《萬科城市花園工程管理施工組織設(shè)計(jì)方案》

1、萬科城市花園工程管理組織設(shè)計(jì)方案第一版大連萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司城市花園項(xiàng)目管理部目錄1項(xiàng)目概況4項(xiàng)目簡介4主要合作單位52項(xiàng)目部門建設(shè)管理 6項(xiàng)目管理部主要職責(zé) 6項(xiàng)目管理部管理架構(gòu) 7項(xiàng)目管理部主要崗位職責(zé) 73、項(xiàng)目前期協(xié)調(diào)與管理 13設(shè)計(jì)部協(xié)調(diào)13營銷協(xié)調(diào)13項(xiàng)目發(fā)展協(xié)調(diào)14成本協(xié)調(diào)144、項(xiàng)目計(jì)劃管理 14標(biāo)段的劃分及基本要求 14總包的平面分區(qū)及進(jìn)場順序 15施工場地臨設(shè)布置 15總體進(jìn)度計(jì)劃15工程進(jìn)度計(jì)劃16材料設(shè)備采購計(jì)劃 16項(xiàng)目里程碑進(jìn)度控制計(jì)劃 16模擬工程計(jì)劃16工程計(jì)劃的修改 16銷售配合175、項(xiàng)目采購管理 17總包采購17監(jiān)理單位采購 18專業(yè)分包單位采購 19

2、材料、設(shè)備采購 20分包與甲供、限價(jià)材料清單 21集團(tuán)禁用材料清單 226、供方管理23監(jiān)理管理23總包管理26專業(yè)分包單位及材料設(shè)備供應(yīng)商（下稱供方）管理 287、項(xiàng)目質(zhì)量管理 30質(zhì)量規(guī)劃30質(zhì)量保證30質(zhì)量控制30&項(xiàng)目現(xiàn)場成本管理 33設(shè)計(jì)階段33招標(biāo)階段33圖紙會審階段33工程實(shí)施階段339、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理 34風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃34風(fēng)險(xiǎn)識別35風(fēng)險(xiǎn)定性、定量分析 35風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對規(guī)劃 36風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測及控制 3710文件管理37控制印章37文件編號總文檔目錄 38文件有效版本標(biāo)識 38文件的發(fā)放、回收與失效 38文件的歸檔及利用 38文件的移交3811會議制度39周例會制度39緊急會議制度3912

3、環(huán)境管理39現(xiàn)場環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定 39環(huán)保管理的目的 40環(huán)保控制目標(biāo) 40環(huán)保工作小組架構(gòu)與責(zé)任 40環(huán)保不符合情況的糾正 41環(huán)保意識及能力培訓(xùn) 41環(huán)保記錄41項(xiàng)目現(xiàn)場CI作業(yè)指引4113現(xiàn)場安全管理41安全管理目標(biāo)41安全工作小組架構(gòu)及責(zé)任 41施工安全管理4214緊急事件處理程序 4315項(xiàng)目管理部培訓(xùn)計(jì)劃 43項(xiàng)目管理策劃書培訓(xùn) 43項(xiàng)目設(shè)計(jì)交底 44合同有關(guān)內(nèi)容培訓(xùn) 44質(zhì)量、進(jìn)度控制培訓(xùn) 44安全文明施工管理培訓(xùn) 44案件培訓(xùn)4416定期考核45合同考核45圖紙考核45管理要點(diǎn)考核45工期進(jìn)度考核45.質(zhì)量要點(diǎn)考核 45安全文明施工要點(diǎn)考核 45.成本要點(diǎn)考核 45.管理交叉點(diǎn)

4、的協(xié)調(diào)考核 4517工程移交 45模擬移交45移交程序4618項(xiàng)目管理部項(xiàng)目管理指導(dǎo)書傳閱、修改記錄 46傳閱記錄46修改記錄46相關(guān)附件錯(cuò)誤!未定義書簽。1、項(xiàng)目概況項(xiàng)目簡介該項(xiàng)目宗地位于大連市區(qū)西北部，行政區(qū)劃為沙河口區(qū)，現(xiàn)為遼寧省大連監(jiān)獄監(jiān)管區(qū)，宗 地距機(jī)場公里，距火車站公里，人民廣場公里，距中山廣場公里。項(xiàng)目總用地面積約為130000平方米，凈用地面積為121700平方米，總建筑面積為188545 平方米，計(jì)容積建筑面積為181660平方米。該項(xiàng)目工程分二期建設(shè)，其中大二期工程總建筑面積約為125714平方米，由I、D、G等原二期的3個(gè)組團(tuán)及原三期（25，26, 27，28, 29號樓

5、）組成，其中：I組團(tuán)全部為多層 結(jié)構(gòu)，建筑面積為20579平方米；D組團(tuán)為多層和小高層的組合體系，建筑面積為27443平方米；G組團(tuán)為三棟11層的小高層，建筑面積為19908平方米；原三期基本為小高層組團(tuán)，建 筑面積為61512平方米。小區(qū)配套建筑面積為 4413平方米。a.大二期工程組成結(jié)構(gòu)圖:主要合作單位合作內(nèi)容單位名稱聯(lián)絡(luò)人聯(lián)系電話規(guī)劃設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)裝修設(shè)計(jì)環(huán)境設(shè)計(jì)總承包施工監(jiān)理大連市正信土木監(jiān)理公司地質(zhì)勘察大連市勘察測繪研究院王勛843066922. 項(xiàng)目部門建設(shè)管理項(xiàng)目管理部主要職責(zé)部門主要職責(zé)目標(biāo)要求1.?項(xiàng)目建設(shè)的操作和協(xié)調(diào)中心主動(dòng)、及時(shí)、全面地跟蹤掌握與本項(xiàng)目有關(guān)的各職 能部門

6、的工作情況2.?項(xiàng)目工期、進(jìn)度控制管理工程按計(jì)劃竣工3.?項(xiàng)目質(zhì)量控制管理符合國家及相關(guān)部門規(guī)定并達(dá)到公司下達(dá)的質(zhì)量 目標(biāo)4.?項(xiàng)目建造成本控制管理通過一系列優(yōu)化管理，使建造成本控制在計(jì)劃之 內(nèi)，及時(shí)完成竣工結(jié)算5.?項(xiàng)目開發(fā)過程中設(shè)計(jì)問題的 應(yīng)急處理根據(jù)設(shè)計(jì)部門的配合情況以及項(xiàng)目總經(jīng)理的判斷， 及時(shí)安排項(xiàng)目部人員解決設(shè)計(jì)問題6.?銷售現(xiàn)場配合管理按計(jì)劃提交銷售場地及相應(yīng)的銷售通道7.?項(xiàng)目竣工驗(yàn)收手續(xù)辦理按公司經(jīng)營計(jì)劃要求辦理竣工備案8.?項(xiàng)目入伙后客戶質(zhì)量投訴問 題處理、維修配合公司相關(guān)部門及時(shí)妥善處理并安排專職人員 負(fù)責(zé)，提高客戶滿意度，避免影響公司形象9.?培養(yǎng)項(xiàng)目管理后備人員培養(yǎng)一到

7、兩位項(xiàng)目管理部管理架構(gòu)項(xiàng)目總經(jīng)理1人項(xiàng)目秘書1人成本審算組2人造價(jià)主管i人造價(jià)工程師i人項(xiàng)目管理部主要崗位職責(zé)2.3.1項(xiàng)目總經(jīng)理崗位職責(zé)根據(jù)公司的決策，該職位要領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目的計(jì)劃、組織和控制工作，確保項(xiàng)目的建設(shè)工作在預(yù) 算范圍內(nèi)按時(shí)優(yōu)質(zhì)地完成，并有效協(xié)調(diào)和解決與項(xiàng)目有關(guān)的所有問題， 從而使項(xiàng)目達(dá)到滿意效 果。序號工作職責(zé)工作目標(biāo)權(quán)限經(jīng)辦審核批準(zhǔn)其他1項(xiàng)目計(jì)劃編制符合公司經(jīng)營計(jì)劃。02項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組織和建設(shè)，合理分配人員職責(zé)和授權(quán)，營造工作環(huán)境，保證項(xiàng)目工作需要，并為公司培養(yǎng)更多的項(xiàng)目管理人員。03監(jiān)控協(xié)調(diào)項(xiàng)目部工作，及時(shí)采取措施解決發(fā)完成年度計(jì)劃，。0序號工作職責(zé)工作目標(biāo)權(quán)限經(jīng)辦審核批準(zhǔn)其他生的重大

8、冋題。4監(jiān)控和協(xié)調(diào)項(xiàng)目的所有工作和問題，及時(shí)采取措施解決發(fā)生的重大問題。完成項(xiàng)目目標(biāo)。05配合現(xiàn)場銷售工作按時(shí)按質(zhì)提交銷售所需場所06協(xié)調(diào)政府關(guān)系確保政府層面支持項(xiàng)目。007協(xié)調(diào)公司各部門關(guān)系確保公司資源支持項(xiàng)目。008部門員工考核及團(tuán)隊(duì)建設(shè)充分調(diào)動(dòng)員工積極性，使各自的潛能得到充分發(fā)揮，確保項(xiàng)目管理順利009處理緊急事務(wù)及時(shí)采取措施處理好緊急事務(wù)。0項(xiàng)目秘書崗位職責(zé)序號工作職責(zé)工作目標(biāo)權(quán)限經(jīng)辦審核批準(zhǔn)其他1質(zhì)量體系記錄管理保證體系記錄完全收集、科學(xué)整理、妥善保管02檔案管理工作做好項(xiàng)目管理部資料的收集和管理， 確保公司檔案收錄完備03項(xiàng)目竣工檔案專項(xiàng)驗(yàn)收工作確保項(xiàng)目順利完成竣工驗(yàn)收工作并順利移

9、交項(xiàng)目資料。004日常文件流轉(zhuǎn)保證項(xiàng)目部日常文書運(yùn)作暢順05日常運(yùn)營協(xié)助協(xié)助做好部門信息、計(jì)劃、品質(zhì)三大 體系工作006風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測記錄提醒協(xié)助風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測小組做好監(jiān)測提醒工0序號工作職責(zé)工作目標(biāo)權(quán)限經(jīng)辦審核批準(zhǔn)其他作7文化活動(dòng)組織安排協(xié)助項(xiàng)目總經(jīng)理助理做好組織安排工作08風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測記錄提醒協(xié)助風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測小組做好監(jiān)測提醒工 作0工程主管崗位職責(zé)根據(jù)項(xiàng)目管理部已編制項(xiàng)目施工及銷售配合計(jì)劃， 該職位要承擔(dān)編制各分項(xiàng)任務(wù)的施工及 銷售配合計(jì)劃，協(xié)調(diào)處理的現(xiàn)場施工進(jìn)度、質(zhì)量及成本控制；使各種計(jì)劃得以按時(shí)按質(zhì)實(shí)施。 負(fù)責(zé)各專業(yè)工程師工作成果的檢查和監(jiān)控。序號權(quán)限工作職責(zé)工作目標(biāo)經(jīng)辦審核批準(zhǔn)其他1編制并匯總各分項(xiàng)施工

10、計(jì)劃符合項(xiàng)目施工及銷售配合總計(jì)劃02編制及完成月度工作計(jì)劃必須滿足項(xiàng)目月度總計(jì)劃03處理工程現(xiàn)場進(jìn)度、技術(shù)、質(zhì)量及成本控制等問題各項(xiàng)成果符合相關(guān)規(guī)范及滿足公司下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)04配合現(xiàn)場銷售按時(shí)按質(zhì)向相關(guān)專業(yè)或部門提交工作面05協(xié)調(diào)處理現(xiàn)場供方之間的關(guān) 系確保工程按計(jì)劃有序進(jìn)行06協(xié)調(diào)處理不同組團(tuán)之間的管理確保工作安排有序開展，有效解決交叉部位的管理07支持監(jiān)控監(jiān)理工作確保監(jiān)理獨(dú)立履行合同和監(jiān)理職 責(zé)0技術(shù)主管崗位職責(zé)該職位主要是負(fù)責(zé)處理項(xiàng)目實(shí)施過程中遇到的技術(shù)問題，包括圖紙審核、施工方案審核、 技術(shù)措施、變更審核等。序號工作職責(zé)工作目標(biāo)權(quán) 限經(jīng)辦審核批準(zhǔn)其他1編制設(shè)計(jì)圖紙出圖計(jì)劃解決設(shè)計(jì)圖紙按

11、時(shí)出圖，工程順利開展02組織圖紙會審確保成本、質(zhì)量、施工技術(shù)達(dá)到目標(biāo)003協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)變更工作避免不必要的返工，達(dá)到降低成本04組織質(zhì)量大檢查工作杜絕重大質(zhì)量事故的發(fā)生。005組織分項(xiàng)、分部工程的驗(yàn)收工作對分項(xiàng)分部工程驗(yàn)收工作進(jìn)行監(jiān)督， 確保質(zhì)量目標(biāo)。0土建工程師崗位職責(zé)根據(jù)項(xiàng)目管理部已編制項(xiàng)目施工及銷售配合計(jì)劃，該職位要承擔(dān)編制各自負(fù)責(zé)的分項(xiàng)任務(wù)的施工及銷售配合計(jì)劃，協(xié)調(diào)處理本分項(xiàng)的現(xiàn)場施工進(jìn)度、 質(zhì)量及成本控制；使各種計(jì)劃得以 按時(shí)按質(zhì)實(shí)施。序號工作職責(zé)工作目標(biāo)權(quán)限經(jīng)辦審核批準(zhǔn)其他1編制分項(xiàng)施工計(jì)劃符合項(xiàng)目施工及銷售配合總計(jì)劃02編制及完成月度工作計(jì)劃必須滿足項(xiàng)目月度總計(jì)劃03處理所負(fù)責(zé)的分項(xiàng)

12、工程現(xiàn)場進(jìn)度、技術(shù)、質(zhì)量及成本控制等問題各項(xiàng)成果符合相關(guān)規(guī)范及滿足公司下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)04配合現(xiàn)場銷售按時(shí)按質(zhì)向相關(guān)專業(yè)或部門提交工作面05協(xié)調(diào)處理現(xiàn)場本職范圍內(nèi)的各供方之間的關(guān)系確保工程按計(jì)劃有序進(jìn)行0序號工作職責(zé)工作目標(biāo)權(quán)限經(jīng)辦審核批準(zhǔn)其他6設(shè)計(jì)問題的處理與設(shè)計(jì)經(jīng)辦人和設(shè)計(jì)院進(jìn)行對接，并 具備自行解決問題和繪圖能力07配合協(xié)助其他組團(tuán)的交叉管理解決交叉部位的管理0給排水工程師崗位職責(zé)序號工作職責(zé)工作目標(biāo)權(quán)限經(jīng)辦審核批準(zhǔn)其他1編制分項(xiàng)施工計(jì)劃符合項(xiàng)目施工及銷售配合總計(jì)劃02編制及完成月度工作計(jì)劃必須滿足項(xiàng)目月度總計(jì)劃03處理所負(fù)責(zé)的分項(xiàng)工 程現(xiàn)場進(jìn)度、技術(shù)、質(zhì) 量及成本控制等問題各項(xiàng)成果符合相

13、關(guān)規(guī)范及滿足公司下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)04配合現(xiàn)場銷售按時(shí)按質(zhì)向相關(guān)專業(yè)或部門提交工作面05協(xié)調(diào)處理現(xiàn)場本職范 圍內(nèi)的供方之間的關(guān) 系確保工程按計(jì)劃有序進(jìn)行06設(shè)計(jì)問題的處理與設(shè)計(jì)經(jīng)辦人和設(shè)計(jì)院進(jìn)行對接，并 具備自行解決問題和繪圖能力07協(xié)調(diào)配合其他專業(yè)工作確保工程有序進(jìn)行，減少交叉作業(yè)的 管理難度。08設(shè)計(jì)問題的處理與設(shè)計(jì)經(jīng)辦人和設(shè)計(jì)院進(jìn)行對接，并 具備自行解決問題和繪圖能力0電氣工程師崗位職責(zé)序號工作職責(zé)工作目標(biāo)權(quán)限經(jīng)辦審核批準(zhǔn)其他序號工作職責(zé)工作目標(biāo)權(quán)限經(jīng)辦審核批準(zhǔn)其他1編制分項(xiàng)施工計(jì)劃符合項(xiàng)目施工及銷售配合總計(jì)劃02編制及完成月度工作計(jì)劃必須滿足項(xiàng)目月度總計(jì)劃03處理所負(fù)責(zé)的分項(xiàng)工程現(xiàn)場進(jìn)度、

14、技術(shù)、質(zhì)量及成本控制等問題各項(xiàng)成果符合相關(guān)規(guī)范及滿足公司下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)04配合現(xiàn)場銷售按時(shí)按質(zhì)向相關(guān)專業(yè)或部門提交工作面05協(xié)調(diào)處理現(xiàn)場本職范 圍內(nèi)的供方之間的關(guān) 系確保工程按計(jì)劃有序進(jìn)行06設(shè)計(jì)問題的處理與設(shè)計(jì)經(jīng)辦人和設(shè)計(jì)院進(jìn)行對接，并 具備自行解決問題和繪圖能力07協(xié)調(diào)配合其他專業(yè)工作確保工程有序進(jìn)行，減少交叉作業(yè)的 管理難度。08設(shè)計(jì)問題的處理與設(shè)計(jì)經(jīng)辦人和設(shè)計(jì)院進(jìn)行對接，并 具備自行解決問題和繪圖能力02.3.8造價(jià)工程師崗位職責(zé)負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本舉措的總結(jié)，組織項(xiàng)目結(jié)算和結(jié)算分析的成本動(dòng)態(tài)管理工作，負(fù)責(zé)各項(xiàng)工作 的監(jiān)督審核。實(shí)施項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)管理，配合工程預(yù)算及核對跟蹤及交底，完成工程的結(jié)算

15、編制、 審核。序號工作職責(zé)工作目標(biāo)權(quán)限經(jīng)辦審核批準(zhǔn)其他1成本動(dòng)態(tài)管理的實(shí)施分解成本控制指標(biāo)，提出控制要點(diǎn)，按計(jì)劃進(jìn)行項(xiàng)目招投標(biāo)配合， 合同審核，實(shí)施成本動(dòng)態(tài)管理02負(fù)責(zé)成本動(dòng)態(tài)管理協(xié)調(diào)項(xiàng)目部成本管理方面的業(yè)務(wù)，制定有效控制成本的方法，發(fā)現(xiàn)冋題及0序號工作職責(zé)工作目標(biāo)權(quán)限經(jīng)辦審核批準(zhǔn)其他時(shí)解決，進(jìn)行成本舉措的總結(jié)。3實(shí)施結(jié)算管理組織和進(jìn)行項(xiàng)目各工程的結(jié)算004協(xié)助資金計(jì)劃管理確保資金有計(jì)劃配合項(xiàng)目管理05負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)階段的成本控制組織各專業(yè)對設(shè)計(jì)階段經(jīng)濟(jì)指標(biāo)監(jiān) 控006成本工作審核監(jiān)督管理結(jié)算審核、定期檢查成本總控目標(biāo)、各類規(guī)范執(zhí)行情況007實(shí)施預(yù)結(jié)算管理配合編制預(yù)算及核對跟蹤及交底，對 核對后的預(yù)

16、算進(jìn)行詳細(xì)了解及分析， 完成結(jié)算編制，項(xiàng)目結(jié)算問題的統(tǒng)籌 及協(xié)調(diào)03、項(xiàng)目前期協(xié)調(diào)與管理設(shè)計(jì)部協(xié)調(diào)3.1.1成立設(shè)計(jì)工作小組，設(shè)計(jì)工作小組由設(shè)計(jì)部、成本部、工程部、項(xiàng)目管理部組成，每周 四定期召開協(xié)調(diào)解決建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、通風(fēng)與空調(diào)、燃?xì)獾雀鲗I(yè)問題。3.1.2在方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等階段，各專業(yè)工程師根據(jù)專業(yè)要求提供設(shè)計(jì)任務(wù) 指導(dǎo)書，參與介入發(fā)現(xiàn)問題并提供專業(yè)意見，確保設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)符合成本、專業(yè)技術(shù)、 施工技術(shù)等各方面的要求。3.1.3項(xiàng)目管理部組織提供設(shè)計(jì)所需要的詳勘資料、現(xiàn)場現(xiàn)狀資料，配合提供設(shè)計(jì)所需的相關(guān) 資料。3.1.4充分征求設(shè)計(jì)部意見，協(xié)調(diào)營銷部、項(xiàng)目發(fā)展部、成

17、本部，制定二期二級計(jì)劃。3.1.5項(xiàng)目管理部按照二期二級計(jì)劃協(xié)助落實(shí)設(shè)計(jì)部在各階段提供的設(shè)計(jì)圖紙時(shí)間，每周及時(shí)提醒設(shè)計(jì)部，避免造成計(jì)劃拖延。3.1.6項(xiàng)目管理部針對經(jīng)常變更設(shè)計(jì)工作的情況，在可調(diào)控的時(shí)間范圍內(nèi)及時(shí)協(xié)調(diào)各部門做出相應(yīng)調(diào)整，對重新調(diào)整的計(jì)劃進(jìn)行協(xié)調(diào)跟蹤落實(shí)。營銷協(xié)調(diào)3.2.1充分征求設(shè)計(jì)部意見，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目發(fā)展部、成本部，制定二期二級計(jì)劃。協(xié)助營銷部、設(shè)計(jì)部做好二期工程開放、展示區(qū)的相關(guān)工作，并提供相關(guān)資料和施工意見。 項(xiàng)目發(fā)展協(xié)調(diào)331充分征求項(xiàng)目發(fā)展部意見，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)部、營銷部、成本部，制定二期二級計(jì)劃。 332在各階段報(bào)建期間，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)部按時(shí)提供報(bào)建圖紙，協(xié)助配合項(xiàng)目發(fā)展部

18、做好報(bào)建工作。3.3.3在報(bào)建工作出現(xiàn)阻礙時(shí)，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系，做好相關(guān)公關(guān)工作，確保報(bào)建工作按計(jì)劃進(jìn) 行。3.3.4項(xiàng)目管理部按照二期二級計(jì)劃協(xié)助落實(shí)項(xiàng)目發(fā)展部的報(bào)建工作，每周跟蹤并及時(shí)提醒項(xiàng)目發(fā)展部。3.3.5針對報(bào)建工作容易出現(xiàn)政府性變動(dòng)影響計(jì)劃實(shí)施，在可調(diào)控的時(shí)間范圍內(nèi)及時(shí)協(xié)調(diào)各部 門做出相應(yīng)調(diào)整，對重新調(diào)整的計(jì)劃進(jìn)行協(xié)調(diào)跟蹤落實(shí)。成本協(xié)調(diào)3.4.1充分征求成本部意見，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)部、營銷部、工程部、項(xiàng)目發(fā)展部，制定二期二級計(jì)劃。3.4.2協(xié)調(diào)成本部做好資金計(jì)劃。3.4.3協(xié)調(diào)成本部、工程管理部做好考察監(jiān)理、總包、各專業(yè)隊(duì)伍的考察工作。3.4.4協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)部、成本部、工程管理部配合做好各項(xiàng)招標(biāo)

19、工作。3.4.5協(xié)助成本部做好該項(xiàng)目成本分析及成本計(jì)劃。4、項(xiàng)目計(jì)劃管理標(biāo)段的劃分及基本要求依據(jù)本工程特點(diǎn)，以有利于工程的質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制為原則，每個(gè)標(biāo)段劃分不超過3萬平米（由于區(qū)位限制的情形除外），除重要機(jī)電工程外，其他簡單設(shè)備安裝工程均納入土建總 包。在符合本地區(qū)規(guī)定，兼顧協(xié)調(diào)管理難度的情況下，工程招標(biāo)方案優(yōu)先考慮多分包，鋁合金 門窗、入戶門、電梯、外墻及內(nèi)墻涂料等為指定專業(yè)分包。根據(jù)以上原則，整個(gè)大二期工程擬分為 56個(gè)標(biāo)段，選擇五至六家總包單位進(jìn)行工程施工 管理，初步擬定如下：序號標(biāo)段名稱工程范圍建筑面 積（平 方米）定標(biāo)時(shí)間投標(biāo)隊(duì)伍數(shù)量及方式1原二期總包第1標(biāo)段（I組團(tuán)）2023

20、棟20579根據(jù)圖紙情況可2原二期總包第2標(biāo)段（D組團(tuán)）89棟30848分三次招標(biāo)，每個(gè)原二期總包第3標(biāo)段（G組團(tuán)）10，11，1315 棟19908標(biāo)段要有4-5家原三期工程（擬分23個(gè)標(biāo)段）2529棟61512投標(biāo)單位已經(jīng)去掉在建的11269平米，I組團(tuán)中未考慮幼兒園注1）.第 號 樓 的 建 筑 面 積2）.由于各組團(tuán)施工圖紙完成時(shí)間不同，定標(biāo)時(shí)間為組團(tuán)中某一棟樓的最早定標(biāo)時(shí)間 總包的平面分區(qū)及進(jìn)場順序根據(jù)現(xiàn)有實(shí)際情況，原二期第一標(biāo)段的招標(biāo)將比較完善，第二、三標(biāo)段的部分區(qū)域招標(biāo)將 延遲，其中第二標(biāo)段主要是10，11商業(yè)樓的影響，第三標(biāo)段為13, 15號小高層的影響。原三 期工程主要圖紙預(yù)

21、計(jì)會在明年年初完成，初步擬定在明年開春前完成調(diào)查招標(biāo)工作，開春后進(jìn)入正式的施工階段。施工場地臨設(shè)布置二期工程的臨設(shè)：總包及分包的生活區(qū)暫時(shí)利用幼兒園及監(jiān)獄的部分地域，后期考慮臨設(shè)的二次搬遷，然后投入三期的施工。施工臨時(shí)用水、用電及臨時(shí)道路布置詳見施工場地臨設(shè)布置圖?？傮w進(jìn)度計(jì)劃二期工程分三個(gè)階段實(shí)施，第一階段為I組團(tuán)：幼兒園及多層框架住宅，第二階段為D組 團(tuán)：商業(yè)樓、多層及小高層住宅組合，第三階段為G組團(tuán)：3座11層高的小高層商住樓，總體進(jìn)度計(jì)劃包括設(shè)計(jì)、營銷、項(xiàng)目發(fā)展、招投標(biāo)、工程進(jìn)度計(jì)劃，設(shè)計(jì)、項(xiàng)目發(fā)展、工程進(jìn)度 均按三個(gè)階段實(shí)施。按此制定大連萬科城市花園二期二級計(jì)劃（因詳規(guī)調(diào)整，此計(jì)劃階

22、段劃分 需重新調(diào)整）。大連城花二期工程大連工程進(jìn)度計(jì)劃工程實(shí)施階段的進(jìn)度計(jì)劃按三個(gè)階段住宅及配套工程實(shí)施控制材料設(shè)備米購計(jì)劃461開工前做月度材料設(shè)備采購計(jì)劃462施工過程中，每月按此流程編制材料設(shè)備采購計(jì)劃：設(shè)計(jì)出圖時(shí)間一一材料設(shè)備定樣板編制標(biāo)書一一通知已考察過的材料設(shè)備供應(yīng)商一一發(fā)標(biāo)一一截標(biāo)一一議標(biāo)一一定標(biāo)簽約e項(xiàng)目里程碑進(jìn)度控制計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃，為確保項(xiàng)目按期完成，對項(xiàng)目的關(guān)鍵線路中的里程碑進(jìn)行控制。模擬工程計(jì)劃根據(jù)二期二級計(jì)劃，綜合風(fēng)險(xiǎn)管理要求，提交給總包單位的計(jì)劃要點(diǎn)比項(xiàng)目計(jì)劃提前 1520 天，由總包按此要求進(jìn)行編制和施工組織計(jì)劃的安排。通過這種模擬方式，減少計(jì)劃和實(shí)施脫節(jié)

23、的現(xiàn)象。工程計(jì)劃的修改4.8.1在計(jì)劃實(shí)施過程中，每天、每周針對實(shí)施過程中出現(xiàn)需要調(diào)整的計(jì)劃，及時(shí)提醒相關(guān)部 門按時(shí)完成計(jì)劃內(nèi)容。4.8.2計(jì)劃實(shí)施過程中，不影響里程碑，造成中間環(huán)節(jié)的調(diào)整，則協(xié)調(diào)各部門進(jìn)行相關(guān)計(jì)劃的 調(diào)整，進(jìn)行部門之間的調(diào)整。4.8.3計(jì)劃實(shí)施過程中造成里程碑的拖延，拖延的部門需要提交拖延報(bào)告到公司，拖延的部門 并且要協(xié)調(diào)各部門進(jìn)行相關(guān)計(jì)劃的調(diào)整。銷售配合4.9.1在銷售廣場、路線、停車場、樣板房、開放區(qū)、施工區(qū)等做好安全防護(hù)措施，確保在安 全環(huán)境下銷售。4.9.2向供方（監(jiān)理、總包、專業(yè)分包、材料供應(yīng)商等）宣傳禮貌待客戶，并要求供方做此方 面的承諾和措施確保善待客戶。4.9

24、.3及時(shí)跟進(jìn)銷售部對銷售場所的要求，配合銷售做好相關(guān)施工內(nèi)容。4.9.4按三個(gè)時(shí)間段安排銷售配合路線及施工路線。5、項(xiàng)目采購管理根據(jù)項(xiàng)目管理和供方市場情況，結(jié)合萬科管理體系要求，對城市花園二期項(xiàng)目按施工過程 進(jìn)行劃分。eLWoauncnls and ScUinfJian總包采購5.1.1考察總包單位由成本部、工程部、項(xiàng)目管理部組成聯(lián)合考察小組，對考察結(jié)果形成考察總包單位報(bào)告。 5.1.1.1考察未上網(wǎng)注冊的總包單位通過各種途徑了解潛在的優(yōu)秀總包單位，在考察過程中，如有進(jìn)一步考察意向，再進(jìn)入下一步。按此流程考察：獲知潛在優(yōu)秀總包單位總包單位送資質(zhì)、業(yè)績資料選擇合適的總包單位進(jìn)行面談考察擬派項(xiàng)目經(jīng)

25、理正在做或曾經(jīng)做過的工地考察總包單位辦公環(huán)境考察擬派項(xiàng) 目經(jīng)理一一考察擬派項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)一一了解同行對該總包單位的評價(jià)一一了解已同行該總包單位 擬派項(xiàng)目經(jīng)理合作過的甲方項(xiàng)目經(jīng)理對該總包單位及項(xiàng)目經(jīng)理的評價(jià)一一在有強(qiáng)烈合作意向 的前提下：可以了解該總包單位對擬建項(xiàng)目的施工組織計(jì)劃。5.1.1.2考察上網(wǎng)注冊但未合作過的總包單位由于各項(xiàng)目及其管理團(tuán)隊(duì)不同，需要找到管理理念和管理方式切合的總包單位。按此流程考察：考察擬派項(xiàng)目經(jīng)理一一考察擬派項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)一一考察擬派項(xiàng)目經(jīng)理正在做或曾經(jīng)做過的工 地一一了解已同該總包單位擬派項(xiàng)目經(jīng)理合作過的甲方項(xiàng)目經(jīng)理對該總包單位及項(xiàng)目經(jīng)理的 評價(jià)。將整個(gè)考察過程記錄在總包考察報(bào)

26、告中?？偝邪举Y質(zhì)要求將工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)等級的單位來承擔(dān)，是保證建設(shè)工程質(zhì)量的基本前提。工程招 標(biāo)責(zé)任部門應(yīng)當(dāng)對總承包公司進(jìn)行評審， 確保其資質(zhì)和能力符合要求，無商譽(yù)問題。通過調(diào)查 核實(shí)其商譽(yù)，審核證照、實(shí)地考察代表工程，評價(jià)其施工能力。本項(xiàng)目二期工程對總包要求重點(diǎn)集中以下幾點(diǎn)：? 有住宅項(xiàng)目施工經(jīng)驗(yàn)，獲得過多項(xiàng)優(yōu)質(zhì)工程證書（驗(yàn)收證書）? 已經(jīng)通過IS09000認(rèn)證? 房建施工總承包壹級及以上? 在大連建設(shè)局合法登記（外地企業(yè)）? 與萬科有過多年的、良好的合作經(jīng)歷。（優(yōu)先考慮）? 社會信譽(yù)較好，對萬科工程有很高的熱情。填寫供方考察表5.1.3上網(wǎng)登記注冊5.1.4招標(biāo)由成本部組織，項(xiàng)目

27、管理部協(xié)助配合。5.1.5定標(biāo)按照公司規(guī)定流程辦。監(jiān)理單位采購由于本項(xiàng)目第二期工程監(jiān)理單位是以戰(zhàn)略監(jiān)理的管理模式來確定的，經(jīng)過了解，雖然在第二期工程中監(jiān)理的表現(xiàn)有所不足，但考慮到該監(jiān)理單位對本工程的了解程度、在大連市場上 的信譽(yù)度及我們現(xiàn)在工程的整體進(jìn)展情況，建議繼續(xù)由該監(jiān)理單位來監(jiān)管二期工程，同時(shí)該 監(jiān)理單位的總經(jīng)理表示會總結(jié)在第二期工程上的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步加強(qiáng)對二期項(xiàng)目的監(jiān)督管理力 度，調(diào)整管理方法，確保二期工程的順利進(jìn)行。由于項(xiàng)目及其管理團(tuán)隊(duì)不同，需要管理理念和管理方式切合的監(jiān)理小組來配合。在監(jiān)理 單位委派監(jiān)理小組時(shí)，我們會按以下流程對項(xiàng)目監(jiān)理小組重新進(jìn)行考察：考察擬派項(xiàng)目總監(jiān)一一考察擬派項(xiàng)

28、目團(tuán)隊(duì)一一考察擬派項(xiàng)目總監(jiān)正在做或曾經(jīng)做過的工 地一一了解已同該監(jiān)理單位擬派項(xiàng)目經(jīng)理合作過的甲方項(xiàng)目經(jīng)理對該監(jiān)理單位及項(xiàng)目總監(jiān)的 評價(jià)。將整個(gè)考察過程記錄在監(jiān)理考察報(bào)告中項(xiàng)目二期工程對監(jiān)理單位的基本要求本二期工程項(xiàng)目監(jiān)理單位要求現(xiàn)場監(jiān)理人員30%以上為國家注冊監(jiān)理工程師，總監(jiān)應(yīng)具備高級工程師職稱，監(jiān)理工程師應(yīng)住在現(xiàn)場?，F(xiàn)場監(jiān)理必須認(rèn)真按照監(jiān)理大綱及監(jiān)理合同的要求履行自己的職責(zé)，必須保證對工程質(zhì) 量的及時(shí)監(jiān)控。通過我司項(xiàng)目管理部專業(yè)工程師的按比例抽查，量化對監(jiān)理工作的質(zhì)量評估， 加強(qiáng)對監(jiān)理工作監(jiān)督管理。監(jiān)理工程師對分項(xiàng)（或分批）工程驗(yàn)收后，甲方復(fù)驗(yàn)合格率應(yīng)達(dá)到 95%以上。專業(yè)分包單位采購5.3

29、.1考察專業(yè)分包單位由成本部、工程部、項(xiàng)目管理部組成聯(lián)合考察小組，對考察結(jié)果形成考察專業(yè)分包單位報(bào) 告。5.3.1.1考察未上網(wǎng)注冊的專業(yè)分包單位通過各種途徑了解潛在的優(yōu)秀專業(yè)分包單位，在考察過程中，如有進(jìn)一步考察意向，再進(jìn)入下一步。按此流程考察：獲知潛在優(yōu)秀專業(yè)分包單位專業(yè)分包單位送資質(zhì)、業(yè)績資料選擇合適的專業(yè)分包單位進(jìn)行面談考察擬派項(xiàng)目經(jīng)理正在做或曾經(jīng)做過的工地考察專業(yè)分包單位辦公環(huán)境一一考察擬派項(xiàng)目經(jīng)理一一了解同行對該專業(yè)分包單位的評價(jià)一一可選：了解已同該專業(yè)分包單位擬派項(xiàng)目經(jīng)理合作過的甲方項(xiàng)目經(jīng)理對該專業(yè)分包單位及項(xiàng)目經(jīng)理的評價(jià)5.3.1.2考察上網(wǎng)注冊但未合作過的專業(yè)分包單位由于各項(xiàng)

30、目及其管理團(tuán)隊(duì)不同，需要找到管理理念和管理方式切合的專業(yè)分包單位。按此流程考察：考察擬派項(xiàng)目經(jīng)理一一考察擬派項(xiàng)目經(jīng)理正在做或曾經(jīng)做過的工地一一可選：了解已同該專業(yè)分包單位擬派項(xiàng)目經(jīng)理合作過的甲方項(xiàng)目經(jīng)理對該專業(yè)分包單位及項(xiàng)目經(jīng)理的評價(jià)。5.3.2填寫供方考察表5.3.3上網(wǎng)登記注冊5.3.4招標(biāo)由成本部組織，項(xiàng)目管理部協(xié)助配合。5.3.5定標(biāo)按照公司規(guī)定流程辦。材料、設(shè)備米購541甲供材料、設(shè)備米購或甲方指定供應(yīng)材料、設(shè)備米購541.1甲供材料、設(shè)備采購或甲方指定供應(yīng)材料、設(shè)備采購可選范圍：541. 土建主材：鋼筋、商品混凝土、水泥等。5.4.1. n、窗等。5.4.1. 裝飾材料：瓷片、地面

31、磚、外墻飾面材料、涂料、窗臺面板等。5.4.1. 廚房設(shè)備：櫥柜、抽油煙機(jī)等。5.4.1. 衛(wèi)生間設(shè)備：坐廁、洗手盆、淋浴間組合設(shè)備、浴盆等。5.4.1. 水主材：給水管材、水龍頭、排污雨水立管等。5.4.1. 電主材：預(yù)埋管材、電線、插座開關(guān)面板、入戶開關(guān)箱、燈具等。5.4.1. 設(shè)備：電梯、抽風(fēng)機(jī)、水泵、發(fā)電機(jī)等。5.4.1.2考察材料、設(shè)備供應(yīng)商已經(jīng)上網(wǎng)注冊的材料設(shè)備供應(yīng)商可以直接參與招標(biāo)?？疾熘饕槍ξ瓷暇W(wǎng)注冊的主材、 裝飾材料、大型設(shè)備供應(yīng)商，由成本部、工程部、項(xiàng)目管理部組成聯(lián)合考察小組，對考察結(jié)果形 成考察材料、設(shè)備供應(yīng)商報(bào)告。通過各種途徑了解潛在的優(yōu)秀材料設(shè)備供應(yīng)商，在考察過程中

32、，如有進(jìn)一步考察意向，再進(jìn)入下一步。按此流程考察：獲知潛在優(yōu)秀材料設(shè)備供應(yīng)商一一材料設(shè)備供應(yīng)商送資質(zhì)、業(yè)績資料一一選擇合適的材料 設(shè)備供應(yīng)商進(jìn)行面談一一考察材料設(shè)備供應(yīng)商的工廠、工人工作環(huán)境、管理人員辦公環(huán)境一一了解同行對該材料設(shè)備供應(yīng)商的評價(jià)一一可選：了解已同該材料設(shè)備供應(yīng)商合作過的甲方項(xiàng)目經(jīng)理對該材料設(shè)備供應(yīng)商的評價(jià)5.4.1.3填寫供方考察表5.4.1.4上網(wǎng)登記注冊5.4.1.5 招標(biāo)由成本部組織，項(xiàng)目管理部協(xié)助配合。5.4.1.6 定標(biāo)按照公司規(guī)定流程辦。5.4.2總包或?qū)I(yè)分包單位材料、設(shè)備采購5.4.2.1總包或?qū)I(yè)分包單位材料、設(shè)備采購可選范圍：除甲供材料設(shè)備、甲方指定材料設(shè)備

33、 之外的材料設(shè)備，分為三大類：一是主材、裝飾材料、大型設(shè)備；二是其他材料、設(shè)備；三是輔助材料542.2主材、裝飾材料、大型設(shè)備采購必須經(jīng)過甲方許可，在監(jiān)理、甲方辦理材料設(shè)備采購 許可手續(xù)才能采購。5.4.2. 在甲方許可供應(yīng)商名冊里。5.4.2. 總包或?qū)I(yè)分包單位提供相關(guān)資料給監(jiān)理和甲方，經(jīng)過監(jiān)理、甲方考察，許可后才能采 購。5.4.2. 主材、裝飾材料、大型設(shè)備供應(yīng)商相關(guān)資料：資質(zhì)、業(yè)績、產(chǎn)品質(zhì)量承諾書、質(zhì)量保證 體系證書。5.4.2. 主材、裝飾材料、大型設(shè)備產(chǎn)品相關(guān)資料：產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告、產(chǎn)品出廠合格證等。5.4.2.3其他材料設(shè)備必須經(jīng)過監(jiān)理許可，在監(jiān)理單位辦理材料設(shè)備采購許可手續(xù)并

34、報(bào)甲方備 案，總包和專業(yè)分包才能采購。5.4.2. 在監(jiān)理許可供應(yīng)商名冊里。5.4.2 .總包或?qū)I(yè)分包單位提供相關(guān)資料給監(jiān)理，經(jīng)過監(jiān)理考察，許可后才能采購。5.4.2. 其他材料供應(yīng)商相關(guān)資料：資質(zhì)、業(yè)績、產(chǎn)品質(zhì)量承諾書、質(zhì)量保證體系證書（非必須）5.4.2. 其他材料產(chǎn)品相關(guān)資料：產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告、產(chǎn)品出廠合格證等。5.4.2.4輔助材料在使用之前，必須提供產(chǎn)品相關(guān)資料：產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告和產(chǎn)品出廠合格證 給監(jiān)理單位備案。分包與甲供、限價(jià)材料清單專業(yè)分包工程、甲方分包工程、甲供材料設(shè)備、現(xiàn)價(jià)材料設(shè)備一覽表序號項(xiàng)目名稱配合管理費(fèi)費(fèi)率一、專業(yè)分包工程1變配電及高低壓接駁無2燃?xì)夤こ虩o3電視安裝工

35、程無4電話、寬頻安裝工程無5智能化系統(tǒng)無6二次裝修工程無7園林景觀無8發(fā)電機(jī)及其降噪工程無二、甲方分包工程1鋁合金門窗、米光卓2 %2單元門、入戶門2 %3防水工程2 %4平臺欄桿、樓梯扶手工程2 %5外墻涂料工程2 %6信報(bào)箱2 %7車庫門2 %8鋁合金空調(diào)百葉2 %三、甲供材料設(shè)備1內(nèi)墻體砌塊1 %2屋面彩瓦1 %3配電箱（三箱）1 %4外墻面磚、樓地面磚1 %5PPR合水管1 %6預(yù)埋線管1 %7防腐木平臺板1 %四、限價(jià)及指定品牌材料甲方要求使用品牌范圍暫定價(jià)格、結(jié)算方式1水泥2鋼筋3杜拉纖維限價(jià)4防水材料限價(jià)5電線電纜6成品煙道限價(jià)7成品天溝限價(jià)8聚苯乙烯保溫板18KG/M 、 25

36、KG/M限價(jià)合計(jì)注：施工單位應(yīng)優(yōu)先選用上述指定品牌的材料，如要米用上述品牌以外的產(chǎn)品時(shí)，須報(bào) 甲方考察確定。集團(tuán)禁用材料清單應(yīng)嚴(yán)格按照集團(tuán)的要求，杜絕禁用材料在本工程內(nèi)使用，具體清單見下表:6、供方管理監(jiān)理管理6.1.1管理方針：“信任、支持、監(jiān)控”6.1.1.1信任：充分授權(quán)監(jiān)理對總包、專業(yè)分包單位、甲供材料設(shè)備供應(yīng)商進(jìn)行質(zhì)量、安全、 進(jìn)度、文明施工、成本控制、工程款的審核等方面按合同規(guī)定實(shí)施管理。6.1.1.2支持：對監(jiān)理在管理過程中遇到來自總包、專業(yè)分包單位、甲供材料設(shè)備供應(yīng)商的阻 力，甲方給予大力支持，并協(xié)同監(jiān)理做好供方的管理工作。監(jiān)理在前管理，甲方在后支持。6.1.1.3監(jiān)控：對監(jiān)理

37、在實(shí)施管理過程中出現(xiàn)未嚴(yán)格按正常管理程序或未能充分實(shí)施管理職責(zé) 時(shí)進(jìn)行監(jiān)督，使之管理行為在受控狀態(tài)下正常進(jìn)行；對影響質(zhì)量、安全、進(jìn)度、文明施工、 成本、工程款的審核等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)實(shí)施二級管理，確保整個(gè)項(xiàng)目處于受控狀態(tài)之下。6.1.2合同管理6.121. 提前介入合同制定，提供監(jiān)理管理的相關(guān)意見。6.122. 充分熟悉合同條款，并就疑問咨詢合同雙方。6.1.2.3. 在雙方履約過程中，定期熟悉合同條款，及時(shí)就雙方在履約過程中出現(xiàn)的問題進(jìn)行合 同的協(xié)商及修訂。6.1.2.4. 按雙方履約程度辦理相關(guān)的手續(xù)（如獎(jiǎng)勵(lì)、處罰、調(diào)整承包范圍、補(bǔ)充協(xié)議、支付進(jìn) 度款和結(jié)算款、終止合同等），確保合同雙方利益的實(shí)現(xiàn)

38、。6.1.2.5. 提供職員職務(wù)行為手冊給監(jiān)理，善待監(jiān)理。6.1.2.6. 每月、每季度進(jìn)行合同考核，由項(xiàng)目管理部或工程部組織進(jìn)行。6.1.3計(jì)劃進(jìn)度管理6.1.3.1開工前，監(jiān)理必須根據(jù)甲方提供的三級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃和總包的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃編制項(xiàng)目監(jiān)理 進(jìn)度計(jì)劃給甲方，項(xiàng)目監(jiān)理進(jìn)度計(jì)劃必須符合合同約定及現(xiàn)場管理要求，并且對應(yīng)有細(xì)化到每周的資源監(jiān)理計(jì)劃：如何監(jiān)理供方勞動(dòng)力、材料、機(jī)械、資金、管理人員、資料提供 計(jì)劃。有確保監(jiān)理計(jì)劃實(shí)施的管理人員安排計(jì)劃。6.1.3.2根據(jù)甲方銷售要求，提供相應(yīng)配合監(jiān)理計(jì)劃，包括不同銷售時(shí)期的平面布置調(diào)整監(jiān)理 計(jì)劃、宣傳配合監(jiān)理計(jì)劃、銷售配合監(jiān)理小組名單等。6.1.3.3監(jiān)

39、理計(jì)劃必須有足夠管理素質(zhì)的管理人員組織實(shí)施，并確保總包計(jì)劃、項(xiàng)目三級計(jì)劃的實(shí)施。如非甲方原因造成總包計(jì)劃、項(xiàng)目三級計(jì)劃未能按時(shí)實(shí)施，甲方有權(quán)按合同約定做出相應(yīng)的措施（如罰款、拆分項(xiàng)目、接替管理、終止合同等）確保計(jì)劃的如期實(shí)施。6.1.4里程碑管理：包括基礎(chǔ)完成時(shí)間、主體完成時(shí)間、靠開放區(qū)三層以下排柵拆除時(shí)間及外 墻裝飾完成時(shí)間、整體外排柵拆除時(shí)間、粗裝修完成時(shí)間、精裝修完成時(shí)間、專業(yè)項(xiàng)目開 竣工時(shí)間、竣工驗(yàn)收時(shí)間等。通過分解里程碑到關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)實(shí)施監(jiān)理管理。造成里程碑拖延的，監(jiān)理按合同支付違約金。6.1.5關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管理：監(jiān)理對里程碑中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（土以下基礎(chǔ)工程完成時(shí)間、三層結(jié)構(gòu)頂板 完成時(shí)間、六層

40、結(jié)構(gòu)頂板完成時(shí)間、九層結(jié)構(gòu)頂板完成時(shí)間、一層結(jié)構(gòu)頂板完成時(shí)間、 首層外腳手架拆除完成時(shí)間、靠開放區(qū)三層以下外腳手架拆除完成時(shí)間、三層以上外腳手架拆除完成時(shí)間、三層以下毛坯房提交完成時(shí)間、 屋面工程完成時(shí)間、垂直運(yùn)輸設(shè)備拆除 完成時(shí)間、粗裝修完成時(shí)間、竣工驗(yàn)收完成時(shí)間、備案驗(yàn)收完成時(shí)間）采取監(jiān)理措施：如 每周通過資源計(jì)劃的監(jiān)督控制以及甲方對總包、專業(yè)分包單位、甲供材料設(shè)備供應(yīng)商的獎(jiǎng)罰措施實(shí)施監(jiān)理措施，充分利用甲方授權(quán)額度實(shí)施監(jiān)控管理。造成關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)拖延的，監(jiān)理按合同支付違約金。6.1.6非關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管理：監(jiān)理對關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)中的非關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)實(shí)施協(xié)調(diào)管理：當(dāng)供方需要調(diào)整非關(guān) 鍵節(jié)點(diǎn)未超過關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的，監(jiān)理對此調(diào)

41、整實(shí)施審核，報(bào)甲方備案；如超過關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，可以 在下一關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)中調(diào)整解決的，監(jiān)理對此調(diào)整實(shí)施審核，報(bào)甲方審批；如超過關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)， 并且造成下一關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)拖延的，監(jiān)理對此調(diào)整實(shí)施審核并制定相應(yīng)的監(jiān)控措施和處罰措 施，報(bào)甲方審批，監(jiān)理按合同支付違約金。6.1.7日常管理6.1.7.1監(jiān)理每周做好資源監(jiān)理計(jì)劃、監(jiān)理工作計(jì)劃、上周未完成監(jiān)理工作及補(bǔ)救措施。6.1.7.2每周五由監(jiān)理組織的項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作會議，落實(shí)本周工作計(jì)劃、上周未完成工作及補(bǔ)救 措施、資源到位情況，制定相應(yīng)的獎(jiǎng)罰措施以確保計(jì)劃的落實(shí)。6.1.7.2監(jiān)理每天就供方的資源（包括：勞動(dòng)力、材料、機(jī)械、資金、管理人員、資料提供等） 到位情況與計(jì)劃情況

42、進(jìn)行對比分析，做好每天供方資源到位記錄。針對到位情況做出相應(yīng) 處理措施。6.1.7.3監(jiān)理每天就供方的工作計(jì)劃、上周未完成工作的補(bǔ)救措施落實(shí)情況進(jìn)行檢查，并做好 每天工作檢查記錄。針對實(shí)施情況做出相應(yīng)處理措施。6.1.7.4監(jiān)理每天就總包的質(zhì)量、安全、文明施工實(shí)施情況進(jìn)行檢查，做好質(zhì)量、安全、文明 施工檢查記錄。針對實(shí)施情況做出相應(yīng)處理措施。6.1.8緊急管理6.1.8.1成立緊急應(yīng)對小組，負(fù)責(zé)處理緊急現(xiàn)場發(fā)生的緊急事務(wù)。6.182建立緊急反應(yīng)機(jī)制，制定緊急處理流程，確保緊急事務(wù)在第一時(shí)間得到妥善處理。6.183監(jiān)理工程師均必須具備處理緊急事務(wù)的能力，凡是在緊急事發(fā)現(xiàn)場的監(jiān)理工程師，都 有責(zé)任

43、及時(shí)處理緊急事務(wù)，并第一時(shí)間通知總監(jiān)、甲方負(fù)責(zé)人。6.184監(jiān)理必須對緊急處理的事件進(jìn)行記錄及事后做出相應(yīng)分析報(bào)告及補(bǔ)救措施。6.1.9質(zhì)量管理6.1.9.1嚴(yán)格按照國家質(zhì)量管理規(guī)范、大連市地方質(zhì)量管理?xiàng)l例、萬科地產(chǎn)質(zhì)量管理規(guī)范、項(xiàng) 目管理部質(zhì)量管理要求、設(shè)計(jì)質(zhì)量要求等來實(shí)施規(guī)范管理。6.1.9.2嚴(yán)格按四級檢查驗(yàn)收流程進(jìn)行質(zhì)量管理，并做好每分項(xiàng)工程具體部位的檢查記錄、整 改記錄、驗(yàn)收記錄。6.1.9.3分項(xiàng)工程檢查驗(yàn)收流程中的每個(gè)環(huán)節(jié)必須向其上一環(huán)節(jié)提出檢查驗(yàn)收書面通知，上一環(huán)節(jié)的責(zé)任人必須在接到該通知 15分鐘之內(nèi)組織相關(guān)人員進(jìn)行檢查驗(yàn)收工作，上一環(huán)節(jié) 的責(zé)任人在書面通知上簽字并寫下收到該

44、通知的時(shí)間，整個(gè)流程書面通知采用一式六份， 通用整個(gè)流程。如因上一環(huán)節(jié)超過30分鐘，則甲方對違反該規(guī)定的監(jiān)理人員處以 500元/ 次的處罰給下一環(huán)節(jié)單位。但如因下一環(huán)節(jié)單位的工作未達(dá)到條款的要求，則上一環(huán)節(jié)視情況對其可以做100500元/次的處罰。6.1.10安全文明施工管理6.1.10.1嚴(yán)格按照國家安全操作規(guī)范、大連市安全文明施工管理?xiàng)l例、萬科項(xiàng)目施工現(xiàn)場管 理標(biāo)準(zhǔn)（安全文明施工管理細(xì)則）、項(xiàng)目管理部安全文明施工管理要求實(shí)施規(guī)范管理。6.1.10.2嚴(yán)格按照三級檢查驗(yàn)收流程（供方自檢一一監(jiān)理全面檢查；一一供方整改一一監(jiān)理、 甲方復(fù)查驗(yàn)收）進(jìn)行安全文明施工管理，并做好安全隱患點(diǎn)的檢查記錄、整

45、改記錄、驗(yàn)收 記錄。6.1.10.3三級檢查驗(yàn)收流程中的監(jiān)理環(huán)節(jié)檢查面達(dá)到100濟(jì)有檢查記錄，在規(guī)定的驗(yàn)收時(shí)間內(nèi)供方整改必須達(dá)到100%勺合格率，否則，監(jiān)理按合同支付違約金。6.1.11成本管理6.1.11.1 監(jiān)理按照甲方總成本管理目標(biāo)進(jìn)行成本控制目標(biāo)的分解，并針對每階段增加的設(shè)計(jì) 變更成本做出相應(yīng)的分解。6.1.11.2 工程指令單及現(xiàn)場簽證流程：供方提供增加工程項(xiàng)目報(bào)價(jià)一一需要更改的項(xiàng)目由甲方工程師擬稿一一甲方成本員審核價(jià)格、甲方項(xiàng)目總經(jīng)理（或總經(jīng)理助理）審批一一發(fā)出指令給監(jiān)理、供方辦理簽收手續(xù)一一供方實(shí)施一一監(jiān)理驗(yàn)收核對數(shù)量、甲方驗(yàn)收核對數(shù)量監(jiān)理、甲方簽名確認(rèn)。6.1.12獎(jiǎng)勵(lì)處罰監(jiān)理

46、單位條款根據(jù)合同結(jié)合項(xiàng)目管理要求，對監(jiān)理單位實(shí)施管理到位有獎(jiǎng)、管理不到位就罰的原則實(shí)施 獎(jiǎng)勵(lì)處罰，確保項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。將獎(jiǎng)勵(lì)處罰條款納入到合同管理中去。 根據(jù)過程中將可 能出現(xiàn)的情況按附件格式整理，組織相關(guān)管理人員討論最終確定。獎(jiǎng)謝tin監(jiān)理單拉 條就Joe總包管理621管理方針：“監(jiān)控、支持、協(xié)調(diào)”621.1監(jiān)控：監(jiān)督總包按計(jì)劃、進(jìn)度、合同、現(xiàn)場實(shí)際安排、開展、完成工作，控制按合同 規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、安全操作規(guī)范、文明施工要求標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，控制因設(shè)計(jì)變更、甲方原因、 工期因素影響項(xiàng)目成本。6.2.1.2 支持：總包在整個(gè)項(xiàng)目管理中經(jīng)常遇到專業(yè)分包或甲供材料設(shè)備供應(yīng)商因質(zhì)量、安全、文明施工、工作

47、面、進(jìn)度等方面影響總包的施工進(jìn)度計(jì)劃和項(xiàng)目目標(biāo)的如期完成，甲方支持總包在合同約定和可協(xié)調(diào)范圍內(nèi)進(jìn)行的協(xié)調(diào)管理工作；及時(shí)按合同支付工程進(jìn)度款。減少因各種不必要的手續(xù)帶來的影響。621.3協(xié)調(diào)：在交叉作業(yè)和作業(yè)不明晰部位，協(xié)調(diào)總包與專業(yè)分包、甲供材料設(shè)備供應(yīng)商之間的關(guān)系，明確各自工作內(nèi)容，解決協(xié)作過程中遇到的問題。6.2.2合同管理6.2.2.1提前介入合同制定，提供現(xiàn)場管理的相關(guān)意見。6.222充分熟悉合同條款，并就疑問咨詢合同雙方。6.223在雙方履約過程中，定期熟悉合同條款，及時(shí)就雙方在履約過程中出現(xiàn)的問題進(jìn)行合 同的協(xié)商及修訂。6.2.2.4按雙方履約程度辦理相關(guān)的手續(xù)（如獎(jiǎng)勵(lì)、處罰、調(diào)整

48、承包范圍、補(bǔ)充協(xié)議、支付進(jìn) 度款和結(jié)算款、終止合同等），確保合同雙方利益的實(shí)現(xiàn)。6.2.2.5提供職員職務(wù)行為手冊給總包，善待總包。6.2.3計(jì)劃進(jìn)度管理6.2.3.1 開工前，總包必須根據(jù)甲方提供的三級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃給監(jiān)理單位和甲 方，項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃必須符合合同約定及現(xiàn)場管理要求，并且對應(yīng)有細(xì)化到每周的資源計(jì)劃：勞動(dòng)力、材料、機(jī)械、資金、管理人員、資料提供。6.2.3.2根據(jù)甲方銷售要求，提供相應(yīng)配合計(jì)劃，包括不同銷售時(shí)期的平面布置調(diào)整計(jì)劃、宣 傳配合計(jì)劃、銷售配合指揮小組名單等。6.2.3.3實(shí)施過程中，因其他協(xié)作單位的計(jì)劃調(diào)整影響自身計(jì)劃但不影響整體計(jì)劃的，必須及時(shí)做出相應(yīng)調(diào)整計(jì)

49、劃并報(bào)監(jiān)理和甲方；如因造成整體計(jì)劃拖延的，在征求監(jiān)理和甲方意見后進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。623.4因總包資源不確保計(jì)劃的實(shí)施，監(jiān)理和甲方有權(quán)按合同約定做出相應(yīng)的措施（如罰款、 拆分項(xiàng)目、接替管理、終止合同等）確保計(jì)劃的如期實(shí)施。6.2.4里程碑管理6.2.4.1根據(jù)二期二級計(jì)劃制定了里程碑計(jì)劃，涉及到總包單位的就是施工過程中的樁基完成時(shí)間、主體完成時(shí)間、靠開放區(qū)四層以下排柵拆除時(shí)間及外墻裝飾完成時(shí)間、整體外排柵拆除時(shí)間、粗裝修完成時(shí)間、精裝修完成時(shí)間、竣工驗(yàn)收時(shí)間。624.2為確保里程碑的順利完成，將二期二級計(jì)劃分解到項(xiàng)目部三級計(jì)劃并細(xì)化，給總包單 位時(shí)預(yù)留可控制的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間。6.2.4.3分解細(xì)化里程碑

50、到關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，針對關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)制定關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的管理措施。6.2.4.4對因總包原因造成里程碑拖延造成整個(gè)計(jì)劃拖延，總包按合同支付違約金。6.2.5關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管理6.2.5.1在里程碑中制定數(shù)個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，總包對非關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的調(diào)整不得造成關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的拖 延，否則，總包按合同支付違約金。6.2.5.2如因協(xié)作方原因造成關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的拖延，監(jiān)理和甲方有責(zé)任就協(xié)作方造成總包損失進(jìn)行協(xié)調(diào)處理，并同總包共同調(diào)整計(jì)劃確保里程碑。6.2.5.3如因甲方原因造成關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的拖延，按合同相應(yīng)條款進(jìn)行協(xié)調(diào)處理，并同總包共 同調(diào)整計(jì)劃。6.2.6非關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管理6.2.6.1每關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)中有關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和非關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，總包可以將非關(guān)鍵節(jié)

51、點(diǎn)的調(diào)整報(bào)經(jīng)監(jiān)理和甲方同意后進(jìn)行調(diào)整。6.2.6.2非關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)工作均必須以關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的要求來控制，避免因非關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的拖延變成采用關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的控制辦法。6.2.6.3總包對非關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的調(diào)整超過關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的控制要求，針對是否對里程碑是否造成影響及是否造成下一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的拖延情況，對總包單位分別進(jìn)行相應(yīng)的處罰：責(zé)成在下一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)內(nèi)消化完成；總包按合同支付違約金。6.2.7日常管理6.2.7.1總包每周做好資源到位計(jì)劃、工作計(jì)劃、上周未完成工作及補(bǔ)救措施，并參加每周由 監(jiān)理組織的項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作會議，并將會議落實(shí)的計(jì)劃組織資源落實(shí)到每天工作中。6.2.7.2監(jiān)理和甲方每天就總包的資源（包括：勞動(dòng)力、材料、機(jī)械、資金、管理人員、資料提供等）到位情況與計(jì)劃情況進(jìn)行對比分析，做好每天供方資源到位記錄。627.3監(jiān)理和甲方每天就總包的工作計(jì)劃、上周未完成工作的補(bǔ)救措施落實(shí)情況進(jìn)行檢查， 并做好每天工作檢查記錄。627.4監(jiān)理和甲方每天就總包的質(zhì)量