會(huì)所經(jīng)營(yíng)方案

1、會(huì)所經(jīng)營(yíng)方案 會(huì)所經(jīng)營(yíng)方案內(nèi)容 1、會(huì)所概況及經(jīng)營(yíng)模式 2、會(huì)所三個(gè)階段的經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè) 3、會(huì)所開辦費(fèi) 4、會(huì)所經(jīng)營(yíng)建議 一、會(huì)所概況及經(jīng)營(yíng)模式 會(huì)所概況會(huì)所概況 項(xiàng)目的會(huì)所位于商業(yè)裙樓4樓，總 建筑面積6346，樓高5米。會(huì)所 性質(zhì)屬于經(jīng)營(yíng)性商業(yè)資產(chǎn)，具有獨(dú) 立商業(yè)產(chǎn)權(quán)。銷售計(jì)積表顯示功能 為“文體活動(dòng)用房” 會(huì)所日常運(yùn)營(yíng)中，一樓會(huì)所大 堂、四樓會(huì)所主體及五樓部分架空 層作整體經(jīng)營(yíng)考慮。 一、經(jīng)營(yíng)定位及目標(biāo)一、經(jīng)營(yíng)定位及目標(biāo) 經(jīng)營(yíng)定位經(jīng)營(yíng)定位 1、“專業(yè)型+小區(qū)型”綜合會(huì)所； 2、會(huì)員制管理會(huì)所； 3、奢華享樂(lè)型會(huì)所。 經(jīng)營(yíng)目標(biāo)經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 1、小區(qū)服務(wù)為主，商業(yè)經(jīng)營(yíng)為輔； 2、項(xiàng)目收支平衡，達(dá)到良

2、性經(jīng)營(yíng)。 二、會(huì)所功能設(shè)計(jì)二、會(huì)所功能設(shè)計(jì) p康體設(shè)施： 健身房、游泳池、 乒乓球室、棋牌 室、桌球房 p商務(wù)、休閑設(shè)施： 紅酒雪茄房、自“主”空間、商務(wù)中 心、多功能室 p兒童活動(dòng)設(shè)施： 寶寶club 整個(gè)會(huì)所將覆蓋無(wú)線上網(wǎng)系統(tǒng)整個(gè)會(huì)所將覆蓋無(wú)線上網(wǎng)系統(tǒng) 三、會(huì)員制管理三、會(huì)員制管理 會(huì)員類別收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)內(nèi)容 金卡年費(fèi)：6000元/年 免費(fèi)享受游泳、健身、桑拿、水力按摩池 等服務(wù)；其他消費(fèi)八折優(yōu)惠 銀卡 預(yù)存金：2000元 （每次續(xù)充值500元起） 每次消費(fèi)從預(yù)存金中扣除 業(yè)主卡 預(yù)存金：800元 （每次續(xù)充值500元起） 所有消費(fèi)八折優(yōu)惠 四、會(huì)所客源分析四、會(huì)所客源分析 周邊公寓客源分析

3、周邊公寓客源分析 總戶數(shù)超過(guò)總戶數(shù)超過(guò)5000戶，居住人口逾萬(wàn)。戶，居住人口逾萬(wàn)。 富力愛(ài)丁堡國(guó)際公寓 嘉裕禮頓陽(yáng)光 柏林國(guó)際公寓 馬賽國(guó)際公寓 富力史丹尼國(guó)際公寓 凱旋新世界新凱公寓 雙城國(guó)際公寓 新大廈 星辰財(cái)富港 星匯國(guó)際公寓 項(xiàng)目銷售及業(yè)主入住時(shí)間項(xiàng)目銷售及業(yè)主入住時(shí)間 推售階段銷售重點(diǎn) 1、2月（春節(jié)前后）加推1棟26層以上單元復(fù)式儲(chǔ)客 3、4月（提升檔次）3、4棟復(fù)式；4棟大戶型 5、6月（銷售高峰）全部在售產(chǎn)品 7-9月（保溫銷售）2套頂層復(fù)式；全部在售產(chǎn)品 10月（清貨期）余貨 2010年1-11月 項(xiàng)目銷售期 2011年1-12月 業(yè)主陸續(xù)入住 2012年1月后 入住率達(dá)到8

4、0% 項(xiàng)目預(yù)計(jì)2010年11月交付 五五、采取分階段經(jīng)營(yíng)策略、采取分階段經(jīng)營(yíng)策略 一一 2010年年 6-12月月 開放參觀 二二 2011年年 1-12月月 會(huì)所試業(yè) 三三 2012年年 1月以后月以后 正常經(jīng)營(yíng) 二、會(huì)所三個(gè)經(jīng)營(yíng)階段的預(yù)測(cè) 第一階段：會(huì)所開放參觀第一階段：會(huì)所開放參觀 會(huì)所經(jīng)理 （服務(wù)中心經(jīng)理兼任） 會(huì)所服務(wù)員 3人（包括主管） 設(shè)備管理員 （服務(wù)中心人員兼） 清潔人員 （外包，2名） （備注：會(huì)所需入職三名服務(wù)人員，包括一位主管，主要負(fù)責(zé)接待參觀的人群） 會(huì)所組織架構(gòu)及人員設(shè)置： 第一階段：會(huì)所開放參觀第一階段：會(huì)所開放參觀 會(huì)所管理成本： 建議：由于第建議：由于第 一階

5、段會(huì)所的主要任一階段會(huì)所的主要任 務(wù)是開放給潛在買家務(wù)是開放給潛在買家 參觀，故建議此階段參觀，故建議此階段 費(fèi)用共費(fèi)用共352,368352,368元（元（6 6 個(gè)月）作為會(huì)所的開個(gè)月）作為會(huì)所的開 辦費(fèi)由發(fā)展商支付。辦費(fèi)由發(fā)展商支付。 序號(hào)項(xiàng)目年度成本（元）月度成本備注 1人力資源成本140,40011,700三名會(huì)所服務(wù)員 2清潔費(fèi)用50,4004,200兩名清潔人員 3專項(xiàng)清潔費(fèi)用223,35618,613依據(jù)會(huì)所裝修材料制定 4設(shè)備維護(hù)22,4401,870 含維修小配件, 未含折舊費(fèi)用。 5能耗264,54022,045游泳池暫不開放 6布草費(fèi)3,600300 總成本704,73

6、658,728 第一階段：會(huì)所開放參觀第一階段：會(huì)所開放參觀 第二階段：會(huì)所試業(yè)第二階段：會(huì)所試業(yè) 會(huì)所組織架構(gòu)及人員設(shè)置： 會(huì)所經(jīng)理 （服務(wù)中心經(jīng)理兼任） 會(huì)所主管 1人 會(huì)所服務(wù)員 3人 救生員 2人 設(shè)備管理員 （服務(wù)中心人員兼） 清潔人員 （外包，3名） 財(cái)務(wù)（收費(fèi)員） （服務(wù)中心人員兼） 第二階段：會(huì)所試業(yè)第二階段：會(huì)所試業(yè) 會(huì)所成本 ： 序號(hào)項(xiàng)目年度成本（元）月度成本（元）備注 1員工工資271,20022,600四名服務(wù)員，二名救生員 2清潔費(fèi)用75,6006,300 人員工資（按每人2100元/人/月標(biāo)準(zhǔn)，3 人） 3專項(xiàng)清潔費(fèi)用223,35618,613 4辦公費(fèi)用7,200

7、600文具/直飲水等（按每人55元/人/月標(biāo)準(zhǔn)） 5物料消耗等7,200600低值易耗品 6飲品48,0004,000飲料等成本（按133元/天計(jì)算） 7食品48,0004,000食品等成本（按133元/天計(jì)算） 8調(diào)味料1,200100為“自主空間”提供 9節(jié)日裝飾60,0005,000 按元旦（春節(jié)）、復(fù)活節(jié)、六一、中秋、 國(guó)慶、圣誕等節(jié)日計(jì)算 10綠化租擺42,0003,500按月進(jìn)行更換 11訂報(bào)費(fèi)用7,200600提供給客人閱讀的報(bào)刊 12營(yíng)銷推廣費(fèi)用12,0001,000會(huì)所推廣活動(dòng)使用 13設(shè)備維護(hù)69,8285,819含維修小配件,未含折舊費(fèi)用。 14能耗986,54482,2

8、12詳見(jiàn)附件五 15布草費(fèi)18,0001,500 16稅金71,0165,918按收入5.09%計(jì)提 總成本1,948,344162,362 第二階段：會(huì)所試業(yè)第二階段：會(huì)所試業(yè) 第二階段：會(huì)所試業(yè)第二階段：會(huì)所試業(yè) 會(huì)所收入：餐飲及兒童活動(dòng)部分對(duì)外出租 序號(hào)項(xiàng)目年度收入（元）月度收入（元）備注 1棋牌室32,4002,70030元/小時(shí)*3房*30小時(shí) 2桌球室2,88024040元/小時(shí)*6小時(shí) 3紅酒/雪茄室1,920160收取開瓶費(fèi)，每瓶酒80元 4商務(wù)中心48040 5健身室5,76048030元/次*16人次 6游泳池129,60010,800 30元/人/次 6-9月平均每天20

9、人次；其 余平均每天8人次,；平均每 月360人 7自主空間43,2003,600200元/3小時(shí)*6次 8餐飲租金864,00072,000 因要提供租戶裝修免租期， 故預(yù)計(jì)2011年6月起租。 2400平方米*60元/平方米 9培訓(xùn)租金315,00026,250 預(yù)計(jì)2011年3月份起租。共 700平方米，45元/平方米 總收入1,395,240116,270 第二階段：會(huì)所試業(yè)第二階段：會(huì)所試業(yè) 第二階段：會(huì)所試業(yè)第二階段：會(huì)所試業(yè) 會(huì)所盈虧分析：會(huì)所盈虧分析： 月經(jīng)營(yíng)成本：￥162,362元 月經(jīng)營(yíng)收入：￥116,270元 月虧損：￥46,092元 年虧損：￥553,104元 建議：由

10、于入住人數(shù)較少，未能滿足會(huì)所經(jīng)營(yíng)條件，建議由 開發(fā)商補(bǔ)貼虧損費(fèi)用。 第三階段：會(huì)所正常運(yùn)營(yíng)第三階段：會(huì)所正常運(yùn)營(yíng) 會(huì)所組織架構(gòu)及人員設(shè)置： 會(huì)所經(jīng)理 （服務(wù)中心經(jīng)理兼任） 會(huì)所主管 1人 會(huì)所服務(wù)員 4人 救生員 3人 設(shè)備管理員 （服務(wù)中心人員兼） 清潔人員 （外包，4名） 財(cái)務(wù)（收費(fèi)員） （服務(wù)中心人員兼） 第三階段：會(huì)所正常運(yùn)營(yíng)第三階段：會(huì)所正常運(yùn)營(yíng) 會(huì)所成本會(huì)所成本 ： 序號(hào)項(xiàng)目年度成本（元）月度成本備注 1員工工資360,00030,000 2清潔費(fèi)用100,8008,400人員工資（按每人2100元/人/月標(biāo)準(zhǔn)） 3專項(xiàng)清潔費(fèi)用223,35618,613 4辦公費(fèi)用,9600800

11、文具/直飲水等（按每人55元/人/月標(biāo)準(zhǔn)） 5物料消耗等12,0001,000低值易耗品 6飲品72,0006,000飲料等成本（按200元/天計(jì)算） 7食品72,0006,000食品等成本（按200元/天計(jì)算） 8調(diào)味料3,000250為“自主空間”提供 11節(jié)日裝飾60,0005,000 按元旦（春節(jié)）、復(fù)活節(jié)、六一、中秋、 國(guó)慶、圣誕等節(jié)日計(jì)算 12綠化租擺60,0005,000按月進(jìn)行更換 13訂報(bào)費(fèi)用6,000500提供給客人閱讀的報(bào)刊 14營(yíng)銷推廣費(fèi)用24,0002,000會(huì)所推廣活動(dòng)使用 15設(shè)備維護(hù)84,2887,024含維修小配件,未含折舊費(fèi)用。 16能耗1,126,2729

12、3,856 17布草費(fèi)24,0002,000家具按x萬(wàn)2-3年分?jǐn)?，電腦按x萬(wàn)5年分?jǐn)?18稅金123,48010,290按收入5.09%計(jì)提 總成本2,360,796196,733 第二階段：會(huì)所試業(yè)第二階段：會(huì)所試業(yè) 第三階段：會(huì)所正常運(yùn)營(yíng)第三階段：會(huì)所正常運(yùn)營(yíng) 會(huì)所收入： 序號(hào)項(xiàng)目年度收入（元）月度收入（元）備注 1棋牌室43，2003，60030元/小時(shí)*3房*40小時(shí) 2桌球室7，20060040元/小時(shí)*15小時(shí) 3紅酒/雪茄室24，0002，000收取開瓶費(fèi)，每瓶酒80元 4商務(wù)中心72060 5健身室7，20060030元/次*20人次 6游泳池180，00015，000 30

13、元/人/次 6-9月平均每天30人次；其 余平均每天10人次,；平均 每月500人 7自主空間57，6004，800200元/3小時(shí)*8次 8餐飲租金1，728，000144，000 因要提供租戶裝修免租期， 故預(yù)計(jì)2011年6月起租。 2400平方米*60元/平方米 9培訓(xùn)租金378，00031，500 預(yù)計(jì)2011年3月份起租。 共700平方米，45元/平方 米 總收入2，425，920202，160 第二階段：會(huì)所試業(yè)第二階段：會(huì)所試業(yè) 第三階段：會(huì)所正常運(yùn)營(yíng)第三階段：會(huì)所正常運(yùn)營(yíng) 會(huì)所經(jīng)營(yíng)方案盈虧分析會(huì)所經(jīng)營(yíng)方案盈虧分析: 月經(jīng)營(yíng)成本：￥196,733元 月經(jīng)營(yíng)收入：￥202，160元

14、 月盈利：￥5，427元 年盈利：￥65，124元 備注：此階段會(huì)所經(jīng)營(yíng)略有盈余，建議自本階段起由物業(yè)公 司自負(fù)盈虧,會(huì)所將不斷根據(jù)市場(chǎng)變化對(duì)會(huì)所的經(jīng)營(yíng)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。 三、會(huì)所開辦費(fèi)用 會(huì)所開辦費(fèi)用（物料采購(gòu)）會(huì)所開辦費(fèi)用（物料采購(gòu)） 區(qū)域區(qū)域內(nèi)容內(nèi)容金額（元）金額（元） 乒乓球室球臺(tái)及配套用品、飲水機(jī)、休息長(zhǎng)椅￥11,130 多功能教學(xué)室黑板、無(wú)線話筒及音響、投影機(jī)、dvd￥28,150 多媒體閱讀室電腦、刻錄機(jī)、打印機(jī)、掃描儀￥39,630 棋牌室麻將臺(tái)、電視機(jī)￥14,550 紅酒/雪茄室紅酒柜、雪茄配套用品￥13,720 自主空間烹飪用品、餐具、茶具￥102,950 游泳池毛巾、拖鞋、沙灘椅、健身室休息椅、池畔吧用具￥42,925 商務(wù)中心電腦、打印機(jī)、文件柜、液晶宣傳欄￥27,210 其他后勤配置冰箱、碎冰機(jī)等電器、酒杯、無(wú)線網(wǎng)絡(luò)建設(shè)￥81,850 合計(jì) ￥362,115 四、會(huì)所經(jīng)營(yíng)建議 會(huì)所經(jīng)營(yíng)建議會(huì)所經(jīng)營(yíng)建議 1、產(chǎn)權(quán)問(wèn)題產(chǎn)權(quán)問(wèn)題：因會(huì)所產(chǎn)權(quán)用途為“文體活動(dòng)用房”，建議在項(xiàng)目交樓前，尋找適 當(dāng)時(shí)機(jī)完成“公示”等相關(guān)手續(xù)，在會(huì)所開業(yè)前把四層產(chǎn)權(quán)調(diào)整完善。 2、經(jīng)營(yíng)配套條件：經(jīng)營(yíng)配套條件：由于目前會(huì)所沒(méi)有配套任何車位和招牌位置，故對(duì)專業(yè)經(jīng)營(yíng) 部分的對(duì)外招商影響很大，建