投資性房地產(chǎn)0001

1、第五章 投資性房地產(chǎn)一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量 （一）屬于投資性房地產(chǎn)的范圍投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。1. 已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，是指以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)和建筑物。其中， 用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)；用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有 產(chǎn)權(quán)的建筑物。2. 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)， 是指企業(yè)取得的、 準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。 根據(jù)閑置土地處

2、 置辦法 （中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第5 號(hào)）的規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意， 超過(guò)規(guī)定的期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。具有下列情形之一的，也可以認(rèn)定為閑置土地：（ 1）國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)日期，自國(guó)有土地有償使用合同生 效或者土地行政主管部門(mén)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)頒發(fā)之日起滿 1 年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的；（ 2）已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)但開(kāi)發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額 不足 25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿 1 年的；3. 某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供

3、勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，能夠單獨(dú) 計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、 用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。4. 企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓 出租并向承租人提供保安、 維修等輔助服務(wù)， 應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（一）不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍1. 企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店，其經(jīng)營(yíng)目的是通過(guò)向客戶提供客房服務(wù)取得服務(wù)收入，該業(yè)務(wù)不具有 租賃性質(zhì)， 不屬于投資性房地產(chǎn)， 視為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所， 確定為自用房地產(chǎn) ；將其擁 有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分

4、能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，出租的部分可以確認(rèn)為投資性房地 產(chǎn)。2.自用房地產(chǎn)，是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)，如企業(yè)的廠房和辦公樓，企業(yè) 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的土地使用權(quán)等。企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場(chǎng)價(jià)格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。這部分房 產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。 3.作為存貨的房地產(chǎn)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售的或?yàn)殇N售而正在開(kāi)發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬 于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨。二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn) 行后續(xù)計(jì)量。但同一企業(yè)只能采用一種模

5、式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模 式。三、投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理 （一）采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4 號(hào) 固定資產(chǎn)和企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6 號(hào)無(wú)形資產(chǎn)的規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷；存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 第 8 號(hào) 資產(chǎn)減值的規(guī)定進(jìn)行處理。11. 企業(yè)外購(gòu)、自行建造等取得 借：投資性房地產(chǎn)貸：銀行存款、在建工程等2. 將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn)【存貨賬面價(jià)值】 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品3. 將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn)【原價(jià)】累計(jì)折舊 固定資產(chǎn)

6、減值準(zhǔn)備 貸：固定資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備4. 按期（月）對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷 借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷5. 取得的租金收入 借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入6. 將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用 借：固定資產(chǎn)【賬面價(jià)值】 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：累計(jì)折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)7. 處置投資性房地產(chǎn) 借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備其他業(yè)務(wù)成本 【按其差額】貸：投資性房地產(chǎn)【例題】 AS 公司采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。營(yíng)業(yè)稅率為5。有關(guān)資料如下：

7、51000 萬(wàn)元；其中包括土地使用權(quán)40 年，土地使用權(quán)預(yù)計(jì)尚可使用（1）2006年12月 18日 AS公司以銀行存款購(gòu)入一棟寫(xiě)字樓，價(jià)款為 為 1000 萬(wàn)元， AS 公司作為投資性房地產(chǎn)，寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)尚可使用年限為 年限為 50 年。寫(xiě)字樓和土地使用權(quán)的預(yù)計(jì)凈殘值為零，均采用直線法計(jì)提折舊和進(jìn)行攤銷，假定按年計(jì) 提折舊和進(jìn)行攤銷。（2）2007年1月AS公司與 B公司簽訂租賃協(xié)議，將該寫(xiě)字樓整體出租給 B公司，租期為 3年，年租金為 2000 萬(wàn)元，每年年初支付。（3）租賃期滿后，將寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)為自用辦公樓。要求：（ 1）編制 2006 年 12 月 18 日購(gòu)入房地產(chǎn)的有關(guān)會(huì)計(jì)分錄。 （ 2）

8、編制 收到租金及有關(guān)營(yíng)業(yè)稅的相關(guān)4）編制有關(guān)租賃期滿后，將會(huì)計(jì)分錄。（3）編制按年對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和進(jìn)行攤銷的會(huì)計(jì)分錄。寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)為自用辦公樓的會(huì)計(jì)分錄?！敬鸢浮浚?）編制 2006年 12月 18日購(gòu)入房地產(chǎn)的有關(guān)會(huì)計(jì)分錄借：投資性房地產(chǎn) 51000貸：銀行存款 510002）編制 收到租金及有關(guān)營(yíng)業(yè)稅的相關(guān)會(huì)計(jì)分錄借：銀行存款 2000貸：其他業(yè)務(wù)收入 2000借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 2000 5 100 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 100（3）編制按年對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和進(jìn)行攤銷的會(huì)計(jì)分錄 借：其他業(yè)務(wù)成本 1270貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 50000 40 1250 投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤

9、銷 1000 5020 （4）編制有關(guān)租賃期滿后，將寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)為自用辦公樓的會(huì)計(jì)分錄。借：固定資產(chǎn)50000無(wú)形資產(chǎn)1000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 1250 3 3750 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 203 60貸：累計(jì)折舊3750累計(jì)攤銷60投資性房地產(chǎn) 51000（二） 采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定，只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公 允價(jià)值模式計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)， 應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件： （ 1）投資性房地 產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及

10、其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。1. 企業(yè)外購(gòu)、自行建造等取得 借：投資性房地產(chǎn)成本貸：銀行存款、在建工程等2. 將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn)【存貨公允價(jià)值】存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 （或）公允價(jià)值變動(dòng)損益【差額】貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 （或）資本公積其他資本公積【差額】3. 將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn)成本【公允價(jià)值】累計(jì)折舊 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 （或）公允價(jià)值變動(dòng)損益【差額】 貸：固定資產(chǎn)（或）資本公積其他資本公積【差額】4. 資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額的差額借：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)） 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益公允

11、價(jià)值低于其賬面余額的差額做相反的會(huì)計(jì)分錄。5. 取得的租金收入 借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入6. 將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用 借：固定資產(chǎn)【公允價(jià)值】（或）公允價(jià)值變動(dòng)損益 【差額】 貸：投資性房地產(chǎn)成本投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng) （或）公允價(jià)值變動(dòng)損益 【差額】7. 處置投資性房地產(chǎn) 借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入 借：其他業(yè)務(wù)成本【賬面余額】（或）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng) 貸：投資性房地產(chǎn)成本（或）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng) 借：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：其他業(yè)務(wù)收入或借：其他業(yè)務(wù)收入 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益借：資本公積其他資本公積 貸：其他業(yè)務(wù)收入【例題】甲公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。營(yíng)業(yè)稅率為

12、5。有關(guān)資料如下：（1） 2006年 12月 1日甲公司與 A 公司簽訂協(xié)議，將自用的辦公樓出租給 A公司，租期為 3年，每年租 金為 1000萬(wàn)元，于年初收取， 2007年 1月 1日為租賃期開(kāi)始日， 2009年 12月 31日到期。轉(zhuǎn)換日的公允 價(jià)值為 30000 萬(wàn)元，該固定資產(chǎn)賬面原值為 20000 萬(wàn)元，已計(jì)提的累計(jì)折舊為 10000 萬(wàn)元， 未計(jì)提減值 準(zhǔn)備。各年 1 月 1 日均收到租金。（2）2007年 12月31日該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為30500萬(wàn)元。（3）2008年 12月31日該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為30800萬(wàn)元（4）2009年12月31日租賃協(xié)議到期， 甲公司收

13、回辦公樓作為自有辦公樓， 該辦公樓的公允價(jià)值為 30700 萬(wàn)元 。要求：（1）編制 2007年 1月 1日轉(zhuǎn)換日轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的有關(guān)會(huì)計(jì)分錄。 （2）編制收到租金的相關(guān)會(huì)計(jì)分錄。 （3）編制 2007年12月31日調(diào)整投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)分錄。（4）編制 2008年12月 31日調(diào)整投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)分錄。 （5）編制 2009年 12月 31 日租賃協(xié)議到期的相關(guān)會(huì)計(jì)分錄。【答案】（1）編制 2007年 1月 1日轉(zhuǎn)換日轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的有關(guān)會(huì)計(jì)分錄借：投資性房地產(chǎn)成本 30000累計(jì)折舊 10000貸：固定資產(chǎn) 20000資本公積其他資本公積 20000（ 2）編制 收到租金的相關(guān)會(huì)計(jì)分錄借：銀行存款 1000貸：其他業(yè)務(wù)收入借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 1000 5 50 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 50（3）編制 2007年 12月