中山市石岐區(qū)8月份市調(diào)研報告

1、中山市石岐區(qū)中山市石岐區(qū)8 8月份市調(diào)研報告月份市調(diào)研報告 美地地產(chǎn)市場部美地地產(chǎn)市場部 2012年年8月月 市場資訊市場資訊 一、宏觀市場一、宏觀市場概況概況 時間時間8月月2日日 資料來源資料來源央行網(wǎng)站央行網(wǎng)站 政策主題政策主題央行：上半年商品房銷量同比降央行：上半年商品房銷量同比降10% ，25城房價上漲城房價上漲 內(nèi)容要點內(nèi)容要點 央行發(fā)布央行發(fā)布2012年二季度年二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告中國貨幣政策執(zhí)行報告，報告顯示：，報告顯示： 上半年，全國商品房銷售面積上半年，全國商品房銷售面積 4.0億平方米，同比下降億平方米，同比下降 10.0%，降幅，降幅 比第一季度縮小比第一季度縮小

2、 3.6個百分點；商品房銷售額個百分點；商品房銷售額 2.3萬億元，同比下降萬億元，同比下降 5.2%，降幅比第一季度縮小，降幅比第一季度縮小 9.4個百分點。其中商品住宅銷售面積下個百分點。其中商品住宅銷售面積下 降降11.2%，降幅自，降幅自 3月份以來持續(xù)收窄。房價環(huán)比上升的城市有月份以來持續(xù)收窄。房價環(huán)比上升的城市有25個。個。 美地觀點：從此數(shù)據(jù)可清楚讓國民看到國家調(diào)控房地產(chǎn)的力度和成果，但房美地觀點：從此數(shù)據(jù)可清楚讓國民看到國家調(diào)控房地產(chǎn)的力度和成果，但房 價依然出現(xiàn)小幅上漲，此數(shù)據(jù)表明了房地產(chǎn)大幅上漲的黃金時期已經(jīng)過去，房地價依然出現(xiàn)小幅上漲，此數(shù)據(jù)表明了房地產(chǎn)大幅上漲的黃金時期

3、已經(jīng)過去，房地 產(chǎn)即將面臨的是小幅度慢慢上漲的趨勢，這種結(jié)果也是國家堅持大力調(diào)控房地產(chǎn)產(chǎn)即將面臨的是小幅度慢慢上漲的趨勢，這種結(jié)果也是國家堅持大力調(diào)控房地產(chǎn) 的最終目的。的最終目的。 時間時間8月月6日日 資料來源資料來源人民日報人民日報 政策主題政策主題央行會加強貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)央行會加強貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào) 改進完善信貸政策改進完善信貸政策 內(nèi)容要點內(nèi)容要點 2012年中國人民銀行分支行行長座談會提出，下半年在保持貨幣年中國人民銀行分支行行長座談會提出，下半年在保持貨幣 政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，要繼續(xù)加強貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)，發(fā)揮貨政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，要繼續(xù)加強貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)，發(fā)揮貨 幣

4、政策的逆周期調(diào)節(jié)作用。幣政策的逆周期調(diào)節(jié)作用。 美地觀點：今年以來，央行加大了政策的預(yù)調(diào)微調(diào)力度，兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備美地觀點：今年以來，央行加大了政策的預(yù)調(diào)微調(diào)力度，兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備 金率，兩次下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，并擴大金融機構(gòu)利率自主定價空間，引金率，兩次下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，并擴大金融機構(gòu)利率自主定價空間，引 導(dǎo)貨幣信貸平穩(wěn)適度增長，支持經(jīng)濟發(fā)展。此舉勢必會繼續(xù)深化金融改革發(fā)展。導(dǎo)貨幣信貸平穩(wěn)適度增長，支持經(jīng)濟發(fā)展。此舉勢必會繼續(xù)深化金融改革發(fā)展。 進一步促進貿(mào)易投資便利化，有序推動資本項目可兌換。進一步促進貿(mào)易投資便利化，有序推動資本項目可兌換。 時間時間8月月7日日 資料來源資

5、料來源新華網(wǎng)新華網(wǎng) 政策主題政策主題央行表示堅決抑制投資投機性購房需求央行表示堅決抑制投資投機性購房需求 內(nèi)容要點內(nèi)容要點 中國人民銀行日前發(fā)布的中國人民銀行日前發(fā)布的二季度貨幣政策執(zhí)行報告二季度貨幣政策執(zhí)行報告中表示，中表示， 下半年將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項住房信貸政策，支持保障性住房、下半年將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項住房信貸政策，支持保障性住房、 中小套型普通商品住房建設(shè)和居民首套自住普通商品房消費，堅決抑中小套型普通商品住房建設(shè)和居民首套自住普通商品房消費，堅決抑 制投機投資性購房需求。制投機投資性購房需求。 美地觀點：央行此舉表面上抑制房價的上漲，實為應(yīng)對國家調(diào)控房地產(chǎn)大方美地觀點：

6、央行此舉表面上抑制房價的上漲，實為應(yīng)對國家調(diào)控房地產(chǎn)大方 向的對策，抑制投機性購房需求同時意味著不會阻止甚至?xí)苿觿傂栊再彿啃枨蟆Ｏ虻膶Σ?，抑制投機性購房需求同時意味著不會阻止甚至?xí)苿觿傂栊再彿啃枨蟆?時間時間8月月14日日 資料來源資料來源南方都市南方都市 政策主題政策主題國土部調(diào)減年度供地計劃國土部調(diào)減年度供地計劃 總量比計劃縮減總量比計劃縮減7.66% 內(nèi)容要點內(nèi)容要點 國土資源部日前公布的最新供地計劃顯示，今年全國住房用地供國土資源部日前公布的最新供地計劃顯示，今年全國住房用地供 應(yīng)總量比年初的計劃縮減了應(yīng)總量比年初的計劃縮減了7.66%。今年全國還大幅壓減了限價房用。今年全國還大幅

7、壓減了限價房用 地供應(yīng)量，這類半商品化的保障房一直飽受爭議。地供應(yīng)量，這類半商品化的保障房一直飽受爭議。 美地觀點：國土部調(diào)減供地以及調(diào)減限價房的建設(shè)用地，此舉會再一次使得美地觀點：國土部調(diào)減供地以及調(diào)減限價房的建設(shè)用地，此舉會再一次使得 一級市場上土地供應(yīng)量減少，從而增加開發(fā)土地的稀缺性，表面上是在抑制開發(fā)一級市場上土地供應(yīng)量減少，從而增加開發(fā)土地的稀缺性，表面上是在抑制開發(fā) 商過多開發(fā)，實際意圖是想通過對一級市場的調(diào)控從而影響二級市場的交易。商過多開發(fā)，實際意圖是想通過對一級市場的調(diào)控從而影響二級市場的交易。 二、中山本地市場概況二、中山本地市場概況 時間時間8月月14日日資料來源資料來源

8、南方網(wǎng)南方網(wǎng) 政策主題政策主題1-7月廣東財政收入增月廣東財政收入增9.14% 中山增中山增13.24% 內(nèi)容要點內(nèi)容要點 昨日從省財政廳獲悉，昨日從省財政廳獲悉，1至至7月全省財政收入完成月全省財政收入完成3597 .01億元，億元， 比上年同期增長比上年同期增長9 .14%；其中中山市；其中中山市17月份公共財政支出漲幅為月份公共財政支出漲幅為 29.65%，7月份單月漲幅更是達到月份單月漲幅更是達到177.58%。在省內(nèi)排名第。在省內(nèi)排名第3。 美地觀點：全省經(jīng)濟增長幅度比起前幾年減少，說明省內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展已步入一美地觀點：全省經(jīng)濟增長幅度比起前幾年減少，說明省內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展已步入一 個穩(wěn)定持續(xù)

9、發(fā)展階段，其中中山市公共財政支出如此巨大，再一次表明了地方政個穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展階段，其中中山市公共財政支出如此巨大，再一次表明了地方政 府對于大力建設(shè)中山的決心和實力，因此未來中山的房地產(chǎn)市場必將會迎來一個府對于大力建設(shè)中山的決心和實力，因此未來中山的房地產(chǎn)市場必將會迎來一個 巨大的契機。巨大的契機。 時間時間8月月17日日 資料來源資料來源南方都市南方都市 政策主題政策主題中山多銀行首套房貸利率降至中山多銀行首套房貸利率降至8.5折折 二套房貸多執(zhí)行上浮二套房貸多執(zhí)行上浮10% 內(nèi)容要點內(nèi)容要點 中山上個月底包括工行、農(nóng)行以及浦發(fā)銀行等在內(nèi)的銀行，個中山上個月底包括工行、農(nóng)行以及浦發(fā)銀行等在內(nèi)的

10、銀行，個 人住房貸款僅可以申請人住房貸款僅可以申請9折。而在本月，多數(shù)銀行的房貸利率卻有明折。而在本月，多數(shù)銀行的房貸利率卻有明 顯的放寬。從本月起，有多家銀行的首套房貸利率優(yōu)惠可以申請到顯的放寬。從本月起，有多家銀行的首套房貸利率優(yōu)惠可以申請到 8.5折，這當(dāng)中包括工行、農(nóng)行、交行、恒生銀行以及浦發(fā)銀行。此折，這當(dāng)中包括工行、農(nóng)行、交行、恒生銀行以及浦發(fā)銀行。此 外，建設(shè)銀行、中國農(nóng)村信用合作社、郵儲銀行、光大銀行、招商外，建設(shè)銀行、中國農(nóng)村信用合作社、郵儲銀行、光大銀行、招商 銀行和廣發(fā)銀行共銀行和廣發(fā)銀行共6家銀行可以申請家銀行可以申請9折優(yōu)惠。在二套房個人住房貸折優(yōu)惠。在二套房個人住房

11、貸 款利率方面，除了恒生銀行表示現(xiàn)在暫時不上浮和中國銀行相關(guān)人款利率方面，除了恒生銀行表示現(xiàn)在暫時不上浮和中國銀行相關(guān)人 員表示上浮區(qū)間在員表示上浮區(qū)間在15%-30%之間外，其余之間外，其余11間銀行均上浮間銀行均上浮10%。 美地觀點：上述數(shù)據(jù)表明了中山本月市場與上月市場的差異性，首套房利率美地觀點：上述數(shù)據(jù)表明了中山本月市場與上月市場的差異性，首套房利率 降低，二套房利率上浮這種市場表現(xiàn)表明了地方政府從銀根上刺激房地產(chǎn)市場，降低，二套房利率上浮這種市場表現(xiàn)表明了地方政府從銀根上刺激房地產(chǎn)市場， 迎合國家抑制投機性購房需求，支持剛需性購房需求的大方向政策，同時可以刺迎合國家抑制投機性購房需

12、求，支持剛需性購房需求的大方向政策，同時可以刺 激中山房地產(chǎn)市場的成交量增大。激中山房地產(chǎn)市場的成交量增大。 全市商品房成交分析全市商品房成交分析 根據(jù)中山市國土資源局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)中山市國土資源局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，7月份中山市商品房成交月份中山市商品房成交6249套，套， 較較6月份有所下跌。主要原因月份有所下跌。主要原因6月底的放松限價月底的放松限價5天網(wǎng)簽放量行情，因此環(huán)天網(wǎng)簽放量行情，因此環(huán) 比成交套數(shù)有所下跌，但同比去年比成交套數(shù)有所下跌，但同比去年7月數(shù)據(jù)，仍有一定的上升。月數(shù)據(jù)，仍有一定的上升。 根據(jù)中山市國土資源局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)中山市國土資源局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，7月份中山市商品

13、房成交面積為月份中山市商品房成交面積為 603372.29平平方米，環(huán)比方米，環(huán)比6月減少約月減少約25%。此數(shù)據(jù)通過與。此數(shù)據(jù)通過與6月份對比，清晰月份對比，清晰 反映網(wǎng)簽的存貨量巨大。反映網(wǎng)簽的存貨量巨大。 根據(jù)中山市國土資源局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)中山市國土資源局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，7月份中山市商品房成交均價為月份中山市商品房成交均價為 5180元元/。在。在6月底短暫的放松網(wǎng)簽行情推升價格之后，月底短暫的放松網(wǎng)簽行情推升價格之后，7月網(wǎng)簽均價回月網(wǎng)簽均價回 復(fù)前幾個月的水平。復(fù)前幾個月的水平。 根據(jù)中山市國土資源局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，根據(jù)中山市國土資源局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份中山市各區(qū)鎮(zhèn)商品房銷售套數(shù)前月份中山

14、市各區(qū)鎮(zhèn)商品房銷售套數(shù)前 三位為坦洲鎮(zhèn)，火炬開發(fā)區(qū)以及石岐區(qū)。三位為坦洲鎮(zhèn)，火炬開發(fā)區(qū)以及石岐區(qū)。 各區(qū)、鎮(zhèn)商品房銷售套數(shù)及面積各區(qū)、鎮(zhèn)商品房銷售套數(shù)及面積 石岐區(qū)整體市場分析石岐區(qū)整體市場分析 石岐大信商圈概況石岐大信商圈概況 大信新都匯是石岐區(qū)人大信新都匯是石岐區(qū)人 流量最大的區(qū)域之一，流量最大的區(qū)域之一， 附近生活娛樂配套設(shè)施附近生活娛樂配套設(shè)施 一應(yīng)俱全。另外相距不一應(yīng)俱全。另外相距不 遠(yuǎn)的假日廣場商圈亦是遠(yuǎn)的假日廣場商圈亦是 周圍片區(qū)商業(yè)娛樂的一周圍片區(qū)商業(yè)娛樂的一 個重要商圈。因此周邊個重要商圈。因此周邊 樓盤生活娛樂都非常便樓盤生活娛樂都非常便 利，并以此為賣點，樓利，并以此為賣

15、點，樓 盤價格在盤價格在6000-70006000-7000元元/ / 。該片區(qū)主要客戶群。該片區(qū)主要客戶群 體以本地石岐人為主，體以本地石岐人為主， 該客戶群體對石岐片區(qū)該客戶群體對石岐片區(qū) 的認(rèn)可度較高，同時對的認(rèn)可度較高，同時對 開發(fā)商品牌認(rèn)可度要求開發(fā)商品牌認(rèn)可度要求 也較高。也較高。 大信商圈 假日廣場商圈 星際豪庭 4600-6600元/ 中儀花園 6400-7200元/ 城品 6400-7300元/ 蓮興閣 5500-6600元/ 項目名稱項目名稱主推組團主推組團戶型區(qū)間戶型區(qū)間 銷售均銷售均 價價 （元（元/ /） 銷售折實均價銷售折實均價 （元（元/ /） 折實最低折實最低

16、價格價格 （元（元/ /） 折實最高折實最高 價格價格 （元（元/ /） 現(xiàn)場優(yōu)惠現(xiàn)場優(yōu)惠 主力客戶主力客戶 群群 星際豪庭a棟 83-96兩房， 128三房， 144四房 6400 03-06戶型兩房 均價5400,01三 房、02四房均價 6300（約20平方 入戶花園送半） 4600（40 萬86底 層） 6600 03、04單位2- 10層內(nèi)部推出 一口價單位， 最低8640萬。 常規(guī)98折，一 次性付款97折。 石岐客戶 城品1、2、5棟 85-118兩 房三房（送 約20） 7000680064007300無石岐客戶 蓮興閣 1-5棟剩余 單位 87三房， 102四房 650061

17、0055006600 特價一間1樓 5500 石岐客戶 中儀花園 三期 7、8、9棟 94兩房， 124-139三 房 7000680064007200常規(guī)98折 石岐客戶， 多為老客 戶推薦 天水湖2、5棟 74兩房 92三房 120三房 5600- 6000 550048006000無 年輕剛需 首次置業(yè) 大信芊翠 家園二期 e7、e8（帶 2000元裝 修），d6 （樓王毛 胚），e14- e20（毛胚） e型78-107 兩房三房， d6棟96-119 帶裝修 6500， 毛胚 5400 帶裝修5900，樓 王5200，毛胚 5000 帶裝修 5800，毛 胚4800 帶裝修 6200

18、，毛 胚5400 總價減3萬額外 98折 港口，張 溪一帶客 戶 石岐大信商圈附近主要樓盤市場情況石岐大信商圈附近主要樓盤市場情況 1011 23 12 56 18 1011 4 4342 32 23 9 106 16 12 3 31 85 6566 46 262 53 21 36 21 131 0 50 100 150 200 250 300 5月成交套數(shù)6月成交套數(shù)7月成交套數(shù)8月成交套數(shù)近4個月總計 石岐及周邊樓盤近石岐及周邊樓盤近4個月成交套數(shù)個月成交套數(shù) 星際豪庭 城品 蓮興閣 中儀花園三期 大信芊翠家園二期 天水湖 項目名稱項目名稱5 5月成交套數(shù)月成交套數(shù)6 6月成交套數(shù)月成交套

19、數(shù)7 7月成交套數(shù)月成交套數(shù)8 8月成交套數(shù)月成交套數(shù)近近4 4個月總計個月總計 星際豪庭星際豪庭1011231256 城品城品181011443 蓮興閣蓮興閣4232239106 中儀花園三期中儀花園三期1612331 大信芊翠家園二期大信芊翠家園二期85656646262 天水湖天水湖53213621131 從過去從過去4個月的網(wǎng)簽成交量數(shù)據(jù)來看，位于港口與石岐一河之隔的大信芊翠家園個月的網(wǎng)簽成交量數(shù)據(jù)來看，位于港口與石岐一河之隔的大信芊翠家園 銷售量最大，主要因其價格比石岐區(qū)樓盤要略微低有關(guān)。其次是位于石岐區(qū)邊銷售量最大，主要因其價格比石岐區(qū)樓盤要略微低有關(guān)。其次是位于石岐區(qū)邊 緣的天水

20、湖。步行緣的天水湖。步行5分鐘便可到達大信新都匯的蓮興閣排名第三。分鐘便可到達大信新都匯的蓮興閣排名第三。 項目名稱項目名稱星際豪庭星際豪庭城品城品蓮興閣蓮興閣 中儀花園中儀花園 三期三期 大信芊翠大信芊翠 家園二期家園二期 天水湖天水湖 總量總量1135113535835860360311711710241024391391 已售已售86861281284854853131665665283283 去貨率去貨率8%8%36%36%80%80%26%26%65%65%72%72% 現(xiàn)存貨量現(xiàn)存貨量104910492302301181188686359359108108 國土備案均價國土備案均價

21、628462846901690165776577535953594923492360576057 與大信新都匯相鄰的蓮興閣出貨量最大，這也跟其銷售周期長有一定關(guān)系；與大信新都匯相鄰的蓮興閣出貨量最大，這也跟其銷售周期長有一定關(guān)系； 大信芊翠家園與天水湖是近段時期銷售情況較好的，但因其樓盤規(guī)模較大，大信芊翠家園與天水湖是近段時期銷售情況較好的，但因其樓盤規(guī)模較大， 因此還是會有一定的存貨量；星際豪庭與泓基城品雖然推貨量大，但是出因此還是會有一定的存貨量；星際豪庭與泓基城品雖然推貨量大，但是出 貨量不大，這與他們自身的產(chǎn)品與銷售模式有一定關(guān)系，也與其價格偏高貨量不大，這與他們自身的產(chǎn)品與銷售模式有

22、一定關(guān)系，也與其價格偏高 脫不了關(guān)系；中儀花園新推出的貨量主要為項目剩余貨量，因此其消化力脫不了關(guān)系；中儀花園新推出的貨量主要為項目剩余貨量，因此其消化力 主要靠老客戶介紹。主要靠老客戶介紹。 石岐區(qū)主要樓盤出貨情況石岐區(qū)主要樓盤出貨情況 面積段面積段60180180合計合計 存貨量存貨量321344884245757572968183524 占總量百分占總量百分 比比 1%4%14%12%16%21%8%23%100% 石岐區(qū)目前存貨總量達到石岐區(qū)目前存貨總量達到3524套，目前存貨量最大為超過套，目前存貨量最大為超過180 ，因其單價超，因其單價超 過限價標(biāo)準(zhǔn)所以網(wǎng)簽有一定影響；存貨量最少

23、的除去小于過限價標(biāo)準(zhǔn)所以網(wǎng)簽有一定影響；存貨量最少的除去小于60 之外，最少的是之外，最少的是 60 -80 區(qū)間的房子，由此表明現(xiàn)今房地產(chǎn)需求主要以剛需中小戶型為主。區(qū)間的房子，由此表明現(xiàn)今房地產(chǎn)需求主要以剛需中小戶型為主。 石岐區(qū)主要樓盤綜合分析石岐區(qū)主要樓盤綜合分析 星際豪庭星際豪庭項目基本資料項目基本資料 位置位置 中山市石岐區(qū)學(xué)院路中山市石岐區(qū)學(xué)院路8 8號（電子號（電子 科技大學(xué)側(cè)）科技大學(xué)側(cè)） 開發(fā)商開發(fā)商 中山市長江兆業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有限公中山市長江兆業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有限公 司司 占地面積占地面積1833418334 建筑面積建筑面積164758.69164758.69 容積率容積率7.0

24、47.04 主推組團主推組團現(xiàn)正主推現(xiàn)正主推a a棟棟 在售戶型在售戶型 8383-96-96兩房，兩房，128128三房及三房及 144144四房四房 代理商代理商 世聯(lián)地產(chǎn)世聯(lián)地產(chǎn) 銷售均價銷售均價 0101，0202戶型戶型63006300元元/ / 03-0603-06戶型戶型5500/5500/ 裝修情況裝修情況毛坯毛坯 客戶群客戶群石岐客占比例較多石岐客占比例較多 綠化率綠化率33.47%33.47% 地理位置分析地理位置分析 優(yōu)勢優(yōu)勢項目交通圖項目交通圖 項目位于市中心半山位置。地處城市中心地項目位于市中心半山位置。地處城市中心地 段，假日商圈、大信新都匯商圈、益華商圈段，假日商

25、圈、大信新都匯商圈、益華商圈 中心點。中心點。交通十分方便，交通十分方便，5 5分鐘車程全程通達分鐘車程全程通達 中山主要市政機構(gòu)及假日廣場、大信、京華中山主要市政機構(gòu)及假日廣場、大信、京華 三大商圈，與利和廣場國際金融中心比肩相三大商圈，與利和廣場國際金融中心比肩相 望。享有最繁華最方便地段，受超成熟繁華望。享有最繁華最方便地段，受超成熟繁華 商圈輻射。商圈輻射。 劣勢劣勢 地處石岐區(qū)繁華核心地段，周邊交通路網(wǎng)雖地處石岐區(qū)繁華核心地段，周邊交通路網(wǎng)雖 然方便，但是石岐區(qū)城區(qū)道路偏窄，而且人然方便，但是石岐區(qū)城區(qū)道路偏窄，而且人 流車流偏多，因此交通會有一定程度的阻塞；流車流偏多，因此交通會有

26、一定程度的阻塞； 并且項目處在斜坡中間，車輛出入會略顯麻并且項目處在斜坡中間，車輛出入會略顯麻 煩煩 戶型結(jié)構(gòu)分析戶型結(jié)構(gòu)分析 戶型戶型面積區(qū)間面積區(qū)間套數(shù)（套）套數(shù)（套）比例比例 二房二房83-9655449% 三房三房113-12851946% 四房四房114-117625% 合計合計1135100% 91兩房，套內(nèi)面積兩房，套內(nèi)面積72 此戶型為北向設(shè)計，雖有l(wèi)型大 面積景觀陽臺設(shè)計，但客廳、臥 室窗戶都朝北，同時衛(wèi)浴門正對 著次臥。 83 兩房，套內(nèi)面積兩房，套內(nèi)面積66 此戶型為精致型兩房，空間利用緊湊 合理；小面積樓房有大面積景觀陽臺 與飄窗設(shè)計，動靜分區(qū)。但是不足地 方是衛(wèi)浴門對

27、著次臥門口，且戶型為 北向設(shè)計。 128三房，套內(nèi)面積三房，套內(nèi)面積101 此戶型大入戶花園設(shè)計，且入戶 花園20 贈送一半，動靜分區(qū)， 主臥帶空中花園，多出了一個觀 景空間，不足之處為廚房采光不 良。 144 四房，套內(nèi)面積四房，套內(nèi)面積114 此戶型為四房設(shè)計，超大入戶花園嵌 入，且入戶花園面積贈送一半，可以 改成餐廳；客廳景觀陽臺一直延伸到 臥室，明廚明衛(wèi)設(shè)計，主人房帶衛(wèi)浴 和衣帽間，不足之處沒有明確餐廳設(shè) 計，且略顯緊湊。 個案總結(jié)個案總結(jié) 項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢項目劣勢項目劣勢 項目地理位置較好，地處半山使人項目地理位置較好，地處半山使人 有優(yōu)越感。而且受大信商圈，益華商圈，有優(yōu)越感。而且

28、受大信商圈，益華商圈， 假日廣場商圈三大商圈輻射，生活配套假日廣場商圈三大商圈輻射，生活配套 完善，項目內(nèi)部設(shè)有高級會所。戶型比完善，項目內(nèi)部設(shè)有高級會所。戶型比 例合理，適合剛需型購房者需求。例合理，適合剛需型購房者需求。 項目人流車流較多，交通時常阻塞。項目人流車流較多，交通時常阻塞。 項目建筑密度過高，樓距過近，生活空間項目建筑密度過高，樓距過近，生活空間 小，園林景觀設(shè)計不足，且臨近人民醫(yī)院，小，園林景觀設(shè)計不足，且臨近人民醫(yī)院， 對客戶心理有一定影響對客戶心理有一定影響 城市花園蓮興閣城市花園蓮興閣項目基本資料項目基本資料 位置位置中山市龍騰路中山市龍騰路6 6號號 開發(fā)商開發(fā)商中山

29、市厚興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中山市厚興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積占地面積2300023000 建筑面積建筑面積6300063000 容積率容積率3.03.0 主推組團主推組團主推主推1-51-5棟剩余單位棟剩余單位 在售戶型在售戶型 8282兩房，兩房，8787-113-113三房及三房及 123123四房四房 代理商代理商天域地產(chǎn)天域地產(chǎn) 銷售均價銷售均價65006500元元/ / 裝修情況裝修情況毛坯毛坯 客戶群客戶群石岐客占比例較多石岐客占比例較多 綠化率綠化率36%36% 地理位置分析地理位置分析 優(yōu)勢優(yōu)勢項目交通圖項目交通圖 項目地處電子科大旁側(cè)，地理位置優(yōu)越，旺項目地處電子科大旁側(cè)，

30、地理位置優(yōu)越，旺 中帶靜，周邊受大信商圈輻射，為老石岐中中帶靜，周邊受大信商圈輻射，為老石岐中 心地段，容易引起老石岐客戶認(rèn)可，交通便心地段，容易引起老石岐客戶認(rèn)可，交通便 利，利，5 5分鐘步行可達大信新都匯，假日廣場，分鐘步行可達大信新都匯，假日廣場， 可以形成以學(xué)院為中心的成熟生活輻射圈可以形成以學(xué)院為中心的成熟生活輻射圈 劣勢劣勢 地處石岐區(qū)繁華核心地段，但是普片石岐區(qū)地處石岐區(qū)繁華核心地段，但是普片石岐區(qū) 城區(qū)道路偏窄，而且人流車流偏多，因此交城區(qū)道路偏窄，而且人流車流偏多，因此交 通會有一定程度的阻塞；通會有一定程度的阻塞； 戶型結(jié)構(gòu)分析戶型結(jié)構(gòu)分析 戶型戶型面積區(qū)間面積區(qū)間套數(shù)（

31、套）套數(shù)（套）比例比例 二房二房826611% 三房三房87-11345175% 四房四房1238614% 合計合計603100% 82兩房，套內(nèi)面積兩房，套內(nèi)面積68 此戶型觀景視野寬闊，主臥飄 窗設(shè)計，不足之處為陽臺朝北， 冬天會較冷。 105 三房，套內(nèi)面積三房，套內(nèi)面積87 此戶型格局方正，南北通透，且視 覺景觀，270度飄窗設(shè)計，不足之 處此戶型略顯緊湊。 103 三房，套內(nèi)面積三房，套內(nèi)面積86 此戶型最大特點為雙陽臺，大飄 窗，且較為方正，不足之處陽臺 為不規(guī)則形狀，且衛(wèi)生間正對主 臥房間門。 123 四房，套內(nèi)面積四房，套內(nèi)面積102 此戶型廚房有獨立陽臺，客廳設(shè)有 大工間，增

32、強私密性，不足之處餐 廳略顯偏小，且四房戶型沒有入戶 花園設(shè)計。 個案總結(jié)個案總結(jié) 項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢項目劣勢項目劣勢 項目位于學(xué)院旁，臨近大信新都匯，項目位于學(xué)院旁，臨近大信新都匯， 距離大信新都匯僅步行距離大信新都匯僅步行5分鐘，周邊生活分鐘，周邊生活 配套齊全。石岐本地客戶對該位置心理配套齊全。石岐本地客戶對該位置心理 認(rèn)同度較高，吸引不少石岐本地客戶前認(rèn)同度較高，吸引不少石岐本地客戶前 來購買。產(chǎn)品以剛需戶型為主，南北對來購買。產(chǎn)品以剛需戶型為主，南北對 流設(shè)計，滿足剛需需求。流設(shè)計，滿足剛需需求。 樓下設(shè)計為商鋪，對居住環(huán)境有一定影樓下設(shè)計為商鋪，對居住環(huán)境有一定影 響。另外樓盤緊靠學(xué)

33、院半山，蚊蟲較多，響。另外樓盤緊靠學(xué)院半山，蚊蟲較多， 生活不便。由于樓盤銷售周期長，現(xiàn)存貨生活不便。由于樓盤銷售周期長，現(xiàn)存貨 量大部分為剩余產(chǎn)品，樓層或朝向偏差。量大部分為剩余產(chǎn)品，樓層或朝向偏差。 泓基泓基城品城品項目基本資料項目基本資料 位置位置中山市石岐區(qū)豪程北路中山市石岐區(qū)豪程北路6 6號（永號（永 怡花園后面）怡花園后面） 開發(fā)商開發(fā)商中山市泓基置業(yè)有限公司中山市泓基置業(yè)有限公司 占地面積占地面積1300013000 建筑面積建筑面積4400044000 容積率容積率3.03.0 主推組團主推組團主推主推1 1、2 2、5 5棟單位，即將推出棟單位，即將推出 4 4棟棟 在售戶型

34、在售戶型8585兩房，兩房，9393-118-118三房三房 代理商代理商中原地產(chǎn)中原地產(chǎn) 銷售均價銷售均價68006800元元/ / 裝修情況裝修情況毛坯毛坯 客戶群客戶群石岐客占比例較多石岐客占比例較多 綠化率綠化率34%34% 地理位置分析地理位置分析 優(yōu)勢優(yōu)勢項目交通圖項目交通圖 項目地處豪程北路路段，項目地處豪程北路路段，北接宏基路、南至北接宏基路、南至 富麗路、西臨岐樂花園、東到起灣道，富麗路、西臨岐樂花園、東到起灣道，5 5分鐘分鐘 車程可達大信新都匯，周邊生活配套車程可達大信新都匯，周邊生活配套2 2分鐘步分鐘步 行均可到達，且項目所在地段旺中帶靜行均可到達，且項目所在地段旺中

35、帶靜 劣勢劣勢 雖然地處石岐區(qū)，但是已屬石岐與東區(qū)邊緣雖然地處石岐區(qū)，但是已屬石岐與東區(qū)邊緣 地段，受大信商圈等繁華商圈輻射相對其他地段，受大信商圈等繁華商圈輻射相對其他 樓盤較小。樓盤較小。 戶型結(jié)構(gòu)分析戶型結(jié)構(gòu)分析 戶型戶型面積區(qū)間面積區(qū)間套數(shù)（套）套數(shù)（套）比例比例 二房二房82-857722% 三房三房94-11828178% 合計合計358100% 85 兩房設(shè)計兩房設(shè)計 此戶型作為兩房設(shè)計，區(qū)間合理，動靜分區(qū)，贈送面積較多，但 不足之處是陽臺朝北向，且兩個房間之間相隔太近。 116 三房設(shè)計三房設(shè)計 此戶型全明設(shè)計，采光良好，且 設(shè)計超大雙陽臺，景觀良好，不 足之處是兩廳占用空間太

36、大，導(dǎo) 致生活空間緊湊。 110 三房設(shè)計三房設(shè)計 此戶型贈送面積較多，戶型較方 正，但不足之處依然是兩廳占用 位置較多，導(dǎo)致生活空間緊湊。 個案總結(jié)個案總結(jié) 項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢項目劣勢項目劣勢 該項目由于報批較早，贈送面積偏多，該項目由于報批較早，贈送面積偏多， 作為一大賣點，贈送面積約作為一大賣點，贈送面積約20-30平方，平方， 增大空間利用率。人車分流設(shè)計保證人增大空間利用率。人車分流設(shè)計保證人 行安全。行安全。 該項目位置偏靠內(nèi)，周邊配套比較差。該項目位置偏靠內(nèi)，周邊配套比較差。 園林綠化配套不足。居住密度較高，舒適園林綠化配套不足。居住密度較高，舒適 度較差。周邊人口流動性大，多為房

37、屋租度較差。周邊人口流動性大，多為房屋租 戶，因此人流比較復(fù)雜。戶，因此人流比較復(fù)雜。 中儀花園中儀花園項目基本資料項目基本資料 位置位置中山市石岐區(qū)宏基路中山市石岐區(qū)宏基路3 3號號 開發(fā)商開發(fā)商 中山市中儀花園房地產(chǎn)開發(fā)有限中山市中儀花園房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司公司 占地面積占地面積59776.259776.2 建筑面積建筑面積139799139799 容積率容積率1.861.86 主推組團主推組團現(xiàn)正主推第三期現(xiàn)正主推第三期 在售戶型在售戶型 9393-99-99兩房，兩房，125125-139-139 三房三房 代理商代理商盛唐地產(chǎn)代理盛唐地產(chǎn)代理 銷售均價銷售均價68006800元元/

38、/ 裝修情況裝修情況毛坯毛坯 客戶群客戶群多為中儀花園老客戶推薦多為中儀花園老客戶推薦 綠化率綠化率36.29%36.29% 地理位置分析地理位置分析 優(yōu)勢優(yōu)勢項目交通圖項目交通圖 項目地處北城東門戶康華路，周邊生活，市項目地處北城東門戶康華路，周邊生活，市 政配套齊全，政配套齊全，500500米范圍內(nèi)配套資源有石岐區(qū)米范圍內(nèi)配套資源有石岐區(qū) 辦事處、石岐中學(xué)、中山市實驗小學(xué)、華僑辦事處、石岐中學(xué)、中山市實驗小學(xué)、華僑 中學(xué)、厚興市場、沙崗墟市場，中學(xué)、厚興市場、沙崗墟市場，5 5分鐘步行可分鐘步行可 達大信新都匯，交通便利快捷，周邊有多路達大信新都匯，交通便利快捷，周邊有多路 公交可到達公交

39、可到達 。 劣勢劣勢 雖然地處石岐區(qū)，但是已屬石岐與北區(qū)邊緣雖然地處石岐區(qū)，但是已屬石岐與北區(qū)邊緣 地段，與沙崗墟市場位置太近，人流復(fù)雜，地段，與沙崗墟市場位置太近，人流復(fù)雜， 因此需要嚴(yán)格要求保安力度。因此需要嚴(yán)格要求保安力度。 戶型結(jié)構(gòu)分析戶型結(jié)構(gòu)分析 戶型戶型面積區(qū)間面積區(qū)間套數(shù)（套）套數(shù)（套）比例比例 二房二房93-991614% 三房三房125-15610186% 合計合計117100% 94兩房，套內(nèi)面積兩房，套內(nèi)面積78 此戶型作為兩房設(shè)計，空間排布合理，南 北通透，且有景觀陽臺設(shè)置，單從戶型來 看，此戶型是優(yōu)質(zhì)兩房戶型。 139三房三房,套內(nèi)面積套內(nèi)面積112 此戶型雙陽臺設(shè)計

40、，南北通透，主 臥設(shè)有景觀陽臺，設(shè)計人性化，戶 型配比合理。 124三房三房,套內(nèi)面積套內(nèi)面積102 此戶型三陽臺設(shè)計景觀優(yōu)越，不 足之處是戶型緊湊，兩次臥之間 相鄰太近，整體感覺不夠舒適。 個案總結(jié)個案總結(jié) 項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢項目劣勢項目劣勢 地處城央中軸，周邊生活較為便利。地處城央中軸，周邊生活較為便利。 樓盤口碑較好，目前銷售多舊客戶推薦。樓盤口碑較好，目前銷售多舊客戶推薦。 所處位置交通便利，臨近東區(qū)所處位置交通便利，臨近東區(qū)cbd。 售價偏高，推貨量小，選擇性較少。售價偏高，推貨量小，選擇性較少。 戶型偏大，總價相對較高。目前主推單位戶型偏大，總價相對較高。目前主推單位 多為朝北且靠近

41、馬路，生活舒適度受到影多為朝北且靠近馬路，生活舒適度受到影 響。響。 天水湖天水湖項目基本資料項目基本資料 位置位置中山市石岐區(qū)東明橋右側(cè)中山市石岐區(qū)東明橋右側(cè) 開發(fā)商開發(fā)商中山市正德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中山市正德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積占地面積6678966789 建筑面積建筑面積237782.33237782.33 容積率容積率2.98 2.98 主推組團主推組團主推主推5 5棟棟 在售戶型在售戶型7474兩房，兩房，9292-120-120三房三房 代理商代理商開發(fā)商自己銷售開發(fā)商自己銷售 銷售均價銷售均價55005500元元/ / 裝修情況裝修情況毛坯毛坯 客戶群客戶群年輕剛需首次置

42、業(yè)比例較多年輕剛需首次置業(yè)比例較多 綠化率綠化率30%30% 地理位置分析地理位置分析 優(yōu)勢優(yōu)勢項目交通圖項目交通圖 項目地處中山市石岐區(qū)東明橋右側(cè)，地處中項目地處中山市石岐區(qū)東明橋右側(cè)，地處中 山中心城區(qū)的黃金位置，其東連東區(qū)，西望山中心城區(qū)的黃金位置，其東連東區(qū)，西望 西區(qū)，南靠石岐，北接港口西區(qū)，南靠石岐，北接港口 , ,距離大信新都距離大信新都 匯、輕軌北站商圈僅匯、輕軌北站商圈僅5 5分鐘車程分鐘車程 , ,并可眺望長并可眺望長 達達2.52.5公里的岐江景致公里的岐江景致 。 劣勢劣勢 項目地理位置位于工業(yè)區(qū)，周邊配套落后，項目地理位置位于工業(yè)區(qū)，周邊配套落后， 相對其他幾個樓盤受

43、大信商圈輻射較小。相對其他幾個樓盤受大信商圈輻射較小。 戶型結(jié)構(gòu)分析戶型結(jié)構(gòu)分析 戶型戶型面積區(qū)間面積區(qū)間套數(shù)（套）套數(shù)（套）比例比例 二房二房826611% 三房三房87-11345175% 四房四房1238614% 合計合計603100% 74兩房兩房 此戶型為小兩房設(shè)計，兩房設(shè) 計入戶花園顯人性化，但也因 為入戶花園占用過多面積，導(dǎo) 致生活區(qū)域過于緊湊。 91 三房三房 此戶型設(shè)計靈動，戶型多變，功能 齊全，但各功能區(qū)間面積偏小，戶 型緊湊。 119 三房三房 此戶型為三房設(shè)計，功能齊全，戶型 也很靈動，改動性很大，但略顯不足 是衛(wèi)浴間門口正對次臥，且戶型空間 感不強。 119 三房變五

44、房三房變五房 此戶型為三房變五房，改變后雖 然實用性大大加強，且功能區(qū)間 也不用改變，但最大一個問題是 使得原本就略顯緊湊的戶型更加 緊湊，生活區(qū)間更加小。 個案總結(jié)個案總結(jié) 項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢項目劣勢項目劣勢 小區(qū)內(nèi)園林配套設(shè)施齊全，綠化景小區(qū)內(nèi)園林配套設(shè)施齊全，綠化景 觀較好。戶型靈活多變實用，適合剛需觀較好。戶型靈活多變實用，適合剛需 群體。價格偏低，吸引年輕置業(yè)人群。群體。價格偏低，吸引年輕置業(yè)人群。 項目位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，周邊生活配套落項目位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，周邊生活配套落 后，并且周圍人流比較復(fù)雜。樓房住戶較后，并且周圍人流比較復(fù)雜。樓房住戶較 多，因此生活空間相對較小，影響生活舒多，因此生活

45、空間相對較小，影響生活舒 適度。適度。 大信芊翠家園大信芊翠家園項目基本資料項目基本資料 位置位置中山市港口鎮(zhèn)興港南路中山市港口鎮(zhèn)興港南路4848號號 （康華橋往北直行（康華橋往北直行400400米）米） 開發(fā)商開發(fā)商中山市大信置業(yè)有限公司中山市大信置業(yè)有限公司 占地面積占地面積127000127000 建筑面積建筑面積366000366000 容積率容積率3.03.0 主推組團主推組團主推主推e7e7、e8e8（帶（帶20002000元裝修），元裝修）， d6d6（樓王毛胚），（樓王毛胚），e14-e20e14-e20 （毛胚）（毛胚） 在售戶型在售戶型7878-95-95兩房，兩房，101

46、101- 124124三房三房 代理商代理商大地地產(chǎn)代理大地地產(chǎn)代理 銷售均價銷售均價帶裝修帶裝修65006500元元/ /，毛胚，毛胚54005400 元元/ / 裝修情況裝修情況 毛胚，精裝修毛胚，精裝修 客戶群客戶群港口，張溪一帶客戶占比例較港口，張溪一帶客戶占比例較 多多 綠化率綠化率35%35% 地理位置分析地理位置分析 優(yōu)勢優(yōu)勢項目交通圖項目交通圖 項目地處城軌中山北站旁，是距離城軌中山項目地處城軌中山北站旁，是距離城軌中山 北站最近的樓盤。交通除了有中山北站，另北站最近的樓盤。交通除了有中山北站，另 外外連北外環(huán)，京珠高速公路，內(nèi)接康華橋，外外連北外環(huán)，京珠高速公路，內(nèi)接康華橋，

47、 5 5分鐘車程即可到達大信新都匯。分鐘車程即可到達大信新都匯。 劣勢劣勢 在區(qū)域上屬于港口區(qū)，在石岐人心理上有一在區(qū)域上屬于港口區(qū)，在石岐人心理上有一 部分隔閡。過于靠近中山北站，城軌?？繒r部分隔閡。過于靠近中山北站，城軌?？繒r 會有噪音影響。中山北站周邊規(guī)劃仍遲遲未會有噪音影響。中山北站周邊規(guī)劃仍遲遲未 動工，周邊目前配套較差。動工，周邊目前配套較差。 戶型結(jié)構(gòu)分析戶型結(jié)構(gòu)分析 戶型戶型面積區(qū)間面積區(qū)間套數(shù)（套）套數(shù)（套）比例比例 二房二房826611% 三房三房87-11345175% 四房四房1238614% 合計合計603100% 101三房三房 此戶型為小三房設(shè)計，陽臺朝 南，戶型

48、南北通透，各房間大 小適中?？蛷d略顯較窄。 78兩房兩房 此戶型兩房設(shè)計，陽臺朝南， 戶型南北通透。兩房房間都比 較合適，適合剛需需求。 個案總結(jié)個案總結(jié) 項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢項目劣勢項目劣勢 項目位于城軌中山北站旁，未來城軌項目位于城軌中山北站旁，未來城軌 發(fā)展將為樓盤帶來升值空間。交通出行發(fā)展將為樓盤帶來升值空間。交通出行 較為方便，外接北外換，內(nèi)接康華橋，較為方便，外接北外換，內(nèi)接康華橋，5 分鐘車程可達石岐大信新都匯商業(yè)中心。分鐘車程可達石岐大信新都匯商業(yè)中心。 未來升值空間較大。戶型適合剛需人群，未來升值空間較大。戶型適合剛需人群， 價格相對石岐樓盤較低。價格相對石岐樓盤較低。 項目位于港口區(qū)，部分石岐居民對此項目位于港口區(qū)，部分石岐居民對此 有一定心里抵觸。周邊配套尚未齊全。中有一定心里抵觸。周邊配套尚未齊全。中 山北站周邊規(guī)劃仍未動工。現(xiàn)推貨開始轉(zhuǎn)山北站周邊規(guī)劃仍未動工?，F(xiàn)推貨開始轉(zhuǎn) 向大戶型及帶裝修戶型，剛需客戶選擇性向大戶型及帶裝修戶型，剛需客戶選擇性 有限。有限。 石岐區(qū)市場調(diào)研報告石岐區(qū)市場調(diào)研報告 總結(jié)總結(jié) 石岐區(qū)，作為中山市中心，無論在以前或