【房地產(chǎn)市場(chǎng)分析】昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)研究月報(bào)

1、隨心編輯，值得下載擁有!=1LOGObeikezhangYOUR COMPANY NAME IS HERE專業(yè)I專注I精心I卓越【房地產(chǎn)市場(chǎng)分析】年月昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)研究月報(bào)導(dǎo)言住建部政策研究中心副主任王玨林在出席國(guó)金證券 2011 年中期策略會(huì)時(shí)表 示，目前房地產(chǎn)政策沒有適度放松的客觀條件，但也不會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策。房 地產(chǎn)調(diào)控未達(dá)到最理想狀態(tài)， 未來(lái)將加大力度落實(shí)已有政策， 但未有考慮出臺(tái)更 嚴(yán)厲的措施。房?jī)r(jià)在未來(lái)仍將處于“上不去，下不來(lái)”的僵持狀態(tài)。除此之外，據(jù)悉，四大國(guó)有銀行目前基本首套都要首付四成，利率上浮 5%-10% ；二套首付六成，利率至少上浮 10% 之上，且因?yàn)轭~度吃緊，放款

2、周 期較長(zhǎng)。隨著銀行貸款額度的進(jìn)一步吃緊， 住宅停貸現(xiàn)象或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大至更多 城市。伴隨著“金三銀四紅五”傳統(tǒng)銷售旺季的離去，夏季傳統(tǒng)銷售淡季來(lái)臨，在 限貸和加息的多重政策作用下，和 2010 年昆山樓市的“紅火”相比， 2011 年 上半年的昆山樓市要平穩(wěn)許多。 2011 年 1-6 月昆山樓市全市共實(shí)現(xiàn)成交 12806 套，和 2010 年上半年同期相比減少了 4991 套，減幅為 28.04% 。其中，昆山 樓市 6 月份總成交約 2561 套，較 5 月份的 2618 套減少 57 套，環(huán)比下跌 2% ， 幅度較小，動(dòng)蕩不大。樓市 5 月不火， 6 月不紅，商品房市場(chǎng)逐漸平穩(wěn)。一、房地

3、產(chǎn)宏觀市場(chǎng)研究 11、經(jīng)濟(jì)環(huán)境12、政策動(dòng)態(tài)23、政策解讀6二、昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 81、市場(chǎng)綜述82、土地市場(chǎng)93、商品房市場(chǎng)12.4、昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié) 17.三、板塊市場(chǎng)分析 17.1、千燈板塊17.(1) 千燈土地市場(chǎng) 1.7.(2) 千燈住宅市場(chǎng) 1.8.(3) 千燈市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 19.(4) 千燈板塊房產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié) 1.9.2、張浦板塊19.(1) 張浦土地市場(chǎng) 1.9.(2) 張浦住宅市場(chǎng) 1.9.(3) 張浦別墅市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 20.(4 )張浦板塊房產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié) 20.3、陽(yáng)澄湖板塊 21.(1 )陽(yáng)澄湖土地市場(chǎng) 21.(2 )陽(yáng)澄湖別墅市場(chǎng) 21.(3) 陽(yáng)澄湖板塊別墅市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 22.(

4、4) 陽(yáng)澄湖板塊別墅市場(chǎng)小結(jié) 22.四、盤桓觀點(diǎn)23.、房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)研究1 、經(jīng)濟(jì)環(huán)境? 2011 年 6 月宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù) 工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，企業(yè)效益繼續(xù)增加上半年，全國(guó)規(guī)模之上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng) 14.3% 。分登記注冊(cè)類型見，國(guó) 有及國(guó)有控股企業(yè)同比增長(zhǎng) 10.7% ；集體企業(yè)增長(zhǎng) 9.6% ；股份制企業(yè)增長(zhǎng) 16.1% ； 外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)增長(zhǎng) 11.1% 。分輕重工業(yè)見，重工業(yè)同比增長(zhǎng) 14.7% ，輕 工業(yè)增長(zhǎng) 13.1% 。分行業(yè)見， 39 個(gè)大類行業(yè)均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。分地區(qū)見，東部地區(qū)同 比增長(zhǎng) 12.4% ，中部地區(qū)增長(zhǎng) 17.8% ，西部地區(qū)增長(zhǎng) 17.3%。上半年，規(guī)模

5、之上 工業(yè)企業(yè)產(chǎn)銷率達(dá)到 97.8% ，比上年同期提高 0.1 個(gè)百分點(diǎn)。6月份，規(guī)模之上 工業(yè)增加值同比增長(zhǎng) 15.1% ，環(huán)比增長(zhǎng) 1.48% 。 固定資產(chǎn)投資保持較快增長(zhǎng)上半年，固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶） 124567 億元，同比增長(zhǎng) 25.6% 。其中， 國(guó)有及國(guó)有控股投資 43050 億元，增長(zhǎng) 14.6% 。分產(chǎn)業(yè)見， 第一產(chǎn)業(yè)投資同比增 長(zhǎng) 20.6% ，第二產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng) 27.1%，第三產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng) 24.7% 。分地區(qū)見，東 部地區(qū)投資同比增長(zhǎng) 22.6% ，中部地區(qū)增長(zhǎng) 31.0% ，西部地區(qū)增長(zhǎng) 29.2% 。從環(huán) 比見， 6 月份固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）下降 1.04%

6、。 房地產(chǎn)投資增速較快上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資 26250 億元，同比增長(zhǎng) 32.9% 。其中，住宅投 資 18641 億元，增長(zhǎng) 36.1% 。全國(guó)商品房銷售面積 44419 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 12.9% 。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng) 12.1% 。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái) 源 40991 億元，同比增長(zhǎng) 21.6% 。6 月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為 101.75 。 市場(chǎng)銷售穩(wěn)定增長(zhǎng)，汽車、房地產(chǎn)相關(guān)商品銷售放緩上半年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 85833 億元，同比增長(zhǎng) 16.8% 。其中，限額 之上企業(yè)（單位）消費(fèi)品零售額 39034 億元，增長(zhǎng) 23.7% 。按運(yùn)營(yíng)單位所在地

7、分，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額 74450 億元，同比增長(zhǎng) 16.9% ；鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額 11383 億元，增長(zhǎng) 16.2% 。按消費(fèi)形態(tài)分，餐飲收入 9579 億元，同比增長(zhǎng) 16.2% ；商 品零售 76254 億元，增長(zhǎng) 16.9% 。在商品零售中，限額之上企業(yè)（單位）商品 零售額 36108 億元，同比增長(zhǎng) 24.2% 。其中，汽車類增長(zhǎng) 15.0% ，增速比上年 同期回落 22.1 個(gè)百分點(diǎn)；家具類增長(zhǎng) 30.0% ，回落 8.5 個(gè)百分點(diǎn)；家用電器和 音像器材類增長(zhǎng) 21.5% ，回落 7.3 個(gè)百分點(diǎn)。6月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比 增長(zhǎng) 17.7% ，環(huán)比增長(zhǎng) 1.38% 。 居民消費(fèi)

8、價(jià)格持續(xù)上漲6 月份，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲 6.4% 。其中，城市上漲 6.2% ， 農(nóng)村上漲 7.0% ；食品價(jià)格上漲 14.4% ，非食品價(jià)格上漲 3.0%；消費(fèi)品價(jià)格上漲 7.4% ，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲 4.0% 。全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平環(huán)比上漲 0.3% 。其中， 城市上漲 0.2% ，農(nóng)村上漲 0.4% ；食品價(jià)格上漲 0.9%，非食品價(jià)格持平；消費(fèi)品 價(jià)格上漲 0.4% ，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格持平。 6 月份貨幣信貸增速反彈中國(guó)人民銀行 12 日發(fā)布 2011 年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)方案顯示， 6 月份 我國(guó)新增人民幣貸款 6339 億元，同比多增 207 億元。6 月末廣義貨幣 （

9、M2 ）余 額78.08 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 15.9% ，較 5月末增速下降的趨勢(shì)有所回升。同時(shí)， 6 月末國(guó)家外匯儲(chǔ)備余額同比增長(zhǎng) 30.3% 。較過去幾個(gè)月， 6 月份我國(guó)貨幣和信貸增速均出現(xiàn)反彈，除了季末翹尾因素 外，也凸顯出當(dāng)前信貸趨緊態(tài)勢(shì)有所放緩的跡象。6 月份貨幣信貸增長(zhǎng)情況和 3 月份有相似之處，主因應(yīng)是商業(yè)銀行季末沖點(diǎn) 所致。另外，進(jìn)入 6 月份以后，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不確定性有所增加，數(shù)據(jù)一定 程度上體現(xiàn)出前期趨緊的貨幣政策出現(xiàn)放松的跡象。 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，農(nóng)村居民收入增長(zhǎng)較快上半年，城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入 12076 元。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收 入 11041 元，

10、同比增長(zhǎng) 13.2% ，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) 7.6%。在城鎮(zhèn)居民家 庭人均總收入中， 工資性收入同比名義增長(zhǎng) 11.5% ，轉(zhuǎn)移性收入增長(zhǎng) 9.9% ，運(yùn)營(yíng) 凈收入增長(zhǎng) 31.2% ，財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng) 20.4% 。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入 3706 元， 同比增長(zhǎng) 20.4% ，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) 13.7% 。其中，工資性收入同比名義 增長(zhǎng) 20.1%，家庭運(yùn)營(yíng)收入增長(zhǎng) 21.0% ，財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng) 7.5%，轉(zhuǎn)移性收入增 長(zhǎng) 23.2% 。2 、政策動(dòng)態(tài)全國(guó)政策? 國(guó)土部地價(jià)監(jiān)控細(xì)化至縣城，預(yù)警縣級(jí)城市樓市泡沫國(guó)土資源部對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)控再度升格。 自去年 12 月開始，全國(guó) 105 個(gè)

11、重 點(diǎn)城市需及時(shí)上報(bào)高價(jià)地塊外， 如今，這一范圍已悄悄擴(kuò)大到全國(guó)所有縣級(jí)及之 上城市。國(guó)土部向各省國(guó)土部門下發(fā)了 關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)異常交易地塊上報(bào)制度有 關(guān)問題的函，文件要求各縣級(jí)國(guó)土部門對(duì) 2011 年以來(lái)的成交地塊進(jìn)行清理， 對(duì)漏報(bào)地塊應(yīng)在 6 月 30 日前補(bǔ)充上報(bào)第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)2011-6-1? 住建部：房?jī)r(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)將由被征收人選定住建部出臺(tái)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法明確，今后房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。任何單位和個(gè)人

12、不得干預(yù) 房屋征收評(píng)估、鑒定活動(dòng)。和房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。此外，辦法仍明確，被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到 評(píng)估方案之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。北京青年報(bào)2011-6-8? 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部：保障房11月底前必須開工住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人9日表示，各地要公開保障性安居工程建設(shè)信 息，11月末以前必須全面開工。新開工項(xiàng)目信息要逐個(gè)公開，包括：項(xiàng)目名稱、 建設(shè)地址、建設(shè)方式（集中新建、配建、改建）、建設(shè)總套數(shù)、開工時(shí)間、年度 計(jì)劃開工套數(shù)、年度計(jì)劃竣工套數(shù)，以及建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理單位名稱?？?工項(xiàng)目信息也要逐個(gè)公開，包括：項(xiàng)目名稱、

13、建設(shè)地址、建設(shè)單位、竣工套數(shù)和 竣工時(shí)間。這位負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部此前發(fā)出的 關(guān)于公開城鎮(zhèn)保障性安 居工程建設(shè)信息的通知要求，年度建設(shè)計(jì)劃信息，應(yīng)在市、縣人民政府最終確 定年度建設(shè)計(jì)劃后20個(gè)工作日內(nèi)公開。通知下發(fā)之前已確定的，應(yīng)在通知下發(fā) 后20個(gè)工作日內(nèi)公開。北京晨報(bào)2011-6-10? 央行20日起上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 0.5% 達(dá)21.5%中國(guó)人民銀行決定，從2011年6月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣 存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行今年第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是去年 以來(lái)第12次上調(diào)，這將使大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到 21.5%的歷史高位.而 自去年10月以來(lái)，央

14、行且已連續(xù)四次加息。燕趙都市網(wǎng)2011-6-14? 住建部：不會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控措施6月15日，住建部政策研究中心副主任王玨林在出席國(guó)金證券 2011年中 期策略會(huì)時(shí)表示，目前房地產(chǎn)政策沒有適度放松的客觀條件， 但也不會(huì)出臺(tái)更嚴(yán) 厲的政策。他表示，房地產(chǎn)調(diào)控未達(dá)到最理想狀態(tài)，未來(lái)將加大力度落實(shí)已有政策，但 未有考慮出臺(tái)更嚴(yán)厲的措施。他表示，房?jī)r(jià)在未來(lái)仍將處于“上不去，下不來(lái)”的僵持狀態(tài)。此外，他仍指出，加強(qiáng)保障房建設(shè)仍將是未來(lái)調(diào)控重點(diǎn)工作之一。住建部將 持續(xù)追蹤且且保證分配公平。另外，為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，目前保障房和商品房用地供應(yīng) 均同比增長(zhǎng)，保障房用地的供應(yīng)，且沒有令商品房用地萎縮，保障房建設(shè)且

15、不會(huì)抑制房屋供給總量。觀點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)2011-6-16? 限購(gòu)政策短期內(nèi)不會(huì)取消，信貸不會(huì)放松住建部政策研究中心副主任王玨林表示，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠分為觀望、轉(zhuǎn) 暖和穩(wěn)定三個(gè)階段，目前樓市處于第二個(gè)階段。樓市調(diào)控政策仍然處于全面貫徹 落實(shí)到位的過程，限購(gòu)政策短期內(nèi)不會(huì)取消? 征地補(bǔ)償或提高保障房用地應(yīng)保盡保根據(jù)國(guó)土資源“十二五”規(guī)劃綱要，未來(lái)五年，中國(guó)要確保耕地面積不 減少、質(zhì)量有提高。耕地保有量保持在18.18億畝，基本農(nóng)田不低于15.6億畝, 土地整治總面積4億畝之上，補(bǔ)充耕地2400萬(wàn)畝。同時(shí)，民生用地供將應(yīng)優(yōu)先 保障，3600萬(wàn)套保障性住房用地應(yīng)保盡保。對(duì)于社會(huì)關(guān)注的征地問題，綱要表示，“

16、十二五”期間我國(guó)的征地制度要不斷完善，征地范圍逐步縮小，征地程 序嚴(yán)格執(zhí)行，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)逐步提高，做到被征地農(nóng)民生活水平不降低和長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有 保障。今年國(guó)土資源管理將重點(diǎn)抓幾項(xiàng)工作，首先將建立差別化供地政策。積極探索不同區(qū)域、不同產(chǎn)業(yè)差別化用地政策。同時(shí)，今年國(guó)土部仍將加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)用地調(diào)控。確保保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住性中小套型商品房用地不低 于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，確保1000萬(wàn)套保障性住房用地供應(yīng)。新京報(bào) 2011-6-27? 我國(guó)重大征地項(xiàng)目 在合法基礎(chǔ)上進(jìn)行社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估據(jù)悉，作為我國(guó)國(guó)土資源管理加強(qiáng)依法行政的重要內(nèi)容，今后涉及人民群眾切身利益的征地、開礦等重大項(xiàng)目，要在合法性

17、評(píng)估的基礎(chǔ)上進(jìn)行社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。 今后重大征地項(xiàng)目、礦山開發(fā)項(xiàng)目、 影響周邊關(guān)系比較復(fù)雜的項(xiàng)目，在合法性評(píng) 估基礎(chǔ)上也要進(jìn)行社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。凡涉及人民群眾切身利益，影響面廣，容易引起社會(huì)問題的國(guó)土資源重大項(xiàng)目，重大改革措施，重大資金使用，重大政策文件出臺(tái)等決策事項(xiàng)都要進(jìn)行合理性、 可行性和安全性評(píng)估，確保經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果和社 會(huì)管理效果的“雙贏”。姑蘇晚報(bào) 2011-6-28? 發(fā)改委：企業(yè)可發(fā)行債券融資建保障房我國(guó)保障房建設(shè)將拓寬資金來(lái)源。昨天記者從國(guó)家發(fā)改委了解到，為引導(dǎo)更多社會(huì)資金參和保障性住房建設(shè)，如期完成“十二五”時(shí)期建設(shè)3600萬(wàn)套保障 性住房的任務(wù)，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布通知，支持符合條件的地方

18、政府投融資平臺(tái)公司 和其他企業(yè)，通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行保障性住房項(xiàng)目融資。大江網(wǎng) 2011-6-29? 我國(guó)個(gè)稅起征點(diǎn)將從現(xiàn)行的2000元提高到3500元6月30日下午，十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十一次會(huì)議表決通過了全國(guó)人 大常委會(huì)關(guān)于修改個(gè)人所得稅法的決定。根據(jù)決定，個(gè)稅起征點(diǎn)從9月1日起,將從現(xiàn)行的2000元提高到3500元，一級(jí)稅率從5%降到3%。觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)2011-6-30地方政策? 常州一銀行首套房貸提至五成，四家銀行停貸二套房據(jù)調(diào)查顯示，常州各大銀行的房貸情況已經(jīng)發(fā)生明顯變化。對(duì)于首套房，農(nóng)業(yè)銀行首付提至50%，利率同期上浮20% ;浦發(fā)銀行停貸；中國(guó)銀行和中信銀 行近期將有上浮措施。

19、另外，其他各家銀行首套房依然執(zhí)行首付 30%+基準(zhǔn)利率，可是中國(guó)銀行和中信銀行分別表示近期將會(huì)有調(diào)動(dòng)政策，正在等通知。對(duì)于二套房，常州已經(jīng)出現(xiàn)幾家銀行不對(duì)二套房放貸，農(nóng)業(yè)銀行和工商銀行明確不放貸，而江蘇銀行和浦發(fā)銀行則仍要視情況而定，可是基本也不放貸。另外，中國(guó)銀行已經(jīng)將二套房放貸利率上浮 15%，其他各家銀行仍沒有進(jìn)行調(diào)整。即使 能夠貸款，放款時(shí)間也不確定。搜房網(wǎng) 2011-6-01? 6月1日起，北京商業(yè)、辦公類項(xiàng)目不得設(shè)計(jì)成住宅的格局，LOFT已于去年停批6月1日起，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目將不得設(shè)計(jì)成住宅的格局，不能設(shè)立單獨(dú)的衛(wèi)生間，開發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪， 將無(wú)法辦理房產(chǎn)證。北京市住建委

20、會(huì)同 市發(fā)改委、市規(guī)劃委、市商務(wù)委及市國(guó)土局聯(lián)合出臺(tái)關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，完善 商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生 間布局，不得采用單元式或者住宅套型式設(shè)計(jì)，對(duì)“商改住”痛下殺手锏。 業(yè)內(nèi) 人士稱，這意味著商業(yè)用房改住宅，包括目前市場(chǎng)上大熱的LOFT項(xiàng)目將被全面 叫停。財(cái)經(jīng)信息網(wǎng)2011-6? 蘇州或出臺(tái)地下空間管理新規(guī)填補(bǔ)停車位管理空白為了初步統(tǒng)籌地下、地上空間建設(shè)用地使用權(quán)管理，蘇州市正在組織起草關(guān)于地下（地上）空間建設(shè)用地使用權(quán)利用和登記的暫行辦法。這個(gè)暫行辦法草案經(jīng)過論證后如果定稿且出臺(tái)，今后蘇州市地下、地上空間建設(shè)用地使用權(quán)能夠界 限審批和土地登記。蘇州

21、日?qǐng)?bào)2011-6-21? 上海推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)2011-2013年，上海將進(jìn)入住宅產(chǎn)業(yè)化的試點(diǎn)推進(jìn)期。6月27日，上海市政府網(wǎng)站發(fā)布市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市建設(shè)交通委等關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化若干意 見。意見提出，在科學(xué)研究的基礎(chǔ)上，制定上海市住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規(guī)劃。 先在局部進(jìn)行裝配式住宅生產(chǎn)方式試點(diǎn)，時(shí)機(jī)成熟后在一定區(qū)域內(nèi)推廣。意見特別提到，“結(jié)合商品住房和保障性住房等不同類型住房的具體要求，針對(duì)不同結(jié)構(gòu)形式，分類推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化。政府推動(dòng)的大型居住社區(qū)和保障性住房要率先 采用裝配式住宅”，“著力推進(jìn)住宅全裝修。對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化商品住房、公共租賃住房和廉租住房項(xiàng)目，應(yīng)實(shí)施住宅全裝修，鼓勵(lì)其他保障性住房實(shí)施住宅

22、全裝 修?！鄙虾Ｊ姓W(wǎng)站2011-6-27? 上海集體戶口滿7年可申請(qǐng)經(jīng)適房今后，擁有集體戶口的新上海人，其戶籍年限累計(jì)相加滿7年，即符合申請(qǐng) 上海經(jīng)適房的戶籍要求，無(wú)需滿足戶口在申請(qǐng)所在區(qū)年限滿5年的規(guī)定。上海市房管局住房保障處處長(zhǎng)李東昨日表示， 為有效擴(kuò)大政策覆蓋面，除執(zhí) 行新的申請(qǐng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)以外，市政府有關(guān)部門梳理了第一批申請(qǐng)審核中市民集中反 映的一些問題，進(jìn)一步完善了相關(guān)實(shí)施細(xì)則。對(duì)于空掛戶口、集體戶口、動(dòng)遷家 庭等特殊群體申請(qǐng)經(jīng)適房，根據(jù)各自情況，進(jìn)一步修改了具體操作細(xì)則，計(jì)劃在第二批申請(qǐng)供應(yīng)工作中施行。東方早報(bào) 2011-6-293、政策解讀 1）重點(diǎn)政策解讀? 個(gè)稅起征點(diǎn)提高個(gè)稅

23、免征額經(jīng)全國(guó)人大二審?fù)ㄟ^后， 最終決定由當(dāng)下的 2000 元提高到 3500 元，這樣，月薪 2000 元-3500 元的人群將不需要再繳稅。但對(duì)于工資收入低于 3500 元的這部分購(gòu)房者而言，將拿不到納稅證明，此個(gè)稅的調(diào)整，在購(gòu)房上對(duì) 外地戶籍的影響將更大， 各地限購(gòu)政策中大多提出， 或者提供納稅證明或者提供 一定年限的社保證明，對(duì)外地戶籍者而言， 有相當(dāng)數(shù)量的人群沒有社保證明， 僅 能通過納稅證明購(gòu)房，在現(xiàn)階段，收入低于 3500 元又無(wú)社保證明的低收入購(gòu)房 者而言，將影響其購(gòu)房計(jì)劃。政府應(yīng)放寬限購(gòu)令起征點(diǎn)提高后， 本來(lái)是一種貨幣放松政策，但因?yàn)橛邢拶?gòu)令的存在， 一部分 想買房但收入又達(dá)不

24、到 3500 元的人，就因此而受到很大的影響，這也將對(duì)房地 產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生比較大的影響。很多收入在 3500 元以下的購(gòu)房者，部分將因無(wú)法提 供收入證明而無(wú)法買房，因此限購(gòu)令政策要適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。部分業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為， 政策不是鐵板一塊，更應(yīng)該人性化，對(duì)于員工要買房，能夠持由企業(yè)提供的企業(yè) 營(yíng)業(yè)執(zhí)照、單位證明等， 而不必一定要出具個(gè)人納稅證明； 私營(yíng)企業(yè)主買房能夠 提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照和個(gè)人身份證， 這樣就能夠減少因無(wú)法提供納稅證明而無(wú)法買房的 情況發(fā)生。? 國(guó)土部地價(jià)監(jiān)控細(xì)化至縣城，預(yù)警縣級(jí)城市樓市泡沫國(guó)土資源部對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)控再度升格。 自去年 12 月份開始， 全國(guó) 105 個(gè) 重點(diǎn)城市需要及時(shí)上報(bào)高價(jià)地

25、塊外， 如今，這一范圍已悄悄擴(kuò)大到全國(guó)所有縣級(jí) 及之上城市。異常交易地塊上報(bào)范圍的擴(kuò)大， 意味著國(guó)土部將直接監(jiān)測(cè)各縣級(jí)城市的地價(jià) 變動(dòng)情況，以便及時(shí)為三四線城市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)作出預(yù)警。除了加強(qiáng)地價(jià)監(jiān)控， 為了應(yīng)對(duì)三四線城市房?jī)r(jià)上漲的苗頭， 決策層已經(jīng)開始 考慮， 在部分大型熱點(diǎn)城市周邊的四線城市，有選擇地實(shí)施限購(gòu)， 以避免因一、 二、三線城市普遍限購(gòu)導(dǎo)致投資性資本向四線城市轉(zhuǎn)移， 進(jìn)而形成新的房?jī)r(jià)上漲 動(dòng)力。 今年年初的“國(guó)八條”規(guī)定，各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上 漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。這也說明，限 購(gòu)政策且非只在一線城市執(zhí)行，凡是符合規(guī)定的

26、地方，理應(yīng)都出臺(tái)限購(gòu)政策。? 發(fā)改委：企業(yè)可發(fā)行債券融資建保障房據(jù)住建部數(shù)據(jù)， 2011 年度建設(shè)保障房投資需要 1.3 萬(wàn)億到 1.4 萬(wàn)億元，其 中中央、省級(jí)和市縣政府承擔(dān) 5000 多億元，剩余的 8000 多億元要通過社會(huì)機(jī) 構(gòu)投入和被保障對(duì)象以及所在企業(yè)籌集。 資金缺口大直接制約了保障房建設(shè)的進(jìn) 度和力度。截至 5 月底，今年中國(guó) 1000 萬(wàn)套保障房的建設(shè)任務(wù)實(shí)際開工率為 34% ，其中， 70%城市的開工率不足 30% 。發(fā)行企業(yè)債券吸引更多社會(huì)資金， 解資金短缺之燃眉之急。但發(fā)行債券建保障房同樣需要防范三種風(fēng)險(xiǎn)：一要防范債券募集資金被挪用的風(fēng)險(xiǎn)。由于地方政府缺乏保障房建設(shè)的外

27、部監(jiān)督制約和內(nèi)部強(qiáng)大驅(qū)動(dòng)力， 許多本應(yīng)當(dāng)用于保障房建設(shè)的資金被地方政府用 于“更重要”的地方和項(xiàng)目的現(xiàn)象十分普遍，所募集資金被挪用的風(fēng)險(xiǎn)非常大。 若沒有在這方面做出妥善而周密的安排， 所募集的保障房建設(shè)資金很有可能被挪 用，從而使政策意圖落空。二要防范地方債務(wù)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，地方債務(wù)的壓力已經(jīng)比 較大。2010 年度審計(jì)方案顯示， 截至 2010 年底，除 54 個(gè)縣級(jí)政府沒有政府性 債務(wù)外，全國(guó)省、市、縣三級(jí)地方政府性債務(wù)余額共計(jì) 107174.91 億元。十萬(wàn) 多億的地方債務(wù)像一把懸在頭頂上的利劍， 威脅著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的安全， 已經(jīng)成 為中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的一塊頑疾。 當(dāng)下地方投融資平

28、臺(tái)為保障房開閘， 等于變相替地方 投融資平臺(tái)打開了另一道閘門， 會(huì)不會(huì)導(dǎo)致各地一擁而上， 使地方債務(wù)的規(guī)模進(jìn) 一步劇增則需進(jìn)一步考慮。三要防范債券融資無(wú)法仍本付息的風(fēng)險(xiǎn)。保障房建設(shè)公益性強(qiáng)、賺錢效應(yīng) 少，平均收益率只有 3% 。發(fā)行企業(yè)債，吸引社會(huì)資金，說到底就是向老百姓借 錢建房。面對(duì) 5%-6% 的通脹率，保障房債券融資的收益是不是能夠仍本付息， 這是個(gè)必須要考慮的問題。 如果由于保障房債券融資的利息成本較高， 從而提高 保障房終端的銷售價(jià)格， 等于是把債券融資的成本又轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上， 顯失公 平。2 ）未來(lái)調(diào)控政策預(yù)測(cè)? 未來(lái)將加大力度落實(shí)已有政策由住建部政策研究中心副主任王玨林在出席

29、國(guó)金證券 2011 年中期策略會(huì)時(shí) 的講話可知， 目前房地產(chǎn)政策沒有適度放松的客觀條件， 但也不會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的 政策。房地產(chǎn)調(diào)控未達(dá)到最理想狀態(tài)， 未來(lái)將加大力度落實(shí)已有政策 ，但未有考 慮出臺(tái)更嚴(yán)厲的措施。房?jī)r(jià)在未來(lái)仍將處于“上不去，下不來(lái)”的僵持狀態(tài)。? 住宅貸款將更加困難據(jù)悉，四大國(guó)有銀行目前基本首套都要首付四成，利率上浮 5%-10% ；二 套首付六成，利率至少上浮 10% 之上，且因?yàn)轭~度吃緊，放款周期較長(zhǎng)。隨著 銀行貸款額度的進(jìn)一步吃緊，住宅停貸現(xiàn)象或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大至更多城市。二、昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)研究1 、市場(chǎng)綜述? 土地供應(yīng)： 6 月昆山土地供應(yīng)面積再度萎縮，出現(xiàn)環(huán)同比的雙雙下跌。

30、6 月新增供應(yīng)面積較5月減少527792.04環(huán)比降幅40.7% ;較去年同期水平減少 497133.1 m2，同比降幅 39.2%。? 土地成交： 受 5 月土地供應(yīng)增大的影響， 6 月昆山土地市場(chǎng)成交面積大幅增長(zhǎng)。2011年6月成交總面積較5月增加647832.2 m ,環(huán)比增幅84.3% ;較去年同期增加1212621.5 m,同比增幅595.6%。? 商品房供應(yīng)： 2011 年 6 月，昆山商品房市場(chǎng)累計(jì)新增可售房源 1530 套，較5 月新增房源 5203 套，明顯降低。 6 月，昆山商品房市場(chǎng)庫(kù)存可售房源累計(jì)為52976 套，較 5 月減少 755 套，較 4 月減少約 1.4%

31、。昆山全市商品房庫(kù)存量結(jié) 束連續(xù)三月的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，稍有降低。? 商品房成交： 昆山樓市 6 月份總成交約 2561 套，較 5 月份的 2618 套減少57 套，環(huán)比下跌 2% ，動(dòng)蕩不大。? 商品房?jī)r(jià)格： 15 個(gè)熱門樓盤僅 3 家下調(diào)，大部分房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺? 新推樓盤： 5 月昆山有 9 個(gè)樓盤推出? 下月開盤： 預(yù)計(jì) 2011 年 7 月將有 4 個(gè)純新樓盤推出2、土地市場(chǎng)?6月土地供應(yīng)分析指標(biāo)工業(yè)商住商業(yè)辦公其他總計(jì)面積（m2）321587.6302180.9145825.70769594.2宗數(shù)（宗）1029021單宗土地規(guī)模（m）32158.76151090.516202.860366

32、47.34面積環(huán)比變化（m）-666488.2129986.98709.160-527792.0環(huán)比增幅-67.5%75.5%6.4%0-40.7%面積同比變化（m）-395938.9-222515.9121321.70-497133.2同比增幅-55.2%-42.4%495.1%0-39.2%根據(jù)昆山國(guó)土資源局網(wǎng)公布信息，盤桓投資統(tǒng)計(jì)后顯示，昆山土地市場(chǎng)2011 年6月累計(jì)新增土地供應(yīng)769594.2川，涉及昆山全市8個(gè)（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）區(qū)域共計(jì) 21宗土地，平均單宗土地規(guī)模36647.34 m2 0 201 1年6月昆山土地供應(yīng)面積再 度萎縮，出現(xiàn)環(huán)同比的雙雙下跌。6月新增供應(yīng)面積較5月減少5277

33、92.04 m2, 環(huán)比降幅40.7% ;較去年同期水平減少497133.1 m，同比降幅39.2%。6月，工業(yè)用地新增供應(yīng)面積出現(xiàn)大幅回落，新增供應(yīng)面積321587.6 m，環(huán)同比分別減少67.5%和55.2%。盡管工業(yè)用地供應(yīng)出現(xiàn)環(huán)同比的雙下跌，但 就總量見依然占據(jù)四大用途土地的首位。商住用地延續(xù)了 5月的增大趨勢(shì)，6月新增供應(yīng)面積302180.9 m，環(huán)比增長(zhǎng)75.5%，但較去年同期依然有42.2%的跌幅。6月昆山商住用地供應(yīng)分別來(lái)自開發(fā)區(qū)和花橋倆個(gè)區(qū)域2宗土地，在6月這倆個(gè)區(qū)域均推出了超過10萬(wàn)方的大型地塊。尤其是位于開發(fā)區(qū)城南板塊的火車站南廣場(chǎng)地塊，因?yàn)槠浣^佳的區(qū)位和超過8000元的

34、起拍單價(jià)，受到市場(chǎng)關(guān)注。6月昆山商辦用地供應(yīng)保持穩(wěn)定，共計(jì)新增土地供應(yīng)145825.7卅，涉及周市和陸家倆個(gè)區(qū)域的共計(jì)9宗土地。供應(yīng)面積環(huán)同比均出現(xiàn)不同程度的增長(zhǎng)，增 幅分別為6.4%和495.1%。周市區(qū)域從去年以來(lái)，一直都是昆山商辦用地出讓 的熱門區(qū)域。6月該區(qū)域又有8幅土地出讓，昆山商貿(mào)城建設(shè)逐漸進(jìn)入提速期。 6月昆山無(wú)市政倉(cāng)儲(chǔ)等其他用地新增供應(yīng)記錄， 5月無(wú)供應(yīng)，去年同期無(wú)供應(yīng)2011年6月昆山新增土地供應(yīng)區(qū)域分布情況區(qū)域工業(yè)商住商業(yè)辦公其他開發(fā)區(qū)86687195305.6玉山45749周市67174.4錦溪花橋106875.3周莊千燈98731.5淀山湖6662.1巴城83758張浦

35、陸家78651.3?6月土地成交概況2011年6月昆山總體土地成交匯總指標(biāo)工業(yè)商住商業(yè)辦公其他總計(jì)面積（m2）1212419.43084.9107494.3932241416212.6宗數(shù)（宗）3815246面積環(huán)比變化（m）4934543085.987407.163889.2647832.2環(huán)比增幅68.8%-435.1%217.8%84.3%面積同比變化（m）1008828.33085.9107494.3932241212621.5同比增幅495.5%-595.6%成交金額（億元）4.270.044.300.419.02起拍均價(jià)（兀/ m2）336120025803931127.3競(jìng)得均價(jià)

36、（元/ m2）345.6120033223931315.2據(jù)昆山國(guó)土資源局網(wǎng)公布信息，盤桓投資統(tǒng)計(jì)后顯示，6月昆山土地市場(chǎng)累計(jì)成交1416212.6川，涉及昆山全市9個(gè)（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）區(qū)域共計(jì)46宗土地。受5 月土地供應(yīng)增大的影響，6月昆山土地市場(chǎng)成交面積大幅增長(zhǎng)。2011年6月成 交總面積較5月增加647832.2川，環(huán)比增幅84.3% ;較去年同期增加1212621.5 m2，同比增幅595.6%。2011年6月昆山土地出讓政府所得約 9.02億元人民幣， 較5月增加6.09億元。2011年6月昆山土地市場(chǎng)起拍均價(jià)1127.3元/ m,較5 月增加565.3元/ m，較去年同期增加940.2元/

37、m。受工業(yè)用地和商業(yè)辦公用地 出讓溢價(jià)的影響，6月昆山土地市場(chǎng)整體小幅溢價(jià)，最終競(jìng)得均價(jià)為1315.2元/ m,較5月增加419.9元/ m,較去年同期增加928.2元/ m。平均溢價(jià)187.9 元/川，溢價(jià)率16.7%2011年6月昆山工業(yè)用地共計(jì)成交1212419.4川，涉及昆山全市7個(gè)（鄉(xiāng) 鎮(zhèn)）區(qū)域共計(jì)38宗土地。成交面積較5月增加493454環(huán)比增幅68.6% ; 較去年同期增加1008828.3川，同比增幅495.5%。6月工業(yè)用地出讓政府所得 4.27億元，較上月增加1.85億元，較去年同期增加3.48億元。受到部分地塊 出現(xiàn)溢價(jià)的影響，6月工業(yè)用地整體出現(xiàn)小幅溢價(jià)。6月昆山工業(yè)用

38、地起拍均價(jià) 336元/ m2，競(jìng)得均價(jià)345.6元/ m2，溢價(jià)9.6元/ m2，整體溢價(jià)率2.9%。2011年6月昆山土地成交區(qū)域分布情況區(qū)域工業(yè)商住商業(yè)辦公其他開發(fā)區(qū)408954.9341293214玉山9270433333.4周市386201.147212錦溪23750413333花橋3084.9周莊13333.3千燈10203.9淀山湖40388.8巴城33333.3張浦陸家3 、商品房市場(chǎng)? 昆山商品房庫(kù)存情況分析根據(jù)盤桓統(tǒng)計(jì)，昆山商品房市場(chǎng) 6 月，庫(kù)存可售 52976 套，較 5 月減少 755 套，較4月減少約 1.4%。昆山全市商品房庫(kù)存量結(jié)束連續(xù)三月的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)， 稍有 降低

39、。從昆山各區(qū)域庫(kù)存量比例見，開發(fā)區(qū)、花橋及玉山區(qū)域仍是昆山庫(kù)存量的供 應(yīng)大戶，三強(qiáng)區(qū)域的庫(kù)存量占據(jù)全昆山庫(kù)存量的 63% ，此三個(gè)區(qū)域也是昆山商品 房競(jìng)爭(zhēng)較激烈的區(qū)域。2011 年 6 月，昆山商品房市場(chǎng)累計(jì)新增可售房源 1530 套，較 5 月新增房源 5203 套，明顯降低。 在單個(gè)統(tǒng)計(jì)周期內(nèi)， 昆山商品房市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)供大于求的態(tài) 勢(shì)。從去年 5 月至今的一年時(shí)間里，昆山商品房市場(chǎng)有十一個(gè)月的時(shí)間呈現(xiàn)供大 于求，進(jìn)入 2011 年以來(lái)，昆山商品房市場(chǎng)連續(xù)四個(gè)月供大于求。? 觀望期樓市 6 月小跌 2%昆山樓市6月份總成交約2561套，較5月份的2618套減少57套，環(huán)比下跌2%，幅度較小，

40、動(dòng)蕩不大。相對(duì)于2010年六月份昆山樓市總成交的1719套, 同比增加了 49%。時(shí)隔一年成交量增加近五成，由此可見樓市的火熱程度非同一 般。2011年5月、6月成交量對(duì)比所在區(qū)域5月（套）6月（套）中心城區(qū)490471城東814813城南391357城西214220花橋270470城北439230總成交量26182561漲少跌多的情況造成整體成交下滑的局面2011年6月份的成交數(shù)據(jù)，成交環(huán)比下跌2%，其中四個(gè)區(qū)域的成交數(shù)據(jù)都成下跌趨勢(shì)，倆個(gè)區(qū)域成交上漲，漲少跌多的情況造成整體成交下滑的局面 月花橋的成交量上漲幅度較大，環(huán)比上漲了 74% ,加上城西區(qū)域3%的微幅增長(zhǎng),雖然未能挽回總體下跌的局

41、勢(shì)，可是和上月基本拉平，僅僅微幅下跌了 2%。造 成總體下跌的根本原因是城北區(qū)域的成交量直線下滑， 幅度明顯，達(dá)到了 47.6% ； 中心城區(qū)、城南的成交也是跌幅一片，分別為 15%和8.7%，城東區(qū)域成交變化 不大，僅僅減少了一套。住宅公寓類：剛需樓盤搶占市場(chǎng)公寓樓盤成交前10名排行榜排名樓盤名稱銷量1外灘印象花園1632世茂東一號(hào)1493綠地21新城1424英倫尊邸995世茂蝶湖灣886常發(fā)豪郡557常發(fā)香城灣548鑫苑國(guó)際城市花園489中楠雙水灣4510簡(jiǎn)界花園40從樓盤排行榜中能夠見到，外灘印象花園、英倫尊邸、中楠雙水灣、常發(fā)香城灣等都是中小戶型為主的樓盤，綠地21新城、世茂東一號(hào)倆大

42、盤的供應(yīng)量多樣,其中也不乏小戶型，可見，剛性需求的購(gòu)房者支持著樓市的成交，不過從市場(chǎng)的供應(yīng)量來(lái)見，這種情況或許下半年會(huì)得到改觀本月除了城西樓盤缺席住宅公寓的排行榜外，其他各個(gè)區(qū)域均有項(xiàng)目上榜。前三甲排行榜中，城東大盤世茂東壹號(hào)、綠地 21新城毫無(wú)疑問的當(dāng)選為二三名， 中心城區(qū)的外灘印象花園因其推出的特價(jià)房引起市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注，帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目 的銷量大增，項(xiàng)目一鳴驚人奪得排行榜的頭籌。排行榜總銷量是838套，城東區(qū)域的項(xiàng)目占排行榜的四席，四個(gè)項(xiàng)目的銷量 為386套，占到排行榜銷量的46%，其中倆大盤再次凸顯其威力，銷量為 291 套，給力支撐城東成交。商業(yè)地產(chǎn)：小戶型、低總價(jià)商鋪深受追捧商業(yè)項(xiàng)目6月

43、銷量前10名排行榜排名項(xiàng)目名稱區(qū)域銷量1游站商業(yè)中心國(guó)際商務(wù)城2022中川大廈城東873昆山世茂廣場(chǎng)城東824港龍喜臨門家居廣場(chǎng)城北635建偉汽配物流市場(chǎng)城東626第一上海商務(wù)中心國(guó)際商務(wù)城187秦峰公寓城南188財(cái)富灣商務(wù)廣場(chǎng)城東179亞太廣場(chǎng)二期國(guó)際商務(wù)城1110大唐商業(yè)廣場(chǎng)城南11雖然國(guó)家頻頻出臺(tái)的政策限制的只是住宅，把商業(yè)地產(chǎn)置身于政策之外，也有不少專家預(yù)測(cè)說商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了春天。昆山的開發(fā)商們也在紛紛把目光投向商業(yè)，大家期盼著商業(yè)地產(chǎn)元年的到來(lái)。可是商業(yè)地產(chǎn)畢竟占領(lǐng)了昆山樓市很小一 部分的份額，前十名榜單的樓盤銷量?jī)H為 571套，和住宅800多套相差甚遠(yuǎn) 根據(jù)榜單來(lái)分析，昆山的商業(yè)地產(chǎn)

44、銷量較好的是城東、花橋、城南和城北的 項(xiàng)目，其中城東有四個(gè)樓盤名列排行榜，花橋區(qū)域的商業(yè)樓盤占排行榜的三席。 從榜單上也不難見出，小戶型、低總價(jià)商鋪深受置業(yè)者的追捧，銷售火爆、成交 遙遙領(lǐng)先，如花橋區(qū)域的游占、城北區(qū)域的港龍喜臨門家居廣場(chǎng)、城東區(qū)域的建 偉物流汽配中心，四個(gè)項(xiàng)目分別居于排行榜的前五名。這說明熱銷的仍是那些小 戶型、低總價(jià)項(xiàng)目。別墅項(xiàng)目破冰難，有成交量就能上榜單6月別墅項(xiàng)目成交排行榜排行樓盤名稱銷量1湖墅帕提歐172富力灣133中房紫怡花園64晴碧園55品院36福興莊園27千燈藝墅18金湖銀灘1別墅項(xiàng)目的排行榜被城西和城南區(qū)域的樓盤壟斷，前八名銷量排行榜中8個(gè)項(xiàng)目總成交48套，第

45、一名湖墅？帕提歐月成交套不及商業(yè)樓盤第一名成交量的十分之一，在政府政策打壓，銀行貸款控制，購(gòu)房者觀望的局勢(shì)下，住宅和商 業(yè)樓盤的開發(fā)商頻頻出招吸引購(gòu)房者，但實(shí)際成交量也未見很是可觀，別墅樓盤 就更顯得冷清，貌似只要有成交量的樓盤就能上榜單，如千燈逸墅和金湖銀灘項(xiàng) 目均成交一套。?6月份新推出樓盤物業(yè)名稱物業(yè)地址物業(yè)類別物業(yè)價(jià)格開盤日期外灘印象花園（加推）玉山鎮(zhèn)慶豐東路555號(hào)住宅7700 元/ m2 均2011-06世戊翠湖公館（新盤）昆山市新南中路288號(hào)住宅6500 元 / m （特價(jià)）2011-06巴比倫國(guó)際廣場(chǎng)（加推）玉山鎮(zhèn)中華園路和黃山路交匯處住宅9200 元/ m2 均2011-6

46、-18銘家山水江南陸家鎮(zhèn)孔巷路北側(cè)、香花路西側(cè)住宅6500 元/ m22011-06-18資料來(lái)源：昆山樓市網(wǎng)? 預(yù)計(jì)7月新推樓盤昆山7月份開盤共計(jì)15家，其中玉山鎮(zhèn)4家，開發(fā)區(qū)5家，花橋鎮(zhèn)3家, 張浦鎮(zhèn)、千燈、巴城鎮(zhèn)各一家。在本次開盤樓盤中，綠地 21新城以及卿峰麗景 均推出了別墅產(chǎn)品，中航城國(guó)際大廈則推出了 60多套商鋪。純新盤亮相的樓盤有4家，分別是花橋的國(guó)基城邦、玉山鎮(zhèn)的玉荷春天、開發(fā)區(qū)的左岸尚海灣和金茂云庭，其余項(xiàng)目均為老盤新推7月純新盤物業(yè)開盤預(yù)告物業(yè)名稱區(qū)域物業(yè)類別及戶型價(jià)格開盤日期國(guó)基城邦花橋鎮(zhèn)住宅，60-90 m29000 元 / m27月底8月初玉山鎮(zhèn)46套疊加，面積 18

47、0-230待定預(yù)計(jì)7/8月玉荷春天m2左岸尚海灣開發(fā)區(qū)住宅 108-146宀待定預(yù)計(jì)7/8月金茂云庭開發(fā)區(qū)底商及144套公禺，面積88-127 m宀待定預(yù)計(jì)7/8月綠城昆山玫瑰園巴城別墅1200 萬(wàn)元/套低預(yù)計(jì)7/8月4、昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)（1）市場(chǎng)預(yù)期逐漸平穩(wěn)伴隨著“金三銀四紅五”傳統(tǒng)銷售旺季的離去，夏季傳統(tǒng)銷售淡季來(lái)臨，在限貸和加息的多重政策作用下，和2010年昆山樓市的“紅火”相比，2011年上 半年的昆山樓市要平穩(wěn)許多。2011年1-6月昆山樓市全市共實(shí)現(xiàn)成交12806套, 和2010年上半年同期相比減少了 4991套，減幅為28.04%。其中，昆山樓市6 月份總成交約2561套，較5

48、月份的2618套減少57套，環(huán)比下跌2%，幅度較 小，動(dòng)蕩不大。樓市5月不火，6月不紅，商品房市場(chǎng)逐漸平穩(wěn)。（2 ）昆山開發(fā)商深陷定價(jià)難，大幅優(yōu)惠仍是主流從7月預(yù)計(jì)開盤的14個(gè)項(xiàng)目情況見，僅有2家對(duì)外公布了價(jià)格，12家處于 待定狀態(tài)。在 5 月微紅 6 月平淡的市場(chǎng)環(huán)境下， 7 月昆山開發(fā)商深陷定價(jià)難花橋新盤國(guó)基城邦開盤報(bào)價(jià)是 9000 元/ 平米，這對(duì)早已突破萬(wàn)元均價(jià)的花 橋房?jī)r(jià)來(lái)說，屬于新盤低價(jià)入市范疇。開盤價(jià)格最低的是張浦老盤銀河新都，目 前均價(jià)僅6000元/卅。開發(fā)區(qū)新盤左岸尚海灣目前正在進(jìn)行 VIP預(yù)約活動(dòng)，雖 然尚未最終定價(jià)，但開發(fā)商率先將 1 萬(wàn)抵 3 萬(wàn)的優(yōu)惠活動(dòng)推向市場(chǎng)。老盤

49、加推 項(xiàng)目中，帝景天成 0 利息分期付款、綠地 21 新城團(tuán)購(gòu)最高優(yōu)惠 3 萬(wàn)系列活動(dòng)仍 在進(jìn)行，種種信息也在傳遞大幅優(yōu)惠仍將是接下來(lái)昆山市場(chǎng)主流。（ 3 ）開發(fā)商持續(xù)處于資金緊縮窘境，下半年或?qū)⒔祪r(jià)求售從 2010 年樓市調(diào)控開始后，累計(jì)有 41400 億元資金抽離市場(chǎng)。歷次上調(diào)存 款準(zhǔn)備金率，已迫使開發(fā)商轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y方式，對(duì)銀行貸款的依賴度降低。今年 1-5 月，國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源的 17.9% ，同比下降 2.4% 。開發(fā)商持續(xù)處于 資金緊縮窘境，運(yùn)營(yíng)性現(xiàn)金流入不敷出。開發(fā)商主要依賴自有資金，在自有資金 中，主要靠房地產(chǎn)信托融資。預(yù)計(jì)今年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)處于下降趨勢(shì)。三、板

50、塊市場(chǎng)分析1 、千燈板塊（1）千燈土地市場(chǎng)? 6 月千燈土地市場(chǎng)掛牌情況6 月千燈無(wú)土地出讓。? 6 月千燈土地市場(chǎng)成交情況6 月千燈板塊 1 塊土地成交，為商業(yè)用地地塊位置：千燈鎮(zhèn)炎東路北側(cè)、文峰路西側(cè)面積10203.9平方米用途商業(yè)容積率1.55建筑密度50%起始價(jià)4500元/平方米競(jìng)得價(jià)4500元/平方米競(jìng)得人昆山市樂居綜合開發(fā)某公司(2) 千燈住宅市場(chǎng)千燈在售住宅項(xiàng)目概況名稱位置面積價(jià)格去化目前3期在售90 m 2房20余套，121 m 3房漢城黃浦江路南89-121均價(jià)6800元/ m30余套，均價(jià)6800元/ m,較上月報(bào)價(jià)低400國(guó)際浦東路交匯元 / m2。清華黃浦江路和小高層均

51、價(jià)5900元/ m目前余20套左右小咼層房源， 一次性付款優(yōu)惠名城環(huán)鎮(zhèn)公路口88-125200兀/ m。后期小高層預(yù)計(jì) 2011年9月推出。佑林瓊花一路內(nèi)123、126、均價(jià)75006月去化近10套泰極環(huán)東側(cè)139 m2浦園原機(jī)場(chǎng)路85-106均價(jià)55006月多層去化21套。都會(huì)機(jī)場(chǎng)路(汶98-130均價(jià)現(xiàn)售100多套小高層房源，一次性付款97折，華庭浦河)旁6300-7300貸款98折優(yōu)惠。憶江南環(huán)鎮(zhèn)公路故居路聯(lián)排218-250雙拼312-317均價(jià)8000雙拼95006月去化4套。千燈千燈鎮(zhèn)炎武聯(lián)排230就雙聯(lián)排8400本月去化1套，聯(lián)排均價(jià)8100元/平米，雙拼逸墅西路故居路拼面積260

52、就雙拼9500均價(jià)9500元/ m，目前98折優(yōu)惠。聯(lián)排均價(jià)環(huán)鎮(zhèn)公路和另 墅 260-4008200-8500 元 /上郡少卿西路口m2m，雙拼均價(jià)6月去化6套。8900 元/ m千燈在售商鋪?lái)?xiàng)目概況名稱位置面積（m2）價(jià)格（元/ m2）去化千石商機(jī)場(chǎng)路和尚酒店面積一樓1.5萬(wàn)，三樓本月去化11套。業(yè)廣場(chǎng)書路路口45-508100 酒店式公寓8600秦峰廣黃浦江路/80-110 m27200 元/ m去化15套場(chǎng)瓊花路匯豐廣石浦機(jī)場(chǎng)路45均價(jià)7500匯豐廣場(chǎng)目前仍剩 30多套商鋪，二期底層商場(chǎng)鋪，享98折，一次性付款95折優(yōu)惠晶藍(lán)上黃浦江南路90-110 m2商鋪1 -1.2萬(wàn)；酒店去化11套城瓊花一路式公寓7300 -8500名稱位置面積（怦）價(jià)格（元/ m2）去化景涇路