有關(guān)工程建設(shè)全過程程序

1、有關(guān)商品房住宅工程建設(shè)全過程程序每一個工程項目，建設(shè)單位在申請立項前，都會對其可行進(jìn)行初步 的測算。認(rèn)為可行，則對整個項目進(jìn)行準(zhǔn)備實施。一、首先，進(jìn)行項目的立項。向區(qū)（工業(yè)項目投資額在 1500 萬以上 下；生活項目投資額在 3000 萬以下建筑面積在 3 完平方米以下）或則 市計劃發(fā)展委員會提出項目的立項申請。計劃委員會在接到申請后， （住宅項目）則立即與規(guī)劃局進(jìn)行征詢，發(fā)一份征詢單到規(guī)劃局，待規(guī) 劃局在征詢單上簽字認(rèn)可并加蓋公章后，征詢單在返回計劃委員會，根 據(jù)規(guī)劃部門的意見，計劃委員會對提出申請的單位進(jìn)行批復(fù)（同意或不 同意）。建設(shè)單位在接到計劃委員會的批復(fù)后，根據(jù)批復(fù)精神進(jìn)行下部 工作

2、：1 、請有資質(zhì)的設(shè)計單位做規(guī)劃方案，并將規(guī)劃方案報規(guī)劃局批準(zhǔn)。2 、根據(jù)批準(zhǔn)后的規(guī)劃方案，請有資質(zhì)的咨詢公司做項目可行性研 究報告。3、同時在水、電、氣、電視、電話、市政、下水等配套部門進(jìn)行意 見征詢（是否同意對該項目進(jìn)行配套） 。4、在住宅發(fā)展局辦理項目配套審核的有關(guān)手續(xù)、 同時辦理基地代碼 等有關(guān)手續(xù)，將水電氣等部門的配套意見同時報住宅發(fā)展局。在咨詢單位做好項目的可行性研究報告后，在將可行性研究報告同 申請報告同時送計劃委員會，待可行性研究報告通過審核后，計劃委員 會再發(fā)出同意該項目建設(shè)的批復(fù)，到此，建設(shè)單位既可按有關(guān)的基建程 序正式辦理項目的有關(guān)手續(xù)。1、根據(jù)可行性批復(fù)，辦理項目的報建

3、手續(xù)、辦理項目的 IC 卡（項 目的通行證），根據(jù)項目的大?。ㄗ≌椖客顿Y額在 3000 萬以下的、建 筑面積在 3 完平方米以下的在區(qū)工程項目交易中心辦理該手續(xù)，其余則 在上海市辦理）；2、根據(jù)可行性批復(fù)，辦理工程勘察設(shè)計招投標(biāo)手續(xù)，選擇勘探設(shè)計 單位。采用的方法為：公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、議標(biāo)。勘察中標(biāo)后根據(jù)地 塊的大小一般一個月左右的時間，設(shè)計在方案確定后設(shè)計單位對方案進(jìn) 行擴(kuò)初設(shè)計，一般時間為一個月。3、在規(guī)劃部門辦理選址意見書和建設(shè)工程規(guī)劃用地許可證 ；4、根據(jù)規(guī)劃部門的用地意見，請有資質(zhì)的測繪單位（土地管理局） 進(jìn)行土地測量，并作界樁。5、辦理土地動拆遷手續(xù)。如征地（農(nóng)田有一定的規(guī)定）

4、在此前要與 土地征地事務(wù)所簽定征地合同，交納有關(guān)的賠償金（對房屋、裝修和地 上的建筑物等進(jìn)行評估） 。提出動遷方案，提供有關(guān)的動遷房（山龍） 。 辦理拆遷許可證 ；自己的房屋進(jìn)行拆除也要通過國資辦辦理同意拆 除的批復(fù)， 并要請土地局的房屋鑒定部門對房屋進(jìn)行鑒定后才能進(jìn)行拆 除。如有人防工程的，還需向人防部門的同意并報有關(guān)的報告經(jīng)人防同 意（申請拆除、申請補(bǔ)建或賠償）如進(jìn)行費(fèi)用補(bǔ)償則為：3500元/M2。申請新建由建設(shè)單位進(jìn)行建造。申請交費(fèi)則為每新建建筑面積： 60 元 /M2。6、（征地拆遷補(bǔ)償還需提供拆遷許可證 、征地合同）將可行性批 復(fù)、選址意見書、用地規(guī)劃許可證等有關(guān)資料向房屋土地管理局

5、用地科 提出土地用地申請，并簽定土地批租合同，交納土地出讓金。辦理建 設(shè)用地批準(zhǔn)書。7、如此時，土地上有建筑物還將對其進(jìn)行拆除。首先要報國資辦批 準(zhǔn)（發(fā)文），選擇有資質(zhì)的施工單位進(jìn)行拆除。拆除一般分人工拆除與 爆破拆除（衛(wèi)零路）如爆破拆除還將提供拆除的施工方案，報公安、交 通、環(huán)保、計防、消防、水、電、氣、電話、電視、安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)等部門， 共同對方案進(jìn)行評審。8、可研報告批準(zhǔn)后， 住宅工程和公建工程均要在住宅發(fā)展局辦理工 程配套手續(xù)，交納配套費(fèi)或簽定配套包干協(xié)議書。根據(jù)上海市的有關(guān)規(guī)定，上海市區(qū)的配套費(fèi)由原來的350元/M2,改 為現(xiàn)在的320元/M2。金山區(qū)由原來的300元/M2,改為現(xiàn)在的2

6、50元/M2。 有些邊遠(yuǎn)的地區(qū)可對配套費(fèi)進(jìn)行包干，也就是自配套。對小區(qū)外的大市 政、小區(qū)內(nèi)的小學(xué)、中學(xué)、幼兒園、托兒所等建設(shè)單位在交納配套費(fèi)后 均可進(jìn)行返還（板橋路、山龍小學(xué)、東港中學(xué)等） 。二、在設(shè)計單位擴(kuò)初圖完成后，建設(shè)單位要將有關(guān)的擴(kuò)初圖送計劃 委員會，由計劃委員會組織有關(guān)部門對工程的擴(kuò)初圖進(jìn)行評審，根據(jù)各 部門的要求和規(guī)范，對擴(kuò)初圖提出修改意見。設(shè)計院根據(jù)各部門提出的 要求進(jìn)行正式的施工圖設(shè)計。時間 40天。施工圖設(shè)計完成后，建設(shè)單位要選擇有資質(zhì)的審圖公司，對施工圖 進(jìn)行審核。審核的內(nèi)容主要是國家強(qiáng)制性規(guī)范（原叫設(shè)計監(jiān)理） ，審圖 中發(fā)現(xiàn)的問題由審圖公司及時與設(shè)計院聯(lián)系，進(jìn)行修改。審圖

7、的時間一 般是 10 個工作日，但前提是有關(guān)的資料要齊全。施工圖通過了審核后，拿到了審核通過證書 ，建設(shè)單位就可進(jìn)行 該工程的施工招投標(biāo)工作。在建設(shè)單位辦理工程招投標(biāo)工作的同時，還必須辦理建設(shè)工程規(guī) 劃許可證、要辦理環(huán)評、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、交通、消防、新墻體使用 協(xié)議等手續(xù)。工程項目必須根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定辦理招投標(biāo)手續(xù)，步驟為：1、選擇一家有資質(zhì)的代理公司，進(jìn)行工程施工招投標(biāo)工作。2 、填寫有關(guān)的上網(wǎng)發(fā)布信息的表格，并將工程的可研批文、工程 的資金證明（當(dāng)年度工程額度的 25%）、報建表等資料送招標(biāo)辦進(jìn)行 信息發(fā)布，信息發(fā)布的時間為 5 個工作日。3、施工單位根據(jù)建設(shè)單位提出的要求，到指定的地點(diǎn)

8、、并在招投標(biāo) 辦公室的監(jiān)督下報名，由代理公司和招標(biāo)辦對前來報名的施工單位進(jìn)行 資質(zhì)審查，審查合格的單位可進(jìn)行報名。4、報名結(jié)束后，根據(jù)報名的情況和報名施工單位的多少，對前來報 名的施工單位進(jìn)行抽簽，確定可參加投標(biāo)的施工單位（如確定六家施工 單位，多層住宅工程建設(shè)單位不得推薦施工單位；其他工程建設(shè)單位可 推薦 2 家施工單位不需抽簽可直接進(jìn)入） 。5、編寫招標(biāo)文件、評標(biāo)辦法、編制標(biāo)底。并將招標(biāo)文件和施工圖發(fā) 給可參加投標(biāo)的施工單位。6、答疑。根據(jù)施工單位在看圖和看招標(biāo)文件的過程中對報價由影響 的問題進(jìn)行解答。7、施工單位編寫標(biāo)書，計算工程造價。時間從發(fā)招標(biāo)文件后共計20 天。8、建設(shè)單位在評標(biāo)前

9、 72 小時在上海市專家?guī)熘谐槿＜?。建設(shè)單 位可按比例進(jìn)入評標(biāo)小組。9、評標(biāo)。根據(jù)招標(biāo)文件的約定，選定中標(biāo)單位。10、開出中標(biāo)通知書，并同中標(biāo)單位簽定施工合同、廉潔合同。 工程施工招投標(biāo)工作，代理公司收取的費(fèi)用根據(jù)上海市有關(guān)規(guī)定進(jìn) 行收取，交易中心還要收取管理費(fèi)。三、開標(biāo)后，工程進(jìn)入了施工階段。但建設(shè)單位和中標(biāo)的施工單位 還要辦理一些列的手續(xù)最終辦出建設(shè)工程施工許可證后才能正式開 工。辦理建設(shè)工程施工許可證前必須要做好以下工作：1 、選擇施工監(jiān)理公司。工程監(jiān)理費(fèi)在 50 萬元以上的工程，選擇監(jiān) 理公司也必須進(jìn)行招投標(biāo)。 50萬元以下的工程， 根據(jù)規(guī)定必須在交易中 心辦理中監(jiān)理單位表通知書后方

10、可與建設(shè)單位簽定監(jiān)理合同。2、施工單位必須辦理安全監(jiān)督、質(zhì)量監(jiān)督的有關(guān)手續(xù)。3、辦理建設(shè)工程施工許可證必須具備以下資料： 工程 IC 卡； 工程報建表； 建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 施工單位的工程中標(biāo)通知書； 施工合同、廉潔合同； 監(jiān)理合同；監(jiān)理單位中標(biāo)通知書；監(jiān)理項目登記卡 質(zhì)量受監(jiān)證明；安監(jiān)受監(jiān)證明； 建設(shè)用地批準(zhǔn)書； 施工單位資金到位證明 勘探設(shè)計中標(biāo)通知書 在辦理時，（要帶好原件并做好復(fù)印件）在資料齊全的情況下，受理后十個工作日。建設(shè)工程施工許可證辦理后施工單位方可正式開工。在施工過 程中建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位要隨時將有關(guān)的資料準(zhǔn)備齊全備查。四、商品房房如要進(jìn)行預(yù)售，建設(shè)單位在工程施工

11、過程中就要對房 屋的預(yù)售做好準(zhǔn)備工作。首先要與有獨(dú)立的法人資格的、有物業(yè)管理資 質(zhì)的物業(yè)公司簽定前期物業(yè)管理合同 ；制定物業(yè)管理公約；在公安 局派出所申請門牌號碼；請測繪所對房屋的建筑面積進(jìn)行預(yù)測；簽定有 關(guān)配套工程的協(xié)議，在房屋建造達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)后就可在房屋土地管理 局的市場科辦理商品房預(yù)售許可證（上海市要求，多層住宅必須結(jié)構(gòu)封 頂。高層住宅必須達(dá)到結(jié)構(gòu)的 2/3 ）。辦理預(yù)售許可證所需的資料如下：1 申請表2、項目批復(fù)3、工程合同4、土地合同5、土地出讓金收據(jù)6、土地用地書7、面積預(yù)測報告8、工程進(jìn)度報告9、銀行監(jiān)管合同10、施工許可證11、施工合同12、水電氣配套計劃及協(xié)議13、工程規(guī)劃

12、許可證14、土地規(guī)劃許可證15、總平面圖16、派出所的門牌號碼證明17、分層平面圖18、前期務(wù)業(yè)管理合同19、物業(yè)公司資質(zhì)20、物業(yè)管理公約21、工程進(jìn)度計劃表22 、商品房預(yù)售價格表23 、公司資質(zhì)及營業(yè)執(zhí)照24 、預(yù)售方案25、上月財務(wù)報表五、單體工程竣工后，必須根據(jù)工程的具體情況進(jìn)行配套工程的建 設(shè)。要使水、電、氣、電話、電視、市政、總體、道路、綠化、電梯、 計防、等均達(dá)到竣工驗收的要求后才可對該項目進(jìn)行總的竣工驗收，并 要將所需的資料全部齊全后才可在工程質(zhì)量管理部門進(jìn)行備案。現(xiàn)行的上海市實行的建設(shè)工程備案制度，在工程竣工備案表上，需 建設(shè)方、規(guī)劃、施工方、勘探設(shè)計、檔案、監(jiān)理等單位簽字蓋章后并將 所有的資料準(zhǔn)備齊全才能對該項目進(jìn)行備案（小高層及附件） 。在工程進(jìn)行備案前，建設(shè)單位將在次請測繪部門對建筑的建筑面積 進(jìn)行測繪。在工程備案后，建設(shè)單位將開始在住宅發(fā)展局辦理入住許可證。一 要準(zhǔn)備一定的資料，二要對施工現(xiàn)場進(jìn)行驗收，特別是住宅工程中水、 電、氣等的配套是否到位、道路是否通常通暢、小區(qū)綠化是否種植完成 等。對不符和交付的工程不得頒發(fā)入住許可證。辦理入住許可