,郊區(qū)化步伐越來越快,鎮(zhèn)海新城房價和距離處相對可接受位置,將成為又一重點居住發(fā)展方向,吸引更多置業(yè)目光。,區(qū)域未來,本案,主要板塊的發(fā)展比較:,區(qū)域未來,各主要板塊比較看,鎮(zhèn)海新城尤其是南區(qū)塊,具備較好的政府支持力度以及宜居住性,但目前市場發(fā)展相

40、對靠后,也未能形成相匹配的板塊形象,板塊相對被低估,未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?市場表現(xiàn)分析:,銷售表現(xiàn)突出,市場存量少,未來2年內(nèi)預計供應 量可達144萬方(土地存量計算,不包括本項目),未來開發(fā)力度加大,土地持續(xù)放量,未來1-2年內(nèi)住宅供應量將明顯放大,約達140萬方,并主要集中于鎮(zhèn)海新城內(nèi)。多個樓盤共同炒作板塊,板塊熱度和形象升級,新城南區(qū)有望成為區(qū)域內(nèi)的標桿形象區(qū)塊。,區(qū)域未來,起步階段,快速發(fā)展階段,穩(wěn)定發(fā)展階段,一次置業(yè),滿足基本生活需求,市場處于起步階段,需求量少,鎮(zhèn)區(qū)價格體系,價格較低,本區(qū)域客戶,一次+二次置業(yè),客戶改善居住品質(zhì)和投資比例上升,需求量放大,突破區(qū)域價格體系,后期全面跟

41、市中心價格接軌,本區(qū)域客戶為主,周邊區(qū)域客戶比例較大,改善居住品質(zhì),投資,需求放緩,區(qū)域房地產(chǎn)消化量總和相對平穩(wěn),完全跟市中心價格體系對接,周邊區(qū)域客戶,外來人口,需求特征,需求量,價格體系,客戶演變,中低端為主,中低端和中高端產(chǎn)品并存,高端產(chǎn)品比例增加,產(chǎn)品多元,產(chǎn)品層次,區(qū)域所處發(fā)展階段,結合新區(qū)發(fā)展的一般規(guī)律,鎮(zhèn)海新城將進入快速發(fā)展階段,產(chǎn)品面和客戶面將更為多元,將改變目前中低端產(chǎn)品供應為主的市場狀況,將吸引更多中高端人群,未來中高端產(chǎn)品市場機會增加。,區(qū)域未來,新區(qū)發(fā)展規(guī)律:,市場反映:(關于鎮(zhèn)海區(qū)現(xiàn)狀),寧波遠郊地段 交通不便,配套一般 環(huán)境一般 單價、總價相對較為合宜 中小戶型房源

42、,中低端產(chǎn)品,城市擴大,新興中心 交通、配套升級 與鎮(zhèn)海老城完全不一樣的環(huán)境感受 下一個熱點重點板塊,潛力區(qū)域 教育人文資源優(yōu)勢明顯 產(chǎn)品層次豐富,產(chǎn)品品質(zhì)提升,看得到的未來:(關于鎮(zhèn)海新城南區(qū)),地段升級或?qū)⒂瓉沓鞘薪巧D(zhuǎn)換。留不住人,到不僅留住人,還能吸引更多各種各樣的人。,蛟川街道 常駐人口4.04萬,招寶山街道 常駐人6.23萬,駱駝街道 常駐人口4.42萬,九龍湖鎮(zhèn) 常駐人口2.48萬,,澥浦鎮(zhèn) 常駐人口3.42萬,,莊市街道 常駐人2萬,中馬街道 常駐人口2.15萬,白沙街道 常駐人口2.5萬,莊橋街道 常駐人口2.7萬,孔浦街道 常駐人口5.2萬,梅虛街道,新明街道,福明街道 常

43、駐人口2.3萬,明樓街道 常駐人口6萬,甬江街道 常駐人口5萬,人口密度高,人口密度低,城市化,城市擴張,項目周邊區(qū)域人口分布來看鎮(zhèn)海戶籍人口22.5萬人,江東戶籍26.3萬,江北戶籍人口23.4萬,海曙戶籍人口30.6萬,客戶市場容量大。 從項目周邊主要街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))人口來看,老三區(qū)街道人口密度大,隨著城市擴張,人口不斷外溢;鎮(zhèn)海片區(qū)人口居住密度低,隨著城市化不斷深入,區(qū)域人口不斷被城市化。,隨著新城開發(fā)深入,老三區(qū)高人口密度區(qū)域在城市擴張下不斷外遷(郊區(qū)化)以及鎮(zhèn)海居民不斷被城市化帶來兩大類人群,新城南區(qū)成為承接這批客戶的最有利位置,區(qū)域輻射力增強,未來潛在客戶量大增。,未來客戶,產(chǎn)業(yè),土地

44、屬性,未來變化/驅(qū)動力,影響,客戶結果,區(qū)位,景觀配套,人口,生活配套、環(huán)境逐步完善,鎮(zhèn)海新城開發(fā)啟動,常住人口的增加人氣上升,物流、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)升級,產(chǎn)業(yè)人士增加,人口密度增加,居住休閑加強,區(qū)域價值提升,區(qū)位導入,景觀配套導入,產(chǎn)業(yè)導入,交通,輕軌2號線、東外環(huán)線等,交通便捷,交通導入,教育資源,寧波北高教園區(qū),人文書香濃厚,具體細分看,新城南區(qū)將有機會迎來區(qū)位導入,景觀配套導入、交通導入以及產(chǎn)業(yè)導入四大驅(qū)動力下帶來的客群。,未來客戶,交通/配套/景觀導入型,配套導入型,改善置業(yè),產(chǎn)業(yè)導入型,商貿(mào)或教育從業(yè)人員,改善置業(yè),區(qū)域內(nèi)原客源,未來導入客源,鎮(zhèn)海老城/駱駝/莊市,市區(qū)客戶(江東/江北

45、區(qū)),中高檔(含高檔)產(chǎn)品:聯(lián)排洋房類,北侖/舟山客戶,首次置業(yè),改善置業(yè),首次改善,普通公寓,新城四大類導入的客源需求中,除了帶來投資需求外,住房剛性需求中結構將發(fā)生裂變,不再局限在首次置業(yè)類客戶,改善性需求大增,中高檔(含高檔)產(chǎn)品機會大增,蘊含較大的聯(lián)排、洋房類產(chǎn)品的發(fā)展空間。,客群來源,購房目的,需求產(chǎn)品,未來客戶,首次置業(yè),首次置業(yè),演變,挖掘區(qū)域價值和趨勢,客戶預判和演變,城市擴張,寧波板塊格局再認識,鎮(zhèn)海新城(南區(qū))價值被低估 區(qū)域內(nèi)多個樓盤協(xié)手開發(fā)熱炒板塊,下一個居住重心和市場重心。 房價、地價普漲,中心和近郊主要板塊房價高位運行,新城房價處相對理性位置,發(fā)展?jié)摿Υ蟆?立足鎮(zhèn)海

46、,輻射老三區(qū) 首次置業(yè)為主,改善型需求增加 中高檔(含高檔)類產(chǎn)品需求增加,戶型舒適度、產(chǎn)品品質(zhì)要求提升 別墅類、洋房類需求增加,低估到重塑,單一到多元,未來客戶和區(qū)域潛力大增,本案需合理定位,主動把握,搶占市場先機。,市場競爭機會研判,客戶基礎有了,什么樣的產(chǎn)品類型最貼近市場,最迎合客戶需求,讓這片土地發(fā)揮最大價值,給這個城市帶來更多榮耀。 地產(chǎn)江湖,戰(zhàn)國策。,回,第三,寧波房地產(chǎn)市場26條,國家4萬億投資計劃啟動,寧波3000億投資拉動內(nèi)需,減免交易稅費,放松信貸松綁二套房,金融政策上,適度寬松的貨幣政策,“國十一條”、遏制房價過快上漲,土地款首付比例提高 ,寧波繼續(xù)實行住房稅費減免政策

47、,住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限恢復到5年 ,影響09年政策,影響10年政策,上調(diào)銀行準備金率 ,09年寬松政策條件下,房地產(chǎn)市場火爆,房價不斷高攀;進入10年政府不斷加強調(diào)控,勢必影響到購房者的情緒,市場大環(huán)境更趨復雜多變。,2010年會發(fā)生什么?有爭論,有分歧,就可能有變數(shù)。,某知名網(wǎng)站開展的對2010年樓市走向預判的辯論賽。,別墅vs洋房類(類別墅)vs公寓? 產(chǎn)品面積段機會? 從細分競爭市場和客戶需求尋找本案的機會。,我們的態(tài)度:過去的只能過去,2010年后緊記風險,市場風險、全盤風險、政策風險統(tǒng)籌考慮,謹慎樂觀心態(tài)應對市場,迎合客戶需求找出競爭機會做好產(chǎn)品,以不變應萬變立于不敗之地。,別墅整

48、體市場情況:,09年寧波市區(qū)供應約870套,成交面積30.5萬方,成交1500套,成交面積 47.1萬方。 09年市場月均成交124套,比08年68套,市場明顯表現(xiàn)出色。 截止09年12月,別墅市場存量8.96萬方,庫存套數(shù)303套,市場存量少,銷售形勢較好。,09年別墅市場表現(xiàn)活躍,存量不斷減少,截止09年12月市場可售量為300套,按09年市場行情3個月即可消化完畢,市場形勢樂觀。,別墅市場,目前寧波別墅市場主要有三大類:位于城市中心區(qū)域的城市別墅,擁有景觀環(huán)境優(yōu)勢的山水別墅以及位于郊區(qū)的普通別墅。本案若發(fā)展別墅短期內(nèi)為郊區(qū)地段別墅,隨著新城開發(fā)深入可往城市資源型別墅方向引導,東湖觀邸,寧

49、波別墅項目,合生國際城,英倫水岸,湖景花園,慈城新天地,半島華府,新星都市,比華利,香頌灣,城市花園,都市森林,東方灣邸,上上城,頤和名苑,城市別墅,郊區(qū)普通別墅,郊區(qū)山水別墅,本案,卡納湖谷,雍城世家,韓嶺古鎮(zhèn)地塊,茶亭,都市華庭,白石仙坪地塊,塘家灣地塊,香湖丹堤,磚瓦廠地塊,BOBO城,盛世天城,北郊路地塊,銀泰柏銳,城市別墅: 在售:城市花園、BOBO城、雍城世家、盛世天城。 未來可能項目:北郊路地塊、長島花園、聯(lián)心地塊 郊區(qū)普通別墅: 在售:上上城、東方灣邸、頤和名苑、新星都市、合生國際城和都市華庭。 未來可能項目:金地地塊、塘家灣地塊、新坐標中匯地塊。 郊區(qū)山水別墅: 在售:卡納湖

50、谷、東湖觀邸、英倫水岸、香湖丹堤、九龍湖畔。 未來可能項目:茶亭地塊、銀泰柏銳、磚瓦廠地塊、白石仙坪地塊、韓嶺古鎮(zhèn)地塊、維拉小鎮(zhèn)、萬科慈城地塊。,九龍湖畔,萬科慈城地塊,維拉小鎮(zhèn),長島花園,金地地塊,ART藍海,新坐標中匯地塊,別墅市場,東湖觀邸,寧波主要別墅分布,合生國際城,英倫水岸,湖景花園,半島華府,新星都市,比華利,香頌灣,城市花園,都市森林,東方灣邸,上上城,頤和名苑,郊區(qū)普通別墅,卡納湖谷,雍城世家,韓嶺古鎮(zhèn)地塊,茶亭,都市華庭,白石仙坪地塊,塘家灣地塊,香湖丹堤,磚瓦廠地塊,BOBO城,盛世天城,北郊路地塊,銀泰柏銳,九龍湖畔,萬科運鷺灣,維拉小鎮(zhèn),長島花園,金地地塊,ART藍海

51、,新坐標中匯地塊,東錢湖山水別墅,建材商幫地塊,合生國際城,城市別墅,九龍湖山水別墅,慈城山水別墅,鄞江山水別墅,它山谷地,塘盛世龍溪谷,08年以來主要上市別墅銷售情況:,09年別墅銷售表現(xiàn)出色,新推項目銷售周期明顯縮短,除個別郊區(qū)普通別墅(新星都市、頤和名苑)外,產(chǎn)品銷售率較高,市場前景被看好。,別墅市場,別墅產(chǎn)品分析:,從別墅產(chǎn)品上看,聯(lián)排別墅為主,聯(lián)排主力戶型集中在210-280平米(地上面積)。雙拼、獨棟類別墅主要集中在東錢湖、九龍湖等郊區(qū)山水地段,產(chǎn)品稀缺。,別墅市場,別墅為高利潤產(chǎn)品,尤其是雙拼、獨幢溢價能力更高。在售城區(qū)別墅主力總價超過400萬。郊區(qū)別墅在地段和資源不具優(yōu)勢情況下

52、,產(chǎn)品多控制總價(集中在400-600萬,相當于較好地段公寓大戶),總價優(yōu)勢取勝。,主要別墅項目總價位分析:,別墅市場,未來供應列表:,別墅市場,未來幾年別墅市場供應量整體較小,預計2010年別墅供應在30萬以內(nèi),后市市場前景樂觀。尤其是城市型別墅更為稀缺。,世貿(mào)世界灣,海尚廣場,南熏別院,風景九園,合生國際城,榮安琴灣,雍城世家,金域華府,盛世天城,金色水岸,錦繡東城,緣園,奧林80,頤和名苑,城南公館,皇冠花園,江南一品,ART藍海,水岸風情,東外灘,匯豪天下,青林灣,天一家園,BOBO城,上上城,湖景花園,公寓類產(chǎn)品是目前市場的主力供應產(chǎn)品,供應區(qū)域分布較廣,其中老三區(qū)和鄞州是市場主力供

53、應區(qū)域,鎮(zhèn)海片目前供應量相對較少。,09年主要在售代表公寓項目,公寓市場,滿足主流人群,市場主力產(chǎn)品。機會大,競爭也相對激烈。,金地地塊,雅戈爾地塊,興普地塊,鳳凰水岸,榮安地塊,長島花園,海德花園,維拉小鎮(zhèn),萬科地塊,新海景花園,城投地塊,維科地塊,聯(lián)勤地塊,巨化地塊,銀億海悅花園,保億地塊,新坐標地塊,海尚國際,世貿(mào)廣場,郁金香中心,公寓類產(chǎn)品09年新增上市產(chǎn)品銷售表現(xiàn):,主力供需集中在80-140平米,銷售表現(xiàn)好,其中90平米左右以及130平米左右產(chǎn)品表現(xiàn)在同類產(chǎn)品中表現(xiàn)尤為突出,而80平米以內(nèi)(含單身公寓集中放量)余量較多,140平米以上產(chǎn)品總價較高銷售也相對緩慢。,公寓市場,主力產(chǎn)品

54、,次主力 產(chǎn)品,公寓產(chǎn)品分析:,目前市場上中高端產(chǎn)品面積較大,面積基本在130平米以上,戶型設計更講究舒適度和氣派;中低端產(chǎn)品面積相對較小,主力面積基本在100平米以內(nèi)(小三房為主),戶型設計上更講究經(jīng)濟實用性。,公寓市場,主要項目分面積段銷售表現(xiàn):,從市場銷售表現(xiàn)來看,除了主力80-140平米戶型熱銷外,結合總價考慮,區(qū)域內(nèi)公寓超過200萬遭遇較大抗性,高新區(qū)內(nèi)200平米以上400萬以上公寓大戶也去化相對緩慢。,公寓市場,未來公寓市場主要樓盤(主要競爭項目,高新區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、江北區(qū))分析:,公寓市場,根據(jù)土地目前存量,已知未來1-2年市場(鎮(zhèn)海、高新區(qū)和江北)供應量達170萬方,其中鎮(zhèn)海區(qū)供應

55、量將大增,內(nèi)部競爭加劇,但相鄰板塊供應相對平穩(wěn),預計品質(zhì)型中高端樓盤仍有較大突圍機會。,維科水岸風情,城南公館,雍城世家,金地國際公館,萬科金色水岸,BOBO城,頤和名苑一期,洋房(或者類別墅)產(chǎn)品在目前寧波市場供應量少。 其產(chǎn)品主要介于多層和別墅之間,有向往別墅又無法承受別墅總價位的客戶有一定需求。 由于其產(chǎn)品溢價能力相對比公寓高,產(chǎn)品居住性也相對較強,市場該類產(chǎn)品有所增加。,07年之前項目,08年至今項目,洋房(類別墅)產(chǎn)品市場供應量較少,屬于介于別墅和多層之間的產(chǎn)品,非市場主流產(chǎn)品。但近年發(fā)展速度加快,產(chǎn)品市場接受度提升,成為除別墅外又一提升項目價值的產(chǎn)品突破方向。,洋房市場,花園洋房、

56、疊拼市場銷售表現(xiàn):,洋房(類別墅)目前市場相對不多,但銷售表現(xiàn)相對較好,主力面積在130-220平米之間(小情花面積在60-110之間),總價位在200萬以上,市場銷售表現(xiàn)較好。,洋房市場,溢價能力分析:,根據(jù)目前寧波市主要情景花園洋房售價與該項目同期其他公寓產(chǎn)品售價比較分析,情景花園洋房產(chǎn)品溢價能力明顯高于其他普通公寓產(chǎn)品。,情景花園洋房、疊拼類產(chǎn)品的溢價能力明顯高于普通高層類公寓產(chǎn)品。,洋房市場,競爭機會,結合多方考慮,市場機會和溢價能力較好的產(chǎn)品依次為別墅、洋房類、公寓類。別墅可作為本案優(yōu)先考慮物業(yè),后兩者物業(yè)中高檔舒適公寓大戶與洋房替代性較強,結合對容積率的利用可優(yōu)先考慮公寓大戶。,面

57、積段機會分析:,競爭機會,本案未來競爭中,舒適型的聯(lián)排、80-140平米(三房為主)主流公寓戶型、150-200平米的舒適公寓產(chǎn)品(有類別墅的景觀和產(chǎn)品感受)競爭機會較大。,大盤操作攻略,潛在客群和市場機會找到了,寧波的或外地有哪些案例,關于大盤成功需要注意什么?,回,第四,合生國際城,雍城世家,BOBO城,本案,選取寧波地區(qū),區(qū)位和客戶成長、指標規(guī)模相類似的樓盤進行參考研究。,合生國際城 開盤時間:2007-12 占地面積:300000平方米 總建筑面積:550000平方米 開發(fā)周期:2800戶 7期 總戶數(shù):2800 產(chǎn)品特征:由聯(lián)排/雙拼/獨立/空中HOUSE/精致公寓以及商業(yè)街區(qū)等多元

58、化生活居住形態(tài)組成。(獨棟地上建筑面積約256-292;雙拼地上建筑面積約192-217;聯(lián)排地上建筑面積約187。公寓建筑面積約89-255。) 開發(fā)商:寧波合生創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司,對本項目的影響: 該項目是寧波市鎮(zhèn)海新城南區(qū)的啟動項目之一。 該項目2800戶分7期開發(fā),未來開發(fā)的高層住宅,對本案有一定競爭。,合生國際城,區(qū)域困境非傳統(tǒng)豪宅區(qū)域;交通不便捷;區(qū)域配套相對不成熟。,合生國際城,合生國際城:先推別墅產(chǎn)品,有效提升項目價值,同時規(guī)避區(qū)域困境風險。,開盤,加推,活動,強推,快推,未來推案,1,2007-12-29一期聯(lián)排、雙拼、獨棟別墅推出143套,VIP認購137套。開盤前經(jīng)較長時

59、間蓄水期,銷售均價為9100元/平米。銷售率達95%,2,2008-7-24二期受大環(huán)境影響,開盤期雖銷售率達70%,但銷售均價為8100元/平米。該價格在寧波別墅市場屬中低端定價,3,2008-8因樓市大環(huán)境低迷影響,合生國際城開始經(jīng)歷各種樓盤活動,刺激新老客戶的需求。,4,2008-10樓市大環(huán)境依然低迷,合生國際城強行推出62套聯(lián)排、雙拼別墅,銷售均價也下降為7700元/平米。,5,2009-2-25樓市大環(huán)境開始轉(zhuǎn)好,合生國際城借機快速加推最后127套別墅,銷售均價也回升為8300元/平米。至09-8銷售率至99%,只余下1套260樣板房未售出。,6,2010年合生國際城有21棟高層住

60、宅未推出,主力面積為98-255。銷售均價在15000元/平米左右(含精裝2500元/平米)。,合生國際城,合生國際城:以別墅為啟動區(qū)域,樹立項目高端形象;同時,走高性價比路線,有效的吸引客戶眼球,也規(guī)避了區(qū)域不足的風險。,別墅產(chǎn)品分析,合生國際城,合生國際城:別墅贈送“首層”面積。,首層,三層,二層,一層,別墅產(chǎn)品分析:抬高地下室成為“首層”,區(qū)別一層,贈送“首層”面積。,合生國際城戶型位置示意圖,2010年推出的高層區(qū)戶型分布:,255,251,158,157,89,89,89,155,92,152,合生國際城,合生國際城:A區(qū)主力分布250-255大戶型產(chǎn)品,北面均帶有空中花園,注重休閑

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