7物業(yè)公司管理.達標創(chuàng)優(yōu)規(guī)程doc教案資料

1、學習資料物業(yè)管理達標創(chuàng)優(yōu)標準作業(yè)規(guī)程1 目的規(guī)范住宅小區(qū) / 大廈物業(yè)管理達標創(chuàng)優(yōu)工作， 確保創(chuàng)優(yōu)達標工作完善有效。2 適用范圍適用于本公司所屬住宅小區(qū)、大廈物業(yè)管理達標創(chuàng)優(yōu)工作。3 職責3.1 公司總經理負責達標創(chuàng)優(yōu)工作的組織、控制。3.2公司分管副總經理和管理處經理具體負責組織實施達標創(chuàng)優(yōu)工作。3.3管理處和公司機關各部門負責依照本規(guī)程進行達標創(chuàng)優(yōu)工作的具體作業(yè)。4 程序要點4.1 物業(yè)管理“達標創(chuàng)優(yōu)”簡介4.1.1“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、 工業(yè)區(qū)達標考評”是由國家建設部住宅與房地產業(yè)司每年年底組織的全國統(tǒng)一物業(yè)管理達標考評。 2000 年以后的全國物業(yè)管理達標考評對 1995

2、年的考評做了修改，一是取消了全國物業(yè)管理優(yōu)秀項目的考評驗收及其稱號，只設全國物業(yè)管理示范項目的考評驗收， 合格者將授予 “全國物業(yè)管理示范項目” 稱號；二是提高了全國物僅供學習與參考學習資料業(yè)管理示范項目達標考評的申報標準： 各省、自治區(qū)、直轄市申報項目的預檢分值不得低于 98 分。全國物業(yè)管理示范項目達標考評的申報基本條件要求如下：a) 參評項目符合城市規(guī)劃建設要求，配套設施齊全。住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積 8 萬以上，別墅 2 萬以上，大廈 3 萬以上且非住宅建筑面積占 60%以上，入住率或使用率達到 85%以上；b) 取得“省、自治區(qū)、直轄市級物業(yè)管理示范項目”稱號1 年以上；c) 物業(yè)管理

3、企業(yè)已建立各項管理規(guī)章制度。d) 物業(yè)管理企業(yè)無重大責任事故。e) 未發(fā)生經主管部門確認屬實的有關收費、 服務質量等方面的重大投訴。全國物業(yè)管理示范項目達標獲得榮譽稱號后，由建設部每3 年復檢 1 次，復檢合格的可繼續(xù)保持“國優(yōu)”稱號。4.1.2“省級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū) / 大廈 / 工業(yè)區(qū)達標評比”：是由各省建設委每年組織的全省范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/ 大廈/ 工業(yè)區(qū)評比?？荚u達標分數(shù)一般為 90 分，參加考評的小區(qū) / 大廈/ 工業(yè)區(qū)由省內各城市推薦。 考評合格后，可榮獲省級 “城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū) / 大廈 / 工業(yè)區(qū)”稱號。達標后由各省建委每2年復查 1 次，合格可繼續(xù)保持“省優(yōu)”稱號。4

4、.1.3“市級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū) / 大廈 / 工業(yè)區(qū)達標評比”：是由國內主要城市自己每年舉行的全市范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/ 大廈/僅供學習與參考4.3.14.3.24.2.14.2.24.2.34.2.44.2.54.2.64.3學習資料工業(yè)區(qū)評比。參加考評的小區(qū) / 大廈 / 工業(yè)區(qū)達標后可榮獲市級“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū) / 大廈 / 工業(yè)區(qū)”榮譽稱號。4.1.4“區(qū)級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū) / 大廈 / 工業(yè)區(qū)達標評比”：是由各主要城市的各區(qū)級住宅主管部門舉行的全區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū) / 大廈 / 工業(yè)區(qū)評比。參加考評的小區(qū) / 大廈 / 工業(yè)區(qū)達標后可榮獲區(qū)級“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū) / 大廈 / 工業(yè)區(qū)”

5、榮譽稱號。4.2物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)工作一般需要經過以下幾個步驟。確立“創(chuàng)優(yōu)”目標。成立創(chuàng)優(yōu)領導小組。內部動員。對照“創(chuàng)優(yōu)”標準進行內部整改。進行“自檢”和“預檢” 。迎檢達標?！皠?chuàng)優(yōu)”達標的基本工作要點。確立“創(chuàng)優(yōu)”目標：物業(yè)管理公司應首先確定準備“創(chuàng)優(yōu)”得小區(qū) / 大廈 / 工業(yè)區(qū)的創(chuàng)優(yōu)目標， 即明確是達到 “國優(yōu)” 標準還是“省優(yōu)”、“市優(yōu)”、“區(qū)優(yōu)”，以便為創(chuàng)優(yōu)工作定下一個基本格調。確立“創(chuàng)優(yōu)”目標時，應注意結合參加 “創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的實際情況和公司的保證能力，不可一味地好高騖遠。成立“創(chuàng)優(yōu)”領導小組： “創(chuàng)優(yōu)”工作開始前應由公司領導親自掛帥成立“創(chuàng)優(yōu)”領導小組。 “創(chuàng)優(yōu)”小組一般應由公司各部

6、門的負責人和管理處主要領導組成。 對于重要的 “創(chuàng)僅供學習與參考學習資料優(yōu)”工作，應由公司總經理親自掛帥以便加強“創(chuàng)優(yōu)” 工作協(xié)調，支持力度，確?！皠?chuàng)優(yōu)”工作必要的人力、 物力保障。4.3.3內部動員：“創(chuàng)優(yōu)”開始時，應首先對內部員工，特別是參加“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū) / 大廈 / 工業(yè)區(qū)管理處的全體員工進行“創(chuàng)優(yōu)”總動員，通過會議、宣傳、加強管理力度等措施使相關員工進入緊張的“創(chuàng)優(yōu)”工作狀態(tài)，提高、加快工作效率、工作節(jié)奏，作好打硬仗、“吃苦”的準備。4.3.4對照“創(chuàng)優(yōu)”標準進行內部整改： “創(chuàng)優(yōu)”工作應當遵循“創(chuàng)優(yōu)”達標準備為參照， 邊整改邊對照 “標準”逐步達 到“創(chuàng)優(yōu)”標準的工作方式。 內部工作

7、“創(chuàng)優(yōu)”的整改包括“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū) / 大廈 / 工業(yè)區(qū)硬件設施房屋、設備、設施、環(huán)境等的整改和“創(chuàng)優(yōu)”資料原始憑證、管理體系等的完善兩大部分。4.3.5在“硬件”設施的整改方面，應當做到以下幾個方面的完善a) 所管理物業(yè)樓宇外觀的完好、整潔。 “創(chuàng)優(yōu)”項目應做到或基本做到樓宇外觀完好，無墻皮脫落、亂涂亂畫亂張貼，整潔無污染、銹跡，油漆鮮亮、標識清楚。住宅小區(qū)應特別注意陽臺封閉的統(tǒng)一有序和不違反法規(guī)， 不改變陽臺的使用功能， 各種外觀清潔完好，無銹跡污染，無違反“裝修管理規(guī)定”的亂拉線、亂搭建、隨意改動門窗色調等現(xiàn)象（詳見裝修管理標準作業(yè)規(guī)程）。b) 所管理樓宇內部整潔、有序、安全。無違反裝修管理

8、和消防管僅供學習與參考學習資料理法規(guī)的亂搭、亂建、亂改改動房屋的使用功能，特別是隨意改動房屋結構等違章現(xiàn)象；各類樓宇內部基本設施完好、整潔、標識完整清晰（詳見裝修管理標準作業(yè)規(guī)程和防火管理標準作業(yè)規(guī)程）。c) 所管理小區(qū) / 大廈 / 工業(yè)區(qū)各類公共設施、 設備使用功能保持良好的工作狀態(tài)?！皠?chuàng)優(yōu)”整改時應當對照“創(chuàng)優(yōu)”標準。特別注意兩方面的問題：一是各類公共配套設備、設施的完備，即作為小區(qū)規(guī)劃和居家生活應當配置的公共設施、 設備不能缺項和隨意減少；二是各類公共設施、設備的使用完好率應達標，對日常管理容易忽略的設施、設備，如路燈、路牌等要特別加以注意，保持其完好率。d) 設備機房環(huán)境和設備表面維

9、護管理應做到整潔、 干爽，無灰塵、銹跡、脫漆、雜物，無蟲、鼠害跡。設備機房和設備表面狀況反映出來的是直觀的設備維護管理水準的高低， 整改時應特別注意機房的環(huán)境整改和設備表面的維護工作， 力爭做到機房整潔、干爽、通風降溫和防護措施完善，設備表面光澤飽滿、標識清晰，無油漬、銹跡、脫漆現(xiàn)象（詳見工程部相關標準作業(yè)規(guī)程）。e) 消防系統(tǒng)配置齊全，標識清楚完善，消防疏散通道暢通。 “創(chuàng)優(yōu)”整改時應特別注意對消防整改，力爭做到消防設施、設備齊全完好，可隨時啟用；消防疏散應急照明燈、消防疏散指示牌，疏散圖和標識齊全、完好；消防疏散通道暢通，無任何阻僅供學習與參考學習資料礙，特別注意高層建筑的防火通道門口能隨

10、時處于關閉狀態(tài)，通往天臺、逃生平臺的防火門無鎖閉； 樓宇四周消防通道無占用、停車等易被忽略的消防隱患 （詳見消防管理中心各標準作業(yè)規(guī)程）。f) 除消防以外的其他涉及居民身心健康、安全的重要設施如二次供水系統(tǒng)、水池、水箱的清潔、消毒，煤氣管道、電梯等設施、設備的安全防護措施一定要完善到位。g) 衛(wèi)生狀況至關重要?！皠?chuàng)優(yōu)”整改是要特別注意“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū) / 大廈 / 工業(yè)區(qū)的各個衛(wèi)生死角，如商業(yè)網點門前、停車場、天臺、垃圾中轉站、綠化花叢等處的衛(wèi)生狀況。嚴格管理控制好小區(qū)內的亂張貼、亂涂畫等現(xiàn)象，嚴禁在小區(qū)內養(yǎng)家禽（詳見保潔部相關標準作業(yè)規(guī)程） 。h) “創(chuàng)優(yōu)”小區(qū) / 大廈 / 工業(yè)區(qū)的環(huán)境美化對

11、“創(chuàng)優(yōu)”評比影響極大。整改時應特別注意環(huán)境美化、綠化的整改，力爭做到使人耳目一新、賞心悅目的境界，以有效地提高分值（詳見綠化管理部相關標準作業(yè)規(guī)程） 。i) 公共秩序的整改要力爭做到各類治安、交通標識完善齊備，各種必要的防護設施完好齊整， 安保設備先進完善 （詳見安保部相關標準作業(yè)規(guī)程）。4.3.6在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料中應力求資料完整、真實、可靠?！皠?chuàng)優(yōu)”迎檢資料通常包括以下內容。僅供學習與參考學習資料a) “創(chuàng)優(yōu)小區(qū) / 大廈 / 工業(yè)區(qū)”的產權資料：規(guī)劃許可證；用地協(xié)議書；投資許可證；開工許可證；紅線圖；總平面圖。b) 竣工驗收資料：土建竣工驗收書；消防竣工驗收證明；水電竣工驗收書；電梯竣工

12、驗收書，電梯準用證；通信系統(tǒng)竣工驗收證明；燃氣系統(tǒng)竣工驗收證明。c) 管理移交資料：圖紙移交記錄；開發(fā)建設其他資料如隱蔽工程記錄等移交資料；接管驗收記錄；鑰匙移交記錄；僅供學習與參考學習資料開發(fā)商委托管理合同書。d) 管理公司成立登記資料：營業(yè)執(zhí)照；稅務登記證；企事業(yè)法人代碼卡；管理處營業(yè)執(zhí)照；停車場營業(yè)執(zhí)照；管理處管理用房產權資料。e) 業(yè)主委員會成立于活動資料：業(yè)主委員會章程；業(yè)主委員會社團法人登記證；業(yè)主委員會選舉產生記錄；業(yè)主委員會成立記錄；業(yè)主委員會召開的各次會議紀要；業(yè)主委員會發(fā)布的公告。f) 公眾管理制度（詳見住戶手冊） ；g) 所有內部管理標準作業(yè)規(guī)程管理制度；h) 所有內部管

13、理的日常質量記錄；i) 員工績效考評結果記錄；僅供學習與參考學習資料j) 所有住戶投訴記錄；k) 所有住戶回訪記錄；l) 所有住戶報修記錄；m)所有住戶意見征集記錄；n) 所有管理處對外通知、對內通知記錄；o) 所有財物運作損益表和其他財務報表；p) 所有對外委托合同書；q) 所有員工培訓記錄；r) 所有員工崗位、職稱證書，員工檔案；s) 小區(qū)業(yè)主 / 住戶檔案；t) 所有住戶裝修管理檔案；u) 政府相關部門出具的無治安案件、火災事故證明書；v) 所有社區(qū)文化記錄；w)所有電梯年檢、二次供水檢疫、衛(wèi)生消殺檢疫證書；x) 所有標識復印件；y) 所有多種經營資料；z) 所有的政府、 住戶、上級公司

14、、外界對管理處工作的評價資料以及其他應提供的資料、記錄。4.3.7進行“自檢”和“預檢” 。a) 在整改“硬件”和整理“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料過程中， “創(chuàng)優(yōu)”領導小組應不定期組織“創(chuàng)優(yōu)”管理處進行內部自檢。每次自檢均以目標為標準，詳細、全面地進行自查自糾，對發(fā)現(xiàn)的問題詳僅供學習與參考學習資料細記錄下來逐項落實到責任人身上限時整改完畢。 “自檢”1 次，整改 1 次，提高一步，力爭在較短的時間內大幅度地提高“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的迎檢水平；b) 在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前 1 個月，內部整改即將結束的時候，“創(chuàng)優(yōu)”領導小組應邀請行業(yè)專家對“創(chuàng)優(yōu)”管理處進行正式迎檢前的“預檢”，“預檢”完全采用正式檢查評比的形式進行，由檢

15、查團依照評比標準，對“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū) / 大廈 / 工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理水準逐項驗收，最后將結果總分和存在的問題逐一列出，以便在正式迎檢前進行有針對性地最后準備并以此鍛煉管理處的全體員工。4.3.8迎檢準備。在正式“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū) / 大廈 / 工業(yè)區(qū)應著重做好以下工作。a) 硬件整改基本達標；b) 資料、記錄真實、全面、說服力強；c) 取得業(yè)主 / 住戶諒解和支持： “創(chuàng)優(yōu)”管理處應當就“創(chuàng)優(yōu)”的意義與業(yè)主 / 住戶達成充分的理解，使業(yè)主 / 住戶的絕大多數(shù)都能支持創(chuàng)優(yōu)工作；d) 取得業(yè)主委員會的支持和配合；e) 選好業(yè)主 / 住戶代表，為向考評團匯報工作做好準備。 “國優(yōu)”、“省優(yōu)”評比

16、一般考評團都要求參加考評的小區(qū) / 大廈/ 工業(yè)區(qū)有業(yè)主代表的發(fā)言和評價， 認真選好住戶代表， 贏得住戶代表的鼎力支持對考評至關重要；僅供學習與參考學習資料f) 寫好“迎檢”匯報材料：匯報材料是為向考評團匯報工作所用的發(fā)言稿，發(fā)言稿應突出“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的物業(yè)管理特色和成績，簡潔明快、重點突出，切忌乏味。 “迎檢”匯報發(fā)言一般應包括以下幾部分：小區(qū) / 大廈 / 工業(yè)區(qū)簡介；物業(yè)管理工作匯報；社區(qū)文化與精神文明匯報；“創(chuàng)優(yōu)”工作情況。g) 分工負責，注意迎檢環(huán)境布置： “迎檢”環(huán)境的布置應注意迎檢氣氛的烘托，力爭創(chuàng)造出一個有利于迎檢、能夠給考評團留下“好印象”的環(huán)境；h) 注意儀容儀表、言行舉止，以最