2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》重要公式(章節(jié)全覆蓋)

1、估價(jià)理論與方法公式第一章不修復(fù)情況下的價(jià)值減損額=未受損狀況下的市場價(jià)值-受損狀況下的市場價(jià)值修復(fù)所能帶來的價(jià)值增加額=修復(fù)后的市場價(jià)值-修復(fù)前的市場價(jià)值修復(fù)的各項(xiàng)必要費(fèi)用，包括修復(fù)工程費(fèi)、搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)損害造成的相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失=房地產(chǎn)價(jià)值減損 （本例為修復(fù)工程費(fèi)和修復(fù)后的價(jià)值減損額）之外的直接經(jīng)濟(jì)損失額，包括搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)損害造成的總損失額=修復(fù)的必要費(fèi)用（修復(fù)工程費(fèi)、搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)）和修復(fù)后的價(jià)值減損額第三章抵押貸款額度=抵押價(jià)值貸款成數(shù)抵押價(jià)值 =未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-法定優(yōu)先受償款=未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額-拖欠的建設(shè)工程價(jià)款-其他法定優(yōu)先受

2、償款再次抵押價(jià)值=未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值 - 已抵押貸款余額 -拖欠的建設(shè)工程價(jià)款 -其他法定優(yōu)先受償款社會(huì)一般貸款成數(shù)房地價(jià)格 =土地價(jià)格 +建筑物價(jià)格樓面地價(jià) =土地總價(jià)總建筑面積樓面地價(jià) =土地總價(jià) 土地總面積 = 土地單價(jià)總建筑面積土地總面積容積率容積率 = 建筑面積土地面積期房價(jià)格 =現(xiàn)房價(jià)格 -預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)谝淮闻馁u的保留價(jià)=評(píng)估價(jià) =市場價(jià)值人口增長率 = 本年人口增長絕對(duì)數(shù)年平均總?cè)藬?shù)人口自然增長率= 本年出生人數(shù) - 本年死亡人數(shù)年平均總?cè)藬?shù)人口機(jī)械增長率= 本年遷入人數(shù) - 本年遷出人數(shù)年平均總?cè)藬?shù)第六章比較法及其應(yīng)用第二節(jié)

3、搜集交易實(shí)例第三節(jié)選取可比實(shí)例第四節(jié)建立比較基礎(chǔ)一、統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍房地產(chǎn)價(jià)格 =含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格-非房地產(chǎn)成分的價(jià)值不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格=帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格-債權(quán) +債務(wù)（剝離或還原）實(shí)物范圍要相同。二、統(tǒng)一付款方式將可比實(shí)例調(diào)整為在成交日期一次性付清的價(jià)格。三、統(tǒng)一融資條件四、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=賣方實(shí)得金額正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=買方實(shí)付金額買方實(shí)付金額-賣方實(shí)得金額=應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額1應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=買方實(shí)付金額（記憶“牙買加” ）1應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率五、統(tǒng)一計(jì)

4、價(jià)單位1、統(tǒng)一價(jià)格表示單位2、統(tǒng)一幣種和貨幣單位3、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和計(jì)量單位建筑面積下的單價(jià)套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)套內(nèi)建筑面積建筑面積套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)使用面積下的單價(jià)使用面積套內(nèi)建筑面積使用面積下的單價(jià)建筑面積下的單價(jià)建筑面積使用面積 1公頃 10 000 平方米 =15 畝 1畝 666.67平方米 1平方英尺0.09290304 平方米 1坪 3.30579 平方米平方米下的價(jià)格公頃下的價(jià)格10 000平方米下的價(jià)格畝下的價(jià)格666.67平方米下的價(jià)格平方英尺下的價(jià)格0.09290304平方米下的價(jià)格坪下的價(jià)格3.30579第五節(jié)交易情況修正1、總價(jià)修正、單價(jià)修正2、金額修正可比實(shí)例成交價(jià)

5、格交易情況修正金額可比實(shí)例正常價(jià)格百分比修正，一般公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)可比實(shí)例正常價(jià)格，即可比實(shí)例成交價(jià)格1可比實(shí)例正常價(jià)格1S%（假設(shè)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格高或低的百分率為S%）上式中，1是交易情況修正系數(shù)1 S%第六節(jié)市場狀況調(diào)整（交易日期調(diào)整）一般公式可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格 (1 T )可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格（市場狀況調(diào)整系數(shù)是 (1 T%) ）（一）市場狀況調(diào)整的價(jià)格指數(shù)法采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為：（尾首相比）可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格價(jià)值時(shí)點(diǎn)的定基價(jià)格指 數(shù) =可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格成交日期的定基價(jià)格指 數(shù)采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行市場

6、狀況調(diào)整的公式為：（連乘）可比實(shí)例在成交日期時(shí)價(jià)格成交日期的下一時(shí)期 的環(huán)比價(jià)格指數(shù)再下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù) 價(jià)值時(shí)點(diǎn)的環(huán)比價(jià)格指數(shù)可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格（二）市場狀況調(diào)整的價(jià)格變動(dòng)率法采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為:可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格(1價(jià)格變動(dòng)率 ) 期數(shù) 可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為:可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格 (1價(jià)格變動(dòng)率期數(shù) ) 可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格第七節(jié) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整把可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。可分解為區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。調(diào)整方法：直接比

7、較調(diào)整和間接比較調(diào)整（最常用） 、總價(jià)調(diào)整和單價(jià)調(diào)整、金額調(diào)整和百分比調(diào)整、加法調(diào)整和乘法調(diào)整第八節(jié) 計(jì)算比較價(jià)值（ 1）金額修正、調(diào)整下的公式：比較價(jià)值可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正金額市場狀況調(diào)整金額房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額（ 2）百分比修正、調(diào)整下的加法公式比較價(jià)值可比實(shí)例成交價(jià)格（1+交易情況修正系數(shù)+市場狀況調(diào)整系數(shù)+房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)）百分比修正、調(diào)整下的乘法公式（最常用）比較價(jià)值可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)11=可比實(shí)例成交價(jià)格（ 1 T%）1 S%1 R%假設(shè)可比實(shí)例成交價(jià)格比正常價(jià)格高或低S%；從成交日期到價(jià)值時(shí)點(diǎn)可比實(shí)例價(jià)格上漲或下跌T%；在價(jià)

8、值時(shí)點(diǎn)可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格高或低R%。第七章收益法及其應(yīng)用地價(jià)年地租購買年地價(jià)地租利息率某筆資金利率房地產(chǎn)的收益房地產(chǎn)的收益房地產(chǎn)價(jià)格利率第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式一、凈收益（每年不變）的公式（一）收益期為有限年的公式V= A11 n ，凈收益每年不變?yōu)锳 ；報(bào)酬率為 Y；收益期為有限年 nY（1 Y）（二）收益期為無限年的公式V= A ，凈收益每年不變?yōu)锳 ；報(bào)酬率為 Y；收益期為無限年Y公式應(yīng)用：1、 直接用于測算價(jià)值2、 用于不同期限房地產(chǎn)價(jià)格之間的換算K n11n ， Vn 表示收益期為n 年的價(jià)格，則有： Vn VNK n或 VNVn(1Y )K NK N

9、K n3、 用于比較不同期限房地產(chǎn)價(jià)格的高低4、 用于比較法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整二、凈收益按（一定數(shù)額遞增）的公式（一）收益期為有限年的公式（ Ab1bnn，凈收益未來第1 年為 A ，此后按數(shù)額 b 逐年遞增；報(bào)酬率為Y ；V=Y2 )1（1n Y(1Y )YY）收益期為有限年n（二）收益期為無限年的公式V=（ Ab2 ) ，凈收益未來第1 年為 A ，此后按數(shù)額 b 逐年遞增；報(bào)酬率為 Y ；收益期為無限年YY三、凈收益按（一定數(shù)額遞減）的公式凈收益按一定數(shù)額遞減的公式只有收益期為有限年一種，即：（ Ab1bnn，凈收益未來第1 年為 A ，此后按數(shù)額 b 逐年遞減；報(bào)酬率為Y ；V

10、=Y2 )1（1n Y(1Y )YY）收益期為有限年n，且 nA1b確定合理經(jīng)營期A- （ n-1） b=0，即 nA 1b四、凈收益按（一定比率遞增）的公式（一）收益期為有限年的公式VA1 (1g )n ，凈收益未來第1 年為 A ，此后按比率g 逐年遞增；報(bào)酬率為Y，且 gYYg1Y（當(dāng) g=Y 時(shí)， VnA ）；收益期為有限年 n1 Y（二）收益期為無限年的公式VA，凈收益未來第1 年為 A，此后按比率g 逐年遞增；報(bào)酬率為Y ；收益期為無限年gY五、凈收益按（一定比率遞減）的公式（一）收益期為有限年的公式VA1 (1g ) n ，凈收益未來第1 年為 A ，此后按比率g 逐年遞減；報(bào)酬

11、率為Y；收益期為有限年 nYg1Y（二）收益期為無限年的公式VA1 年為 A，此后按比率g 逐年遞減；報(bào)酬率為Y ；收益期為無限年，凈收益未來第Yg六、凈收益在（前后兩段變化規(guī)律不同）的公式（一）收益期為有限年的公式tAiA1V1 ，凈收益在未來第t 年（含第 t 年）有變化，在第t 年后無變化為Y(1 Y) tY) n ti 1 (1 Y) i(1A ；報(bào)酬率為Y ；收益期為有限年n（二）收益期為無限年的公式tAiAV，凈收益在未來第t 年（含第 t 年）有變化，在第t 年后無變化為A ；報(bào)酬率為Y(1 Y) ti 1 (1 Y ) iY ；收益期為無限年七、預(yù)知未來若干年后價(jià)格的公式tAi

12、VtAi 房地產(chǎn)未來 t 年的凈收益； Vt 房地產(chǎn)未來第V， t 預(yù)測凈收益的期限；t 年末的價(jià)格(1 Y)ti 1 (1 Y) i第四節(jié)凈收益的測算凈收益 =潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入 -運(yùn)營費(fèi)用 =有效毛收入 -運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅運(yùn)營費(fèi)用率 =運(yùn)營費(fèi)用（OER），凈收益率 =凈收益（ NIR ），故凈收益率 =1-運(yùn)營費(fèi)用率有效毛收入有效毛收入（一）出租的房地產(chǎn)凈收益測算凈收益 =租賃收入 -由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用租賃收入包括租金、租賃保證金或押金的利息收入等（二）自營的房地產(chǎn)凈收益測算（不考）凈收益測算應(yīng)

13、注意的問題出租人權(quán)益價(jià)值：租賃期內(nèi)，合同租金；租賃期外，市場租金。承租人權(quán)益價(jià)值：剩余租賃期間各期合同租金與市場租金差額的（現(xiàn)值之和）。重置提撥款，是運(yùn)營費(fèi)用的一種，通常利用償債基金系數(shù)來計(jì)算。V A (1 i ) n1， V 未來一次性支付的費(fèi)用，A 重置提撥款i第五節(jié)報(bào)酬率的確定報(bào)酬率 = 投資回報(bào)所投入資本報(bào)酬率的求取方法：（一）市場提取法（ 1）在 VA的情況下，是通過YA 來求取 Y （無限年期）YV（ 2）在 VA 11 n 的情況下，是通過A 11 n -V=0來求取 Y （有限年期，用試錯(cuò)法）Y（1Y ）Y（1 Y）（ 3）在 VAYAg 來求取 Y （收益按一定比例遞增且收益

14、無限期）Y的情況下，是通過Yg（二）累加法報(bào)酬率 =無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 +風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=安全利率 +投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率 +管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率 +缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率（三）投資報(bào)酬率排序插入法（了解）第六節(jié)直接資本化法（1） VNOIR 資本化率， V 房地產(chǎn)價(jià)值； NOI 房地產(chǎn)未來第一年的凈收益；R（ 2）房地產(chǎn)價(jià)值 =年收益收益乘數(shù)收益乘數(shù)是房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格與其未來第一年的收益的比值。直接資本化中未來第一年的凈收益有時(shí)用當(dāng)前的收益近似代替。收益乘數(shù)法的種類：潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法、凈收益乘數(shù)法凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，凈收益乘數(shù)= 1 資本化率利用市場提取法求取資本化

15、率和收益乘數(shù)：資本化率 = 未來第一年的凈收益房地產(chǎn)價(jià)值價(jià)格收益乘數(shù) =投資組合技術(shù)（一）土地與建筑物的組合土地價(jià)值土地資本化率+建筑物價(jià)值建筑物資本化率=房地價(jià)值綜合資本化率，即公式：VL RL VBRBVORO （VO VLVB ）變形： ROL RLBRB ， L 土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率；B 建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率，L+B=1（二）抵押貸款與自有資金的組合抵押貸款常數(shù)=年償還額（需記憶）抵押貸款金額AMAMYMYMRMAM1(1 YM ) n1VM1YM(1 YM ) nRM 抵押貸款常數(shù)；AM 等額還款額； VM 抵押貸款金額；YM 抵押貸款報(bào)酬率； n 抵押貸款期限。房地產(chǎn)價(jià)格

16、 =抵押貸款金額+自有資金金額房地產(chǎn)凈收益=抵押貸款收益 +自有資金收益，得到：房地產(chǎn)價(jià)格綜合資本化率=抵押貸款金額抵押貸款常數(shù)+自有資金額自有資金資本化率，兩邊同除以房地產(chǎn)價(jià)格，得到：綜合資本化率=貸款價(jià)值比率抵押貸款常數(shù)+（1-貸款價(jià)值比率）自有資金資本化率剩余技術(shù)（一） 土地剩余技術(shù)土地價(jià)值 =房地凈收益 - 建筑物凈收益房地凈收益 - 建筑物價(jià)值 建筑物資本化率房地凈收益土地資本化率土地資本化率建筑物價(jià)值綜合資本化率（二） 建筑物剩余技術(shù)建筑物價(jià)值 =房地凈收益 - 土地凈收益房地凈收益 - 土地價(jià)值 土地資本化率房地凈收益建筑物資本化率建筑物資本化率土地價(jià)值綜合資本化率（三）自有資金

17、剩余技術(shù)自有資金額 = 房地凈收益 - 抵押貸款金額抵押貸款常數(shù)自有資金資本化率（四）抵押貸款剩余技術(shù)抵押貸款金額= 房地凈收益 -自有資金額 自有資金資本化率抵押貸款常數(shù)第八章成本法及其應(yīng)用成本法估價(jià)的操作步驟：選擇具體估價(jià)路徑；測算重置成本或重建成本；測算折舊；計(jì)算成本價(jià)值。第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成（7 項(xiàng)）房地產(chǎn)價(jià)格 =土地取得成本 +建設(shè)成本 +管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 +投資利息 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤直接成本 =土地取得成本 +建設(shè)成本開發(fā)成本 =土地取得成本+建設(shè)成本 +管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 +投資利息 +銷售稅費(fèi)投資利息應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目：土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)一

18、般不計(jì)算利息。銷售稅費(fèi)不包含應(yīng)由買方繳納的契稅等稅費(fèi)以及應(yīng)由賣方繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。開發(fā)利潤開發(fā)利潤 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-土地取得成本 -建設(shè)成本 -管理費(fèi)用 -銷售費(fèi)用 -投資利息 -銷售稅費(fèi)（土地取得成本 + 建設(shè)成本 + 管理費(fèi)用 + 銷售費(fèi)用 + 投資利息 + 銷售稅費(fèi) ） 銷售利潤率=1銷售利潤率直接成本利潤率=開發(fā)利潤土地取得成本 + 建設(shè)成本投資利潤率=開發(fā)利潤土地取得成本 + 建設(shè)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用成本利潤率 =開發(fā)利潤土地取得成本 + 建設(shè)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用 投資利息銷售利潤率=開發(fā)利潤開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（ 項(xiàng)）7成本法的基本公式房地產(chǎn)價(jià)值 =房地產(chǎn)重

19、新購建價(jià)格-房地產(chǎn)折舊=土地重新購建價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格-建筑物折舊（土地+建筑物情況下）=土地取得成本 +建設(shè)成本 +管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 +投資利息 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤 - 建筑物折舊（模擬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程情況下）（一）適用于新開發(fā)的房地的基本公式新開發(fā)的房地價(jià)值=土地取得成本+建設(shè)成本 +管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 +投資利息 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤（二）適用于新開發(fā)的土地的基本公式新開發(fā)的土地價(jià)值=待開發(fā)土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 +投資利息 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤（二）適用于新建成的建筑物的基本公式新建成的建筑物價(jià)值=建筑物建設(shè)成本 +管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)

20、用 +投資利息 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤（一）適用于舊的房地的基本公式舊的房地價(jià)值 =房地重新購建價(jià)格-建筑物折舊（二）適用于舊建筑物的基本公式舊的建筑物價(jià)值 =建筑物重新購建價(jià)格 -建筑物折舊重新購建價(jià)格的測算建筑物重新購建價(jià)格=建筑安裝工程費(fèi) +專業(yè)費(fèi)用 +管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 +投資利息 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤求取建筑安裝工程費(fèi)的方法有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法建筑物折舊的測算建筑物折舊 =建筑物重新購建價(jià)格-建筑物市場價(jià)值推理，建筑物市場價(jià)值 =建筑物重新購建價(jià)格 -建筑物折舊建筑物折舊 =物質(zhì)折舊 +功能折舊（缺乏、落后、過剩）+外部折舊 /經(jīng)濟(jì)折舊（區(qū)位、經(jīng)濟(jì)、其

21、他因素）求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、市場提取法和分解法（一） 年限法1、直線法C SC(1 R)Di DNNDi 第 i 年的折舊額，在直線法下Di 是一個(gè)常數(shù) D； C 建筑物的重新購建價(jià)格； S 建筑物的凈殘值；N 建筑物的預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命；R 建筑物的凈殘值率年折舊率 =年折舊額重新購建價(jià)格殘值 =重新購建價(jià)格殘值率有效年齡為t 年的建筑物折舊總額=年折舊額有效年齡t建筑物現(xiàn)值 =重新購建價(jià)格-t 年的建筑物折舊總額=重新購建價(jià)格（1-年折舊率有效年齡）2、成新折扣法V=C qV 建筑物的現(xiàn)值；C 建筑物的重新購建價(jià)格；q 建筑物的成新率(%)成新率 =1-年折舊率有效年齡當(dāng)殘值率為

22、 0 時(shí)，成新率 =剩余經(jīng)濟(jì)壽命有效年齡 剩余經(jīng)濟(jì)壽命（二） 市場提取法建筑物折舊 =土地重新購建價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格-舊的房地價(jià)值=建筑物重新購建價(jià)格-（舊的房地價(jià)值-土地重新購建價(jià)格）=建筑物重新購建價(jià)格-建筑物折舊后價(jià)值總折舊率 =總建筑物折舊建筑物重新購建價(jià)格年折舊率 = 總折舊率建筑物年齡建筑物經(jīng)濟(jì)壽命=1（假設(shè)建筑物的殘值為0）年折舊率建筑物成新率=1- 總折舊率（三）分解法1、 物質(zhì)折舊的求取可修復(fù)：折舊額=在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的修復(fù)成本不可修復(fù)：要區(qū)分壽命期長短。短壽命項(xiàng)目根據(jù)各自的重新購建價(jià)格、年齡、壽命或剩余壽命，采用年限法計(jì)算折舊額。長壽命項(xiàng)目，根據(jù)建筑物重新購建價(jià)格減去（各個(gè)

23、可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)成本、短壽命項(xiàng)目的重新購建價(jià)格）后的余額，建筑物的有效年齡、經(jīng)濟(jì)壽命或剩余經(jīng)濟(jì)壽命，采用年限法計(jì)算折舊額。物質(zhì)折舊額 =各個(gè)可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)成本+短壽命項(xiàng)目的折舊額+長壽命項(xiàng)目的折舊額2、 功能折舊的求?。?1）功能缺乏折舊的求取，可修復(fù)：功能缺乏折舊額=單獨(dú)增加功能費(fèi)用-隨同增加功能費(fèi)用，即單獨(dú)增加功能的超額費(fèi)用；不可修復(fù)：功能缺乏折舊額=每年損失的凈收益現(xiàn)值之和-隨同增加功能費(fèi)用（ 2）功能落后折舊的求取，可修復(fù)：功能落后折舊額 =凈修復(fù)費(fèi)用不可修復(fù)：功能落后折舊額 =每年損失的凈收益現(xiàn)值之和 -隨同增加功能費(fèi)用（ 3）功能過剩折舊的求取，一般不可修復(fù)。在采用建筑物重置價(jià)格下：扣除功能過剩折舊后的價(jià)值=建筑物重置價(jià)格-超額持有成本在采用建筑物重建價(jià)格下：扣除功能過剩折舊后的價(jià)值=建筑物重建價(jià)格-（無效成本 +超額持有成本）3、 外部折舊的求取通常不可修復(fù)，采用收益損失資本化法求取。第九章假設(shè)開發(fā)法及其應(yīng)用基本公式：待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值-后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤開發(fā)完成后的價(jià)值=待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)+建設(shè)成本 +管理費(fèi)用 + 銷售費(fèi)用 +投資利息 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤。（可以采用比較法、收益法或長期趨勢法求?。?動(dòng)態(tài)分析法沒有投資利息、開發(fā)利潤