內(nèi)部文件你無法復(fù)制的碧桂園以及碧桂園式高周轉(zhuǎn)

1、內(nèi)部文件】你無法復(fù)制的碧桂園以及碧桂園式高周轉(zhuǎn)艷姐說 這幾天，因?yàn)橐患页?jí)房企的文件，艷姐的小密圈和朋友圈彌漫著一股碧桂園模式討論熱潮。為了進(jìn)一步提速，碧桂園近期接連發(fā)布了三個(gè)文件，4月5日，總裁莫斌簽發(fā)關(guān)于提高周轉(zhuǎn)速度、加快有質(zhì)量供貨的”專緊急通知；4 月 8 日，碧桂園集團(tuán)專門開了“高周轉(zhuǎn) 題會(huì)議； 4月 11日，莫斌再次簽發(fā)關(guān)于提高集團(tuán)各單位工作效率、促進(jìn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)的通知和關(guān)于項(xiàng)目報(bào)建高周轉(zhuǎn) 的通知。這些文件的中心議題只有一個(gè)：加速高周轉(zhuǎn)。NO. 1 碧桂園開啟“超級(jí)進(jìn)擊模式”? 近期，艷姐的小密圈中，有人爆出了這樣一張內(nèi)部圖：于提高集團(tuán)各單位工作效率、促進(jìn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)的通知，通”。知中提

2、到“設(shè)計(jì)院接到設(shè)計(jì)要求后，當(dāng)天內(nèi)出圖（通宵） 這張圖的出處，是以高周轉(zhuǎn)出名的碧桂園。在如此正式的通知中，特地在括弧內(nèi)強(qiáng)調(diào)“通宵”二字，多地產(chǎn)友人的心中奔騰起了無限感慨。碧桂園為了高周轉(zhuǎn)，還在近期發(fā)出了以下“連環(huán)文件”：關(guān)20于項(xiàng)目報(bào)建高周轉(zhuǎn)的通知 ：?也有高周轉(zhuǎn)匹配獎(jiǎng)勵(lì)措施的通 知，比較值得一提的是其中提到的摘牌及開工獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)目總?cè)f，而如果拖到 40 天才開工的話，就要罰款20 萬。此外，還提到了開盤工期小于 3 個(gè)月，就可以獲得20 萬獎(jiǎng)勵(lì)；旦超過 5 個(gè)月才開盤，就要面臨罰款，超過7 個(gè)月，就直接被 fire 。 ?看了上面這些條文，碧桂園簡直就是開啟了“超級(jí)進(jìn)擊模 式”，這是一路暴走的節(jié)奏

3、！艷姐精選了小密圈中的精華語 錄，來看看業(yè)內(nèi)地產(chǎn)朋友如何看待上述的這些舉措：十里桃林醉春光： 20 來歲可以熬夜，年紀(jì)大了。會(huì)熬垮掉虛幻空間：不要擔(dān)心失業(yè)，換個(gè)角度，開發(fā)報(bào)建都去干項(xiàng)目總了傻瓜 、請(qǐng)讓開：鐵打的戰(zhàn)略，流水的命，倒下一個(gè)千萬個(gè) 來。嬡仩個(gè)沵：如果宋衛(wèi)平看見這樣的做法會(huì)怎么想。孤島情人：淡定看，對(duì)公司是好事，對(duì)個(gè)人不是啥好事,不是有句話叫；老板舒服的公司員工一般不舒服，員工舒服 的一般老板不舒服。物理作業(yè)給我滾：這事呢，有點(diǎn)像工人的三班倒，每人工 作 12 小時(shí)，休息 24 小時(shí)。工業(yè)時(shí)代，為了發(fā)揮機(jī)器設(shè)備的 效率最大化，人歇機(jī)器不停歇，金錢永不眠，與時(shí)間賽跑來 賺錢我只愛他：大概

4、不懂得設(shè)計(jì)流程，在他眼里設(shè)計(jì)師就是小學(xué)計(jì)算算數(shù)題，設(shè)計(jì)沒技術(shù)含量。深藍(lán)夢(mèng)境：按這個(gè)邏輯， 5 人 2 天效率一定比 1 人 10 天好， 那意思就是人多就一定更快。 5 個(gè)不夠來 1000，高周轉(zhuǎn)，交期短，反正也不用什么技術(shù)含量，拼的是速度與激依然是第三者：差個(gè)話題， bgy 這種高周轉(zhuǎn)房企，在這波人口紅利用完時(shí)會(huì)不會(huì)急剎車，怎么轉(zhuǎn)型。醉曲再美終是曲：感覺未來地產(chǎn)圈里會(huì)有幾派觀點(diǎn)，1.高周轉(zhuǎn)下效率為先的標(biāo)準(zhǔn)化管理對(duì)房產(chǎn)從業(yè)人員的觀念革新， 機(jī)械化人格用命換錢； 2.要規(guī)模更要質(zhì)量的平衡術(shù)，效率化人格后如何保留些許情懷與生活； 3. 沒有什么比正真的尊重 土地更重要，利潤與效率兼?zhèn)洌覀儾蛔鎏桌?/p>

5、性虧損的快跑NO. 2 碧桂園無法被復(fù)制雖然碧桂園對(duì)于高周轉(zhuǎn)已經(jīng)是近乎 癲狂的狀態(tài)，對(duì)于員工們來說，有些殘忍，但不得不承認(rèn)的 是，碧桂園正是通過這樣的簡單粗暴的制度，最終形成了碧 桂園難以被復(fù)制的超強(qiáng)的高周轉(zhuǎn)競(jìng)爭力。譬如之前惠深區(qū)域深薈項(xiàng)目，拿地后三個(gè)月就實(shí)現(xiàn)了銷售， 這樣的周轉(zhuǎn)速度帶來的現(xiàn)金流和利潤收益實(shí)在難以想象，估 計(jì)項(xiàng)目跟投也賺得盆滿缽滿。這里有一個(gè)小插曲，王石在道路與夢(mèng)想一書中曾經(jīng)描述 了這樣一段： 2008 年，王石私下論及碧桂園的時(shí)候，說碧桂 園沒什么了不起；后來，時(shí)任戰(zhàn)投部副總的孫嘉在走訪碧桂 園后做了一份報(bào)告，把王石的觀點(diǎn)推翻，數(shù)據(jù)翔實(shí)，有理有據(jù)。再后來， 王石就致電楊國強(qiáng)，

6、 希望能與楊國強(qiáng)交流學(xué)習(xí)，楊國強(qiáng)一口答應(yīng)?；蛟S當(dāng)時(shí)的王石怎么也想不到，幾年后，碧桂園竟然奪走了萬科的 “鐵王座”。?面對(duì)當(dāng)下波云詭譎的房地產(chǎn)市場(chǎng)， 周轉(zhuǎn)幾乎是每個(gè)想要在大浪淘沙中幸存下來房企的必要選 擇，而像碧桂園如此龐大卻又迅猛的房企， 還是比較少見的， 也讓我們驚嘆，大象比兔子更為敏捷、靈活，碧桂園有了大 企業(yè)的“命” ，沒有大企業(yè)的“病” ！碧桂園是如何做到速度 與激情的呢？艷姐認(rèn)為主要有以下 3 點(diǎn)： 1、細(xì)化到“每天”碧桂園在文件中強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)理解楊國強(qiáng)的“每一天” 設(shè)計(jì)一切要以項(xiàng)目為中心去搶每一天；區(qū)域、項(xiàng)目真正理解每一天”，要知道付出一定代價(jià)，但都要去提前每一天， 懂得算賬，懂得提

7、前。為了貫徹對(duì)楊國強(qiáng)“每一天”的指示，碧桂園通過所有會(huì)議 室張貼、員工筆記本粘貼、 內(nèi)網(wǎng)首頁、 效益計(jì)算與雙享路演、 工作決策等方式學(xué)習(xí)楊國強(qiáng)對(duì)“每一天”的指示，更要作為 日常量度、考核員工管理行為的重要標(biāo)準(zhǔn)并實(shí)施正負(fù)向激 勵(lì)。 ?不得不說，一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)在企業(yè)文化的灌輸和員工管控方面是無孔不入的，滲透到員工工作細(xì)節(jié)的方方面面， 很多別的 TOP10 房企估計(jì)都很難做到碧桂園這樣。 2、對(duì)標(biāo)麥當(dāng)勞和沃爾瑪楊國強(qiáng)對(duì)企業(yè)規(guī)模有著執(zhí)著的追求，他心中 的對(duì)標(biāo)企業(yè)是麥當(dāng)勞與沃爾瑪：在標(biāo)準(zhǔn)化方面學(xué)習(xí)麥當(dāng)勞，在薄利多銷方面學(xué)習(xí)沃爾瑪。在高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式下，項(xiàng)目 只要每平米能賺到 100 元，楊國強(qiáng)就愿意做。

8、這也是碧桂園 特有的高周轉(zhuǎn)模式成立的前提，愿意放下身段，抓住任何 個(gè)能夠帶來現(xiàn)金流的機(jī)會(huì)。楊國強(qiáng)甚至曾說過這樣一句話，如果喜馬拉雅山上有這樣的 機(jī)會(huì)，他也會(huì)去。我們3、碧桂園獨(dú)特的發(fā)展模式關(guān)于碧桂園發(fā)展模式，在那本神書里，透露了楊老板說的碧桂園獨(dú)特的模式，他說： “的商業(yè)模式很獨(dú)特，別人想學(xué)學(xué)不來的。首先，碧桂園是低成本拿地，快速開發(fā)，配套到位，低價(jià)開盤，精裝修交房；其次，碧桂園專注三、四線城市，拿凈地，面積要大，付款要分期；拿地的同時(shí)，設(shè)計(jì)基本完成，三個(gè) 月內(nèi)必須開工；第四、第五個(gè)月可回收資金。此外，碧桂園的營銷也很難被其他房企模仿，他們已經(jīng)形成 了自己獨(dú)有的體系和打法， 比如全民營銷， 在

9、廣告投放方面， 楊老板從不吝嗇，舍得花錢。NO. 3 高周轉(zhuǎn)是一把雙刃劍高周轉(zhuǎn)確實(shí)能給企業(yè)帶來現(xiàn)金 流，也對(duì)企業(yè)的規(guī)模增長起到至關(guān)重要的作用。而且，能夠 實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)的企業(yè)，往往在產(chǎn)品線的標(biāo)準(zhǔn)化和工程控制方 面，相對(duì)別的企業(yè)會(huì)更勝一籌。但是高周轉(zhuǎn)也是一把雙刃劍，它也有可能給企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)：1、面臨巨大的資金風(fēng)險(xiǎn)過度追求快開盤、快去化的企業(yè)，多多少少會(huì)在資金方面弦繃得太緊，往往表現(xiàn)在融資渠道和 融資成本上比較大膽激進(jìn)。通過追求快開盤、快去化，以縮短項(xiàng)目開發(fā)周期來降低資金 成本，確保運(yùn)作安全。但這都是建立在市場(chǎng)火爆的前提下，旦市場(chǎng)發(fā)生異動(dòng)或者銷售慘淡的話，對(duì)企業(yè)來說，資金鏈 就會(huì)面臨巨大問題。2、影響利潤率企業(yè)過快地追求增長，很有可能會(huì)影響到利 潤率。企業(yè)為了追求項(xiàng)目快速去化、快速售罄，項(xiàng)目的售價(jià) 會(huì)更貼近市場(chǎng)，甚至比市場(chǎng)價(jià)更低，往往無法做到該項(xiàng)目應(yīng) 該能達(dá)到的利潤率。但這和控制資金成本相比，大多企業(yè)還 是選擇后者，通過犧牲一些售價(jià)來提高周轉(zhuǎn)速度。3、引發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量問題這就很好理解，慢工出細(xì)活，一味地追求速度，很難保證打造的產(chǎn)品質(zhì)量一定過關(guān)。之前就有某 家媒體曝出