有關(guān)工程建設(shè)全過(guò)程程序

1、有關(guān)商品房住宅工程建設(shè)全過(guò)程程序每一個(gè)工程項(xiàng)目，建設(shè)單位在申請(qǐng)立項(xiàng)前，都會(huì)對(duì)其可行進(jìn)行初步 的測(cè)算。認(rèn)為可行，則對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)備實(shí)施。一、首先，進(jìn)行項(xiàng)目的立項(xiàng)。向區(qū)（工業(yè)項(xiàng)目投資額在 1500 萬(wàn)以上 下；生活項(xiàng)目投資額在 3000 萬(wàn)以下建筑面積在 3 完平方米以下）或則 市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)提出項(xiàng)目的立項(xiàng)申請(qǐng)。計(jì)劃委員會(huì)在接到申請(qǐng)后， （住宅項(xiàng)目）則立即與規(guī)劃局進(jìn)行征詢(xún)，發(fā)一份征詢(xún)單到規(guī)劃局，待規(guī) 劃局在征詢(xún)單上簽字認(rèn)可并加蓋公章后，征詢(xún)單在返回計(jì)劃委員會(huì)，根 據(jù)規(guī)劃部門(mén)的意見(jiàn)，計(jì)劃委員會(huì)對(duì)提出申請(qǐng)的單位進(jìn)行批復(fù)（同意或不 同意）。建設(shè)單位在接到計(jì)劃委員會(huì)的批復(fù)后，根據(jù)批復(fù)精神進(jìn)行下部 工作

2、：1 、請(qǐng)有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位做規(guī)劃方案，并將規(guī)劃方案報(bào)規(guī)劃局批準(zhǔn)。2 、根據(jù)批準(zhǔn)后的規(guī)劃方案，請(qǐng)有資質(zhì)的咨詢(xún)公司做項(xiàng)目可行性研 究報(bào)告。3、同時(shí)在水、電、氣、電視、電話、市政、下水等配套部門(mén)進(jìn)行意 見(jiàn)征詢(xún)（是否同意對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行配套） 。4、在住宅發(fā)展局辦理項(xiàng)目配套審核的有關(guān)手續(xù)、 同時(shí)辦理基地代碼 等有關(guān)手續(xù)，將水電氣等部門(mén)的配套意見(jiàn)同時(shí)報(bào)住宅發(fā)展局。在咨詢(xún)單位做好項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告后，在將可行性研究報(bào)告同 申請(qǐng)報(bào)告同時(shí)送計(jì)劃委員會(huì)，待可行性研究報(bào)告通過(guò)審核后，計(jì)劃委員 會(huì)再發(fā)出同意該項(xiàng)目建設(shè)的批復(fù)，到此，建設(shè)單位既可按有關(guān)的基建程 序正式辦理項(xiàng)目的有關(guān)手續(xù)。1、根據(jù)可行性批復(fù)，辦理項(xiàng)目的報(bào)建

3、手續(xù)、辦理項(xiàng)目的 IC 卡（項(xiàng) 目的通行證），根據(jù)項(xiàng)目的大小（住宅項(xiàng)目投資額在 3000 萬(wàn)以下的、建 筑面積在 3 完平方米以下的在區(qū)工程項(xiàng)目交易中心辦理該手續(xù)，其余則 在上海市辦理）；2、根據(jù)可行性批復(fù)，辦理工程勘察設(shè)計(jì)招投標(biāo)手續(xù)，選擇勘探設(shè)計(jì) 單位。采用的方法為：公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、議標(biāo)?？辈熘袠?biāo)后根據(jù)地 塊的大小一般一個(gè)月左右的時(shí)間，設(shè)計(jì)在方案確定后設(shè)計(jì)單位對(duì)方案進(jìn) 行擴(kuò)初設(shè)計(jì)，一般時(shí)間為一個(gè)月。3、在規(guī)劃部門(mén)辦理選址意見(jiàn)書(shū)和建設(shè)工程規(guī)劃用地許可證 ；4、根據(jù)規(guī)劃部門(mén)的用地意見(jiàn)，請(qǐng)有資質(zhì)的測(cè)繪單位（土地管理局） 進(jìn)行土地測(cè)量，并作界樁。5、辦理土地動(dòng)拆遷手續(xù)。如征地（農(nóng)田有一定的規(guī)定）

4、在此前要與 土地征地事務(wù)所簽定征地合同，交納有關(guān)的賠償金（對(duì)房屋、裝修和地 上的建筑物等進(jìn)行評(píng)估） 。提出動(dòng)遷方案，提供有關(guān)的動(dòng)遷房（山龍） 。 辦理拆遷許可證 ；自己的房屋進(jìn)行拆除也要通過(guò)國(guó)資辦辦理同意拆 除的批復(fù)， 并要請(qǐng)土地局的房屋鑒定部門(mén)對(duì)房屋進(jìn)行鑒定后才能進(jìn)行拆 除。如有人防工程的，還需向人防部門(mén)的同意并報(bào)有關(guān)的報(bào)告經(jīng)人防同 意（申請(qǐng)拆除、申請(qǐng)補(bǔ)建或賠償）如進(jìn)行費(fèi)用補(bǔ)償則為：3500元/M2。申請(qǐng)新建由建設(shè)單位進(jìn)行建造。申請(qǐng)交費(fèi)則為每新建建筑面積： 60 元 /M2。6、（征地拆遷補(bǔ)償還需提供拆遷許可證 、征地合同）將可行性批 復(fù)、選址意見(jiàn)書(shū)、用地規(guī)劃許可證等有關(guān)資料向房屋土地管理局

5、用地科 提出土地用地申請(qǐng)，并簽定土地批租合同，交納土地出讓金。辦理建 設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)。7、如此時(shí)，土地上有建筑物還將對(duì)其進(jìn)行拆除。首先要報(bào)國(guó)資辦批 準(zhǔn)（發(fā)文），選擇有資質(zhì)的施工單位進(jìn)行拆除。拆除一般分人工拆除與 爆破拆除（衛(wèi)零路）如爆破拆除還將提供拆除的施工方案，報(bào)公安、交 通、環(huán)保、計(jì)防、消防、水、電、氣、電話、電視、安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)等部門(mén)， 共同對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審。8、可研報(bào)告批準(zhǔn)后， 住宅工程和公建工程均要在住宅發(fā)展局辦理工 程配套手續(xù)，交納配套費(fèi)或簽定配套包干協(xié)議書(shū)。根據(jù)上海市的有關(guān)規(guī)定，上海市區(qū)的配套費(fèi)由原來(lái)的350元/M2,改 為現(xiàn)在的320元/M2。金山區(qū)由原來(lái)的300元/M2,改為現(xiàn)在的2

6、50元/M2。 有些邊遠(yuǎn)的地區(qū)可對(duì)配套費(fèi)進(jìn)行包干，也就是自配套。對(duì)小區(qū)外的大市 政、小區(qū)內(nèi)的小學(xué)、中學(xué)、幼兒園、托兒所等建設(shè)單位在交納配套費(fèi)后 均可進(jìn)行返還（板橋路、山龍小學(xué)、東港中學(xué)等） 。二、在設(shè)計(jì)單位擴(kuò)初圖完成后，建設(shè)單位要將有關(guān)的擴(kuò)初圖送計(jì)劃 委員會(huì)，由計(jì)劃委員會(huì)組織有關(guān)部門(mén)對(duì)工程的擴(kuò)初圖進(jìn)行評(píng)審，根據(jù)各 部門(mén)的要求和規(guī)范，對(duì)擴(kuò)初圖提出修改意見(jiàn)。設(shè)計(jì)院根據(jù)各部門(mén)提出的 要求進(jìn)行正式的施工圖設(shè)計(jì)。時(shí)間 40天。施工圖設(shè)計(jì)完成后，建設(shè)單位要選擇有資質(zhì)的審圖公司，對(duì)施工圖 進(jìn)行審核。審核的內(nèi)容主要是國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)范（原叫設(shè)計(jì)監(jiān)理） ，審圖 中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題由審圖公司及時(shí)與設(shè)計(jì)院聯(lián)系，進(jìn)行修改。審圖

7、的時(shí)間一 般是 10 個(gè)工作日，但前提是有關(guān)的資料要齊全。施工圖通過(guò)了審核后，拿到了審核通過(guò)證書(shū) ，建設(shè)單位就可進(jìn)行 該工程的施工招投標(biāo)工作。在建設(shè)單位辦理工程招投標(biāo)工作的同時(shí)，還必須辦理建設(shè)工程規(guī) 劃許可證、要辦理環(huán)評(píng)、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、交通、消防、新墻體使用 協(xié)議等手續(xù)。工程項(xiàng)目必須根據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定辦理招投標(biāo)手續(xù)，步驟為：1、選擇一家有資質(zhì)的代理公司，進(jìn)行工程施工招投標(biāo)工作。2 、填寫(xiě)有關(guān)的上網(wǎng)發(fā)布信息的表格，并將工程的可研批文、工程 的資金證明（當(dāng)年度工程額度的 25%）、報(bào)建表等資料送招標(biāo)辦進(jìn)行 信息發(fā)布，信息發(fā)布的時(shí)間為 5 個(gè)工作日。3、施工單位根據(jù)建設(shè)單位提出的要求，到指定的地點(diǎn)

8、、并在招投標(biāo) 辦公室的監(jiān)督下報(bào)名，由代理公司和招標(biāo)辦對(duì)前來(lái)報(bào)名的施工單位進(jìn)行 資質(zhì)審查，審查合格的單位可進(jìn)行報(bào)名。4、報(bào)名結(jié)束后，根據(jù)報(bào)名的情況和報(bào)名施工單位的多少，對(duì)前來(lái)報(bào) 名的施工單位進(jìn)行抽簽，確定可參加投標(biāo)的施工單位（如確定六家施工 單位，多層住宅工程建設(shè)單位不得推薦施工單位；其他工程建設(shè)單位可 推薦 2 家施工單位不需抽簽可直接進(jìn)入） 。5、編寫(xiě)招標(biāo)文件、評(píng)標(biāo)辦法、編制標(biāo)底。并將招標(biāo)文件和施工圖發(fā) 給可參加投標(biāo)的施工單位。6、答疑。根據(jù)施工單位在看圖和看招標(biāo)文件的過(guò)程中對(duì)報(bào)價(jià)由影響 的問(wèn)題進(jìn)行解答。7、施工單位編寫(xiě)標(biāo)書(shū)，計(jì)算工程造價(jià)。時(shí)間從發(fā)招標(biāo)文件后共計(jì)20 天。8、建設(shè)單位在評(píng)標(biāo)前

9、 72 小時(shí)在上海市專(zhuān)家?guī)熘谐槿?zhuān)家。建設(shè)單 位可按比例進(jìn)入評(píng)標(biāo)小組。9、評(píng)標(biāo)。根據(jù)招標(biāo)文件的約定，選定中標(biāo)單位。10、開(kāi)出中標(biāo)通知書(shū)，并同中標(biāo)單位簽定施工合同、廉潔合同。 工程施工招投標(biāo)工作，代理公司收取的費(fèi)用根據(jù)上海市有關(guān)規(guī)定進(jìn) 行收取，交易中心還要收取管理費(fèi)。三、開(kāi)標(biāo)后，工程進(jìn)入了施工階段。但建設(shè)單位和中標(biāo)的施工單位 還要辦理一些列的手續(xù)最終辦出建設(shè)工程施工許可證后才能正式開(kāi) 工。辦理建設(shè)工程施工許可證前必須要做好以下工作：1 、選擇施工監(jiān)理公司。工程監(jiān)理費(fèi)在 50 萬(wàn)元以上的工程，選擇監(jiān) 理公司也必須進(jìn)行招投標(biāo)。 50萬(wàn)元以下的工程， 根據(jù)規(guī)定必須在交易中 心辦理中監(jiān)理單位表通知書(shū)后方

10、可與建設(shè)單位簽定監(jiān)理合同。2、施工單位必須辦理安全監(jiān)督、質(zhì)量監(jiān)督的有關(guān)手續(xù)。3、辦理建設(shè)工程施工許可證必須具備以下資料： 工程 IC 卡； 工程報(bào)建表； 建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 施工單位的工程中標(biāo)通知書(shū)； 施工合同、廉潔合同； 監(jiān)理合同；監(jiān)理單位中標(biāo)通知書(shū)；監(jiān)理項(xiàng)目登記卡 質(zhì)量受監(jiān)證明；安監(jiān)受監(jiān)證明； 建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)； 施工單位資金到位證明 勘探設(shè)計(jì)中標(biāo)通知書(shū) 在辦理時(shí)，（要帶好原件并做好復(fù)印件）在資料齊全的情況下，受理后十個(gè)工作日。建設(shè)工程施工許可證辦理后施工單位方可正式開(kāi)工。在施工過(guò) 程中建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位要隨時(shí)將有關(guān)的資料準(zhǔn)備齊全備查。四、商品房房如要進(jìn)行預(yù)售，建設(shè)單位在工程施工

11、過(guò)程中就要對(duì)房 屋的預(yù)售做好準(zhǔn)備工作。首先要與有獨(dú)立的法人資格的、有物業(yè)管理資 質(zhì)的物業(yè)公司簽定前期物業(yè)管理合同 ；制定物業(yè)管理公約；在公安 局派出所申請(qǐng)門(mén)牌號(hào)碼；請(qǐng)測(cè)繪所對(duì)房屋的建筑面積進(jìn)行預(yù)測(cè)；簽定有 關(guān)配套工程的協(xié)議，在房屋建造達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)后就可在房屋土地管理 局的市場(chǎng)科辦理商品房預(yù)售許可證（上海市要求，多層住宅必須結(jié)構(gòu)封 頂。高層住宅必須達(dá)到結(jié)構(gòu)的 2/3 ）。辦理預(yù)售許可證所需的資料如下：1 申請(qǐng)表2、項(xiàng)目批復(fù)3、工程合同4、土地合同5、土地出讓金收據(jù)6、土地用地書(shū)7、面積預(yù)測(cè)報(bào)告8、工程進(jìn)度報(bào)告9、銀行監(jiān)管合同10、施工許可證11、施工合同12、水電氣配套計(jì)劃及協(xié)議13、工程規(guī)劃

12、許可證14、土地規(guī)劃許可證15、總平面圖16、派出所的門(mén)牌號(hào)碼證明17、分層平面圖18、前期務(wù)業(yè)管理合同19、物業(yè)公司資質(zhì)20、物業(yè)管理公約21、工程進(jìn)度計(jì)劃表22 、商品房預(yù)售價(jià)格表23 、公司資質(zhì)及營(yíng)業(yè)執(zhí)照24 、預(yù)售方案25、上月財(cái)務(wù)報(bào)表五、單體工程竣工后，必須根據(jù)工程的具體情況進(jìn)行配套工程的建 設(shè)。要使水、電、氣、電話、電視、市政、總體、道路、綠化、電梯、 計(jì)防、等均達(dá)到竣工驗(yàn)收的要求后才可對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行總的竣工驗(yàn)收，并 要將所需的資料全部齊全后才可在工程質(zhì)量管理部門(mén)進(jìn)行備案?，F(xiàn)行的上海市實(shí)行的建設(shè)工程備案制度，在工程竣工備案表上，需 建設(shè)方、規(guī)劃、施工方、勘探設(shè)計(jì)、檔案、監(jiān)理等單位簽字蓋章后并將 所有的資料準(zhǔn)備齊全才能對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行備案（小高層及附件） 。在工程進(jìn)行備案前，建設(shè)單位將在次請(qǐng)測(cè)繪部門(mén)對(duì)建筑的建筑面積 進(jìn)行測(cè)繪。在工程備案后，建設(shè)單位將開(kāi)始在住宅發(fā)展局辦理入住許可證。一 要準(zhǔn)備一定的資料，二要對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行驗(yàn)收，特別是住宅工程中水、 電、氣等的配套是否到位、道路是否通常通暢、小區(qū)綠化是否種植完成 等。對(duì)不符和交付的工程不得頒發(fā)入住許可證。辦理入住許可