溫州中院審理商品房買賣合同糾紛案件中遇到的疑難問題的意見

1、溫州中院審理商品房買賣合同糾紛案件中遇到的疑難問題 的意見 溫州中院審理商品房買賣合同糾紛案件中遇到的疑 難問題的意見 發(fā)表時間:2010-09-1522:57:00閱讀次數(shù):36 8 所屬分類: 商品房買賣糾紛 溫州民事審判動態(tài)與參閱 2010年第1 7期（總第6 4期） 溫州市中級人民法院民事審判第四庭編2010年4 月30日 溫州中院民四庭審判長聯(lián)席會議備忘錄 （2010年第3號） 4月29日，溫州中院民四庭審判長聯(lián)席會議就審理商品房買 賣合同糾紛案件中遇到的疑難問題，進行了研究討論，并在去 年6月全市法院民事審判例會上討論征求意見的基礎上，形 成會議備忘錄，現(xiàn)予以刊登，供審理時參考。

2、第一條 人民法院認定出賣人在商品房銷售廣告中所作允 諾視為要約的，應當同時具備以下幾個條件： （-）廣告涉及的內容應在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍之內； （二）廣告內容針對的是房屋及其相關設施； （三）所作的說明和允諾必須具體確定； （四）承諾的內容必須對合同的訂立以及房價的確定具有重大 影響。 第二條 出賣人與買受人簽訂的認購書、訂購書、意向書、 預訂書、許諾書、預收定金書等（以下統(tǒng)稱認購書），僅約定 了當事人概況、房屋基本情況、價款計算方法的，一般認定為 預約。如一方違約的，可以適用定金罰則處理。 第三條 商品房買賣認購書中約定買受人同意按出賣人公 示的樣板條款訂立合同的，該約定對雙方當事人具有約束

3、 力。認購人以該條款屬格式條款拒絕訂立商品房買賣合同， 或者請求認定該認購書無效或請求解除合同、返還定金的， 人民法院不予支持。 第四條 岀賣人以不可抗力為由，請求部分或全部免除逾期 辦證、逾期交房或面積不符等違約行為的民事責任，按下列情 況處理： （一）該不可抗力事項在房屋買賣合同中明確約定免責的，原 則上可予支持； （二）雖然屬于不可抗力事項，但出賣人沒有采取積極措施, 致使損失擴大的，擴大損失部分不予支持； （三）雖然屬于不可抗力事項，但該不可抗力事項屬于反復 出現(xiàn)或具有季節(jié)性特征的，出賣人沒有采取積極措施造成損 失的，該請求不予支持； （四）既有不可抗力因素，又有當事人主觀過錯的，應予

4、區(qū)別 認定，對屬于不可抗力事項的部分予以免責。 第五條 當事人請求人民法院委托或指定專門機構認定或 鑒定不可抗力事項的，不予支持。 不可抗力屬于眾所周知的事實,可以通過公眾熟知的方式獲 得。必要時，可以將有關政府部門的公告通知等作為依據(jù)。 第六條 人民政府或受其委托的組織所作出的具體行政行 為影響了當事人在房屋買賣中的民事權利，如果當事人沒有 過錯的，一般可視為不可抗力事項。 人民政府或受其委托的組織所作出的抽象行政行為影響了 當事人在房屋買賣中的民事權利一般可視為不可抗力事項。 第七條 出賣人因單位犯罪或直接負責的主管人員和其他 直接責任人員因違法犯罪被查處，導致出現(xiàn)逾期交房、逾期辦 證或面

5、積不符等違約行為的，不視為不可抗力，出賣人不能 因此免除民事責任。 第八條因岀賣人的原因致使商品房買賣合同未能訂立，買 受人請求雙倍返還定金后，還可就其信賴利益的損失要求賠 償。但買受人要求賠償其房屋漲價損失的，不予支持。 第九條 買受人根據(jù)解釋第八條、第九條的規(guī)定，要求出 賣人賠償損失的,可以選擇房屋漲價損失或者不超過已付購 房款一倍中的一項適用。 第十條買受人依據(jù)解釋第八條、第九條的規(guī)定，要求 出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任，一般應予支 持。出賣人請求減少的，人民法院可以結合案件的具體情況, 決定是否予以適當減少，但原則上不得低于已付購房款的5 0 %o 第十一條 具有解釋第八條

6、、第九條規(guī)定的五種情形的, 買受人依照消費者權益保護法的規(guī)定，要求出賣人承擔 懲罰性賠償責任,人民法院不予支持。 第十二條出賣人在交房時應當提供住宅質量保證書 和住宅使用說明書，否則，視為岀賣人交付的房屋不符合 交房條件，買受人有權拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房違約 責任由出賣人承擔。 買受人已接收出賣人交付的商品房鑰匙的，應當視為解釋 第一條規(guī)定的對房屋的轉移占有出 賣人原因,是指出賣人在履行商品房買賣合同權屬 交付前應承擔的有關辦理權屬登記的義務，主要包括商品房 建設完工以后應當履行的初始產(chǎn)權登記的有關手續(xù)。 非岀賣人所應承擔的法定義務或約定義務之外的原因造成 逾期辦證的，不視為o 第十八條

7、 提供不動產(chǎn)銷售（轉讓）專用發(fā)票及房屋平面圖屬 出賣人的合同附隨義務，若因出賣人未履行該合同附隨義務, 導致買受人未能取得房屋權屬證書，應當依照解釋第十 八條的規(guī)定承擔違約責任。 第十九條解釋第十八條第一款規(guī)定的房屋權 屬證書,應當結合商品房是否對買 受人的生命和財產(chǎn)安全、身體健康造成重大影響、是否嚴重 干擾和影響了買受人的正常生活、可否修復等因素，予以綜合 判斷。 第二十五條地方政府的職能部門依照地方性法規(guī)、部門 規(guī)章或政府文件對物業(yè)專項維修資金予以收取和管理，屬于 政府行政職責范圍。人民法院在審理民事案件時，不對其收 取的標準或合理性進行審查。 第二十六條商品房買賣合同中已對物業(yè)專項維修資

8、金的 交納作出約定的，從其約定。 第二十七條 商品房買賣合同中約定以買受人向出賣人交 納物業(yè)專項維修資金作為交付房屋或辦理權屬證書的前提 條件，并以此作為逾期交房或逾期辦證責任免除的抗辯主張 的,人民法院不予支持。 第二十八條 岀賣人在向人民政府的有關職能部門繳納買 受人物業(yè)名下的物業(yè)專項維修資金后再向人民法院起訴追 償，人民法院原則上應予支持。但下列情況例外： （一）雙方約定物業(yè)專項維修資金由出賣人負擔的； （二）簽訂商品房買賣合同時的地方政策規(guī)定物業(yè)專項維修 資金計入售房價格的； （三）出賣人繳款時屬于自愿代買受人履行交款義務的。 第二十九條 岀賣人向人民政府的有關職能部門繳納本應 由買受

9、人負擔的物業(yè)專項維修資金后，向人民法院起訴追 償，適用民法通則關于訴訟時效的規(guī)定。 第三十條 買受人請求出賣人移轉房屋所有權、辦理房屋 所有權登記或者履行協(xié)助辦理房屋權屬證書義務的，不適用 民法通則有關訴訟時效的規(guī)定。 第三十一條買受人請求出賣人承擔逾期辦證違約金 的，適用民法通則有關訴訟時效的規(guī)定，訴訟時效期間 從約定辦證期限屆滿時計算。 第三十二條當事人以交付的商品房面積與合同約定存 1 /1 在誤差為由請求補足房價款或者返還房價款及利息的，訴訟 時效從其知道或者應當知道房地產(chǎn)行政主管部門審核確定 該房產(chǎn)測繪結果之日起算，但當事人明確約定以其他方式確 定該商品房面積的除外。 第三十三條 買受人以商品房存在質量問題為由請求出賣 人賠償損失的，訴訟時效從其知道或者應當知道該質量問題 造成其損失之日起算；請求出賣人予以修復的,訴訟時效從其 知道或者應當知道該質量問題之日起算，但尚未超過保修期 的除外。 第三十四條 本意見所稱的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)稱為出賣人, 購房戶統(tǒng)稱為買受人。 第三十五條 根據(jù)解釋第二十八條規(guī)定，解釋具有 在一定時期內溯及既往的效