金泓雅苑項目市場研究策劃

1、金泓雅苑項目市場研究策劃金泓雅苑項目市場研究策劃1資料內(nèi)容僅供參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。一、 寶安區(qū)態(tài)勢分析21 世紀的寶安 , 與特區(qū)逐漸融合, 寶安的發(fā)展是深圳持續(xù)前進的必然結(jié)果 , 寶安中心區(qū)將成為深圳濱海城市的形象代表 , 天時與地利將使寶安城市發(fā)展迅速升溫 , 房地產(chǎn)業(yè)迎來一個黃金周期。1、 寶安發(fā)展概述寶安位于深圳西北部 , 珠江口東岸 , 是深圳市六大轄區(qū)之一 , 南接深圳經(jīng)濟特區(qū) , 北連東莞市 , 東瀕大鵬灣 , 臨望香港新界、 元朗 , 處于深圳與香港、 澳門、 廣州乃至整個珠三角城市群聯(lián)系的交通要道之上。全區(qū)面積733 平方公里 , 海岸線長30.6

2、2 公里。于1992年 11 月 11 日建制。區(qū)政府駐新安 ( 原寶安縣城 ) 。全區(qū)轄新安、福永、 沙井、 松崗、 公明、 石巖、 龍華、 觀瀾 8 個鎮(zhèn)及光明街道辦事處 , 設(shè) 16 個居民委員會和106 個村民委員會 , 人口 130 多萬。寶安倚山傍海 , 風景秀麗 , 物產(chǎn)豐富 , 作為深圳市西部重要交通樞紐 , 是構(gòu)筑由香港、 澳門、 深圳、 廣州、 珠三角城市群等組成的區(qū)域化、 國際化的城市網(wǎng)絡(luò)的關(guān)鍵節(jié)點 , 同時也是深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、 先進工業(yè)、 加工貿(mào)易、 ”三高”創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游基地。區(qū)政府駐新安鎮(zhèn) ( 原寶安縣城 ) , 與南山區(qū)一關(guān)之隔。2、 寶安經(jīng)濟發(fā)展狀況寶安區(qū)

3、國民經(jīng)濟保持快速發(fā)展 , 完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 433 億元 , 增長 19.6%, 占深圳市的 19.3%, 人口 160.6 萬人 , 外來人口 131.732資料內(nèi)容僅供參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。萬人 , 人均 GDP26959 元 , 超過 3000 美元。固定資產(chǎn)投資 69.3 億元 , 增長 24.7%; 商品房銷售量為 14081 套, 增長 40.7%, 銷售面積達到 141.53 萬平方米 , 收入 64.1 億元 ; 城鎮(zhèn)人口人均收入 25.369.9 元, 農(nóng)民收入 10980 元, 人均住房面積為 29.41 平方米。3、 寶安城市特點城市化率較高底

4、, 深圳城市化率為72%左右 , 寶安城市化率為46%, 處于一個相對較高的階段。各項城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)齊全 , 城市環(huán)境優(yōu)美 , 道路交通暢通 , 寶安正處于城市化飛速發(fā)展的階段 , 未來幾年 , 龍華新城、 寶安中心區(qū)、 公明衛(wèi)星城以及沙井新城的建設(shè)將如火如荼 , 寶安正全面建設(shè) 21 世紀的小康社會。工業(yè)化水平高寶安因為地廣人稀 , 一直是深圳工業(yè)發(fā)展的重要基地。 , 全年工業(yè)總產(chǎn)值達到 925.8 億元 , 比上年增長 36.2%, 其中工業(yè)增加值為 267.5 億元 , 占深圳工業(yè)增加值的 25%, 占寶安區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值的 61.8%, 工業(yè)化水平相當高。相對獨立的發(fā)展城區(qū)寶安與特區(qū)一

5、城兩制, 在文化、經(jīng)濟以及政策等方面都有不小差異 , 在特區(qū)二十多年的發(fā)展過程中, 寶安的發(fā)展是相對獨立的,特別是在城市人文方面, 呈現(xiàn)出明顯的獨立發(fā)展趨勢。在未來幾年這一情況將有所改變, 按照深圳未來的城市規(guī)劃,3資料內(nèi)容僅供參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。深圳將發(fā)展7 個衛(wèi)星城鎮(zhèn) : 寶安區(qū)的新安中心城、龍華新城、沙井新城、公明新城和龍崗中心城、布吉新城、橫崗新城。未來,深圳將形成以特區(qū)為核心, 以交通干線為指向, 向北呈西、中、 東放射的三條城鎮(zhèn)發(fā)展軸, 寶安中心區(qū)作為深圳的次區(qū)域中心, 服務于寶安片區(qū)及特區(qū)的周邊區(qū)域, 與前海形成優(yōu)美的濱海城區(qū), 未來的寶安與特區(qū)的關(guān)系

6、將逐漸緊密起來。4、 寶安面臨大的發(fā)展機遇城市化發(fā)展的黃金時期城市化是人們的生產(chǎn)方式、生活方式、交換方式轉(zhuǎn)化升級過程中經(jīng)濟、政治、 文化等社會活動向特定空間集聚的過程。它主要表現(xiàn)為人口空間布局結(jié)構(gòu)的改變, 即人口密度的增大, 表現(xiàn)為國民經(jīng)濟發(fā)展載體的空間轉(zhuǎn)移。世界城市發(fā)展史上 , 有一個共同規(guī)律這就是被描述為”納瑟姆 S 曲線”的城市化規(guī)律 : 所有發(fā)達國家的城市化大致上都經(jīng)歷了類似正弦波線上升階段的過程。這個過程包括三個時期: 即初期的平緩準備階段, 中期的高速發(fā)展階段, 后期的平緩成熟階段; 各階中 國 城市 化段對應的城鎮(zhèn)化水平分別為 : 小于 30%、 位于 30 70之間和大于70之

7、后 ; 所對應的工業(yè)化進程為啟動4資料內(nèi)容僅供參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。時期、高速發(fā)展時期, 工業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)代化時期。其中的兩個拐點為30和 70。當前的寶安城市化率為46%, 正是城市化、工業(yè)化的高速發(fā)展階段。深圳城市功能溢出效應明顯經(jīng)過二十多年的發(fā)展, 深圳市的城市建設(shè)進入了一個新的歷史發(fā)展時期 , 城市空間將不斷擴展。深圳市的城市化水平已超過了70%, 處于城市化發(fā)展平緩階段、工業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)代化時期, 城市進入了平緩發(fā)展期 , 在這階段 , 中心城市的城市效應逐漸向周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移 , 最終形成中心城市與衛(wèi)星城鎮(zhèn)聯(lián)合發(fā)展, 整體協(xié)調(diào)的城市發(fā)展趨勢。當前特區(qū)內(nèi)開發(fā)土地有限,

8、城市發(fā)展趨于飽和 , 城市功能已非常完善 , 表現(xiàn)在城市建設(shè)上是越來越多的市政工程屬于修補、完善的性質(zhì) , 而不是提升、改變的性質(zhì)。郊居化的潮流正出現(xiàn), 深圳的城市效應正在向關(guān)外轉(zhuǎn)移, 南頭、 布吉、 梅林關(guān)的交通流量不斷增大 , 龍華、 布吉等地的房地產(chǎn)開發(fā)量大幅度上升, 關(guān)外置業(yè)已被越來越多的市民所接受, 地鐵建設(shè)、 港灣大道、鹽壩公路等道路體系布局更多的考慮到特區(qū)內(nèi)外的緊密聯(lián)系, 深圳特區(qū)內(nèi)的城市功能的溢出效應越來越明顯。在特區(qū)城市效應的帶動下,寶安、龍崗兩抵的城市化水平將得到一個飛速發(fā)展的引擎,城市形象、城市面貌、 城市功能等將得到充分的提升。深圳、 香港與珠三角聯(lián)結(jié)的節(jié)點5資料內(nèi)容僅

9、供參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。寶安位于深圳的西部, 是深圳與東莞、廣州、珠海、 佛山等城市連接的必經(jīng)之路, 107 國道、廣深公路、沿海高速公路等均經(jīng)過寶安境內(nèi) , 深圳機場也位于寶安, 能夠說 , 深圳與珠三角聯(lián)系的紐帶 , 有 80%都位于寶安。寶安已成為深圳與珠三角聯(lián)系的節(jié)點。在中國城市化大發(fā)展的時代, 中國的三大城市群落已初具規(guī)模, 珠三角城市群將成為帶動南中國發(fā)展的龍頭, 深圳將越來越緊密的融入珠三角 , 在這深、珠一體化的時代, 寶安作為深、珠聯(lián)系的節(jié)點 ,其戰(zhàn)略地位也不斷加強, 其城市建設(shè)也將以此為契機獲取飛速的發(fā)展。而從更大的眼光來看 , 粵港一體化已成為現(xiàn)

10、實 , 寶安的戰(zhàn)略地位將上升為粵港一體化的重要節(jié)點 , 在粵港一體化進程不斷深入的背景下 , 寶安也將獲得更寬廣的發(fā)展空間。濱海中心城區(qū)浮出水面21 世紀是海洋的世紀, 21 世紀的中國沿海城市也將走向海洋。深圳作為一個沿海城市, 但在開發(fā)建設(shè)伊始即受傳統(tǒng)的內(nèi)陸城市建設(shè)思想的影響, 將深圳建設(shè)成有著濃郁內(nèi)陸城市色彩的”沿海”城市 , 許多建筑都無法享受海洋與海景。海洋生活很難在深圳得到體現(xiàn)。 21 世紀的今天 , 深圳將逐漸改變這一城市建設(shè)道路, 深圳大力提倡濱海生活, 紅樹灣、前海、后海乃至大梅沙已成為深圳地產(chǎn)市場的熱點。寶安中心區(qū)的建設(shè)與城市濱?；慕ㄔO(shè)區(qū)域深刻融合 , 高度契合 , 以國

11、際級的規(guī)劃和建設(shè), 成為深圳21 世紀濱6資料內(nèi)容僅供參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。海城市的樣板。寶安中心區(qū)面臨珠江出海口, 擁有約4 公里的海岸線。是寶安作為城市次中心 , 西部發(fā)展軸線的重要結(jié)點, 前海物流中心的重要支撐 , 深圳大型會展功能的組成部分之一, 同時還是寶安區(qū)的政治、 經(jīng)濟、 文化、 體育和信息中心。整個中心區(qū)規(guī)劃用地720公頃 , 規(guī)劃居住人口 17 萬人 , 其基礎(chǔ)配套服務輻射人口300 萬。中心區(qū)的規(guī)劃以海洋生活形態(tài)為標準,在規(guī)劃結(jié)構(gòu)上形成四大特點:一是沿濱海大道內(nèi)側(cè)設(shè)置一個連續(xù)的帶狀城市公園,沿核心區(qū)外圍營造一個郁郁蔥蔥的都市綠環(huán);二是設(shè)置兩條主軸線, 中央綠軸以中央廣場、 中央公園、海濱廣場為主線 , 發(fā)展主軸以購物廣場、步行街為主線 ; 三是由行政、文化、 商業(yè)金融及商務辦公組成的核心區(qū)、 商業(yè)和商住混合組成的混合區(qū)、居住和居住配套設(shè)施組成的居住區(qū)組成 ; 四是地鐵一號線經(jīng)由深南大道至新湖路下經(jīng)過中心區(qū) , 并在區(qū)內(nèi)設(shè)置了三個站點, 周圍形成四個商業(yè)中心。中國最大的資料庫下載寶安中心區(qū)將與前海灣連為一體, 形成一個類似香