昆明金盾物業(yè)管理有限公司投標(biāo)書(shū)

1、早期介入工作目標(biāo)方案1. 通過(guò)積極地參與小區(qū)的建設(shè),從今后管理和使用的角度出發(fā),提出合理化的建議和意見(jiàn)。達(dá)到確保質(zhì)量，方便管理，安全適用，美觀(guān)節(jié)約目標(biāo)。2. 通過(guò)專(zhuān)業(yè)化的早期介入工作，達(dá)到熟悉小區(qū)的方方面面，提前掌握設(shè)施設(shè)備的管理和操作技術(shù)的目標(biāo)。3. 制定規(guī)范、便捷、優(yōu)質(zhì)的管理計(jì)劃，完善各種管理文件，提前打造一支的物業(yè)管理員工隊(duì)伍。4. 完善施工合同的售后服務(wù)條款，科學(xué)合理地制定今后服務(wù)工作流程，確保各施工單位為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的維修保養(yǎng)服務(wù)，切實(shí)保護(hù)業(yè)主的切身利益。5. 精確核定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。6. 為順利交接房做好準(zhǔn)備工作。早期介入工作組成員及工作內(nèi)容本工作組共計(jì)7人。組長(zhǎng)由物業(yè)公司經(jīng)理?xiàng)?/p>

2、勇?lián)?，其他成員包括林杰、竇文貴、顏高麟、楊革新和2名工程技術(shù)人員。工作內(nèi)容：1. 組織實(shí)施物業(yè)管理早期介入工作計(jì)劃，確保各項(xiàng)工作達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)；2. 代表物業(yè)公司與云南省第一監(jiān)獄職工經(jīng)濟(jì)適用住房現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)指揮部、業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)理公司以及各施工單位協(xié)調(diào)和溝通；3. 代表物業(yè)公司參與云南省第一監(jiān)獄職工經(jīng)濟(jì)適用住房現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)指揮部召開(kāi)的工作例會(huì)，向指揮部匯報(bào)工作；4. 選定各班組主管以及關(guān)鍵員工；5. 根據(jù)計(jì)劃書(shū)編制管理文件；6. 核定各項(xiàng)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；7. 受理物業(yè)管理工作咨詢(xún)；8. 錄入制作文案和建立檔案；9. 施工現(xiàn)場(chǎng)的安全保衛(wèi)；10. 組建保安部11. 參與安防系統(tǒng)和施工，學(xué)習(xí)安防系統(tǒng)的管

3、理和操作，接管驗(yàn)收安防系統(tǒng)；12. 外勤工作；13. 參與施工質(zhì)量監(jiān)理；14. 收集整理物業(yè)檔案資料，學(xué)習(xí)設(shè)施設(shè)備的管理；15. 編制工程部管理文件；16. 協(xié)助核算工程管理部分的物業(yè)管理費(fèi)用；17. 組建工程部；18. 驗(yàn)房、接房、管理新房鑰匙；前期介入工作開(kāi)展一、熟悉圖紙1. 理解全部圖紙，包括各種符號(hào)、數(shù)據(jù)、材料、隱蔽工程；2. 完成圖紙和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物的對(duì)照；3. 熟練掌握室內(nèi)和室外給水、排水和管網(wǎng)走向、開(kāi)關(guān)閥門(mén)的規(guī)格、控制程序、定位、功能。4. 完成給排水系統(tǒng)的故障假定，編制工程部有關(guān)給排水方面的培訓(xùn)材料。5. 根據(jù)給排水管理和使用的需要，提出合理化的意見(jiàn)供云南省第一監(jiān)獄職工經(jīng)濟(jì)適用住房現(xiàn)

4、場(chǎng)建設(shè)指揮部參考。6. 根據(jù)給排水系統(tǒng)的實(shí)際情況，列出維修工具采購(gòu)清單，列出備品備件采購(gòu)清單，落實(shí)替代品的采購(gòu)清單。包括規(guī)格型號(hào)（含替代品）、材質(zhì)、圖紙編號(hào)、市場(chǎng)價(jià)格、產(chǎn)地、廠(chǎng)家、聯(lián)系電話(huà)、采購(gòu)地點(diǎn)、備品數(shù)量等等。7. 科學(xué)制定給排水系統(tǒng)圖紙檔案檢索目錄的綱、目、系。8. 確定故障常發(fā)地點(diǎn)，編制給排水系統(tǒng)的巡檢、保養(yǎng)、維修方案。9. 熟練掌握室內(nèi)和室外供電線(xiàn)路的走向、開(kāi)關(guān)的規(guī)格、控制程序、定位、接點(diǎn)、功能、負(fù)荷等電氣指標(biāo)。10. 完成供電系統(tǒng)的故障假定，編制工程部有關(guān)給供電方面的培訓(xùn)材料。11. 根據(jù)供電系統(tǒng)的實(shí)際情況，列出維修工具采購(gòu)清單，列出備品條件采購(gòu)清單，落實(shí)替代品的采購(gòu)清單。包括規(guī)格

5、型號(hào)（含替代品）、材質(zhì)、圖紙編號(hào)、市場(chǎng)價(jià)格、產(chǎn)地、廠(chǎng)家、聯(lián)系電話(huà)、采購(gòu)地點(diǎn)、備品數(shù)量等等。12. 科學(xué)制定給供電系統(tǒng)圖紙檔案檢索目錄的綱、目、系。13. 確定故障常發(fā)地點(diǎn)，編制給排水系統(tǒng)的巡檢、保養(yǎng)、維修方案。14. 根據(jù)給供電管理和使用的需要，提出合理化的意見(jiàn)供云南省第一監(jiān)獄職工經(jīng)濟(jì)適用住房現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)指揮部參考。15. 通過(guò)閱讀圖紙，經(jīng)過(guò)請(qǐng)教監(jiān)理部門(mén)，確定各種戶(hù)型的業(yè)主在裝修時(shí)不能拆除的部分和能夠拆除部分的注意事項(xiàng)，掌握不能拆除的原因，以便做好業(yè)主入住后的裝修管理工作。16. 做好閱讀圖紙的筆記，經(jīng)過(guò)組長(zhǎng)篩選，并整理完畢后入檔。17. 在閱讀圖紙時(shí)，充分考慮今后保潔、安全、綠化、維保、計(jì)量計(jì)費(fèi)

6、統(tǒng)計(jì)、節(jié)約成本、自動(dòng)化控制、關(guān)聯(lián)影響等方面的因素，及時(shí)提出改進(jìn)意見(jiàn)。18. 通過(guò)熟悉圖紙，掌握土建施工的關(guān)鍵工序，熟悉隱蔽工程的設(shè)計(jì)，為今后確定質(zhì)量問(wèn)題，順利開(kāi)展維修工作打下基礎(chǔ)。19. 通過(guò)熟悉圖紙，根據(jù)今后物業(yè)管理和使用的需要，提出管理用房、垃圾用房、監(jiān)控室、進(jìn)出門(mén)功能配置等方面的合理化建議。二、介入設(shè)計(jì)施工監(jiān)理我們這里的施工監(jiān)理主要是從物業(yè)管理的角度開(kāi)展監(jiān)督工作，較之政府部門(mén)規(guī)定的工程監(jiān)理而言不但側(cè)重點(diǎn)不同，而且更加細(xì)節(jié)化更加具體化。本項(xiàng)工作自我們開(kāi)始介入之日起始終與監(jiān)理公司的工作同步。為了節(jié)省接管驗(yàn)收的時(shí)間，我們會(huì)根據(jù)工程的進(jìn)展，對(duì)已經(jīng)完工的項(xiàng)目進(jìn)行初步驗(yàn)收。在實(shí)施監(jiān)理的過(guò)程中，我們將

7、始終同云南省第一監(jiān)獄職工經(jīng)濟(jì)適用住房現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)指揮部、監(jiān)理單位、施工單位保持密切的合作，加強(qiáng)溝通，相互配合。根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我們將對(duì)以下幾個(gè)方面重點(diǎn)監(jiān)理：1. 道路廣場(chǎng)。為防止地面積水而生苔濕滑，也有利于保潔工人提高清洗地面的工作效率，我們將及時(shí)地對(duì)完工的地面進(jìn)行放水檢查平整度和坡度，確保地面沒(méi)有積水，排水通暢。所有單元門(mén)前和公共場(chǎng)所的垃圾桶能夠順利地運(yùn)送到垃圾房，路面和建設(shè)應(yīng)該滿(mǎn)足保安人員騎助力車(chē)巡邏的功能。2. 防水工程。在防水工程施工的過(guò)程中，我們將全程跟蹤檢查。主要檢查防水施工的基層處理是否干凈，房頂排水是否順滑，放水檢查房頂?shù)呐潘露仁欠窈细?，衛(wèi)生間和廚房的接口防水 處理是否合

8、格，衛(wèi)生間的地面高度和坡度是否合格，水景的防水工程是否合格。在防水工程完工后，配合監(jiān)理部門(mén)開(kāi)展浸水實(shí)驗(yàn)。3. 室內(nèi)配套工程。為了減少交房的時(shí)間，降低交房時(shí)業(yè)主的投訴和返修率，我們將配合監(jiān)理部門(mén)對(duì)所有完工的門(mén)窗工程、管道線(xiàn)路、開(kāi)關(guān)閘閥、對(duì)講控制系統(tǒng)進(jìn)行逐一檢查記，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)修整改。4. 景觀(guān)工程。我們將重點(diǎn)檢查綠化帶的封邊是否合格，綠化用水是否能夠獨(dú)立計(jì)算，草坪的平整度是否合格，是否設(shè)置了必須的人行道，道路的設(shè)計(jì)是否美觀(guān)、實(shí)用又便于清潔，道路的設(shè)計(jì)施工是否滿(mǎn)足運(yùn)送垃圾需要，亭榭座椅的選型是否美觀(guān)耐用于維修和清潔，施工完畢的景觀(guān)工程是否采取了必要的保護(hù)措施，以免造成永久性的損傷，水景工程是否設(shè)

9、置實(shí)用美觀(guān)的安全防護(hù)功能，自動(dòng)化控制功能是否符合今后管理使用需要，喬灌木的布置是否遮攔安全保衛(wèi)重點(diǎn)地段的視線(xiàn)，是否影響駕駛員的視線(xiàn)等。5. 開(kāi)荒工程。為了將一干凈美觀(guān)的小區(qū)交付給業(yè)主，我們將會(huì)監(jiān)督檢查施工單位的退場(chǎng)開(kāi)荒工作，要求他們按照我們的要求完成室內(nèi)外清潔工作。為此，我們將在云南省第一監(jiān)獄職工經(jīng)濟(jì)適用住房現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)指揮部的支持下，合理安排開(kāi)荒程序，代表云南省第一監(jiān)獄職工經(jīng)濟(jì)適用住房現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)指揮部進(jìn)行開(kāi)荒工程的逐項(xiàng)驗(yàn)收，并協(xié)調(diào)處理交叉施工產(chǎn)生的污染的問(wèn)題。6. 安防工程。安防工程是我們今后經(jīng)常使用的系統(tǒng)。在安防工程設(shè)計(jì)和施工的過(guò)程中，我們將參與檢驗(yàn)系統(tǒng)的實(shí)用性和穩(wěn)定性。重點(diǎn)地檢查布控點(diǎn)設(shè)置得是

10、否合理，應(yīng)該納入監(jiān)控的范圍是否都盡收眼底；系統(tǒng)在各種氣候條件下的穩(wěn)定性；安防系統(tǒng)的功能是否有閑置和缺失的方面；檢查安防系統(tǒng)功能質(zhì)量的投標(biāo)承諾是否都予兌現(xiàn)；在施工監(jiān)理過(guò)程中，積極進(jìn)行人機(jī)配合演示，提出改進(jìn)意見(jiàn)，使本系統(tǒng)的效用發(fā)揮到最大化。7. 污水處理站。根據(jù)我們管理污水處理站的經(jīng)驗(yàn)，本著方便管理，減少投訴的目的，我們將對(duì)污水處理站的設(shè)計(jì)和施工進(jìn)行監(jiān)理。重點(diǎn)是處理站的噪聲處理效果；除臭效果；中水、深井水和自來(lái)水的切換、計(jì)量部分。8. 照明工程。我們將提出實(shí)用的回路設(shè)計(jì)要求、智能化控制要求、燈光布點(diǎn)要求、照明功率配備要求，達(dá)到方便管理、節(jié)約能源、滿(mǎn)足功能的目的。9. 健身休閑工程。我們將從業(yè)主使用

11、的角度，提出完善功能配置的建議，包括觀(guān)摩功能，休閑功能，方便清潔功能，保養(yǎng)維修功能，比賽功能，排水功能，照明功能，禁入功能，隔離功能、安全功能等。10. 停車(chē)和交通。為了完善小區(qū)的停車(chē)功能，為了規(guī)范小區(qū)的停車(chē)和行車(chē)秩序，我們將根據(jù)實(shí)際情況，提出調(diào)整部分路面寬度的建議；為了方便業(yè)主存車(chē)取車(chē)（指摩托、助力車(chē)、自行車(chē)），防止車(chē)輛失竊，我們將根據(jù)經(jīng)驗(yàn)對(duì)車(chē)棚的建設(shè)提出建議。11. 商業(yè)鋪面。詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括門(mén)窗等部位有無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象；檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫；仔細(xì)檢查地面，有無(wú)空殼開(kāi)裂情況；水電煤暢通情況和能否正常使用；驗(yàn)收地面下水情況。三、跟蹤培訓(xùn)設(shè)施設(shè)備管理技術(shù)針對(duì)每項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的培訓(xùn)，

12、我們計(jì)劃分三個(gè)步驟完成培訓(xùn)工作。第一步：熟悉圖紙，完成圖紙和事物的對(duì)照；第二步跟蹤施工，了解施工過(guò)程和隱蔽工程，觀(guān)摩操作；第三步；在施工單位的指導(dǎo)下實(shí)際操作，邊操作邊受訓(xùn)；第四步；獨(dú)立操作。根據(jù)對(duì)小區(qū)規(guī)劃的了解，我們認(rèn)為需要跟蹤的項(xiàng)目包括：污水處理站，配電房，變頻供水系統(tǒng)，備用電源，照明控制系統(tǒng)，景觀(guān)水循環(huán)控制系統(tǒng)，中水、井水、消防水和自來(lái)水切換給水控制系統(tǒng)，安防系統(tǒng)（樓宇對(duì)講、門(mén)禁、車(chē)輛管理、監(jiān)控、電子巡更）。由于各設(shè)施設(shè)備項(xiàng)目不是同時(shí)建設(shè)施工的，因此，我們會(huì)根據(jù)各項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，適時(shí)地安排工程技術(shù)人員跟蹤培訓(xùn)工作，適時(shí)地選定受訓(xùn)人員并固定下來(lái)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)，直到熟練掌握為止，這樣才能實(shí)現(xiàn)專(zhuān)項(xiàng)

13、專(zhuān)人專(zhuān)業(yè)管理的目標(biāo)。我們將安排一名水電工，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)污水處理站、供水供電、照明控制方面的培訓(xùn)。保安隊(duì)長(zhǎng)專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)安防系統(tǒng)的培訓(xùn)工作。早期介入小組的兩名工程技術(shù)人員全面接受各項(xiàng)目的技術(shù)培訓(xùn)。先期接受的人員將是以后建設(shè)員工隊(duì)伍時(shí)的施訓(xùn)人員，負(fù)責(zé)培訓(xùn)對(duì)應(yīng)崗位的操作技術(shù)人員。我們將要求所有跟蹤培訓(xùn)的技術(shù)員做好培訓(xùn)記錄，然后整理出各個(gè)項(xiàng)目的管理技術(shù)文件，作為培訓(xùn)材料和技術(shù)檔案進(jìn)行存檔。通過(guò)跟蹤培訓(xùn)應(yīng)達(dá)到以下目標(biāo)：1. 熟悉圖紙，掌握工作原理，熟練掌握?qǐng)D紙和實(shí)物的對(duì)照。2. 熟練掌握正確的管理和操作方法。3. 熟練掌握日常的巡檢、維護(hù)和保養(yǎng)技術(shù)。4. 熟練掌握常見(jiàn)故障處理方法。5. 編制巡檢表格、操作規(guī)程、保

14、養(yǎng)方法、設(shè)備管理制度等技術(shù)文件。6. 至少有兩人掌握設(shè)施設(shè)備管理的關(guān)鍵技術(shù)。四、完善施工合同的售后服務(wù)條款現(xiàn)階段，所有的施工單位簽訂合同的甲方都不是物業(yè)公司，但是，今后在開(kāi)展售后服務(wù)時(shí)，往往是物業(yè)公司在代表為主辦理今后服務(wù)事宜，而不是云南省第一監(jiān)獄職工經(jīng)濟(jì)適用住房現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)指揮部或者業(yè)主委員會(huì)。由于物業(yè)公司不能制約售后服務(wù)單位，當(dāng)然就不能保障業(yè)主的合法權(quán)益，這也是物業(yè)管理行業(yè)普遍面臨的棘手問(wèn)題，物業(yè)管理單位也經(jīng)常因此而替人受過(guò)。因此為了給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)高效的售后服務(wù)，提高工作效率，在簽訂施工合同時(shí)，必須具備有效約定售后服務(wù)質(zhì)量的條款，明確約定物業(yè)公司在今后服務(wù)程序中的主動(dòng)制約權(quán)力。我們將根據(jù)工作經(jīng)

15、驗(yàn)，就所有的施工承包合同提出以下建議，并在云南省第一監(jiān)獄職工經(jīng)濟(jì)適用住房現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)指揮部和業(yè)主委員會(huì)的支持下得以實(shí)現(xiàn)：1. 約定售后服務(wù)的質(zhì)量合格標(biāo)準(zhǔn)：包括質(zhì)量事故的認(rèn)定，受理售后服務(wù)的時(shí)效，處理售后服務(wù)的時(shí)間限制，維修質(zhì)量，售后服務(wù)費(fèi)用的處理方法，業(yè)主損失的賠償，違約賠償辦法.2. 明確物業(yè)公司在售后服務(wù)和支付工程尾款特別是公共部分工程尾款程序中的制約權(quán)力。五、初步建立物業(yè)管理檔案根據(jù)本小區(qū)的實(shí)際情況和今后管理的需要，建立起物業(yè)管理檔案和基本架構(gòu)。在日后的工作中逐步完成資料的收集、整理、篩選、歸檔。我們計(jì)劃將本小區(qū)的物業(yè)管理檔案分為三部分，即建設(shè)檔案、管理檔案、業(yè)主檔案。(一)建設(shè)檔案目前，小

16、區(qū)的建設(shè)檔案尚在使用，有些可能還需要修改，不具備辦理移交的條件。我們的工作就是制定出需要移交檔案的目錄，編制建設(shè)檔案的檢索方法，制定檔案管理辦法。建設(shè)檔案主要包括設(shè)計(jì)規(guī)劃?rùn)n案，施工檔案和竣工驗(yàn)收檔案，我們將把管理 的重點(diǎn)放在施工和驗(yàn)收檔案的收集整理上，以下建設(shè)檔案應(yīng)該列入移交目錄。1. 住宅區(qū)規(guī)劃圖紙，項(xiàng)目批文（復(fù)印件），用地批文（復(fù)印件）2. 建筑許可證，開(kāi)工許可證（復(fù)印件）3. 紅線(xiàn)圖，竣工總平面圖4. 地質(zhì)勘察報(bào)告、開(kāi)工竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審報(bào)告5. 工程合同（復(fù)印件）6. 工程設(shè)計(jì)變更通知（復(fù)印件）7. 竣工圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)及隱蔽工程竣工圖、消防、燃?xì)獾鹊叵鹿芫W(wǎng)竣工圖。8. 房屋、消防、

17、燃?xì)饪⒐を?yàn)收證明（復(fù)印件）9. 水電消防等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)及技術(shù)資料、使用說(shuō)明、技術(shù)手冊(cè)10. 綠化景觀(guān)工程竣工圖11. 公共設(shè)備及公共場(chǎng)地清單(二)管理檔案根據(jù)我公司的管理模式，我們將繼續(xù)沿用其它管理部的建檔辦法建立本小區(qū)的檔案管理結(jié)構(gòu)，唯一不同的是增加了早期介入期間的管理檔案。本小區(qū)早期介入期間，我們的主要工作是建立管理檔案的架構(gòu)，配置檔案柜和檔案盒，著手收集整理篩選材料，制定檢索目錄和管理辦法。我們將要建立的管理檔案主要包括以下幾個(gè)方面：1. 行政文件資料2. 員工管理資料3. 保潔管理資料4. 綠化管理資料5. 設(shè)施設(shè)備管理資料6. 安全交通停車(chē)消防管理科7. 維修資料8. 裝修管理

18、資料9. 合同10. 財(cái)務(wù)資料11. 售后服務(wù)資料12. 社區(qū)文化資料13. 業(yè)主反饋資料14. 水電氣通信有線(xiàn)電視管理資料(三)業(yè)主檔案我們將要建立的業(yè)主檔案的架構(gòu)比較簡(jiǎn)單。鑒于本小區(qū)的房屋已經(jīng)全部售出，因此我們可以逐步開(kāi)展關(guān)資料的收集整理工作。這方面的大量工作是在物業(yè)管理早期介入和前期管理期間完成的。準(zhǔn)備收集的資料主要包括：1. 業(yè)主詳細(xì)情況登記表2. 家庭成員登記表3. 業(yè)主規(guī)約4. 驗(yàn)房表5. 資費(fèi)記錄卡6. 裝修資料7. 業(yè)主投訴記錄8. 物業(yè)管理協(xié)議書(shū)9. 鑰匙領(lǐng)用登記表10. 違章處理記錄11. 業(yè)主權(quán)屬變更記錄12. 業(yè)主有關(guān)折復(fù)印件六、編纂制作物業(yè)管理文件我們會(huì)在交房前提醒云

19、南省第一監(jiān)獄職工經(jīng)濟(jì)適用住房現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)指揮部和業(yè)主委員會(huì)編纂制作相關(guān)物業(yè)管理文件，有些需要雙方共同審定，主要包括：1. 物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃書(shū)2. 前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議3. 業(yè)主規(guī)約4. 房屋使用說(shuō)明書(shū)5. 房屋質(zhì)量保證書(shū)6. 涉及物業(yè)公司內(nèi)部管理的制度、表格、證、卡、本、單7. 涉及業(yè)主室內(nèi)裝修管理的文書(shū)表格8. 涉及驗(yàn)房、接房和業(yè)主入住工作的文件表格七、驗(yàn)收接管物業(yè)如前所述，這項(xiàng)計(jì)劃是自我們開(kāi)始介入之日就已經(jīng)逐步展開(kāi)了。在驗(yàn)收接管物業(yè)的過(guò)程中，我們將和云南省第一監(jiān)獄職工經(jīng)濟(jì)適用住房現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)指揮部、施工單位、監(jiān)理公司、業(yè)主委員會(huì)等部門(mén)緊密合作。本小區(qū)的工期比較緊張，為了不耽誤向業(yè)主交房，我們只能在

20、每個(gè)分項(xiàng)工程完工時(shí)，立即組織分項(xiàng)驗(yàn)收，當(dāng)場(chǎng)提交整改報(bào)告，監(jiān)督整改。我們和監(jiān)理單位同時(shí)進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)理，我們主要是代表業(yè)主，從使用和交房驗(yàn)收的角度進(jìn)行性能和表象驗(yàn)收。這樣一來(lái)，在工程完工的時(shí)候，我們的接管驗(yàn)收基本上也就隨之完工了。余下的工作就是室內(nèi)外開(kāi)荒和接管鑰匙了。有些完工比較早的項(xiàng)目，我們認(rèn)為條件成熟時(shí)，可能會(huì)申請(qǐng)?zhí)峤唤邮展芾?，在使用的過(guò)程中考驗(yàn)項(xiàng)目的施工安裝質(zhì)量，比如：監(jiān)控設(shè)備、大門(mén)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、配電房、水泵房、污水處理、地下停車(chē)場(chǎng)等。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，我們估計(jì)開(kāi)荒和接管鑰匙的工作最多只需10天，我們將完成所有應(yīng)交房屋和公共部分的接管驗(yàn)收，并開(kāi)始接管鑰匙，同時(shí)開(kāi)始小區(qū)室內(nèi)開(kāi)荒。所有房間以辦理完鑰匙交

21、接手續(xù)作為接管標(biāo)志，接管后的項(xiàng)目，由我公司負(fù)責(zé)。我們將重點(diǎn)對(duì)以下幾個(gè)方面進(jìn)行接管驗(yàn)收：1. 房間的陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間、廚房的排水坡度、排水狀況、防水性能；2. 房間的墻面、地面、陰陽(yáng)角、配套設(shè)施、插座、開(kāi)關(guān)、燈具、衛(wèi)生潔具、門(mén)窗、可視對(duì)講、有線(xiàn)電視、水電氣。3. 單元門(mén)、門(mén)禁系統(tǒng)、地下地面交通設(shè)施、水景給排水系統(tǒng)、監(jiān)控設(shè)備、照明控制系統(tǒng)。 4. 停車(chē)場(chǎng)、指示警示說(shuō)明標(biāo)志、廣場(chǎng)和道路、屋面、陰溝窨井、化糞池、消防設(shè)施設(shè)備。5. 配電房、水泵房、污水處理站、垃圾房、公共衛(wèi)生間、健身休閑設(shè)施、管理用房。6. 用電計(jì)量表、用水計(jì)量表。7. 鑰匙、磁卡的對(duì)號(hào)入座、靈敏度穩(wěn)定性。8. 室內(nèi)外的清潔衛(wèi)生。為了順利

22、交房，減少業(yè)主在接房時(shí)的投訴，我們將每天分別兩次向監(jiān)理部門(mén)提交整改報(bào)告，爭(zhēng)取當(dāng)天的問(wèn)題當(dāng)天盡早就能夠反應(yīng)到施工單位，這樣也便于施工單位盡快開(kāi)展整改工作。我們會(huì)根據(jù)工作進(jìn)展情況，在整改通知書(shū)上限制施工單位的整改時(shí)間，并跟蹤檢查整改質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題積極地反映并且催促整改。我們的最高目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)業(yè)主接房零訴。我們的接管驗(yàn)收工作不同于政府性質(zhì)的質(zhì)檢驗(yàn)收。所以有的工程項(xiàng)目雖然通過(guò)了監(jiān)理公司和質(zhì)檢站的驗(yàn)收，但是我們站在物業(yè)管理的角度仍然會(huì)提出許多需要整改的問(wèn)題。為了使施工單位能夠正確對(duì)待接管驗(yàn)收中提出的一系列問(wèn)題，并積極配合我們的工作，我樣將盡力說(shuō)服業(yè)主委員會(huì)和監(jiān)理公司、云南省第一監(jiān)獄職工經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目設(shè)指

23、揮部給予我們大力的支持。因?yàn)槲覀兲岢龅膯?wèn)題如果不能很好解決的話(huà)，將影響業(yè)主對(duì)小區(qū)建設(shè)質(zhì)量的認(rèn)可，增加不必要的矛盾，也會(huì)影響我們今后物業(yè)管理的質(zhì)量。八、配合交房我們會(huì)在交房前的一切準(zhǔn)備工作，包括：1. 督促施工單位把接管驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題整改完畢。2. 完善辦公條件，物業(yè)公司各部門(mén)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，各崗位員工就位。3. 表格文書(shū)：驗(yàn)房表、鑰匙移交表、前期物業(yè)管理協(xié)議書(shū)、物業(yè)管理交費(fèi)卡、業(yè)主規(guī)約、房屋使用說(shuō)明書(shū)、房屋質(zhì)量保證書(shū)、業(yè)主手冊(cè)、業(yè)主檔案一覽表、整改通知書(shū)、室內(nèi)裝修申請(qǐng)表、房間平面圖。4. 鑰匙、門(mén)禁磁卡準(zhǔn)備完畢。5. 和有關(guān)部門(mén)研究確定交房流程和應(yīng)急預(yù)案6. 交房團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)合格7. 選定物業(yè)管理

24、釋疑人員，制定常見(jiàn)問(wèn)題的解釋方案。8. 完成交房演練。交房流程根據(jù)本小區(qū)投資建設(shè)的基本情況，通過(guò)與業(yè)主委員會(huì)和云南省第一監(jiān)獄職工經(jīng)濟(jì)適用住房現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)指揮部協(xié)商，我們計(jì)劃按照如下流程參與向業(yè)主交房。（見(jiàn)下圖）按業(yè)主委員會(huì)和指揮部的要求辦理攜購(gòu)房繳款回單到物業(yè)公司收款處，驗(yàn)證購(gòu)房尾款繳款單，交納物業(yè)管理費(fèi)，領(lǐng)取物業(yè)服務(wù)卡。交購(gòu)房款 攜簽字蓋章的物業(yè)服務(wù)協(xié)議到驗(yàn)房處要求驗(yàn)房，管理員陪同驗(yàn)房簽物業(yè)服務(wù)協(xié)議交物業(yè)管理費(fèi)攜購(gòu)房協(xié)議簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議和業(yè)主規(guī)約，領(lǐng)取房屋使用說(shuō)明書(shū)、房屋質(zhì)量保證書(shū)、業(yè)主手冊(cè)、房屋平面圖、填寫(xiě)業(yè)主檔案，咨詢(xún)物業(yè)服務(wù)。驗(yàn)房處 驗(yàn)房整改部門(mén)不滿(mǎn)意簡(jiǎn)單問(wèn)題當(dāng)場(chǎng)整改，復(fù)雜問(wèn)題我們監(jiān)督限期

25、整改。直到業(yè)主滿(mǎn)意 滿(mǎn)意領(lǐng)取鑰匙業(yè)主在驗(yàn)房表上簽字，注明驗(yàn)收滿(mǎn)意 ，領(lǐng)取鑰匙。交房完畢早期介入費(fèi)用我公司承諾，早期介入管理期間實(shí)行優(yōu)質(zhì)無(wú)償服務(wù)，按照云南省住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法的有關(guān)規(guī)定，相關(guān)管理費(fèi)用明細(xì)見(jiàn)下表：序號(hào)項(xiàng) 目費(fèi) 用1管理人員3000.00元/人/月*2人=6000.00元/月2技術(shù)人員工資2000.00元/人/月*2人=4000.00元/月3辦公費(fèi)10000.00元4合計(jì)若交房時(shí)間為本年底,前期介入工作時(shí)間約為4個(gè)月,總計(jì)費(fèi)用約為50000.00元,由我公司提供無(wú)償服務(wù).交付使用后物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及報(bào)價(jià)一、云南省第二監(jiān)獄經(jīng)濟(jì)適用住房物業(yè)部組織架構(gòu)物業(yè)部經(jīng)理安全保衛(wèi)組保潔組綜合管理組

26、綠化養(yǎng)護(hù)組工程維修組 二、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容（一）物業(yè)共用部位的的維護(hù)和管理 共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?hù)外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道、架空層。（二）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和管理 共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、落水管、加壓水泵、供電線(xiàn)路、照明設(shè)施、供氣線(xiàn)路、消防設(shè)施、污水處理設(shè)施、建筑小品、安防設(shè)施設(shè)備、公告欄、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池、井、共用的停車(chē)場(chǎng)、公益性文體休閑娛樂(lè)設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋。（三）治安防范1. 協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)物業(yè)區(qū)域的公共秩序，開(kāi)展站崗、監(jiān)控和巡邏工作；2. 使用和維護(hù)安防設(shè)施設(shè)備；3. 按照

27、有關(guān)規(guī)定，配合消防管理部門(mén)做好消防管理工作。（四）房屋裝飾裝修管理（五）環(huán)境衛(wèi)生1. 公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生；2. 家庭清潔有償服務(wù)。（六）物業(yè)檔案管理（七）綠化景觀(guān)管理（八）交通秩序和車(chē)輛停放的管理（九）促進(jìn)社區(qū)文化建設(shè)（十）便民服務(wù)和有償特約服務(wù)三、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量（一）房屋外觀(guān)1. 完好、整潔、統(tǒng)一，符合城市市容管理規(guī)定；2. 發(fā)現(xiàn)破環(huán)房屋外觀(guān)效果的行為，及時(shí)勸阻。（二）共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和管理1.建立并執(zhí)行共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和管理制度；2.設(shè)備狀況良好、運(yùn)行正常,無(wú)事故隱患;3.積極配合專(zhuān)業(yè)單位開(kāi)展專(zhuān)業(yè)設(shè)施設(shè)備的管理；4.有設(shè)備運(yùn)行維護(hù)記錄，設(shè)備管理人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)

28、程，保養(yǎng)工作規(guī)范；5.特種操作崗位員工持證上崗率100%；6.按照規(guī)定使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；（三）治安防范1.執(zhí)行公安機(jī)關(guān)的管理規(guī)定上，配合轄區(qū)治安管理部門(mén)的工作；2.安防系統(tǒng)運(yùn)行善良好，管理規(guī)范；3.小區(qū)實(shí)行封閉式管理，保安人員24小時(shí)值班和公共區(qū)域巡邏、監(jiān)視。4.保安人員有明顯標(biāo)志，按照規(guī)定的保安開(kāi)展保安工作， 工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。、5.發(fā)現(xiàn)安全隱患，及時(shí)采取防范措施；6.敢于同違法犯罪行為作斗爭(zhēng)。（五）綠化景觀(guān)1.綠化景觀(guān)養(yǎng)護(hù)和管理措施得到落實(shí)，沒(méi)有破壞、踐踏以及意占用現(xiàn)象；2.公共綠地、水景、喬木、灌木、建筑小品管理得當(dāng)，沒(méi)有損壞；3.按時(shí)修剪、維護(hù)，保持花草樹(shù)木茂盛美觀(guān)，綠化完好率90%。（六）環(huán)境衛(wèi)生1.建立標(biāo)準(zhǔn)的保潔和檢查制度，設(shè)置專(zhuān)職管理人員和保潔員；2.生活垃圾日產(chǎn)日清，按照政府有關(guān)部門(mén)的要求清洗消毒二次供水設(shè)施