南寧市基準(zhǔn)地價(jià)土地用途細(xì)分市場(chǎng)用地價(jià)格水平比較研究成果

1、南寧市基準(zhǔn)地價(jià)土地用途細(xì)分市場(chǎng)用地價(jià)格水平比較研究成果編制說(shuō)明（征求意見(jiàn)稿）一、編制背景和必要性 一方面，近年來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)水平的不斷提升，南寧市中心 城區(qū)范圍內(nèi)出現(xiàn)了較多規(guī)模體量大、產(chǎn)業(yè)集聚度高、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)突 出的商業(yè)服務(wù)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，如“廣西工業(yè)器材城” 、“大商匯國(guó)際家居 博覽中心”、“華南城、”“南寧農(nóng)產(chǎn)品交易中心”等，大商業(yè)、大流通、 大市場(chǎng)、大物流的行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)逐漸顯現(xiàn)，對(duì)南寧市建成北部灣 經(jīng)濟(jì)帶核心城市的預(yù)期，以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展所產(chǎn)生的作用 與影響也越發(fā)顯著。此外，集中式分布、持續(xù)經(jīng)營(yíng)類商服細(xì)分業(yè) 態(tài)占比逐漸增多，集中體現(xiàn)在綜合性商業(yè)集中區(qū)、農(nóng)貿(mào)（集貿(mào)） 市場(chǎng)交易場(chǎng)所等批發(fā)零售商

2、業(yè)業(yè)態(tài)上， 如“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、”“吾悅廣場(chǎng)”等 綜合商場(chǎng)，“降橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”、“鳳嶺農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”等農(nóng)貿(mào)、集貿(mào)市場(chǎng)，加 之旅館業(yè)、商務(wù)辦公等其他商服類型，城市商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)也發(fā)生 了較大變化。在這樣的背景下，產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的變化，客觀上要求地 方政府在日常建設(shè)用地供應(yīng)以及相應(yīng)的地價(jià)管理工作中，對(duì)商業(yè) 業(yè)態(tài)細(xì)分所產(chǎn)生的管理工作需求予以響應(yīng)，有針對(duì)性地分析產(chǎn)業(yè) 市場(chǎng)變化，加強(qiáng)對(duì)相關(guān)價(jià)格形成機(jī)制、規(guī)律的調(diào)查研究，及時(shí)制 定或更新地價(jià)政策及城市地價(jià)體系，提升決策效率和質(zhì)量。另一方面，隨著我國(guó)旅游業(yè)的快速發(fā)展，其土地使用面臨的 新情況、新問(wèn)題亟待破解，一是旅游業(yè)是綜合性產(chǎn)業(yè)，涉及土地 用途和權(quán)利類型復(fù)雜多樣；在土地用途上

3、，包括建設(shè)用地、農(nóng)用 地、未利用地三大類型，在建設(shè)用地中，包括住宿、餐飲、文體娛樂(lè)、醫(yī)衛(wèi)、交通、公園綠地等多種類型；在權(quán)利類型上，既有 國(guó)有建設(shè)用地，也有集體建設(shè)用地。二是長(zhǎng)期以來(lái)，旅游業(yè)用地 政策分散于其他行業(yè)之中，既缺乏系統(tǒng)性，也存在一些領(lǐng)域政策 不明的問(wèn)題。三是隨著鄉(xiāng)村旅游、文化旅游、自駕車房車旅游、 郵輪游艇旅游、研學(xué)旅游等新產(chǎn)品新業(yè)態(tài)的興起，新的用地政策 需求旺盛。因此，在黨中央、國(guó)務(wù)院大力發(fā)展旅游業(yè)、促進(jìn)旅游 業(yè)改革發(fā)展的要求下，完善旅游用地地價(jià)體系，推動(dòng)地價(jià)差別化 管理與引導(dǎo)旅游供給結(jié)構(gòu)調(diào)整相結(jié)合，成為自然資源部門支持旅 游業(yè)發(fā)展的新課題。為此，在南寧市人民政府關(guān)于公布實(shí)施南寧市

4、城鎮(zhèn)土地定 級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的通知 （南府發(fā) 201713 號(hào) ）（該通知中成 果即文中所稱的“現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)” ）的基礎(chǔ)上，結(jié)合 南寧市實(shí)際情況，按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 （GB/T 18508-2014） 土地利用現(xiàn)狀分類 （ GB/T 21010-2017 ）及其他相關(guān)規(guī)定，對(duì) 現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)外土地用途進(jìn)行細(xì)分市 場(chǎng)，明確具體用途內(nèi)涵，并在此基礎(chǔ)上對(duì)南寧市現(xiàn)行城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地 價(jià)覆蓋范圍內(nèi)的高端酒店賓館、專業(yè)市場(chǎng)、大型零售商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào) 市場(chǎng)等商服類細(xì)分市場(chǎng)用地價(jià)格水平水平 ,以及南寧市現(xiàn)行城鎮(zhèn)基 準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍外旅游產(chǎn)業(yè)用地中涉及的餐飲用地、娛樂(lè)用地、 商務(wù)金融

5、用地、旅館用地、文化設(shè)施用地、公園與綠地等用地地 價(jià)水平開展了專項(xiàng)研究 ,作為以基準(zhǔn)地價(jià)為主體的城市地價(jià)體系建 設(shè)工作有機(jī)組成內(nèi)容?，F(xiàn)形成了南寧市基準(zhǔn)地價(jià)土地用途細(xì)分 市場(chǎng)用地價(jià)格水平比較研究成果 （以下簡(jiǎn)稱成果 ）。二、制定依據(jù)（一）國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知 （國(guó)發(fā) 200115 號(hào)）關(guān)于加強(qiáng)地價(jià)管理的規(guī)定： “市、縣人民政府要依 法定期確定、 公布當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)， 切實(shí)加強(qiáng)地價(jià)管理”。（二）國(guó)土資源部關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的通知 （國(guó) 土資發(fā) 2001 174 號(hào)）關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)定期更新和公布制度的規(guī) 定 :“各級(jí)土地行政主管部門要依照法律規(guī)定， 建立和及時(shí)更新基準(zhǔn)

6、 地價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)原則上每三年更新一次，并根據(jù)市場(chǎng)變化，適時(shí) 進(jìn)行調(diào)整。基準(zhǔn)地價(jià)的基本內(nèi)容要以適當(dāng)形式在指定場(chǎng)所或媒體 上公布，并接受查詢”。（三）廣西壯族自治區(qū)國(guó)土資源廳辦公室關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城 鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)成果編制和竣工驗(yàn)收工作的通知 （桂國(guó)土資辦 2016 460 號(hào)）關(guān)于城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)編制時(shí)限的規(guī)定： “城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)成果更 新周期不得超過(guò)三年，各市、縣可根據(jù)市場(chǎng)變化，適時(shí)進(jìn)行調(diào)整 完善，保持基準(zhǔn)地價(jià)成果的時(shí)效性” 。三、制定過(guò)程（一）按照工作要求，我局將該項(xiàng)工作列入年度預(yù)算，經(jīng)公 開采購(gòu)確定廣西方略土地評(píng)估有限責(zé)任公司作為該項(xiàng)目技術(shù)承擔(dān) 單位。（二）技術(shù)承擔(dān)單位在完成土地用途細(xì)分市場(chǎng)用地基礎(chǔ)數(shù)

7、據(jù) 收集整理分析、市場(chǎng)狀況分析、樣本地價(jià)分析測(cè)算、成果匯總分 析等工作后，于2019 年9月形成了南寧市現(xiàn)行城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋 范圍內(nèi)的高端酒店賓館、專業(yè)市場(chǎng)、大型零售商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等 商服類細(xì)分市場(chǎng)用地價(jià)格水平 ,以及現(xiàn)行城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍外 旅游業(yè)發(fā)展中涉及的餐飲用地、娛樂(lè)用地、商務(wù)金融用地、旅館 用地、文化設(shè)施用地、公園與綠地等用地地價(jià)水平比較研究成果 送我局審核。我局同時(shí)組織從事地價(jià)方面的專家以及局屬各相關(guān) 部門對(duì)成果進(jìn)行了審查論證。四、成果主要內(nèi)容成果一共分為兩大部分內(nèi)容。第一部分內(nèi)容為現(xiàn)行城鎮(zhèn) 基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)商服類細(xì)分市場(chǎng)用地地價(jià)成果用地內(nèi)涵、商 服類細(xì)分市場(chǎng)用地與零售商業(yè)用地

8、地價(jià)比較分析成果以及成果運(yùn) 用說(shuō)明等；第二部分內(nèi)容為現(xiàn)行城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍外旅游產(chǎn) 業(yè)中細(xì)分市場(chǎng)用地地價(jià)成果用地內(nèi)涵、旅游產(chǎn)業(yè)中商服類細(xì)分用 地與零售商業(yè)用地地價(jià)比較分析成果以及成果運(yùn)用說(shuō)明等。五、需要說(shuō)明的情況（一）本次商服類細(xì)分市場(chǎng)用地與零售商業(yè)用地地價(jià)比較分 析成果應(yīng)用范圍為南寧市市現(xiàn)行城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)（即南 寧市中心城區(qū)、三塘鎮(zhèn)主鎮(zhèn)區(qū)、吳圩鎮(zhèn)主鎮(zhèn)區(qū)及明陽(yáng)工業(yè)園區(qū)、 伶俐鎮(zhèn)主鎮(zhèn)區(qū)及伶俐工業(yè)集中區(qū)、南寧現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)等的城鎮(zhèn)建 設(shè)用地規(guī)劃區(qū)域）的商服類細(xì)分市場(chǎng)項(xiàng)目用地（高端酒店賓館用 地、專業(yè)市場(chǎng)用地、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)用地、商務(wù)金融（辦公）用地、大 型零售商場(chǎng)用地） 。其中， 高端酒店賓館用

9、地 是指由建設(shè)單位自持 經(jīng)營(yíng)為開發(fā)經(jīng)營(yíng)目的，且規(guī)模、檔次達(dá)到四星級(jí)或準(zhǔn)四星級(jí)以上 標(biāo)準(zhǔn)，為消費(fèi)者提供以住宿及餐飲為主體，以及娛樂(lè)、康體、商 務(wù)會(huì)議等相關(guān)配套服務(wù)的酒店賓館建設(shè)項(xiàng)目用地； 專業(yè)市場(chǎng)用地 是指由建設(shè)單位出租或自持經(jīng)營(yíng)為開發(fā)經(jīng)營(yíng)目的，且限于經(jīng)營(yíng)家 居建材、五金機(jī)電、汽配件、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)銷售的專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目用 地； 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)用地 是指由建設(shè)單位出租或自持經(jīng)營(yíng)為開發(fā)經(jīng)營(yíng)目 的的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目用地； 商務(wù)金融（辦公）用地 是指商務(wù)服務(wù)用 地，以及經(jīng)營(yíng)性的辦公場(chǎng)所所用地，包括寫字樓、商業(yè)性辦公場(chǎng) 所、金融活動(dòng)場(chǎng)所和企業(yè)廠區(qū)外獨(dú)立的辦公場(chǎng)所用地； 大型零售 商場(chǎng)用地 是指由建設(shè)單位出租或自持經(jīng)營(yíng)為開發(fā)經(jīng)營(yíng)目的，以中 高檔百貨零售、餐飲娛樂(lè)等