2010年本人通過的土地估價師實踐考核之個人專業(yè)實踐總結(jié)

1、個人專業(yè)實踐總結(jié)土地估價是一項實操性很強的專業(yè)技術(shù)工作。土地估價師不但要掌握技術(shù)標準、估價程序、估價方法和相關(guān)專業(yè)知識，而且需要熟悉有關(guān)法律、法規(guī)、部門及行業(yè)規(guī)定，按照國家規(guī)定的標準、程序和方法，客觀公正地評估地價。自從2005年來，我在*土地評估有限公司參與土地估價實踐工作，經(jīng)過五年的實踐學習，我不斷的認識和理解了土地估價的理論知識，并在估價實踐中加以應(yīng)用，同時，也深刻認識到作為一名土地估價工作人員，不僅要有扎實的理論與實踐經(jīng)驗，更要嚴格遵守職業(yè)道德，才能真正成為一名合格的土地估價師。 下面我就估價師的職業(yè)道德、估價原則在實踐中的應(yīng)用、估價工作程序、估價方法在實踐中的應(yīng)用四個方面做一下簡單的

2、實踐總結(jié)。一、估價師的職業(yè)道德當今我國土地評估行業(yè)發(fā)展較快，競爭也十分激烈，一部分估價機構(gòu)職業(yè)道德觀念不高，采取不良經(jīng)營手法，迎合一方利益，提供虛假信息，不合理收費，有的估價人員在估價中故意提高或者降低評估價值，給當事人造成直接經(jīng)濟損失，或者利用執(zhí)行業(yè)務(wù)之便，索賄、受賄，影響了評估行業(yè)的信譽，不利于評估行業(yè)的健康發(fā)展。作為一名估價師，我們應(yīng)該從自身做起，在加強業(yè)務(wù)技能學習、樹立現(xiàn)代市場營銷觀念的同時，要不斷提高個人職業(yè)道德品質(zhì)修養(yǎng)，做到遵紀守法、誠實待客、嚴格守信、愛崗敬業(yè)、自覺維護職業(yè)形象，維護行業(yè)信譽，維護自身利益，促進評估行業(yè)的健康發(fā)展。遵守職業(yè)道德，在實踐中應(yīng)該從以下幾方面做起：1、熟

3、悉技術(shù)標準、估價程序、估價方法和相關(guān)專業(yè)知識，并依照國家規(guī)定的標準、程序和方法，客觀公正的評估地價，履行估價業(yè)務(wù)合同（協(xié)議書）中規(guī)定的各項義務(wù)和責任。2、在土地估價業(yè)務(wù)活動中應(yīng)實事求是，執(zhí)行國家有關(guān)地價政策，堅持獨立、客觀、公正的原則，不做任何虛假估價。有的當事人要求抵押價值高估，有的當事人要求出讓價格低估，被拆遷人要求拆遷價格高估，拆遷人要求拆遷價格低估，有的當事人會采用各種手段隱瞞估價對象的缺點，有的當事人故意夸張估價對象的優(yōu)點，有的當事人以物質(zhì)誘惑估價師，有的當事人在達不到要求時，甚至會恐嚇、威脅估價師。土地估價師是一種神圣的職業(yè)，估價報告是標準、尺度，這就要求估價師要不畏艱險、不屈服利

4、益誘惑，不斷提高自己的業(yè)務(wù)素質(zhì)，以規(guī)范和法律為準繩，客觀、公正地開展評估工作，做金融機構(gòu)的可信賴的朋友，做稅收的標準尺度，做拆遷人和被拆遷人的公正裁判！ 3、為客戶保守秘密。估價人員和估價機構(gòu)應(yīng)當妥善保管好委托人的文件資料，并對資料及估價結(jié)果保密，公司應(yīng)設(shè)立檔案管理人員，對委托人的資料統(tǒng)一歸檔管理，并根據(jù)資料的重要程度，確定保管和保密的時效。 4、按標準收費，不搞惡性競爭，不收取評估合同費用以外的任何其他利益。盡管當前評估行業(yè)競爭激烈，但是，只要我們不斷提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)，遵守職業(yè)道德，堅持客觀、公正的原則，不斷提高企業(yè)的信譽，必然會贏得社會的認可。 二、估價原則在實踐中的應(yīng)用土地價格是由其效用

5、、相對稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響所形成的。首先要掌握土地估價的基本原則，以此為指南，認真分析影響土地價格的因素，靈活使用各種土地估價方法，對土地價格做出最準確的判斷。以下介紹我對估價原則在實踐應(yīng)用中的體會。 1、替代原則遵循替代原則要求土地估價應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場交易價格為依據(jù)，估價結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價格。根據(jù)經(jīng)濟替代原理，在同一公開市場上同質(zhì)的商品應(yīng)有相同的價格。根據(jù)市場規(guī)律，在同一商品市場中，價格相同效用大者需求大，效用相同價格低者需求大。一種商品的價格升高會引起另一種商品的需求增大，則稱這兩種是互為替代品。土地作為一種特殊商品

6、也是如此，在同一供需圈、同一時期同一或類似區(qū)域，同一用途土地彼此間形成競爭，價格互相影響最后趨于一致。這一原則是運用市場比較法的理論基礎(chǔ)。即在評估一宗地的價格時，可以在同一供需圈內(nèi)，或同一區(qū)域內(nèi)，調(diào)查取得近期發(fā)生的多宗同一用途或類似用途的土地交易實例，通過對地價因素的比較修正，可求得待估宗地的價格。 替代原則主要運用在市場比較法、基準地價系數(shù)修正法以及收益還原法、剩余法中。2、供需原則土地估價要以市場供需決定土地價格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。由于土地的位置固定性和市場的地域性，土地的供給與需求不同于一般商品的供給與需求，它們也帶有強烈的地域性特點。土地的自然供給是固

7、定的、無彈性的:土地的經(jīng)濟供給因土地用途不同、地域不同和政策不同而有多種表現(xiàn)。一般情況下，土地價格主要取決于需求方的競爭，策不同而有多種表現(xiàn)。一般情況下，土地價格主要取決于需求方的競爭，同時，由于土地的經(jīng)濟供給在一定程度上是可變的，它對市場價格的影響也很大。由于土地市場的不完全性，以及我國城鎮(zhèn)土地一級市場由國家壟斷，因此，土地價格不可能完全由市場的供給與需求決定，在運用此估價原則時，一定要結(jié)合預(yù)期收益原則，并充分考慮一些非市場因素對土地價格的影響。3、預(yù)期收益原則土地投資者是在預(yù)測該土地將來所能帶來的收益或效用后進行投資的。這就要求估價者必須了解過去的收益狀況，并對土地市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、政治

8、經(jīng)濟形勢及政策規(guī)定對土地市場的影響進行細致分析和預(yù)測，準確預(yù)測該土地現(xiàn)在以至未來能給權(quán)利人帶來的利潤總和，即收益價格。 預(yù)期收益的估算必須是客觀合理的。它要求估價人員必須對價格的形成因素認真分析，并對將來的變動趨勢作客觀合理的預(yù)測，應(yīng)排除脫離現(xiàn)實的使用或因投機及違法使用土地所獲收益的預(yù)測。預(yù)期收益原則，對土地估價中的地區(qū)分析、交易實例價格的檢查、純收益及還原利率的確定非常重要。在土地估價實踐中，預(yù)期收益原則主要體現(xiàn)在剩余法估價及收益還原法估價中土地收益確定。4、變動原則估價人員應(yīng)把握土地價格影響因素及土地價格的變動規(guī)律，準確地評估土地的價格。在土地估價中，不僅要對將來的地價變動作出準確預(yù)測，同

9、時也要對所采用的地價資料按變動原則修訂到估價期日的標準水平，才能準確合理地估價。5、報酬遞增遞減原則土地估價要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點。土地投資同樣遵循經(jīng)濟學中的邊際效益遞減原則，增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時，純收益隨之增加；但達到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會與追加的投資成比例增加。6、最有效利用原則估價人員應(yīng)以估價對象的最有效利用為前提進行估價，判斷土地的最有效利用應(yīng)以土地利用符合其自身利用條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場要求和最佳利用程度等因素進行判定。判斷土地是否為最有效使用時，應(yīng)考慮的因素是：該地塊的最佳利用

10、方式是什么；目前的利用方式是否為最有效使用；如果是，轉(zhuǎn)換為最有效使用的可能性如何；最有效使用方式能持續(xù)久等。其中最有效使用方式持續(xù)性的判定至關(guān)重要，因為這直接影響將來的使用方式及收益量，與預(yù)測原則相關(guān)連。最高最佳使用原則在假設(shè)開發(fā)法中體現(xiàn)的更為具體，同一宗地，即使規(guī)劃用途、規(guī)劃容積率相同，但是，開發(fā)方案不同，也會造成土地價值有很大差別。哪一套方案在市場上能產(chǎn)生最大價值，形成最大利潤，哪套方案就是最高最佳使用方案。這是一項復雜的分析過程，估價師需要充分的了解市場行情，充分的估計各種方案的市場風險，才能在評估中掌握最高最佳方案。 三、估價工作程序做一名熟練的土地估價師，要把估價工作程序熟記于心，合

11、理安排估價工作時間，才能提高工作效率。第一步：接到估價任務(wù)以后，首先要確定估價的基本事項，即要確定估價目的、估價時點、估價對象的位置、用途、面積、權(quán)屬文件和估價權(quán)利性質(zhì)等。第二步：編制工作計劃確定估價基本事項后，就應(yīng)對估價項目做初步分析，確定估價工作計劃。包括擬采用的技術(shù)步驟、估價技術(shù)路線、估價方法、需要調(diào)查的資料等等。首先，確定委托方應(yīng)提供的資料。如需要委托方提供資料，應(yīng)提前列出清單，要求委托方提前準備。土地初次出讓評估，需要委托方提供勘察定界圖、規(guī)劃設(shè)計條件或規(guī)劃認可的建筑方案、用地規(guī)劃許可證、建設(shè)項目選擇意見書、土地使用權(quán)人營業(yè)執(zhí)照等，如果已經(jīng)有建筑物建成，還需要委托方提供房屋所有權(quán)證。

12、在建工程的土地抵押評估，除了上述資料外，還需要委托方提供土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證、建筑施工圖等資料。土地拆遷評估，需要被拆遷人提供房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、營業(yè)執(zhí)照、拆遷許可證等資料。其次，根據(jù)宗地用途確定可以采用的估價方法。工業(yè)類用地可以采用的方法有：成本逼近法、市場比較法、基準地價系數(shù)修正法。住宅類和商服類用地可以采用的方法有：市場比較法、剩余法、基準地價系數(shù)修正法、收益還原法。公共管理與公共服務(wù)類用地可參照工業(yè)用地評估，采用成本法、基準地價系數(shù)修正法。農(nóng)用地可采用成本法、收益還原法評估。最后，根據(jù)待估宗地實際情況，確定本次評估需要采用的估價方法和需要補充搜集的資

13、料。根據(jù)土地位置確定待估宗地是否位于基準地價覆蓋范圍，決定是否可以采用基準地價系數(shù)修正法評估。需要搜集的資料有基準地價技術(shù)資料等。查找評估機構(gòu)所掌握的估價案例，是否有足夠多的類似案例可以比較，決定是否可以采用市場比較法進行評估。需要補充搜集的資料為可比實例的交易價格、交易類型、交易時間、位置、面積、土地形狀、用途等土地具體狀況。如果案例不多，可以采用成本逼近法評估。需要補充搜集的資料包括取得類似地段宗地的土地取得費、土地開發(fā)費等等。如果宗地或地上建筑物有長期穩(wěn)定的收益，可以選擇收益還原法評估。需要補充搜集的資料包括類似房地產(chǎn)的平均收益、平均費用、還原利率等資料。如果待估宗地為有開發(fā)投資潛力、正

14、在開發(fā)土地或新建成的房地產(chǎn)所占土地等，都可以采用剩余法評估。需要補充的資料包括開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值、建筑開發(fā)的成本費用等資料。第三步：實地勘察實地確認估價對象，記錄估價對象具體狀況，并對估價對象及周圍環(huán)境進行拍照。為了詳細反映待估宗地具體狀況，做到現(xiàn)場勘察不遺漏，我們制作了現(xiàn)場勘察表，這樣現(xiàn)場勘察時比較方便、快捷。表格記錄包括宗地位置、權(quán)利人、使用權(quán)年限等權(quán)利狀況；包括距商服中心距離、距道路距離、臨道路類型、臨主要道路狀況、距離客運站（火車站、港口）距離、距離中、小學距離、距離農(nóng)貿(mào)市場或超市距離、距醫(yī)院距離、公共配套設(shè)施狀況、周圍土地利用類型、環(huán)境狀況、產(chǎn)業(yè)集聚度、工廠與原料地配合度等區(qū)域

15、因素狀況；包括用地性質(zhì)、用途、面積、形狀、地質(zhì)、地形、開發(fā)程度、規(guī)劃條件等個別因素狀況；包括地上建筑物狀況、宗地位置示意圖等。 第四步：搜集估價所需資料 估價技術(shù)路線和估價方法確定后，詳細搜集所需補充搜集的資料。盡管各宗土地具體狀況不同，但是，對土地價格有普遍影響的區(qū)域因素、政治經(jīng)濟因素、交易案例、各種結(jié)構(gòu)的建筑物建筑開發(fā)成本等資料，都需要平時一點一滴的積累。從這一點來看，實踐經(jīng)驗確實對土地估價師來說非常重要。第五步：根據(jù)估價資料的收集狀況，分析估價對象的具體情況，最后確定最終估價方法，并進行計算。第六步：把各種方法的評估結(jié)果進行分析驗證，最終確定待估宗地的評估價格。如果兩種估價方法價格相差較

16、大，則說明，至少其中一種估價計算存在問題，我們應(yīng)該找出問題，找出差距，校正估價結(jié)果。 第七步：謄寫、提交估價報告估價報告經(jīng)過估價師校核、簽字后提交給委托方。第八步：評估報告及工作底稿的存檔以方便以后報告檔案的管理與查找。四、估價方法在實踐中的應(yīng)用1、收益還原法 基本原理及適用范圍收益還原法是在估算土地在未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日收益總和的一種方法。土地未來地租的資本化是其基本原理。收益還原法的基本公式如下： p=a/r1-1/(1+r)m 式中：p有限年期土地收益價格； a年土地純收益； r土地還原利率； m土地尚可使用年期。收益還原

17、法只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價。但對于沒有收益的不動產(chǎn)的估價則大多不適用。估價程序搜集與待估宗地有關(guān)的收益和費用等資料估算年總收益估算年總費用計算年純收益確定還原利率選用適當?shù)挠嬎愎角蟮迷囁闶找鎯r格確定待估宗地地價估價難點在收益還原法計算時，難點是年土地純收益。土地純收益計算的基本公式為：年土地純收益=總收益總費用 當房地產(chǎn)一體出租時，年土地純收益的計算公式為： 年土地純收益=年房地產(chǎn)總收益房屋年純收益 =（房地產(chǎn)出租年總收入房地產(chǎn)出租年總費用）（房屋現(xiàn)值建筑物還原利率） =房地產(chǎn)出租年總收入（經(jīng)營維修費+經(jīng)營管理費+房屋年保險費+房屋出租年應(yīng)交稅金+房屋年折舊費+

18、建房利息等）（房屋重置價成新率）建筑物還原利率 在該公式中，容易落掉的是房屋年折舊費和建房利息。 值得注意的是，在實踐中，有的出租合同約定：租金收入不包括物業(yè)費、水電費、管理費、維修費等，這類費用是在租金收入外，由租客自行向物業(yè)管理部門繳納。所以，在年純收益計算時應(yīng)該注意年總收入是否包含這些費用，如果包含，則應(yīng)該扣除該項費用，如果不包含，則不需要扣除該項費用。 當房地產(chǎn)為經(jīng)營性企業(yè)時，年土地純收益的計算公式為：年土地純收益=年房地產(chǎn)總收益房屋年純收益 =（經(jīng)營總收入經(jīng)營總費用）（房屋現(xiàn)值建筑物還原利率） =經(jīng)營總收入（銷售成本+銷售費用+經(jīng)營管理費+銷售稅金+財務(wù)費用+經(jīng)營利潤）（房屋重置價成

19、新率）建筑物還原利率 當房地產(chǎn)為生產(chǎn)性企業(yè)時，年土地純收益的計算公式為： 年土地純收益=生產(chǎn)總收入生產(chǎn)成本 =生產(chǎn)總收入（生產(chǎn)成本+產(chǎn)品銷售費用+產(chǎn)品銷售稅金及附加+管理費用+財務(wù)費用+企業(yè)利潤） 在經(jīng)營性房地產(chǎn)和生產(chǎn)性房地產(chǎn)計算中，容易落掉的是財務(wù)費用和利潤。經(jīng)營利潤應(yīng)該采用社會平均利潤。 2、市場比較法 基本原理及適用范圍市場比較法是根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關(guān)因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。市場比較法主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達、有充足的具有替代性的土地交易實例的地區(qū)。估價程序收集交易資料確定比較交易案例市場交易情況修正

20、期日修正區(qū)域因素修正個別因素修正土地使用年限修正容積率修正地價確定估價難點難點一：選取類似的可比實例。為了能夠準確的選取可比實例，應(yīng)該充實交易實例庫，調(diào)查大量的交易實例，并且要詳細的記錄每一宗交易實例的詳細交易狀況，包括宗地的坐落、用途、位置、形狀、面積、地質(zhì)、地形、區(qū)域位置示意圖、臨路類型、規(guī)劃利用狀況、地上建筑物狀況、規(guī)劃限制、距市中心距離、周圍土地利用類型、產(chǎn)業(yè)聚集度、距火車站等狀況。并且對交易行為中的特殊因素（非正常交易因素）做出說明，如果為可修正的因素，需要對成交價格做出適當修正。其次，所選案例應(yīng)是與估價對象類似的宗地，即用途相同、地段相同、價格類型相同、成交日期相近、交易狀況正常的

21、宗地。許多地價往往一條街道相隔，價格相差很大，因此，估價人員要有敏銳的洞察力，才能準確的確定可比實例。 難點二，確定各影響因素的修正幅度。 確定影響土地價格的區(qū)域因素和個別因素后，如何確定各項影響因素對宗地價格影響的程度、修正幅度，是市場比較法的關(guān)鍵。可以根據(jù)市場案例調(diào)查先確定各項影響因素的權(quán)重，然后再把影響程度按照影響的強弱分成若干等級，最后確定比較案例與待估宗地相比較的優(yōu)劣情況，根據(jù)影響程度權(quán)重具體確定優(yōu)劣情況修正系數(shù)。測算各項影響因素的權(quán)重，比較簡單的方法是參照基準地價各項影響因素的權(quán)重比例計算。 3、剩余法 基本原理及適用范圍剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法等。是指在估算開

22、發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關(guān)費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。剩余法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價。公式為：土地價格 = 房屋的預(yù)期售價 - 建筑總成本 - 利潤 - 稅收 - 利息剩余法還適用于現(xiàn)有房地產(chǎn)項目的土地估價。公式為：土地價格=房地產(chǎn)交易價格-房屋現(xiàn)值-交易稅費 估價程序查清待估宗地的基本情況確定土地的最佳開發(fā)利用方式估計開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價估計建筑費、專業(yè)費、利息、稅費、租售費用和開發(fā)商應(yīng)得利潤等測算土地價格估價難點在剩余法評估中，難點是選擇待估宗地的最有效利用方式，預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值。預(yù)測開發(fā)完成后房地產(chǎn)總價值，要求首先要符合規(guī)劃要求，其次要求開發(fā)完成后房地產(chǎn)能客觀實現(xiàn)，同時又要求達到最高最佳使用效益。 4、成本逼近法 基本原理及適用范圍成本逼近法是以土地取得費、土地開發(fā)所耗各項費用之和為主要依據(jù),再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。基本公式： 土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益成本比較法一般適用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、特殊性土地估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，缺乏交易實例，無法采用其他方法進行估價的土地。估價程序計算土地取得費 計算土地開發(fā)費 計算投資利息 計算開發(fā)利潤 計