關(guān)于最高額抵押貸款貸款運(yùn)作的問(wèn)題

1、本文整理于網(wǎng)絡(luò)，僅供閱讀參考關(guān)于最高額抵押貸款貸款運(yùn)作的問(wèn)題關(guān)于最高額抵押貸款貸款運(yùn)作的問(wèn)題 一、有關(guān)合同文本 條款(1) 每筆借款的種類、金額、期限、用途、利率和還款方式以 借款借據(jù)為準(zhǔn)。(2) 當(dāng)借款人不能夠依合同約定按期償還借款， 抵押人有權(quán)依 照我國(guó)的法健規(guī)定，將抵押物進(jìn)作價(jià)、拍賣、變買或以其它方式 處置，從所得價(jià)款中優(yōu)先得到償還。(3) 、借款利率。沒(méi)有約定利率一年一定，還是執(zhí)行合同期限 內(nèi)利率。(4) 借款人履行本合同約定義務(wù)且按照貸款人的要求辦妥合 法有效的貸款抵押擔(dān)保的前提下，按期、按額提供貸款。 關(guān)于最高額抵押貸款貸款運(yùn)作的問(wèn)題(5) 借款人因特殊情況下，不能按期歸還貸款，需

2、要延長(zhǎng)借款 期限的，可以提出展期申請(qǐng)。(6) 抵押登記由借款人負(fù)責(zé)辦理。(7) 沒(méi)有明確該最高額抵押貸款合同，是授信合同，還是正式 合同文本。二、具體操作 從實(shí)際操作情況來(lái)看，每筆借款金額與期限，目前，在每筆 借款金額上不同， 各縣市聯(lián)社操作有二種方式， 一是與客戶商定， 以最高額抵押貸款的總額為限，另一種方式是按最高額總額的一 定折率為限。借款期限的簽訂上，也有二種不同的方式：一是每筆借款期限，以最高額抵押借款合同最后到期時(shí)間為 準(zhǔn);二是以最高額抵押借款合同的最后到期的期限內(nèi)為準(zhǔn)。 在利率執(zhí)行上，有執(zhí)行按照最高額抵押貸款合同簽訂時(shí)約定 利率，有執(zhí)行每次簽訂借據(jù)時(shí)的當(dāng)日掛牌利率等等。三、存在問(wèn)

3、題：(1) 以簽訂的最高額總額的一定折率貸給，存在著以貸收貸， 以貸收息的空間。(2) 以最高額抵押借款合同的最后到期的期限內(nèi)為準(zhǔn)， 如果其 中單筆借款到期或者沒(méi)有按照借據(jù)約定的期限歸還貸款，如何確 定該戶最高額抵押貸款的資信， 五級(jí)分類是對(duì)該筆貸款進(jìn)行分析， 還是對(duì)該戶全部借款進(jìn)行分折。 又該如何定性 ?該戶單筆借據(jù)的借 款已經(jīng)逾期， 在最高額抵押借款合同中， 還有部分額度沒(méi)有使用， 是否可以繼續(xù)使用 ?(3) 借款人以單一抵押物設(shè)定抵押， 在該最高額抵押貸款合同 中，單筆借款到期，而該戶的其它借款并未到期，抵押物又不能 折分進(jìn)行拍賣，如何主張?jiān)摴P貸款的債權(quán)。(4) 在利率執(zhí)行上，存在不可操

4、作性，如以最高額抵押貸款合 同約定的借款利率， 是否執(zhí)行一年一定的管理辦法 ; 如以每筆借據(jù) 約定的借款利率，如該筆借據(jù)約定期限為二年，是否又執(zhí)行一年 一定的有關(guān)規(guī)定。(5) 經(jīng)借款人申請(qǐng)，可以申請(qǐng)展期，是對(duì)單筆貸款進(jìn)行展期，還是對(duì)該戶貸款進(jìn)行展期，單筆展期能否超過(guò)最高額抵押貸款的 最后約定期限，單筆展期是否影響對(duì)該戶最高額抵押貸款的五級(jí) 分類的定性。(6) 最高額抵押貸款合同約定， 由借款人負(fù)責(zé)辦理抵押登記手 續(xù)，違反了省聯(lián)社規(guī)定的由農(nóng)村信用社雙人到房產(chǎn)等交易部門辦 理登記手續(xù)的規(guī)定。(7) 最高額抵押借款合同， 是授信借款合同、 意向性借款合同， 還是正式借款合同。在合同中并沒(méi)有明確。四、

5、建議(1) 最高額抵押借款合同，在業(yè)務(wù)操作中，各縣市聯(lián)社已經(jīng)把 它視同為正式合同文本，在辦理每筆貸款中，已經(jīng)沒(méi)有另行簽訂 借款合同，這與授信借款合同是有區(qū)別的，有的商業(yè)銀行的授信 借款合同，只是一個(gè)意向性借款合同。因此，最高額借款合同， 應(yīng)該認(rèn)定為授信借款合同，信貸人員在最高額抵押貸款合同核準(zhǔn) 的額度內(nèi)，簽訂最高額抵押貸款合同的補(bǔ)充合同， 對(duì)借款的期限、 利率、金額、用途、還款方式，進(jìn)行約定。(2) 規(guī)范借款期限。 借款人在最高額抵押貸款合同的總額內(nèi)分期辦理借款，并隨 借隨還，分筆借款期限不超過(guò)最高額借款合同的最后約定日期。 借款人可以根據(jù)個(gè)人的實(shí)際情況，企業(yè)生產(chǎn)的淡旺季等，在約定 期限內(nèi)，歸

6、還借款，防止貸款在最后約定日期，一次性全部到期 現(xiàn)象的發(fā)生。(3) 規(guī)范借款利率。 借款利率以借據(jù)簽發(fā)時(shí)間的當(dāng)日掛牌利率 為準(zhǔn)，在最高額借款合同中約定， 實(shí)行一年一定的利率管理辦法。(4) 規(guī)范借款登記。借款登記還是以省聯(lián)社制定的由借款人與貸款人雙方到房產(chǎn) 登記部門辦理，防止假登記等現(xiàn)象發(fā)生，防范操作風(fēng)險(xiǎn)。(5) 規(guī)范借款歸還。要防止借款單位以額度內(nèi)的借款歸還貸款及利息的現(xiàn)象。最 高額抵押貸款極易掩蓋以貸收貸、以貸收息的行為。(6) 借款逾期管理。單筆借款逾期，信貸人員要加強(qiáng)逾期貸款的催收，對(duì)借款人 的經(jīng)營(yíng)情況開(kāi)展調(diào)查，如屬于經(jīng)營(yíng)性資金困難，則需對(duì)借款人的 資信情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，貸款無(wú)法進(jìn)行歸還，

7、說(shuō)明企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng) 風(fēng)險(xiǎn)，在最高額抵押貸款授信的已經(jīng)全部發(fā)放的貸款，以“不安 抗辯權(quán)”為由，向法院訴訟，維護(hù)債權(quán)不受損失。(7) 借款形態(tài)管理。當(dāng)借款人單筆貸款逾期，無(wú)法歸還貸款，按四級(jí)分類管理辦 法，轉(zhuǎn)入逾期貸款形態(tài)，該戶其它授信額度已經(jīng)發(fā)放的貸款，實(shí) 現(xiàn)動(dòng)態(tài)跟蹤管理 ; 按照五級(jí)分類管理辦法， 則該戶全部授信額度內(nèi) 已經(jīng)發(fā)放的貸款，全部列入關(guān)注類。(8) 貸后檢查管理。最高額抵押貸款要實(shí)行嚴(yán)格的貸后跟蹤檢查，每季度信貸人 員要有書面的貸后跟蹤檢查專題報(bào)告，作為該戶最高額抵押貸款 額度內(nèi)是否繼續(xù)發(fā)放的重要依據(jù)。如借款人業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況異動(dòng)或 不正常，立即停止授信額度內(nèi)貸款的發(fā)放。相關(guān)閱讀：抵押

8、貸款的意義實(shí)行抵押貸款制度，是與經(jīng)濟(jì)體制改革相適應(yīng)的，在實(shí)行計(jì) 劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，與傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)，應(yīng)對(duì)企業(yè)發(fā)放的貸款都 是信用貸款，這是信貸資金“供給制”的重要形式，存在著資金 占用多，周轉(zhuǎn)慢，效益差的弊端，在建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的新 時(shí)期，經(jīng)濟(jì)金融體制改革后，全面開(kāi)辦了抵押貸款，建立完善了 配套的法律法規(guī)及規(guī)章制度。從實(shí)際看，抵押貸款的安全性、盈利性明顯優(yōu)于其它信貸資 產(chǎn)。中國(guó)從八十年代末， 才試辦個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)。 截止 2003 年 6 月末，累計(jì)辦理個(gè)人住房抵押貸款 2130 多億元，貸款金額達(dá) 1670 億，促進(jìn)了住房商品化的進(jìn)程，大大改善了城鎮(zhèn)居民住房條 件，抵押貸款的作用愈

9、來(lái)愈明顯。第一、增強(qiáng)了客戶的信譽(yù)觀念，提高了銀企經(jīng)濟(jì)效益。 客戶在辦理抵押貸款后，在獲取貸款運(yùn)用時(shí)，也有了按期如 數(shù)歸還貸款的壓力。從而，有利于搞活金融、搞活經(jīng)濟(jì)、搞活信 貸資金的使用效益，據(jù)建設(shè)銀行統(tǒng)計(jì)資料表明，個(gè)人住院房抵押 貸款逾期率均低于 3%，利息實(shí)收率達(dá)到 90%以上，同時(shí)，抵押貸 款可以使商品、票據(jù)、有價(jià)證券等提前轉(zhuǎn)化為貨幣資金。對(duì)加速 貨幣資金的周轉(zhuǎn)，刺激企業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)和流通具有一定的作用。第二、抵押貸款對(duì)貸款客戶的約束力較之信用貸款大大增強(qiáng) 了。企業(yè)一旦破產(chǎn)，信用貸款只是一種普通債權(quán)，銀行只能以普 通債權(quán)人的身份， 參與破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)的分配， 無(wú)權(quán)要求優(yōu)先受償。 抵押貸款的實(shí)行和推廣，是適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的新要求，是 改革信貸資