【廣告策劃PPT】光耀城先生的湖介紹

1、光耀城二期先生的湖介紹光耀城二期先生的湖介紹 熱線揭秘“先生” 1.1. 20092009年，惠州最值得關(guān)注的高資源型別墅項目；年，惠州最值得關(guān)注的高資源型別墅項目； 2.2. “光耀光耀”開發(fā)商是惠州本土最具聲譽、最具品牌的龍頭開發(fā)商，其市場號召力在當(dāng)?shù)亻_發(fā)商是惠州本土最具聲譽、最具品牌的龍頭開發(fā)商，其市場號召力在當(dāng)?shù)?強于萬科；強于萬科； 3.3. “光耀城光耀城”是惠州所有別墅項目中，資源最高、產(chǎn)品最亮、營銷投入最多、客戶量最是惠州所有別墅項目中，資源最高、產(chǎn)品最亮、營銷投入最多、客戶量最 大，性價比最高的項目。大，性價比最高的項目。 4.4. “光耀城光耀城”

2、是中原在惠州與世聯(lián)競標比稿、綜合實力比拼雙雙勝出的標志性項目，對是中原在惠州與世聯(lián)競標比稿、綜合實力比拼雙雙勝出的標志性項目，對 驅(qū)趕世聯(lián)、擴大市場份額具重要意義；驅(qū)趕世聯(lián)、擴大市場份額具重要意義； 便捷的交通優(yōu)勢 項目負責(zé)繆先生 公路：距離深汕高速出口僅公路：距離深汕高速出口僅3分鐘車程，距深圳分鐘車程，距深圳 羅湖、福田、南山中心區(qū)域僅羅湖、福田、南山中心區(qū)域僅4065分鐘車程。分鐘車程。 在規(guī)劃中，深圳至惠陽有惠深城際線、在規(guī)劃中，深圳至惠陽有惠深城際線、3號輕軌號輕軌 惠陽至惠州有軌道惠陽至惠州有軌道1號線、號線、6號線號線 光耀城 光耀城 項目處于新規(guī)劃的惠

3、陽新中心區(qū)，片區(qū)規(guī)劃良好，項目位于深汕高速淡水出入口西側(cè)， 惠南大道旁（相當(dāng)于未來的深南大道），是深圳至惠陽的門戶，也是惠陽與惠城區(qū)的咽喉 交通及未來發(fā)展?jié)摿κ謨?yōu)越。 新圩出口新圩出口 淡水出口淡水出口 深汕高速東向維修至8月31日， 現(xiàn)轉(zhuǎn)至惠鹽高速新圩出口 項目位置項目位置 項目位置項目位置 項目總指標項目總指標 占地面積占地面積622860m622860m2 2 容積率容積率1.901.90 總建筑面積總建筑面積923440m923440m2 2 其中：大一期其中：大一期329130m329130m2 2 住宅住宅281280m281280m2 2 公建公建47850m47850m2 2

4、 項目位于惠州市惠陽區(qū)惠南大道與外環(huán)路交界處 項目指標項目指標 自然資源得天獨厚的光耀城 豐澤水庫，成就了星河丹堤豐澤水庫，成就了星河丹堤 香蜜湖，成就了香蜜湖片區(qū)香蜜湖，成就了香蜜湖片區(qū) 燕棲湖，成就了華僑城博托菲諾頂級豪宅燕棲湖，成就了華僑城博托菲諾頂級豪宅 銀湖成就了第一代別墅區(qū)銀湖成就了第一代別墅區(qū) 光耀城的水晶湖光耀城的水晶湖 湖心兩島，盡顯水岸生活之靈氣湖心兩島，盡顯水岸生活之靈氣 社區(qū)內(nèi)獨受社區(qū)內(nèi)獨受2公里湖岸線公里湖岸線 盡享健康、閑適盡享健康、閑適 奢享級社區(qū)配套 項目負責(zé)人：項目負責(zé)人15919878969 繆先生繆先生 1. 占地13萬平方米，建

5、 筑面積5.5萬平方米； 2. 中、小學(xué)及國際雙語 學(xué)校 3. 學(xué)校設(shè)初中36個班， 小學(xué)36個班，國際雙 語學(xué)校18個班，共90 班約4500學(xué)生規(guī)模； 4. 學(xué)校已投入使用，目 前生源超過2000余人； 1500萬強勢推廣 1500萬推廣費用支撐，純一流廣告、推廣、禮儀合推廣費用支撐，純一流廣告、推廣、禮儀合 作公司，我敢保證，在深圳將到處觸目作公司，我敢保證，在深圳將到處觸目“先生的湖先生的湖” 2009年 我們只賣別墅 第一批單位情況 聯(lián)排 177平米，實用面積220平米以上 聯(lián)排 204平米，實用面積270平米以上 別看面積小，它的空間尺度卻不輸于雙拼 典型戶型的介紹 p6戶型 5房

6、兩廳210，贈送面積239 p6樣板房設(shè)計的介紹 p6樣板房設(shè)計的介紹 典型戶型的介紹 p5戶型 4房兩廳174，贈送面積100 p5樣板房設(shè)計的介紹 p5樣板房設(shè)計的介紹 如此高品質(zhì)、高推廣、高品質(zhì)別墅如此高品質(zhì)、高推廣、高品質(zhì)別墅 開發(fā)商僅售開發(fā)商僅售108萬萬/套套 這對于深圳客來說，還不是賣白菜！這對于深圳客來說，還不是賣白菜！ 數(shù)數(shù)你手頭的客戶，多少人可以買別墅！數(shù)數(shù)你手頭的客戶，多少人可以買別墅！ 幫你做廣告做轉(zhuǎn)介 傳統(tǒng)的轉(zhuǎn)介，僅依靠地鋪的客戶資源來轉(zhuǎn)介，傳統(tǒng)的轉(zhuǎn)介，僅依靠地鋪的客戶資源來轉(zhuǎn)介， 我們不同的是，我們不同的是，我們會為你做廣告，在特區(qū)報公布貴鋪為我們會為你做廣告，在特

7、區(qū)報公布貴鋪為“光耀城光耀城”的咨詢點的咨詢點 用廣告帶來客戶，成交也一樣算轉(zhuǎn)介，用廣告帶來客戶，成交也一樣算轉(zhuǎn)介， 我們將在深圳頂級酒店、著名藝人，一流活動公司，為您及您的客戶做推介我們將在深圳頂級酒店、著名藝人，一流活動公司，為您及您的客戶做推介 我們將以最便捷的方式來界定轉(zhuǎn)介，減少轉(zhuǎn)介成本我們將以最便捷的方式來界定轉(zhuǎn)介，減少轉(zhuǎn)介成本 我們將會專車專人對接您及您的客戶，最在化方便轉(zhuǎn)介我們將會專車專人對接您及您的客戶，最在化方便轉(zhuǎn)介 營銷節(jié)點安排營銷節(jié)點安排 3.204.245.14.126.305.3 形象建立期蓄客期認籌期強銷期持續(xù)銷售期 戶外 報紙 網(wǎng)絡(luò) 短信 活動 框架 聯(lián)動 3.1

8、5 29 30243025 網(wǎng)站 4.22上掛 23.2428.29.30 4.166.30 4.225.22 18255.1三天 23 論壇 4.225.22 深特頭版 13塊戶外牌，700個框架廣告 110萬條短信，1個月5次整版報廣 電梯廣告電梯廣告 位置：南山、福田、羅湖高檔 寫字樓、住宅共700塊。 廣告類廣告類 報紙廣告報紙廣告 3月月30日特報全版日特報全版3月月25日南都全版日南都全版 重要節(jié)點重要節(jié)點 4 4月月2525日樣板房開放日樣板房開放 5 5月月1 1日開盤，當(dāng)天有驚喜大禮日開盤，當(dāng)天有驚喜大禮 4 4月月2525日日3030日公開認籌日公開認籌 2009年，我們?nèi)?/p>

9、“光耀城”撿錢去 高傭轉(zhuǎn)介，即將啟動！ 氛圍環(huán)境氛圍環(huán)境 每周每周暖場活動帶動銷售暖場活動帶動銷售 互動小游戲 現(xiàn)場參與抽獎 大亞灣海邊一日游 客家土菜飲食文化節(jié) 時間：時間：4.255.34.255.3日上午日上午1010點點 地點：深圳特區(qū)報社門口地點：深圳特區(qū)報社門口 深圳南山濱海之窗深圳南山濱海之窗 深圳新華保險大廈深圳新華保險大廈 車輛配合車輛配合 請于前一天晚上請于前一天晚上8點半前短信確認到場人數(shù)，以便安排車輛點半前短信確認到場人數(shù)，以便安排車輛 聯(lián)系人：盛先生聯(lián)系人：盛先生公共郵箱： 賬號guangyaocheng168 密碼guangyaocheng

10、168 信息發(fā)布平臺信息發(fā)布平臺 現(xiàn)場填寫現(xiàn)場填寫轉(zhuǎn)介確認單轉(zhuǎn)介確認單 該公司對接人簽字確認該公司對接人簽字確認 發(fā)展商銷售經(jīng)理簽字確認發(fā)展商銷售經(jīng)理簽字確認 完成完成 確認流程確認流程 各公司界定人員各公司界定人員 光耀城：唐曉麗光耀城：唐曉麗1379451717913794517179（惠州） 中原地產(chǎn)：中原地產(chǎn)： 招商地產(chǎn)：招商地產(chǎn)： 創(chuàng)輝地產(chǎn)：創(chuàng)輝地產(chǎn)： 美聯(lián)地產(chǎn)：美聯(lián)地產(chǎn)： 優(yōu)惠信息優(yōu)惠信息 4 4月月2525日日3030日日成功認籌成功認籌 在在5 5月月1 1日開盤當(dāng)天可優(yōu)先選房，并享受日開盤當(dāng)天可優(yōu)先選房，并享受2 2點折扣點折扣 轉(zhuǎn)介成交轉(zhuǎn)介成交 24000元/套 獎勵機制獎

11、勵機制 神秘驚喜大獎神秘驚喜大獎1 1 各公司各公司第一個第一個轉(zhuǎn)介成交轉(zhuǎn)介成交 豪華韓國游豪華韓國游 4天以上天以上 各公司轉(zhuǎn)介各公司轉(zhuǎn)介成交最多分行成交最多分行 神秘驚喜大獎神秘驚喜大獎2 2 獎勵現(xiàn)金獎勵現(xiàn)金1888818888 時間：5月1日至3日 標準：2套起計（若套數(shù)相同則按金額最多） e.n.d 如何進行房地產(chǎn)市場 分析 學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí) 為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？ 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 什么是房地產(chǎn)市場分析？什么是房地產(chǎn)市場分析？ 慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定

12、位報告 市場市場 為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？ 開發(fā)商 建筑師消費者 1。評估項目所處的市場環(huán)境評估項目所處的市場環(huán)境 2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場 3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位制定項目的發(fā)展方向和市場定位 4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議 5。評評估項目目估項目目標實現(xiàn)的可能性。標實現(xiàn)的可能性。 市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提整合與提 煉煉的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)。的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)。 開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師

13、是唯美主義的，市場分析是連 接開發(fā)商、建筑師和消費者的 橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于 對市場的理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ 什么是房地產(chǎn)市場分析？ 概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。 需求方：物業(yè)的購買者或租賃者需求方：物業(yè)的購買者或租賃者 供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店 等）等） 市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！ 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和 方法 1。思路 三個層次三個層次 區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市 場、項目市場 兩個方面兩

14、個方面 供給、需求 三個時段三個時段 過去、現(xiàn)在、未來 區(qū)域 市場分析 專業(yè) 市場分析 項目 市場分析 廣州經(jīng)濟 環(huán)境和房 地產(chǎn)市場 廣州住宅 市場 項目所在 地市場 例如： 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭樓盤分析 客戶需求分析 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和 方法 2。步驟 第一步：市場區(qū)域界定第一步：市場區(qū)域界定 這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場 分析的基本單位，具有完整的房地 產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū) 劃來劃分。 第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場 分析分析 考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域 房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找 到影響房地產(chǎn)市場

15、變化的主要因素， 對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預(yù)測。 第三步：專業(yè)市場分析第三步：專業(yè)市場分析 按物業(yè)類型進行市場細分，對各專 業(yè)市場的供給和需求進行對比預(yù)測， 從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及 分布狀況。 第四步：項目市場分析第四步：項目市場分析 根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找 到項目的機會點、預(yù)估項目的市場 占有率。 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域經(jīng)濟 環(huán)境分環(huán)境分 析析 區(qū)域房地區(qū)域房地 產(chǎn)市場分產(chǎn)市場分 析析 （一）基（一）基 本內(nèi)容本內(nèi)容 + 對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素 進行

16、分析，對過去變化趨勢進行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 （二）基本（二）基本 資料的獲得資料的獲得 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析 1、總量指標 gdp、人口、人均gdp、固 定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人 數(shù)、接待入境旅游人數(shù) 2、結(jié)構(gòu)指標：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、 就業(yè)人口結(jié)構(gòu) 3、水平指標：人均收入水平、消 費水平、人均居住面積、住宅 消費支出水平 4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、 城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 1、投資：開發(fā)投資額 2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開 發(fā)面積、土

17、地出讓金 3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工 面積、年開發(fā)量 4、銷售：銷售額、銷售面積、價 格、空置量、吸納量 5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù) 數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)來源 各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公 報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方 經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng) 站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、 地方房地產(chǎn)年鑒 土地、規(guī)劃部門的政府官 員訪談 規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士 訪談 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)區(qū)域經(jīng) 濟環(huán)境濟環(huán)境 和市場和市場 分析分析 （三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房 地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指 標標 人均人均gdpgdp與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 gdpgd

18、p增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 發(fā)展 階段 啟動階 段 快速發(fā)展 階段 平穩(wěn)發(fā)展 階段 減緩發(fā) 展階段 人均 gdp （美 元） 800 3000 3000 4000 4000 8000 8000以以 上上 生存、改 善需求兼 有 宏觀經(jīng)濟 增長 房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展?fàn)顩r 小于4%萎縮 4-5%停滯 5-8%穩(wěn)定發(fā)展 大于8%高速發(fā)展 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和 方法 3。方法 異常異常 基本基本 正常正常 正常正常 運行運行 基本基本 正常正常 異常異常 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開發(fā)投開發(fā)投 資額增資額增 幅幅 25 % 適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅 過高，將使供給過量，若無需求匹配， 將

19、導(dǎo)致供過于求 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開發(fā)投開發(fā)投 資資/gdp 0.2 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標，合 理指標為0.1-0.15 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開發(fā)投開發(fā)投 資資 /固定資固定資 產(chǎn)投資產(chǎn)投資 152 2 223 0 303 7 房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標體系房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標體系 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域經(jīng)濟 環(huán)境和市環(huán)境和市 場分析場分析 （三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房 地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指 標標 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域經(jīng)濟 環(huán)境和市環(huán)境和市 場分析場分析 （三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房 地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r

20、的指地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指 標標 消費 類型 恩格 爾系 數(shù) 住房消費 占總消費 性支出的 比重（%） 恩格爾 系數(shù) 住房消 費占總 消費支 出的比 重（%） 溫飽 型 0.5 0.59 9.4 0.55 0.59 7.6 0.50 0.55 11.2 小康 型 0.4 0.5 0.45 0.5 12.1 恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額 與國際上其他國 家相比，在相同 的收入水平下， 我國城市居民的 住房支出占總消 費支出的比重仍 然偏低 北 京 上 海 天 津 重 慶 成 都 武 漢 西 安 人均可 支配收 入

21、（元） 138 82 14 86 7 103 13 809 4 964 1 852 4 77 48 20082008年年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)我國各主要城市的恩格爾系數(shù) 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第三步第三步 專業(yè)市專業(yè)市 場場分析分析 （住宅）（住宅） 1、住宅類土地供應(yīng)情況、住宅類土地供應(yīng)情況、 成交情況、成交價格成交情況、成交價格 2、住宅商品房供、住宅商品房供給給總量、總量、 供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進 行劃分）行劃分） 3、住宅商品房、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、成交結(jié)構(gòu)、 產(chǎn)品特點產(chǎn)品特點分析分析 4、住宅商品房成交價格分、住宅商品房成交價格分 析

22、析 5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié) 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第四步第四步 項目市項目市 場分析場分析 （微觀（微觀 層面）層面） 對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評 價。價。 地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地塊 面積、形狀、高度 周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境 關(guān)聯(lián)性：通達性、可視性 項目自身資源條件項目自身資源條件分析分析(swot分析分析) 競爭對手分析競爭對手分析 目標客戶分析目標客戶分析 現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反 應(yīng) 目標客戶的數(shù)量、客戶類型、收入

23、水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費 偏好、生活方式、心理特征、行為模式 1.1. 找出項目的目標客戶找出項目的目標客戶 2.2. 目標客戶的置業(yè)需求目標客戶的置業(yè)需求 和偏好和偏好 3.3. 找出項目面對競爭市找出項目面對競爭市 場的機會點場的機會點 最終目標最終目標 s t o w 內(nèi)部因素內(nèi)部因素 外部因素外部因素 swot 分析 swot工具（項目+環(huán) 境+競爭） swot分析的價值要素 s/w（優(yōu)（優(yōu) 勢勢/劣勢）劣勢） 的價值要的價值要 素素 地段 要素 環(huán)境 要素 地塊 要素 項目 要素 具體地說，針對一個具體地說，針對一個地塊地塊的價值要素的價值要素 包括：包括： 地段要素地段/片區(qū)認知度/周邊 配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為 便利性/成熟度/知名度） 環(huán)境要素自然環(huán)境/四至景觀/社 會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源 的程度：稀缺、良好還是匱乏） 地塊要素地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng) 濟指標等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間） 項目要素目標/開發(fā)商品牌/可利 用資源等 o/t（機會（機會/威威 脅）的價值脅）的價值 要素要素 宏觀要素 經(jīng)濟形勢 （宏觀政策） /重大城市變 革 中觀要素 行業(yè)形勢 （一、二、 三級市場）/ 城市規(guī)劃 （交通、市 政配