赤壁綜合報告

1、 第一部分第一部分 赤壁商業(yè)地產(chǎn)概況赤壁商業(yè)地產(chǎn)概況 第二部分第二部分 項目前期分析項目前期分析 第三部分第三部分 項目功能定位分析項目功能定位分析 第四部分第四部分 項目價格建議及租金回報情況項目價格建議及租金回報情況 第五部分第五部分 項目推廣策略項目推廣策略 目目 錄錄 一、赤壁商業(yè)格局狀況一、赤壁商業(yè)格局狀況 第一部分第一部分 赤壁商業(yè)地產(chǎn)概況赤壁商業(yè)地產(chǎn)概況 老城區(qū)商圈 赤壁市目前商業(yè)主要集中地 主要業(yè)態(tài)情況 服飾、鞋帽、床上用品、婚紗、數(shù)碼產(chǎn)品、家居用品，部分娛樂休 閑等 發(fā)展情況 仍以街鋪為主要商業(yè)形態(tài),集中的塊狀商業(yè)多為超市 代表性商業(yè)場所 西湖街、西湖休閑廣場、三國商業(yè)城等

2、1 1、老城區(qū)商圈、老城區(qū)商圈 2 2、新區(qū)商圈、新區(qū)商圈 新區(qū)商圈 赤壁市興起的新商圈，目前還沒有形成規(guī)模 主要業(yè)態(tài)情況 建材，還有部分休閑娛樂設(shè)施等 發(fā)展情況 商業(yè)規(guī)劃檔次不高，目前人氣不高 代表性商業(yè)場所 天驕廣場等 3 3、從城市發(fā)展的角度看兩個商圈、從城市發(fā)展的角度看兩個商圈 老城區(qū)商圈是目前城市型消費的主要集中地，業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多元化商業(yè)經(jīng)營穩(wěn)定成熟； 新城區(qū)商圈雖已成型，但主要滿足區(qū)域居住人群的生活需要和部分“新興”行業(yè)/ 產(chǎn)業(yè)，城市化消費仍以老城區(qū)商圈為主； 從短時間看來，老城區(qū)商圈都具有唯一性、不可替代的優(yōu)勢； 目前赤壁的商業(yè)形式主要是街鋪和住宅底商，形態(tài)單一化，缺乏城市的長久規(guī)劃

3、， 其商業(yè)規(guī)模的發(fā)展也受到限制； 從城市發(fā)展的角度來看，赤壁的商圈的發(fā)展將在：改建老城區(qū)商圈，使其更具商 業(yè)容納性；提升新區(qū)商圈成為赤壁第二商業(yè)中心（副中心）；兩個角度展開?？紤] 到赤壁老城區(qū)商圈的唯一性，老城區(qū)商圈的改建更具優(yōu)勢。 從城市消費角度來看，赤壁市民的消費意識較強，有一定的超前消費觀念，但赤壁 整體商業(yè)支撐較弱，市民在選擇高檔商品時會選擇去武漢等大城市消費；而同時赤壁 周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民會選擇來赤壁購物、消費。因此提升城市商業(yè)層次是赤壁商圈發(fā)展的 關(guān)鍵所在。 二、赤壁商業(yè)業(yè)態(tài)研究二、赤壁商業(yè)業(yè)態(tài)研究 目前赤壁的集中性商業(yè)以大型超市為主，經(jīng)營面積較小，業(yè)態(tài)混亂； 綜合百貨類的商業(yè)在市場上

4、還是空缺，未來發(fā)展的潛力和空間很大； 1 1、集中型商業(yè)、集中型商業(yè) 市場名稱經(jīng)營業(yè)態(tài)建筑面積門店數(shù)業(yè)態(tài)日人流量年交易額 （萬元） 租金 （元/m2/ 月） 三國商業(yè) 城 服飾步行 街 38700330服裝類50001600030-50 建材大市 場 建材五金14000320建材、五 金15 赤壁商城農(nóng)貿(mào)19500150農(nóng)貿(mào)200004000022-40 天驕廣場超市、家 具家飾 8000/超市、家 具 /15-20 中百倉儲大型超市3000/大型超市5000/ 家家旺超市2400/超市10000/18-22 閩通電器電器800/電器15000/20 2 2、街區(qū)商業(yè)

5、、街區(qū)商業(yè) 項目名稱位置經(jīng)營業(yè)態(tài)租售情況 西湖街老城區(qū)商圈主要經(jīng)營服裝、鞋、超市等 根據(jù)位置不同租金不等，平均在20-40元/ 左右，主力店鋪 在10-30，出售單價7000-10000元/ 左右，轉(zhuǎn)手費 3-5萬 三國商業(yè)城老城區(qū)商圈 主要經(jīng)營品牌女裝、童裝、化妝 品等 商鋪面積也多為20-30/間，租金約在30-50元/月，轉(zhuǎn) 手費2-5萬，售價在5000-10000元/ 西湖休閑 廣場 老城區(qū)商圈主要經(jīng)營女裝、女鞋 圍合式住宅底商，租金約在16-30元/月，售價在5000- 6000元/ 沿河大道老城區(qū)商圈主要經(jīng)營家具、家飾 根據(jù)面積和位置不同，月租金20-30元/ /月，主要有皇朝、

6、全友、聯(lián)邦等品牌，約40多家店鋪 公園路老城區(qū)商圈主要經(jīng)營家電、農(nóng)機 主力面積20-30 ，租金約在33-40元/月，其中大的商業(yè) 有閩通家電、興地廣場等 大橋路、金雞山路老城區(qū)商圈 主要經(jīng)營電腦、通訊產(chǎn)品，集中 分布于移動、聯(lián)通營業(yè)廳 主力面積20-30 ，約30多家門店，租金約在20-40元/ 月 陸水湖大道新城區(qū)商圈 北面經(jīng)營建材、南面有部分休閑 娛樂業(yè) 主要以建材大市場為主，租金在10-15元/月，南面部分 餐飲和娛樂，檔次不高 河北大道陸水湖大道新城區(qū)商圈主要經(jīng)營超市、小百貨以天驕廣場帶動起來的新商圈，目前還未形成規(guī)模 目前赤壁主要的商業(yè)形式是以街區(qū)商業(yè)為主，形成了部分經(jīng)營業(yè)態(tài)統(tǒng)一的

7、 商業(yè)街，如服飾街、電腦街、手機通訊街等，經(jīng)營狀況相對穩(wěn)定。 街區(qū)商業(yè)主要集中在老城區(qū)，業(yè)態(tài)分布缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，是自然成形的。 3 3、在售商業(yè)、在售商業(yè) 區(qū)域項目名稱租售價格備注 老城區(qū) 錦林花園1復2層連賣2200 4.5米層高，商鋪總面積2120，主力面積50-60 赤壁11街4000-4500元/ 一期商業(yè)街層高4.2米，商鋪面積28-60，二期為 一棟32層的標志性建筑和一棟多層，設(shè)有1-4層的 綜合性商業(yè) 中心商業(yè)步行街7700-15000元/ 規(guī)劃為商業(yè)+住宅+賓館，商鋪總面積6060，主 力面積30-80 新城區(qū) 天驕華庭未定2萬多方的商業(yè)，規(guī)劃為綜合性的商業(yè) 怡景園3000-

8、5000元/ 層高4.5米，商鋪面積為40-87 ，商鋪總面積 3566 目前在售的底商，老城區(qū)和新區(qū)之間價格差異大，地段決定了商鋪的銷售和情 況，這也驗證了老城區(qū)商圈在赤壁商業(yè)市場的重要性。 雖然目前赤壁的在售商業(yè)還是以沿街商鋪為主，但也有部分商業(yè)項目規(guī)劃了主 題性的商場，天驕華庭和赤壁11街，都是本案未來銷售和招商的主要競爭對手； 百貨零售類餐飲類超市類集合類商業(yè)專業(yè)市場類 市 場 現(xiàn) 狀 目前赤壁市無大型 百貨零售類商業(yè)物 業(yè) 以小型低檔的餐飲為主， 且分布零亂。較具規(guī)模 的餐飲集中在東洲大橋 以及陸水湖大道周邊區(qū) 域 老城區(qū)超市經(jīng)營紅火，新 城區(qū)超市人氣略顯不足。 目前中百倉儲規(guī)模最大

9、， 其次為家家旺及天驕，新 華聯(lián)相對較小，其余均為 小超市。 由于缺少整體統(tǒng)一 的規(guī)劃，有效客流 參差不齊，經(jīng)營狀 況差異較大 自然形成，缺乏統(tǒng) 一規(guī)劃，規(guī)模與檔次 參差不齊 主 要 項 目 無中心美食場、湘水人家、 瓦湯罐、石鍋記等 老城區(qū)：家家旺、新華聯(lián) 新城區(qū)：天驕、中百倉儲 三國商業(yè)城、西湖 休閑廣場 天龍鞋城、金馬家具 、建材城、沿河大道 家具城、公園路家電 、大橋路電腦街、興 地廣場 發(fā) 展 空 間 市場空白，發(fā)展空 間巨大 缺乏規(guī)模性、中高檔以 及休閑類餐飲，市場空 間較大 就金三角地區(qū)來說，超市 類物業(yè)略顯飽和 集中在金三角地區(qū) ，未來本項目將成 為老城區(qū)最具規(guī)模 的休閑購物中

10、心 規(guī)?；?、規(guī)范化的專 業(yè)市場，尚有發(fā)展空 間 4 4、市場業(yè)態(tài)綜合判斷、市場業(yè)態(tài)綜合判斷 第二部分第二部分 項目前期分析項目前期分析 占地面積總建筑面積容積率建筑密度 金三角 地塊 44畝58762平米2、042 二、對項目的認知二、對項目的認知 相對赤壁市場而言，項目體量較大，且處于市心的地段； 項目的重要組成部分是塊狀集中型商業(yè)； 我們打造的是以購物為主，集餐飲娛樂一體的綜合型項目，項目本身 就成為一個自循環(huán)系統(tǒng)；待項目經(jīng)營成熟，可以說項目本身就成為一個獨 立的“金三角商圈”，與老城區(qū)這個大商圈形成互動，成為老城區(qū)商圈核 心中的核心，能夠滿足城市消費的主體需要； 一定程度上來說，項目是赤

11、壁的城市名片，也將是赤壁的商業(yè)象征； 一、項目簡況一、項目簡況 優(yōu)勢： 本項目位處市中心，地理位置昭示性強，易引發(fā)關(guān)注； 處于老城區(qū)商圈中，周邊生活配套成熟，輻射力強；且 具有市場稀缺性； 產(chǎn)品是赤壁商業(yè)地產(chǎn)市場升級換代產(chǎn)品，適應發(fā)展需要 項目給赤壁投資群體帶來新的投資理財觀念； 機會： 赤壁目前集中性市場比較少； 市民居住習慣決定市心商鋪接受度高； 本產(chǎn)品規(guī)劃為塊狀商業(yè)，提升赤壁的商業(yè)市場消費層級 ，本項目能夠引領(lǐng)市場； 項目規(guī)劃業(yè)態(tài)多元，可吸引多目的人流； 劣勢： 項目體量較大，也相應給項目管理帶來風險； 項目產(chǎn)品對市場而言屬于新鮮產(chǎn)品，有一定的市場挑戰(zhàn) 威脅： 城市人口少，市場容量??；

12、收入水平低，長久消費實力差； 政策連連出臺，市場不穩(wěn)定因素多； 項目項目swotswot分析分析 三、項目客源研究三、項目客源研究 金金 三三 角角 商商 業(yè)業(yè) 廣廣 場場 投資者投資者 經(jīng)營戶經(jīng)營戶 購物娛樂休閑購物娛樂休閑 消費者消費者 直接客源直接客源 中間客源中間客源 終端客源終端客源 作為項目的最終消費者，承載著項 目的最終價值，終端客源影響到項 目的銷售、價格。購物娛樂休閑客 戶的穩(wěn)定和數(shù)量不易形成飽和，使 得項目具有較大操作空間 部分經(jīng)營戶不需要投資者的承接，而直接 購買商鋪自己經(jīng)營，能夠形成項目的去化 力量。 投資者是項目去化最主要、最直接的市場 客源，也是物業(yè)價值的傳承者。是

13、項目去 化的主要客源。 一、如何看待項目為塊狀集中型商業(yè)的優(yōu)勢與劣勢：一、如何看待項目為塊狀集中型商業(yè)的優(yōu)勢與劣勢： 優(yōu)勢： 從發(fā)展規(guī)律來看，塊狀集中型商業(yè)取代街區(qū)商業(yè)是一種必然，這種商 業(yè)形態(tài)受政府支持，百姓歡迎的； 塊狀集中型商業(yè)有利于引入高中檔品牌，更有利于品牌商家的打造； 順應赤壁市民消費超前性消費、中高端消費的需要； 我們的項目作為老城區(qū)商圈里首次出現(xiàn)的一個塊狀集中性商業(yè)場所， 其優(yōu)勢不言而喻； 劣勢： 赤壁商業(yè)市場商戶及投資客缺乏對塊狀集中型商業(yè)認知，所以抗性較大 ，市場需要教育； 赤壁的客戶對街鋪、地段認可度高，項目的內(nèi)鋪必然存在風險； 需要商家承租能力高； 第三部分第三部分 項

14、目功能定位分析項目功能定位分析 二、項目市場定位二、項目市場定位 項目名稱金三角商業(yè)廣場 市場定位以休閑購物為主，集餐飲、娛樂等多功能為一體的商業(yè)廣場 定位客群青中年群體，大約年齡在2045歲之間的群體； 客 群 消 費 特 點 年輕群體消費欲最旺盛，注重時尚消費，他們?nèi)菀妆惶栒?中年人群購買 力更強，定位以此群體為主； 市 場 定 位 分 析 根據(jù)赤壁商業(yè)格局及未來商業(yè)發(fā)展確定項目定位； 考慮中青年消費的互補性； 三、項目功能定位分析三、項目功能定位分析 如何利用市場缺乏的業(yè)態(tài)完成項目功能規(guī)劃？如何利用市場缺乏的業(yè)態(tài)完成項目功能規(guī)劃？ 如何挈合規(guī)劃與銷售，使項目銷售利潤最大化？如何挈合規(guī)劃與

15、銷售，使項目銷售利潤最大化？ 如何挈合規(guī)劃與招商，使項目銷售可順利執(zhí)行？如何挈合規(guī)劃與招商，使項目銷售可順利執(zhí)行？ 1 1、項目業(yè)態(tài)考慮：、項目業(yè)態(tài)考慮： 2 2、項目功能定位的總的指導思想：、項目功能定位的總的指導思想： 做旺兩頭，強勢拉動中央，從而形成熱鬧的商業(yè)氛圍；做旺兩頭，強勢拉動中央，從而形成熱鬧的商業(yè)氛圍； 兩頭即項目的兩個主要交通出入口的商業(yè)業(yè)態(tài)；強勢拉動中央指 利用兩邊超高人氣，盤活項目中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，最終形成項目良 好的商業(yè)氛圍。 高處引導，形成活躍的垂直人流；高處引導，形成活躍的垂直人流； 高處引導，指在本項目高點設(shè)立特色餐飲娛樂設(shè)施，從而引導人 流上升。 合理布局主力店，

16、吸引人流平面流動；合理布局主力店，吸引人流平面流動； 引入赤壁市民喜歡的品牌店提升項目人氣。 3 3、項目功能定位分布圖、項目功能定位分布圖 主入口 主入口 主入口 品牌時尚百貨數(shù)碼電器區(qū)時尚流行百貨餐飲娛樂區(qū)商業(yè)步行街 2 2樓業(yè)態(tài)銷售模式建議樓業(yè)態(tài)銷售模式建議 模式模式1 1：整體出租，再考慮后期出售；：整體出租，再考慮后期出售； 優(yōu)勢：容易談判，主力店對項目的帶動意義重大； 待做活后，可以抵押貸款或以基金等融資方式套現(xiàn)，減少項目風險； 劣勢：資金回流慢； 需要與品牌商家多輪談判，周期比較長； 模式模式2 2：整體出售（例：整體出售（例- -武商武商/ /武百）；武百）； 優(yōu)勢：資金回收徹

17、底；主力店對項目的帶動意義重大； 劣勢：談判周期比較長； 售價被低估，利潤會減少； 模式模式3 3：店中店模式；：店中店模式； 優(yōu)勢：短期即可銷售，回籠資金，能夠緩解資金壓力； 劣勢：前置條件是需要有經(jīng)營管理公司； 后期經(jīng)營有風險（投資客多/業(yè)態(tài)控制難/品牌度很難保證）； 售價仍會被低估；只能有經(jīng)銷商入主（需獨立收銀） 我們建議我們建議2#2#以整體出租或出售為方向！以整體出租或出售為方向！ 招商考慮：招商考慮： 引入引入赤壁及周邊城市赤壁及周邊城市主導品牌客戶；主導品牌客戶； 重點重點引入武漢大型商業(yè)品牌參與商業(yè)經(jīng)營，帶動銷售；引入武漢大型商業(yè)品牌參與商業(yè)經(jīng)營，帶動銷售； 樓層 主要功能 主

18、要項目 銷售方式 五層 休閑娛樂 旱冰場、網(wǎng)吧、小型電影城、兒童游樂場、游戲廳、大食代等 招商先行，帶動銷售 四層 引入家具家居類 家居軟裝、燈具、家具、床上用品、健身器械等 招商先行，帶動銷售 三層 男裝 男裝、男士休閑裝、內(nèi)衣、羊毛衫、男用飾品、皮帶、筆等 招商先行，帶動銷售 二層 女裝 少女裝、淑女裝、商務女裝、女性內(nèi)衣、休閑女裝、針織用品、 女性飾品等 招商先行，帶動銷售 一層 化妝品、精品類 化妝品、皮具、眼睛鐘表、煙酒、箱包等也可考慮引入肯德基 招商先行，帶動銷售 2 2總體定位：品牌時尚百貨總體定位：品牌時尚百貨 2 2樓業(yè)態(tài)規(guī)劃建議樓業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 （方案一）（方案一） 方案一：

19、 優(yōu)勢 or 劣勢： 引入中高檔品牌； 商戶承租能力強； 備注：2作為本項目品牌塑造的訴求點，先期不作為銷售的主要考量； 方案二： 優(yōu)勢 or 劣勢： 超市做為主力店，能夠帶來大量人流，帶動其他產(chǎn)品消費； 超市租金低且超市部分不銷售； 樓層 主要功能 主要項目 銷售方式 五層 休閑娛樂 旱冰場、網(wǎng)吧、小型電影城、兒童游樂場、大食代等 招商先行，帶動銷售 四層 男裝+休閑運動男裝、男士休閑裝、內(nèi)衣、羊毛衫、男用飾品、皮帶、筆等 招商先行，帶動銷售 三層 超市女裝 超市占一半、女性內(nèi)衣、休閑女裝、針織用品、女性飾品等 招商先行，帶動銷售 二層 超市女裝超市占一半、少女裝、淑女裝、商務女裝； 招商先

20、行，帶動銷售 一層 化妝品、精品類 化妝品、皮具、眼睛鐘表、煙酒、箱包等也可考慮引入肯德基 招商先行，帶動銷售 2 2樓業(yè)態(tài)規(guī)劃建議樓業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 （方案二）（方案二） 2 2樓服裝品牌線定位建議樓服裝品牌線定位建議 適合赤壁市民的消費能力； 赤壁市民對時裝品牌的偏好； 引入品牌建議：引入品牌建議： 服裝風格應與功能規(guī)劃風格一致，達到內(nèi)外很好的統(tǒng)一； 服裝品牌面向客群應該與我們項目面對客群一致，利于把項目做旺 引入品牌商家是為了更好吸引客群，應該注意品牌商家的位置，使樓 層人流分布得到優(yōu)化； 2 2總體定位：品牌時尚百貨總體定位：品牌時尚百貨 2 2樓業(yè)態(tài)配比建議樓業(yè)態(tài)配比建議 1樓產(chǎn)品類別比

21、例類似品牌引進 化裝品6% 歐萊雅、 珠寶、鐘表6% casio 女性皮具6% 達芙妮、奧康 眼酒類2% 2樓 女裝淑女裝6% 淑女屋 少女裝6% 風旗 內(nèi)衣、針織2% 休閑3% 飾品3% 3樓 男性休閑8% 自由空間、361度、特步 正裝4% 羅蒙、 飾品、皮具4% 金利來、華倫天奴 男褲4% 九牧王 4樓 家庭用品床上用品羅蘭家紡 家居布藝 健身文體用品4% 兒童用品6% 5樓 餐飲娛樂餐飲10% 娛樂10% 兒童游樂場、游戲廳、網(wǎng)吧 10% 2#樓：品牌時尚百貨 3 3總體定位：數(shù)碼電器廣場總體定位：數(shù)碼電器廣場 定位支持：電子數(shù)碼類消費不弱，是金牛產(chǎn)業(yè)定位支持：電子數(shù)碼類消費不弱，是金

22、牛產(chǎn)業(yè) 模式建議：模式建議： 模式模式1 1：以租賃模式：以租賃模式2f2f引進主力店，引進主力店，1f1f以獨立鋪面銷售以獨立鋪面銷售 優(yōu)點主力商家進入的價值帶動 劣勢會造成一部分資金的沉淀（主力店）； 需要有足夠的商業(yè)經(jīng)營能力； 物流通道和卸貨平臺無法解決（主力店）。 模式模式2 2：分割銷售，自主經(jīng)營，獨立招商，自己打造一個數(shù)碼電器廣場：分割銷售，自主經(jīng)營，獨立招商，自己打造一個數(shù)碼電器廣場 優(yōu)點資金回籠快，所有鋪面均可銷售； 自由分割和劃分，無主力店的影響。 劣勢對經(jīng)營/招商能力要求高； 零散招商，不易形成品牌。 我們建議我們建議3#3#以模式以模式2 2進行運作！進行運作！ 3 3數(shù)

23、碼電器廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃建議數(shù)碼電器廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 樓層主要功能主要項目銷售方式 二層家電、音像小家電、音像制品、視聽室、電腦及配件等分割銷售 經(jīng)營分割 一層電信服務、數(shù) 碼產(chǎn)品 電信服務（引入聯(lián)通、移動等營業(yè)廳）、銀行服務部、手 機、mp3、數(shù)碼相機類電子數(shù)碼產(chǎn)品等、kfc或麥當勞 分割銷售 經(jīng)營分割 3 3樓業(yè)態(tài)配比建議樓業(yè)態(tài)配比建議 3 3樓業(yè)態(tài)規(guī)劃情況樓業(yè)態(tài)規(guī)劃情況 1樓電子、電信等50% 通信公司，手機賣場 2樓家用電器等50% 大的家電銷售商 3#樓：數(shù)碼電器 招商考慮：招商考慮： 通過銀行通過銀行/ /電信等承租能力高的服務店提升人氣，帶動中小經(jīng)營戶入駐。電信等承租能力高的服務店提升

24、人氣，帶動中小經(jīng)營戶入駐。 4 4樓總體定位：時尚流行百貨樓總體定位：時尚流行百貨 定位支持定位支持：非品牌類時尚百貨：非品牌類時尚百貨 可與可與2#2#、3#3#業(yè)態(tài)形成互容；業(yè)態(tài)形成互容； 本地段支持本類百貨的存在；本地段支持本類百貨的存在； 本地有眾多類似商家資源；本地有眾多類似商家資源； 本地已有分散的此類百貨店分布。本地已有分散的此類百貨店分布。 模式建議：模式建議： 以店中店模式鋪鋪直接銷售以店中店模式鋪鋪直接銷售 4 4樓總體定位：時尚流行百貨樓總體定位：時尚流行百貨 樓層主要功能主要項目銷售方式 二層風尚區(qū)女性休閑館、少量男性休閑類、皮具等分割銷售 經(jīng)營分割 一層流行區(qū)女性飾品

25、、非品牌服飾、女性美容美發(fā)美體等分割銷售 經(jīng)營分割 4 4樓業(yè)態(tài)規(guī)劃情況樓業(yè)態(tài)規(guī)劃情況 招商考慮：招商考慮： 以大的飾品店及美容美發(fā)店帶動人氣，提升商業(yè)感覺。以大的飾品店及美容美發(fā)店帶動人氣，提升商業(yè)感覺。 6 67 7樓總體定位：特色餐飲休閑區(qū)樓總體定位：特色餐飲休閑區(qū) 67 主要功能主要項目銷售方式 方案2娛樂休閑方向ktv、浴場等分割銷售 經(jīng)營分割 方案1特色餐飲休閑社區(qū)配套沙縣小吃、川菜館、足浴/干洗等社區(qū)配套分割銷售 經(jīng)營分割 6 67 7樓業(yè)態(tài)定位方向：樓業(yè)態(tài)定位方向： 方案一（娛樂休閑方向為主）：方案一（娛樂休閑方向為主）： 優(yōu)勢：優(yōu)勢：整體整體環(huán)境整潔；環(huán)境整潔； 配合配合2

26、23 34 4業(yè)態(tài)的購物形象要求；業(yè)態(tài)的購物形象要求； 劣勢：劣勢：6 67 7消費人群的目的與消費人群的目的與2 23 34 4業(yè)態(tài)的消費目的很難互融；業(yè)態(tài)的消費目的很難互融； 從營業(yè)時間來看，兩者營業(yè)主力時間不一致；從營業(yè)時間來看，兩者營業(yè)主力時間不一致； 方案二（特色餐飲休閑社區(qū)配套）：方案二（特色餐飲休閑社區(qū)配套）： 優(yōu)勢：優(yōu)勢：小吃整體消費較低，能夠適合大眾需求，能夠帶來大量人流；小吃整體消費較低，能夠適合大眾需求，能夠帶來大量人流； 小吃的消費人群的消費目的與小吃的消費人群的消費目的與2 23 34 4業(yè)態(tài)的消費目的能夠很好互業(yè)態(tài)的消費目的能夠很好互 融；融； 從特色小吃方向業(yè)態(tài)的

27、營業(yè)時間也能與從特色小吃方向業(yè)態(tài)的營業(yè)時間也能與2 23 34 4的業(yè)態(tài)很好的配合；的業(yè)態(tài)很好的配合； 劣勢：劣勢：如果缺乏管理，小吃整體環(huán)境可能影響如果缺乏管理，小吃整體環(huán)境可能影響2 23 34 4業(yè)態(tài)的購物外部環(huán)境；業(yè)態(tài)的購物外部環(huán)境； 需要有很好的垃圾收集站；需要有很好的垃圾收集站； 我們我們建議選擇方案二，建議引入經(jīng)營管理公司；建議選擇方案二，建議引入經(jīng)營管理公司； 6 67 7業(yè)態(tài)定位方向比較業(yè)態(tài)定位方向比較 6 67 7樓建筑、銷售模式建議樓建筑、銷售模式建議 6#6#、6a#6a#、6b#6b#挑高挑高5.85.8米以上單層小面積分割銷售，米以上單層小面積分割銷售，7 7以一復

28、二銷售；以一復二銷售； 招商考慮：招商考慮： 以特色實惠的招牌店招攬人氣，帶動商戶積極進駐；以特色實惠的招牌店招攬人氣，帶動商戶積極進駐； 6 67 7樓業(yè)態(tài)規(guī)劃建議樓業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 1、5#樓2樓休閑餐飲足浴、美發(fā)、網(wǎng)吧等 6a、6b#特色餐飲小吃快餐、沙縣小吃、川菜等 6、7#地方小吃早點、冷飲等 1、5、6、7#樓：休閑餐飲一條街 1 15 5招商考慮：招商考慮： 15鑒于一樓基本銷售完畢，二樓商鋪沒有門面通道，不適合分割銷售 ，建議招商為主帶動銷售； 一、一、營銷工作目標及階段控制營銷工作目標及階段控制 第四部分第四部分 項目營銷時間控制及價格建議項目營銷時間控制及價格建議 時間 目標

29、爭取2007、4、 204月底 2007、5 2007、11月底 2007、122008、2月底前 商業(yè)部分銷售 和招商目標 完成23可 售面積5 10%的預定量； 完成23樓， 可售面積40 的銷售量； 截止2008、2月底以前，完成2 3可售面積70的銷售量；同 時完成23招商面積總量的40 ；截止2008、2月底，完成6 760的招商和約預定工作， 完成可售面積30以上的銷量； 住宅銷售目標 住宅部分始終處于持續(xù)銷售狀態(tài) 截止2007、10月底，完成可售面積30的銷售量； 截止2008、2月底，完成可售面積60的銷售量； 樓層價格建議面積總價租金情況 5f4000元/平米1800平米72

30、0萬20元/平米/月 4f5000元/平米2991平米1495.5萬25元/平米/月 3f6000元/平米2991平米1794.6萬30元/平米/月 2f7000元/平米2991平米2093 . 7萬35元/平米/月 1f12000元/平米3247平米3896.4萬60元/平米/月 總計13020平米10000.2萬 2 2價格建議，按價格建議，按6 6回報算租金情況回報算租金情況 樓層價格建議面積總價租金情況 2f6000元/平米2343平米1405.8萬30元/平米/月 1f10000元/平米1800平米1800萬50元/平米/月 總計4143平米3205 .8萬 3 3價格建議，按價格建

31、議，按6 6回報算租金情況回報算租金情況 二、銷售價格建議二、銷售價格建議 住宅住宅價格建議價格建議 住宅部分住宅部分 建議均價建議均價按暫定建筑面積計算按暫定建筑面積計算預計總銷售金額預計總銷售金額 金三角住宅項目1580元/平米27000平米4266萬 時間節(jié)點2007/4月上旬4 月底 2007/56月2007/7、8、92007/10、11、 12 2008、1 2008、2 2008、2 月以后 工作任務人員培訓； 制定價目表； 案場裝修； 銷售道具準備； 營造整體氛圍； 為五一活動做準 備； 五一活動開展； 積累客戶匯總； sp活動展開； 針對實際情況展開 策略研究； 招商積累；

32、去化積累客戶； sp活動展開； 為十一活動做準備； 招商積累； 十一活動開展； 追蹤客戶動向； sp活動展開； 招商積累； 積累客戶； sp活動展開； 招商積累； 積累客戶； sp活動展 開； 招商積累； 積累客戶； 推廣方向積極樹立商業(yè)業(yè) 態(tài)形象（品牌走 向）； 利用媒體樹立品牌 形象；主打3形象， 為2做準備； 4形象樹立； 67美食街形象打 造； 467形象 打造； 23形象 推廣； 媒體預算投入15的推廣預算，其中4、5、6各個 月份占1/3左右； 投入預算為25，9 月占1/2左右 投入預算為15， 12月占1/2左右 投入預算為 15左右； 可投入預算 為30左右， 以備應急； 客

33、戶活動接待客戶詢問；五一活動月；成立 客戶會，并做籌劃、 宣傳；禮品贈送等 客戶及商家觀摩會； 客戶優(yōu)惠活動；贈送 禮品等； 專刊郵送； 專刊郵送； 限期定購有驚喜 等； 春節(jié)答謝客 戶會； ?？]送； 推出樓盤爭取去化15 的剩余產(chǎn)品；同 時展開23的 預定； 強勢推出23；前期為467的 預熱； 7月前美食街方案制定； 后期做467的 強勢推廣； 去化46723樓的 持續(xù)銷售； 清理剩余 部分； 三三、營銷節(jié)點時間表、營銷節(jié)點時間表 第五部分第五部分 項目推廣策略預案項目推廣策略預案 第一：策略部分第一：策略部分 針對項目和市場情況，提出我們的推廣思路和策略 第二：推廣及應用部分第二：推廣

34、及應用部分 探討推廣核心內(nèi)容、制訂推廣重要時間節(jié)點 第三：執(zhí)行第三：執(zhí)行/ /操作部分操作部分 針對當前情況，指導近期操作 在綜合前文項目市場簡述和項目定位的基礎(chǔ)上，我們提出項目全年的推廣策略預 案，預案分為三個部分： 在提及推廣策略之前，先對有價值的項目特質(zhì)進行提煉：在提及推廣策略之前，先對有價值的項目特質(zhì)進行提煉： 項目位處赤壁中心地段，從已銷售的1#銷售情況來看，當?shù)厥袌鰧椖康恼J可 度相當高。 但在接下來的產(chǎn)品中，項目缺乏市場“高度渴求”的主街沿街鋪產(chǎn)品，多數(shù)是塊 狀商業(yè)和內(nèi)街街鋪，需要一定的市場引導。 塊狀商業(yè)的銷售是項目銷售的重點和難點，面對赤壁市場塊狀商業(yè)的幾乎空白， 塊狀商業(yè)如

35、何打開缺口，除了銷售前的定位清晰外，還需要相當?shù)母拍罟噍敗?項目的開發(fā)的外在阻力不小，進而對銷售及推廣產(chǎn)生直接影響，項目操作各個 營銷節(jié)點的設(shè)置和推廣步驟需要深度考量。 中心地段中心地段獨立的核心商圈獨立的核心商圈財富神話財富神話 【闡述】 項目的準確定位，是城市中心的獨立小型商業(yè)圈，而不能僅僅看作是單一 的項目 項目的地段價值突出表現(xiàn)，引發(fā)消費認同 商業(yè)地產(chǎn)核心既“召喚財富風暴”，引發(fā)關(guān)注和興趣 項目的塊狀商業(yè)形態(tài)，是赤壁當?shù)啬壳吧虡I(yè)形態(tài)的升級模式，有政府支持 和民眾支持兩方面利好，同時也是先進的商業(yè)業(yè)態(tài)模式，輔之“中心城區(qū)小商 業(yè)圈”具有塑造“財富神話”的絕對基礎(chǔ)。 策略部分策略部分 策略

36、解決問題策略解決問題 項目定位項目定位 策略部分策略部分 金三角商業(yè)廣場金三角商業(yè)廣場 在原案名的基礎(chǔ)上我們精簡了一些，把“凱旋”這個原規(guī)劃上的特點省 略掉，直接以“金三角商業(yè)廣場”的案名出現(xiàn)，簡單不復雜，利于傳播。 金三角在當?shù)貙儆凇皡^(qū)域概念”，同時也是當?shù)貙椖克幍貕K“黃金 價值”的肯定，必須在案名中體現(xiàn)。 針對項目的各個產(chǎn)品，同時推出“金三角數(shù)碼廣場”、“金三角時尚中 心”的產(chǎn)品分案名，對主案名進行呼應，形成整體的案名認知。 策略解決問題策略解決問題 項目案名及定義項目案名及定義 策略部分策略部分 住宅與商業(yè)操作住宅與商業(yè)操作商業(yè)為主，住宅為輔，形成聯(lián)動；商業(yè)為主，住宅為輔，形成聯(lián)動；

37、 聯(lián)動操作是從項目在推廣上的聯(lián)動考慮，畢竟開發(fā)進程將持續(xù)一個相當長 的時期，其中商業(yè)無疑是操作的重點，而住宅則更多是配合商業(yè)項目開展。 聯(lián)動操作的要求，住宅與商業(yè)部分均用金三角作為案名的前提，住宅與商 業(yè)采用不同金三角后綴即商業(yè)為“金三角商業(yè)廣場”；住宅部分為 “金三角宮 寓”。 住宅上采用逐步拉升價格的銷售策略，由于其體量小，不急于去化，與商 業(yè)同行；在商業(yè)產(chǎn)品沒有良好銜接的情況下住宅產(chǎn)品充當銷售主角。 策略解決問題策略解決問題 項目商業(yè)與住宅的推廣關(guān)系項目商業(yè)與住宅的推廣關(guān)系 策略部分策略部分 策略解決問題策略解決問題 推廣基礎(chǔ)推廣基礎(chǔ) 1、項目的推廣應該高端、高調(diào) 只有一定的推廣高度才符

38、合項目自身的“地心”、 “地王”定位； 2、重視項目品牌塑造，對城市核心項目，品牌的口碑傳播比之媒體更有傳播力度 3、對項目的產(chǎn)品、升級概念要詮釋的詳盡、有吸引力 如同在非洲賣鞋一樣，項 目的塊狀商業(yè)是赤壁市場幾未出現(xiàn)過的，對產(chǎn)品的解釋必不可少； 4、成立客戶會機制，通過小城市客群集中的特點，針對目標人群開展銷售活動； 5、對武漢、深圳等“先進市場”要多加引用，甚至借力而行，將其作為“樣板”來 對赤壁客戶進行教育； 6、重視客戶維護和時刻具備危機營銷意識； 綜合市場分析和項目特質(zhì)，我們提出：綜合市場分析和項目特質(zhì)，我們提出： 策略部分策略部分 策略解決問題策略解決問題推廣節(jié)奏及節(jié)點安排推廣節(jié)奏

39、及節(jié)點安排 做熱內(nèi)部做熱內(nèi)部主推品牌主推品牌 營造外部營造外部招商、行銷全面行動，擴大市場容量招商、行銷全面行動，擴大市場容量 抓返鄉(xiāng)高潮抓返鄉(xiāng)高潮5 51 1、10101 1、春節(jié)，一個都不能少、春節(jié)，一個都不能少 鑒于前期品牌推廣的滯后，推廣流程中首先考慮的就是品牌的推廣，在赤壁市內(nèi)部把品牌做熱 考慮到赤壁市場容量的約束，“行銷”、“行招”是不可少的營銷動作，與此同時推廣也隨著 營銷動作的展開，滲入赤壁外圍市場 受項目工程影響，項目的工程期及銷售期有較多不確定因素，但在推廣線上，無論工程和銷售 面對什么問題，在每年的三大節(jié)（外出人員返鄉(xiāng)時間點）必須有一定份量的造勢宣傳，盡量 地多爭取返鄉(xiāng)投

40、資者的關(guān)注，甚至在部分銷售階段上出現(xiàn)購買客群的“以外帶內(nèi)” 策略部分策略部分 策略解決問題策略解決問題推廣媒介推廣媒介 戶外為主、售點為輔、自立平臺戶外為主、售點為輔、自立平臺 根據(jù)城市情況，和項目對品牌推廣的要求，媒體方面首先以戶外為主 案場則是提供點對點推廣的最大支撐，樓書、售點形象、銷售說介，都是點 對點推廣的得利武器 當?shù)丶埫狡脚_不甚發(fā)達，因此自立媒體平臺成為重點，建議創(chuàng)辦金三角財 富號角報作為宣傳平臺，起到一宣傳產(chǎn)品；二樹立形象；三穩(wěn)定客群；四 吸引目光的作用。其作為客戶會內(nèi)部刊物，定期制作 推廣及應用部分推廣及應用部分 項目推廣核心項目推廣核心 城市地心城市地心 財富傳奇財富傳奇

41、【支撐【支撐】 金三角，赤壁老城區(qū)核心地段鼎級商機 獨立商圈，滿足城市化消費主體，具有更為完整的商業(yè)價值 先進產(chǎn)品，將取代現(xiàn)有的主題街區(qū)成為城市矚目的焦點所在 符合城市化發(fā)展的“集中化、效能化、規(guī)?；壁厔?項目主張是項目營銷操作的思想規(guī)范，為后期操作界定較明確的標準項目主張是項目營銷操作的思想規(guī)范，為后期操作界定較明確的標準 在對項目高端定位之后，項目主張也自然地以在對項目高端定位之后，項目主張也自然地以“城市城市”概念為其核心內(nèi)容概念為其核心內(nèi)容 強調(diào)項目對整個城市商業(yè)的意義，作為“劃時代”的商業(yè)代表和商業(yè)圈 龍頭，對赤壁地區(qū)商業(yè)未來的走勢和發(fā)展是有領(lǐng)軍作用的 我們不僅提出項目的“重量”、

42、“先進性”，同時強調(diào)項目的“唯一性” 鑄就商業(yè)傳奇鑄就商業(yè)傳奇推動城市進步推動城市進步 推廣及應用部分推廣及應用部分 項目主張（項目主張（uspusp） 推廣及應用部分推廣及應用部分 項目推廣核心項目推廣核心 絕版價值絕版價值 尊榮典藏尊榮典藏 【支撐【支撐】 金三角，入主城市中心地段的最后機會 只屬于少數(shù)人的尊榮府邸 住宅部分住宅部分 項目訴求點 項目基調(diào)營造當?shù)刂懈叨俗≌椖浚?客戶定位主要以當?shù)刂懈呤杖肴巳簽榭蛻魧ο?；包括：政府公務員、政 府官員、私營業(yè)主等等 住宅與商業(yè)銷售聯(lián)動 分析 控制住宅銷售速度，主導住宅銷售價格，強調(diào)項目地塊的絕版 優(yōu)勢，提升商業(yè)和住宅的整體價值；形成商業(yè)和住宅

43、項目品牌 的聯(lián)動作用； 住宅客戶分析住宅客戶分析 強調(diào)對“少數(shù)人”的追捧，對勝利者的“獎勵” 以城市中心的絕版地段價值，打造城市高端生活標本 城市贏家城市贏家尊崇生活樣板尊崇生活樣板 推廣及應用部分推廣及應用部分 項目主張（項目主張（uspusp） 住宅部分住宅部分 推廣及應用部分推廣及應用部分 logologo及案名表現(xiàn)及案名表現(xiàn) 在原在原logologo基礎(chǔ)上調(diào)整基礎(chǔ)上調(diào)整 推廣及應用部分推廣及應用部分 logologo及案名表現(xiàn)及案名表現(xiàn) 從新的角度進行修改從新的角度進行修改 推廣及應用部分推廣及應用部分 logologo應用部分應用部分 推廣及應用部分推廣及應用部分 logologo應

44、用部分應用部分 紙媒表現(xiàn) 推廣及應用部分推廣及應用部分 推廣表現(xiàn)推廣表現(xiàn) 戶外及促銷稿 推廣及應用部分推廣及應用部分 推廣表現(xiàn)推廣表現(xiàn) 4月5月 品牌推廣 重新亮相 銷售上銷售上首 先去化1#、 5#樓剩余產(chǎn) 品，針對新 產(chǎn)品面市就 老客戶開展 摸排，招商 為主，并對 新客戶接待 蓄水 推廣上推廣上針 對前期推廣 的不足予以 補充，重點 重新樹立品 牌形象 項目重新亮相， 達到頂峰 客戶會成立、活動落實 行銷、招商活動落實 客戶會組織、 籌劃、宣傳， 3#樓住宅蓄 水，配合銷 售及招商展 開 7月6月 招商信息公布 項目核心品牌成形 9月8月 4#樓方案確定， 6#7#樓預熱，美 食街形象推廣

45、方 案確定 攻擊 重點期 10月 隆重開盤 3#樓商業(yè) 和住宅集 中開盤 推廣及應用部分推廣及應用部分 年度推廣節(jié)點年度推廣節(jié)點 11月12月12月 推廣及應用部分推廣及應用部分 年度媒體預算計劃年度媒體預算計劃 1. 廣告 媒體費用分為三個方面： 2. 包裝 3. 活動 戶外廣告45月份期間確定戶外廣告位置，第一期投放為品牌宣傳 （占總媒體費用：30%左右） 單片財富號角報，在4月底印發(fā)首刊，以后不定期發(fā)行 （占總媒體費用：5%左右） 報紙/雜志媒體當?shù)貓蠹垵B透力度小，主要以夾報、地方版形式投放 （占總媒體費用：5%左右） 電視高空媒體以階段投放的游字為主 （占總媒體費用：5%左右） 賣場包

46、裝案場宣傳包裝 （占總媒體費用：15%） 禮品活動禮品及客戶禮品 （占總媒體費用：78%） 宣傳品樓書、x架等宣傳物料 （占總媒體費用：78%） 以客戶會活動為主，禮儀活動為輔 （占總媒體費用的25%） 媒體費用總預算媒體費用總預算145145萬元萬元左右（左右（2#2#，3#3#） 依據(jù)本項目（依據(jù)本項目（2 2和和3#)3#)預計總銷售額（預計總銷售額（1320613206萬）的萬）的1.1%1.1%計算計算 住宅推廣預算費用住宅推廣預算費用4545萬左右（暫時以萬左右（暫時以2.72.7萬方、萬方、 1.1%1.1%計算）計算） 操作操作/ /執(zhí)行部分執(zhí)行部分 a a、商業(yè)項目主推廣語、階段推廣主題確認、商業(yè)項目主推廣語、階段推廣主題確認 品牌線推廣主題 商業(yè)旗艦，財富傳奇；商業(yè)旗艦，財富傳奇； 階段推廣主題 財聚金三角，財聚金三角，20072007年赤壁鼎級商業(yè)機會年赤壁鼎級商業(yè)機會 赤壁商業(yè)升級大本營，創(chuàng)造商圈財富與價值赤壁商業(yè)升級大本營，創(chuàng)造商圈財富與價值； 赤壁知名品牌