上海燁隆房地產(chǎn)咨詢公司嘉年華廣場市場篇

1、嘉年華廣場市場篇 第一部分、淄博概況 1、地理 淄博處于魯中地區(qū)，現(xiàn)轄張店、淄川、博山、周村、臨淄 5 區(qū)和桓臺、高青、沂源 3 縣，總面積 5938平方公里，人口 412 萬，其 中市區(qū)人口 271.84 萬 2、交通 膠濟鐵路，與淄東（營）、淄八（陡）鐵路，濟（南）青（島） 高速公路于濱（州）萊（蕪）高速公路縱橫交錯，周邊有青島港、煙臺 港、東營港等重要出海港口，市中心距濟南和青島國際機場分別為 70 公里、 210 公里。 3、城市風貌 淄博的城市布局獨具特色。張店、淄川、博山、周村、 臨淄 5區(qū)和桓臺縣呈梅花狀分布，東南西北 4個城區(qū)距中心城區(qū)分別為 20 公里左右，城鄉(xiāng)交錯，布局舒展

2、，形成城市群組，被專家稱為“淄 博模式”。 2003年起人均國內(nèi)生產(chǎn)總值為 24319 元，增長為 16.3%。 第二部分、桓臺縣概述 1、全縣總面積 509.53 平方公里，轄 11個鎮(zhèn)、 1 個開發(fā)區(qū)和 1個城區(qū) 街道辦事處， 343個行政村。 2002年底全縣總?cè)丝?48.9 萬人，其中農(nóng) 業(yè)人口 41.37 萬人，非農(nóng)業(yè)人口 7.53 萬人。少數(shù)民族 352 人。 2、全縣農(nóng)民人均收入 3929 元，人均居住面積 34.7 平米；城市居民人 均可支配收入 7800 元，人均居住面積 25 平米。 2002 年，桓臺縣國內(nèi) 生產(chǎn)總值 79.85 億元，在全省 139縣市區(qū)排位中列 35

3、位，比上年前移 2 位次。索鎮(zhèn)的人口規(guī)劃 2020 年在 20 萬人左右。 第三部分、桓臺縣的規(guī)劃 1、功能定位 淄博市組群城市北部城區(qū)，加工制造業(yè)基地，生態(tài)型園林城市 2、發(fā)展目標與指標體系 標 指 位 單 年 02 O 2 年 07 O 2 年 O T O 2 年 5 T O 2 年 O 02 2 經(jīng)濟類 55 O O 2 O 2 3 O 55 O O 5 3 00 O 5 00 75 O O 00 居入 鎮(zhèn)收 城 配 元 QQ 爲 工 元 9 2 9 3 O O 66 00 O 8 O 00 % - 40 38 35 30 社會類 口 人 總 9 48. 55 51 52 55 6 8

4、2 6 8 1 O 2 率 增 然 自 口 L人 % 8 T 5 6 5 V a 3 V 鎮(zhèn)積 城面 丄 - - 丄 3、城市用地發(fā)展方向 3.1總體思路：規(guī)模適度，依托淄博發(fā)展優(yōu)勢，發(fā)揮區(qū)域規(guī)模效應，集 中加強與張店的發(fā)展聯(lián)系。 3.2發(fā)展方向選擇：縣城駐地向南向西發(fā)展為主，近期向南發(fā)展，加強 與張店聯(lián)系，遠期向西發(fā)展保證桓臺城市形態(tài)的完整性與獨立性，向北 發(fā)展留有足夠的產(chǎn)業(yè)縱深，控制向東發(fā)展。 4、城市總體規(guī)劃結(jié)構(gòu) 延續(xù)現(xiàn)狀良好的城市形態(tài)， 城市總體布局采用方各網(wǎng)狀集中緊湊布局結(jié) 構(gòu)，即“一軸、二心、三帶、四區(qū)” ，具體為： 4.1 一軸 ：一中西路與一中東路之間，形成的集行政辦公、文化娛

5、樂、 體育休閑、商業(yè)服務、公園綠地于一體的景觀軸線。 4.2 二心 ：以南部新區(qū)政務中心為城市主中心， 帶動城市向南向西發(fā)展， 是南北主軸現(xiàn)的景觀標志點；以東區(qū)舊城傳統(tǒng)的商貿(mào)中心為城市副中 心。兩個中心，一主一次，新城舊城遙相呼應。 4.3 三帶 ：沿南一中東路兩側(cè)形成公路設時代， 沿東西中心大街兩側(cè)形 成商業(yè)服務帶，沿 205 國道兩側(cè)形成傳統(tǒng)的商貿(mào)生活帶。 4.4 四區(qū)：東部 205國道以東為居住商貿(mào)區(qū)； 北部工業(yè)路以北為產(chǎn)業(yè)區(qū)； 205國道以西，工業(yè)路以南公園路以北緯居住生活區(qū)。 第四部分、近期建設規(guī)劃 1、期限： 2003 2010 年。 2、發(fā)展目標 到 2010 年，初步把桓臺建設

6、成為基礎設施完善、服務體系健全、生態(tài) 環(huán)境優(yōu)美、有較強經(jīng)濟實力和輻射帶動作用的生態(tài)型園林城市。 3、近期建設重點： “開發(fā)新城區(qū)、提升老城區(qū)、整合工業(yè)區(qū)” 3. 1、拉開城市空間布局，形成“一軸、二心、三代、四區(qū)”的城市 格局。 在現(xiàn)狀基礎上， 近期來開城市的建設布局， 城市向南部迅速推進。 重點 進行南部新區(qū)的開發(fā)和南北公共景觀軸的建設，積極實施新區(qū)開發(fā)策 略。形成“一軸、二心、三代、四區(qū)”的城市大格局，近期城市以向南 為發(fā)展方向。 3. 2、疏解老城，改善老城區(qū)生活環(huán)境，提升老城區(qū)綜合環(huán)境 通過近期建設，完善城市交通、商貿(mào)、文化、旅游等綜合功能，強化基 礎設施和公益性公共設施的建設， 改善

7、人居環(huán)境， 提高城市競爭力， 全 面提升城市形象。 近期疏解老城密集人口， 改善老城綜合環(huán)境， 縮小新 老城差距。制定政策，引導“城中村”的改造和舊區(qū)的開發(fā)。 3. 3、整合工業(yè)區(qū)，是城區(qū)工業(yè)健康有序的發(fā)展 通過近期的建設，陸續(xù)的搬遷、改造現(xiàn)有用地不合理及帶有污染的工 業(yè)企業(yè) 第五部分、桓臺沿街商鋪綜合分析 一、商業(yè)市場普查方案 1、說明：為了全面了解桓臺商業(yè)經(jīng)營供給市場狀況，為項目定位提供 準確、科學、及時的信息，特安排本次商業(yè)市場普查，預定用五天的時 間完成本次問卷調(diào)查工作。 2、調(diào)研目的 2.1 了解桓臺縣主要商業(yè)街道店鋪的售價及租金水平； 2.2 了解桓臺縣主要商業(yè)街道店鋪的實用面積；

8、 2.3 了解桓臺縣商業(yè)的業(yè)種、業(yè)態(tài)（品牌、檔次、經(jīng)營狀況、經(jīng)營 種類所占市場比例） ； 2.4 為本項目做前期市場形象推廣、積累市場客戶 3、調(diào)研范圍 a 中心路b張北路c興桓路d鎮(zhèn)南大街 e 建設路f衛(wèi)生街g公安路h公園路 4、調(diào)查對象 調(diào)研范圍內(nèi)所有營業(yè)中的店鋪 5、調(diào)查方式 采用問卷式，具體內(nèi)容見調(diào)研表 6、人員組織與時間進度 6.1 調(diào)查樣本預計 900 份； 6.2 臨時調(diào)查人員安排 4 人； 6.3 調(diào)查工作預計于 9月 25日實施至 9月29日完成，實施前須提 前一周做準備工作。 7、調(diào)研重要分析指標 7.1 售價及租金分析； 7.2 面積分析； 7.3 經(jīng)營內(nèi)容指標分析 7.

9、3.1 經(jīng)營內(nèi)容租金分析 7.3.2 經(jīng)營內(nèi)容面積（實用面積）分析 7.3.3 經(jīng)營內(nèi)容規(guī)模（數(shù)量、比例）分析 8、分析與建議 依托調(diào)研分析結(jié)果，提出本項目總體形象建議，內(nèi)容、檔次、業(yè)種、業(yè) 態(tài)等建議； 經(jīng)營主題及副題建議；各業(yè)態(tài)規(guī)模比例建議；商鋪、攤位分 割面積建議。營銷策略、價格、租金建議及戰(zhàn)略、營銷推廣策略等。 9、預算： 問卷印刷費用： 300 元 問卷調(diào)查費用：900份XY 2元/份=1800元 自行車2部XY 160元/部=320元 紀念品：900份XY 4元/份=3600元 招聘及交通費用： 100元 共計： 6120元 二、調(diào)查情況說明 本次調(diào)查按計劃從 9月 25號至 9月2

10、9 號，共五天時間。完成調(diào)查問卷 430 份，相當于預估數(shù)量的一半。此次調(diào)查中確定了項目的名稱為“嘉年華 廣場”，并在調(diào)查的同時做了項目前期的形象推廣和客戶群醞釀工作。以印 制有“嘉年華廣場”標志禮品作為對被訪者的回報，即提高了效率和質(zhì)量， 又達到了宣傳的目的。調(diào)查數(shù)據(jù)的分析采用SPSS統(tǒng)計分析軟件進行了單項 分析和交叉分析 三、調(diào)查分析 (一)、單項分析 1、商鋪面積分析：沿街經(jīng)營商鋪的面積51-70川占17%比例最大; 21-30 川占 15.9%，比例次之；10-15 川占 15.2% ; 31-40 川占 13.8% 累計可見10-40川占55.5%,是主要的面積范圍 面積 頻 率 百

11、分 比 (%) 累計百 分比 (%) 10-15 m2 65 15.2 15.2 16-20 m2 46 10.7 25.9 21-30 m2 68 15.9 41.7 31-40 m2 59 13.8 55.5 41-50 m2 17 4.0 59.4 51-70 m 73 17.0 76.5 71-100 m2 42 9.8 86.2 101-150 m2 36 8.4 94.6 150 m 以 上 23 5.4 100.0 Total 429 100. 0 2、商鋪層數(shù)分析：只在一層經(jīng)營的占83.5%,是非常大的比例；占有二層經(jīng) 營的占15.1%, 2層以上樓層做經(jīng)營的微乎其微?？梢娧亟?/p>

12、的商鋪一層有較 高的利用價值，但二層及其以上樓層的商業(yè)價值很少，也沒有很好的挖掘, 應有相當?shù)纳虡I(yè)潛力 層數(shù) 頻 率 百分 比（%） 累計百 分比 （%） 一層 359 83.5 83.5 二層 65 15.1 98.6 三層 5 1.2 99.8 四層 1 .2 100.0 Total 430 100.0 3、店面形象分析：店面形象為優(yōu)的占60.2%，良以上的占84.9%?？梢姡?jīng) 營者對目前的店面形象評價非常高，也說明了他們重視自己的店面形象。 頻 率 百分比 （%） 累計百 分比 （%） 優(yōu) 251 60.2 60.2 良 103 24.7 84.9 般 62 14.9 99.8 無 1

13、 .2 100.0 Tota l 417 100.0 4、經(jīng)營產(chǎn)品的品牌分析：經(jīng)營者的經(jīng)營品牌多為國內(nèi)品牌，占76.7%, 其中以中檔品牌為主，占31.8%,低檔和高檔比例相當；國際品牌占9.9% 說明目前的經(jīng)營品牌總體上處于中等水平，應有往高品牌發(fā)展的潛力。 頻 率 百分 比 （%） 累計百 分比 （%） 國際名牌 42 9.9 9.9 國內(nèi)高檔 品牌 92 21.6 31.5 國內(nèi)中檔 品牌 135 31.8 63.3 國內(nèi)般 品牌 99 23.3 86.6 無 57 13.4 100.0 Total 425 100. 0 5、經(jīng)營產(chǎn)品的行業(yè)分析：在被調(diào)查者的行業(yè)中，男女休閑裝所占的比例最

14、 大，為13.7%，其次為女裝，占12.1%，服裝類共占有33.8%的比例，是 行業(yè)中的主要部分。可以借鑒，購物中心的服裝類經(jīng)營數(shù)量占三分之一為 宜；便利店、百貨類占10.5% ;鞋、箱包、皮具類，餐飲類和美容、美發(fā)、 健身類各占約5%在行業(yè)中也占有相當?shù)姆至??？傊@些行業(yè)是購物中 心的主要部分，也是消費者的必須部分。 頻 率 百分比 （%） 男裝類 25 5.8 女裝、內(nèi)衣 52 12.1 男女休閑裝 59 13.7 飾品類 2 .5 童裝、孕婦裝類 10 2.3 鞋、箱包、皮具 類型 22 5.1 珠寶、鐘表、眼 鏡類 6 1.4 禮品、精品類 16 3.7 餐飲類 22 5.1 休閑、

15、娛樂類 1 .2 便利店、百貨類 45 10.5 文體、音像類 13 3.0 家電 8 1.9 數(shù)碼、通訊、IT 類 11 2.6 化妝品 6 1.4 美容、美發(fā)、健 身類 21 4.9 五金、機電、化 工類 18 4.2 家飾、床上用品、 廚具類 24 5.6 維修、加工、中 介類 6 1.4 婚紗攝影類 5 1.2 醫(yī)藥、保健類 11 2.6 煙、酒、茶類 15 3.5 機車類 4 .9 其它 28 6.5 Total 430 100.0 6、經(jīng)營方式分析：在調(diào)查對象的經(jīng)營方式中自營者占 57.9%，其余方式各 占10%左右 頻率 百分比 （%） 廠家直銷 45 10.5 加盟、連 鎖 4

16、9 11.4 代理 45 10.5 經(jīng)銷 41 9.6 自營 248 57.9 Total 428 100.0 7、經(jīng)營收益情況分析：在被調(diào)查中經(jīng)營收益為良的最多，占40.4% ;其次 是一般的占33.8%，另有23.2%的經(jīng)營為優(yōu)?？傮w的經(jīng)營收益還比較樂觀。 頻率 百分比 （%） 累計百 分比 （%） 優(yōu) 99 23.2 23.2 良 172 40.4 63.6 般 144 33.8 97.4 差 8 1.9 99.3 Tota l 426 100.0 另有11.0%的在500元以 上，可見，被調(diào)查者的營業(yè)額的差距較大，大部分在300元以內(nèi)。 頻 率 百分 比 （%） 累計百 分比 （%）

17、多，占28.7 ; 16-30元的占約30%另有10元以下占17.2% , 13.2%的在40 元以上。可見，當?shù)氐淖饨鸩罹噍^大，總體租金水平較樂觀。 頻 率 百分 比 （%） 累計百 分比 （%） 無 10 2.4 2.4 10元以 下 73 17.2 19.5 10-15 元 12 2 28.7 48.2 16-20 元 44 10.4 58.6 21-25 元 40 9.4 68.0 26-30 元 42 9.9 77.9 31-35 元 23 5.4 83.3 36-40 元 14 3.3 86.6 40元以 上 56 13.2 99.8 Total 42 5 100.0 10、租賃商

18、鋪的期限分析：在租賃期限中，一年以下 （含一年）的最多，占 67.1% ;其次是五年以上（含五年），占13.5%?？梢娛袌龅淖赓U期限一 年期內(nèi)的短期租賃為主，其次是長期（五年以上）的租賃。 頻 率 百分 比 （%） 累計百 分比 （%） 一年以下（含 一年） 27 8 67.1 67.1 二年 35 8.5 75.6 三年 38 9.2 84.8 四年 7 1.7 86.5 五年以上（含 五年） 56 13.5 100.0 Total 41 4 100. 0 11、商鋪的人數(shù)分析：經(jīng)營人數(shù)中，2人以下（含2人）的占66% , 3人的占 16.2 5% 5人以上（含5人）的占11.2%。多數(shù)店鋪

19、經(jīng)營人數(shù)較少，為小規(guī) 模個體經(jīng)營戶 頻 率 百分 比 （% ） 累計百 分比 （%） 2人以下（含 2人） 282 66.0 66.0 3人 69 16.2 82.2 4人 24 5.6 87.8 5人以上（含 5人） 48 11.2 99.1 Total 427 100. 0 12、投資金額分析：經(jīng)營者的投資金額在 3-5萬的最多，占24.6% ;其次是2 萬以下的占23%，2-3萬的占20.4%，可見大部分的投資金額在5萬元內(nèi), 可見大部分經(jīng)營者的投資限度很小，可以方便的退出投資。 頻 率 百分 比 （% ） 累計百 分比 （%） 2萬以 下 98 23.0 23.0 2-3萬 87 20

20、.4 43.3 3-5萬 105 24.6 67.9 7-10 萬 62 14.5 82.4 10-15 萬 34 8.0 90.4 15-20 萬 19 4.4 94.8 20萬以 上 22 5.2 100.0 Total 427 100. 0 13、裝修投入分析：38.1%的裝修投入在5000元以下，31.5%沒有裝修投入, 5000-1萬元的占14% , 1萬元以下的累計為83.6%，不到10%的裝修投 入在2萬元以上?？梢?，大多數(shù)經(jīng)營者的裝修投入都很少。 頻 率 百分 比 （%） 累計 百分 比（%） 無 135 31.5 31.5 5000 元 以下 163 38.1 69.6 50

21、00-1 萬元 60 14.0 83.6 1-2萬元 36 8.4 92.1 2-3萬元 15 3.5 95.6 3-5萬元 12 2.8 98.4 5萬元以 上 7 1.6 100.0 Total 428 100.0 14、經(jīng)營旺季分析：在經(jīng)營旺季調(diào)查中，占最多的是冬季為68.1% ;春季、 夏季和秋季都在35%左右，并且相差不大。 頻 率 百分 比（%） 春 季 139 32.3 夏 季 156 36.3 秋 季 159 37.0 冬 季 293 68.1 無 24 5.6 15、每月的稅費支出分析：稅費支出200元以下的累計占52.9%，在一半以 上，其中10%以上的沒有稅費；200-3

22、00元的占26.8%，累計占79.8% ; 另有8.5%的在301-500元 頻 率 百分 比 （% ） 累計百 分比 （%） 無 52 12.2 12.2 200元以 下 173 40.7 52.9 200-300 元 114 26.8 79.8 301-500 元 36 8.5 88.2 501-800 元 19 4.5 92.7 801-1200 元 16 3.8 96.5 1201-200 0元 8 1.9 98.4 2000元以 上 7 1.6 100.0 Total 425 100. 0 16、每月的水電費支出：分析：水電費支出 50元以下的占53.5% , 51-100元 的占1

23、9.7% ; 87.3%的在200元以內(nèi) 頻 率 百分 比 （%） 累計百 分比 （%） 50元以 下 228 53.5 53.5 51-100 元 84 19.7 73.2 101-200 元 60 14.1 87.3 201-300 元 21 4.9 92.3 301-500 元 17 4.0 96.2 501-800 元 4 .9 97.2 800元以 上 12 2.8 100.0 Total 426 100.0 17、如果在桓臺縣建設一座環(huán)境優(yōu)美，品牌云集，現(xiàn)代、時尚、典雅、充 滿生機和活力的購物樂園，擁有大批顧客群，展示無限美好的發(fā)展空間, 您是否愿意進駐該購物樂園經(jīng)營呢? 頻率 百

24、分比 （%） 是 379 88.1 否 51 11.9 Total 430 100.0 分析：88.1%的經(jīng)營者愿意入駐經(jīng)營?？梢姡撡徫镏行氖墙?jīng)營者的理想經(jīng) 營場所。 17.1、需要的經(jīng)營面積分析：需要的經(jīng)營面積中 51-70川占15.9% ,16-20 川和21-30川各占13.3% ;有近一半的需要面積在16-50川。相比現(xiàn)在的 經(jīng)營面積，經(jīng)營者有擴大經(jīng)營面積的需要。 頻 率 百分 比 (%) 累計百 分比 (%) 10川以 下 13 3.4 3.4 10-15 m2 16 4.2 7.7 16-20 m2 50 13.3 21.0 21-30 m2 50 13.3 34.2 31-40

25、 m2 39 10.3 44.6 41-50 m2 43 11.4 56.0 51-70 m2 60 15.9 71.9 71-100 m2 48 12.7 84.6 101-150 m2 33 8.8 93.4 150 m2 以上 25 6.6 100.0 Total 37 7 100.0 17.2、適合的租金(元/月/ m2)分析：理想租金在10-15元的最多，占60.3% ; 16-20元的占21.3% ; 21-25元的占8.3% ;同時，89.9%的理想租金在25 元以下。相比其經(jīng)營的租金水平，經(jīng)營者希望租金越低越好，因此理想租 金相對較低。 頻 率 百分 比 (%) 累計百 分比

26、(%) 10-15 元 226 60.3 60.3 16-20 元 80 21.3 81.6 21-25 元 31 8.3 89.9 26-30 元 18 4.8 94.7 31-35 元 1 .3 94.9 36-40 元 4 1.1 96.0 41-45 元 5 1.3 97.3 46-50 元 4 1.1 98.4 50元以 上 6 1.6 100.0 Total 375 100.0 （二）、交叉分析 1、行業(yè)與面積交叉分析：服裝類多數(shù)在 10-40 ，以16-30川為主，且面積 差異不大；鞋、箱包、皮具類，禮品、精品類和文體、音像類在10-70川 不等，且差異較大；餐飲類多在70 以上

27、；數(shù)碼、通訊、IT類和化妝品多 在16-30叱 家電在50-100川為主；美容、美發(fā)、健身類和家飾、床上用 品、廚具類以50-150川為主，且差異較大；醫(yī)藥、保健類和煙、酒、茶類 多在 20-70 m2o 10 15 16 20 21 30 31 40 41 50 51 70 71-1 00 101-1 50 150 m2以 上 Tot al 男裝類 2 3 5 4 1 4 2 2 1 24 女裝、內(nèi)衣 14 15 9 6 1 4 1 1 1 52 男女休閑裝 15 10 11 10 1 4 4 3 1 59 飾品類 0 0 1 0 0 0 1 0 0 2 童裝、孕婦裝類 3 2 2 0 1

28、0 1 1 0 10 鞋、箱包、皮具 類 5 1 3 4 2 4 1 0 2 22 珠寶、鐘表、眼 鏡類 0 0 1 1 1 2 0 1 0 6 禮品、精品類 3 2 2 1 1 5 1 1 0 16 餐飲類 2 0 2 2 0 2 4 4 6 22 休閑、娛樂類 0 0 0 0 0 1 0 0 0 1 便利店、百貨類 2 1 7 11 2 12 4 4 2 45 文體、音像類 4 1 2 3 0 3 0 0 0 13 家電 0 1 1 1 0 2 2 1 0 8 數(shù)碼、通訊、IT 類 1 3 4 0 0 2 0 0 1 11 化妝品 1 0 3 0 1 1 0 0 0 6 美容、美發(fā)、健 身

29、類 1 0 1 4 0 4 5 4 2 21 家飾、床上用品、 廚具類 2 1 0 3 2 7 6 3 0 24 婚紗攝影類 0 0 0 0 0 0 2 2 1 5 醫(yī)藥、保健類 1 0 4 0 3 0 2 1 0 11 煙、酒、茶類 0 1 2 4 0 5 2 1 0 15 Total 2、行業(yè)與租金交叉分析：服裝類的租金差異明顯，沒有集中的分布區(qū)域: 10元以下和40元以上所占比例都明顯偏大，其余10-30元的比例差別不 大；禮品、精品類的租金統(tǒng)計與服裝相似；鞋、箱包、皮具類和醫(yī)藥、保 健類分布相似，集中在10-25元不等，處于較高水平；餐飲類租金水平較 低，多數(shù)在15元以下；便利店、百貨

30、類和文體、音像類都集中在10-30 元；家電和婚紗攝影類的租金的分布相似，租金在16-40元之間且差異較 大；數(shù)碼、通訊、IT類，化妝品和煙、酒、茶類都集中在 10-20元，處 于足勁的中等水平；美容、美發(fā)、健身類在 20元以下分布，且差異較大； 家飾、床上用品、廚具類則明顯集中在 10-15元，租金水平略低。 無 10元 以下 10-15 16-20 21-25 26-30 31-35 36-40 40元 以上 Total 男裝類 0 7 3 1 3 2 3 0 6 25 女裝、內(nèi)衣 2 9 15 6 4 5 3 0 8 52 男女休閑裝 0 10 11 7 5 7 1 5 12 58 飾品

31、類 0 0 1 0 1 0 0 0 0 2 童裝、孕婦裝類 0 3 2 0 1 1 0 1 2 10 鞋、箱包、皮具 類 0 1 8 3 4 1 1 1 3 22 珠寶、鐘表、眼 鏡類 0 0 4 1 1 0 0 0 0 6 禮品、精品類 0 3 4 2 1 0 0 2 3 15 餐飲類 3 8 5 2 2 0 1 0 1 22 休閑、娛樂類 0 0 0 0 0 1 0 0 0 1 便利店、百貨類 2 6 19 1 3 8 3 0 2 44 文體、音像類 0 2 4 0 0 3 1 0 2 13 家電 0 0 2 1 2 1 0 0 2 8 數(shù)碼、通訊、IT 類 0 1 3 2 1 0 1 2

32、 1 11 化妝品 0 0 3 1 0 0 1 0 1 6 美容、美發(fā)、健 身類 0 7 5 5 1 1 2 0 0 21 五金、機電、化 工類 1 3 3 1 1 3 2 1 2 17 家飾、床上用 品、廚具類 0 2 13 1 1 2 2 1 2 24 維修、加工、中 介類 1 1 0 1 2 0 0 1 0 6 婚紗攝影類 0 1 0 2 0 0 0 0 2 5 醫(yī)藥、保健類 0 2 4 1 3 0 0 0 1 11 煙、酒、茶類 1 1 6 3 1 1 0 0 2 15 機車類 0 0 1 0 0 0 1 0 2 4 其它 0 6 6 3 3 6 1 0 2 27 Total 10 7

33、3 122 44 40 42 23 14 56 425 3、面積與租金交叉分析：通過面積和租金的交叉分布可以看出，隨著面積 的增大，相應的單位租金分布相對就低，但高低的差異不十分明顯。 4、行業(yè)與理想面積交叉分析分析: 4.1、面積要求較大的行業(yè)有：餐飲業(yè)大都在 70川以上；美容、美發(fā)、 健身類集中在50川以上且大小不等；家飾、床上用品、廚具類則在 40 以上；婚紗攝影類要求最大在100 以上。 4.2、面積要求大小差異較大的有：鞋、箱包、皮具類在 21-100川不 2金 面A金 無 10元 以下 10-15 16-20 21-25 26-30 31-35 36-40 40元 以上 Total

34、 10-15 m2 1 13 12 3 5 9 3 5 14 65 16-20 m2 1 4 7 7 3 5 1 2 16 46 21-30 m2 2 7 16 11 8 7 5 2 9 67 31-40 m2 0 9 18 7 6 9 3 1 3 57 41-50 m2 0 2 6 1 3 1 2 1 1 17 51-70 m 1 12 33 6 8 5 3 3 2 73 71-100 m2 1 10 16 3 2 3 1 0 6 42 101-150 m2 2 11 5 4 4 3 2 0 4 35 150 m 以 上 2 5 9 1 1 0 3 0 1 22 Total 10 73 12

35、2 43 40 42 23 14 56 424 等；禮品、精品類集中在16-100心便利店、百貨類集中在31-70 m2； 文體、音像類和數(shù)碼、通訊、IT類則集中在21-70 m且較分散；煙、酒、 茶類以30-100 m為主。 4.3、男裝集中在41-70 m2,其他服裝集中在16-40 m2,明顯小于男裝; 珠寶、鐘表、眼鏡類，家電和醫(yī)藥、保健類集中在 50-70 m,處于中等 偏大的水平；化妝品的一般要求在16-30 m=面積較小。 10 m2 以下 10-15 16-20 21-30 31-40 41-50 51-70 71-100 101-150 150 m 以上 Total 男裝類

36、2 0 2 2 1 6 5 2 1 0 21 女裝、內(nèi)衣 1 7 18 6 6 4 5 0 1 3 51 男女休閑裝 2 2 9 15 7 5 5 2 4 3 54 飾品類 0 0 1 0 0 0 0 1 0 0 2 童裝、孕婦裝類 1 0 2 0 4 2 0 1 0 0 10 鞋、箱包、皮具 類 0 1 1 3 2 4 4 5 0 1 21 珠寶、鐘表、眼 鏡類 0 0 0 1 0 1 2 0 1 0 5 禮品、精品類 0 0 3 3 0 3 2 3 0 0 14 餐飲類 1 0 1 2 1 0 1 6 3 4 19 休閑、娛樂類 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 1 便利店、百貨類

37、1 1 0 3 6 3 12 2 3 1 32 文體、音像類 2 0 1 2 1 0 2 0 0 3 11 家電 0 0 1 1 0 1 0 2 1 0 6 數(shù)碼、通訊、IT 類 0 1 1 2 2 1 2 1 0 0 10 化妝品 1 0 2 1 0 0 1 1 0 0 6 美容、美發(fā)、健 身類 0 1 1 0 0 1 2 5 5 2 17 五金、機電、化 工類 0 0 2 3 0 3 4 3 0 1 16 家飾、床上用 品、廚具類 0 1 1 1 3 1 3 5 6 2 23 維修、加工、中 介類 1 0 1 0 1 1 0 0 1 1 6 婚紗攝影類 0 0 0 0 0 0 0 1 2

38、2 5 醫(yī)藥、保健類 0 1 0 0 0 1 2 0 0 0 4 煙、酒、茶類 0 0 0 0 4 1 3 4 1 1 14 機車類 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 2 其它 1 1 3 5 1 5 5 3 3 0 27 Total 13 16 50 50 39 43 60 48 33 25 377 （三）、分析總結(jié) 通過對桓臺縣城的主要街道店鋪的調(diào)查分析，總結(jié)如下： 1、商業(yè)布局 主要的商業(yè)街有：中心大街、張北路和衛(wèi)生街，其次有興桓路、鎮(zhèn)南大 街和建設街。張北路是最主要的一條商業(yè)街、也是最為繁華的商業(yè)街， 是當?shù)氐纳藤Q(mào)中心，沿路帶有溫州服裝批發(fā)市場、超級市場、百貨商場、 專賣店和專業(yè)

39、市場。中心大街是比較時尚和現(xiàn)代的商業(yè)街。 2、主要指標 2.1、行業(yè) 男女休閑裝所占的比例最大，為 13.7%，其次為女裝，占 12.1%，服 裝類共占有 33.8%的比例，是行業(yè)中的主要部分（可以借鑒，購物中心 的服裝類經(jīng)營數(shù)量不低于三分之一） 。便利店、百貨類占 10.5%；鞋、 箱包、皮具類，餐飲類和美容、美發(fā)、健身類各占約5%，在行業(yè)中也 占有相當?shù)谋壤?總之，這些行業(yè)是購物中心的主要部分， 也是消費者 的必須部分。 2.2、面積 沿街經(jīng)營商鋪的面積51-70川占17%比例最大；21-30川占15.9%, 比例次之；10-15川占15.2%; 31-40川占13.8%。累計可見，10

40、-40 m2 占 55.5%,是主要的面積范圍。通過對比,其理想的經(jīng)營面積略大于現(xiàn) 有的經(jīng)營面積，主要集中在16-50 m,不同行業(yè)的面積要求差異較大。 2.3、租金 在每平方米的月租金這一重要指標的調(diào)查中, 10-15元的最多,占 28.7%； 16-30元的累計約占 30%,另有10元以下占 17.2%, 13.2%的在40 元以上?？梢?當?shù)氐淖饨鸩罹噍^大,主要是受地段影響,另外還受 層數(shù)和行業(yè)的影響?？傮w來看,租金水平較樂觀。 2.4、其他 多數(shù)的經(jīng)營用房為租賃所得, 租賃期限多數(shù)在一年以內(nèi)； 83.5%的只 在一層經(jīng)營；經(jīng)營旺季以冬季最多,其次是秋季；大部分經(jīng)營者對其 經(jīng)營形象和營業(yè)

41、額較滿意； 經(jīng)營者的裝修投入一般很少, 83.6%的在一 萬元以下，有近三分之一的沒有投入裝修，經(jīng)營者的總投資金額大部 分在 5 萬元以下，多為小規(guī)模投資、自主經(jīng)營。 2. 5、經(jīng)營意向 近 90%的經(jīng)營者都會考慮到環(huán)境優(yōu)美品牌云集、現(xiàn)代、時尚、典雅、 充滿生機和活力的購物樂園經(jīng)營，他們基本上可以接受集中經(jīng)營，希 望經(jīng)營環(huán)境更好，賺得更多的利潤，此為商人的本質(zhì)。 第六部分、桓臺商場綜合分析 桓臺規(guī)模較大的商場有喜樂佳超市、桓臺商廈、桓臺百貨大樓、溫州 批發(fā)市場 一、商場經(jīng)營分析： 1、喜樂佳超市 優(yōu)勢分析：地段優(yōu)越，內(nèi)部購物環(huán)境目前屬桓臺縣最好的，并以超 市為經(jīng)營主題，超市營業(yè)面積占總面積的

42、3/4 之多。因商品多為生活必 需品，所以人氣較旺，經(jīng)營效益比較好。 劣勢分析：商場規(guī)模較小，商品種類不夠豐富，食品新鮮度不夠， 多數(shù)商品價格高于市場價，這是制約收益增長的最大因素。 2、桓臺商廈： 優(yōu)勢分析：商場地段優(yōu)越，有桓臺最大的家電賣場 劣勢分析：業(yè)種分布無序，商場無經(jīng)營主題，無知名品牌，商場缺 乏人氣，商場經(jīng)營效益一般，與前期招商、市場定位有較大的關系。 3、桓臺百貨大樓： 優(yōu)勢分析：商場經(jīng)營年限較久，占有市場先入為主的角色。商場一 層有珠寶與超市兩大主營行業(yè)，帶動了市場的繁榮 劣勢分析：商場裝修低檔，設備設施陳舊，商場垂直動線均為步行 梯，因此導致二、三層經(jīng)營收益不佳。 4、溫州批

43、發(fā)市場 優(yōu)勢分析：地段優(yōu)越，規(guī)模較大，是桓臺唯一的批發(fā)市場，面對城 區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)低收入消費群體。 劣勢分析：市場缺乏經(jīng)營管理，業(yè)態(tài)無統(tǒng)一規(guī)劃、定位。建筑結(jié)構(gòu) 與定位相沖突?；概_商業(yè)整體分析： 二、小結(jié) 桓臺縣較好的經(jīng)濟基礎具有較強的市場消費能力， 但桓臺縣商業(yè)環(huán) 境落后，現(xiàn)有的幾座商場屬傳統(tǒng)的小規(guī)模百貨商城，雖地段占優(yōu)，但商 業(yè)設備、設施不全，功能單一，缺少休閑舒適的購物環(huán)境。各商場沒有 時尚的經(jīng)營主題，市場定位不明確，缺少新穎的經(jīng)營管理理念，目前經(jīng) 營收益一般。正因為桓臺沒有能夠充分滿足當?shù)厝司C合消費的場所，所 以桓臺縣大量消費群體流入張店。因此，本項目準確的市場定位，齊全 的功能組合，先進的商

44、管理念，以及特色的經(jīng)營風格，將引導桓臺縣市 民全新的生活方式和消費觀念，填補市場的空白。 第七部分、消費者情況綜述 桓臺縣整體經(jīng)濟基礎較好，但桓臺縣商業(yè)環(huán)境落后，目前缺少能充分 滿足當?shù)厝司C合消費的場所， 因此導致桓臺縣大量消費群體流入張店。 經(jīng)常光顧商場的人群以兒童（ 1-14 歲）、 20 歲左右的年輕人和中青年 女性（ 30-45 歲）為主，他們有能力支付也希望有環(huán)境優(yōu)美，功能齊 全的購物場所來滿足現(xiàn)實需求 第八部分、競爭樓盤調(diào)查描述 據(jù)調(diào)查，桓臺在售的商業(yè)地產(chǎn)有傳統(tǒng)的底商和商業(yè)步行街兩種，商 業(yè)步行街稍具規(guī)模，有一定的經(jīng)營劃分，但沒有形成特色，且開發(fā)商 實力一般。就銷售來看，情況都非常

45、喜人。目前市場競爭并不激烈， 此時進入很容易占據(jù)市場優(yōu)勢。 就淄博市的商業(yè)地產(chǎn)來看：商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和投資都很旺盛，銷 售情況喜人。沿街商鋪的樓盤遠多于分割銷售的購物商城。沿街 商鋪（套鋪）以1-2層相連為主，少數(shù)1-3層。套鋪的開間在3.6-12 米不等，以 5 米左右為主；進深在 11-20 米不等，以 15 米左右為主。 張店區(qū)核心商圈的套鋪均價在 6000元/ 平米以上，社區(qū)商鋪和其它 城區(qū)的商鋪售價在 3000元/ 平米左右。 （附表：淄博市商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)計） 第九部分、桓臺縣商業(yè)項目市場分析總結(jié) 桓臺縣商業(yè)市場的形態(tài)主要是街鋪和傳統(tǒng)的百貨商場。 一、街鋪總結(jié) 1 、商業(yè)布局 主要的商業(yè)街

46、有： 中心大街、 張北路和衛(wèi)生街， 其次有興桓路、鎮(zhèn)南 大街和建設街。張北路是最主要的一條商業(yè)街、 也是最為繁華的商業(yè)街， 是當?shù)氐纳藤Q(mào)中心， 沿路帶有溫州服裝批發(fā)市場、 超級市場、百貨商場、 專賣店和專業(yè)市場。中心大街是比較時尚和現(xiàn)代的商業(yè)街。 2、主要指標 2.1、行業(yè) 男女休閑裝所占的比例最大，為 13.7%，其次為女裝，占 12.1%，服 裝類共占有 33.8%的比例，是行業(yè)中的主要部分（可以借鑒，購物中心 的服裝類經(jīng)營數(shù)量不低于三分之一） 。便利店、百貨類占 10.5%；鞋、 箱包、皮具類，餐飲類和美容、美發(fā)、健身類各占約5%，占有相當?shù)?比例。 2.2、面積 沿街經(jīng)營商鋪的面積51

47、-70川占17%比例最大；21-30川占15.9%, 比例次之；累計可見，10-40川占55.5%,是主要的面積范圍。通過對 比，其理想的經(jīng)營面積略大于現(xiàn)有的經(jīng)營面積，主要集中在16-50 m2, 不同行業(yè)的面積要求差異較大。 2.3、租金 在每平方米的月租金這一重要指標的調(diào)查中, 10-15元的最多,占 28.7%； 16-30元的累計約占 30%,另有10元以下占 17.2%, 13.2%的在40 元以上?？傮w來看,當?shù)氐淖饨鸩罹噍^大,租金水平較樂觀。 2.4、其他 多數(shù)的經(jīng)營用房為租賃所得, 租賃期限多數(shù)在一年以內(nèi)； 83.5%的只 在一層經(jīng)營；經(jīng)營旺季以冬季最多,其次是秋季；大部分經(jīng)營

48、者對其 經(jīng)營形象和營業(yè)額較滿意； 經(jīng)營者的裝修投入一般很少, 83.6%的在一 萬元以下,有近三分之一的沒有投入裝修；經(jīng)營者的總投資金額大部 分在 5 萬元以下,多為小規(guī)模投資、自主經(jīng)營。 2.5、經(jīng)營意向 近 90%的經(jīng)營者都會考慮到環(huán)境優(yōu)美品牌云集、現(xiàn)代、時尚、典雅、 充滿生機和活力的購物樂園經(jīng)營，他們基本上可以接受集中經(jīng)營，希 望經(jīng)營環(huán)境更好。 二、商場總結(jié) 桓臺規(guī)模較大的商場有喜樂佳超市、桓臺商廈、桓臺百貨大樓、溫 州批發(fā)市場。除喜樂佳超市是新出現(xiàn)的超級市場外，其余屬傳統(tǒng)的小規(guī) 模百貨商城，雖地段占優(yōu)，但商業(yè)設備、設施不全，功能單一，缺少休 閑舒適的購物環(huán)境。各商場沒有時尚的經(jīng)營主題，

49、市場定位不明確，缺 少新穎的經(jīng)營管理理念，目前經(jīng)營收益一般。 三、競爭樓盤總結(jié) 據(jù)調(diào)查，桓臺在售的商業(yè)地產(chǎn)有傳統(tǒng)的底商和商業(yè)步行街兩種， 商業(yè)步行街稍具規(guī)模，有一定的經(jīng)營劃分，但沒有形成特色和足夠的 規(guī)模。同時，從淄博其它地域的銷售來看，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和投資都 很旺盛，銷售情況喜人。 沿街商鋪的樓盤遠多于分割銷售的購物商城， 沿街商鋪以 1-2 層（套鋪）相連為主。 四、結(jié)論 1、消費者現(xiàn)狀 桓臺縣是淄博地區(qū)的農(nóng)業(yè)大縣，縣城城區(qū)人口較少，全縣外來人口 比較淄博其他縣區(qū)低，在桓臺縣消費的人多是本地人?；概_距淄博市區(qū) （張店區(qū)） 20余公里，交通異常方便， 桓臺縣的消費群可以非常方便的 流入張店區(qū)

50、。同時，張店商業(yè)十分發(fā)達，擁有不同業(yè)態(tài)定位的大型商業(yè) 十家之多，張店是淄博市市政府所在地，是淄博市的經(jīng)濟和文化中心， 也是其他區(qū)縣的商業(yè)中心。綜合以上因素，去張店購物已成為桓臺多數(shù) 人的消費習性。 2、商業(yè)現(xiàn)狀 桓臺縣商場經(jīng)營方式落后，整體經(jīng)營環(huán)境較差，經(jīng)營狀況不好。商 場規(guī)模普遍過小，功能單一，缺乏有影響力的核心客戶進駐經(jīng)營，缺乏 統(tǒng)一的經(jīng)營管理和新穎的營銷手段，配套設施不完善，電扶梯、中央空 調(diào)、停車場及內(nèi)外照明等硬件設施落后。因此，功能劃分不合理，商場 的檔次與整體形象較差， 難以吸引人流進入商場并保持商場穩(wěn)定的消費 人流。 3、建議 3.1 現(xiàn)有的商場經(jīng)營不善的情況，將大大影響當?shù)厣碳?/p>

51、和投資者對 進場經(jīng)營方式的信心， 專業(yè)的經(jīng)營管理與專業(yè)的營銷手段才能為商場營 造良好的經(jīng)營氣氛與穩(wěn)定的消費人流。采取統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的先進 模式方可激發(fā)經(jīng)營者與投資者的購買欲望。 3.2 準確的市場定位，齊全的功能組合，先進的商管理念，以及特 色的經(jīng)營風格的購物中心， 將引導桓臺縣市民全新的生活方式和消費觀 念，填補市場的空白。 3.3 商業(yè)項目的規(guī)模定位、特色經(jīng)營及完善的配套設施將突顯商 業(yè)的稀缺性，成為桓臺縣或淄博地區(qū)的標志性商廈，這也是營銷策劃 工作中的主要內(nèi)容。 3.4 在商場正式推售以前，盡可能與更多的核心商戶達成租賃意 向。先營銷客商，引進知名品牌，以借助核心租戶的影響力，保證商

52、 場的長遠經(jīng)營，更為銷售創(chuàng)造有利條件。 嘉年華廣場定位篇 一、項目地段及周邊規(guī)劃部分 1、項目地理位置 本項目地處桓臺城區(qū)西北角，五里路的東鄰，建設街北鄰，縣防疫站西 鄰，南有西苑小區(qū)，北鄰恒星花園將軍住宅樓區(qū)；項目占地約 50 畝。該地 塊位于城郊結(jié)合處，周邊除了上述兩個住宅區(qū)外，西邊就是郊區(qū)農(nóng)田，局勢 中心約 2公里。西苑小區(qū)是占地 350 畝的住宅區(qū)，目前已有人入住，但入住 率較低；恒星花園占地 100 多畝，預計將在年底入住。因此，本項目目前地 段較差，周邊居民較少，缺少人氣，沒有形成商業(yè)氣氛。 2、項目周邊的規(guī)劃 除了西苑小區(qū)和恒星花園是新建的兩個住宅區(qū)，正西臨（五里路西）是 規(guī)劃中

53、的九年一貫制學校； 順著五里路往南依次是 500 畝的住宅區(qū)（規(guī)劃中）； 距本項目不足 1公里的少海公園占地 330 畝，現(xiàn)已見好對外開放；至鎮(zhèn)南大 街是規(guī)劃中的住宅區(qū)。 二、SWO分析 1、優(yōu)勢 道路交通發(fā)達；緊鄰有西苑小區(qū)和恒星花園兩個新建的居住區(qū)， 據(jù)了解，西苑小區(qū)是本地檔次較高、規(guī)模較大的社區(qū)，社區(qū)內(nèi)的居民 多位收入較高人群； 2、劣勢 處于城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)，距離市中心較遠；周邊生活服務設施缺乏，沒 有學校、商場、銀行、郵局、酒店、餐飲等服務場所；周邊居住區(qū)地 入住率較低，人流量少；沒有商業(yè)氣息。 3、機會 當?shù)貨]有大型的現(xiàn)代購物商場，也沒有在建的現(xiàn)代購物商場； 本 地的消費者希望有更理想的

54、消費場所，可以降低到外地滿足消費 的交通和時間成本；經(jīng)營者有一定的租金承受能力，希望有更好 的經(jīng)營場所。因此，現(xiàn)代化的休閑購物中心是多方市場的需求， 這也是商業(yè)市場的機會。 4、威脅 即將開業(yè)的新王府商業(yè)街和香港街會占據(jù)一部分市場份額，以及 正在建設的城南商場（百貨大樓）都具有比本項目優(yōu)越的地理位置。 這些項目會成為本項目的競爭對手，給本項目一定的威脅。 總之，面對絕佳的市場機會， 如何以規(guī)模和功能降低項目的劣勢、 甚至變劣勢為優(yōu)勢是本項目成功必須克服的瓶頸；科學合理、差異化 的定位，獨特的營銷和推廣將會擊敗競爭對手，獨領市場。 三、定位部分 定位的基本原則 ：結(jié)合項目地理位置和未來規(guī)劃，以市

55、場為導向，以 超前的意識和理念， 突破地段劣勢， 吸引當?shù)貎?yōu)秀經(jīng)營者進駐經(jīng)營， 并 吸引周邊縣市的經(jīng)營者跟進。 成為當?shù)厝讼M的主要場所， 同時吸引外 地消費者。 1、目標市場定位 1.1 終端消費群定位 以桓臺縣居民為主，占 40-50%；周邊 2 小時車程城市居民為輔， 占 50-60%；在年齡上以兒童（ 0-14 歲）、婦女（ 30-50 歲）和年輕人 為主。 1.2 目標客戶群定位 桓臺和張店投資客為主，占 50-60%；淄博其它地區(qū)投資客和溫州 購房團占 40-50%。核心客戶特征：私營個體戶，行政事業(yè)單位，有積 蓄的居民。投資特征：小面積、底總價，房款承受能力不高，投資渠 道窄，希

56、望穩(wěn)定的投資回報；受市場現(xiàn)狀影響，習慣街鋪投資，因此 購意向集中在一層，其它樓層的購買需要有效的引導，投資總價在 20 40 萬元之間 1.3 中間經(jīng)營方定位定位 主力店、專賣店、專業(yè)店、品牌連鎖店及個體戶。具體的，周邊 有實力、有規(guī)模的經(jīng)營者和商界較有名氣的經(jīng)商人士，他們有經(jīng)商經(jīng) 驗、希望擴大經(jīng)營、改善經(jīng)營環(huán)境；任何地區(qū)的實力商家，既有實力 和經(jīng)驗，又能帶動吸引較小經(jīng)營單位的進駐。 2、商場功能定位 購物、休閑、娛樂、餐飲、服務等，以娛樂作為吸引人流的特色 功能，娛樂帶動購物。是一站式、多業(yè)態(tài)、多功能的生活消費中心。 3、商場特色定位 大眾化兼具特色化。大眾化滿足百姓的基本消費，特色化具有市

57、 場競爭力，吸引更多的消費者。 4、經(jīng)營管理方式定位 招租和委托經(jīng)營管理相結(jié)合。 組建嘉年華廣場商業(yè)管理有限公司， 實行統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營的模式。統(tǒng)一規(guī)化，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一形象， 統(tǒng)一服裝， 統(tǒng)一辦理營業(yè)執(zhí)照，統(tǒng)一代收繳稅金，統(tǒng)一開發(fā)票結(jié)算等。 根據(jù)經(jīng)營需要，部分商戶也可獨立辦理營業(yè)執(zhí)照，獨立收款，承擔相 關稅費。依商場統(tǒng)一營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營的，由商業(yè)管理公司統(tǒng)一定稅，商 戶獨立收款，須開票的可由商場收款臺收款，并開發(fā)票，商業(yè)管理公 司按周分別商戶結(jié)算。 5、商場業(yè)態(tài)定位 復合業(yè)態(tài)：主題商場，超級市場，專業(yè)店，專賣店。 6、商場形象定位 建筑外觀：現(xiàn)代、簡潔，又不失藝術氣息，要充分考慮到廣告位 的設置

58、和商業(yè)氣氛的營造。 內(nèi)部環(huán)境：有足夠的公共區(qū)域，良好的空間休閑感。營造輕松愉 快的購物環(huán)境，并考慮到消費者的參與性設施，增加購物的樂趣。 項目整體形象趨向現(xiàn)代化和國際化風格，形象走高端，以大眾化 消費為主，以中高檔為輔的多元消費檔次。使發(fā)展成為淄博地區(qū)的標 志性商廈，成為桓臺縣商業(yè)的領跑者，成為桓臺縣的城市名片。 7、經(jīng)營主題定位 以“花園式休閑購物”、“星級娛樂”和“游樂度假”為經(jīng)營主題， 具體包括一站式現(xiàn)代購物城、親親寶貝城、文體教育城、 休閑娛樂城、 餐飲美食城等多功能消費場所和大型百貨公司、超級市場。 8、經(jīng)營風格定位： 以流行度較高的業(yè)態(tài)為主體業(yè)態(tài)，以國際國內(nèi)著名品牌和連鎖公 司為主

59、體商戶，追求現(xiàn)代消費品味，著力突出時尚、流行、經(jīng)典、開 放這一經(jīng)營主題，商場內(nèi)置環(huán)境簡約大方，百貨、超市、賣場寬敞明 亮，商業(yè)氣氛渲染有力，內(nèi)置專賣店精致典雅，特色明朗。 9、案名 原名：中富時代廣場，時代廣場 推薦名： 嘉年華廣場 嘉年華假日世界 10、銷售、經(jīng)營所遵循的原則 產(chǎn)權、經(jīng)營權、管理權分別統(tǒng)一管理： 10.1 本項目的商鋪大部分用于銷售，商鋪的產(chǎn)權屬于購買商鋪的 小業(yè)主所有，產(chǎn)權的分散會造成經(jīng)營類別、檔次的差異。因此，為了 保證整個商場的統(tǒng)一經(jīng)營類別和檔次，需要與買家達成經(jīng)營權回收協(xié) 議，在 35 年的時間內(nèi)由發(fā)展商或商業(yè)管理公司進行統(tǒng)一招租經(jīng)營。 小業(yè)主自行經(jīng)營的，必須符合商場

60、所在區(qū)域的功能分區(qū)，以避免不同 行業(yè)之間造成影響，或產(chǎn)生惡性競爭。保證商場經(jīng)營風格與檔次的穩(wěn) 定，以利于商場的長久經(jīng)營。 10.2 一般的商鋪投資都不是經(jīng)營者， 投資者要使商鋪的價值變現(xiàn)， 需要尋找商家來經(jīng)營。另一方面，商場需要引入具有規(guī)?；蛴行袠I(yè)影 響的核心商戶以穩(wěn)定和支撐商場的經(jīng)營，如超級市場、百貨公司。而 某個或某幾個小業(yè)主購置的鋪位規(guī)模， 是不足以達到核心商戶的要求， 而對整體經(jīng)營環(huán)境的設定，也非個別小業(yè)主所能解決的問題。為了解 決商鋪銷售與經(jīng)營之間的這些問題，需要集中商場的經(jīng)營權統(tǒng)一招租。 10.3統(tǒng)一回收小業(yè)主的經(jīng)營權，有利于商場租價的穩(wěn)定，有利于 商場的整體形象，避免出現(xiàn)商鋪停業(yè)