思源經(jīng)紀(jì)成都雙流地塊定位方向建議

1、國(guó)奧投資國(guó)奧投資 成都雙流地塊定位方向建議成都雙流地塊定位方向建議 本體條件研究本體條件研究項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目為國(guó)奧投資計(jì)劃進(jìn)入成都的首個(gè)項(xiàng)目，是國(guó)奧投資繼在 北京開(kāi)發(fā)國(guó)奧村品牌項(xiàng)目并進(jìn)而在重慶精耕國(guó)奧品牌之后的又一個(gè) 品牌型住宅項(xiàng)目。 一、本體理解及限制條件分析一、本體理解及限制條件分析 本體條件研究本體條件研究 地塊位于成都市西南區(qū)域，雙流 縣境內(nèi)，距雙流縣城約五分鐘車(chē)程。 地塊所處區(qū)域?yàn)樾麻_(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)域， 周?chē)呀ǔ沈札埞I(yè)港、武侯工業(yè)園 和成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng) 。 地塊四至地塊四至 地塊位置地塊位置 地塊位于雙流商貿(mào)區(qū)內(nèi)，地塊西 側(cè)緊鄰“一桿旗北路”、北側(cè)緊鄰香 榭美鄰住宅小區(qū)、南側(cè)緊

2、鄰城市森林 公園，東側(cè)為規(guī)劃路。 本體條件研究本體條件研究地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目及周邊現(xiàn)狀已經(jīng)平整，但尚屬荒涼 地塊規(guī)劃指標(biāo)地塊規(guī)劃指標(biāo) 占地面積199畝 其中：住宅162畝 商業(yè)37畝 綜合容積率3 其中：住宅3.5 總建筑面積398002平方米 其中：住宅378865平方米 車(chē)庫(kù)2851個(gè)車(chē)位 其中：住宅2660個(gè) 商業(yè)191個(gè) 注:項(xiàng)目住宅部分泊車(chē)比以常規(guī)100平方米每戶為計(jì)算單位,泊車(chē)比為0.7.商業(yè)為1 地塊容積率較高，無(wú)法實(shí)現(xiàn)拆分，全部為高層產(chǎn)品 項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目周邊環(huán)境 生態(tài)環(huán)境： 未來(lái)將緊鄰森林公園的優(yōu)質(zhì)自然環(huán)境。 商業(yè)環(huán)境：目前雙流蛟龍工業(yè)港區(qū)域建設(shè)仍顯單薄。航空港區(qū) 域目前

3、已經(jīng)相對(duì)完善，未來(lái)將成為最直接的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。 交通狀況：市政道路通達(dá)性良好，連接市區(qū)及機(jī)場(chǎng)區(qū)域極為方 便。 本案規(guī)劃設(shè)計(jì)要求及限制條件本案規(guī)劃設(shè)計(jì)要求及限制條件 規(guī)劃占地199畝 住宅部分地上總建筑面積38萬(wàn)平方米； 公建部分2萬(wàn)平方米 容積率3.5 有限高要求不超過(guò)14層產(chǎn)品 機(jī)場(chǎng)噪音 限制條件分析限制條件分析 容積率高；限高、市政道路分割地塊等 森林公園等的規(guī)劃與建設(shè)進(jìn)度； 金融緊縮政策；第二套房貸款政策；等 基于對(duì)項(xiàng)目本體、開(kāi)發(fā)目標(biāo)、開(kāi)發(fā)能力及限制條件的認(rèn)基于對(duì)項(xiàng)目本體、開(kāi)發(fā)目標(biāo)、開(kāi)發(fā)能力及限制條件的認(rèn) 識(shí)，小結(jié)識(shí)，小結(jié) 一 40萬(wàn)平米的大盤(pán)，在成都新一輪城市化進(jìn)程中何種角色？最 為耀眼，

4、為城市增色添彩，促進(jìn)區(qū)域成熟與價(jià)值提升。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)該面向哪些市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)何種產(chǎn)品才能最大限度提 升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，并且具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？ 問(wèn)題一 問(wèn)題二 一 項(xiàng)目定位如何充分發(fā)掘地塊所在區(qū)域資源價(jià)值，并實(shí)現(xiàn)價(jià)值 最大化，同時(shí)有效規(guī)避種種不利與限制條件？ 問(wèn)題三 一 如何通過(guò)合理的定位與營(yíng)銷(xiāo)策略，發(fā)揮國(guó)奧公司的優(yōu)勢(shì)，規(guī) 避劣勢(shì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)與國(guó)奧品牌發(fā)展？ 問(wèn)題四 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位所需要解決的主要問(wèn)題本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位所需要解決的主要問(wèn)題 l臨近五星級(jí)酒店及臨近五星級(jí)酒店及5 5萬(wàn)平米森林萬(wàn)平米森林 公園公園 l交通環(huán)境良好，通達(dá)便捷交通環(huán)境良好，通達(dá)便捷 l臨近機(jī)場(chǎng)，通勤便利臨近機(jī)場(chǎng)，通勤便利 l奧運(yùn)

5、理念指導(dǎo)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)思想奧運(yùn)理念指導(dǎo)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)思想 l開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力 ww（劣勢(shì)）（劣勢(shì)）s s（優(yōu)勢(shì)）（優(yōu)勢(shì)） l機(jī)場(chǎng)噪音機(jī)場(chǎng)噪音 l市政設(shè)施進(jìn)展緩慢，森林公園尚在市政設(shè)施進(jìn)展緩慢，森林公園尚在 規(guī)劃中，無(wú)法對(duì)本案起到借勢(shì)體驗(yàn)規(guī)劃中，無(wú)法對(duì)本案起到借勢(shì)體驗(yàn) 作用作用 l區(qū)域尚屬荒涼區(qū)域尚屬荒涼 l容積率限制無(wú)法拆分，產(chǎn)品勢(shì)必單容積率限制無(wú)法拆分，產(chǎn)品勢(shì)必單 一一 l區(qū)域內(nèi)標(biāo)識(shí)性項(xiàng)目尚未出現(xiàn)區(qū)域內(nèi)標(biāo)識(shí)性項(xiàng)目尚未出現(xiàn) l區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品尚屬初期階段，特色區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品尚屬初期階段，特色 產(chǎn)品未出現(xiàn)產(chǎn)品未出現(xiàn) l南部新城的整體發(fā)展對(duì)本區(qū)域的南部新城的整體發(fā)展對(duì)本區(qū)域的 帶動(dòng)帶動(dòng) l南部新城項(xiàng)目已

6、樹(shù)立較高的價(jià)格南部新城項(xiàng)目已樹(shù)立較高的價(jià)格 標(biāo)準(zhǔn)，使本案價(jià)格預(yù)期空間增大標(biāo)準(zhǔn)，使本案價(jià)格預(yù)期空間增大 l區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格尚未對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格形區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格尚未對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格形 成支持成支持 l市場(chǎng)熱度降低，對(duì)投資的抑制等導(dǎo)市場(chǎng)熱度降低，對(duì)投資的抑制等導(dǎo) 致的市場(chǎng)環(huán)境疲軟致的市場(chǎng)環(huán)境疲軟 l區(qū)域內(nèi)客戶群基數(shù)小，區(qū)域?qū)ν庖齾^(qū)域內(nèi)客戶群基數(shù)小，區(qū)域?qū)ν庖?力不足力不足 oo（機(jī)會(huì)）（機(jī)會(huì)）t t（威脅）（威脅） swot分析分析 、站在城市經(jīng)營(yíng)的角度看成都房地產(chǎn)的發(fā)展、站在城市經(jīng)營(yíng)的角度看成都房地產(chǎn)的發(fā)展 “ “成都，是天府，是皇家的倉(cāng)庫(kù)，是富庶，安逸，享福的地方成都，是天府，是皇家的倉(cāng)庫(kù)，是富庶，安逸，享福

7、的地方。” 易中天 讀城記 承岷江磅礴水系滋養(yǎng)，享平原之 平坦地勢(shì)，得風(fēng)調(diào)雨順，生活富足、衣食 無(wú)憂的成都人更會(huì)享受生活。無(wú)論是過(guò)往 的農(nóng)耕時(shí)代還是今日的繁華時(shí)尚之都， 3000年淬練的文明，都是對(duì)人性的尊重， 給人性快樂(lè)釋放創(chuàng)造更廣闊的空間，成為 一座“來(lái)了就不想離開(kāi)的城市來(lái)了就不想離開(kāi)的城市”。 二、區(qū)域環(huán)境定性研究二、區(qū)域環(huán)境定性研究 城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的成立，在加速城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的同時(shí)，也促進(jìn)了城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的成立，在加速城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的同時(shí)，也促進(jìn)了 城市的規(guī)模擴(kuò)張、基礎(chǔ)設(shè)施完善及功能提升。城市的規(guī)模擴(kuò)張、基礎(chǔ)設(shè)施完善及功能提升。 帶來(lái)了城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的提升，繼而引起了國(guó)

8、內(nèi)外眾多財(cái)團(tuán)的關(guān)注截至2008年2 月23日，已有世界500強(qiáng)中124家入駐成都，尤其以房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)更突出。 例如2007年月日，香港九龍倉(cāng)以8800萬(wàn)元/畝的天價(jià)競(jìng)得“成百”地塊，總價(jià) 款高達(dá)72億元。成都房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)達(dá)到了前所未有的高潮。 思源分析：前所未有的資金流和人才流匯集成都，勢(shì)必將成都房地產(chǎn)市場(chǎng)推向思源分析：前所未有的資金流和人才流匯集成都，勢(shì)必將成都房地產(chǎn)市場(chǎng)推向 一個(gè)新的高度一個(gè)新的高度 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)（簡(jiǎn)稱統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)（簡(jiǎn)稱“新特區(qū)新特區(qū)”） 成渝經(jīng)濟(jì)帶成渝經(jīng)濟(jì)帶 成都成都 南延線走廊南延線走廊 高新區(qū)高新區(qū) 雙流-航空港 新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，市區(qū)城市功 能

9、外擴(kuò)的重要載體 成都城市副中心， 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極 中國(guó)經(jīng)濟(jì)第四極 西部經(jīng)濟(jì)中心， 已經(jīng)進(jìn)入城市 功能外擴(kuò)階段 在城市功能體系中分析雙流、航空港區(qū)域可能承載的外向型城市功能 雙流區(qū)域城市功能研究雙流區(qū)域城市功能研究 人口居?。耗细咝聟^(qū)高素質(zhì)產(chǎn)業(yè)人群的居住升級(jí)需求 區(qū)域人口就業(yè)：區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)升級(jí)后形成外來(lái)人口進(jìn)入與原有區(qū)域 人口的就業(yè)需求 配套商業(yè)的完善：高素質(zhì)群體的進(jìn)入帶來(lái)的高品位、休閑娛樂(lè)等消費(fèi) 的需求 生態(tài)文化旅游價(jià)值的挖掘：對(duì)區(qū)域文化生態(tài)旅游價(jià)值的挖掘吸引更多 的外來(lái)投資 成都城市功能外擴(kuò)的重要載體 雙流片區(qū)是承接成都市城市功能外擴(kuò)的重要載體，依托航空產(chǎn)業(yè)資源，將成為 以臨空產(chǎn)業(yè) 為核心產(chǎn)業(yè)

10、的產(chǎn)業(yè)功能組團(tuán) 雙流區(qū)域城市功能研究雙流區(qū)域城市功能研究 雙流充分利用自身航空港優(yōu)勢(shì)為成都南走廊（成都高新南區(qū)大源 組團(tuán)）區(qū)域提供產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)和城市功能服務(wù) 雙流 發(fā)展優(yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì): 南延線輻射 交通優(yōu)勢(shì)交通優(yōu)勢(shì): 市政路網(wǎng) 資源優(yōu)勢(shì)資源優(yōu)勢(shì): 機(jī)場(chǎng) 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì): 臨空產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)業(yè)配套服務(wù) 便捷居住配套 雙流片區(qū)的發(fā)展優(yōu)勢(shì) 雙流區(qū)域城市功能研究雙流區(qū)域城市功能研究 雙流應(yīng)具備的外向型城市功能主要服務(wù)于成都市區(qū)城市功能外擴(kuò)、南延線 板塊的橫向輻射 成渝經(jīng)濟(jì)一體化 外地來(lái)蓉人口居住功能 南延線板塊橫擴(kuò) 產(chǎn)業(yè)配套功能 成都城市功能外擴(kuò) 市區(qū)外溢人口居住功能 郊區(qū)化辦公功能 商業(yè)配套功能

11、 臨空產(chǎn)業(yè)功能 雙流區(qū)域城市功能研究雙流區(qū)域城市功能研究 基于城市區(qū)位環(huán)境，雙流要做的產(chǎn)品基于城市區(qū)位環(huán)境，雙流要做的產(chǎn)品 綜合功能核綜合功能核 產(chǎn)業(yè)服務(wù)型產(chǎn)業(yè)服務(wù)型hopsca 商業(yè)商業(yè) 辦公辦公 酒店酒店 居住居住 內(nèi)聚式特色商業(yè)，輔以社區(qū)配套商業(yè)內(nèi)聚式特色商業(yè)，輔以社區(qū)配套商業(yè) 以總部辦公為特色，結(jié)合集合式辦公以總部辦公為特色，結(jié)合集合式辦公 為周邊產(chǎn)業(yè)帶配套的會(huì)議型商務(wù)酒店為周邊產(chǎn)業(yè)帶配套的會(huì)議型商務(wù)酒店 富有地方風(fēng)情和城市氣息的城市公寓及休富有地方風(fēng)情和城市氣息的城市公寓及休 閑居住物業(yè)閑居住物業(yè) 雙流區(qū)域城市功能研究雙流區(qū)域城市功能研究 雙流片區(qū)的總體開(kāi)發(fā)策略雙流片區(qū)的總體開(kāi)發(fā)策略

12、 首先啟動(dòng)首先啟動(dòng)“便捷居住核（城市公寓、休閑住宅）便捷居住核（城市公寓、休閑住宅）”，吸引產(chǎn)業(yè)人，吸引產(chǎn)業(yè)人 口和外來(lái)人口的聚集口和外來(lái)人口的聚集 啟動(dòng)啟動(dòng)“產(chǎn)業(yè)配套核產(chǎn)業(yè)配套核” ，繼續(xù)完善居住核；，繼續(xù)完善居住核； 隨著區(qū)域的逐步成熟，進(jìn)一步開(kāi)發(fā)生態(tài)辦公及其配套設(shè)施，隨著區(qū)域的逐步成熟，進(jìn)一步開(kāi)發(fā)生態(tài)辦公及其配套設(shè)施， 完善產(chǎn)業(yè)功能和城市功能；完善產(chǎn)業(yè)功能和城市功能； 最后開(kāi)發(fā)未來(lái)價(jià)值最大的最后開(kāi)發(fā)未來(lái)價(jià)值最大的“商務(wù)服務(wù)核商務(wù)服務(wù)核”，實(shí)現(xiàn)高價(jià)值；，實(shí)現(xiàn)高價(jià)值； .、2007年成都土地市場(chǎng)概況 2007年成都主城區(qū)（五城區(qū)和高新區(qū)）土地市場(chǎng)共發(fā)布拍賣(mài)和掛牌土地112 宗，總供地面積合計(jì)

13、5,863.89畝； 其中成交108宗，成交凈用地面積5,691.21畝，成交均價(jià)916.91萬(wàn)元/畝，成 交總金額為2,527,341.11萬(wàn)元。 思源分析： 預(yù)計(jì)2008年土地成交量將會(huì)在2007年的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持比較平穩(wěn)的上升 狀態(tài)，而土地價(jià)格在經(jīng)歷了2007年急速增長(zhǎng)之后，預(yù)計(jì)2008年漲幅會(huì)相對(duì)縮 小，但仍然保持上漲的趨勢(shì)。 、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展定性分析、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展定性分析 三環(huán)內(nèi)土地資源已非常稀缺 從環(huán)域上分析： 一環(huán)內(nèi)及一二環(huán)成交土地宗數(shù)少，總面積很小。 二三環(huán)成交土地面積（1928.5777畝）占到了整 個(gè)主城區(qū)的33.89。 三環(huán)外是土地交易的主戰(zhàn)場(chǎng)，成交土地宗數(shù)（4

14、8 宗）和面積（3122.3894畝）都占到了整個(gè)主城區(qū) 的一半左右。 思源解讀：思源解讀： 因一環(huán)內(nèi)及一、二環(huán)間可供開(kāi)發(fā)土地資源非常稀缺， 二 三環(huán)的項(xiàng)目將愈發(fā)受到關(guān)注。 思源預(yù)測(cè)：思源預(yù)測(cè)： 結(jié)合成都2008年1-3月的土地拍賣(mài)情況，未來(lái)一段 時(shí)間內(nèi)，土地的成交價(jià)格呈現(xiàn)的態(tài)勢(shì)是穩(wěn)中有升。 .、2007年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 根據(jù)房管局公眾信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)， 2007年成都主城區(qū)商品房銷(xiāo)售約 13.4萬(wàn)套,共計(jì)面積約1265.5萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售面積較06年增加約25.4%。 全年主城區(qū)商品房供應(yīng)總套數(shù)約16.9萬(wàn)套；供應(yīng)面積約為1535.69萬(wàn)平 米，同比增長(zhǎng)28%，市場(chǎng)供應(yīng)十分旺盛。 思源解讀

15、：思源解讀： 從07年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)看：一方面，商品房供需較06年均 有較大幅度的增長(zhǎng)，市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢(shì)；另一方面，市場(chǎng)供應(yīng)面 積比實(shí)際銷(xiāo)售面積高出21.35%，存在一定的供給過(guò)?，F(xiàn)象。 從右圖我們可以看出： 從近6年住宅的銷(xiāo)售面積來(lái)看，02年至07 年住宅成交面積呈逐年穩(wěn)步上升趨勢(shì)。07 年主城區(qū)的住宅銷(xiāo)售量突破1198萬(wàn)平米， 同比增長(zhǎng)39%。 從近6年住宅的銷(xiāo)售均價(jià)來(lái)看，02年至06 年價(jià)格的漲幅相對(duì)穩(wěn)定，進(jìn)入07年后，成 都住宅市場(chǎng)的成交價(jià)格發(fā)生較大 波動(dòng)，在 06年成交價(jià)格的基礎(chǔ)上再度上漲29.05%。 2006年住宅銷(xiāo)售供銷(xiāo)比1.05，2007年住宅 銷(xiāo)售供銷(xiāo)比1.13

16、，市場(chǎng)整體基本平衡， 但、 供大于求的趨勢(shì)開(kāi)始出現(xiàn)。 20072007年開(kāi)始出現(xiàn)供大于求的趨勢(shì)年開(kāi)始出現(xiàn)供大于求的趨勢(shì) . .、20082008年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)情況預(yù)測(cè)年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)情況預(yù)測(cè) （1）市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè) 根據(jù)2007年中心城區(qū)公開(kāi)“招拍掛”住宅類用地的統(tǒng)計(jì)，其平均樓面地價(jià)為2783元/平方米，若再加上 開(kāi)發(fā)商后期開(kāi)發(fā)成本以及合理利潤(rùn)值， 思源分析：2008年成都住宅整體均價(jià)趨于平穩(wěn)，穩(wěn)步上揚(yáng)。 （2）土地市場(chǎng)供求走勢(shì)預(yù)測(cè) 根據(jù)07年成都市主城區(qū)商品房成交情況來(lái)看, 市場(chǎng)供需基本平衡。根據(jù)06及07年成交土地的控規(guī)指標(biāo)和 宗地規(guī)模綜合計(jì)算， 思源分析：08年成都土地放量將超過(guò)07年

17、，但成交不會(huì)同步成長(zhǎng)，整體呈現(xiàn)供應(yīng)放大趨勢(shì)、需求緊縮 趨勢(shì)。 （3）產(chǎn)品需求走勢(shì)預(yù)測(cè) 2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)06年和07年的政策調(diào)控，市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的需求發(fā)生了轉(zhuǎn)變。 思源分析：a、自住需求仍在不斷增加。 b、從駐足觀望到真實(shí)需求集中釋放的時(shí)間不會(huì)太久。 c、購(gòu)房決策趨于理性，對(duì)預(yù)期判斷更加謹(jǐn)慎。 d、住房需求面積進(jìn)一步轉(zhuǎn)向緊湊、精致、適用的中小戶型，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)是今年的競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)。 . .、20082008年成都城南區(qū)域市場(chǎng)情況預(yù)測(cè)年成都城南區(qū)域市場(chǎng)情況預(yù)測(cè) 市場(chǎng)走勢(shì)分析市場(chǎng)走勢(shì)分析 0707年城南房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況如下：年城南房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況如下： 方位供應(yīng)面積 （單位：） 供應(yīng)占比成交面積

18、 （單位：） 成交占比均價(jià)（元/）供銷(xiāo)比 南 3,353,34924.8% 3,614,45930.1%53690.9 思源分析：思源分析： 城南將成為城南將成為0808年房?jī)r(jià)領(lǐng)跑者，預(yù)計(jì)三環(huán)外均價(jià)將率先突破年房?jī)r(jià)領(lǐng)跑者，預(yù)計(jì)三環(huán)外均價(jià)將率先突破70007000，從而刺激整體，從而刺激整體 價(jià)格上揚(yáng)。價(jià)格上揚(yáng)。 區(qū)域熱點(diǎn)板塊：空港新區(qū)區(qū)域熱點(diǎn)板塊：空港新區(qū) 在過(guò)去的4年的時(shí)間里，當(dāng)紫荊、神仙樹(shù)從4500元/平方米的均價(jià)到如今逐漸達(dá)到 近9000元/平方米的增長(zhǎng)幅度時(shí)，空港片區(qū)才從最初區(qū)域1800元/平方米均價(jià)逐漸達(dá)到 近期4500元/平方米左右的均價(jià)。開(kāi)車(chē)從紫荊、神仙樹(shù)到空港片區(qū)只有5分鐘時(shí)間

19、，但 房?jī)r(jià)相差近一倍，距離之近與房?jī)r(jià)價(jià)差之大形成強(qiáng)烈反差。 區(qū)域供應(yīng)量：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前空港片區(qū)在開(kāi)發(fā)和已開(kāi)發(fā)的規(guī)模已經(jīng)突破千畝，開(kāi) 發(fā)住宅面積也將超過(guò)百萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)的總戶數(shù)也約在2萬(wàn)余戶左右。從區(qū)域來(lái)說(shuō)，空 港區(qū)域的住宅開(kāi)發(fā)規(guī)模已經(jīng)成形，今后將成為一個(gè)由數(shù)個(gè)開(kāi)發(fā)小區(qū)聚集而成、新興的 空港居住區(qū)。如今的空港新區(qū)的土地價(jià)值與人居價(jià)值正處在一個(gè)快速增值的前夜，在 這樣的類比下，空港板塊以更高的區(qū)域發(fā)展起點(diǎn)和品質(zhì)產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，將會(huì)通過(guò)區(qū)域居 住的高性價(jià)比帶動(dòng)區(qū)域一個(gè)明顯補(bǔ)漲的過(guò)程。 2008年，機(jī)場(chǎng)路改造的完成無(wú)疑將會(huì)讓空港實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身，成為名副其實(shí)的“國(guó) 際城南之門(mén)”。 區(qū)域主力開(kāi)發(fā)商：藍(lán)光地產(chǎn)

20、、森宇實(shí)業(yè)、四川溫資房產(chǎn)、華西希望美好房屋、誠(chéng)裕房 產(chǎn)、和貴實(shí)業(yè)、中盛房產(chǎn)、富豪房產(chǎn)、潤(rùn)揚(yáng)房產(chǎn)。 區(qū)域主要物業(yè)類型：根據(jù)世家機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，空港新區(qū)建筑產(chǎn)品中高層和小高層占 50，多層占25，別墅和類別墅占25. 20082008年成都城南區(qū)域市場(chǎng)情況預(yù)測(cè)年成都城南區(qū)域市場(chǎng)情況預(yù)測(cè) .、區(qū)域住宅消費(fèi)者研究定性、區(qū)域住宅消費(fèi)者研究定性 度假養(yǎng)老客群定位度假養(yǎng)老客群定位 成都的企業(yè)高管或法人 區(qū)域事業(yè)機(jī)關(guān)單位公務(wù)員 省內(nèi)二、三級(jí)區(qū)域客群； 泛成都區(qū)域內(nèi)崇尚度假生 活的客戶 居住型客群定位居住型客群定位 高新區(qū)企事業(yè)單位員工 其他城市在此上班的客群 區(qū)域內(nèi)改善居住環(huán)境的客群 投資客群定位投資客群定位

21、 專業(yè)房地產(chǎn)投資團(tuán)體 泛成都區(qū)域內(nèi)投資客戶 雙六區(qū)域內(nèi)住宅客群細(xì)分為三大類：居住型客群、度假養(yǎng)老客群、投資客群雙六區(qū)域內(nèi)住宅客群細(xì)分為三大類：居住型客群、度假養(yǎng)老客群、投資客群 度假養(yǎng)老客群特征分析度假養(yǎng)老客群特征分析 消費(fèi)頻消費(fèi)頻 率率 消費(fèi)能力消費(fèi)能力消費(fèi)特性消費(fèi)特性消費(fèi)偏好消費(fèi)偏好 周邊企業(yè)單位 高管與法 人 最高最強(qiáng)體現(xiàn)社會(huì)地位與 身份，度假； 多次置業(yè) 以獨(dú)棟、雙拼別墅為主 事業(yè)機(jī)關(guān)單位 公務(wù)員 高強(qiáng)是權(quán)利的代表、 休閑度假； 多次置業(yè) 以雙拼為主，輔以獨(dú)棟別墅、洋 房、公寓 崇尚度假生活 的客群 較高較強(qiáng)親近自身文化、 生活的追求； 二次置業(yè) 以聯(lián)排、洋房為主要 二、三級(jí)城市 有錢(qián)

22、人 高強(qiáng)向往成都休閑度 假生活；多 次置業(yè) 多選擇雙拼、聯(lián)排類別墅 居住型客群特征分析居住型客群特征分析 消費(fèi)頻消費(fèi)頻 率率 消費(fèi)能力消費(fèi)能力消費(fèi)特性消費(fèi)特性消費(fèi)偏好消費(fèi)偏好 區(qū)域內(nèi)改善居 住環(huán)境的 客群 高最強(qiáng)改善居住環(huán)境多層、小高層、高層、別墅 高新西區(qū)企事 業(yè)單位員 工 最高較強(qiáng)工作就近與第一 次置業(yè) 以小高、高層為主，輔以一定 的別墅與多層 二、三級(jí)城市 打算在此 定居客居 高較強(qiáng)向往成都生活與 在成都第一 次置業(yè)。工 作就近 多選擇小高層與高層 投資型客群特征分析投資型客群特征分析 消費(fèi)頻消費(fèi)頻 率率 消費(fèi)能力消費(fèi)能力消費(fèi)特性消費(fèi)特性消費(fèi)偏好消費(fèi)偏好 專業(yè)炒房團(tuán)最高最強(qiáng)注重投資收益，

23、 多選擇小戶 型 小高層、高層 泛成都區(qū)域內(nèi) 的投資客 高較強(qiáng)看中區(qū)域投資潛 力 以小高、高層為主 運(yùn)用三個(gè)緯度模型對(duì)定位進(jìn)行分析運(yùn)用三個(gè)緯度模型對(duì)定位進(jìn)行分析 價(jià)值最大化價(jià)值最大化 優(yōu)化限制條件優(yōu)化限制條件 根據(jù)項(xiàng)目可能的發(fā)展方向，根據(jù)項(xiàng)目可能的發(fā)展方向， 通過(guò)一系列的提升價(jià)值手段，通過(guò)一系列的提升價(jià)值手段， 提升項(xiàng)目定位價(jià)值，找到能夠提升項(xiàng)目定位價(jià)值，找到能夠 實(shí)現(xiàn)最大化價(jià)值的有限個(gè)定位實(shí)現(xiàn)最大化價(jià)值的有限個(gè)定位 方向；方向； 通過(guò)對(duì)于不同發(fā)展方向的有通過(guò)對(duì)于不同發(fā)展方向的有 效的產(chǎn)品組合，運(yùn)用成本差異及效的產(chǎn)品組合，運(yùn)用成本差異及 集中化開(kāi)發(fā)等策略塑造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；集中化開(kāi)發(fā)等策略塑造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)

24、勢(shì)； 結(jié)合項(xiàng)目自身限制條件篩選結(jié)合項(xiàng)目自身限制條件篩選 出最優(yōu)方案出最優(yōu)方案 塑造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)塑造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 三、項(xiàng)目定位體系研究及優(yōu)化三、項(xiàng)目定位體系研究及優(yōu)化 周邊現(xiàn)有及未來(lái)的產(chǎn)業(yè)人群周邊現(xiàn)有及未來(lái)的產(chǎn)業(yè)人群 周邊未來(lái)的政府等事業(yè)單位人群周邊未來(lái)的政府等事業(yè)單位人群 國(guó)際城南未來(lái)的主要媒體人群國(guó)際城南未來(lái)的主要媒體人群 區(qū)域內(nèi)的改善居住家庭區(qū)域內(nèi)的改善居住家庭 區(qū)域外的投資人群區(qū)域外的投資人群 外阜投資人群外阜投資人群 廣泛性基礎(chǔ)客群廣泛性基礎(chǔ)客群 待進(jìn)入國(guó)際城南的高新技術(shù)品牌企業(yè)中高待進(jìn)入國(guó)際城南的高新技術(shù)品牌企業(yè)中高 層領(lǐng)導(dǎo)，主要技術(shù)人員層領(lǐng)導(dǎo)，主要技術(shù)人員 空港區(qū)域內(nèi)政府職能部門(mén)和辦事機(jī)構(gòu)

25、的高空港區(qū)域內(nèi)政府職能部門(mén)和辦事機(jī)構(gòu)的高 層領(lǐng)導(dǎo)，城市建設(shè)的領(lǐng)軍者層領(lǐng)導(dǎo)，城市建設(shè)的領(lǐng)軍者 待進(jìn)入?yún)^(qū)域的市級(jí)主流媒體高層領(lǐng)導(dǎo)待進(jìn)入?yún)^(qū)域的市級(jí)主流媒體高層領(lǐng)導(dǎo) 區(qū)域內(nèi)的高收入改善升級(jí)型家庭，二次以區(qū)域內(nèi)的高收入改善升級(jí)型家庭，二次以 上置業(yè)上置業(yè) 有敏銳投資眼光的區(qū)域外投資人群有敏銳投資眼光的區(qū)域外投資人群 長(zhǎng)期從事商務(wù)活動(dòng)的通勤人群長(zhǎng)期從事商務(wù)活動(dòng)的通勤人群 找其中有一定購(gòu)買(mǎi)力的找其中有一定購(gòu)買(mǎi)力的 品牌和產(chǎn)品品質(zhì)吸引的外阜投資客品牌和產(chǎn)品品質(zhì)吸引的外阜投資客 客戶升級(jí)客戶升級(jí) 提升價(jià)值手段提升價(jià)值手段1 定位于更具有購(gòu)買(mǎi)力的客群（尋找有錢(qián)人），并滿足其價(jià)值提升要素定位于更具有購(gòu)買(mǎi)力的客群（尋

26、找有錢(qián)人），并滿足其價(jià)值提升要素 具一定購(gòu)買(mǎi)力的客群關(guān)注的核心價(jià)值點(diǎn)具一定購(gòu)買(mǎi)力的客群關(guān)注的核心價(jià)值點(diǎn) 產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品品質(zhì) 安全的需要 滿足生理需要 歸屬的需要 贏得認(rèn)同尊重 自我 價(jià)值實(shí)現(xiàn) 中產(chǎn)階層高端低端 物業(yè)管理物業(yè)管理 生態(tài)環(huán)境生態(tài)環(huán)境 品牌號(hào)召品牌號(hào)召 保值增值保值增值 社會(huì)認(rèn)同社會(huì)認(rèn)同 提升價(jià)值手段提升價(jià)值手段2 鑄造精品，實(shí)現(xiàn)國(guó)奧品牌溢價(jià)鑄造精品，實(shí)現(xiàn)國(guó)奧品牌溢價(jià) 如果某個(gè)特定成本的品牌 產(chǎn)品，由于在顧客方形成 了很高的期望價(jià)值，從而 使客戶能夠按照更高的價(jià) 格進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，我們就認(rèn)為 這個(gè)品牌具備了很強(qiáng)的產(chǎn) 品溢價(jià)能力。 text text 質(zhì)量、配套服務(wù) 等 情感 價(jià)值 技術(shù)應(yīng)用、

27、產(chǎn)品體驗(yàn)、精裝 功能功能 價(jià)值價(jià)值 附加附加 價(jià)值價(jià)值 精神精神 價(jià)值價(jià)值 品牌價(jià)值模型品牌價(jià)值模型 提升價(jià)值手段提升價(jià)值手段3 高品質(zhì)物業(yè)管理高品質(zhì)物業(yè)管理讓科技、綠色歸于生活！讓科技、綠色歸于生活！ 城市公寓的家具智能化系統(tǒng)示意 采用低輻射絕熱玻璃； 新風(fēng)系統(tǒng)春秋季節(jié)采用自然通風(fēng)，夏冬季節(jié)采用大風(fēng)量低風(fēng) 速的空調(diào)通風(fēng)和全熱回收裝置 照明系統(tǒng)采用高效節(jié)能燈具加熱敏、光敏控制的智能化照明； 電梯采用智能控制和按乘載量調(diào)節(jié)的變頻系統(tǒng)； 供水采用變頻系統(tǒng)。 在前期聘請(qǐng)第一太平洋做物管顧問(wèn)，提升項(xiàng)目 品質(zhì)與形成價(jià)值 運(yùn)用三個(gè)緯度模型對(duì)定位進(jìn)行分析運(yùn)用三個(gè)緯度模型對(duì)定位進(jìn)行分析 價(jià)值最大化價(jià)值最大化

28、優(yōu)化限制條件優(yōu)化限制條件 根據(jù)項(xiàng)目可能的發(fā)展方向，根據(jù)項(xiàng)目可能的發(fā)展方向， 通過(guò)一系列的提升價(jià)值手段，通過(guò)一系列的提升價(jià)值手段， 提升項(xiàng)目定位價(jià)值，找到能夠提升項(xiàng)目定位價(jià)值，找到能夠 實(shí)現(xiàn)最大化價(jià)值的有限個(gè)定位實(shí)現(xiàn)最大化價(jià)值的有限個(gè)定位 方向方向 通過(guò)對(duì)于不同發(fā)展方向的有通過(guò)對(duì)于不同發(fā)展方向的有 效的產(chǎn)品組合，運(yùn)用成本差異及效的產(chǎn)品組合，運(yùn)用成本差異及 集中化開(kāi)發(fā)等策略塑造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)集中化開(kāi)發(fā)等策略塑造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 結(jié)合項(xiàng)目自身限制條件篩選結(jié)合項(xiàng)目自身限制條件篩選 出最優(yōu)方案出最優(yōu)方案 塑造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)塑造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 尋找本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力尋找本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力 成本領(lǐng)先成本領(lǐng)先差異化差異化集中化集中化項(xiàng)

29、目組合項(xiàng)目組合附加值附加值時(shí)間壟斷時(shí)間壟斷 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的形成 差差 異異 化化 競(jìng)競(jìng) 爭(zhēng)爭(zhēng) 優(yōu)優(yōu) 勢(shì)勢(shì) 差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的形成 項(xiàng)目借助開(kāi)放式設(shè)計(jì)項(xiàng)目借助開(kāi)放式設(shè)計(jì) 完成項(xiàng)目與周邊星完成項(xiàng)目與周邊星 級(jí)酒店、森林公園的級(jí)酒店、森林公園的 城市共生性城市共生性 細(xì)分市場(chǎng)、差異競(jìng)爭(zhēng)細(xì)分市場(chǎng)、差異競(jìng)爭(zhēng) 國(guó)奧品牌打造國(guó)奧品牌打造 我們最大的優(yōu)勢(shì) 開(kāi)放式設(shè)計(jì)，形成開(kāi)放式設(shè)計(jì)，形成 形象差異形象差異 融入國(guó)奧理念，產(chǎn)品設(shè)計(jì)精細(xì)化、品牌化融入國(guó)奧理念，產(chǎn)品設(shè)計(jì)精細(xì)化、品牌化 充分尊重本地塊的地形地貌，結(jié)合地形與環(huán)境的差異形成不同概念主題的產(chǎn)品，兼顧其景觀風(fēng) 格的差異形成產(chǎn)品的細(xì)

30、部設(shè)計(jì)滿足，以實(shí)現(xiàn)步移景異，大處著眼、小處入手。 設(shè)計(jì)效果。注重概念元素在設(shè)計(jì)中的針對(duì)性運(yùn)用。（設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn)為能夠使客戶形成直觀注意和 型號(hào)傳播）。 開(kāi)放式規(guī)劃設(shè)計(jì)，提升城市參與性與共生性開(kāi)放式規(guī)劃設(shè)計(jì)，提升城市參與性與共生性 對(duì)項(xiàng)目采用開(kāi)放式規(guī)劃設(shè)計(jì)手法，使其在城市功能上，將左邊的五星級(jí)酒 店與背后5萬(wàn)平方米的森林公園，納入項(xiàng)目生活范圍，力求擴(kuò)大項(xiàng)目綠化 率與提高項(xiàng)目的國(guó)際生活品質(zhì) 開(kāi)放式規(guī)劃設(shè)計(jì)，營(yíng)造社區(qū)內(nèi)部營(yíng)造公共活動(dòng)與 交流空間，提升社區(qū)活力 產(chǎn)品設(shè)計(jì)差異，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)差異，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 提高項(xiàng)目得房率，讓高層“多層”起來(lái) 在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，注重得房率的提高，增加

31、入戶花園、可變空間、 寬景生活陽(yáng)臺(tái)等的設(shè)計(jì)，并在單一樓層中營(yíng)造生活公共空間，提升項(xiàng)目生活 的群居性回歸， 運(yùn)用三個(gè)緯度模型對(duì)定位進(jìn)行分析運(yùn)用三個(gè)緯度模型對(duì)定位進(jìn)行分析 價(jià)值最大化價(jià)值最大化 優(yōu)化限制條件優(yōu)化限制條件 根據(jù)項(xiàng)目可能的發(fā)展方向，根據(jù)項(xiàng)目可能的發(fā)展方向， 通過(guò)一系列的提升價(jià)值手段，通過(guò)一系列的提升價(jià)值手段， 提升項(xiàng)目定位價(jià)值，找到能夠提升項(xiàng)目定位價(jià)值，找到能夠 實(shí)現(xiàn)最大化價(jià)值的有限個(gè)定位實(shí)現(xiàn)最大化價(jià)值的有限個(gè)定位 方向；方向； 通過(guò)對(duì)于不同發(fā)展方向的有通過(guò)對(duì)于不同發(fā)展方向的有 效的產(chǎn)品組合，運(yùn)用成本差異及效的產(chǎn)品組合，運(yùn)用成本差異及 集中化開(kāi)發(fā)等策略塑造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；集中化開(kāi)發(fā)等策略塑造

32、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 結(jié)合項(xiàng)目自身限制條件篩選結(jié)合項(xiàng)目自身限制條件篩選 出最優(yōu)方案出最優(yōu)方案 塑造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)塑造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 優(yōu)化項(xiàng)目限制條件優(yōu)化項(xiàng)目限制條件1 1 商業(yè)配套先行、完善區(qū)域生活設(shè)施品質(zhì)商業(yè)配套先行、完善區(qū)域生活設(shè)施品質(zhì) 于項(xiàng)目商業(yè)部分的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求，我們建議打造為低密度休閑商業(yè)， 與周邊的五星級(jí)酒店與森林公園融為一體，帥先完善區(qū)域生活配套 優(yōu)化限制條件優(yōu)化限制條件2-借勢(shì)借勢(shì) 點(diǎn)式布局、組團(tuán)圍合布局，于森林公園一并形成項(xiàng)目的高綠化、生態(tài)生活點(diǎn)式布局、組團(tuán)圍合布局，于森林公園一并形成項(xiàng)目的高綠化、生態(tài)生活 項(xiàng)目采用點(diǎn)式布局、多組團(tuán)圍合，使其多組團(tuán)擁有中庭景觀，并以開(kāi)放式設(shè)計(jì) ，使項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)森林公園

33、一并形成項(xiàng)目的高綠化、生態(tài)生活品質(zhì)，形成項(xiàng)目休閑 生活主題 本案總體市場(chǎng)定位方向本案總體市場(chǎng)定位方向 城市多中心發(fā)展里程里，飽含生態(tài)化、國(guó)際化城市多中心發(fā)展里程里，飽含生態(tài)化、國(guó)際化 的開(kāi)放式城市生活社區(qū)的開(kāi)放式城市生活社區(qū) 偉大生活方式在成都的體驗(yàn)偉大生活方式在成都的體驗(yàn) 基于對(duì)項(xiàng)目三個(gè)緯度的分析與提取后，得出項(xiàng)目的最優(yōu)定位方向 開(kāi)放式城市生活社區(qū)開(kāi)放式城市生活社區(qū)是是： 城市向多中心發(fā)展后形成的兼容國(guó)際化、現(xiàn)代化、生態(tài)化居住的開(kāi)放式生活區(qū)城市向多中心發(fā)展后形成的兼容國(guó)際化、現(xiàn)代化、生態(tài)化居住的開(kāi)放式生活區(qū) 開(kāi)放式城市生活社區(qū)開(kāi)放式城市生活社區(qū)功能定位功能定位： 滿足周邊生活的區(qū)域商業(yè)商務(wù)配

34、套需求、滿足區(qū)域置業(yè)需求、滿足區(qū)域投資需求 主要物業(yè)形態(tài)主要物業(yè)形態(tài)： 居住類物業(yè)以城市公寓為主；區(qū)域商業(yè)部分打造為低密度商業(yè)與商務(wù)酒店兩部分， 以彰顯項(xiàng)目生活的國(guó)際性與開(kāi)放性 定位解析定位解析 我們對(duì)國(guó)奧項(xiàng)目的理解： 開(kāi)放式 現(xiàn)代化 兼容并包 生態(tài)化 定位解析定位解析 項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目客戶定位 結(jié)合對(duì)區(qū)域置業(yè)客戶的定性分析，鑒于項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等因素的綜合考慮， 我司對(duì)項(xiàng)目客戶定位于居住型客戶為主，投資型為輔。 居住型為主 投資 型為 輔 目標(biāo)客戶金字塔分布 特征 主力客戶群： 區(qū)域內(nèi)有剛性需求 的客戶群體 次要客戶群： 看重項(xiàng)目投資潛 力的投資客戶群 居住型客戶特征：居住型客戶特征： 年齡分布

35、：以年齡分布：以25-40歲為主，表現(xiàn)歲為主，表現(xiàn) 出年輕化出年輕化 客戶來(lái)源：以雙流客戶來(lái)源：以雙流航空港區(qū)域航空港區(qū)域 客戶為主，二、三級(jí)城市來(lái)蓉客戶為輔客戶為主，二、三級(jí)城市來(lái)蓉客戶為輔 家庭年收入：家庭年收入：4-10萬(wàn)萬(wàn) 置業(yè)目的：以剛性需求為主，改置業(yè)目的：以剛性需求為主，改 善居住環(huán)境為輔善居住環(huán)境為輔 消費(fèi)習(xí)慣：對(duì)現(xiàn)有區(qū)域有較強(qiáng)的消費(fèi)習(xí)慣：對(duì)現(xiàn)有區(qū)域有較強(qiáng)的 認(rèn)同感，同時(shí)注重置業(yè)的工作就近原則認(rèn)同感，同時(shí)注重置業(yè)的工作就近原則 消費(fèi)需求：多以消費(fèi)需求：多以70-130平方米的平方米的 套二、套三為主，表現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)性特征套二、套三為主，表現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)性特征 投資型客戶特征：投資型客戶特

36、征： 年齡分布：以年齡分布：以30-50歲為主，歲為主， 客戶來(lái)源：以成都城南區(qū)域客戶為客戶來(lái)源：以成都城南區(qū)域客戶為 主主 家庭年收入：家庭年收入：12萬(wàn)以上萬(wàn)以上 置業(yè)目的：用于出租或轉(zhuǎn)手置業(yè)目的：用于出租或轉(zhuǎn)手 消費(fèi)習(xí)慣：對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)升值潛力消費(fèi)習(xí)慣：對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)升值潛力 認(rèn)同度較高，看重項(xiàng)目的高性價(jià)比認(rèn)同度較高，看重項(xiàng)目的高性價(jià)比 消費(fèi)需求：多以消費(fèi)需求：多以90平方米以下的套平方米以下的套 一、套二為主，注重低總價(jià)因素一、套二為主，注重低總價(jià)因素 項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位 鑒于項(xiàng)目整體規(guī)模與項(xiàng)目容積率不適宜做拆分等特性，我司認(rèn)為項(xiàng)目產(chǎn)品定 位僅以客戶需求與提升項(xiàng)目品質(zhì)為前提，其產(chǎn)品定

37、位如下： 滿足生活剛性需求的滿足生活剛性需求的 滿足生活改善需求的滿足生活改善需求的 滿足客戶投資需求的滿足客戶投資需求的 滿足區(qū)域生活配套需求的滿足區(qū)域生活配套需求的 ，面積在，面積在50-7050-70之間套一之間套一 面積在面積在90-14490-144之間的套二、套三之間的套二、套三 躍層部分面積在躍層部分面積在144144平方米以上平方米以上 面積在面積在70-9070-90之間的套二、套三之間的套二、套三 投資理念指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì) 住宅部分各種產(chǎn)品配比住宅部分各種產(chǎn)品配比 產(chǎn)品類型產(chǎn)品面積產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品套型面積分布所占比例合計(jì) 精致型70-90平米平層經(jīng)濟(jì)型套二、套三214816.556.70%214816.5 舒適型 90-144