有關工程建設全過程程序

1、有關商品房住宅工程建設全過程程序每一個工程項目，建設單位在申請立項前，都會對其可行進行初步 的測算。認為可行，則對整個項目進行準備實施。一、首先，進行項目的立項。向區(qū)（工業(yè)項目投資額在 1500 萬以上 下；生活項目投資額在 3000 萬以下建筑面積在 3 完平方米以下）或則 市計劃發(fā)展委員會提出項目的立項申請。計劃委員會在接到申請后， （住宅項目）則立即與規(guī)劃局進行征詢，發(fā)一份征詢單到規(guī)劃局，待規(guī) 劃局在征詢單上簽字認可并加蓋公章后，征詢單在返回計劃委員會，根 據(jù)規(guī)劃部門的意見，計劃委員會對提出申請的單位進行批復（同意或不 同意）。建設單位在接到計劃委員會的批復后，根據(jù)批復精神進行下部 工作

2、：1 、請有資質(zhì)的設計單位做規(guī)劃方案，并將規(guī)劃方案報規(guī)劃局批準。2 、根據(jù)批準后的規(guī)劃方案，請有資質(zhì)的咨詢公司做項目可行性研 究報告。3、同時在水、電、氣、電視、電話、市政、下水等配套部門進行意 見征詢（是否同意對該項目進行配套） 。4、在住宅發(fā)展局辦理項目配套審核的有關手續(xù)、 同時辦理基地代碼 等有關手續(xù)，將水電氣等部門的配套意見同時報住宅發(fā)展局。在咨詢單位做好項目的可行性研究報告后，在將可行性研究報告同 申請報告同時送計劃委員會，待可行性研究報告通過審核后，計劃委員 會再發(fā)出同意該項目建設的批復，到此，建設單位既可按有關的基建程 序正式辦理項目的有關手續(xù)。1、根據(jù)可行性批復，辦理項目的報建

3、手續(xù)、辦理項目的 IC 卡（項 目的通行證），根據(jù)項目的大?。ㄗ≌椖客顿Y額在 3000 萬以下的、建 筑面積在 3 完平方米以下的在區(qū)工程項目交易中心辦理該手續(xù)，其余則 在上海市辦理）；2、根據(jù)可行性批復，辦理工程勘察設計招投標手續(xù)，選擇勘探設計 單位。采用的方法為：公開招標、邀請招標、議標?？辈熘袠撕蟾鶕?jù)地 塊的大小一般一個月左右的時間，設計在方案確定后設計單位對方案進 行擴初設計，一般時間為一個月。3、在規(guī)劃部門辦理選址意見書和建設工程規(guī)劃用地許可證 ；4、根據(jù)規(guī)劃部門的用地意見，請有資質(zhì)的測繪單位（土地管理局） 進行土地測量，并作界樁。5、辦理土地動拆遷手續(xù)。如征地（農(nóng)田有一定的規(guī)定）

4、在此前要與 土地征地事務所簽定征地合同，交納有關的賠償金（對房屋、裝修和地 上的建筑物等進行評估） 。提出動遷方案，提供有關的動遷房（山龍） 。 辦理拆遷許可證 ；自己的房屋進行拆除也要通過國資辦辦理同意拆 除的批復， 并要請土地局的房屋鑒定部門對房屋進行鑒定后才能進行拆 除。如有人防工程的，還需向人防部門的同意并報有關的報告經(jīng)人防同 意（申請拆除、申請補建或賠償）如進行費用補償則為：3500元/M2。申請新建由建設單位進行建造。申請交費則為每新建建筑面積： 60 元 /M2。6、（征地拆遷補償還需提供拆遷許可證 、征地合同）將可行性批 復、選址意見書、用地規(guī)劃許可證等有關資料向房屋土地管理局

5、用地科 提出土地用地申請，并簽定土地批租合同，交納土地出讓金。辦理建 設用地批準書。7、如此時，土地上有建筑物還將對其進行拆除。首先要報國資辦批 準（發(fā)文），選擇有資質(zhì)的施工單位進行拆除。拆除一般分人工拆除與 爆破拆除（衛(wèi)零路）如爆破拆除還將提供拆除的施工方案，報公安、交 通、環(huán)保、計防、消防、水、電、氣、電話、電視、安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)等部門， 共同對方案進行評審。8、可研報告批準后， 住宅工程和公建工程均要在住宅發(fā)展局辦理工 程配套手續(xù)，交納配套費或簽定配套包干協(xié)議書。根據(jù)上海市的有關規(guī)定，上海市區(qū)的配套費由原來的350元/M2,改 為現(xiàn)在的320元/M2。金山區(qū)由原來的300元/M2,改為現(xiàn)在的2

6、50元/M2。 有些邊遠的地區(qū)可對配套費進行包干，也就是自配套。對小區(qū)外的大市 政、小區(qū)內(nèi)的小學、中學、幼兒園、托兒所等建設單位在交納配套費后 均可進行返還（板橋路、山龍小學、東港中學等） 。二、在設計單位擴初圖完成后，建設單位要將有關的擴初圖送計劃 委員會，由計劃委員會組織有關部門對工程的擴初圖進行評審，根據(jù)各 部門的要求和規(guī)范，對擴初圖提出修改意見。設計院根據(jù)各部門提出的 要求進行正式的施工圖設計。時間 40天。施工圖設計完成后，建設單位要選擇有資質(zhì)的審圖公司，對施工圖 進行審核。審核的內(nèi)容主要是國家強制性規(guī)范（原叫設計監(jiān)理） ，審圖 中發(fā)現(xiàn)的問題由審圖公司及時與設計院聯(lián)系，進行修改。審圖

7、的時間一 般是 10 個工作日，但前提是有關的資料要齊全。施工圖通過了審核后，拿到了審核通過證書 ，建設單位就可進行 該工程的施工招投標工作。在建設單位辦理工程招投標工作的同時，還必須辦理建設工程規(guī) 劃許可證、要辦理環(huán)評、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、交通、消防、新墻體使用 協(xié)議等手續(xù)。工程項目必須根據(jù)國家的有關規(guī)定辦理招投標手續(xù)，步驟為：1、選擇一家有資質(zhì)的代理公司，進行工程施工招投標工作。2 、填寫有關的上網(wǎng)發(fā)布信息的表格，并將工程的可研批文、工程 的資金證明（當年度工程額度的 25%）、報建表等資料送招標辦進行 信息發(fā)布，信息發(fā)布的時間為 5 個工作日。3、施工單位根據(jù)建設單位提出的要求，到指定的地點

8、、并在招投標 辦公室的監(jiān)督下報名，由代理公司和招標辦對前來報名的施工單位進行 資質(zhì)審查，審查合格的單位可進行報名。4、報名結(jié)束后，根據(jù)報名的情況和報名施工單位的多少，對前來報 名的施工單位進行抽簽，確定可參加投標的施工單位（如確定六家施工 單位，多層住宅工程建設單位不得推薦施工單位；其他工程建設單位可 推薦 2 家施工單位不需抽簽可直接進入） 。5、編寫招標文件、評標辦法、編制標底。并將招標文件和施工圖發(fā) 給可參加投標的施工單位。6、答疑。根據(jù)施工單位在看圖和看招標文件的過程中對報價由影響 的問題進行解答。7、施工單位編寫標書，計算工程造價。時間從發(fā)招標文件后共計20 天。8、建設單位在評標前

9、 72 小時在上海市專家?guī)熘谐槿＜?。建設單 位可按比例進入評標小組。9、評標。根據(jù)招標文件的約定，選定中標單位。10、開出中標通知書，并同中標單位簽定施工合同、廉潔合同。 工程施工招投標工作，代理公司收取的費用根據(jù)上海市有關規(guī)定進 行收取，交易中心還要收取管理費。三、開標后，工程進入了施工階段。但建設單位和中標的施工單位 還要辦理一些列的手續(xù)最終辦出建設工程施工許可證后才能正式開 工。辦理建設工程施工許可證前必須要做好以下工作：1 、選擇施工監(jiān)理公司。工程監(jiān)理費在 50 萬元以上的工程，選擇監(jiān) 理公司也必須進行招投標。 50萬元以下的工程， 根據(jù)規(guī)定必須在交易中 心辦理中監(jiān)理單位表通知書后方

10、可與建設單位簽定監(jiān)理合同。2、施工單位必須辦理安全監(jiān)督、質(zhì)量監(jiān)督的有關手續(xù)。3、辦理建設工程施工許可證必須具備以下資料： 工程 IC 卡； 工程報建表； 建設工程規(guī)劃許可證； 施工單位的工程中標通知書； 施工合同、廉潔合同； 監(jiān)理合同；監(jiān)理單位中標通知書；監(jiān)理項目登記卡 質(zhì)量受監(jiān)證明；安監(jiān)受監(jiān)證明； 建設用地批準書； 施工單位資金到位證明 勘探設計中標通知書 在辦理時，（要帶好原件并做好復印件）在資料齊全的情況下，受理后十個工作日。建設工程施工許可證辦理后施工單位方可正式開工。在施工過 程中建設單位、施工單位、監(jiān)理單位要隨時將有關的資料準備齊全備查。四、商品房房如要進行預售，建設單位在工程施工

11、過程中就要對房 屋的預售做好準備工作。首先要與有獨立的法人資格的、有物業(yè)管理資 質(zhì)的物業(yè)公司簽定前期物業(yè)管理合同 ；制定物業(yè)管理公約；在公安 局派出所申請門牌號碼；請測繪所對房屋的建筑面積進行預測；簽定有 關配套工程的協(xié)議，在房屋建造達到規(guī)定的標準后就可在房屋土地管理 局的市場科辦理商品房預售許可證（上海市要求，多層住宅必須結(jié)構(gòu)封 頂。高層住宅必須達到結(jié)構(gòu)的 2/3 ）。辦理預售許可證所需的資料如下：1 申請表2、項目批復3、工程合同4、土地合同5、土地出讓金收據(jù)6、土地用地書7、面積預測報告8、工程進度報告9、銀行監(jiān)管合同10、施工許可證11、施工合同12、水電氣配套計劃及協(xié)議13、工程規(guī)劃

12、許可證14、土地規(guī)劃許可證15、總平面圖16、派出所的門牌號碼證明17、分層平面圖18、前期務業(yè)管理合同19、物業(yè)公司資質(zhì)20、物業(yè)管理公約21、工程進度計劃表22 、商品房預售價格表23 、公司資質(zhì)及營業(yè)執(zhí)照24 、預售方案25、上月財務報表五、單體工程竣工后，必須根據(jù)工程的具體情況進行配套工程的建 設。要使水、電、氣、電話、電視、市政、總體、道路、綠化、電梯、 計防、等均達到竣工驗收的要求后才可對該項目進行總的竣工驗收，并 要將所需的資料全部齊全后才可在工程質(zhì)量管理部門進行備案。現(xiàn)行的上海市實行的建設工程備案制度，在工程竣工備案表上，需 建設方、規(guī)劃、施工方、勘探設計、檔案、監(jiān)理等單位簽字蓋章后并將 所有的資料準備齊全才能對該項目進行備案（小高層及附件） 。在工程進行備案前，建設單位將在次請測繪部門對建筑的建筑面積 進行測繪。在工程備案后，建設單位將開始在住宅發(fā)展局辦理入住許可證。一 要準備一定的資料，二要對施工現(xiàn)場進行驗收，特別是住宅工程中水、 電、氣等的配套是否到位、道路是否通常通暢、小區(qū)綠化是否種植完成 等。對不符和交付的工程不得頒發(fā)入住許可證。辦理入住許可