物業(yè)管理師師資培訓考試06年試卷與復習資料

1、物業(yè)管理師師資培訓考試試卷物業(yè)管理實務（a）一、 單項選擇題1、物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專門資質，并具有獨立企業(yè)法人地位，依據（ ）從事物業(yè)管理相關活動的經濟實體。a業(yè)主公約 b物業(yè)管理服務等級標準c合同法 d物業(yè)服務合同2、新設立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質等級按最低等級核定，并設（ ）的暫定期。a半年 b一年c二年 d三年3、某物業(yè)管理公司管理高層住宅類型的物業(yè)，總管理面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報（ ）資質條件。a一級 b二級 c三級 d臨時4、物業(yè)管理招標中關于評標委員會的說法錯誤的是（ ）。a評標專家由政府建立的物業(yè)管理評標專家?guī)熘谐槿評標委員會應客觀公正

2、地履行職責c評標委員會認識一般為5人以上單數，招標人數代表不少于1/2d評標委員會由招標人或招標代理機構負責組建5、合同是當事人之間意思表示一致的結果。合同的訂立，必須經過（ ）兩個階段。a邀請要約、承諾 b要約、反要約c要約、承諾 d邀請要約、反要約6、中華人民共和國合同法第十二條規(guī)定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。”其中的其他形式主要指行為合同形式，也就是通常人們所說的（）。a書面合同 b口頭合同c事實合同 d其他合同7、（ ）是指物業(yè)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權利義務所達成的協(xié)議，是物業(yè)管理企業(yè)被授權開展物業(yè)管理物業(yè)的依據。a物業(yè)服務合同 b前期物

3、業(yè)服務合同c業(yè)主公約 c早期介入合同8、物業(yè)管理機構更迭時承接查驗不同于新建物業(yè)的承接查驗，其承接查驗內容、重點都有一定區(qū)別。下列不屬于物業(yè)管理機構更迭時物業(yè)承接查驗準備工作的、內容是（）：a是否符合承接查驗條件 b成立物業(yè)承接查驗小組c與業(yè)主委員會共同擬訂維修整改計劃 d準備資料和工具9、新建物業(yè)的物業(yè)管理工作移交中，移交方為該物業(yè)開發(fā)建設單位，承接方為（ ）：a物業(yè)管理企業(yè) b業(yè)主大會c社區(qū)居民委員會 d建設行政主管部門10、物業(yè)管理單位實施裝修管理的政策依據主要是（ ）以及其它規(guī)定。a住宅使用說明書 b建設部110號令住宅室內裝飾裝修管理規(guī)定c業(yè)主（住戶）手冊 d業(yè)主公約11、房屋完損等

4、級的評定方法是根據各類房屋的結構、裝修、設備等組成部分的完好及損壞程度進行的，房屋的完損等級可分為以下哪幾類（）：a精品房、一般完好房、損壞房、嚴重損壞房、危險房b精品房、完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房c完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房d完好房、基本完好房、一般損壞房、毀壞房12、消防工作的指導原則是（ ）：a生命第一，財產第二 b預防為主，防消結合c不顧一切，滅火為主 d預防為主，檢查為輔13對物業(yè)公共區(qū)域內行為可疑、神色慌張、行動詭秘的外來人員應（ ）。a立即扭送公安機關b要留心觀察，做好跟蹤監(jiān)視，必要時可上前禮貌查問c、將其趕出管轄區(qū)域d、報告公安機關，并做好記

5、錄14、日常消防檢查、消防知識宣傳及初起火災搶救撲滅的中堅力量是（ ）a、公安消防大隊 b、設備維修隊伍c、義務消防隊伍 d、小區(qū)業(yè)主15、房屋共用部分和共用設施設備的檢測、檢修與運行記錄檔案，在分析房屋本體安全、設備運行狀況和事故分析中有時起十分關鍵性的作用，因此這類檔案的真實性的保存期限一般不能低于設備的使用年限（ ）倍a、1 b、2 c、3 d、4二、多項選擇題1、前期物業(yè)管理招標人采取公開招標方式的，應當在公共媒體上發(fā)布招標公告，并可在（ ）發(fā)布免費招標公告。a、中國物業(yè)管理協(xié)會網b、中國物業(yè)管理雜志c、中國建設報d、中國住宅與房地產信息網2、與前期物業(yè)服務合同相比，物業(yè)服務合同具有（

6、 ）特點。a、合同期長 b、期限明確 c、服務費用合理 d、穩(wěn)定性強3、下列哪些原因可以視為物業(yè)服務合同的終止條件？（ ）a、物業(yè)服務合同約定的期限屆滿，雙方沒有續(xù)簽合同的。b、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會雙方協(xié)商一致解除合同的。c、因不可抗力致使物業(yè)服務合同無法履行的。d、物業(yè)管理企業(yè)法定代表人被依法逮捕。4、從發(fā)生原因和責任看，工程質量問題可分為兩類，分別是（ ）a、施工單位引起的質量問題b、物業(yè)管理企業(yè)承接查驗失職c、由于規(guī)劃、設計時考慮不周，造成功能不足、運行管理不經濟等問題d、業(yè)主委員會未能發(fā)揮作用5、物業(yè)綠化管理除了日常綠化養(yǎng)護管理工作外，還包括了（ ）等工作。a、綠化翻新改造 b、花木

7、種植 c、環(huán)境布置 d、節(jié)假日擺花6、為了做好物業(yè)的消防安全管理工作，物業(yè)公司應著重加強哪些工作？（ ）a、對轄區(qū)內業(yè)主的消防安全知識宣傳教育及消防安全檢查b、建立專業(yè)消防隊伍c、完善消防管理制度d、加強消防設備設施的完善與維護保養(yǎng)工作7、車輛管理注意事項主要有哪些？（ ）a、車輛管理的交通標識及免責告示應充足明顯；b、車主首次申請辦理停車年卡或月卡時應提交本人身份證、駕駛證、車輛行駛證原件與復印件，并簽訂停車位使用協(xié)議，建立雙方車輛停放服務關系；c、車輛停放必須符業(yè)主公約規(guī)定，切忌停放小區(qū)道路兩旁；d、對于電梯直接通往室內停車場車庫的小區(qū)，必須做好電梯入口的安全防范監(jiān)控措施，避免不法人員直接

8、從地下車庫進入樓內。8、物業(yè)管理緊急事件的處理過程分為（ ）階段。a、事先準備 b、事中控制 c、事后處理 d、事后分析9、物業(yè)服務費支出的編制依據包括（ ）a、收費標準（單位時間費率形式）b、管理計劃及實施計劃所需物業(yè)服務成本c、可收費的管理面積d、物業(yè)正常維修和養(yǎng)護計劃10、某物業(yè)管理分公司擬寫行政公文，下列行政公文標題錯誤的是（ ）a、給上級公司的函b、給xx物業(yè)公司的通知c、關于開展值班主任培訓的通知d、關于給工程部配備電腦的申請報告e、關于開展向災區(qū)捐款活動的倡議書三、簡答題1、簡述物來服務合同與前期物業(yè)服務合同的含義與主要區(qū)別： 2、在共用設施設備的運行管理中，應通過哪些手段和措施

9、開展節(jié)能管理？ 3、在典型緊急事件處理中，火警物主要應對措施有哪些？ 4、你認為物業(yè)管理師的師資應具備哪些基本素質？當你接到物業(yè)管理實務培訓任務時會做好哪些準備工作？你認為在授課過程中應注意哪些要點？ 四、案例分析題案例分析題一本案例有三個問題，請將正確答案填在（）內。a公司是某高檔商品房住宅小區(qū)（總建設面積80萬平方米）的建設單位，現(xiàn)擬預售商品房，選聘物業(yè)管理企業(yè)為該小區(qū)提供物業(yè)管理服務。請回答下列問題：問題在于、以下關于a公司選聘物業(yè)管理企業(yè)，正確的說法是：（ ）a、可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)b、應當通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)c、應當通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，但如果投標

10、人少于3個，則可以不通過政府房地產行政主管部門批準，直接采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)d、應當通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，但如果投標人少于3個，且經政府房地產行政主管批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)問題2、若該公司最終決定聘請b公司為小區(qū)提供物業(yè)管理服務，下列哪些說法是正確的？（ ）a、a公司與b公司簽訂的合同稱為前期物業(yè)服務合同b、a公司與b公司簽訂的合同稱為物業(yè)服務合同c、a公司與b公司簽訂的合同可以采用會議紀要的形式d、a公司與b公司簽訂的合同不可以約定合同期限問題3、現(xiàn)a公司與張某簽訂商品房買賣合同，以下關于買賣合同的說法正確是？（ ）a、買賣合同不可以約定小區(qū)配套物業(yè)管理用

11、房的所有權屬于a公司所有b、買賣合同可以約定a公司不承擔尚未出售房屋的管理費c、買賣合同可以約定張某所購買房屋的保修責任由b公司承擔d、買賣合同應當包含a公司與b公司合同約定的內容案例分析題二（12分）某大廈座落于市中心，四面緊鄰街道，總建筑面積約9萬平方米，其中裙樓4層建筑面積約2.5萬平方米為百貨商場及超市，a座塔樓28層約2.5萬平方米為四星級酒店，b座塔樓40層約3.5萬平方米為商務寫字樓，地下室約7千平方米（部分為公共停車場）。大廈全部使用中央空調。大廈主要機電設備集中設于地下室，統(tǒng)一運行管理。大廈建設單位（產權所有者）為某上市公司甲，百貨商場、超市、酒店均由專業(yè)品牌企業(yè)以場地租賃形

12、式經營，經營區(qū)域內全部自行管理。寫字樓已出售了約2.8萬平方米。大廈入住已有半年，使用率達95%。由甲公司自建自管，業(yè)主意見大。甲公司為盡快落實建管分離政策，在公眾媒體發(fā)布物業(yè)管理招標公告。假設你所在的物業(yè)管理公司參與投標并中標，且任命你為該項目經理，請您結合上述情況及物業(yè)管理方案的基本內容為本項目制定一個簡要的物業(yè)管理方案。2006年度全國物業(yè)管理師資格認定考試物業(yè)管理實務試卷一、單項選擇題（共30題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）1一級資質物業(yè)管理企業(yè)注冊資本應為人民幣（ ）萬元以上。a50b300c500d10002新設立的物業(yè)管理企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起（ ）日內，

13、向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市的人民政府房地產主管部門申請資質。 a30b. 45 c. 60d. 903. 某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè)，管理總面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報（ ）資質條件。a. 一級b. 二級c. 三級d. 三級暫定4. 前期物業(yè)管理招標投標結束后，招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起（ ）日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業(yè)服務合同。a. 7b. 15c. 30d. 455. 在前期物業(yè)管理招標投標中，評標委員會根據評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人（ ）。a. 可任選其中一個作為中標

14、人b. 應以報價最低的為中標人c. 應報請房地產行政主管部門確定中標人d. 應按照中標候選人的排序確定中標人6. 物業(yè)管理投標的過程包括：準備投標文件，獲取招標信息，登記并取得招標文件，參加開標、現(xiàn)場答辯會議，送交投標文件，簽訂物業(yè)服務合同（或前期物業(yè)服務合同）。正確的投標步驟是（ ）。a. b. c. d. 7. 物業(yè)服務合同由（ ）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。a. 各業(yè)主分別b. 業(yè)主大會c. 業(yè)主委員會代表業(yè)主d. 物業(yè)建設單位8. 業(yè)主臨時公約由（ ）制定。a. 建設單位b. 購房人c. 物業(yè)管理企業(yè)d. 房地產行政主管部門9. 物業(yè)管理的早期介入是建設單位引入的（ ）。a. 設

15、計工作b. 工程監(jiān)理工作c. 開發(fā)建設工作d. 物業(yè)管理咨詢活動10. 前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務合同簽訂之日起至（ ）之日止的物業(yè)管理活動。a. 首次業(yè)主大會會議召開b. 業(yè)主大會成立c. 50%業(yè)主入住d. 物業(yè)服務合同生效11. 業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)應向（ ）交還有關的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。a. 建設單位b. 業(yè)主委員會c. 政府主管部門d. 新物業(yè)管理企業(yè)12. 因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，（ ）應當負責修復和賠償。a. 裝修人b. 裝修企業(yè)c. 裝修施工人員d. 物業(yè)管理公司13. 在購房合同約定的

16、期限內，業(yè)主未辦理入住及其相應手續(xù)的，（ ）。a. 建設單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住不成立 b. 建設單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住成立c. 業(yè)主未與建設單位聯(lián)系并作有效聲明的，視同入住成立d. 即使業(yè)主與建設單位聯(lián)系并作有效聲明，仍視為入住不成立14. 檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采?。?）查驗方法。a. 測量b. 敲擊c. 使用d. 目測15. 房屋主體按建筑結構類型和材料劃分類別，不包括（ ）。a. 磚結構b. 木結構c. 鋼筋混凝土結構d. 框架結構16. 對于重點和重要設施設備的維修，應該更加強調（ ）。a. 事后維修b. 緊急搶修c. 預防性維修d. 大修17. 物業(yè)供配電系統(tǒng)技

17、術檔案不包括（ ）記錄。a. 日常運行b. 客戶投訴c. 維修和技術改造d. 各項電氣預防性實驗和其它測試18. 下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是（ ）。a. 挖巢法b. 藥殺法 c. 熏蒸法d. 誘殺法19. 下列四項工作中，不屬于小區(qū)綠化日常養(yǎng)護工作的是（ ）。a. 澆水b. 病蟲害防治 c. 雜草防治d. 綠化改造工程20. 下列關于物業(yè)管理區(qū)域內安全防范工作責任的說法中，表述正確的是（ ）。a. 物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作b. 物業(yè)管理企業(yè)對管理區(qū)域內的治安防范工作負有全部責任c. 物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生刑事案件時，物業(yè)管理企業(yè)不承擔任何責任d. 物業(yè)管

18、理企業(yè)可對嫌疑人進行留置訊問21. 下列關于消防通道管理的說法中，正確的是（ ）。a、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位b、物業(yè)管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位c、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位，應做好安全警示d、業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無關，無須進行管理22. 電梯出現(xiàn)緊急情況時，乘客應采取的正確措施是（ ）。a. 確認電梯處于靜止狀態(tài)，撬開轎廂門逃生b. 通過安全窗撤離轎廂c. 通過電話或對講系統(tǒng)通知管理人員，靜候救援d. 通過電話或對講系統(tǒng)，在管理人員的指揮下采取措施自救23. 實行物業(yè)服務費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服

19、務資金年度預決算并每（ ）不少于一次公布物業(yè)服務資金收支情況。a. 三個月b. 半c. 一年d. 二年24. 實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括（ ）和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。a. 物業(yè)服務成本b. 物業(yè)服務支出c. 物業(yè)服務支出、法定稅費d. 物業(yè)服務成本、法定稅費25. 住宅專項維修資金屬于（ ）所有。a. 物業(yè)管理企業(yè) b. 全體業(yè)主c. 物業(yè)管理企業(yè)和全體業(yè)主 d. 建設單位26. 在業(yè)主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)（ ）。a. 提出計劃，房地產行政主管部門審核后劃拔b. 自行決定c. 與部分業(yè)主商議決定d. 與建設單位商議決定27. 物業(yè)服務合同約定以外

20、的物業(yè)服務收費采取的是（ ）。a政府定價 b政府指導價c業(yè)主定價 d物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定28. 新建物業(yè)承接驗收時，物業(yè)管理公司應向（ ）索取物業(yè)檔案資料。a. 業(yè)主b. 建設單位c. 施工單位d. 監(jiān)理單位29. 某項目管理處擬購置固定資產，須書面報請公司批準，采用的文書類型應是（ ）。a. 通知b. 報告c. 請示d. 決定30. 按照住宅室內裝飾裝修管理辦法（建設部令第110號），業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)（或指定方）可以按照裝飾裝修管理服務協(xié)議，收?。?）。a管理服務費b審批費c施工現(xiàn)場管理費d裝修保證金二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選項中，有2個或

21、2個以上選項符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）31. 二級物業(yè)管理企業(yè)資質證書由（ ）頒發(fā)和管理。a國務院建設主管部門b省、自治區(qū)人民政府建設主管部門c省、自治區(qū)人民政府房地產主管部門d直轄市人民政府房地產主管部門e設區(qū)的市的人民政府房地產主管部門32. 新設立的物業(yè)管理企業(yè)在申請資質時，除應提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗資證明之外，還要持（ ）向當地房地產主管部門申報。a. 企業(yè)法定代表人的身份證明b. 企業(yè)總經理的身份證明c. 物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同d. 管理和技術人員的職稱證書和勞動合同e. 物業(yè)服務合同33. 物業(yè)管理招標的主體包

22、括（ ）。a. 物業(yè)管理企業(yè)b. 物業(yè)建設單位c. 業(yè)主大會d. 業(yè)主委員會e. 物業(yè)所有權人34. 前期物業(yè)服務合同與物業(yè)服務合同兩者的區(qū)別有（ ）。a. 簽訂合同的主體不同b. 合同終止條件不同c. 前期物業(yè)服務合同須經政府主管部門批準，物業(yè)服務合同則不需要d. 前期物業(yè)服務合同屬于固定期限合同，物業(yè)服務合同屬于無固定期限合同e. 前期物業(yè)服務合同屬于無固定期限合同，物業(yè)服務合同屬于固定期限合同35. 下列關于業(yè)主公約的說法中，正確的有（ ）。a. 業(yè)主公約經業(yè)主大會通過后生效b. 業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力c. 業(yè)主公約對物業(yè)管理企業(yè)具有約束力d. 業(yè)主公約對物業(yè)建設單位具有法律約束力

23、e. 業(yè)主公約僅有道義上的約束力36. 某物業(yè)竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有（ ）。a. 立即通知電梯公司解決故障停梯問題b. 電梯公司應履行保修責任，并承擔維修費用c. 建設單位應承擔此次事故的全部費用d. 物業(yè)管理企業(yè)應承擔滲漏機房的維修責任及費用e. 電梯機房屬物業(yè)共用部位，修繕費用應在專項維修資金中列支37. 按使用功能劃分，物業(yè)可分為（ ）物業(yè)。a. 居住b. 公共c. 商業(yè)d. 工業(yè)e. 其他38. 物業(yè)管理區(qū)域停車場的物業(yè)管理人員一般應包括（ ）。a. 車輛維修員b. 車輛清洗員c. 交通疏導及管理員d. 停車場保潔員e. 停車收費員39.

24、 物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務收入包括（ ）收入。a. 物業(yè)管理b. 物業(yè)經營c. 政策性虧損補貼d. 物業(yè)大修e. 共用部位的租賃收入40. 物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括（ ）。a. 企業(yè)所屬項目上交的管理酬金b. 營業(yè)利潤c. 投資凈收益d. 營業(yè)外收支凈額e. 補貼收入41. 物業(yè)服務支出的構成不包括（ ）。a. 物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用b. 物業(yè)管理企業(yè)財產保險費用c. 物業(yè)共用部位、共用設施設備保險費用d. 管理服務人員的工資e. 項目管理處用房裝飾裝修費用42. 按照物業(yè)服務收費管理辦法，物業(yè)服務收費實行（ ）。a.政府定價b.政府指導價c.市場調節(jié)價d.業(yè)主定價e.政府

25、與業(yè)主共同定價43. 住宅專項維修資金可用于（ ）。a.彌補物業(yè)管理經費的不足b.共用部位、共用設施設備的大修c.共用部位、共用設施設備的更新d.共用部位、共用設施設備的改造e.共用部位、共用設施設備的日常維修44. 下列關于物業(yè)服務費用包干制的說法中，正確的有（ ）。a. 由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用b. 管理服務利潤是固定的，不隨物業(yè)管理成本的變動而變動c. 物業(yè)管理企業(yè)應聘請專業(yè)審計機構對物業(yè)服務費用收支情況進行審計d. 物業(yè)服務費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔e. 物業(yè)服務費用中不包括法定稅費45. 物業(yè)管理信用檔案的建立范圍包括（ ）。a. 物業(yè)管理

26、企業(yè) b. 物業(yè)管理專業(yè)人員c. 業(yè)主委員會 d. 建設單位e. 物業(yè)使用人三、案例分析題（共2題，每題20分。請根據背景材料，按要求作答）案例分析題 （一）某物業(yè)管理公司管理一高層住宅小區(qū)，近斯收到部分業(yè)主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些？費用如何解決（不考慮人工、培訓等管理成本的增加）？（5分）編號意 見 與 建 議1部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷2保安人員更換頻繁，給小區(qū)安全管理帶來隱患3小區(qū)內停車秩序混亂，建議加強管理4小區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂，建議加強管理5常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感，也存在不安全因素6樓道燈損壞頻率高，建議

27、及時檢查更換7某部電梯安全隱患嚴重，需要大修8建議小區(qū)外墻全部翻新9小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），建議采取措施10小區(qū)內出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強管理11部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務費12希望提供家政服務13部分業(yè)主反映交通不便，要求向交通部門建議增設到達小區(qū)的公交線路14建議清潔工作業(yè)時間與業(yè)主的上下班時間盡量錯開，避免與業(yè)主爭用電梯問題2：上述不屬于物業(yè)管理企業(yè)管理職責范圍的項目有哪些？對此，物業(yè)管理企業(yè)應如何處理？（4分）問題3：試分析第9項問題產生的可能原因和應采取的措施？（4分）問題4：在上述所有問題中，您認為不可能滿足業(yè)主要求，僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項？為什么

28、？（4分）問題5：針對上述問題，請結合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務水平？（3分）案例分析題 （二） 某房地產開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)管理公司承擔前期物業(yè)管理。業(yè)主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，選舉產生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務合同，合同于2005年8月1日零時生效。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應于2005年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗收手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務人員退場，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務費為由，拒絕

29、移交相應的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查驗。2006年8月15日，頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無償修復。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致，應由甲物業(yè)管理公司負責修繕。之后，乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關該問題的投訴。問題1：上述20戶業(yè)主提出的修復請求是否合理？是否應由乙物業(yè)管理公司負責無償修復？（4分）問題2：乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當？ 如果您是該公司的負責人，如何處理業(yè)主的投訴？（4分）問題3：該小區(qū)的前期物業(yè)服務合同何時終止 ？（3分）問題4：甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立？請說明理由（3分）問題5：在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物

30、業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗的情況下，乙物業(yè)管理公司應如何進行物業(yè)承接查驗？（6分）2006年度全國物業(yè)管理師資格認定考試物業(yè)管理實務試卷答案 一、單項選擇題（共30題，每題1分）1c2a3c4c5d6d7c8a9d10d11b12a 13c 14b 15d16c17b18c19d20a21b22c23c24b25b26a27d28b29c30a 二、多項選擇題（共15題，每題2分。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項0.5分）31bd32acd33bce34abe35ab36ac37acde38cde39abd40bcde41be42bc 43bcd44ad45ab 三、案例分析題（共2題，

31、每題20分）案例分析題（一）問題1答案要點及評分標準：（1）需要資金投入的項目有：第1、6、7、8、9項（2.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分）。（2）其中第1、6、9項應在物業(yè)服務費在中列支(1.5分?答對每項0.5分，錯答1項得0分)；第7、8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分攤（1分? 每項0.5分，錯答1項得0分；答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分攤均可得分）。問題2答案要點及評分標準：（1）第4項和第12、13項（2分，答對任意2項得2分，答對1項得1分，錯答1項得0分）。（2）物業(yè)管理企業(yè)應向業(yè)主作出解釋，第4項和第13項不屬于物業(yè)管理企業(yè)直接管理職責范圍，

32、無權直接處理（1分）；物業(yè)管理企業(yè)應向有關部門（城管、交通等）反映，積極協(xié)調，爭取解決，可積極聯(lián)系家政，按業(yè)主要求提供相應服務（0.5分）；并跟蹤事態(tài)，及時向業(yè)主通報（0.5分）。（凡未答第12項如何處理的不扣分）。問題3答案要點及評分標準：（1）可能原因有：環(huán)境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因（2分）。（2）應采取措施：加強環(huán)境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠（1.5）；同時加強宣傳教育，取得業(yè)主配合（0.5分）。問題4答案要點及評分標準：第11項（2分），因為物業(yè)管理服務是公共性服務，所有業(yè)主均有

33、按同等標準交納物業(yè)服務費用的義務（2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業(yè)服務費，也可以得分）。問題5答案要點及評分標準：1、加強基礎管理，包括日常檢查和員工培訓；2、調整優(yōu)化管理服務工作流程；3、加強安全管理，公共秩序管理；4、加強小區(qū)共用設施設備的更新改造工作；5、加強小區(qū)衛(wèi)生管理工作；6、加強溝通和宣傳工作（答對上述任意3項得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分）。案例分析題（二）問題1答題要點及評分標準：（1）上述20戶業(yè)主要求修復的請求是合理的，因房屋未超過保修期限（2分）； （2）但上述住戶要求乙物業(yè)管理公司無償修復是不合理的，因房屋在保修期內的維修責任應由建設單位負責（2

34、分，凡答要求乙物業(yè)管理公司無償修復合理的，本得分點與上一得分點均不得分）。問題2答題要點及評分標準：（1）乙物業(yè)管理公司的做法不妥當（1分）；（2）該公司應勘察現(xiàn)場，統(tǒng)計業(yè)主損失情況（1分），積極向業(yè)主做好解釋工作，告知業(yè)主在保修期內，房屋應由建設單位無償保修（1分）；（3）同時應將有關情況及時告知建設單位（或建議業(yè)主及時告知建設單位），積極與建設單位聯(lián)系修繕，隨時向業(yè)主通報進展情況（1分）。問題3答題要點及評分標準：答“2005年7月31日（24時）”或“2005年8月1日（零時）”均可以得分（3分）。問題4答題要點及評分標準：拒絕移交的理由不成立（1分）；理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務費用，應通過

35、業(yè)主委員會督促，物業(yè)管理企業(yè)訴訟等其它途經解決（2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關物業(yè)管理資料，也可以得分）。問題5答題要點及評分標準：（1）乙物業(yè)管理公司應在業(yè)主委員會的配合下，對物業(yè)共用部位、共用設施設備逐一進行實物查驗，做好查驗記錄（1分）；盡可能邀請具有公信力的第三方（如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會等）參加查驗工作（1分）。（2）自查驗之日起，乙物業(yè)管理公司應建立共用部位、共用設施設備運行維修養(yǎng)護技術檔案（2分）。（3）乙物業(yè)管理公司可從建設單位或城建檔案館獲取該小區(qū)相關原始檔案資料（2分）。物業(yè)經營管理第九章 財務管理與績效評價一、單項選擇題1、物業(yè)管理績效

36、評價是以（ d）作為具體評價對象。a、物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力 b、資產運營水平c、償債能力 d、物業(yè)管理企業(yè)2、某企業(yè)由會計報表可知，資產總計期初、期末數分別是1221100和1163150；負債合計期初、期末數分別是451100和373150，凈利潤為130000，則該企業(yè)凈資產收益率為（ a ）。a、16.67 % b、10.65 %c、11.18 % d、36.84 %3、（ a）是物業(yè)管理報告中最常見的類型，也是最為公開的報告。a、向物業(yè)業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報告b、向高層次管理者提供的物業(yè)管理報告c、向投資者或董事會提交的物業(yè)管理報告d、年度物業(yè)管理報告4、不屬于物業(yè)管理報告構成內

37、容的是（ b ）。a、工作總結 b、滿意度調查c、財務報告 d、未來工作計劃5、向（b ）提供的物業(yè)管理報告中的財務報告，一般只需要列舉物業(yè)管理費用的收支情況以及相關分析。a、企業(yè)投資人或董事會 b、業(yè)主和租戶c、上級行政主管部門 d、高層管理者6、（a ）是資金運動的起點，是決定物業(yè)管理企業(yè)生存發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。a、資金籌集 b、資金運用c、資金耗費 d、資金收回和分配7、總資產報酬率指標的計算公式為（ c）。a、利息總額/資產總額100 %b、稅前利息/平均資產總額100 %c、息前稅前利潤總額/平均資產總額100 %d、稅后利潤/平均資產總額100 %8、企業(yè)價值是（b ）。a、企業(yè)賬面資

38、產的總價值 b、企業(yè)全部財產的市場價值c、企業(yè)有形資產價值 d、企業(yè)無形資產價值9、（ d）更能揭示企業(yè)市場認可的價值，因此應該成為企業(yè)較為合理的財務管理總體目標。a、利潤最大化b、資本利潤率最大化c、每股利潤最大化d、企業(yè)價值最大化（股東財富最大化）10、不屬于籌資成本的是（ d）。a、融資費用b、股票與債券的印刷費用c、借款利息d、由于籌資原因不能及時償還的債券11、不屬于財務管理具體目標的是（ a）。a、績效考核目標 b、籌資管理目標c、投資管理目標 d、利潤分配管理目標12、不屬于財務管理基本內容的是（ c ）。a、籌資決策 b、投資決策c、經營管理決策 d、利潤分配決策13、根據分析

39、的主體不同，財務報告分析可分為（a ）。a、內部分析和外部分析b、全面分析和專題分析c、趨勢分析、現(xiàn)狀分析和潛力分析d、財務報表分析和內部報表分析14、最好的利潤分配決策是使（ d ）的決策。a、利潤最大化 b、資本利潤率最大化c、每股利潤最大化 d、企業(yè)價值最大化15、在定量指標評價標準中，較低值及以上的標準系數為（ d ）。a、1 b、0.8c、0.6 d、0.416、（ b）是評價工作的基本準繩和前提，也是客觀評判評價對象優(yōu)劣的具體參照物和衡量尺度。a、評價指標 b、評價標準c、評價方法 d、評價結果17、（ d ）以最終得分和“pr”（performance rating）加注評價類型

40、及評價級別表示。a、初步評價結果 b、基本評價結果c、定性評價結果 d、綜合評價結果18、評價結果五種類型優(yōu)（a）、良（b）、中（c）、低（d）、差（e）的當中，低的資格界限是（d ）。a、5070分（含50分） b、5060分（含60分）c、4050分（含50分） d、4050分（含40分）19、編寫評價報告正文時，要求語言簡潔規(guī)范，思路清晰，字數要控制在（ c ）字左右。a、1000字 b、2000字c、3000字 d、5000字20、關于編寫物業(yè)管理報告應當注意的基本要求，說法正確的是（d ）。a、突出重點、兼顧一般 b、注重時效、真實可靠c、報告清楚、文字簡練 d、以上都是21、（c）

41、是會計核算的最終產品，是物業(yè)管理企業(yè)向信息使用者提供財務信息的基本形式。a、主表 b、附表c、會計報表 d、文字報告22、一套完整的會計報表由（b ）組成。a、會計報表和文字報告b、主表和附表c、會計報表附注和財務情況說明書d、企業(yè)會計制度規(guī)定的和企業(yè)內部管理需要的報告23、經營虧損掛賬比率能夠深入反映企業(yè)資產經營管理中存在的問題，該指標為（ d ）是最佳狀態(tài)。a、100 b、80c、50 d、024、綜合分析判斷法，由不少于（ b ）名評議人員，依據評價參考標準判定指標達到的等級。a、3 b、5c、8 d、1025、某企業(yè)由會計報表可知，主營業(yè)務收入凈額為870000元；資產總額期初1221

42、100元，期末1163150元；則總資產周轉率指標值為（a ）。a、0.7298 b、0.7125c、0.7489 d、2.740526、某企業(yè)主營業(yè)務收入870000元；流動資產期初余額為520100元；期末余額為529150元；則該企業(yè)流動資產周轉率為（ c ）。a、1.673 b、1.681c、1.658 d、1.64227、某企業(yè)流動資產年末數為529150元，存貨年末數為312600元，流動負債年末數為168150元，則該企業(yè)速動比率為（ d ）。a、3.152 b、1.693c、2.288 d、1.28828、不良資產比率指標的計算公式為（b ）。a、不良資產比率= 年初不良資產總

43、額/年末資產總額100 %b、不良資產比率= 年末不良資產總額/年末資產總額100 %c、不良資產比率= 年末不良資產總額/年初資產總額100 %d、不良資產比率= 年末不良資產總額/上年資產總額100 %二、多項選擇題1、物業(yè)管理績效評價以（ abce ）等四個方面的內容作為評價重點。a、物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力 b、資產運營水平c、償債能力 d、物業(yè)管理企業(yè)e、后續(xù)發(fā)展能力2、按照不同的評價目的和評價工作的實施主體，物業(yè)管理績效評價的類型有（acde ）。a、政府評價 b、新聞媒體評價c、社會評價 d、企業(yè)集團內部評價e、企業(yè)自我診斷評價3、政府評價依據不同的需要具體分為例行評價和特定評價，

44、特定評價主要對象包括（ cde ）。a、國家控股重要企業(yè)b、列入試點的企業(yè)集團c、承包經營、委托經營或租賃經營到期的企業(yè)d、領導班子換屆或主要領導變動的企業(yè)e、發(fā)生重大損失或造成嚴重社會影響的企業(yè)4、按照物業(yè)經營管理提交報告的期間（報告期）不同，可以把物業(yè)管理報告分為（ acde ）。a、月度物業(yè)管理報告 b、半季度物業(yè)管理報告c、季度物業(yè)管理報告 d、半年度物業(yè)管理報告e、年度物業(yè)管理報告5、物業(yè)經營管理工作總結就是管理企業(yè)向（ abde ）提交的、反映本企業(yè)過去一定時期內進行或開展物業(yè)經營管理工作情況的回顧性總結。a、業(yè)主 b、租戶c、上級行政主管部門 d、高層管理者e、企業(yè)投資人或董事會

45、6、資金運用包括（ ac ）。a、資金的投放 b、支付罰款c、各項資產的使用 d、補償物業(yè)經營管理耗費e、繳納各種稅金7、企業(yè)同其債務人之間的財務關系主要包括（ bcd ）。a、物業(yè)管理企業(yè)應付而未付給所有者的利潤b、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、租戶之間發(fā)生的，要求其按期交納管理服務費的關系c、物業(yè)管理企業(yè)與其被投資單位之間發(fā)生的要求參與分配利潤的關系d、物業(yè)管理企業(yè)在開展多種經營中向購貨方提供商品，而與購貨方之間發(fā)生的債權性關系e、企業(yè)內部各單位之間的資金結算關系8、網絡財務相對于傳統(tǒng)的財務管理手段與方法而言，優(yōu)勢主要表現(xiàn)在（ acde ）。a、企業(yè)的事務可以進行遠程處理b、企業(yè)的事務可以進行現(xiàn)場處理c、財務系統(tǒng)能和其他各業(yè)務部門管理系統(tǒng)做到無縫連接d、使用電子單據和電子貨