1月成都青白江區(qū)市場調(diào)研報告

1、青白江區(qū)市場調(diào)研報告2011.1目 錄第一部分：青白江區(qū)域宏觀環(huán)境3一、青白江區(qū)域概況31.1 地理位置31.2 區(qū)域規(guī)劃及人口狀況31.3交通環(huán)境31.4區(qū)域特點41.5城市名片5二、青白江經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀62.1區(qū)域生產(chǎn)總值62.2區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)62.3固定資產(chǎn)投資72.4外商直接投資82.5居民生活水平情況8三、青白江區(qū)域發(fā)展規(guī)劃93.1城市發(fā)展格局93.2城市發(fā)展規(guī)劃10北部新區(qū)規(guī)劃10鳳凰湖片區(qū)規(guī)劃103.3產(chǎn)業(yè)規(guī)劃12工業(yè)集中發(fā)展區(qū)12大型商品交易市場13大宗散貨物流園區(qū)14鐵路集裝箱流園區(qū)14載貨汽車園區(qū)15糧食加工產(chǎn)業(yè)物流園153.4經(jīng)濟(jì)“十二五”規(guī)劃163.5站位成都9四、區(qū)域宏觀

2、環(huán)境總結(jié)17第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場研究17一、市場供銷總況17二、土地市場172.1近三年土地供應(yīng)情況172.2 2010年土地成交情況18三、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀193.1分布格局193.2呈現(xiàn)業(yè)態(tài)193.3項目體量203.4戶型面積203.5價格走勢213.6銷售情況213.7客群特征22四、區(qū)域房地產(chǎn)市場總結(jié)22第一部分：青白江區(qū)域宏觀環(huán)境一、青白江區(qū)域概況1.1 地理位置青白江區(qū)地處成都市東北部，距成都市25公里左右，因境內(nèi)流過的清白江而得名。東連四川省金堂縣，南鄰成都市龍泉驛區(qū)，西接成都市新都區(qū)，北靠四川省廣漢市。區(qū)境地形呈現(xiàn)西北平壩向東南丘陵山區(qū)的走勢，東西間距31.6公里，南

3、北跨距28.4公里；最高海拔916米，最低海拔451米。1.2 區(qū)域規(guī)劃及人口狀況全區(qū)幅員面積378.56平方公里，主城區(qū)由大彎和紅陽街道辦事處所轄，城區(qū)面積為34.75平方公里，下轄9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、2個街道辦（大彎及紅陽）。2009年末全區(qū)總?cè)丝?0.86萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口14.45萬人。1.3交通環(huán)境公路：區(qū)內(nèi)擁有國道主干線“五縱七橫”中的成南高速、成綿高速和g108線三條國道，以及省道唐巴路、成都快速通道成環(huán)路,與區(qū)境內(nèi)干線公路構(gòu)成密集的公路交通網(wǎng)。鐵路：國家三條干線鐵路成渝、寶成、達(dá)成及成都鐵路樞紐北環(huán)線均經(jīng)過青白江境內(nèi)并設(shè)有站點，5條企業(yè)鐵路專線，年最大發(fā)貨量達(dá)700萬噸。公路與鐵路的相

4、互銜接，加之與成都第二機(jī)場相鄰，形成了四通八達(dá)的綜合交通網(wǎng)絡(luò)；同時青白江也是成都通往長三角、珠三角及環(huán)渤海的重要門戶。1.4區(qū)域特點青白江是國家“十一五”期間在四川規(guī)劃建設(shè)的工業(yè)基地，是中國西部重要的工業(yè)區(qū)，也是成都最早的工業(yè)區(qū)，冶金、化工、建材、制造及現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)達(dá)。青白江是“臨港之城”。青白江區(qū)內(nèi)擁有亞洲最大的鐵路集裝箱中心站，毗鄰成都市第二機(jī)場，形成了陸、鐵、空立體聯(lián)運獨特的臨港優(yōu)勢。青白江是成都北部重要的農(nóng)業(yè)基地及有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地。1.5城市名片省級生態(tài)區(qū)國家循環(huán)經(jīng)濟(jì)實驗區(qū)2009年中國人居環(huán)境范例獎首批省級環(huán)境保護(hù)模范區(qū)四川省經(jīng)濟(jì)綜合評價十強(qiáng)縣區(qū)二、青白江經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀2.1區(qū)域生產(chǎn)

5、總值青白江2009年地區(qū)gdp總量為163.7億元，較08年增長15.77%，經(jīng)濟(jì)增長勢頭強(qiáng)勁。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展上來看，站位成都，青白江作為二級郊縣具有明顯競爭優(yōu)勢，但與臨近的新都相比差距仍較大。20052009年成都各郊縣gdp總量對比圖2.2區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以第二產(chǎn)業(yè)作為支撐，占到72.73%的比重，居成都各郊區(qū)縣之首，產(chǎn)業(yè)構(gòu)成主要為冶金、建材、機(jī)械及化工等，與成都其它郊縣相比具有一定的獨特性，其重工業(yè)性質(zhì)較強(qiáng)。成都各郊縣產(chǎn)業(yè)支柱一覽主要產(chǎn)業(yè)金 堂機(jī)械制造（金屬制造）、食品、紡織服裝（制鞋）、電力能源、建材產(chǎn)業(yè)大 邑機(jī)械、電子通信、服裝、制藥等蒲 江生物醫(yī)藥、食品飲料、天然產(chǎn)物加工業(yè)新

6、津食品、機(jī)械、化工、光伏都江堰it產(chǎn)業(yè)、生物制藥、精密機(jī)械、材料制造、電子信息、食品加工、印刷包裝彭 州醫(yī)藥、建材、食品、化工邛 崍酒生產(chǎn)業(yè)、茶業(yè)、藥業(yè)、竹業(yè)、畜牧業(yè)青白江化工、鋼鐵、冶金、建材、機(jī)械、物流等。2.3固定資產(chǎn)投資區(qū)域固定資產(chǎn)投資快速增長。2009年全社會固定資產(chǎn)投資完成122.44億元，比上年增長41.7%，其中工業(yè)投資完成68.94億元，比上年增長25.2%。全年新增固定資產(chǎn)38.3億元。20082009成都各郊縣固定資產(chǎn)投資總額2.4外商直接投資2009年青白江實際利用外商直接投資為2000萬美元，在成都各郊縣中處于中位水平，地區(qū)差異較大。2.5居民生活水平情況2009年青

7、白江區(qū)年人均可自由支配收入為17896元/人，較08年增長12.3%；社會消費品零售總額為26.5億元，較08年增長16.5%，年人均消費額為6486元/人。三、青白江區(qū)域發(fā)展規(guī)劃3.1、站位成都青白江屬于規(guī)劃的北部商貿(mào)城，是“成德綿”區(qū)域發(fā)展軸上的重要節(jié)點，北入成都市的門戶，與其南部的新都區(qū)共同構(gòu)成成都市的北部新城。隨著交通條件的不斷改善，青白江未來將作為北部新城的區(qū)域板塊融入整個大成都板塊。功能方面定位為成都主城區(qū)北部的分中心，以化工、冶金、建材、中型設(shè)備制造為主導(dǎo)的集中發(fā)展區(qū)。北部新城將形成生態(tài)廊道、物流商貿(mào)廊道、生活廊道3條廊道格局；總規(guī)劃面積為944.28平方公里；包括新都區(qū)、青白江

8、區(qū)、成華區(qū)及金牛區(qū)三環(huán)路和繞城高速之間的部分地區(qū)；北部新城將以城市基底嵌入生態(tài)斑塊+綠色廊道的空間模式，建成為一個綠廊之城、商貿(mào)之城、創(chuàng)業(yè)之城。3.2、城市發(fā)展格局青白江目前形成的是“兩區(qū)、兩帶”的城市發(fā)展格局。兩帶為工業(yè)帶和居住帶以防護(hù)綠地進(jìn)行分隔，在青白江區(qū)建設(shè)用地的北部，沿華金大道和老唐巴路，及在建設(shè)用地西部沿老川陜路布置主要生活區(qū)，形成居住帶；在青白江區(qū)建設(shè)用地的南側(cè)布置工業(yè)用地，沿工業(yè)區(qū)鐵路專用線和大同居住區(qū)的城市副中心至新都的城市主干道形成工業(yè)帶；兩區(qū)即彌牟組團(tuán)綜合功能區(qū)、大灣組團(tuán)綜合功能區(qū)。3.3、城市發(fā)展規(guī)劃總體發(fā)展方向：工業(yè)向南與新都工業(yè)集中發(fā)展區(qū)連片發(fā)展，居住向北發(fā)展；城市

9、發(fā)展定位：生態(tài)優(yōu)美之城、創(chuàng)業(yè)宜居之城、品質(zhì)生活之城。 北部新區(qū)規(guī)劃主要城市功能沿東西向布局，形成三條貫穿北部新區(qū)的功能軸，即北部生態(tài)旅游休閑軸、中部濱水生活服務(wù)軸及南部商業(yè)與城市休閑綜合軸。新區(qū)劃分為8個住區(qū)，規(guī)劃總?cè)丝谝?guī)模達(dá)到16.5萬人。 鳳凰湖片區(qū)規(guī)劃鳳凰湖國際生態(tài)濕地旅游度假區(qū)位于青白江區(qū)環(huán)城路北段，是集生態(tài)、休閑、觀光、度假為一體的開放式濕地城市公園。度假區(qū)占地面積1750畝，后期將擴(kuò)為50006000畝，總投資約為1.3億元，是以鳳凰湖為核心，匯集“林、溪、湖”三大特色的大型生態(tài)休閑度假區(qū)。鳳凰湖國際生態(tài)濕地旅游度假區(qū)中心景觀鳳凰湖湖泊面積300余畝，人工湖泊總投資3500萬元，由

10、水域中央的激光音樂噴泉和仿悉尼建筑與水景舞臺遙相呼應(yīng)，配以完善的水岸景觀綠化帶和仿古木棧道，是集聚人工和天然的獨特景觀。鳳凰湖度假區(qū)規(guī)劃示意圖鳳凰湖濕地公園一期800畝核心區(qū)域擁有功能齊全的大型景觀，具有300畝的主題生態(tài)湖泊，同時還將創(chuàng)建國家aaaa級景區(qū)，以提升青白江的城市形象與居住品質(zhì)。鳳凰湖濕地公園效果圖3.4、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃青白江六大產(chǎn)業(yè)園構(gòu)成其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主體，包括：工業(yè)集中發(fā)展區(qū)（北區(qū)、南區(qū)）、大型商品交易市場、大宗散貨物流園區(qū)、鐵路集裝箱物流園區(qū)、載貨汽車園區(qū)及糧食物流加工產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 工業(yè)集中發(fā)展區(qū)工業(yè)北區(qū)：工業(yè)集中發(fā)展建成區(qū)11平方公里，在建區(qū)8平方公里，青新工業(yè)連片發(fā)展區(qū)8平方公里

11、，南連新都工業(yè)東區(qū)；中遠(yuǎn)期規(guī)劃將跨毗河、上丘陵10平方公里，形成40余平方公里的成都北部的工業(yè)新城。其產(chǎn)業(yè)定位為冶金建材制造業(yè)，現(xiàn)已聚集冶金、建材、機(jī)械、化工等六大大型產(chǎn)業(yè)集群。工業(yè)南區(qū)：屬于青白江新都工業(yè)連片發(fā)展區(qū)的一部分，位于青白江區(qū)和新都區(qū)交界處，用地范圍北臨成都鐵路北環(huán)線及貨運大道，南至青白江-新都區(qū)界，西接成綿高速公路，東靠同心大道南延線，距離成都市區(qū)約15公里。規(guī)劃總用地面積8平方公里，是以發(fā)展冶金、建材、機(jī)械、機(jī)電與成套設(shè)備為主，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為輔的現(xiàn)代生產(chǎn)基地，是成都北部新城的重要組成部分。園區(qū)內(nèi)規(guī)劃有成套裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)，攀成鋼擴(kuò)建產(chǎn)業(yè)區(qū)，新型復(fù)合材料產(chǎn)業(yè)區(qū)，冶金金屬、新型建材制造產(chǎn)

12、業(yè)區(qū)，玻纖、建筑材料產(chǎn)業(yè)區(qū)及相關(guān)生產(chǎn)服務(wù)業(yè)區(qū)。工業(yè)集中發(fā)展區(qū)產(chǎn)業(yè)布局圖 大型商品交易市場位于大件路以東，成綿高速以西，鐵路北環(huán)線以南，總占地面積約200公頃 ；建成后將成為立足成都，輻射德陽、綿陽具有較大規(guī)模和高水平、現(xiàn)代化的專業(yè)市場。主營建筑裝潢材料、金屬材料、五金機(jī)電（大中型）和載重汽車類商品。 大型商品交易市場規(guī)劃圖 大宗散貨物流園區(qū)園區(qū)以成都鐵路大彎貨站為依托，占地4600畝，計劃總投資37.41億元，重點發(fā)展公鐵聯(lián)運、大宗散貨物流、倉儲配送，以處理工業(yè)原材料、機(jī)電產(chǎn)品和鮮活食品等大宗散貨業(yè)務(wù)為主?，F(xiàn)該園區(qū)已招商簽約完畢，進(jìn)入全面建設(shè)階段。 鐵路集裝箱流園區(qū)園區(qū)以集裝箱中心站為依托，總

13、投資25億元，是全省50個重大項目之一，也是全省30個重點支持項目之一。園區(qū)以集裝箱多式聯(lián)運和集裝箱增值服務(wù)為基礎(chǔ)，以工貿(mào)配送、增值加工和區(qū)域分撥為重點，拓展商品采購、展示和物流裝備服務(wù)。目前，集裝箱物流園區(qū)內(nèi)“一橫四縱”道路基礎(chǔ)設(shè)施框架已形成，支干道路正在加快推進(jìn)中。鐵路集裝箱物流園區(qū)位置圖鐵路集裝箱物流園區(qū)效果圖 載貨汽車園區(qū)園區(qū)定位為載貨汽車及配套零部件生產(chǎn)基地。將打造由集載貨汽車制造和零部件生產(chǎn)、研發(fā)、商務(wù)貿(mào)易、展示等多功能于一體的西部載貨汽車產(chǎn)業(yè)園區(qū)，規(guī)劃總用地為10.2平方公里。 糧食加工產(chǎn)業(yè)物流園園區(qū)位于彌牟鎮(zhèn)，規(guī)劃占地面積6平方公里，其中一期占地面積1.5平方公里，位于大件路以

14、西，寶成線以東區(qū)域內(nèi)；二期占地面積4.5平方公里，向?qū)毘删€以西區(qū)域拓展。引進(jìn)一批大型糧食流通和加工企業(yè)，形成集糧油倉儲、物流、加工、貿(mào)易、副產(chǎn)物深加工和食品加工于一體的完善的產(chǎn)業(yè)鏈。糧食加工產(chǎn)業(yè)物流園規(guī)劃圖糧食加工產(chǎn)業(yè)物流園效果圖3.5、經(jīng)濟(jì)“十二五”規(guī)劃重要經(jīng)濟(jì)發(fā)展。舉措：加快結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，奮力打造千億生態(tài)產(chǎn)業(yè)城。打造以高端制造為代表的現(xiàn)代工業(yè)。舉措：發(fā)揮老工業(yè)基地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，做大做強(qiáng)冶金、建材主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及機(jī)械、汽車制造等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。打造以物流中心為引領(lǐng)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。舉措：加速培育、引進(jìn)一批具有一定知名度的商貿(mào)零售企業(yè)、星級酒店，全面提升商業(yè)業(yè)態(tài)。打造以休閑觀光為特色的都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。舉措：鼓勵興

15、辦鄉(xiāng)村酒店、休閑農(nóng)莊、教育農(nóng)園，舉辦鄉(xiāng)村旅游節(jié)會等，不斷延伸農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。四、區(qū)域宏觀環(huán)境總結(jié)內(nèi)容結(jié)論城市定位 城市發(fā)展定位：生態(tài)優(yōu)美之城、創(chuàng)業(yè)宜居之城、品質(zhì)生活之城。經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 青白江經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要以第二產(chǎn)業(yè)為主，主要支柱產(chǎn)業(yè)為冶金、建材、機(jī)械、化工等。 作為成都的二級郊縣，其經(jīng)濟(jì)水平處于二級郊縣前列，但與鄰近的新都相比仍有較大差距。發(fā)展規(guī)劃 作為“成德綿”區(qū)域發(fā)展的中軸，同時隨著北部新城的規(guī)劃實施和交通條件改善，青白江將逐步融入大成都范圍內(nèi)，形成全域成都的發(fā)展圈，拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。 城市未來總體發(fā)展方向：工業(yè)向南與新都工業(yè)集中發(fā)展區(qū)連片發(fā)展，居住向北發(fā)展。第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場研究一、市場

16、供銷總況雖然房地產(chǎn)開發(fā)投資下降，但商品房銷售卻快速增長，2009年商品房銷售面積為36.6萬平方米，較上年增長137.6%；商品房銷售額10.01億元，較上年增長106.8%。09年市場整體供應(yīng)量在40萬平方米左右，供銷比為1.1，市場整體環(huán)境趨好。二、土地市場2.1、近三年土地供應(yīng)情況2008年供應(yīng)土地15宗，總供應(yīng)量為658畝，以住宅用地為主2009年供應(yīng)土地43宗，總供應(yīng)量為2545畝，以工業(yè)用地為主，住宅用地總量為707畝，占總量的27.8%2010年供應(yīng)土地5宗，總供應(yīng)量為563畝，全為住宅用地數(shù)據(jù)來源：成都國土資源局小結(jié)：從供應(yīng)量上看，09年市場集中放量，主要為工業(yè)性質(zhì)用地，住宅性

17、質(zhì)用地在最近三年變化不大，整體表現(xiàn)較為平穩(wěn)；從地塊分布來看，住宅性質(zhì)用地將主要集中于北部新城區(qū)。2.2、2010年土地成交情況2010年區(qū)域共計成交4宗土地，成交總面積為434.6畝，成交總價為3.65億元，其中包含3宗住宅用地，1宗住宅及商業(yè)用地，且住宅用地均位于北部新區(qū)。2010年青白江區(qū)土地成交明細(xì)宗地位置凈用地面積（畝）土地用途及使用年限容積率凈用地拍賣起始價（含出讓金）萬元/畝成交單價（萬元）溢價率競得單位競得日期青白江區(qū)大彎街辦革新村1、8、10組178.10商業(yè)40年住宅70年用作星級酒店：3.0 二類居住用地：4.063630%成都怡湖投資有限公司2010-3-5青白江區(qū)北部新

18、區(qū)b1路以南（紅峰村8組、紅陽村5組）115.62住宅用地70年4.080800%四川正大土地整理開發(fā)有限責(zé)任公司2010-3-1青白江區(qū)同華大道以北，實驗小學(xué)以西（大彎街辦新河村9組）40.79住宅用地70年3.0120151.525%四川經(jīng)典房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010-3-1青白江區(qū)北部新區(qū)b1路以北，鳳凰湖濕地公園以西（大彎街辦革新村1、3、4、7、8組）100.10住宅用地70年1.0且4.01001000%四川大揚投資置業(yè)有限公司2010-3-1數(shù)據(jù)來源：成都國土資源局2011年1月新成交土地情況：宗地位置宗地面積（畝）起始價（萬/畝）成交價（萬/畝）樓面價（元/）土地用途及使用年限

19、規(guī)劃指標(biāo)競得人成交時間青白江區(qū)北部新區(qū)（實驗小學(xué)以北）136.277120150750城鎮(zhèn)混合用地住宅70年、商業(yè)40年容積率：總3.0，建筑密度：總30%；綠地率：30%成都武海置業(yè)有限公司2011-1-7三、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀3.1、分布格局區(qū)域目前已呈現(xiàn)的主要在售樓盤項目共計13個，主要分布于北部新區(qū)，達(dá)到8處，其次為老城生活區(qū)4處，老城工業(yè)區(qū)1處。區(qū)域主要在售樓盤分布情況3.2呈現(xiàn)業(yè)態(tài)項目名稱長河郡大邦第一城蜀青名苑蜀青怡和茗居龍域都市蘭亭德通心愿城興誠書香別院業(yè)態(tài)多層6+1高層18f多層6+1高層15f小高層11f多層6f高層18f高層18f多層/小高層69f項目名稱宏恩康城凱斯

20、頓華府康居天驕星城一期翰林院清華逸景映泉美居嘉和瑞景/業(yè)態(tài)小高層11f高層16f多層6f小高層11f高層18f小高層11f高層17f多層小高層11f高層18f目前區(qū)域內(nèi)已呈現(xiàn)的項目其業(yè)態(tài)表現(xiàn)為多層、小高層及高層，且三種形態(tài)的發(fā)展較為均衡，高層最高為18層；從未來發(fā)展看，區(qū)域內(nèi)高層項目所在比例將逐步上升，成為地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的一種趨勢。3.3項目體量目前區(qū)域內(nèi)具有一定規(guī)模的開發(fā)項目相對較少，多以小盤開發(fā)為主。項目名稱長河郡大邦第一城蜀青名苑蜀青怡和茗居龍域都市蘭亭德通心愿城興誠書香別院占地面積（畝）133112.514.39232390建筑面積（平方米）1647532600003342319475

21、4500063000100000項目名稱宏恩康城凱斯頓華府康居天驕星城一期翰林院清華逸景映泉美居嘉和瑞景/占地面積（畝）19.593（一期53畝）4722.52180建筑面積（平方米）5101576000（一期）10000076000310081600003.4戶型面積區(qū)域項目戶型以套二、套三為主，面積區(qū)間分別集中在7595、100125之間。項目名稱長河郡大邦第一城蜀青名苑蜀青怡和茗居龍域都市蘭亭德通心愿城興誠書香別院戶型面積套一：54套二：7886套三：102121套一：4856套二：7375套三：91、117套二：8292套三：118套二：8095套三：100125套三：87111套四：

22、113套一：69套二：8396套二：8998套三：110128套四：130146項目名稱宏恩康城凱斯頓華府康居天驕星城一期翰林院清華逸景映泉美居嘉和瑞景/戶型面積套一：66套二：72106套三：86136套二：7983套三:98139套四：109164套五：168套一：45套二：8192套三：98132套二：90103套三：104135套四：149套三：92139套四：140套一：47套二：6388套三：103、1093.5價格走勢青白江房價從總體上看成穩(wěn)步上漲態(tài)勢，漲勢較為平緩；其價格區(qū)間在30004000元/左右；在靠近鳳凰湖片區(qū)的高端項目價格水平相對處于高位。區(qū)域主要在售樓盤均價情況項目名稱長河郡大邦第一城蜀青名苑蜀青怡和茗居龍域都市蘭亭德通心愿城興誠書香別院均價3100340028002900340034003500項目名稱宏恩康城凱斯頓華府康居