【廣告策劃PPT】天津犀地正府廣告案風火廣告

1、warning 以下內(nèi)容及言論 請用開放的心態(tài)陪同 是一次觀念的冒險 執(zhí)掌中央生活執(zhí)掌中央生活高度高度 壹壹問題核心問題核心 誰都知道誰都知道xx的的下一個挑下一個挑 戰(zhàn)是戰(zhàn)是價格瓶頸價格瓶頸。但是形但是形 成這個瓶頸的成這個瓶頸的原因原因是什是什 么呢？是產(chǎn)品配不上這么呢？是產(chǎn)品配不上這 個價格嗎個價格嗎？ 消費者洞察：消費者洞察：我我承認承認 你地段不錯，產(chǎn)品也你地段不錯，產(chǎn)品也挺挺 好，好，但是想賣那么高的但是想賣那么高的 價格，價格，我看是瘋了。我看是瘋了。 消費者認同你賣高價，消費者認同你賣高價， 但不認同你賣這么高的但不認同你賣這么高的 價，不認同你漲得這么價，不認同你漲得這么 快

2、?？?。所以：所以：不是值不值不是值不值 的問題，而是消費者沒的問題，而是消費者沒 有一個該有的有一個該有的價格概念價格概念 這個概念這個概念是消費者用經(jīng)是消費者用經(jīng) 驗推理不出來的。也驗推理不出來的。也不不 是能解釋清楚的。大部是能解釋清楚的。大部 分消費者要靠分消費者要靠教訓教訓而不而不 是是教育教育扭轉(zhuǎn)自己的概念扭轉(zhuǎn)自己的概念 消費者會得到教訓的，消費者會得到教訓的， 但等待不是辦法但等待不是辦法 消費者洞察：消費者洞察：嘛中心嘛中心 有車哪兒都是中心。我有車哪兒都是中心。我 走遠一點，房子大一點，走遠一點，房子大一點， 價格便宜。環(huán)境還好價格便宜。環(huán)境還好。 這是典型的受挫心理：這是典型

3、的受挫心理： 專門和你的宣傳口徑專門和你的宣傳口徑對對 著干：著干：不為買不為買xx找理找理 由，由，專為不買你找借口專為不買你找借口 這里有個關(guān)鍵的路障：這里有個關(guān)鍵的路障： 消費者把周邊區(qū)域和我消費者把周邊區(qū)域和我 們的區(qū)域劃等號，把周們的區(qū)域劃等號，把周 邊區(qū)域內(nèi)的房子和邊區(qū)域內(nèi)的房子和xx劃劃 等號。等號。 如果只著眼于使用功能如果只著眼于使用功能 勞力士勞力士可以等同于可以等同于百達百達 翡麗翡麗。這種替代效應(yīng)的這種替代效應(yīng)的 存在，說明我們必須要存在，說明我們必須要 重構(gòu)地段心理價值，重重構(gòu)地段心理價值，重 構(gòu)構(gòu)xx的心理價值。的心理價值。 貳貳三大戰(zhàn)役三大戰(zhàn)役 三大戰(zhàn)役三大戰(zhàn)役

4、中央中央vsvs地方地方 xxvsxxvs同類片區(qū)對手同類片區(qū)對手 外地購買外地購買vsvs本地購買本地購買 首戰(zhàn)必勝首戰(zhàn)必勝 中央中央vsvs地方地方 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：尊崇尊崇 要認清的是：要認清的是：無論從位無論從位 置、形態(tài)和氣質(zhì)置、形態(tài)和氣質(zhì)xx都不都不 可能代表五大道。把可能代表五大道。把xx 和和五大道綁在一起，在五大道綁在一起，在 推廣上是極其危險的事推廣上是極其危險的事 情。情。 五大道只能說明兩件事五大道只能說明兩件事 點明項目的位置點明項目的位置點點 名項目的時間資源。名項目的時間資源。五五 大道的作用只是個按鈕大道的作用只是個按鈕 不應(yīng)不應(yīng)是我們要大力渲染是我們要大力渲染

5、 的東西。的東西。 每天借由五大道閱讀每天借由五大道閱讀 天津的人文歷史將成天津的人文歷史將成 為為xx業(yè)業(yè)主生活的一部主生活的一部 分。分。這樣的話有違推這樣的話有違推 廣方向，廣方向，溜號了。溜號了。 中央對地方的優(yōu)勢，中央對地方的優(yōu)勢，首首 先先是集約資源能力的優(yōu)是集約資源能力的優(yōu) 勢。勢。與其相比，新區(qū)的與其相比，新區(qū)的 配套只能算作配置配套只能算作配置。 但這不是打擊對手最有但這不是打擊對手最有 利的工具。利的工具。 其次其次中央對地方的優(yōu)勢中央對地方的優(yōu)勢 是心理的優(yōu)勢。地利優(yōu)是心理的優(yōu)勢。地利優(yōu) 勢沒有明確勢沒有明確級別，只能級別，只能 激起狡辯。要消除替代激起狡辯。要消除替代

6、效應(yīng)，就必須效應(yīng)，就必須明確明確告知告知 市場：市場：兩者不可比。兩者不可比。 什么叫什么叫明確？明確？ 三十年河東，三十年河東， 三十年河西，三十年河西， 唯中央地位尊崇不移！唯中央地位尊崇不移！ 在中央，在中央， 其他任何地方都是周圍！其他任何地方都是周圍！ 地段的級別無法僭越地段的級別無法僭越 因為你無法復制時間因為你無法復制時間 再戰(zhàn)奪旌再戰(zhàn)奪旌 xxvsxxvs近鄰近鄰 關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞：私享私享 第一戰(zhàn)第一戰(zhàn)，我們把消費者，我們把消費者 圈到中心地帶。圈到中心地帶。在這里在這里 要進行第二戰(zhàn)：要進行第二戰(zhàn)：產(chǎn)品比產(chǎn)品比 拼。這里有個拼。這里有個推廣大忌推廣大忌 就是演繹就是演繹產(chǎn)品賣點

7、產(chǎn)品賣點。它。它 會整體拉低項目的形象會整體拉低項目的形象 再次注意：不是不說，再次注意：不是不說， 是不要演繹是不要演繹情調(diào)情調(diào)，要點，要點 明明級別級別。因為情調(diào)可以。因為情調(diào)可以 幫你賣樓，但是不可以幫你賣樓，但是不可以 幫你賣幫你賣這么高價的樓。這么高價的樓。 如果沒有暗示級別，再如果沒有暗示級別，再 漂亮的話都是廢話。漂亮的話都是廢話。 就算被五大商業(yè)簇擁，就算被五大商業(yè)簇擁， 我們還是準備了我們還是準備了3 3萬平萬平 米的商業(yè)，因為我們深米的商業(yè)，因為我們深 知知您更看重私享。您更看重私享。 在寸土寸金的地段，在寸土寸金的地段， 有人用有人用1 1萬平米蓋房子，萬平米蓋房子， 我

8、們退出我們退出1 1萬平米種草。萬平米種草。 屬性定位屬性定位 城中央城中央, ,集約奢享的高峰寓所集約奢享的高峰寓所 豪宅是被用來占有的，豪宅是被用來占有的， 而而xx是被用來信仰的。是被用來信仰的。 但是這還遠遠不夠。但是這還遠遠不夠。 因為，他沒有滿足消費因為，他沒有滿足消費 者的核心欲望。他們買者的核心欲望。他們買 的不是房子，的不是房子，是一個是一個比比 喻喻： i am my housei am my house 以前以前xx賣賣的是產(chǎn)品層面的是產(chǎn)品層面 的的樓盤樓盤。今后今后賣的賣的應(yīng)該應(yīng)該 是心理層面的是心理層面的地盤地盤 否則誰愿意接受溢價呢否則誰愿意接受溢價呢？ 所以重要的

9、不是放大所以重要的不是放大 產(chǎn)品的產(chǎn)品的聲高聲高，而是要而是要 樹立人的樹立人的身高身高。告訴。告訴 他們：他們：別的項目讓你別的項目讓你 成為別人，而成為別人，而xx讓你讓你 和別人不同。和別人不同。 一個一個1500015000元元的的高層高層 如果只能滿足他們的如果只能滿足他們的高高居住需求居住需求 并不會推動他們購買并不會推動他們購買 關(guān)鍵是要滿足他們的關(guān)鍵是要滿足他們的核心欲望核心欲望 : : 擁有（擁有（ 自我感覺的美好自我感覺的美好+ +別人的高評價別人的高評價 ） 消費者買的不是消費者買的不是xxxx 而是一個評價而是一個評價 是一個我是誰的答案是一個我是誰的答案 實際上，實際

10、上，xxxx就是一個高檔的時裝品牌就是一個高檔的時裝品牌 人們購買它，就是穿上它人們購買它，就是穿上它 用物質(zhì)喂養(yǎng)自信的人用物質(zhì)喂養(yǎng)自信的人 作為社會揀選的作為社會揀選的成功者，他們遵循社會的成功者，他們遵循社會的 評判體系。評判體系。而且是最不愿逃離這個價值體而且是最不愿逃離這個價值體 系的人。系的人。他們用能力換取財力，用財力換他們用能力換取財力，用財力換 取物質(zhì)，用物質(zhì)喂養(yǎng)自信取物質(zhì)，用物質(zhì)喂養(yǎng)自信。不錯，他們追不錯，他們追 求舒適。也渴望自然。但和被認同比起來求舒適。也渴望自然。但和被認同比起來 ，一切暫時都不重要。他們忙于培育別人，一切暫時都不重要。他們忙于培育別人 的好評，而無暇苛

11、求享受。的好評，而無暇苛求享受。房子是他們給房子是他們給 自己的答案自己的答案，是一個人生的階段總結(jié)，是一個人生的階段總結(jié)。 因為他們更看重別人的評判，而不是自己因為他們更看重別人的評判，而不是自己 的感受的感受。 給他們吧，給他們吧， 他們需要的是一個他們需要的是一個 能能被眾人聽到的肯定被眾人聽到的肯定 leaderliving 和大多數(shù)人無關(guān)，卻和大多數(shù)人無關(guān)，卻 贏取大多數(shù)人的注意贏取大多數(shù)人的注意 力。力。 你也許買得起這個房子，你也許買得起這個房子， 但并不意味著你屬于眼但并不意味著你屬于眼 這里。這里。 有很多個選擇，有很多個選擇， 只有一個必然只有一個必然 生活沒有方式，生活沒

12、有方式， 領(lǐng)導者有自己領(lǐng)導者有自己的旋律。的旋律。 一個人的世界觀，就是一個人的世界觀，就是 他看世界的觀景臺他看世界的觀景臺。 他們用自己的觀念影響他們用自己的觀念影響 著城市，著城市， 對于他們，財對于他們，財 力已無需贅述，地位仍力已無需贅述，地位仍 需證明，需證明，他們追求顯性他們追求顯性 的元素作為標志作為影的元素作為標志作為影 響力的印記。響力的印記。 三戰(zhàn)登頂三戰(zhàn)登頂 異地異地vsvs本土本土 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：增量增量 要讓天津人接受要讓天津人接受xx的的 價格，只靠價值提煉與價格，只靠價值提煉與 級別劃分是不夠的。級別劃分是不夠的。市市 場的晚熟決定了本地消場的晚熟決定了本地消

13、 費者無法靠經(jīng)驗接受價費者無法靠經(jīng)驗接受價 格。格。 而而市場市場不容我們慢慢教不容我們慢慢教 育，只有依靠外力對天育，只有依靠外力對天 津市場催熟。津市場催熟。我們在前我們在前 兩個步驟中埋伏著第三兩個步驟中埋伏著第三 場戰(zhàn)役：外地場戰(zhàn)役：外地vsvs本地。本地。 利用外地投資客，引發(fā)利用外地投資客，引發(fā) 外銷狂潮，讓經(jīng)歷過外銷狂潮，讓經(jīng)歷過市市 場教訓的外地客戶搶占場教訓的外地客戶搶占 xx投投資的先機，資的先機，并將并將 之在本地媒體上放大之在本地媒體上放大， 不斷刺激本地消費者不斷刺激本地消費者。 讓他們在失去先機的猛讓他們在失去先機的猛 醒下，迎頭趕上，才是醒下，迎頭趕上，才是 我們

14、的最終目的。我們的最終目的。 叁叁戰(zhàn)后工作戰(zhàn)后工作 正選正選方案方案 the end 如何進行房地產(chǎn)市場 分析 學習內(nèi)容 理論部分 案例學習 為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？ 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 什么是房地產(chǎn)市場分析？什么是房地產(chǎn)市場分析？ 慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告 市場市場 為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？ 開發(fā)商 建筑師消費者 1。評估項目所處的市場環(huán)境評估項目所處的市場環(huán)境 2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場 3。

15、制定項目的發(fā)展方向和市場定位制定項目的發(fā)展方向和市場定位 4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議 5。評估項目目評估項目目標實現(xiàn)的可能性。標實現(xiàn)的可能性。 市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提整合與提 煉煉的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)。的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)。 開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師 是唯美主義的，市場分析是連 接開發(fā)商、建筑師和消費者的 橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于 對市場的理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ 什么是房地產(chǎn)市場分析？ 概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。針對某種特定物業(yè)研究市場的供

16、需關(guān)系。 需求方：物業(yè)的購買者或租賃者需求方：物業(yè)的購買者或租賃者 供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店 等）等） 市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！ 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和 方法 1。思路 三個層次三個層次 區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市 場、項目市場 兩個方面兩個方面 供給、需求 三個時段三個時段 過去、現(xiàn)在、未來 區(qū)域 市場分析 專業(yè) 市場分析 項目 市場分析 廣州經(jīng)濟 環(huán)境和房 地產(chǎn)市場 廣州住宅 市場 項目所在 地市場 例如： 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭供給分析 客戶需求

17、分析 競爭樓盤分析 客戶需求分析 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和 方法 2。步驟 第一步：市場區(qū)域界定第一步：市場區(qū)域界定 這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場 分析的基本單位，具有完整的房地 產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū) 劃來劃分。 第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場 分析分析 考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域 房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找 到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素， 對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預(yù)測。 第三步：專業(yè)市場分析第三步：專業(yè)市場分析 按物業(yè)類型進行市場細分，對各專 業(yè)市場的供給和需求進行對比預(yù)測， 從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及 分布狀況。 第四步：項目市場分析第四

18、步：項目市場分析 根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找 到項目的機會點、預(yù)估項目的市場 占有率。 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域經(jīng)濟 環(huán)境分環(huán)境分 析析 區(qū)域房地區(qū)域房地 產(chǎn)市場分產(chǎn)市場分 析析 （一）基（一）基 本內(nèi)容本內(nèi)容 + 對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素 進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 （二）基本（二）基本 資料的獲得資料的獲得 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟

19、環(huán)境分析 1、總量指標 gdp、人口、人均gdp、固 定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人 數(shù)、接待入境旅游人數(shù) 2、結(jié)構(gòu)指標：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、 就業(yè)人口結(jié)構(gòu) 3、水平指標：人均收入水平、消 費水平、人均居住面積、住宅 消費支出水平 4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、 城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 1、投資：開發(fā)投資額 2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開 發(fā)面積、土地出讓金 3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工 面積、年開發(fā)量 4、銷售：銷售額、銷售面積、價 格、空置量、吸納量 5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù) 數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)來源 各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公 報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方 經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府

20、網(wǎng) 站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、 地方房地產(chǎn)年鑒 土地、規(guī)劃部門的政府官 員訪談 規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士 訪談 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)區(qū)域經(jīng) 濟環(huán)境濟環(huán)境 和市場和市場 分析分析 （三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房 地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指 標標 人均人均gdpgdp與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 gdpgdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 發(fā)展 階段 啟動階 段 快速發(fā)展 階段 平穩(wěn)發(fā)展 階段 減緩發(fā) 展階段 人均 gdp （美 元） 800 3000 3000 4000 4000 8000 8000以以 上上 生存、

21、改 善需求兼 有 宏觀經(jīng)濟 增長 房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展狀況 小于4%萎縮 4-5%停滯 5-8%穩(wěn)定發(fā)展 大于8%高速發(fā)展 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和 方法 3。方法 異常異常 基本基本 正常正常 正常正常 運行運行 基本基本 正常正常 異常異常 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開發(fā)投開發(fā)投 資額增資額增 幅幅 25 % 適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅 過高，將使供給過量，若無需求匹配， 將導致供過于求 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開發(fā)投開發(fā)投 資資/gdp 0.2 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標，合 理指標為0.1-0.15 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開發(fā)投開發(fā)投 資資 /固定資固定資 產(chǎn)投資產(chǎn)投資 152 2 223 0 303 7 房

22、地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標體系房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標體系 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域經(jīng)濟 環(huán)境和市環(huán)境和市 場分析場分析 （三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房 地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指 標標 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域經(jīng)濟 環(huán)境和市環(huán)境和市 場分析場分析 （三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房 地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指 標標 消費 類型 恩格 爾系 數(shù) 住房消費 占總消費 性支出的 比重（%） 恩格爾 系數(shù) 住房消 費占總 消費支 出的比 重（%） 溫飽 型 0.5 0.59 9.4 0.55 0.59 7.6 0.

23、50 0.55 11.2 小康 型 0.4 0.5 0.45 0.5 12.1 恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額 與國際上其他國 家相比，在相同 的收入水平下， 我國城市居民的 住房支出占總消 費支出的比重仍 然偏低 北 京 上 海 天 津 重 慶 成 都 武 漢 西 安 人均可 支配收 入 （元） 138 82 14 86 7 103 13 809 4 964 1 852 4 77 48 20082008年年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)我國各主要城市的恩格爾系數(shù) 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第三步

24、第三步 專業(yè)市專業(yè)市 場分析場分析 （住宅）（住宅） 1、住宅類土地供應(yīng)情況、住宅類土地供應(yīng)情況、 成交情況、成交價格成交情況、成交價格 2、住宅商品房供、住宅商品房供給總量、給總量、 供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進 行劃分）行劃分） 3、住宅商品房、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、成交結(jié)構(gòu)、 產(chǎn)品特點產(chǎn)品特點分析分析 4、住宅商品房成交價格分、住宅商品房成交價格分 析析 5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié) 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第四步第四步 項目市項目市 場分析場分析 （微觀（微觀 層面）層面） 對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評對每一個可能

25、影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評 價。價。 地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地塊 面積、形狀、高度 周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境 關(guān)聯(lián)性：通達性、可視性 項目自身資源條件分析項目自身資源條件分析(swot分析分析) 競爭對手分析競爭對手分析 目標客戶分析目標客戶分析 現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反 應(yīng) 目標客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費 偏好、生活方式、心理特征、行為模式 1.1. 找出項目的目標客戶找出項目的目標客戶 2.2. 目標客戶的置業(yè)需求目標客戶的置業(yè)需求 和偏好和偏好 3.3. 找出項目面對競爭市找出項目面對競爭市 場的機會點

26、場的機會點 最終目標最終目標 s t o w 內(nèi)部因素內(nèi)部因素 外部因素外部因素 swot 分析 swot工具（項目+環(huán) 境+競爭） swot分析的價值要素 s/w（優(yōu)（優(yōu) 勢勢/劣勢）劣勢） 的價值要的價值要 素素 地段 要素 環(huán)境 要素 地塊 要素 項目 要素 具體地說，針對一個具體地說，針對一個地塊地塊的價值要素的價值要素 包括：包括： 地段要素地段/片區(qū)認知度/周邊 配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為 便利性/成熟度/知名度） 環(huán)境要素自然環(huán)境/四至景觀/社 會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源 的程度：稀缺、良好還是匱乏） 地塊要素地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng) 濟指標等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間） 項目要素目標/開發(fā)商品牌/可利 用資源等 o/t（機會（機會/威威