武漢漢正街項(xiàng)目實(shí)施方案課件

1、武漢漢正街項(xiàng)目下一步工作方案 泛華集團(tuán)泛華集團(tuán) 20112011年年1010月月 目目 錄錄 一、目標(biāo)控制一、目標(biāo)控制 二、問題梳理二、問題梳理 三、項(xiàng)目簡(jiǎn)介（附件）三、項(xiàng)目簡(jiǎn)介（附件） 一、目標(biāo)控制一、目標(biāo)控制 1 1、目標(biāo)、目標(biāo)節(jié)點(diǎn)控制節(jié)點(diǎn)控制 開展預(yù)調(diào)研，重點(diǎn)了解開展預(yù)調(diào)研，重點(diǎn)了解能否成立中外合資公司能否成立中外合資公司及成立所需條件；及成立所需條件； 若成立合資公司可行，取得漢正街項(xiàng)目的意向書及有關(guān)項(xiàng)目的若成立合資公司可行，取得漢正街項(xiàng)目的意向書及有關(guān)項(xiàng)目的投投 資分析概算，便于計(jì)算資金投入的時(shí)間及規(guī)模資分析概算，便于計(jì)算資金投入的時(shí)間及規(guī)模； 做成立項(xiàng)目公司前的準(zhǔn)備工作：與摩根大通

2、簽署協(xié)議、確定合作做成立項(xiàng)目公司前的準(zhǔn)備工作：與摩根大通簽署協(xié)議、確定合作 模式，共同組建工作班子，并爭(zhēng)取前期費(fèi)用，開展深入調(diào)研；模式，共同組建工作班子，并爭(zhēng)取前期費(fèi)用，開展深入調(diào)研； 若項(xiàng)目條件滿足摩根投資標(biāo)準(zhǔn)，與武漢市及項(xiàng)目所在區(qū)政府簽訂若項(xiàng)目條件滿足摩根投資標(biāo)準(zhǔn)，與武漢市及項(xiàng)目所在區(qū)政府簽訂 相關(guān)協(xié)議，鎖定特許權(quán)及優(yōu)惠政策；相關(guān)協(xié)議，鎖定特許權(quán)及優(yōu)惠政策； 成立中外合資公司，制定開發(fā)、建設(shè)及最終退出方案并落實(shí)。成立中外合資公司，制定開發(fā)、建設(shè)及最終退出方案并落實(shí)。 二、問題梳理二、問題梳理 1、泛華參與開發(fā)的方式，聯(lián)合開發(fā)，合作主體是誰(shuí)；獨(dú)立開發(fā)、泛華參與開發(fā)的方式，聯(lián)合開發(fā)，合作主體是

3、誰(shuí)；獨(dú)立開發(fā) 是否接受外資，成立中外合資公司的可行性，了解當(dāng)?shù)氐恼呤欠窠邮芡赓Y，成立中外合資公司的可行性，了解當(dāng)?shù)氐恼?要求，如注冊(cè)、立項(xiàng)、結(jié)匯、資本金比例、稅收等要求，如注冊(cè)、立項(xiàng)、結(jié)匯、資本金比例、稅收等 已掌握信息：已掌握信息： 漢正街項(xiàng)目接收外資進(jìn)入，但省內(nèi)漢正街項(xiàng)目接收外資進(jìn)入，但省內(nèi)審批權(quán)限是審批權(quán)限是3億美金；億美金； 項(xiàng)目具體操作層面的權(quán)利已經(jīng)下放至硚口區(qū)和江漢區(qū)；項(xiàng)目具體操作層面的權(quán)利已經(jīng)下放至硚口區(qū)和江漢區(qū)； 項(xiàng)目運(yùn)作要簽兩個(gè)協(xié)議：市里與投資人簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，并負(fù)項(xiàng)目運(yùn)作要簽兩個(gè)協(xié)議：市里與投資人簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，并負(fù) 責(zé)協(xié)調(diào)投資人與區(qū)里對(duì)接；區(qū)里與投資人簽署項(xiàng)目合作

4、協(xié)議并確定責(zé)協(xié)調(diào)投資人與區(qū)里對(duì)接；區(qū)里與投資人簽署項(xiàng)目合作協(xié)議并確定 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)細(xì)節(jié)；一二級(jí)聯(lián)動(dòng)細(xì)節(jié)； 此次調(diào)研之前需要發(fā)函確認(rèn)。此次調(diào)研之前需要發(fā)函確認(rèn)。 二、問題梳理二、問題梳理 2 2、政府可接受的開發(fā)方式，如果可以政府可接受的開發(fā)方式，如果可以將將項(xiàng)目分拆，項(xiàng)目分拆，請(qǐng)請(qǐng)政府推薦政府推薦具具 體體地塊地塊并并確定開發(fā)范圍、內(nèi)容、進(jìn)度、成本、投資回報(bào)及方式確定開發(fā)范圍、內(nèi)容、進(jìn)度、成本、投資回報(bào)及方式 已掌握信息：已掌握信息： 漢正街項(xiàng)漢正街項(xiàng)目目可以分拆，希望控制在可以分拆，希望控制在2-3家投資人；家投資人； 可以一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，孵化項(xiàng)目，帶方案招標(biāo)，重大可以一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，孵化項(xiàng)目，帶方案

5、招標(biāo)，重大投資投資項(xiàng)目可以成本項(xiàng)目可以成本 價(jià)拿地；價(jià)拿地； 投資人可以表明意愿，希望選取哪個(gè)片區(qū)進(jìn)行合作。投資人可以表明意愿，希望選取哪個(gè)片區(qū)進(jìn)行合作。 二、問題梳理二、問題梳理 3 3、推薦地塊內(nèi)一級(jí)開發(fā)的總推薦地塊內(nèi)一級(jí)開發(fā)的總體體資金需求（拆遷、安置、補(bǔ)償、資金需求（拆遷、安置、補(bǔ)償、 大市政、公建）及分期實(shí)施計(jì)劃（開發(fā)時(shí)序）、土地收儲(chǔ)及供大市政、公建）及分期實(shí)施計(jì)劃（開發(fā)時(shí)序）、土地收儲(chǔ)及供 應(yīng)計(jì)劃、投入產(chǎn)出測(cè)算應(yīng)計(jì)劃、投入產(chǎn)出測(cè)算等等 已掌握信息：已掌握信息： 已經(jīng)編制了已經(jīng)編制了漢正街區(qū)域的漢正街區(qū)域的概念性規(guī)劃，其中對(duì)投資概念性規(guī)劃，其中對(duì)投資時(shí)序時(shí)序及資金有及資金有 一個(gè)大致

6、的安排，但詳盡的成本及收益測(cè)算正在編制中。一個(gè)大致的安排，但詳盡的成本及收益測(cè)算正在編制中。 二、問題梳理二、問題梳理 4、政府已經(jīng)及擬出臺(tái)的相關(guān)政策、政府已經(jīng)及擬出臺(tái)的相關(guān)政策 已掌握信息：已掌握信息： 企業(yè)參與整理的財(cái)務(wù)成本高出銀行同期貸款利息的部分計(jì)入土地儲(chǔ)備成本；企業(yè)參與整理的財(cái)務(wù)成本高出銀行同期貸款利息的部分計(jì)入土地儲(chǔ)備成本； 企業(yè)參與整理地塊在土地交易過程中所產(chǎn)生的企業(yè)參與整理地塊在土地交易過程中所產(chǎn)生的溢價(jià)部分按一定比例分享溢價(jià)部分按一定比例分享； 企業(yè)參與整理過程中同步建成的基礎(chǔ)設(shè)施，按決算成本企業(yè)參與整理過程中同步建成的基礎(chǔ)設(shè)施，按決算成本8%的利潤(rùn)率的利潤(rùn)率予以認(rèn)定予以認(rèn)定

7、 ，并計(jì)入土地整理成本，并計(jì)入土地整理成本； 土地增值收益返還。土地增值收益返還。對(duì)納入漢正街改造項(xiàng)目資金平衡方案的地塊，其土地增對(duì)納入漢正街改造項(xiàng)目資金平衡方案的地塊，其土地增 值收益按國(guó)家規(guī)定扣除值收益按國(guó)家規(guī)定扣除各項(xiàng)各項(xiàng)專項(xiàng)資金后，剩余部分全額返還硚口、江漢兩區(qū)專項(xiàng)資金后，剩余部分全額返還硚口、江漢兩區(qū) 用于漢正街項(xiàng)目收儲(chǔ)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用于漢正街項(xiàng)目收儲(chǔ)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)； 稅收實(shí)得返還。稅收實(shí)得返還。將將2011年起若干年內(nèi)漢正街新建項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)稅收的市級(jí)實(shí)得部年起若干年內(nèi)漢正街新建項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)稅收的市級(jí)實(shí)得部 分，全額返還硚口、江漢兩區(qū)，專門用于彌補(bǔ)漢正街整治改造的資金缺口，分，全額返還硚口、

8、江漢兩區(qū)，專門用于彌補(bǔ)漢正街整治改造的資金缺口， 直至資金缺口總體平衡。直至資金缺口總體平衡。 二、問題梳理二、問題梳理 5、推薦地塊推薦地塊的規(guī)劃條件，的規(guī)劃條件，政府的開發(fā)思路，對(duì)區(qū)域定位、形象政府的開發(fā)思路，對(duì)區(qū)域定位、形象 、進(jìn)度等具體要求，回遷安置實(shí)施方案及進(jìn)展、進(jìn)度等具體要求，回遷安置實(shí)施方案及進(jìn)展 已掌握信息：見附件。已掌握信息：見附件。 6、推薦地塊內(nèi)政府已經(jīng)落實(shí)的投資方情況，資金需求與缺口。推薦地塊內(nèi)政府已經(jīng)落實(shí)的投資方情況，資金需求與缺口。 已投入資金及在建項(xiàng)目，哪些屬于保留、哪些需要改造提升、已投入資金及在建項(xiàng)目，哪些屬于保留、哪些需要改造提升、 哪些需要重建哪些需要重建

9、 7、最新概念性規(guī)劃及控制性規(guī)劃（是否獲批，根據(jù)投資方修改最新概念性規(guī)劃及控制性規(guī)劃（是否獲批，根據(jù)投資方修改 的可能性）的可能性） 8、政府主導(dǎo)、市場(chǎng)參與下合作方式及投融資模式，探討集合各政府主導(dǎo)、市場(chǎng)參與下合作方式及投融資模式，探討集合各 方資金發(fā)起漢正街改造建設(shè)基金或依托城投公司發(fā)行城投債的方資金發(fā)起漢正街改造建設(shè)基金或依托城投公司發(fā)行城投債的 可行性可行性 三、武漢漢正街項(xiàng)目簡(jiǎn)介（附件） 一、項(xiàng)目背景資料一、項(xiàng)目背景資料 漢正街區(qū)位漢正街區(qū)位 圖：漢正街在武漢位置圖：漢正街在武漢位置 一、項(xiàng)目背景資料一、項(xiàng)目背景資料 漢正街區(qū)域漢正街區(qū)域 圖：漢正街四至圖圖：漢正街四至圖 2.62.6

10、平方公里平方公里 1 1、改造項(xiàng)目情況、改造項(xiàng)目情況 （1 1）漢正街規(guī)劃）漢正街規(guī)劃（改造區(qū)域規(guī)劃為金融及居住用地為主）（改造區(qū)域規(guī)劃為金融及居住用地為主） 一、項(xiàng)目背景資料一、項(xiàng)目背景資料 一、項(xiàng)目背景資料一、項(xiàng)目背景資料 1 1、改造項(xiàng)目情況、改造項(xiàng)目情況 （2 2）漢正街區(qū)域占地：）漢正街區(qū)域占地：2.62.6平方公里，其中改造區(qū)域平方公里，其中改造區(qū)域 1 1、改造項(xiàng)目情況、改造項(xiàng)目情況 （3 3） “9+8=179+8=17”片區(qū)片區(qū) 區(qū)位區(qū)位片區(qū)數(shù)量片區(qū)數(shù)量占地面積占地面積征收面積征收面積征收戶數(shù)征收戶數(shù)拆遷資金拆遷資金成本單價(jià)成本單價(jià) 區(qū)域內(nèi)區(qū)域內(nèi) 9大改造片大改造片 區(qū)區(qū) 1

11、085畝畝189萬(wàn)平米萬(wàn)平米2.2萬(wàn)戶萬(wàn)戶295億元億元1.6萬(wàn)萬(wàn)/平米平米 區(qū)域外區(qū)域外 8大配套安大配套安 置房源片區(qū)置房源片區(qū) 463畝畝66萬(wàn)平米萬(wàn)平米56億元億元0.8萬(wàn)萬(wàn)/平米平米 合計(jì)合計(jì)171548畝畝255萬(wàn)平米萬(wàn)平米351億元億元1.4萬(wàn)萬(wàn)/平米平米 一、項(xiàng)目背景資料一、項(xiàng)目背景資料 表：表：1717片區(qū)基本情況片區(qū)基本情況 1 1、改造項(xiàng)目情況、改造項(xiàng)目情況 （3 3） “9+8=179+8=17”片區(qū)片區(qū) 1 1 2 2 3 3 4 4 5 56 6 7 7 8 8 1 1 2 2 9大片區(qū)大片區(qū)中中1、2號(hào)號(hào)長(zhǎng)長(zhǎng) 江食品片、三特片江食品片、三特片屬屬 于于已完成交易已

12、完成交易及及正實(shí)正實(shí) 施拆遷施拆遷片區(qū)。片區(qū)。 一、項(xiàng)目背景資料一、項(xiàng)目背景資料 3 3 4 4 9大片區(qū)大片區(qū)中中3、4號(hào)號(hào) 紅燕和竹牌片區(qū)為紅燕和竹牌片區(qū)為 就地安置區(qū)域，其就地安置區(qū)域，其 余余5片區(qū)被拆遷戶片區(qū)被拆遷戶 近一半就近安置在近一半就近安置在 區(qū)外區(qū)外8片區(qū)。片區(qū)。 6 67 7 8 8 4 4 9 9 5 5 采取漢正街核心區(qū)內(nèi)采取漢正街核心區(qū)內(nèi)9個(gè)個(gè)開發(fā)地塊與核心區(qū)外開發(fā)地塊與核心區(qū)外8個(gè)個(gè)安置地塊相對(duì)應(yīng)的模式整體打包安置地塊相對(duì)應(yīng)的模式整體打包。 2 2、市場(chǎng)基本情況市場(chǎng)基本情況 漢正街現(xiàn)有漢正街現(xiàn)有69個(gè)市場(chǎng)個(gè)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)服裝針織、布匹輔料、皮具箱包、鞋帽，經(jīng)營(yíng)服裝針織

13、、布匹輔料、皮具箱包、鞋帽 制品、家用電器、副食品、工藝禮品、文體用品、日用小商品、塑料制品、家用電器、副食品、工藝禮品、文體用品、日用小商品、塑料 制品、兒童玩具、床上用品、日化用品等制品、兒童玩具、床上用品、日化用品等12大類商品。大類商品。 改造區(qū)域內(nèi)需要搬遷服裝輔料、鞋帽制品、副食品和塑料制品改造區(qū)域內(nèi)需要搬遷服裝輔料、鞋帽制品、副食品和塑料制品4大大 類類23個(gè)市場(chǎng)個(gè)市場(chǎng)，市場(chǎng)搬遷總面積達(dá)，市場(chǎng)搬遷總面積達(dá)55.6萬(wàn)平方米。其中：萬(wàn)平方米。其中： l 服裝輔料市場(chǎng)服裝輔料市場(chǎng)12個(gè)，個(gè)，39萬(wàn)方；萬(wàn)方； l 鞋帽制品市場(chǎng)鞋帽制品市場(chǎng)3個(gè)，個(gè)，6萬(wàn)方；萬(wàn)方； l 副食品市場(chǎng)副食品市場(chǎng)7

14、個(gè)，個(gè)，10.1萬(wàn)方；萬(wàn)方； l 塑料制品市場(chǎng)塑料制品市場(chǎng)1個(gè)，個(gè)，0.5萬(wàn)方。萬(wàn)方。 一、項(xiàng)目背景資料一、項(xiàng)目背景資料 3 3、客運(yùn)、物流企業(yè)情況客運(yùn)、物流企業(yè)情況 漢正街區(qū)域內(nèi)物流企業(yè)漢正街區(qū)域內(nèi)物流企業(yè)304304戶（其中有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照戶（其中有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照218218戶，無(wú)工商營(yíng)戶，無(wú)工商營(yíng) 業(yè)執(zhí)照業(yè)執(zhí)照8686戶）；客運(yùn)站點(diǎn)戶）；客運(yùn)站點(diǎn)2 2個(gè)（其中二級(jí)站點(diǎn)個(gè)（其中二級(jí)站點(diǎn)1 1個(gè)，三級(jí)站點(diǎn)個(gè)，三級(jí)站點(diǎn)1 1個(gè)）。個(gè)）。 一、項(xiàng)目背景資料一、項(xiàng)目背景資料 4 4、改造區(qū)域內(nèi)企業(yè)基本情況改造區(qū)域內(nèi)企業(yè)基本情況 企業(yè)企業(yè)8686家家，其中市屬，其中市屬4 4家、區(qū)屬家、區(qū)屬7373家、

15、私企家、私企8 8家、外區(qū)企業(yè)家、外區(qū)企業(yè)1 1家。目前家。目前 仍有仍有1818家區(qū)屬企業(yè)未改制家區(qū)屬企業(yè)未改制，其資產(chǎn)總額，其資產(chǎn)總額3670.83670.8萬(wàn)元；總負(fù)債萬(wàn)元；總負(fù)債4718.54718.5萬(wàn)萬(wàn) 元（其中金融機(jī)構(gòu)貸款元（其中金融機(jī)構(gòu)貸款2319.42319.4萬(wàn)元，含本金萬(wàn)元，含本金879.82879.82萬(wàn)元，利息萬(wàn)元，利息1313.61313.6 萬(wàn)元），萬(wàn)元），凈資產(chǎn)凈資產(chǎn)-1047.7-1047.7萬(wàn)元萬(wàn)元，企業(yè)欠社保，企業(yè)欠社保563.75563.75萬(wàn)元，未交稅金萬(wàn)元，未交稅金 235.37235.37萬(wàn)元，企業(yè)欠職工醫(yī)藥費(fèi)、生活費(fèi)、工資福利等萬(wàn)元，企業(yè)欠職工醫(yī)

16、藥費(fèi)、生活費(fèi)、工資福利等16001600萬(wàn)元。萬(wàn)元。 1818家未改制企業(yè)土地面積共約家未改制企業(yè)土地面積共約9237.869237.86，房產(chǎn)面積，房產(chǎn)面積23307.5323307.53平方米，平方米， 在職員工人數(shù)在職員工人數(shù)854854人，總工齡人，總工齡25622562年，經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償總額年，經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償總額38433843萬(wàn)元，離退萬(wàn)元，離退 休人員總?cè)藬?shù)休人員總?cè)藬?shù)13381338人，其中離休人，其中離休9595人，退休人，退休13191319人。人。 一、項(xiàng)目背景資料一、項(xiàng)目背景資料 5 5、片區(qū)道路情況片區(qū)道路情況 由于歷史原因，漢正街區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施十分薄弱，欠帳較多，片區(qū)道由于歷史

17、原因，漢正街區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施十分薄弱，欠帳較多，片區(qū)道 路陳舊，破損較嚴(yán)重，漢正街、長(zhǎng)堤街、大夾街等路陳舊，破損較嚴(yán)重，漢正街、長(zhǎng)堤街、大夾街等1414條道路尚未按規(guī)條道路尚未按規(guī) 劃形成劃形成，嚴(yán)重影響居民生活質(zhì)量。，嚴(yán)重影響居民生活質(zhì)量。 一、項(xiàng)目背景資料一、項(xiàng)目背景資料 二、甲方實(shí)施方案二、甲方實(shí)施方案 1 1、區(qū)域內(nèi)拆遷量、區(qū)域內(nèi)拆遷量 剔除已完成交易、正實(shí)施拆遷的長(zhǎng)江食品片、三特片項(xiàng)目后，需征收剔除已完成交易、正實(shí)施拆遷的長(zhǎng)江食品片、三特片項(xiàng)目后，需征收： p住宅面積住宅面積106106萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米（1563315633戶戶）： n4545平方米以下平方米以下76587658戶戶

18、n4545平方米以上平方米以上8585平方米以下平方米以下55355535戶戶 n8585平方米以上平方米以上24402440戶戶 p非住宅面積非住宅面積5555萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米（30283028戶戶）。 2 2、投資測(cè)算、投資測(cè)算 表：包內(nèi)項(xiàng)目表：包內(nèi)項(xiàng)目9 9片區(qū)投資測(cè)算片區(qū)投資測(cè)算 序號(hào)序號(hào)地塊名稱地塊名稱 用地面積用地面積 （畝）（畝） 拆遷面積拆遷面積 （萬(wàn)）（萬(wàn)） 拆遷戶數(shù)拆遷戶數(shù) 擬建面積擬建面積 （萬(wàn)）（萬(wàn)） 拆遷資金（億元）拆遷資金（億元） 1漢正街東片漢正街東片282.243555182.00 86.07 2 銀豐片銀豐片77.415.7296827.20 22.96 新安

19、片新安片7711.89171324.96 21.92 3九如片九如片509.314879.35 13.68 4 寶善片寶善片11824.8292743.32 52.17 紅燕片紅燕片7011.34171025.60 21.54 5石碼正巷石碼正巷38.86.5771012.939.83 6工業(yè)學(xué)院片工業(yè)學(xué)院片12317.08118041.17 25.78 7躍進(jìn)片躍進(jìn)片8818.5197629.30 37.13 8 三特三特454.882015 竹牌片竹牌片17.72.84396.493.47 9長(zhǎng)江食品廠長(zhǎng)江食品廠9823250622 小計(jì)小計(jì)1085.1188.821987339.3229

20、4.55 二、甲方實(shí)施方案二、甲方實(shí)施方案 2 2、投資測(cè)算、投資測(cè)算 序號(hào)序號(hào)地塊名稱地塊名稱 用地面積用地面積 （畝）（畝） 拆遷面積拆遷面積 （萬(wàn)）（萬(wàn)） 拆遷戶數(shù)拆遷戶數(shù) 擬建面積擬建面積 （萬(wàn)）（萬(wàn)） 拆遷資金（億元）拆遷資金（億元） 1站鄰街片站鄰街片29.13.959.73.25 2玉帶一村片玉帶一村片528.969.595.52 3弘玉二期弘玉二期22.1873.00 4硚口路片硚口路片548.5970189.26 5皮子街片皮子街片2003658.722.17 6寶康片寶康片263.89.543.13 7一職教?hào)|區(qū)片一職教?hào)|區(qū)片21.41.65.941.49 8利濟(jì)電子商場(chǎng)片

21、利濟(jì)電子商場(chǎng)片58.63.5635819.548.68 小計(jì)小計(jì)463.28 66.37 1328138.01 56.50 表：包外項(xiàng)目表：包外項(xiàng)目8 8片區(qū)投資測(cè)算片區(qū)投資測(cè)算 二、甲方實(shí)施方案二、甲方實(shí)施方案 3 3、安置補(bǔ)償方案、安置補(bǔ)償方案 需安置對(duì)象分類需安置對(duì)象分類安置方案安置方案被安置區(qū)域被安置區(qū)域 市場(chǎng)市場(chǎng) （55.6萬(wàn)萬(wàn) 平方米）平方米） 非住宅面積非住宅面積55萬(wàn)平方萬(wàn)平方 米米3028戶戶 l采取全貨幣補(bǔ)償方式安采取全貨幣補(bǔ)償方式安 置一批置一批 l市場(chǎng)異地還建安置一批市場(chǎng)異地還建安置一批 l企業(yè)改制分流一批。結(jié)企業(yè)改制分流一批。結(jié) 合國(guó)有、集體企業(yè)的改合國(guó)有、集體企業(yè)的

22、改 制工作，收購(gòu)儲(chǔ)備一批制工作，收購(gòu)儲(chǔ)備一批 l漢口北市場(chǎng)漢口北市場(chǎng) 住宅住宅20% （21.18萬(wàn)萬(wàn) 方平方米）方平方米） 85平方米以上平方米以上 2440戶戶 l產(chǎn)權(quán)調(diào)換產(chǎn)權(quán)調(diào)換 l就地安置就地安置（用于漢正街用于漢正街 東片約東片約40%住宅的對(duì)口住宅的對(duì)口 安置安置） l紅燕片規(guī)劃建設(shè)安置房紅燕片規(guī)劃建設(shè)安置房15.5萬(wàn)平方米，萬(wàn)平方米，1720 戶戶 l竹牌片規(guī)劃建設(shè)安置房竹牌片規(guī)劃建設(shè)安置房6.5萬(wàn)平方米，萬(wàn)平方米，720戶戶） 住宅住宅30% （約（約32萬(wàn)萬(wàn) 平方米）平方米） 45平方米以下平方米以下 7658戶戶 l貨幣貨幣安置安置 l異地還建異地還建 l需要在全市范圍內(nèi)調(diào)

23、劑經(jīng)濟(jì)適用房等保障性房需要在全市范圍內(nèi)調(diào)劑經(jīng)濟(jì)適用房等保障性房 源源8000套套 住宅住宅50% （約（約53萬(wàn)萬(wàn) 平方米）平方米） 45平方米以上平方米以上85平平 方米以下方米以下5535戶戶 l區(qū)外區(qū)外8片區(qū)片區(qū)限價(jià)房就近限價(jià)房就近 安置安置 l在漢正街區(qū)域周邊選取站鄰街片、寶康片、玉在漢正街區(qū)域周邊選取站鄰街片、寶康片、玉 帶一村片、弘玉二期、硚口路片、皮子街片、帶一村片、弘玉二期、硚口路片、皮子街片、 一職教?hào)|片、利濟(jì)電子市場(chǎng)片等一職教?hào)|片、利濟(jì)電子市場(chǎng)片等8片共計(jì)片共計(jì)463畝畝 的項(xiàng)目的項(xiàng)目 l8片區(qū)片區(qū)用于與漢正街區(qū)域改造打包，平衡項(xiàng)目用于與漢正街區(qū)域改造打包，平衡項(xiàng)目 資金，

24、共可提供約資金，共可提供約83萬(wàn)平方米、萬(wàn)平方米、10850套套安置安置 房源房源 表：包內(nèi)項(xiàng)目表：包內(nèi)項(xiàng)目9 9片區(qū)安置補(bǔ)償方案片區(qū)安置補(bǔ)償方案 二、甲方實(shí)施方案二、甲方實(shí)施方案 1 1、總體原則、總體原則 三、甲方進(jìn)度計(jì)劃三、甲方進(jìn)度計(jì)劃 l還建先行還建先行 l順序推進(jìn)順序推進(jìn) l滾動(dòng)實(shí)施滾動(dòng)實(shí)施 2 2、“四同步四同步”原則原則 l同步征收同步征收 l同步規(guī)劃同步規(guī)劃 l同步設(shè)計(jì)同步設(shè)計(jì) l同步審核同步審核 3 3、開發(fā)時(shí)序、開發(fā)時(shí)序 三、甲方進(jìn)度計(jì)劃三、甲方進(jìn)度計(jì)劃 漢正街項(xiàng)目計(jì)劃漢正街項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施兩年半時(shí)間實(shí)施兩年半時(shí)間。以下方案可根據(jù)開發(fā)地塊與安置地。以下方案可根據(jù)開發(fā)地塊與安置地

25、 塊相對(duì)應(yīng)的方式同步推進(jìn)實(shí)施。塊相對(duì)應(yīng)的方式同步推進(jìn)實(shí)施。 序號(hào)序號(hào)片區(qū)片區(qū)開發(fā)時(shí)序開發(fā)時(shí)序備注備注 1弘玉二期弘玉二期2011年年6月份前供地月份前供地為竹牌巷、紅燕片提供為竹牌巷、紅燕片提供900套安置房源套安置房源 2竹牌巷片、紅燕片竹牌巷片、紅燕片 同步推動(dòng)該地塊房屋征收工作，同步推動(dòng)該地塊房屋征收工作， 爭(zhēng)取爭(zhēng)取2011年年底供地年年底供地 新增限價(jià)安置商品房新增限價(jià)安置商品房22萬(wàn)平方米，提供安置房萬(wàn)平方米，提供安置房 約約2440套，用于漢正街東片約套，用于漢正街東片約40%住宅的對(duì)住宅的對(duì) 口安置口安置 3長(zhǎng)江食品廠片、三特片長(zhǎng)江食品廠片、三特片 力爭(zhēng)力爭(zhēng)2011年內(nèi)完成拆遷，

26、年內(nèi)完成拆遷， 2012年上半年供地年上半年供地 如何解決安置問題待調(diào)研落實(shí)如何解決安置問題待調(diào)研落實(shí) 4 皮子街片、硚口路片、寶皮子街片、硚口路片、寶 康片、站鄰街片、玉帶一康片、站鄰街片、玉帶一 村片村片 力爭(zhēng)力爭(zhēng)2011年年6月份啟動(dòng)征收月份啟動(dòng)征收 工作，年內(nèi)完成征收和規(guī)劃。工作，年內(nèi)完成征收和規(guī)劃。 2012年上半年供地年上半年供地以帶設(shè)計(jì)以帶設(shè)計(jì) 方案方式實(shí)現(xiàn)掛牌供地方案方式實(shí)現(xiàn)掛牌供地 上述項(xiàng)目除對(duì)接一職教?hào)|片、利濟(jì)電子市場(chǎng)片上述項(xiàng)目除對(duì)接一職教?hào)|片、利濟(jì)電子市場(chǎng)片 的安置以外，預(yù)計(jì)還可提供約的安置以外，預(yù)計(jì)還可提供約50萬(wàn)平方米、萬(wàn)平方米、 6400套安置房用于漢正街東片、銀豐

27、新安片套安置房用于漢正街東片、銀豐新安片 等商業(yè)開發(fā)地塊的就近安置等商業(yè)開發(fā)地塊的就近安置 5 一職教?hào)|片、利濟(jì)電子市一職教?hào)|片、利濟(jì)電子市 場(chǎng)片場(chǎng)片 與皮子街片等安置房項(xiàng)目對(duì)接，與皮子街片等安置房項(xiàng)目對(duì)接， 完成地塊整理，完成地塊整理，2012年年底年年底 供地供地 建設(shè)限價(jià)安置商品房，對(duì)漢正街東片、銀豐新建設(shè)限價(jià)安置商品房，對(duì)漢正街東片、銀豐新 安片、寶善片、九如片、工業(yè)學(xué)院片、躍進(jìn)片安片、寶善片、九如片、工業(yè)學(xué)院片、躍進(jìn)片 等商業(yè)開發(fā)地塊提供約等商業(yè)開發(fā)地塊提供約32萬(wàn)平方米、萬(wàn)平方米、3550套套 安置房源安置房源 6 石碼正巷片、銀豐片、新石碼正巷片、銀豐片、新 安片、躍進(jìn)片、寶善片

28、、安片、躍進(jìn)片、寶善片、 九如片、工業(yè)學(xué)院片九如片、工業(yè)學(xué)院片 2013年供地年供地 力爭(zhēng)力爭(zhēng)2011年內(nèi)啟動(dòng)征收，年內(nèi)啟動(dòng)征收，2012年完成征收補(bǔ)年完成征收補(bǔ) 償償 4 4、開發(fā)區(qū)片與安置區(qū)片對(duì)應(yīng)關(guān)系、開發(fā)區(qū)片與安置區(qū)片對(duì)應(yīng)關(guān)系 三、甲方進(jìn)度計(jì)劃三、甲方進(jìn)度計(jì)劃 2 2 2 2 1 1 2 2 2 22 2 3 3 3 3 0 0 0 0 1 1 1 1 2 2、3 3 3 3 2 2、3 3 3 3 2 2、3 3 3 3 3 3 3 3 安置片區(qū)安置片區(qū)開發(fā)區(qū)片開發(fā)區(qū)片 弘玉二期弘玉二期竹牌巷片、紅燕片竹牌巷片、紅燕片 竹牌巷片、紅燕片竹牌巷片、紅燕片漢正街東片漢正街東片 ？長(zhǎng)江食品廠

29、片、三特片長(zhǎng)江食品廠片、三特片 皮子街片、硚口路片、寶康片、皮子街片、硚口路片、寶康片、 站鄰街片、玉帶一村片站鄰街片、玉帶一村片 漢正街東片、銀豐片、新安片漢正街東片、銀豐片、新安片 皮子街片皮子街片一職教?hào)|片、利濟(jì)電子市場(chǎng)片一職教?hào)|片、利濟(jì)電子市場(chǎng)片 一職教?hào)|片、利濟(jì)電子市場(chǎng)片一職教?hào)|片、利濟(jì)電子市場(chǎng)片 漢正街東片、銀豐片漢正街東片、銀豐片、新安片新安片、寶善寶善 片、九如片、工業(yè)學(xué)院片、躍進(jìn)片片、九如片、工業(yè)學(xué)院片、躍進(jìn)片 四、甲方存在問題四、甲方存在問題 1、征收資金籌措問題、征收資金籌措問題 n受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，金融形勢(shì)異常嚴(yán)峻，目前融資成本高受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，金融形勢(shì)異常嚴(yán)

30、峻，目前融資成本高 、融資渠道窄、政策支持弱，難以籌集漢正街整體搬遷改造巨額、融資渠道窄、政策支持弱，難以籌集漢正街整體搬遷改造巨額 資金。資金。 2、市場(chǎng)搬遷的問題、市場(chǎng)搬遷的問題 n市場(chǎng)容量需要滿足漢正街市場(chǎng)市場(chǎng)容量需要滿足漢正街市場(chǎng)1:2的比例整體平移的需求；的比例整體平移的需求； n市場(chǎng)和限價(jià)商品房銷售價(jià)格需要作相應(yīng)控制。建議市場(chǎng)銷售價(jià)市場(chǎng)和限價(jià)商品房銷售價(jià)格需要作相應(yīng)控制。建議市場(chǎng)銷售價(jià) 不高于不高于10000元元/,商品房售價(jià)不高于商品房售價(jià)不高于4500元元/。 3、保障性安置房的問題、保障性安置房的問題 n由于漢正街改造范圍內(nèi)現(xiàn)有約由于漢正街改造范圍內(nèi)現(xiàn)有約8000戶小戶型住宅

31、，需在全市范戶小戶型住宅，需在全市范 圍內(nèi)調(diào)劑安排不低于圍內(nèi)調(diào)劑安排不低于8000套保障性住房用于漢正街改造安置。套保障性住房用于漢正街改造安置。 四、甲方存在問題四、甲方存在問題 4、企業(yè)改制的資金問題、企業(yè)改制的資金問題 n針對(duì)需改制企業(yè)實(shí)際情況，結(jié)合漢正街的整體改造，力爭(zhēng)針對(duì)需改制企業(yè)實(shí)際情況，結(jié)合漢正街的整體改造，力爭(zhēng) 在今年內(nèi)完成企業(yè)的改制工作，改制所需資金由企業(yè)現(xiàn)有資在今年內(nèi)完成企業(yè)的改制工作，改制所需資金由企業(yè)現(xiàn)有資 產(chǎn)變現(xiàn)籌集，不足部分建議由相關(guān)債權(quán)金融機(jī)構(gòu)減免部分貸產(chǎn)變現(xiàn)籌集，不足部分建議由相關(guān)債權(quán)金融機(jī)構(gòu)減免部分貸 款本息解決?？畋鞠⒔鉀Q。 5、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的問題、基礎(chǔ)設(shè)施

32、建設(shè)的問題 n待建設(shè)、水務(wù)、園林、民防等部門提出綜合意見材料。待建設(shè)、水務(wù)、園林、民防等部門提出綜合意見材料。 五、甲方待落實(shí)政策五、甲方待落實(shí)政策 1、關(guān)于規(guī)劃定位關(guān)于規(guī)劃定位 n圍繞武漢建設(shè)國(guó)家中心城市和現(xiàn)代化國(guó)際性城市的戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)圍繞武漢建設(shè)國(guó)家中心城市和現(xiàn)代化國(guó)際性城市的戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì) 漢正街地區(qū)進(jìn)行高水平的重新定位、整體規(guī)劃、徹底改造，建設(shè)輻漢正街地區(qū)進(jìn)行高水平的重新定位、整體規(guī)劃、徹底改造，建設(shè)輻 射中部地區(qū)的射中部地區(qū)的國(guó)際濱江商務(wù)旅游區(qū)國(guó)際濱江商務(wù)旅游區(qū)。 n優(yōu)化地下空間規(guī)劃。通過市級(jí)地下空間規(guī)劃的調(diào)整，優(yōu)化地下空間規(guī)劃。通過市級(jí)地下空間規(guī)劃的調(diào)整，提高漢正街提高漢正街 地區(qū)地

33、下空間開發(fā)利用的強(qiáng)度地區(qū)地下空間開發(fā)利用的強(qiáng)度，促進(jìn)各項(xiàng)目地下空間之間、尤其是，促進(jìn)各項(xiàng)目地下空間之間、尤其是 與地鐵站點(diǎn)的互聯(lián)互通，緩解地面交通組織的壓力，拓展產(chǎn)業(yè)立體與地鐵站點(diǎn)的互聯(lián)互通，緩解地面交通組織的壓力，拓展產(chǎn)業(yè)立體 布局的空間。布局的空間。 五、甲方待落實(shí)政策五、甲方待落實(shí)政策 2、關(guān)于市場(chǎng)搬遷關(guān)于市場(chǎng)搬遷 n明確搬遷承接主體。目前，黃陂區(qū)基礎(chǔ)條件較好、環(huán)境相對(duì)成熟明確搬遷承接主體。目前，黃陂區(qū)基礎(chǔ)條件較好、環(huán)境相對(duì)成熟 ，基本符合承接漢正街搬遷市場(chǎng)的要求，為此，明確黃陂區(qū)作為漢，基本符合承接漢正街搬遷市場(chǎng)的要求，為此，明確黃陂區(qū)作為漢 正街市場(chǎng)搬遷的主要承接區(qū)域，由該區(qū)與硚口、

34、江漢兩區(qū)深度對(duì)接正街市場(chǎng)搬遷的主要承接區(qū)域，由該區(qū)與硚口、江漢兩區(qū)深度對(duì)接 后，進(jìn)一步細(xì)化深化具體承接方案，迅速啟動(dòng)各項(xiàng)對(duì)接工作。漢正后，進(jìn)一步細(xì)化深化具體承接方案，迅速啟動(dòng)各項(xiàng)對(duì)接工作。漢正 街市場(chǎng)的整體搬遷將帶動(dòng)漢口北市場(chǎng)的業(yè)態(tài)更新，同時(shí)在周邊形成街市場(chǎng)的整體搬遷將帶動(dòng)漢口北市場(chǎng)的業(yè)態(tài)更新，同時(shí)在周邊形成 配套加工業(yè)園區(qū)，促進(jìn)黃陂區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)、帶來區(qū)級(jí)財(cái)力的配套加工業(yè)園區(qū)，促進(jìn)黃陂區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)、帶來區(qū)級(jí)財(cái)力的 增長(zhǎng)。增長(zhǎng)。 n強(qiáng)化承接相關(guān)政策。黃陂區(qū)制定針對(duì)性較強(qiáng)的承接方案，重點(diǎn)明強(qiáng)化承接相關(guān)政策。黃陂區(qū)制定針對(duì)性較強(qiáng)的承接方案，重點(diǎn)明 確對(duì)漢正街整體搬遷的大中型專業(yè)市場(chǎng)、組團(tuán)

35、外遷的同業(yè)經(jīng)營(yíng)戶的確對(duì)漢正街整體搬遷的大中型專業(yè)市場(chǎng)、組團(tuán)外遷的同業(yè)經(jīng)營(yíng)戶的 優(yōu)惠政策，明確：安置上確保有限價(jià)市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)物流用房和優(yōu)惠商優(yōu)惠政策，明確：安置上確保有限價(jià)市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)物流用房和優(yōu)惠商 品房足量供應(yīng)；招商上確保有租金和物業(yè)管理費(fèi)減免等方面的具體品房足量供應(yīng)；招商上確保有租金和物業(yè)管理費(fèi)減免等方面的具體 政策。政策。 五、甲方待落實(shí)政策五、甲方待落實(shí)政策 3、關(guān)于項(xiàng)目實(shí)施關(guān)于項(xiàng)目實(shí)施 n遵循遵循“還建先行、順序推進(jìn)、滾動(dòng)實(shí)施還建先行、順序推進(jìn)、滾動(dòng)實(shí)施”的原則，的原則，采取漢正街核采取漢正街核 心區(qū)內(nèi)開發(fā)地塊與核心區(qū)外安置地塊相對(duì)應(yīng)的模式整體打包心區(qū)內(nèi)開發(fā)地塊與核心區(qū)外安置地塊相對(duì)應(yīng)的

36、模式整體打包，即選，即選 取漢正街核心區(qū)內(nèi)取漢正街核心區(qū)內(nèi)9片開發(fā)地塊和核心區(qū)域外片開發(fā)地塊和核心區(qū)域外8片安置地塊，以整體片安置地塊，以整體 打包的形式實(shí)施改造，形成打包的形式實(shí)施改造，形成“9+8”地塊整體模式，通過建筑總量平地塊整體模式，通過建筑總量平 衡達(dá)到漢正街整體改造的目的。衡達(dá)到漢正街整體改造的目的。 n按照漢正街總體規(guī)劃定位和資金平衡需要，合理確定開發(fā)地塊和按照漢正街總體規(guī)劃定位和資金平衡需要，合理確定開發(fā)地塊和 安置地塊的用地條件安置地塊的用地條件； n對(duì)配套漢正街改造的對(duì)配套漢正街改造的安置地塊，采用安置地塊，采用“區(qū)級(jí)審批、市級(jí)備案區(qū)級(jí)審批、市級(jí)備案”的的 方式方式，加快

37、審批推進(jìn)速度；此外，加快審批推進(jìn)速度；此外，同意從全市其他區(qū)域調(diào)劑安置房同意從全市其他區(qū)域調(diào)劑安置房 源源8000套，優(yōu)先滿足漢正街地區(qū)外遷安置的需求套，優(yōu)先滿足漢正街地區(qū)外遷安置的需求。 n對(duì)重要節(jié)點(diǎn)地塊，采取帶方案掛牌或招標(biāo)方式供地對(duì)重要節(jié)點(diǎn)地塊，采取帶方案掛牌或招標(biāo)方式供地。 五、甲方待落實(shí)政策五、甲方待落實(shí)政策 3、關(guān)于項(xiàng)目實(shí)施關(guān)于項(xiàng)目實(shí)施 n支持企業(yè)參與土地一級(jí)整理。制定政策鼓勵(lì)有實(shí)力的社會(huì)企業(yè)參支持企業(yè)參與土地一級(jí)整理。制定政策鼓勵(lì)有實(shí)力的社會(huì)企業(yè)參 與漢正街土地一級(jí)整理，明確：與漢正街土地一級(jí)整理，明確：企業(yè)參與整理的財(cái)務(wù)成本高出銀行企業(yè)參與整理的財(cái)務(wù)成本高出銀行 同期貸款利息的

38、部分計(jì)入土地儲(chǔ)備成本同期貸款利息的部分計(jì)入土地儲(chǔ)備成本；整理地塊在土地交易過程整理地塊在土地交易過程 中所產(chǎn)生的溢價(jià)部分按一定比例分享中所產(chǎn)生的溢價(jià)部分按一定比例分享；對(duì)整理過程中同步建成的基對(duì)整理過程中同步建成的基 礎(chǔ)設(shè)施，按決算成本礎(chǔ)設(shè)施，按決算成本8%的利潤(rùn)率予以認(rèn)定，并計(jì)入土地整理成本的利潤(rùn)率予以認(rèn)定，并計(jì)入土地整理成本。 五、甲方待落實(shí)政策五、甲方待落實(shí)政策 4、關(guān)于改造融資關(guān)于改造融資 n盡快制定市政府關(guān)于漢正街整體搬遷改造的政策性支持文件；盡快制定市政府關(guān)于漢正街整體搬遷改造的政策性支持文件； n賦予硚口區(qū)融資平臺(tái)市級(jí)融資平臺(tái)相應(yīng)政策待遇和一級(jí)土地開發(fā)賦予硚口區(qū)融資平臺(tái)市級(jí)融資平臺(tái)相應(yīng)政策待遇和一級(jí)土地開發(fā) 資格；資格； 5、關(guān)于企業(yè)改制關(guān)于企業(yè)改制 n這次改制的這次改制的18家集體企業(yè)大多數(shù)是創(chuàng)建在五至六十年代，歷史債家集體企業(yè)大多數(shù)是創(chuàng)建在五至六十年代，歷史債 務(wù)大，包袱重，其中有務(wù)大，包袱重，其中有8家企業(yè)兩證抵押到銀行或資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，請(qǐng)家企業(yè)兩證抵押到銀行