房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的實用技巧(1)

1、房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的實用技巧一、容積率配置技巧如果在北京市有塊面積 5000 平方米的住宅用地，分別由不同的人進(jìn) 行產(chǎn)品定位，有的人可能會盡量節(jié)約和控制一樓面積， 采用開放設(shè)計， 塑造單棟高層建筑， 以創(chuàng)造高層空間價值； 有的人可能會將可建總建 筑面積用于低矮樓層（例如一、二樓），規(guī)劃矮胖型建筑物，一方面 把握臨街店面商業(yè)價值， 一方面節(jié)省建設(shè)成本； 有的人可能規(guī)劃數(shù)棟 建筑，高矮參差，既能豐富造型，又能視棟別用途作彈性規(guī)劃，不論 基于何種原因，產(chǎn)品定位的最終結(jié)果勢必在每塊土地上產(chǎn)生或高或 低、或胖或瘦、或單棟或多棟的建筑物，而所謂的容積率利用，就是 指如何將每塊土地的總可建建筑面積（樓地面面積）

2、利用到極致。 同樣一塊土地，因為目的不同，可能導(dǎo)致不同的容積率利用方式。一 般而言，定位者要考慮的原則或目的的大抵有下列數(shù)個角度；（ 1） 空間價值與容積率利用的關(guān)系， 例如商業(yè)氣息濃厚的區(qū)一、 容積率配 置技巧如果在北京市有塊面積 5000 平方米的住宅用地，分別由不同的人進(jìn) 行產(chǎn)品定位，有的人可能會盡量節(jié)約和控制一樓面積， 采用開放設(shè)計， 塑造單棟高層建筑， 以創(chuàng)造高層空間價值； 有的人可能會將可建總建 筑面積用于低矮樓層（例如一、二樓），規(guī)劃矮胖型建筑物，一方面 把握臨街店面商業(yè)價值， 一方面節(jié)省建設(shè)成本； 有的人可能規(guī)劃數(shù)棟 建筑，高矮參差，既能豐富造型，又能視棟別用途作彈性規(guī)劃，不論

3、 基于何種原因，產(chǎn)品定位的最終結(jié)果勢必在每塊土地上產(chǎn)生或高或 低、或胖或瘦、或單棟或多棟的建筑物，而所謂的容積率利用，就是 指如何將每塊土地的總可建建筑面積（樓地面面積）利用到極致。 同樣一塊土地，因為目的不同，可能導(dǎo)致不同的容積率利用方式。一 般而言，定位者要考慮的原則或目的的大抵有下列數(shù)個角度；（ 1） 空間價值與容積率利用的關(guān)系， 例如商業(yè)氣息濃厚的區(qū)在一般購房者 的觀念中，總希望所購買的房子， 其公共設(shè)施； 所占的比例愈低愈好， 因為公共設(shè)施常被認(rèn)為是虛的， 徒有而無益。 某些發(fā)展商或銷售代理 公司則為了投消費(fèi)者所好，訴求高實得率或低公共設(shè)施比的廣告策 略。那么高實得率或低的公共設(shè)施比

4、例對購房者而言又真的實惠嗎？ 事實上，越是先進(jìn)的國家如歐、美、日等國，越傾向于以包含私有面 積及公共設(shè)施的整體規(guī)劃， 來衡量建筑特的品質(zhì)及價值， 而我國在不 斷追求提高居住水準(zhǔn)的潮流下， 也必然將朝這種趨勢發(fā)展。 就發(fā)展或 產(chǎn)品定位者而言， 要認(rèn)清許多公共設(shè)施之所以難被購房者接受， 是由 于設(shè)施本身不實惠， 或由于設(shè)施真正的價值沒有通過適當(dāng)?shù)姆椒ㄗ屬?房者充分了解， 所以除了法定必要設(shè)施， 需要運(yùn)用規(guī)劃力求經(jīng)濟(jì)實惠 以外，還需要明確辨別下列幾種公共設(shè)施的功能及效益， 才能針對個 案性質(zhì)作合理定位。（一）具有保值效果的公共設(shè)施，例如寬敞的門廳、走道等，這些設(shè) 施的積極功能在于確保不動產(chǎn)的價值及未

5、來的增值潛力。 尤其對于使 用頻率高、使用人數(shù)多的辦公室、商場或小套房等產(chǎn)品，這種公共設(shè)施尤其重要。（二）具有實用性質(zhì)的公共設(shè)施，例如停車位、健身房、游泳池，或 公共視聽室等。 這類公共設(shè)施的實惠在于它的公共性， 例如任何個人 想擁有一個私人游泳池都是奢侈的事， 但是通過公共設(shè)施的分?jǐn)偅?卻 使整幢建筑或整個社區(qū)的住戶都能長期經(jīng)濟(jì)地?fù)碛屑笆褂糜斡境?。（三）具有收益機(jī)會的公共設(shè)籬，例如地下室的商業(yè)空間，停車位， 或其他可供非該建筑住戶付費(fèi)使用的設(shè)施等。 由于這種設(shè)施的使用可 收取租金或使用費(fèi)， 對于分?jǐn)傇O(shè)施的購買者而言， 相當(dāng)于購買有收益 的長期投資標(biāo)的， 不僅可補(bǔ)貼管理費(fèi)， 同時也較易維護(hù)整體

6、建筑的品 質(zhì)，在使用價值高的地段時頗為適當(dāng)?shù)脑O(shè)施定位。（四）對環(huán)境有改觀的公共設(shè)施如綠地、花園等，雖增加投入，但這 種投入可以從因環(huán)境改變物業(yè)升值中得到回報。公共設(shè)施的規(guī)劃將越來越受到重視， 產(chǎn)品定位者若能適當(dāng)掌握各種公 共設(shè)施的功能， 可使公共設(shè)施空間發(fā)揮“小兵立大功”的作用。三、樓層用途的定位技巧 不同的人對各樓層空間的需求不同， 也就是各個樓層事實上是不同的 市場，具有個別的供需情況、用途特性、交易性質(zhì)及空間價值等，而 這些差異的存在，能給予從事產(chǎn)品定位的人發(fā)揮創(chuàng)意的機(jī)會。 我們可將一幢大樓的立體空間， 分成下列四個市場個別考慮它們的定 位特性。（一）是頂樓市場， 這種產(chǎn)品不論在采光、

7、通風(fēng)、視野及私密性方面， 都比其他樓層更具有得天獨(dú)厚的條件， 又由于每棟樓只有一個頂樓樓 層，這種相對稀有性使得頂樓市場常出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。（二）是門面市場，通常是指建筑物的一樓至二樓。這種產(chǎn)品的價值 在于它與外界環(huán)境的臨近性（例如臨路的店面、辦公室），或者有將 外界環(huán)境內(nèi)部化的機(jī)會（例如擁有庭院的住宅）。這種地利條件及稀 有性，使得門面市場的價值不但比其他樓層高， 而且還常出現(xiàn)求過于 供的現(xiàn)象。（三）是地下室市場，這種產(chǎn)品有時具備獨(dú)立功能及用途（例如作為 商場或停車位）， 有時則可能成為其他樓層的連帶產(chǎn)品（例如作為一 樓的私有地下室，或其他樓層的共有設(shè)施空間）。（四）是中間層市場，包括建筑

8、物的二樓以上直至頂樓以下的樓層。 這個市場各樓層之間的相對條件差異有限， 而其所占有的空間比例又 最大，因此一般所稱不動產(chǎn)市場景氣與否， 多半是指中間層市場的供 需狀況而言。就產(chǎn)品定位者而言， 除了要辨別不同樓層市場的異質(zhì)性之外， 還要注 意下列事項，以充分發(fā)揮空間的附加值。（一）妥善運(yùn)用規(guī)劃，以平衡供需失調(diào)現(xiàn)象。例如在商業(yè)氣息濃厚的 黃金地段， 借助一樓帶二樓或地下室合并規(guī)劃， 以增加門面市場的供 給量；或頂樓采取樓中樓設(shè)計，能滿足更多的頂樓市場需求者，都是 創(chuàng)造更高價值空間的好方法。（二）明確區(qū)分不同樓層市場，以針對需求設(shè)計產(chǎn)品。例如門面市場 重視臨街性， 在規(guī)劃上須注意維持眼好動線及聯(lián)外機(jī)會； 頂樓市場追 求通風(fēng)、采光及視野等條件，因此須注意棟距