房屋及設(shè)施設(shè)備管理

1、第七章 房屋及設(shè)施設(shè)備管理第一節(jié) 房屋及設(shè)施設(shè)備概述1、簡述房屋及設(shè)施設(shè)備管理的概念 答：房屋及設(shè)施設(shè)備管理是指對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備的日常運行維護和管理、大中 小修及更新改造。2 簡述房屋種類的劃分？ 答：（1）按房屋的建筑結(jié)構(gòu)類型和材料可分為：磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混泥 土結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)。 （結(jié)構(gòu)材料）（2）按房屋承重受力方式可分為：墻承重結(jié)構(gòu)、構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)或 框架筒體結(jié)構(gòu)承重和大空間結(jié)構(gòu)承重。 （承重方式）（3）按房屋的層次和高度可分為：低層建筑、多層建筑和高層建筑。 （層次和高 度）按房屋的用途可分為：居住用途、商業(yè)用途、工業(yè)用途和其他用途。3、簡述房屋的基本組成部分？

2、房屋的基本組成部分包括以下三部分：（1）結(jié)構(gòu)部分 ：基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、非承重墻、屋面、樓地面等；（2）裝修部分 ：門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修等；（3）設(shè)施設(shè)備部分： 水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設(shè)備（如消防、避雷、電梯）等 項目。4、簡述設(shè)施設(shè)備的種類和組成？ 答：設(shè)施設(shè)備的種類和組成主要包括以下方面：（1）供配電： 變壓器、配電柜和線路；（2）消防： 報警系統(tǒng)、消防控制中心、消防水泵、消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、自 動滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)。（3）空調(diào)： 中央空調(diào)、局部空調(diào)、混合空調(diào)。（4）采暖： 熱水供暖、蒸汽供暖、熱風(fēng)供暖。（5）給排水： 水泵、水箱水池、閥門和管網(wǎng)、沉沙井和化糞池。（6）電梯

3、： 載人電梯、載貨電梯、手扶電梯、雜物電梯。（5）電信和智能化系統(tǒng)： 電話、有限衛(wèi)星電視、閉路電視監(jiān)控、對講報警、公 共信息服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)專線接入、周界防越系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、室內(nèi)報警系統(tǒng)、車場 管理系統(tǒng)。6、簡述房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求？ 答：（1）做好房屋及設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)工作，充分發(fā)揮設(shè)施設(shè)備功能，有效延 長設(shè)施設(shè)備的使用壽命，并且始終把安全管理工作放在最重要的位置上。 （維護保 養(yǎng)與安全的重要性）（2）開展技術(shù)更新與改造，降低能源消耗，改善房屋及設(shè)施設(shè)備狀態(tài)。（技術(shù)更新與節(jié)能降耗）7、簡述房屋及設(shè)施設(shè)備評價的主要參考指標(biāo)？ 答：房屋及設(shè)施設(shè)備評價參考的主要指標(biāo)包括房屋完好率、 危房率

4、和設(shè)施設(shè)備完 好率。（1）房屋完好率： 房屋完好率，是指完好房屋與基本完好房屋建筑面積之和占 房屋總建筑面積的百分比。（2）危房率： 危房率就是指危險房屋的建筑面積占房屋總面積的百分比。根據(jù)房屋的完好及損壞程度，將房屋的完損等級分為以下五類 : 完好房、基 本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險房。3）設(shè)施設(shè)備的完好率： 設(shè)施設(shè)備的完好率是指完好設(shè)施設(shè)備數(shù)量占全部設(shè)施 設(shè)備數(shù)量的百分比。8、簡述房屋及設(shè)施設(shè)備管理的內(nèi)容與方法？答：（1）使用管理。一方面是要求業(yè)主或者物業(yè)使用人正確使用房屋及設(shè)施設(shè)備， 另一方面是要求物 業(yè)管理單位認(rèn)真做好房屋及設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)、巡視檢查工作。（2）維修保養(yǎng)。維

5、修保養(yǎng)的主要內(nèi)容包括：對房屋和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的定期檢查、維護、清潔及潤 滑，損耗或故障時的維修；必要情況下的專業(yè)測試；無法維修或無修理價值時的更 新以及材料、結(jié)構(gòu)和設(shè)計方面的改善等。（3）安全管理。 通過安全教育使員工和業(yè)主、 物業(yè)使用人樹立安全意識， 了解安全防護知識和 安全管理規(guī)定。 建立健全各類安全管理制度并嚴(yán)格遵守。 提供必要的安全和防護裝置裝備。（4）技術(shù)檔案管理。（5）采購和零備件管理。（6）工量具和維修用設(shè)備的管理。（7）外包管理。（8）技術(shù)支持。第二節(jié) 房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護與計劃的制定1、簡述房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護的方式？答：（1）預(yù)防性維修：為了降低故障率或者防止房屋及設(shè)施設(shè)

6、備性能劣化，按事先規(guī)定的修理計劃和技術(shù)要求進(jìn)行的維修活動，稱為預(yù)防性維修。預(yù)防性維修是物業(yè)管理應(yīng)提倡的主要維修養(yǎng)護方式。預(yù)防性維修有以下幾種方式： 計劃性預(yù)防維修。 計劃性預(yù)防維修又稱定期維修， 具有周期性特點。 狀態(tài)監(jiān)測下的預(yù)防維修。 這是一種以設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測和技術(shù)診斷的基礎(chǔ)上，按 實際需要進(jìn)行維修的預(yù)防維修方式。 改善型預(yù)防維修。 對設(shè)施設(shè)備局部結(jié)構(gòu)和零件設(shè)計加以改造，結(jié)合修理進(jìn)行改裝以 提高其可靠性和維修性的措施，稱為改善性維修。（ 2）事后維修： 事后維修是對一些沒有列入預(yù)防維修計劃的項目，在發(fā)生故障或性能 降低到不能滿足使用要求時才進(jìn)行維修。（ 3）緊急搶修： 緊急搶修是對意外事

7、件引發(fā)的故障進(jìn)行的緊急修理，這類意外事件是 偶然發(fā)生的，往往不具有預(yù)見性，難以進(jìn)行事前準(zhǔn)備。2、簡述房屋及設(shè)施設(shè)備的修理類別？ 答：房屋及設(shè)施設(shè)備的修理類別包括： 大修、中修和小修。3、簡述修理周期、修理間隔期和修理周期結(jié)構(gòu)的概念？答：（ 1）修理周期 ：對已使用的設(shè)施設(shè)備來說，修理周期是指 兩次相鄰大修之間的間 隔時間 ；對新設(shè)備來說，修理周期是指從 開始使用到第一次大修之間的間隔時間 （單位： 月或年）。（2）修理間隔期： 修理間隔期是指 兩次相鄰計劃修理之間的工作時間 （單位：月）。（3）修理周期結(jié)構(gòu) ：修理周期結(jié)構(gòu)指在 一個修理周期內(nèi)應(yīng)采取的各種修理方式的次數(shù) 和排列順序 。如小修 小

8、修 中修小修小修大修。4、簡述房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃的種類?答：（1）按時間進(jìn)度編制的計劃可分為： 年度維修保養(yǎng)計劃 ；季度維修保養(yǎng)計劃 ；月 維修保養(yǎng)計劃。（2）按修理類別編制的計劃可分為： 房屋維修養(yǎng)護計劃 ；空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃 ；供 配電維修保養(yǎng)計劃 ；消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃等。5、簡述房屋及設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃的編制依據(jù)？答：維修養(yǎng)護計劃的編制依據(jù)為：（1）房屋及設(shè)施設(shè)備的修理周期與修理間隔期；（2）房屋及設(shè)施設(shè)備的使用要求和管理目標(biāo)；（3）安全與環(huán)境保護的要求；（4）房屋及設(shè)施設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)。6、簡述編制房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃應(yīng)考慮的問題？答：（1）物業(yè)使用或運行急需的、影響

9、其他系統(tǒng)使用的、關(guān)鍵性的設(shè)施設(shè)備應(yīng)重點提前安排修理，這樣可減少對日常使用的影響； （重要設(shè)施設(shè)備的提前檢修）（2）應(yīng)考慮維修保養(yǎng)工作的平衡，使全年工作能均衡地進(jìn)行。對待修理的設(shè)施設(shè)備應(yīng) 按輕重緩急安排計劃；（均衡維修計劃）（3）應(yīng)充分考慮維修前的準(zhǔn)備時間和維修保養(yǎng)工作時間；（4）應(yīng)切實考慮企業(yè)資源和能力能否保障各項目的維修保養(yǎng)，如果能力或資源不足， 就應(yīng)該考慮項目外包或?qū)で蠹夹g(shù)支持，不應(yīng)降低維修保養(yǎng)的技術(shù)要求； （根據(jù)自身實際情 況考慮是否需要技術(shù)支持和項目外包）（ 5）計劃最后確定前， 資金一定要落實， 確保計劃內(nèi)每項工作的資金都有足額的保障， 否則，應(yīng)該按照輕重緩急做刪減調(diào)整，重新制定計劃

10、； （計劃確定前，資金一定要落實， 否則需要調(diào)整計劃）（6）所制定的計劃應(yīng)該包括必要的工作程序和檢驗程序， 使計劃具有可操作性和可驗 證性；（7）對物業(yè)使用或運行有較大影響的關(guān)鍵設(shè)備，應(yīng)盡可能安排在非高峰期檢修，以縮 短停歇時間（如中央空調(diào)系統(tǒng)的冬季檢修、采暖系統(tǒng)的夏季檢修等） 。（關(guān)鍵性設(shè)備的非 高峰期檢修）7、簡述編制房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃的流程？答：編制維修養(yǎng)護計劃的流程如下：（1）明確目標(biāo)；（ 2）收集材料： 以往運行記錄、技術(shù)狀況診斷、技術(shù)檔案資料。（3）計劃草案編寫；（ 4）計劃草案論證； 技術(shù)可行性分析、資源的滿足情況、資金的落實情況、能否滿足 需求、計劃的可執(zhí)行性和驗證辦法

11、。（5）計劃確定 ，履行必要的批準(zhǔn)手段，一般還要向業(yè)主進(jìn)行必要的解釋或說明；（6）執(zhí)行計劃， 根據(jù)實際情況的變化進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。8、簡述房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃的內(nèi)容？答：維修養(yǎng)護計劃的內(nèi)容包括：（1）維修養(yǎng)護的 對象： 名稱、位置、狀態(tài)、范圍。（ 2）維修養(yǎng)護的 責(zé)任人： 人員構(gòu)成、分工和責(zé)權(quán)。3）維修養(yǎng)護的 標(biāo)準(zhǔn)： 包括養(yǎng)護的頻次和時間間隔4）維修養(yǎng)護的 方法： 包括必要的程序和規(guī)定（ 5）維修養(yǎng)護 效果的驗證： 包括驗證的方法、記錄等。9、簡述房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃的實施？答：（1）修前預(yù)檢。修前預(yù)檢是對待修房屋、 設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面的檢查， 目的是掌握修理對象的技術(shù)狀態(tài)。 修前預(yù)檢

12、可按下面的步驟進(jìn)行： 技術(shù)人員首先要閱讀技術(shù)說明書和各類圖紙，熟悉對象的結(jié)構(gòu)、性能和技術(shù)指標(biāo)。 其次是查看技術(shù)檔案，了解對象的故障及其修理的歷史情況； 使用和維護人員介紹對象目前的技術(shù)狀態(tài)和主要缺陷； 進(jìn)行外觀檢測； 進(jìn)行運行檢查，開動設(shè)備，觀察運行情況； 按部件解體檢查； 預(yù)檢完畢后，將記錄進(jìn)行整理，編制維修工藝準(zhǔn)備資料。（2）修前資料準(zhǔn)備。修前預(yù)檢結(jié)束后，工程技術(shù)人員需準(zhǔn)備各類圖紙、圖樣、記錄表格以及其他技術(shù)文件 等。（3）修前工藝準(zhǔn)備。資料準(zhǔn)備工作完成后，根據(jù)情況決定是否編制修理的工藝規(guī)程或設(shè)計必要的工藝裝備 等。（4）其他準(zhǔn)備。其他準(zhǔn)備包括對材料及零備件、專用工、量具和設(shè)備的準(zhǔn)備，以及

13、具體落實停修日期和時間、向業(yè)主和有關(guān)部門發(fā)出通知、清理作業(yè)現(xiàn)場等設(shè)施設(shè)備停修前的準(zhǔn)備工作。（5）組織實施。要嚴(yán)格按照房屋及設(shè)施設(shè)備的維修計劃實施，在確保安全的前提下，注意控制一下幾個因素： 質(zhì)量控制； 進(jìn)度的控制； 成本控制。（6）驗收和存檔。第三節(jié) 共用設(shè)施設(shè)備的運行管理1、簡述共用設(shè)施設(shè)備的運行管理主要包括哪些內(nèi)容？答：共用設(shè)施設(shè)備的運行管理主要包括以下內(nèi)容：（1）制定合理的運行計劃；（2）配備合格的運行管理人員；（3）提供良好的工作環(huán)境；（4）建立健全的必要規(guī)章制度；5）設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理；（6）節(jié)能管理；2、簡述在設(shè)施設(shè)備的運行管理中如何制定合理的運行計劃？答：根據(jù)設(shè)施設(shè)備和物業(yè)的實際

14、情況所制定的合理使用計劃，應(yīng)包括開關(guān)機時間、維 護保養(yǎng)時間、使用的條件和要求等方面的內(nèi)容，這些內(nèi)容會根據(jù)具體物業(yè)的實際情況和 季節(jié)、環(huán)境等因素的變化而有所區(qū)別，以滿足安全、使用、維護和經(jīng)濟運行方面的需要。3、簡述在設(shè)施設(shè)備的運行管理中如何配備合格的運行管理人員？答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)要求和復(fù)雜程度，配備相應(yīng)的操作者，確保 設(shè)施設(shè)備的正常運行和操作人員的安全。操作人員經(jīng)培訓(xùn)考核合格后，才能獨立上崗操作相關(guān)工作專業(yè)的設(shè)備。供配電、電梯、 鍋爐運行等特殊工種還還需經(jīng)政府主管部門組織考核發(fā)證后上崗。4、簡述在設(shè)施設(shè)備的運行管理中如何提供良好的工作環(huán)境？答：工作環(huán)境不但與設(shè)施設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)

15、，減少故障，延長使用壽命有關(guān)，而且對操 作者的情緒也有重大影響。為此，應(yīng)安裝必要的防腐蝕、防潮、防塵、防震裝置，配備 必要的測量、保險、安全用儀器裝置， 還應(yīng)有良好的照明和通風(fēng)設(shè)備等。5、在設(shè)施設(shè)備的運行管理中如何建立健全必要的規(guī)章制度？答：（1）實行定人、和憑證操作設(shè)備制度，不允許無證人員單獨操作設(shè)備，對多人操 作的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)。2）對于連續(xù)運行的設(shè)施設(shè)備，可在運行中實行交接班制度和值班巡視記錄制度（3）操作人員必須遵守設(shè)施設(shè)備的操作和運行規(guī)程。6、簡述設(shè)施設(shè)備的運行管理中如何進(jìn)行設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理？答：（1）設(shè)備及檢查。設(shè)備的檢查就是對其運行情況、工作性能、磨損程度進(jìn)行檢查和校

16、驗，提高維修質(zhì)量 和縮短維修時間。按檢查時間的間隔，通常分為日常檢查和定期檢查。日常檢查：日常檢查是操作人員每天對設(shè)備進(jìn)行的檢查，在運行值班巡視中實施。定期檢查： 定期檢查是在操作人員參加下， 由技術(shù)人員按計劃定期對設(shè)備進(jìn)行的檢查， 屬定期維護保養(yǎng)內(nèi)容。（2）設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測。設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測分為停機監(jiān)測和不停機監(jiān)測 （又稱在線監(jiān)測）。設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測根據(jù)不同 的檢測項目采用不同的方法和儀器，通常采用的有直接檢測、絕緣性檢測、溫度檢測、 震動和噪聲監(jiān)測、泄漏檢測、裂紋檢測和腐蝕檢測等。（3）定期預(yù)防性試驗。對動力設(shè)備、壓力容器、電氣設(shè)備、消防設(shè)備等安全性要求較高的設(shè)備，由專業(yè)人員 按規(guī)定期限和規(guī)定要求

17、進(jìn)行試驗，通過實驗可以及時發(fā)現(xiàn)問題、消除隱患或安排修理。（4）設(shè)備故障診斷技術(shù)。在設(shè)備運行中或基本不拆卸的情況下，采用先進(jìn)的信息采集、分析技術(shù)掌握設(shè)備運行 狀況，判定產(chǎn)生故障的原因、部位、預(yù)測、預(yù)報設(shè)備未來狀態(tài)的一種技術(shù)，稱為故障診斷技術(shù)。設(shè)備故障診斷技術(shù)在設(shè)備綜合管理中具有重要的作用，主要表現(xiàn)在： 它可以檢測設(shè)備狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常狀況，防止脫發(fā)故障和事故的發(fā)生，建立維護標(biāo)準(zhǔn)， 開展預(yù)防性維修和改善性維修； 較科學(xué)地確定設(shè)備修理間隔期和內(nèi)容； 預(yù)測零件壽命，搞好備件管理。7、簡述設(shè)施設(shè)備的運行管理中如何進(jìn)行節(jié)能管理？答：（一）采用管理手段節(jié)能降耗。通過各種管理手段，再不投資或少量投資的情況下杜絕能

18、源浪費，減少各種非正常的 能源消耗，是一種最經(jīng)濟的節(jié)能方式。具體措施包括：（1）落實組織和管理體系落實；（2）加強節(jié)能宣傳和培訓(xùn)，樹立節(jié)能意識；（3）建立能源消耗的計劃和考核制度；（4）在運行管理上，盡量安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開動使用；（5）調(diào)整設(shè)備運行時間， 實行節(jié)能運行程序， 特別注意控制空調(diào)、 室外照明和霓（ni ） 虹燈等的開關(guān)時間；（6）合理設(shè)定運行參數(shù)（如空調(diào)溫度空點） ，既保證正常使用功能，又節(jié)省能源。（二）采用技術(shù)改造節(jié)能。技術(shù)改造節(jié)能也為投資性節(jié)能，通過對設(shè)備或工藝進(jìn)行局部或全部改造，必要時包括 對耗能較大設(shè)備的更換， 提高設(shè)備技術(shù)水平或工藝水平， 降低能源消耗。第四節(jié) 房屋

19、及公用設(shè)施設(shè)備維護管理項目的外包控制1、簡述共用設(shè)施設(shè)備外包的選擇？答：目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)項目常見的管理模式主要是 自行管理模式 和外包管理模 式。（一）項目外包分析如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用外包模式， 則可從以下幾個方面進(jìn)行綜合分析：（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理模式；（2）所管理無業(yè)中共用設(shè)施設(shè)備的復(fù)雜程度及數(shù)量情況；（3）設(shè)施設(shè)備的生產(chǎn)年代、技術(shù)先進(jìn)程度；（4）政府部門對此類設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)管理的技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)要求；（5）自行管理此類設(shè)施設(shè)備的技術(shù)難度、管理風(fēng)險大小；（6）設(shè)施設(shè)備生產(chǎn)廠家的技術(shù)情況，包括維修網(wǎng)點的分布、服務(wù)及時性、技術(shù)壟斷程 度等；（7）市場上此類設(shè)施設(shè)備管理維護技術(shù)人員的供求情況、

20、社會平均工資水平；（8）本地市場能夠提供系統(tǒng)分包服務(wù)的專業(yè)機構(gòu)發(fā)展的成熟度， 包括從業(yè)機構(gòu)數(shù)量情 況、技術(shù)水平、服務(wù)價格、業(yè)務(wù)規(guī)模、企業(yè)信譽、經(jīng)濟實力等。（二）承包方評估。如果需要將設(shè)施設(shè)備業(yè)務(wù)實行外包管理模式，就應(yīng)選擇在服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)價格方面均滿足企業(yè)需要的合格承包方。 通常要從以下幾個方面對承包方進(jìn)行評估：（1）企業(yè)品牌狀況；（2）企業(yè)規(guī)模；（3）資信信譽；（ 4）技術(shù)能力 （是否具備相關(guān)許可、技術(shù)資質(zhì)證書等）（ 5）企業(yè)質(zhì)量保證能力 （如是否有質(zhì)量保證體系）（6）管理維護計劃、標(biāo)準(zhǔn)；（7）預(yù)算價格、付款方式。在評估時應(yīng)注意：選取多家單位進(jìn)行綜合價格比較；同等條件下原承包方優(yōu)先；不以 價格

21、為唯一選擇標(biāo)準(zhǔn)；評估參加人與承包方有特殊關(guān)系時應(yīng)予回避，秉承公開、公正、 公平的原則，根據(jù)分包項目的內(nèi)容，選擇采取資料審核、現(xiàn)場考察、分享評分、逐級審 核、評估會議等方式對承包方進(jìn)行評估。2、簡述訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項？答：由于設(shè)施設(shè)備的重要性和發(fā)生后故障所產(chǎn)生的損失和影響可能較大，在合同起草 和簽訂過程中，應(yīng)特別注意以下幾個方面：（ 1）在簽訂合同時要注意保證 簽約主體與實施主體一致。（2）在合同中應(yīng)明確因設(shè)施設(shè)備故障、事故造成的人員、財產(chǎn)等損失、明確在出現(xiàn)情 況時的責(zé)任方，以免在出現(xiàn)問題時產(chǎn)生糾紛（ 3）應(yīng)在合同中明確服務(wù)的技術(shù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)， 并盡量采取量化形式， 便與檢驗。（4）委托方

22、應(yīng)盡量保留受托方在服務(wù)過程中的有關(guān)質(zhì)量記錄文件， 既便與監(jiān)督服務(wù)過 程，也便于掌握設(shè)施設(shè)備狀況，保證設(shè)施設(shè)備歷史資料的完整性。3、簡述外包管理合同實施應(yīng)注意的問題？答：（1）建立針對承包方的檢查監(jiān)控制度并落實專人負(fù)責(zé)實施。（ 2）建立與承包的定期溝通會議制度， 及時解決合同履約過程中出現(xiàn)的問題。（3）建立定期效果評估制度。對評估過程中發(fā)現(xiàn)的較大或普遍存在的問題，以書面形 式通知承包方，并提出整改要求，限期整改。（4）定期對承包方基本情況全面更新， 以及時掌握承包方的企業(yè)狀況， 適時采取對策， 確保承包方有能力持續(xù)履行服務(wù)合同。第五節(jié) 幾種典型設(shè)施設(shè)備的管理一、供配電系統(tǒng)1、簡述供配電系統(tǒng)的種類

23、？答：物業(yè)供配電種類按供配電方式的不同分為 高壓供電 和 低壓供電 ；按供電回路數(shù)目 的情況分為 單回路供電 和 多回路供電 。按備用電源情況分為 無自備電源供電 和有自備電 源供電 ；按供電性質(zhì)分為 長期供電 和臨時供電。2、簡述供配電系統(tǒng)管理工作的主要內(nèi)容？答：（1）配備合格的專業(yè)工程技術(shù)人員和相應(yīng)數(shù)量的操作和維修電工。2）制定嚴(yán)格的供配電運行制度和電氣維修保養(yǎng)制度， 同時建立相應(yīng)的檢查監(jiān)督機制保證各項制度的執(zhí)行。（3）建立供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案。（4）配電各種必要的工具、儀器儀表和安全防護用品、常用零配件和易損易耗品等， 并建立零配件供應(yīng)渠道和供應(yīng)商名冊。（5）定期對用電計量儀表進(jìn)行檢查和校

24、驗，確保用電計量的準(zhǔn)確性。進(jìn)行用電統(tǒng)計分 析，做好用點調(diào)度和用電計劃工作。（6）建立臨時用電管理制度，對任何新增加的用電都應(yīng)進(jìn)行用電負(fù)荷的計算，進(jìn)行合 理的負(fù)荷分配， 盡可能保證三相平衡， 任何情況下都不允許超負(fù)荷供電。（7）要建立火警、水災(zāi)、臺風(fēng)、地震等災(zāi)害時的供電預(yù)防措施。（8）做好節(jié)約用電工作，降低損耗。（9）限電、停電要提前通知業(yè)主、物業(yè)使用人。（10）供配電運行可建立 24 小時值班制度，發(fā)生故障適應(yīng)能及時組織力量搶修，盡快 恢復(fù)電力供應(yīng)。（11）定時對備用電源進(jìn)行檢查，對蓄電池進(jìn)行充電，對備用發(fā)電機進(jìn)行運行試驗。（12）重視無功功率和補償工作，提高功率因數(shù)，改善用電質(zhì)量。（13）進(jìn)

25、行公共用電的測算和計量統(tǒng)計工作，為管理服務(wù)費的收取和調(diào)整提供依據(jù)。二 給排水系統(tǒng)1、簡述給排水系統(tǒng)的種類？（ 1）給水系統(tǒng)可分為 生活給水 、消防給水 、中水給水 和 熱水給水 系統(tǒng)。（2）排水系統(tǒng)可分為： 污水系統(tǒng) 。用于排放便溺（ niao 同“尿”）用衛(wèi)生器具排出的污水和人們?nèi)粘Ｉ钪?的洗滌（ di ）用水，有的建筑物還分為糞便污水和生活廢水管道，分別排出便溺用衛(wèi)生 器具的污水和洗滌用水。 雨水系統(tǒng) 。用于排除屋面雨、雪水。 工業(yè)廢水系統(tǒng) 。用于排除工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)過程中排出的生產(chǎn)廢水和生產(chǎn)污水。2、簡述給排水系統(tǒng)管理工作的主要內(nèi)容？答：（1）建立給排水管理隊伍，負(fù)責(zé)小區(qū)范圍內(nèi)室內(nèi)外給排水

26、設(shè)備、設(shè)施的運行管理 和維修保養(yǎng)工作。（2）簡歷給排水運行管理和維修保養(yǎng)管理制度。（3）建立給配水工程技術(shù)檔案，特別要收集保存好隱蔽的和地下的工程、管道的圖紙 資料。（4）配備必要的工具和安全防護用品， 準(zhǔn)備相應(yīng)數(shù)量的零備件和易損易耗品。（5）制定供水計劃，保證供水的水壓、水質(zhì)。如需限水、停水，則要提前通知用戶。（6）有應(yīng)付臺風(fēng)、暴雨、大面積跑水等緊急事件的應(yīng)急措施，每年雨季來臨前清理疏 通排水工程7）做好節(jié)約用水工作， 防止跑冒滴漏。 積極協(xié)助用戶安排合理的用水計劃（8）對公共清潔用水和綠化用水進(jìn)行計量和測算， 為管理費的收取提供依據(jù)。（9）定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。3、管理給排

27、水系統(tǒng)的注意事項？答：（1）應(yīng)保證消防用水的基本儲備。（2）北方地區(qū)應(yīng)注意冬季管道防凍 ，避免發(fā)生水管爆裂、 跑水事故。（3）餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池 ，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化 糞池和隔油池，防止污水管道堵塞。（ 4）采用分流排水系統(tǒng)的 要堅持雨水和污水分流排放 ，不允許污水通過雨水管道排放三、消防系統(tǒng)1、簡述消防系統(tǒng)的構(gòu)成？答：物業(yè)管理所涉及的建筑物的消防設(shè)備以高層建筑最為齊全復(fù)雜，典型的高層建筑 消防系統(tǒng)通常由 8 個部分組成。（1）火災(zāi)報警系統(tǒng)?；馂?zāi)報警系統(tǒng)由煙感探測器、溫感探測器、手動報警按鈕、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、火警 警鈴、消防廣播系統(tǒng)、電話和對講機等通信器材組成

28、。（2）消防控制中心。消防控制中心有集中報警器、聯(lián)動控制柜、消防電梯控制器、管道煤氣緊急切斷裝置、消防廣播話筒擴音機和控制器、通信裝置等組成。當(dāng)火災(zāi)發(fā)生后，控制中心指揮各項滅 火、疏散和救護行動， 并直接控制消防水泵、 送排風(fēng)機、消防電梯等設(shè)施。（3）消火栓系統(tǒng)。消火栓系統(tǒng)由消防水泵。管道、閥門、水龍帶、噴水槍、消防水泵接合器等組成，是 應(yīng)用最為普遍的滅火裝置。（4）自動噴淋滅火系統(tǒng)。自動噴淋滅火系統(tǒng)有噴淋泵、供水管道、噴頭等組成。當(dāng)火災(zāi)時環(huán)境溫度達(dá)到一定臨 界值時，該系統(tǒng)自動噴灑水流滅火，是一種非常有效的滅火系統(tǒng)，其應(yīng)用越來越廣泛。（5）防排煙系統(tǒng)。防排煙系統(tǒng)由防煙防火門、通風(fēng)管道、排煙風(fēng)機

29、、正壓送風(fēng)機組成，通過排煙風(fēng)機抽走含煙氣體， 用正壓風(fēng)機強制送入新鮮空氣， 使保護區(qū)域當(dāng)中的人員免受毒煙傷害。（6）安全疏散和防火隔離系統(tǒng)。安全疏散和防火隔離系統(tǒng)由安全疏散指示燈、防火門、防火卷簾門、水幕等組成，他 對疏散人員指示方向，對火和煙進(jìn)行隔離。（7）手提式滅火器。手提式滅火器是較為常用的滅火器具，攜帶使用方便，對范圍不大的初期火災(zāi)滅火效 果好，常見的有泡沫滅火器、干粉滅火器、 CO2 滅火器等。（8）氣體等其他滅火系統(tǒng)。其他滅火系統(tǒng)如氣體自動滅火系統(tǒng)，主要用于變壓器房、配電房、發(fā)電機房和油庫等 不宜用水滅火的特殊場合。2、簡述消防系統(tǒng)管理工作的主要內(nèi)容？答：（1）配備消防設(shè)施主管技術(shù)

30、人員，要求這些人員既有機電設(shè)備管理的知識和經(jīng)驗， 又有必要的消防知識，有較強的工作責(zé)任心。（2）建立嚴(yán)格的消防設(shè)施管理制度，每個消防設(shè)備都應(yīng)指定設(shè)備責(zé)任人，設(shè)有消防控 制中心的要安排 24 小時值班。（3）建立消防設(shè)備、設(shè)施技術(shù)檔案，包括消防設(shè)施分布、結(jié)構(gòu)、性能、技術(shù)指標(biāo)和圖 紙、使用說明書、測試數(shù)據(jù)等，還應(yīng)包括每次實驗、測試的結(jié)果和數(shù)據(jù)，更換和改造記 錄等。（4）建立消防設(shè)備巡視、檢查、測試制度，具體內(nèi)容可根據(jù)消防設(shè)備的使用要求和技 術(shù)說明書制定。 每周檢查項目：檢查各處消火栓是否損壞，水龍帶、水槍是否在位；檢查各處消防 水管是否漏水；檢查各類手提式滅火器是否完好；檢查防火門、安全出口指示燈

31、、安全 通道照明是否完好。 每月檢查項目：消防加壓水泵、正壓送風(fēng)、排煙風(fēng)機試啟動一次；檢查各類信號指 示燈是否正常；檢查各類水壓壓力表是否正常；檢查消防水泵泵體是否漏水，生銹；檢 查消防備用電源是否正常，能否及時切換。 每半年檢查項目：檢查手提式滅火器是否有效；檢測煙感、溫感探測器是否正常工 作；消火栓防水檢查一次；檢查消防報警按鈕、警鈴及指示燈；檢查消防廣播系統(tǒng)；消 防控制聯(lián)動系統(tǒng)進(jìn)行一次試驗測試；檢查自動噴淋系統(tǒng)管道和各消防水箱、水池排水； 氣體滅火裝置的檢查測壓。（5）對日常巡檢和測試發(fā)現(xiàn)的問題和安全隱患，一定要在限期內(nèi)整改完畢，并進(jìn)行調(diào) 查分析，采取措施避免錯誤再次發(fā)生。（6）對消防設(shè)

32、施日常運行、維修、更換的成本進(jìn)行測算，為管理費的收取提供數(shù)據(jù)。3、簡述管理消防系統(tǒng)的注意事項？答：（ 1）日常的巡視、檢查、試驗和測試是保證設(shè)備完好的基本手段。同其他機電設(shè)備不同，消防設(shè)備大多是在火警發(fā)生時才投入運行的待機設(shè)備，到實際 使用時才發(fā)現(xiàn)故障并維修調(diào)整是不允許和來不及的，因此，日常的巡視、檢查、試驗和 測試是保證設(shè)備完好的基本手段。要高度重視這項工作，要針對巡視、檢查、試驗和測 試等工作制定計劃，要有專人進(jìn)行，要有記錄，對發(fā)現(xiàn)的隱患要有整改方案和時限。（2）消防演習(xí)是測試消防設(shè)備的有效手段。消防演習(xí)是測試消防設(shè)備的有效手段，它不僅能全面測試消防設(shè)備的運行情況，及時 發(fā)現(xiàn)錯誤和隱患，還

33、可以訓(xùn)練操作人員，避免在實際發(fā)生火警時發(fā)生由于緊張而產(chǎn)生判 斷和操作失當(dāng)?shù)腻e誤。四 電梯系統(tǒng)1、簡述電梯系統(tǒng)的種類？答：常見電梯按用途分有乘客電梯、載貨電梯和客貨電梯；按拖動方式分有直流電梯、 交流電梯和液壓電梯 ；按控制方式有單機控制電梯、集選控制電梯等。2、簡述電梯系統(tǒng)管理工作的主要內(nèi)容？答：（1）按照電梯管理需要配備專業(yè)電梯管理人員的規(guī)定，所有從事電梯管理的人員都要持有國家或地方有關(guān)管理部門認(rèn)可的上崗資格證書（2）根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料、技術(shù)性能指標(biāo)和維修保養(yǎng)說明，制定電梯安 全運行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度和工作程序，包括值班安排、操作規(guī)程和應(yīng)急處理，日常 巡視、周檢、月檢內(nèi)容，大、

34、中修計劃和工作程序等。（3）建立電梯技術(shù)檔案，將電梯原始技術(shù)資料和檢測維修資料歸類存檔，妥善保管。（4）備齊電梯維修保養(yǎng)所必需的工具、儀器等，以及電梯日常維修保養(yǎng)所常用的零件 和消耗品，了解并登記電梯零件供應(yīng)渠道和各專業(yè)技術(shù)服務(wù)公司。（5）根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和人流物流的特點確定電梯的服務(wù)時間和清潔保養(yǎng)時間。（6）進(jìn)行電梯的用電計量和運行成本核算， 以此測算出電梯的使用成本。（7）電梯維護保養(yǎng)或股漲停梯均應(yīng)及時通告業(yè)主、物業(yè)使用人。（ 8）將電梯維修保養(yǎng)工作委托給專業(yè)公司承擔(dān)時， 要認(rèn)真審核承包方的專業(yè)技術(shù)水準(zhǔn)和專業(yè)資格，認(rèn)真監(jiān)督合同的執(zhí)行情況， 定期對承包方的服務(wù)進(jìn)行評價。（9）電梯每年要由政府技

35、術(shù)監(jiān)督部門進(jìn)行年檢，獲得年檢合格證，才能繼續(xù)使用。五 空調(diào)系統(tǒng)1、簡述空調(diào)系統(tǒng)的種類？答：空調(diào)冷源按工作原理可分為壓縮式制冷機和吸收式制冷機；按冷源設(shè)備布置的情 況可分為中央空調(diào)和獨立空調(diào)等等。2、簡述空調(diào)系統(tǒng)管理工作的主要內(nèi)容？答：（1）配備足夠符合要求的專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的管理，并進(jìn)行階段性的崗 位培訓(xùn)。（2）建立空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)檔案。（3）根據(jù)空調(diào)設(shè)備生產(chǎn)廠家和安裝單位提供的技術(shù)資料和說明書， 制定空調(diào)系統(tǒng)運行 和保養(yǎng)制度，制定大、中、小修計劃和測試調(diào)整計劃。（4）備齊空調(diào)維修、測試用工具，準(zhǔn)備恰當(dāng)數(shù)量的零配件、潤滑油和制冷劑等，建立 空調(diào)專業(yè)維修服務(wù)公司和零件供應(yīng)商檔案。（5）根據(jù)物

36、業(yè)性質(zhì)和人流規(guī)律等特點，確定每年空調(diào)的開庭日期和每日的開停時間， 以及空調(diào)在各個時間的工作狀態(tài)。（6）進(jìn)行空調(diào)用電用水計量和空調(diào)運行成本核算，測算空調(diào)收費。（7）在空調(diào)設(shè)備新裝和改裝時要重點考慮用電負(fù)荷問題和噪聲污染問題。（ 8）在業(yè)主和住戶自己安裝局部空調(diào)時提供技術(shù)指導(dǎo)， 主要內(nèi)容有： 用電負(fù)荷的計算和供電線路的匹配； 安裝位置和安裝方式的選定，主要考慮空調(diào)的工作效率、建筑物外觀的美觀和同一 性、空調(diào)安裝的安全性及操聲和滴水對環(huán)境的影響等內(nèi)容。（9）在空調(diào)系統(tǒng)停機一段時間（如冬季停機）中心投入運行或空調(diào)送暖和送冷交替之 前，要對空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查調(diào)整工作，主要內(nèi)容有： 對冷凍機的密封

37、部分進(jìn)行檢查、鑒定和調(diào)整； 清理各管道內(nèi)的灰塵； 檢查各類測試和指示儀器儀表是否準(zhǔn)確并進(jìn)行調(diào)整； 檢查各類泵、水塔等設(shè)備是否工作正常； 檢查、清潔和更換各類密封墊、過濾材料，檢查冷卻水的水質(zhì)是否合格，檢查添加 冷媒液和潤滑油等。（10）定期對空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行測試，以便進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和改造，使空調(diào)系統(tǒng)保持在最 佳運行狀態(tài)。3、簡述管理空調(diào)系統(tǒng)工作時應(yīng)注意的事項？答：（1）空調(diào)系統(tǒng)運行消耗的水、電和其他能源在物業(yè)管理公共用水用電和耗能中占 有很大比例，空調(diào)管理應(yīng)該把節(jié)能運行作為一項重要的工作。常見的幾種節(jié)能措施有：使用節(jié)能程序改變機器的啟動和停止時間，對不同性質(zhì)的負(fù)荷區(qū)別對待，這是空調(diào) 節(jié)能的重要手段

38、；保證和加強相關(guān)管道的保溫； 盡可能消除或減少空調(diào)房間內(nèi)各種干擾源的影響； 保證冷煤液的恰當(dāng)用量； 冷凝水的排除等。（2）空調(diào)系統(tǒng)運行產(chǎn)生的噪聲是物業(yè)噪聲污染的主要來源之一， 從物業(yè)的總體環(huán)境考 慮，空調(diào)噪聲的測量、評估、減少等工作不應(yīng)被空調(diào)管理人員所忽視。（3）中央空調(diào)系統(tǒng)是保證建筑物內(nèi)空氣質(zhì)量的重要設(shè)備， 應(yīng)注意恰當(dāng)?shù)乜刂菩嘛L(fēng)比例 并注意采取隔塵、殺菌和消毒措施總結(jié)：各種設(shè)施設(shè)備管理都包括的主要內(nèi)容有：1、配備相應(yīng)的管理人員和維修養(yǎng)護操作人員；2、制定相應(yīng)專業(yè)的運行管理制度和維修保養(yǎng)制度；3、建立相應(yīng)設(shè)施設(shè)備的系統(tǒng)技術(shù)檔案；4、配備相應(yīng)的工量具，儀器儀表和安全保護用品，常用的零配件和易損易

39、耗品；5、建立各種自然災(zāi)害、各種突發(fā)事件的預(yù)防措施；6、做好節(jié)能工作，降低損耗；7、停止使用各種設(shè)施設(shè)備、要提前通知業(yè)主、物業(yè)使用人；8、進(jìn)行各種設(shè)施設(shè)備的用電用水等進(jìn)行測量和統(tǒng)計， 為管理服務(wù)費的收取和調(diào)整提供 依據(jù)。第七章 房屋及設(shè)施設(shè)備管理第一節(jié) 房屋及設(shè)施設(shè)備概述1、簡述房屋及設(shè)施設(shè)備管理的概念2、簡述房屋種類的劃分？3、簡述房屋的基本組成部分？4、簡述設(shè)施設(shè)備的種類和組成？6、簡述房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求？7、簡述房屋及設(shè)施設(shè)備評價的主要參考指標(biāo)？8、簡述房屋及設(shè)施設(shè)備管理的內(nèi)容與方法？第二節(jié) 房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護與計劃的制定1、簡述房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護的方式？2、簡述房屋及

40、設(shè)施設(shè)備的修理類別？3、簡述修理周期、修理間隔期和修理周期結(jié)構(gòu)的概念？4、簡述房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃的種類?5、簡述房屋及設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃的編制依據(jù)？6、簡述編制房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃應(yīng)考慮的問題？7、簡述編制房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃的流程？8、簡述房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃的內(nèi)容？9、簡述房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃的實施？第三節(jié) 共用設(shè)施設(shè)備的運行管理1、簡述共用設(shè)施設(shè)備的運行管理主要包括哪些內(nèi)容？2、簡述在設(shè)施設(shè)備的運行管理中如何制定合理的運行計劃？3、簡述在設(shè)施設(shè)備的運行管理中如何配備合格的運行管理人員？4、簡述在設(shè)施設(shè)備的運行管理中如何提供良好的工作環(huán)境？5、在設(shè)施設(shè)備的

41、運行管理中如何建立健全必要的規(guī)章制度？6、簡述設(shè)施設(shè)備的運行管理中如何進(jìn)行設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理？7、簡述設(shè)施設(shè)備的運行管理中如何進(jìn)行節(jié)能管理？ 第四節(jié) 房屋及公用設(shè)施設(shè)備維護管理項目的外包控制1、簡述共用設(shè)施設(shè)備外包的選擇？2、簡述訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項？3、簡述外包管理合同實施應(yīng)注意的問題？第五節(jié) 幾種典型設(shè)施設(shè)備的管理一、供配電系統(tǒng)1、簡述供配電系統(tǒng)的種類？2、簡述供配電系統(tǒng)管理工作的主要內(nèi)容？二 給排水系統(tǒng)1、簡述給排水系統(tǒng)的種類？2、簡述給排水系統(tǒng)管理工作的主要內(nèi)容？3、管理給排水系統(tǒng)的注意事項？三、消防系統(tǒng)1、簡述消防系統(tǒng)的構(gòu)成？2、簡述消防系統(tǒng)管理工作的主要內(nèi)容？3、簡述管理消

42、防系統(tǒng)的注意事項？四 電梯系統(tǒng)1、簡述電梯系統(tǒng)的種類？2、簡述電梯系統(tǒng)管理工作的主要內(nèi)容？五 空調(diào)系統(tǒng)1、簡述空調(diào)系統(tǒng)的種類？2、簡述空調(diào)系統(tǒng)管理工作的主要內(nèi)容？3、簡述管理空調(diào)系統(tǒng)工作時應(yīng)注意的事項？案例題案例一某高層綜合物業(yè)項目地處城市中心區(qū)，總建筑面積 10萬 m2,地下 2 層部分為配套停車 庫，部分為機電設(shè)備房，整個大廈由一臺中央空調(diào)集中供冷。綠化面積約為項目占地面 積 5%且以本地樹種和灌木為主， 1 至 4 層為商業(yè)裙樓 5 層以上為散租寫字樓。裙房出租 給不同的企業(yè)用作百貨商場經(jīng)營，物業(yè)管理服務(wù)由業(yè)主聘請的一家物業(yè)管理公司承擔(dān)， 出租經(jīng)營內(nèi)部區(qū)域由承租單位自行管理。問題 ：1、

43、節(jié)能減排的措施一般可分為技術(shù)節(jié)能 （如投入資金進(jìn)行改造） 和管理節(jié)能 （在 管理手段等方面下功夫） 請就本項目建筑和設(shè)施設(shè)備管理分別提出技術(shù)節(jié)能和管理 節(jié)能措施各兩項以上（包括兩項）2、該項目物業(yè)服務(wù)包括房屋維修管理服務(wù)，設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)，保潔服務(wù)、公 共秩序管理服務(wù)，消防管理服務(wù)，綠化管理服務(wù)，社區(qū)文化等內(nèi)容，相對而言那些是管理的重點工作？請說明理由3、在物業(yè)服務(wù)過程中，相關(guān)各方先后提出了以下觀點：（1）物業(yè)服務(wù)的消防安全管理不涉及裙樓各出租經(jīng)營場所。（2）各承租單位應(yīng)分別和物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同以方便管理服務(wù)。（3）百貨商場內(nèi)夜間值班巡視不必與物業(yè)管理公司職責(zé)。（4）寫字樓公共衛(wèi)生間

44、清潔工作應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)。（5）大廈頂層設(shè)立商業(yè)用途廣告牌，由物業(yè)管理公司經(jīng)營，收益應(yīng)交到業(yè)主委 員會主任撥定賬戶，由業(yè)主委員會管理支配和使用。請分別指出上述觀點正確與否，對不當(dāng)或錯誤的觀點說明理由。案例二2012 年 5 月 10 日，A 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到了其負(fù)責(zé)的小區(qū)內(nèi) 5 號樓 3 單元 802室業(yè)主的 投訴，認(rèn)為 802 室在下雨時屋頂滲漏是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對房屋維修養(yǎng)護管理不當(dāng)所致，要 求 A 物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修并給予一定的經(jīng)濟賠償。問題：1、A 物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)負(fù)責(zé)維修， 并給予 802 室一定的經(jīng)濟賠償？2、A 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)從哪些方面做好房屋的維修養(yǎng)護技術(shù)管理工作？3、房屋

45、及設(shè)施設(shè)備管理的主要內(nèi)容與方法有哪些？并說明房屋及設(shè)施設(shè)備維修工作在組織實施時因注意哪些問題？案例三2012年 3月的一天下午，某小區(qū)物業(yè)管理處接到該小區(qū) 4棟 302室業(yè)主的電話說發(fā)現(xiàn) 廚房和洗手間的地漏反水，污水已淹沒大廳的部分木地板，要求立刻處理。幾分鐘后， 維修工就帶著工具趕到現(xiàn)場，但此時污水已經(jīng)退去。管理處及時組織有關(guān)人員進(jìn)行檢查 分析，最后認(rèn)定是該樓剛剛?cè)胱。鬯艿纼?nèi)殘留建筑垃圾，平時排水量少時常無大礙， 用水高峰期時則排水不暢。問題1、污水管道反水怎么辦？2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的處理是否得當(dāng)？3、為了避免同樣的事情發(fā)生，物業(yè)管理處應(yīng)如何做？4、通過此次事件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對給排水系統(tǒng)的

46、維護工作十分重視，那么給排 水的管理工作都包括哪些內(nèi)容？案例題案例一某高層綜合物業(yè)項目地處城市中心區(qū)，總建筑面積 10萬 m2,地下 2 層部分為配套停車 庫，部分為機電設(shè)備房，整個大廈由一臺中央空調(diào)集中供冷。綠化面積約為項目占地面 積 5%且以本地樹種和灌木為主， 1 至 4 層為商業(yè)裙樓 5 層以上為散租寫字樓。裙房出租 給不同的企業(yè)用作百貨商場經(jīng)營，物業(yè)管理服務(wù)由業(yè)主聘請的一家物業(yè)管理公司承擔(dān)， 出租經(jīng)營內(nèi)部區(qū)域由承租單位自行管理。問題 ：1、節(jié)能減排的措施一般可分為技術(shù)節(jié)能 （如投入資金進(jìn)行改造） 和管理節(jié)能 （在 管理手段等方面下功夫） 請就本項目建筑和設(shè)施設(shè)備管理分別提出技術(shù)節(jié)能和

47、管理 節(jié)能措施各兩項以上（包括兩項）答：（1）本項目建筑和設(shè)施設(shè)備管理的技術(shù)技能措施包括： 樓面門窗采用節(jié)能建材，做好保溫節(jié)能； 制冷管道包做好保溫層； 采用非氟利昂制冷劑； 冷卻塔能源再利用。（2）本項目建筑和設(shè)施設(shè)備節(jié)能管理的管理措施包括： 減少門窗開啟次數(shù)； 空調(diào)降低溫度運行，制冷升 1 度，制熱降 1度； 更換節(jié)能照明燈具； 綠化使用中水； 關(guān)閉未啟用空調(diào)。2、該項目物業(yè)服務(wù)包括房屋維修管理服務(wù)，設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)，保潔服務(wù)、公 共秩序管理服務(wù)，消防管理服務(wù)，綠化管理服務(wù)，社區(qū)文化等內(nèi)容，相對而言那些 是管理的重點工作？請說明理由 。答：保潔服務(wù)、公共秩序服務(wù)以及消防管理服務(wù)屬于管理的重

48、點工作。理由如下：這三項是物業(yè)管理過程中發(fā)生頻率最高的項目，也是日常維護項目，關(guān)系到物業(yè)形象 和人生財產(chǎn)安全。因此屬于重點工作。而設(shè)備維護，綠化，社區(qū)文化等雖然也是物業(yè)管理項目，但是設(shè)備維護發(fā)生頻率較少， 綠化和社區(qū)文化也不是物業(yè)管理的重點3、在物業(yè)服務(wù)過程中，相關(guān)各方先后提出了以下觀點：（1）物業(yè)服務(wù)的消防安全管理不涉及裙樓各出租經(jīng)營場所。（2）各承租單位應(yīng)分別和物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同以方便管理服務(wù)。（3）百貨商場內(nèi)夜間值班巡視不必與物業(yè)管理公司職責(zé)。（4）寫字樓公共衛(wèi)生間清潔工作應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)。（5）大廈頂層設(shè)立商業(yè)用途廣告牌，由物業(yè)管理公司經(jīng)營，收益應(yīng)交到業(yè)主委 員會主任撥定

49、賬戶，由業(yè)主委員會管理支配和使用。請分別指出上述觀點正確與否，對不當(dāng)或錯誤的觀點說明理由。答：（1）裙樓出租經(jīng)營場所的消防管理非物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。該觀點錯誤，消防是物 業(yè)管理的重中之重。（2）租賃業(yè)主分別與物業(yè)簽訂合同。該觀點錯誤，租賃營業(yè)戶無權(quán)與物業(yè)簽訂合同， 非產(chǎn)權(quán)人。（3）百貨商場夜間巡視不是物業(yè)責(zé)任。該觀點是正確的，夜間巡視時百貨商場內(nèi)部管 理的責(zé)任，與物業(yè)管理無關(guān)。（ 4）寫字樓衛(wèi)生間衛(wèi)生打掃是物業(yè)管理。 該觀點是正確的， 衛(wèi)生間是物業(yè)的組成部分， 也是公共使用設(shè)施，應(yīng)由物業(yè)管理。（5）樓頂商業(yè)廣告牌收入交到業(yè)主委員會賬戶的觀點是錯誤的，物業(yè)公共部位收入歸 全體業(yè)主所有，由物業(yè)管理經(jīng)營，其收入用于物業(yè)維護使用，收入收支情況應(yīng)定期公示，接