賣精裝房送家電的稅務處理及案例分析

1、賣精裝房送家電的稅務處理及案例分析 案情介紹 賣房子贈送送家電、家俱，房屋銷售合同價款 100 萬元，售房合 同中說明交房標準送家電、 家俱，家電、家俱的購進價格為 10 萬元， 即其公允價值為 10 萬元，房屋的公允價值可推定為 90 萬元。成本 50 萬。 十七、賣精裝房送家電、家俱的稅務處理及案例分析 稅務處理分析 1、企業(yè)所得稅的處理 國稅函 2008875 號文件第三條規(guī)定，企業(yè)以買一贈一（有償） 等方式組合銷售本企業(yè)商品的， 不屬于捐贈， 應將總的銷售金額按各 項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入。 稅務處理分析 （1）借：銀行存款 100 萬 貸：主營業(yè)務收入 房屋 9

2、0 萬 主營業(yè)務收入 家電、家俱 10 萬 2）借：主營業(yè)務成本 房屋 50 萬 主營業(yè)務成本 家電、家俱 10 萬 貸：庫存商品 家電、家俱 10 萬 開發(fā)產品 房屋 50萬 稅務處理分析 2、營業(yè)稅的處理 家電、家俱銷售收入 10 萬交營業(yè)稅嗎？賣精裝房送家電、家俱 屬于混合銷售還是兼營？ 稅務處理分析 2、營業(yè)稅的處理 密不可分是混合銷售實質所在。 如銷售空調并安裝， 為混合銷售， 兩者密不可分；但是，銷售房產不售家電、家俱并不影響房屋的使用 功能，不符合混合銷售要件。 應該將銷售不動產所有權與贈送實物作 為兩項單獨的業(yè)務，按兼營處理。企業(yè)賣精裝房送家電、家俱，屬于 銷售行為，應該繳納增

3、值稅，不用計征營業(yè)稅。 案例分析 某房地產開發(fā)公司為加大銷售力度，于近期推出一項促銷方 案，規(guī)定凡是在促銷期間與其簽訂購房合同的客戶，均可配送價值 2500元的冰箱 1臺。該公司優(yōu)惠期間共實現(xiàn)銷售收入 1500 萬元并按 此開據(jù)銷售不動產專用發(fā)票，同時送出冰箱 100臺，價值 25 萬元。 為此，該公司財務人員以此種情況在稅法上應作為混合銷售行為向地 稅部門計算繳納營業(yè)稅76.25萬元（1500+25）X 5%。但作為增值 稅主管機關的國稅部門認為企業(yè)上述政策理解有誤， 售房與贈送冰箱 屬于兼營行為，營業(yè)稅與增值稅的計稅依據(jù)應分別確定，分別繳納。 請分析有關的流轉稅處理。 案例分析 分析 首先

4、，關于混合銷售行為的確認。 營業(yè)稅暫行條例實施細 則第六條規(guī)定， 一項銷售行為如果既涉及應稅勞務又涉及貨物，為 混合銷售行為?，F(xiàn)時增值稅暫行條例實施細則 第五條也明確規(guī)定， 一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及非增值稅應稅勞務， 為混合銷售 行為。這里營業(yè)稅的應稅勞務是指屬于交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保 險業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務業(yè)稅目征收范圍的勞 務，也即增值稅暫行條例實施細則中所指的非增值稅應稅勞務。 這里的貨物屬于增值稅暫行條例實施細則中所規(guī)定的概念，包括 有形動產、電力、熱力、氣體在內。 案例分析 分析 對營業(yè)稅混合銷售行為的理解，納稅人應注意以下三個層面的 關系。 一是混合

5、銷售行為中的 “銷售 ”是指貨物銷售。 二是混合銷售行為中只涉及營業(yè)稅應稅勞務和貨物，不涉及轉 讓無形資產和銷售不動產稅目。 三是貨物銷售和應稅勞務存在著聯(lián)系。 一般而言， 貨物銷售是提供應稅勞務同時存在一項行為中。就本 例而言，該房地產開發(fā)公司促銷行為屬于在銷售不動產的同時銷售貨 物（冰箱）的行為，沒有同時涉及營業(yè)稅應稅勞務和增值稅貨物銷售， 所以該項行為不能適用混合銷售行為的納稅處理， 而屬于營業(yè)稅兼營 應稅行為和貨物。 案例分析 分析 根據(jù)營業(yè)稅暫行條例實施細則第八條的規(guī)定，納稅人兼營 應稅行為和貨物或者非應稅勞務的， 應當分別核算應稅行為的營業(yè)額 和貨物或者非應稅勞務的銷售額， 其應稅

6、行為營業(yè)額繳納營業(yè)稅， 貨 物或者非應稅勞務銷售額不繳納營業(yè)稅； 未分別核算的， 由主管稅務 機關核定其應稅行為營業(yè)額。 所以本例中， 該公司銷售不動產的營業(yè) 稅計稅依據(jù)為 1500 萬元，而不是 1525 萬元。 案例分析 分析 其次，贈送冰箱應視為銷售行為繳納增值稅。應計算繳納增值 稅 250000-（ 1+3%）X 3% = 7281.55 （元）。 十七、賣精裝房送家電、家俱的稅務處理及案例分析 3、土地增值稅的處理 精裝房所用家電、家俱，能否作為土增清算成本項目扣除？ 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 （財法 19956 號）第七條規(guī)定， 開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，是

7、指納稅人 房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本， 包括土地征用及拆遷補償費、 前期 工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接 費用。 建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工 程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 3、土地增值稅的處理 關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知 （國稅發(fā) 2006187 號）關于土地增值稅的扣除項目的規(guī)定：房地產 開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。 但是，上述政策也未具體建安費的核算內容。那么，精裝房所用 的家電、家俱可否作為建筑安裝工程費扣除呢？ 3、土地增值稅的處理 關于印發(fā)建筑安裝工程費用項

8、目組成 的通知（建標 2003206 號）規(guī)定，建筑安裝工程費由直接費、間接費、利潤和稅金組成。直 接費由直接工程費和措施費組成。 直接工程費：是指施工過程中耗費的構成工程實體的各項費用， 包括人工費、材料費、施工機械使用費。材料費：是指施工過程中耗 費的構成工程實體的原材料、輔助材料、構配件、零件、半成品的費 用。 3、土地增值稅的處理 根據(jù)建標 2003206 號規(guī)定，只有構成工程實體的材料費才構成 建筑安裝工程費的內容。而精裝修所用家電、家俱不構成工程實體， 不符合土地增值稅扣除項目的內容，因此不能作為成本項目扣除。 十八、國家收回土地使用權的稅務處理 （一）營業(yè)稅的處理 有關國家收回國有土地使用權要不要繳納營業(yè)稅的問題，國家稅 務總局相關政策文件主要有以下三個： 一是國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅稅目注釋（試行稿） 的通 知（國稅發(fā) 1993149 號）第八條第（一）項規(guī)定第二款規(guī)定： “土 地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所 有者的行為，不征收營業(yè)稅。 ” （一）營業(yè)稅的處理 二是國家稅務總局 關于土地使用者將土地使用權歸還給土 地所有者行為營業(yè)稅問題的通知 （國稅函2008277 號）規(guī)定： “納 稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具