回遷房問題涉及的土地增值稅增值稅所得稅問題

1、回遷房問題 增值稅 政策依據(jù)：河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有 關(guān)政策問題的解答（之八）：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以自己 名義立項，開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉(zhuǎn)讓回遷 房所有權(quán)的行為，按照營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施 辦法第十四條之規(guī)定，視同銷售不動產(chǎn)征收增值稅。 區(qū)分以下兩種情形： （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在承擔(dān)土地出讓價款的土地上 開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的， 其銷售額按下列方法和順序確定： 1按照本企業(yè)最近時期銷售同類房產(chǎn)的平均價格確定。 2、按照其他房地產(chǎn)企業(yè)最近時期銷售同類房產(chǎn)的平均 價格確定。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不承擔(dān)土地出讓價款的土地 上開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉(zhuǎn)

2、讓回遷房所有權(quán) 的，其銷售額按組成計稅價格確定。組成計稅價格公 式為： 組成計稅價格=成本x（ 1+成本利潤率） 公式中成本不包含土地成本 增值稅視同銷售的金額如何確定， 比較明確的是 這個河北省文件。文件區(qū)分回遷房是否承擔(dān)土地出讓 價款明確了視同銷售的金額。 業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn) 第一種情形由于 承擔(dān)土地價款，是按近期銷售均價 確認(rèn)視同銷售收入，我們認(rèn)為把商品房視同銷售，對 應(yīng)價款用來支付拆遷費(fèi)用， 第二種情形 未承擔(dān)土地價款按其組成計稅價格（不含 土地） 確認(rèn)視同銷售收入，這是營業(yè)稅政策的延續(xù)： 國家稅務(wù)總局公告 2014年第 2 號“納稅人以自己名義 立項，在該納稅人不承擔(dān)

3、土地出讓價款的土地上開 回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán) 的行為，按照營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（總局令 第 52 號）第五條之規(guī)定，視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅， 其計稅營業(yè)額按財政部國家稅務(wù)總局令第 52 號第二 十條第一款第（三）項的規(guī)定予以核定，但不包括回 遷安置房所處地塊的土地使用權(quán)價款”。 無論哪種情形， 依據(jù)“財稅 2016140 號第七條規(guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā)企 項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在 取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 也允許在計算銷售額時扣除 ”，我們認(rèn)為都屬于拆遷 補(bǔ)償費(fèi)用，應(yīng)該允許在計算銷售額時扣除。當(dāng)然也存 在不同聲音，認(rèn)為企業(yè)并未

4、實(shí)際支付費(fèi)用不符合文件 字面要求，但是我們不妨變通思考，如果企業(yè)將等額 資金支付給回遷房業(yè)主再讓業(yè)主購買或者替回遷房業(yè) 主支付購房款，就更容易理解其為拆遷費(fèi)用的實(shí)質(zhì) 了。 綜上， 回遷房在增值稅上視同銷售處理，同時計入拆 遷補(bǔ)償費(fèi)用可以從銷售額中扣除 ，金額的確定區(qū)分不 同情形， 并未增加企業(yè)實(shí)際增值稅負(fù)擔(dān) 企業(yè)所得稅 政策依據(jù)： 國稅發(fā)【 2009】31號第七條“企業(yè)將開發(fā) 產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、 分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單 位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為， 應(yīng)視同銷售，于開 發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利 時確認(rèn)收入 （或利潤）的實(shí)

5、現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤） 的方法和順序為： （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品 市場銷售價格確定； （二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公 允價值確定； （二）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成 本利潤率不得低于15%具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確 疋 回遷房企業(yè)所得稅上也要視同銷售 ，金額按 照市場價格/公允價格/組成計稅價格依次確定，其 成本是否允許作為拆遷成本扣除，并未見相關(guān)文件 進(jìn)一步明確，我們參照31號文件關(guān)于企業(yè)接受土地 使用權(quán)投資的處理方式（見下文本框）來確定，應(yīng) ，允許在所得 k并未因為視同銷售而多 該也要將其確定為拆遷補(bǔ)償費(fèi)用支出 稅前扣除。整體來看，企業(yè)

6、繳納企業(yè)所得稅。 企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投 資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： 計算確認(rèn)該項二 地使用權(quán)的取得成 1. 換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受 投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認(rèn)其成本，待 首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首 次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使 用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi) 地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價，二 本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款。 2. 換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受 投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時， 按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市 場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān) 稅費(fèi) 計算確

7、認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本 。如涉及補(bǔ)價， 土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減 除應(yīng)收到的補(bǔ)價款 土地增值稅 政策依據(jù)： 國稅發(fā) 2006187 號第三條：房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分 配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人 的非貨幣性資產(chǎn)等， 發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房 地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 1. 按本企業(yè)在 同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確 定；2. 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的 市場價格或評估價值確定。 國稅函 2010220 號第六條：房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本 項目房地產(chǎn)安置回遷戶的， 安置用房視同銷售

8、處理 ， 按國稅發(fā) 2006187 號第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收 入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷 補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款， 應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費(fèi)；開發(fā)企業(yè)采取異地安置， 異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國 稅發(fā) 2006187 號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計 入本項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的, 以實(shí)際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。貨幣安置拆 遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償 費(fèi)。 土地增值稅政策最為明確：回遷安置房視同銷售 處理，同時計入拆遷補(bǔ)償費(fèi) 。原因拆遷補(bǔ)償費(fèi)允

9、許 加計扣除，等于降低了項目的增值額，對開發(fā)商來 講，可能降低土地增值稅。 幾個房地產(chǎn)企業(yè)視同銷售問題 1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)安置原住戶的用房的是否應(yīng)該視 同銷售問題。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將拆遷還建的不動產(chǎn)交付給被拆 遷人，即原住戶，以此來實(shí)現(xiàn)安置承諾，應(yīng)視同銷售, 按銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目繳納增值稅，土地增值稅 可以加計扣除。 2.房地產(chǎn)ff發(fā)企業(yè)將幷產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)莎理在本企業(yè)S下足番需飆同銷售伺皴. 在現(xiàn)實(shí)中很冬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于各種原因，需雪將幵發(fā)完的憲工產(chǎn)呂的產(chǎn)權(quán)辦理在該房 地產(chǎn)企業(yè)的名下.影IS在囲口工作中遇見的肓況一般為完工產(chǎn)品的曜盤、處于地段尊較好的樓盤 或鋪面等，咀寥敖倚況下為凱資目的.在這種

10、情況下-房址產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可哄選擇是否按視同銷售 進(jìn)行處理如為一計悅的膚地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)完工產(chǎn)品.最好選擇按視同銷g逬行處理.齊旦同時 做購進(jìn)處耳.房地產(chǎn)訐發(fā)企業(yè)為本企業(yè)幵具銷害不動產(chǎn)的増稅專用發(fā)眞，從應(yīng)的土地 價款.如果星簡易計稅方法的項目g好不詩擇視同銷售這種處理方式. 但這里要注負(fù)的是已辦鋰在房地產(chǎn)公司窖下的開發(fā)完的完工產(chǎn)品以后再用于猜g 不再 屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷害自行幵發(fā)的房地產(chǎn)項目土地増值稅不能加計掃證. 依據(jù)S家稅雋總02016年14號公告規(guī)崖,一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動 產(chǎn).請用一殷計祝方法.以取得的全部悄軟和餡外圈用為揚(yáng)禹額計算應(yīng)納況衛(wèi)話諮產(chǎn)財薪M A 3、公共配

11、套設(shè)施移交是否視同銷售問題。 房地產(chǎn)企業(yè)將公共配套設(shè)施移交給政府用于公益性事業(yè)的無償行為，不視同銷售，屬于“不征 收增值稅”的范疇。 4、 “以房抵債”是否需要視同銷售問題。 “以房抵債”，在會計處理上一般來說應(yīng)按債務(wù)重組處理，因此應(yīng)視同銷售?，F(xiàn)實(shí)情況中，房 開企業(yè)多是用開發(fā)的房屋抵償工程款。房開企業(yè)開發(fā)的房屋多屬于存貨。債務(wù)人以房屋抵償工程款應(yīng) 按以存貨清償債務(wù)處理。 5、房地產(chǎn)企業(yè)將自已開發(fā)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)作用于職工福利方面，是否要視同銷售的問題。 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)200931號）第七條規(guī)定：企業(yè)將 開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資

12、人、抵償債務(wù)、換取其他 企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際 取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。 開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利，視同銷售，以所有權(quán)轉(zhuǎn)移為標(biāo)志，開發(fā)產(chǎn)品用于集體福利，所有權(quán)沒 有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不視同銷售處理。 6、賣房贈送物品是否需要視同銷售問題。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常會以“買房送裝修、送家電”的方式進(jìn)行促銷。如購房者統(tǒng)一支付對價, 可以參照混合銷售的原則處理，所贈送的物品按銷售不動產(chǎn)適用稅率。 人活動購送物品是否需要視同第售聞題. 房地產(chǎn)企業(yè)促|(zhì)活動中免費(fèi)送家電、禮品按照燥營行為.分別按照|書不動產(chǎn).詢售貨 5適用號稅率計算繳納増值祝, 根據(jù)増值ffi雪行條樹實(shí)施細(xì)則第四條攙定，將自產(chǎn)、委托加工或考範(fàn)進(jìn)的貨物無償贈 送其他單位或舒?zhèn)€人，視同銷g馬樹：第十六條規(guī)定，納稅人育條圖算七條所隸價格明顯偏低幷 無正當(dāng)理由或者有本細(xì)則所列視同銷胃茁物行為而無齣售額者昕列順序確走齣售鎖: （一）按納稅人星近時期同類S物的平均葩酉價格確運(yùn)；宀 （二）菽其他納祝人星近時期閆類貨楊的平均韜普悅楞確定; （三腹組成計祝價格環(huán)定. 在這里一并提陣大家.如嗓